Category Archives for "Investimento imobiliário"

Grandes Investidores Imobiliários

grandes investidores imobiliários

Certamente, quando tem interesse em determinada área, procura sempre saber quem são as personalidades que se destacam no meio. Se gosta de futebol irá procurar saber mais sobre o Cristiano Ronaldo e o Lionel Messi. Se gosta de música clássica não há como escapar a Chopin ou Mozart. Se o seu interesse está no imobiliário então tem de conhecer os grandes investidores imobiliários. Saber quem são, como pensam e como investem é uma boa opção para que consiga também ter exemplos de sucesso para se guiar nos seus próprios investimentos. No canal de Youtube, o nosso analista Artur Mariano aproveitou um dos episódios da rubrica "Conversas no Sofá" para falar exatamente dos grandes investidores e de como eles agem.

Os Grandes Investidores Imobiliários

Conhecer as grandes figuras que se destacam em determinada área tem dois grandes princípios associados. Em primeiro lugar, fica a conhecer mais sobre a área em questão, sobre quem está nessa área e como operam. Em segundo lugar, ganha novas perspetivas e até pode ter um certo efeito aspiracional.

No caso do investimento e, mais especificamente, do investimento imobiliário, há várias personalidades que se destacam. Todas elas com as quais terá, certamente, muito a aprender.

Pequenos investidores vs. Grandes investidores

Antes de mais nada, convém compreender de que falamos quando dizemos grandes investidores. Normalmente, terá a ver com a quantidade de capital que investem ou têm para investir. Neste caso, vamos considerar que um investidor é grande a partir dos dez milhões de euros.

A diferença entre um pequeno investidor e um grande investidor está não só no capital, mas também no que faz com esse capital.

Maiores diferenças entre pequenos e grandes investidores

Há várias coisas que diferenciam um pequeno de um grande investidor. Vamos focar-nos em três delas, visto que lhe permitirão perceber melhor o que muda em ambos os tipos de investidores.

- Investimento de escala

Por um lado, um grande investidor irá pensar num investimento que ou resolva um problema mais complexo ou atinja um vasto número de pessoas. Por outro lado, o pequeno investidor focar-se-á em problemas mais pequenos, que exijam soluções mais pequenas.

Por exemplo: um pequeno investidor investe numa casa, que solucionará o problema de habitação para um pequeno número de inquilinos. Um grande investidor irá tentar algo que tenha um impacto maior, como, por exemplo, investir numa empresa de eletricidade.

- Criação de sinergias entre os investimentos

Algo que os médios e grandes investidores optam por fazer é investir em vários negócios diferentes e, por vezes, complementares. Isto permite que, ao investirem em várias empresas, essas empresas possam crescer em simultâneo.

Seguindo o exemplo dado pelo analista Artur Mariano no vídeo acima, criar sinergias entre investimentos seria algo como, por exemplo: se tiver uma empresa de organização de casamentos e investir em setores como o das flores ou do catering. Desta forma, está a criar sinergias com a empresa inicial e todas elas poderão ajudar-se simultaneamente a crescer e evoluir.

Nestes casos podemos até referir-nos aos investidores como multiplicadores, uma vez que de um negócio inicial tentam alavancar ou mesmo criar novos negócios.

- Criação de valor acrescentado.

Que valor é que o serviço vai trazer além daquele que já oferece por si só? Quando falamos de criar valor acrescentado podemos estar a referir-nos a várias coisas. Tomemos um exemplo. Se duas empresas têm o mesmo produto e o apresentam da mesma forma como é que uma delas o pode diferenciar? O valor acrescentado será o extra, aquilo que ajudará a diferenciar aquele produto, aquela empresa.

Por exemplo: no setor imobiliário criar valor acrescentado pode ser remodelação ou no restauro de imóveis, sem que se cobre mais por isso aos inquilinos. É algo em que os grandes investidores imobiliários pensam sempre. Isto permite ter um serviço melhor e mais completo, cujo valor acrescentado se irá certamente destacar.

Em conclusão

Há, claro, diferenças entre pequenos e grandes investidores. Estas diferenças assentam sobretudo na forma como cada um dos tipos olha para os investimentos que faz. No entanto, há exceções e mesmo que se enquadre no grupo dos pequenos investidores pode (e até deve) pensar como um grande investidor e perceber como valorizar os seus investimentos. O valor acrescentado é, inegavelmente, um ponto fundamental que deve ter em conta quando investe.

Os grandes investidores e o que podemos aprender com eles

Seja qual for o nível de investimento em que se enquadra, todos temos pessoas cujo trabalho admiramos. Essas pessoas servem de modelo para as áreas em que operam e têm certamente muito a ensinar-nos sobre as mesmas. Vamos, por isso, apresentar-lhe alguns exemplos de grandes investidores. Além disso, vamos analisar algumas das lições mais valiosas que pode aprender com estes investidores.

Como poderá ver estes investidores não são apenas grandes investidores imobiliários, mas sim grandes investidores, com uma carteira de investimentos alargada.

Será que deve investir em bolsa ou investir em imobiliário?
A questão pode surgir-lhe muitas vezes enquanto analisa os percursos de vários investidores, pelo que deve ponderar ambas as opções. Para o ajudar, temos um artigo no nosso blogue exatamente sobre o tema. Leia sobre investir em bolsa ou investir em imobiliário.

Warren Buffet

Quem é?

Warren Buffet nasceu em agosto de 1930 em Omaha, no estado do Nebraska, nos Estados Unidos da América. Começou desde cedo a ter contacto com o mundo do investimento através do pai, que era corretor da bolsa norte-americana. Desde pequeno sempre teve várias ideias para ganhar e, acima de tudo, poupar dinheiro. Começou por trabalhar na empresa do pai, mas rapidamente trilhou um caminho a solo. Hoje em dia é CEO da Berskshire-Hathaway. Tem fortuna avaliada em cerca de 86 mil milhões de dólares.

Warren Buffet é um dos nomes com mais impacto quando se fala em investimento. Apesar de ser maioritariamente conhecido pelas empresas em que tem ações, como o caso da Coca-Cola, Buffet não se fica pelo investimento em ações. Muitos tentam guiar-se pelas suas regras e seguir os seus passos. Se Buffet comprou é porque é bom, é porque vale a pena.

Além das ações, o investimento imobiliário tem sido uma das apostas de Warren Buffet. Se o norte-americano investe em imobiliário é por algum motivo, não concorda?

First rule in investment is don't lose. And the second rule in investment is don't forget the first rule.

Aquela que é, certamente, a regra de investimento mais conhecida de Warren Buffet é a que diz que a primeira regra em qualquer investimento é não perder dinheiro. A segunda regra? Não esquecer a primeira. As suas regras de ouro, no entanto, não se ficam por aqui.

As regras de ouro de Warren Buffet

  • Pensar a longo prazo nos investimentos;
  • Prefere investir em excelentes empresas a preços razoáveis a investir em empresas razoáveis a preços excelentes;
  • Conhecer o mercado em que se investe.

Américo Amorim

Quem é?
Américo Amorim nasceu em Mozelos, Vila Nova de Gaia, a 21 de julho de 1934. Começou desde cedo a trabalhar na empresa de cortiça da família, a Amorim & Irmãos. Com os irmãos, Américo Amorim criou a Corticeira Amorim, derivada da empresa da família. Mas não se ficou por lá. Posteriormente criaram a Ipocork e a Champcork, empresas para atuarem no setor dos derivados da cortiça. Ambas mostrando já os olhos postos na exportação. Através da holding Amorim - Investimentos e Participações investiu em empresas de energia, turismo e finanças. Morreu em 2017.

Américo Amorim é, em Portugal, um excelente exemplo de um investidor de grande escala com um portefólio de investimentos variado. O Grupo Amorim começou por ter apenas a Corticeira Amorim mas rapidamente evoluiu para outros negócios. Já sem Américo, o grupo continua a seguir o mesmo modelo.

Áreas de atuação do Grupo Amorim

  • Cortiça - o negócio que deu origem a tudo o resto;
  • Energia - através de participação na Galp Energia, adquirida em 2005;
  • Investimentos Sinérgicos - em quintas no Douro tem um Hotel Rural e investimento em atividade vitivinícula e agrícola.
  • Floresta - além de uma vasta área florestal, o Grupo Amorim tem também participação em agricultura em Moçambique e no Brasil;
  • Financeira - Américo Amorim esteve na fundação do BPI e do BCP. Hoje em dia, tem participação em várias instituições bancárias. Em Moçambique criou o Banco Único e é acionista do Banco Luso Brasileiro; 
  • Imobiliária - além dos vários projetos em Portugal, o Grupo expandiu também a atuação imobiliária para o Brasil; 
  • Luxo - o Grupo Amorim associou-se, em 2007, à marca de luxo Tom Ford. 

Olhos no futuro

Tal como já foi referido, um grande investidor, seja em que área for, faz os seus investimentos com foco a longo prazo. Américo Amorim é, nesse sentido, um excelente exemplo. O investidor referia, de facto, que muitos dos seus investimentos eram a longo prazo, para que um dia os seus herdeiros pudessem colher os frutos daquilo que ele plantara.

Outros grandes investidores

Existem ainda outros exemplos de investidores de grande escala que podem servir de exemplo.

  • Eike Batista. Apesar de tudo, o brasileiro foi um grande investidor, com um portefólio vasto e investimentos sinérgicos, desde exploração de carvão, petróleo e gás, até à indústria naval e logística. No entanto, nem todos os seus investimentos correram da melhor forma. 
  • Jeff Bezos. O CEO da Amazon é outro exemplo de um grande investidor. Além da Amazon, investiu numa empresa de voos espaciais e comprou o jornal The Washington Post. Além disso, já investiu em empresas das mais variadas áreas ao longo do seu tempo de atividade. Considerado o homem mais rico do mundo, Bezos tem investimentos imobiliários um pouco por todo o território dos Estados Unidos.
  • Joseph Safra. De acordo com a Forbes, é o mais rico do Brasil. Fundou o Banco Safra, no entanto não se ficou por aí. Em 2014, adquiriu uma parte da Chiquita Brands International, conhecida no mercado das bananas. Além disso, Safra dedica-se também ao investimento imobiliário e é dono de várias propriedades.
  • Yang Huiyan. É a mulher mais rica da China. No ano passado foi notícia ao ter feito cerca de 2 mil milhões de dólares em apenas 4 dias, visto que investiu na Country Garden Holdings Co., a maior empresa do setor imobiliário na China. Além disso, Huiyan tem também investimentos em holdings que operam no ensino.

O que nos ensinam, em conclusão, os grandes investidores

Os grandes investidores imobiliários (e não só) têm, como percebeu, vários pontos em comum na forma como investem. Em suma, há algumas regras essenciais dos grandes investidores que poderão ser útil a qualquer tipo de investidor.

  • Fazer investimentos a pensar a longo prazo;
  • Conhecer bem o mercado em que investe;
  • Diversificar o portefólio de investimentos;
  • Criar valor acrescentado nos seus investimentos;
  • Aproveitar as oportunidades;
  • Estar consciente dos riscos, mas sem ter medo de arriscar.

Em conclusão...

Mesmo que seja um pequeno investidor, pensar como um grande investidor dar-lhe-á certamente uma maior perspetiva de negócio. Além disso, poderá dar-lhe oportunidades de crescimento nos seus investimentos. Estude o mercado e os investidores. Terá sempre muito a aprender, quer no que deve quer no que não deve fazer quando investe. Acima de tudo, lembre-se de que os grandes investidores também começaram por ser pequenos investidores e arriscaram. Só assim conseguiram chegar onde estão. Já dizia o ditado: quem não arrisca não petisca.

Fontes de imóveis para investimento

fontes de imóveis para investimento

Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.

Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.

Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.

Fontes de imóveis para investimento

Leilões

As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.

Como comprar casas em leilão

Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:

  • As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.

  • Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
  • A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
  • Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
  • Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Antes do leilão

Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.

Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blogdedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.

Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.

Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.

Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.

Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:

  • Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
  • Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
  • Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão

  • Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
  • Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
  • Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.

O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.

Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado

  • verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
  • tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
  • verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
  • considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
  • além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.

Recorrer a uma agência imobiliária

Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.

Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.

Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.

Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:

  • Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
  • Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
  • Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
  • Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.

Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.

Comprar diretamente ao proprietário

Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.

Documentos que precisa a analisar

  • Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
  • Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
  • Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Além disso, precisa ainda de analisar...

  • Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
  • Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
domine a lei imobiliária


Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro “Domine a Lei Imobiliária”, do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo,  uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.

Negociação

Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.

  • Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
  • Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
  • Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
  • Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
  • Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.


Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, “Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão”, é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.

Financiamento

Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.

A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.

100% Financiamento

Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.

  • Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.  
  • Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
  • Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
  • Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
  • Plataformas específicas de imóveis penhorados.

Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.

Vantagens de ter financiamento 100%

  • Não é obrigado a pagar entrada inicial;
  • O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
  • O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.

Desvantagens de ter financiamento 100%

  • Há um maior risco de incumprimento;
  • O processo de seleção pode ser mais criterioso;
  • A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
  • A oferta disponibilizada é menor.

Fazer a escritura

Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.

Passos necessários para fazer a escritura do imóvel

  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
  • Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
  • Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.

Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel

  • Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
  • Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
  • Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
  • Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
  • Certidão Toponímica (se existir);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
  • Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
  • Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
  • Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis. 

Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador

Em conclusão

Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

investir em imobiliário com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.

Taxa fixa ou variável no Crédito Habitação?

crédito habitação - taxa fixa ou variável

Esta pergunta deixa-o sem resposta? É provável que ainda não tenha pensado no assunto. Talvez se tenha focado apenas em obter o seu crédito habitação. Mas com o crédito vêm as taxas. Por isso, convém nunca pensar só no dinheiro que pediu emprestado, mas naquilo que vai pagar por ele. Não se preocupe porque vamos deixá-lo dentro do assunto. Vamos explicar-lhe tudo o que tem de saber sobre optar por taxa fixa ou variável no crédito habitação. Comecemos pelo início...

Quais são as taxas de juro do crédito habitação

Certamente já ouviu falar de juros. São muito comuns em empréstimos. Um banco empresta-lhe X euros e terá de devolver esses X euros ao banco mais os juros, cujo valor varia. Pense nos juros como o preço do empréstimo porque, no fundo, é mesmo isso que eles são. Os juros são essenciais para o banco se financiar e também para ter vantagens quando empresta dinheiro.

Quando pede um crédito habitação e este é aprovado não fique só a pensar no valor que pediu emprestado. Tem de pensar nas taxas de juro aplicadas nesse caso: a EURIBOR, o spread, a taxa anual nominal (TAN) e a taxa anual efetiva global (TAEN). Parecem-lhe muitas? Eventualmente, é normal que não compreenda a que se referem tantos nomes. Vamos explicar-lhe qual o papel de cada uma delas no crédito habitação.

A Euribor

O nome vem de European Interbank Offered Rate e é a taxa referência do Mercado Monetário Interbancário. Ou seja, isto significa que resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Normalmente, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à EURIBOR, o que significa que quanto mais alta for a EURIBOR mais juros terá de pagar e, por conseguinte, a sua prestação será mais elevada.

A EURIBOR depende da procura e oferta do Mercado Monetário Interbancário e da fixação da taxa diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). É esta que define o valor que o BCE está disposto a aplicar quando empresta dinheiro a bancos europeus.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato, de acordo com o prazo escolhido, que varia entre uma semana a doze meses. Normalmente, em Portugal, é uma taxa indexada a 3, 6 ou 12 meses.

Por exemplo: Imagine que, no seu contrato de crédito habitação, tem a EURIBOR a seis meses. Neste exemplo, a sua prestação é revista em agosto. O valor que vai pagar nos seis meses seguintes resulta da média do mês anterior à retificação, neste caso julho.

O Spread

É um dos motivos pelos quais insistimos muito para que pesquise e se informe sobre as condições de vários bancos. O spread é definido pelo banco para cada crédito que concede. Por estar incluída nos juros que cobra, é a taxa que representa o lucro que a instituição bancária irá receber pelo empréstimo que concedeu.

Imagine que empresta dinheiro a alguém. Certamente, espera receber o dinheiro de volta, mas corre o risco de não receber. Com os bancos funciona da mesma forma. Quando emprestam dinheiro, os bancos assumem um risco e, para se salvaguardarem, quanto mais elevado for esse risco mais elevado será o spread praticado.

Além disto, o spread contempla também as garantias do empréstimo, onde podemos incluir a relação entre o montante que é emprestado e o valor do imóvel hipotecado.

O risco que cada cliente representa é diferente. Desta forma, há cinco fatores que podem determinar o risco que representa:

  • No historial de crédito;
  • Nas garantias dadas por quem pede o crédito;
  • Na taxa de esforço;
  • check
    Na situação profissional;
  • check
    Nas poupanças e ativos que possa ter.

Dica: O valor do spread pode diminuir caso tenha adquirido outros produtos ou serviços no banco, como é o caso dos cartões de crédito, Planos Poupança Reforma ou domiciliação do ordenado. Já sabe: informe-se e estude as suas opções!

A Taxa Anual Nominal (TAN)

Talvez já tenha ouvido falar dela. É uma taxa que se utiliza em todo o tipo de operações que envolvam juros, quer sejam créditos quer sejam aplicações financeiras. Neste caso, no crédito habitação é uma taxa relativamente simples de explicar visto que, no crédito habitação e, especialmente, em regimes de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

É uma das mais importantes que deve ter em conta porque contém todos os encargos associados ao empréstimo: juros, comissões, impostos, seguros, custos de manutenção da conta que precisa de abrir, emolumentos que tem de pagar quando regista a hipoteca, possíveis custos das operações de pagamento e bonificações no spread.

A TAEG varia de acordo com a quantia financiada, mas não se preocupe com surpresas: os bancos são obrigados, por lei, a divulgar a taxa. Já que a TAEG corresponde ao custo total do crédito nunca é demais lembrar que é um valor que deve ter em conta quando comparar as propostas dos vários bancos.

Modalidades de taxa de juro

No crédito habitação em Portugal existem três modalidades de pagamento de juros: fixa, variável ou mista. Todas têm vantagens e desvantagens, mas é preciso compreendê-las antes decidir qual a que melhor se adequa. O nosso analista Artur Mariano cobre sempre esta questão nos workshops da ArrowPlus, como mostramos de seguida:

Quem lhe emprestar dinheiro pode tentar convencê-lo sobre a taxa ideal para si, mas a decisão final é sua.

Taxa de juro fixa

Tal como o nome indica, a taxa de juro fixa mantém-se igual durante todo o período definido no contrato e, assim, a prestação que paga será sempre a mesma.

Não importa se, ao longo do tempo, as taxas de juro sobem ou descem porque a sua prestação vai continuar inalterável.

Ora, saber que o valor da prestação não vai subir pode ser bom, mas há alguns fatores que não são tão bons. Normalmente a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à EURIBOR, ou seja, paga mais por não ter a prestação aumentada.

Os dois lados da moeda:

Imagine que a EURIBOR desce. À partida, a sua prestação diminuiria, certo? Com a taxa fixa não, por isso pode haver períodos em que paga mais.

Mas, se a EURIBOR subir, também tem vantagens, visto que a sua prestação não irá aumentar e dar-lhe dores de cabeça.

A taxa de juro fixa é estabelecida pelo banco, de acordo com cada contrato. Consideram sempre o risco do crédito, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, o custo de financiamento e o período de fixação da taxa.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável é assim porque resulta da soma de outras duas taxas: a EURIBOR e o spread. Neste caso, a escolha do prazo da EURIBOR é totalmente sua, mas normalmente, em crédito habitação, utiliza-se três a seis meses.

Dependendo do prazo pelo qual optar, o valor da EURIBOR é revisto após esse prazo. Mais uma vez, se a revisão da taxa é em agosto e é feita a cada meio ano, o valor para os seis meses seguintes é calculado pela média do mês anterior, neste caso julho.

Em suma, a taxa de juro do empréstimo e, por conseguinte, a sua prestação, pode aumentar ou diminuir. Isto pode ser particularmente vantajoso, como é óbvio, quando a EURIBOR desce porque a sua prestação diminui também. Mas se a EURIBOR subir pode ver-se em dificuldades se a prestação subir muito.

Taxa de juro mista

Já falámos da taxa fixa e da variável, mas falta ainda uma terceira modalidade: a taxa de juro mista. Nestes casos, os contratos funcionam sempre com um período de taxa de juro fixa seguido de outro de taxa de juro variável. Esses períodos de tempo são negociados entre si e a instituição bancária que escolher. Se o crédito habitação tiver duração de vinte anos pode, por exemplo, ter quinze anos de taxa fixa e cinco anos de taxa variável.

Taxa Fixa ou Variável?

Ora aí está uma pergunta difícil! Vamos analisar as hipóteses de taxas.

Se escolher taxa variável...

Por um lado, se escolher uma taxa variável, está dependente das flutuações dos juros. A taxa variável vai mudando de acordo com o período que escolher na EURIBOR por isso, a cada período, o valor da prestação muda e não sabe exactamente com o que contar.

Se a EURIBOR desce e a sua prestação desde, é uma agradável surpresa. Mas, se sobe e não tenta precaver-se para essas mudanças, pode vir a ter uma surpresa… desagradável.

Se escolher taxa fixa...

Por outro lado, se escolher a taxa fixa, é essa taxa que terá de pagar durante todo o empréstimo. Sabe sempre o que esperar, não terá quaisquer surpresas, no entanto, talvez comece a pensar no quanto era bom ter optado pela variável quando vir a EURIBOR descer.

A taxa fixa é a melhor forma de se proteger contra a incerteza e de conseguir organizar o seu orçamento a longo prazo. Mas, por esta proteção, não se esqueça de que paga sempre um pouco mais de prestação. Se, ao longo do empréstimo, pretender amortizar a dívida então também deve saber que, no caso da taxa fixa, também pagará mais.

Como decidir entre taxa fixa e taxa variável

Voltamos à mesma conversa: pesquise e informe-se em casa banco. Depois, faça simulações dentro de cada taxa. Com a taxa fixa veja quanto pagaria por mês e, ao fim do tempo de préstimo, quanto teria gasto. Com a taxa variável, calcule quanto gastaria na conjetura atual. Tente também informar-se sobre o mínimo e máximo mais recentes ou mais notáveis e calcule também isso. No final, compare para compreender qual a que será mais vantajosa para si. 

A terceira opção

Pode, claro, optar pela taxa mista e primeiro pagar a taxa fixa e depois passar para a taxa variável. Neste caso, pode ajudá-lo a gerir o seu orçamento nos primeiros anos de empréstimo. A curto prazo sabe que vai pagar sempre o mesmo. Isso pode ajudá-lo a, nesse tempo, não ter surpresas na hora de pagar a prestação. No entanto, com a taxa mista, não é possível prever se a taxa variável terá um aumento na sua prestação, por isso tenha isso em conta.

Tudo isto vale, claro, para qualquer tipo de crédito em que possa optar por taxas fixas ou variáveis.

Como alterar taxa fixa para variável

Fez o seu empréstimo com taxa fixa. Depois apercebeu-se de que era mais vantajoso para si se tivesse taxa variável. E agora? Lamenta-se até ao fim do empréstimo ou arregaça as mangas e vai negociar uma alteração da taxa?

Esperamos que esteja a pensar na segunda opção, porque é exatamente sobre ela que vamos falar.

Para negociar o seu crédito habitação tem de ter presente a boa e velha taxa de esforço. Está demasiado alta? No limite?

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do seu agregado familiar que se destina a pagar prestações de créditos. Ou seja, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás, mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel.

O que precisa de considerar antes de renegociar

  • check
    Primeiro precisa de fazer as contas.
    Já analisou a sua taxa de esforço e percebeu que está dentro das percentagens recomendadas? Ótimo! Também já sabe em quanto pretende reduzir a sua prestação? É importante que analise muito bem as suas despesas e créditos e perceba onde e como poupar.
  • check
    Depois, fale com o banco.
    Se pretende manter o crédito no mesmo banco, precisa de falar com ele para que compreenda quais as ofertas que têm para si. Se quer transferir o crédito deverá também apresentar a situação e analisar as propostas que lhe são feitas nas outras instituições bancárias. Por fim, analise todas as propostas com cuidado e não hesite em esclarecer todas e quaisquer dúvidas que surjam ao ler os documentos propostos.

A importância de renegociar

Renegociar o crédito habitação pode ser o ponto de partida para pagar menos na sua prestação e, assim, conseguir poupar algum dinheiro.

No entanto, muitas vezes, pensar em ter de passar novamente pelo processo de pesquisa e de conversações com os bancos deixa as pessoas de pé atrás. O processo pode ser complicado e envolver muitos termos e opções que precisa de compreender. Mas, se resultar numa poupança, será que não vale a pena todo o trabalho?

Pense sempre naquele ditado: quem tem boca vai a Roma. Neste caso, quem renegoceia créditos consegue poupanças. Certamente, no fim do mês, irá agradecer ter gasto algum do seu tempo a diminuir a prestação do seu crédito habitação.


Se quer dar os primeiros passos no mundo do investimento imobiliário, temos o livro ideal para si:

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Crédito habitação em Portugal: quer investir com alavancagem?

investimento imobiliário em portugal

Comprar casa, quer para habitação própria quer para investimento imobiliário, é uma decisão que implica capital e, por conseguinte, pode significar pedir um crédito habitação em Portugal. Certamente, quando se fala em pedir crédito é comum ter dúvidas e receios. Visto que é um processo demorado e que nem sempre tem os resultados esperados. Por isso é necessário compreender as suas opções e tomar decisões. Então vamos explicar-lhe como pode conseguir crédito habitação mais facilmente.

Crédito habitação: Individual ou Empresa?

Uma das primeiras decisões que deve tomar é se o investimento vai ser feito a nível individual ou se vai optar por usar a sua empresa para o fazer. Ambas têm vantagens e desvantagens, mas, seja qual for a opção, há três modalidades que precisa de avaliar.

Crédito Habitação

O crédito habitação é um produto bancário e exige, desde início, que pesquise e se reuna com várias instituições bancárias. Só assim pode perceber aquilo que cada banco lhe oferece. Por conseguinte, não se limite a pesquisar apenas as condições através do site do banco. Ir presencialmente ao banco e colocar as suas dúvidas é, acima de tudo, a melhor forma de ficar totalmente esclarecido.

Este tipo de crédito tem a particularidade de lhe permitir alargar muito o prazo de pagamento. Isto pode vir a ser vantajoso uma vez que as prestações ficam mais reduzidas, por exemplo.

É também um processo que pode ser demorado e burocrático. Implica o envio de muita documentação, aguardar a pré-aprovação do crédito e depois a avaliação do imóvel. Terá ainda de fazer a escritura de compra e venda e, por fim, será aprovado o crédito para comprar casa.

Dica: Uma forma de agilizar o processo no início é informar-se logo sobre a documentação que precisará de apresentar e organizá-la. Desta forma, não tem de atrasar o processo só porque lhe faltava um ou outro documento.

Leasing para particulares

O leasing é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo e é feito com recurso a contratos de locação financeira. Por outras palavras, o locador (quem financia) disponibiliza um bem ao locatário (o cliente), que paga uma renda. O tempo de contrato vai, normalmente, dos 5 aos 7 anos. Mas pode ir até aos 30 anos, desde que o locatário não complete 75 anos durante esse período.

No final do contrato o locatário tem a possibilidade de comprar o imóvel pelo valor residual deste. Ou seja, todas as rendas que o inquilino paga contribuem para algo que será seu — algo que não acontece no arrendamento. Além disso, a qualquer momento pode cancelar o contrato de leasing sem ter de pagar o valor total. O leasing destina-se apenas a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste caso há ainda que ter em conta algo importante: tenha em atenção o incumprimento no pagamento da renda, visto que, em caso de incumprimento, o processo de penhora é muito mais rápido do que no caso do crédito habitação.

Leasing para empresas

Funciona de forma semelhante ao leasing para particulares. Mas, neste caso, com a diferença de que, normalmente, o contrato tem uma duração de 5 a 15 anos. Como resultado, as empresas podem adquirir ou construir escritórios, lojas, armazéns, entre outros imóveis, desde que sejam passíveis de registo.


Se quer investir em imobiliário comece por investir nos nossos livros sobre o tema.

As regras do Banco de Portugal para crédito habitação

Se optar pelo crédito habitação em Portugal não deve esquecer-se das regras de concessão de créditos aprovadas em 2018. Estas novas regras têm dois propósitos: por um lado, para prevenir que os bancos assumam riscos excessivos nos novos créditos. Por outro lado, para permitir que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

O Banco de Portugal prevê limites ao valor do crédito face ao imóvel dado como garantia. Em suma, o dinheiro emprestado só pode ser, no máximo, de 90% do valor do imóvel dado como garantido. No caso de créditos para aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total do imóvel em garantia.

Esta nova regra foi abordada num vídeo no nosso canal de Youtube:

Também importa ter em atenção o limite à maturidade dos créditos. A recomendação é que a duração do empréstimo para novos contratos seja de, no máximo, 40 anos. 

Como é que está a sua taxa de esforço? É melhor verificar que não está no limite. A recomendação do Banco de Portugal é de que a taxa de esforço seja um critério essencial. Assim sendo, os bancos só devem conceder crédito a quem gaste até 50% do rendimento líquido com prestações dos empréstimos detidos. Pode, claro, haver exceções, mas a ideia é seguir esta recomendação. Além disso, também é pedido que os bancos tenham em conta o aumento das taxas de juro. Este pedido é uma forma de prevenir que, eventualmente, essa subida ponha em risco a capacidade de pagar créditos.

Taxa de esforço e DSTI

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada a pagar prestações de créditos. Ou seja, simplificando, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás. Mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel. Se estiver a pagar uma casa arrendada deve incluir esse valor nas despesas com encargos financeiros.

Pode facilmente calcular a sua taxa de esforço através de uma fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

O valor ideal da taxa de esforço é de 30%, até aos 40%. Acima desse valor já é considerada uma taxa de esforço elevada. Eventualmente, no caso de ter uma taxa de esforço elevada, tem duas opções:

  1. Pode tentar renegociar os créditos e consolidá-los num só.
  2. Pode amortizar alguma parte do crédito recorrendo a uma possível poupança que possua.

Missão Impossível? Crédito habitação para trabalhadores independentes, recibos verdes e contratos a prazo

De todas as vantagens que há em ser trabalhador independente, conseguir créditos não é uma delas. A aprovação de créditos para trabalhadores independentes é 36% mais baixa em relação a trabalhadores por conta de outrem. Há até bancos que nem consideram os rendimentos.

No entanto não desista ainda. Nada está perdido! Não é impossível conseguir crédito habitação ainda que esteja numa destas situações. Até porque há algumas coisas que pode fazer para aumentar as suas possibilidades de ter um crédito habitação aprovado.

Dicas para trabalhadores independentes

  • Deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Como o salário pode ser variável, a melhor forma de o fazer é usando uma média. Isto é, calcule a média dos salários dos últimos 12 meses e não apenas o valor do último salário que recebeu.
  • É boa ideia dar garantias ao banco. Estas garantias podem ser algo tão simples como ter um histórico financeiro credível ou não ter qualquer dívida declarada ao Banco de Portugal. Servem para tranquilizar os bancos em relação ao que os espera se aprovarem aquele crédito.
  • Também convém lembrar-se da poupança. Como os bancos não financiam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, ter em poupança um valor que corresponda a, pelo menos, 10% do valor do imóvel pode ser a garantia de que precisa.

Outras dicas importantes

  • Outra forma de aumentar as suas probabilidades de conceção de empréstimo é apresentar um fiador. Esse fiador deve ser alguém, com contrato de trabalho, que possa responsabilizar-se para cobrir uma eventual falha sua. Assim, dessa forma, é uma excelente garantia de que o banco pode confiar que todas as prestações serão pagas.
  • Pode também adicionar um segundo titular ao pedido de crédito. Os bancos costumam privilegiar os pedidos com dois titulares. Porque, caso um fique desempregado, há outro titular que pode garantir o pagamento da prestação e, assim, diminui o risco de incumprimento. Caso um dos titulares seja trabalhador independente, o facto de o pedido de crédito ter dois titulares é ainda mais valorizado e pode fazer toda a diferença entre ver o seu crédito aprovado ou rejeitado.
  • Tal como no caso dos trabalhadores por conta de outrem, deve consultar várias entidades bancárias e fazer várias simulações antes de escolher uma. Terá de ponderar taxas e condições e comparar opções para saber qual a que melhor se adapta à sua realidade financeira.

O Financiamento no Crédito Habitação

Seja qual for a sua situação laboral, não se esqueça de que há várias coisas a que deve certamente ter atenção quando se trata de se financiar.

Como se financiar

  • Histórico de créditos. Já pediu outros créditos e pagou-os sempre a tempo e horas? Será muito mais fácil conseguir um novo crédito. Mas se, pelo contrário, falhou pagamentos em empréstimos anteriores então é óbvio que os bancos não vão aceder tão facilmente a conceder-lhe um novo crédito.
  • Estabilidade profissional. No caso de ser trabalhador por conta de outrem, o facto de trabalhar há vários anos na mesma empresa, a dimensão da empresa ou ter um contrato sem termo são fatores muito importantes para os bancos na hora de conceder crédito.

Dica: Se for trabalhador independente, mostre um histórico alargado de salários e complemente as suas garantias com outras das nossas dicas. Aliás, junte o maior número de documentação e comprove todos os rendimentos fixos e variáveis do seu agregado familiar: recibos, extratos bancários ou outro tipo de comprovativo sobre os seus rendimentos regulares.

  • Saldo positivo. Não é só em créditos anteriores que a aprovação do seu crédito se define. Se acontecer muitas vezes ter a sua conta bancária com saldo negativo isso dá um sinal muito claro ao banco: não é bom pagador e gasta acima das suas possibilidades.

Nesse sentido, caso ainda não tenha feito, pode ver o nosso vídeo sobre viver abaixo das possibilidades:

Outras coisas a que deve prestar atenção...

  • Peça só depois dos 25. A idade não é um posto, mas pode prejudicá-lo na aquisição de créditos. Por norma, quanto mais novo se é menor é o salário e também menor é estabilidade financeira pelo que se torna muito mais difícil conseguir o empréstimo. Depois dos 25, normalmente receberá mais e começará a ganhar mais estabilidade. Por isso também poderá dar mais garantias ao banco e, assim, conseguir mais facilmente ver o seu crédito habitação aprovado.
  • Entrada inicial - quanto menor for a percentagem de financiamento face ao valor de compra do imóvel, melhores poderão ser as condições financeiras apresentadas pelo banco. Como o financiamento do banco nunca será de 100%, mostrar que pode pagar a percentagem restante sem grandes esforços facilitará todo o processo.
  • As características do imóvel. A localização, a tipologia, o estado de conservação. Além das características urbanísticas, o mercado imobiliário circundante, o valor dos imóveis semelhantes à venda são alguns dos dados que podem condicionar a viabilidade do Crédito Habitação. Isto porque tem uma garantia para o empréstimo e também uma garantia de que um dia pode recuperar o investimento caso queira vender a casa.

A saber: Tente certificar-se de que o imóvel tem um valor de mercado justo, de que o seu preço é competitivo face a outros imóveis semelhantes à venda na mesma zona, e de que a localização é numa zona com potencial imobiliário, além de a casa estar em boas condições.

Em conclusão...

Embora todo o processo ser moroso, comprar casa é um investimento que fará toda a diferença na sua vida. Quer seja a sua casa de sonho, quer seja o seu primeiro investimento imobiliário, agora que já sabe como conseguir o seu crédito habitação só tem de meter mãos à obra e começar a tratar de tudo, sem esquecer as nossas dicas.


Se o investimento imobiliário é um tema que lhe interessa, não se esqueça do livro Investir em imobiliário: do 0 ao milhão, para que o ajude a investir da melhor forma.

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

investir na bolsa ou imobiliário

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!

Melhores livros sobre investimento imobiliário e economia – para investidores imobiliários

livros investimento imobiliário economia

Ao longo da minha formação como investidor imobiliário eu li centenas de livros sobre investimento imobiliário. A minha formação de base não está relaccionada com o investimento imobiliário, por isso refugiei-me nos livros para aprender sobre investimento imobiliário (também fiz 2 cursos, um online e um presencial, nos Estados Unidos).

Depois de cerca de 143 livros lidos sobre o tema (dos que gostei ou tomei nota), achei que mesmo assim faltava um livro em Portugal sobre o investimento imobiliário, porque toda a literatura que existia era aplicável apenas a outros países. E foi aí que decidi escrever o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão":

O imobiliário tem várias especificidades dependendo de que país falamos. Por exemplo, ao ler um livro norte-americano sobre investimento imobiliário é necessário saber filtrar aquilo que é aplicável e aquilo que não é. Há muito para saber na hora de investir em imobiliário: primeiro existem várias formas de investir em imóveis, e vários modelos diferentes que os investidores podem seguir. Saber qual a forma que melhor se adapta a si, como investidor, é complicado se não se conhecerem as várias formas de investir.

Mas mais que isso. Na hora de investir, eu olho para um livro como uma forma barata, que custa dezenas, de poupar erros que custam milhares. E o contrário: investir em imóveis que valorizem milhares ao ler essa informação de um livro que custe dezenas. E logo a seguir a ter um mentor, alguém que lhe ensine tudo sobre o "jogo" do imobiliário, a melhor forma de entrar no mercado imobiliário e investir em imóveis é mesmo lendo muito...​

Este artigo compila aqueles que são, na minha opinião, os melhores livros sobre investimento imobiliário, economia e investimento em geral (nota: este artigo será actualizado constantemente).

Livros co-editados pela ArrowPlus

"Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão"

Não considerar o meu próprio livro seria desonesto, porque eu acredito que é o melhor livro sobre investimento imobiliário disponível em Portugal e lá fora. Literalmente do 0 ao milhão, eu cubro todos os passos do investimento imobiliário, desde a procura de imóveis a um valor abaixo do valor de mercado (já que é na compra que se ganha dinheiro) passando por todos os pontos chave, como o financiamento, encontrar inquilinos e escalar um portfólio até à escala do milhão. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link, que lhe ficará mais caro porque tem que pagar as taxas, mas pagará menos portes dependendo do seu país de residência.

"Do 0 ao milhão": desde o lançamento até hoje

O meu livro está a ser um sucesso, desde o lançamento (Janeiro de 2018) até hoje.

Em primeiro lugar, é o único manual prático que existe no mercado. É o resultado de mais de 10 anos de experiência em investimento imobiliário, mais de 300 livros lidos no tema, contacto com clientes, sócios, proprietários, inquilinos, e uma grande vontade de criar valor.

Quando lancei o livro tive o apoio da Empiricus Research Portugal, para onde prestava consultoria à data do lançamento. A equipa da Empiricus motivou-me a colocar no papel aquilo que tinha na cabeça e a rever as mais de 200.000 palavras(!) que tinha escrito sobre o assunto ao longo dos anos.

Hoje o livro tem uma cotação fantástica no Goodreads e Amazon (onde também está disponível em formato Kindle). Também está traduzido para Inglês, pode ver aqui, e actualmente a ser traduzido para Espanhol, Italiano e Alemão.

"Domine a lei imobiliária"

Este é outro livro co-editado pela ArrowPlus, e tendo eu estado desde o início "em cima" do que o livro continha, a sua mensagem, comunicação e conteúdo, também seria desonesto não considerar este livro neste ranking dos melhores livros de investimento imobiliário, investimento e economia. Este livro toca em todos pontos legais de maior interesse para o investidor imobiliário e senhorios, acompanhados de exemplos, alguns deles vividos na primeira pessoa no escritório do autor. Inclui sugestões e alertas que evitam situações que possam comprometer um investimento, através de uma linguagem simples e objectiva, acompanhada de várias minutas dos documentos mais utilizados. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link.

domine a lei imobiliária


"Domine a lei imobiliária": desde o lançamento até hoje

Lançámos este livro em Janeiro de 2019, depois de um processo longo de escrita e edição. Na altura, gravámos um podcast de pré-lançamento do livro, que pode ver aqui:

Também tivémos uma apresentação estrondosa, na cidade da Guarda, que reuniu mais de 300 pessoas e que documentámos aqui. Se não esteve presente pode ver o video da apresentação do evento:

Outros livros 

"Millionaire Real Estate Investor"

É um livro na linha daquele que eu escrevi, tem várias estratégias de como investir em imobiliário e fez algo que ainda me passa pela cabeça fazer (noutro ângulo): intrevistou 120 investidores imobiliários milionários. A quantidade de informação presente permite desenvolver o "mind-set" que eu considero essencial para ser um investor milionário de sucesso, ao mesmo tempo que toca nas estratégias. É o livro que recomendo, juntamente com o meu, aos iniciantes e aos investidores médios. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

"Gestão de Activos Imobiliários"

Este é um livro técnico sobre a gestão de activos imobiliários. Fala de algo importante, como é manter a receita regular ao longo do tempo, e a performance económica do activo. Não é o primeiro livro que eu recomendo a investidores iniciantes (nem avançados), mas é, na minha opinião, um excelente complemento a outros livros. Gostei de o ler e gostei da visão que é dada na história/tradição, além do olhar à legislação que criou uma tendência favorável ao investimento imobiliário. Escrito por João António Carvalho, docente do ISEG. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

A cultura da leitura em Portugal

Apesar da cultura em Portugal ser pouco favorável à leitura de livros, foram vendidos em 2017 quase 12 milhões de livros em Portugal. Isto na sequência de uma série de anos vertiginosos para os livros físicos, que têm vindo a cair a pique desde 2012 - tal como livrarias e editoras.

Na ArrowPlus facilitamos o desenvolvimento de livros no nicho do investimento imobiliário, co-editando esses livros com a Darkpurple - editora financeira, para incentivar a cultura financeira e a cultura do imobiliário em Portugal. É do nosso entender que um livro traduz não só uma produção valiosa de conhecimento, mas também oferece um retorno fantástico a quem os compra, por serem baratos (comparativamente a cursos, por exemplo).

Leia. Não roube direitos de autor. Cresça. E devolva à sociedade.

Boas leituras.

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

Investimento imobiliário: o imobiliário como activo financeiro

investimento imobiliário

Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.

Importância do imobiliário como activo financeiro

A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.

A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:

  • A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
  • A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
  • A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
  • A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
  • O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
  • A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.

Tendências dos investidores em imobiliário

Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.

A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.

Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.

Riscos do investimento em imobiliário

No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:

  • Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
  • Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
  • Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
  • Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.

Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.

Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.

Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.

Veículos de investimento imobiliário

Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:

  • Fundos de investimento imobiliário (FII);
  • Real Estate Investment Trusts (REIT);
  • Acções de empresas activas no sector imobiliário.

Fundos de investimento imobiliário e REIT

Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.

Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).

Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.

A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.

Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:

  • Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
  • Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
  • Terrenos, nomeadamente minas e florestas.

Investir em empresas no sector imobiliário

Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.

Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.

Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.

Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.

Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.

vanovia

Fonte: plataforma BiGlobal Trade

Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.

Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.

Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.

Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.

merlin

O imobiliário e a economia global

Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.

Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.

Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.

Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).

fred

Fonte: FRED

Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.

Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.