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Investir em imóveis com pouco dinheiro

investir em imobiliário com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.

Taxa fixa ou variável no Crédito Habitação?

crédito habitação - taxa fixa ou variável

Esta pergunta deixa-o sem resposta? É provável que ainda não tenha pensado no assunto. Talvez se tenha focado apenas em obter o seu crédito habitação. Mas com o crédito vêm as taxas. Por isso, convém nunca pensar só no dinheiro que pediu emprestado, mas naquilo que vai pagar por ele. Não se preocupe porque vamos deixá-lo dentro do assunto. Vamos explicar-lhe tudo o que tem de saber sobre optar por taxa fixa ou variável no crédito habitação. Comecemos pelo início...

Quais são as taxas de juro do crédito habitação

Certamente já ouviu falar de juros. São muito comuns em empréstimos. Um banco empresta-lhe X euros e terá de devolver esses X euros ao banco mais os juros, cujo valor varia. Pense nos juros como o preço do empréstimo porque, no fundo, é mesmo isso que eles são. Os juros são essenciais para o banco se financiar e também para ter vantagens quando empresta dinheiro.

Quando pede um crédito habitação e este é aprovado não fique só a pensar no valor que pediu emprestado. Tem de pensar nas taxas de juro aplicadas nesse caso: a EURIBOR, o spread, a taxa anual nominal (TAN) e a taxa anual efetiva global (TAEN). Parecem-lhe muitas? Eventualmente, é normal que não compreenda a que se referem tantos nomes. Vamos explicar-lhe qual o papel de cada uma delas no crédito habitação.

A Euribor

O nome vem de European Interbank Offered Rate e é a taxa referência do Mercado Monetário Interbancário. Ou seja, isto significa que resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Normalmente, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à EURIBOR, o que significa que quanto mais alta for a EURIBOR mais juros terá de pagar e, por conseguinte, a sua prestação será mais elevada.

A EURIBOR depende da procura e oferta do Mercado Monetário Interbancário e da fixação da taxa diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). É esta que define o valor que o BCE está disposto a aplicar quando empresta dinheiro a bancos europeus.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato, de acordo com o prazo escolhido, que varia entre uma semana a doze meses. Normalmente, em Portugal, é uma taxa indexada a 3, 6 ou 12 meses.

Por exemplo: Imagine que, no seu contrato de crédito habitação, tem a EURIBOR a seis meses. Neste exemplo, a sua prestação é revista em agosto. O valor que vai pagar nos seis meses seguintes resulta da média do mês anterior à retificação, neste caso julho.

O Spread

É um dos motivos pelos quais insistimos muito para que pesquise e se informe sobre as condições de vários bancos. O spread é definido pelo banco para cada crédito que concede. Por estar incluída nos juros que cobra, é a taxa que representa o lucro que a instituição bancária irá receber pelo empréstimo que concedeu.

Imagine que empresta dinheiro a alguém. Certamente, espera receber o dinheiro de volta, mas corre o risco de não receber. Com os bancos funciona da mesma forma. Quando emprestam dinheiro, os bancos assumem um risco e, para se salvaguardarem, quanto mais elevado for esse risco mais elevado será o spread praticado.

Além disto, o spread contempla também as garantias do empréstimo, onde podemos incluir a relação entre o montante que é emprestado e o valor do imóvel hipotecado.

O risco que cada cliente representa é diferente. Desta forma, há cinco fatores que podem determinar o risco que representa:

  • No historial de crédito;
  • Nas garantias dadas por quem pede o crédito;
  • Na taxa de esforço;
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    Na situação profissional;
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    Nas poupanças e ativos que possa ter.

Dica: O valor do spread pode diminuir caso tenha adquirido outros produtos ou serviços no banco, como é o caso dos cartões de crédito, Planos Poupança Reforma ou domiciliação do ordenado. Já sabe: informe-se e estude as suas opções!

A Taxa Anual Nominal (TAN)

Talvez já tenha ouvido falar dela. É uma taxa que se utiliza em todo o tipo de operações que envolvam juros, quer sejam créditos quer sejam aplicações financeiras. Neste caso, no crédito habitação é uma taxa relativamente simples de explicar visto que, no crédito habitação e, especialmente, em regimes de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

É uma das mais importantes que deve ter em conta porque contém todos os encargos associados ao empréstimo: juros, comissões, impostos, seguros, custos de manutenção da conta que precisa de abrir, emolumentos que tem de pagar quando regista a hipoteca, possíveis custos das operações de pagamento e bonificações no spread.

A TAEG varia de acordo com a quantia financiada, mas não se preocupe com surpresas: os bancos são obrigados, por lei, a divulgar a taxa. Já que a TAEG corresponde ao custo total do crédito nunca é demais lembrar que é um valor que deve ter em conta quando comparar as propostas dos vários bancos.

Modalidades de taxa de juro

No crédito habitação em Portugal existem três modalidades de pagamento de juros: fixa, variável ou mista. Todas têm vantagens e desvantagens, mas é preciso compreendê-las antes decidir qual a que melhor se adequa. O nosso analista Artur Mariano cobre sempre esta questão nos workshops da ArrowPlus, como mostramos de seguida:

Quem lhe emprestar dinheiro pode tentar convencê-lo sobre a taxa ideal para si, mas a decisão final é sua.

Taxa de juro fixa

Tal como o nome indica, a taxa de juro fixa mantém-se igual durante todo o período definido no contrato e, assim, a prestação que paga será sempre a mesma.

Não importa se, ao longo do tempo, as taxas de juro sobem ou descem porque a sua prestação vai continuar inalterável.

Ora, saber que o valor da prestação não vai subir pode ser bom, mas há alguns fatores que não são tão bons. Normalmente a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à EURIBOR, ou seja, paga mais por não ter a prestação aumentada.

Os dois lados da moeda:

Imagine que a EURIBOR desce. À partida, a sua prestação diminuiria, certo? Com a taxa fixa não, por isso pode haver períodos em que paga mais.

Mas, se a EURIBOR subir, também tem vantagens, visto que a sua prestação não irá aumentar e dar-lhe dores de cabeça.

A taxa de juro fixa é estabelecida pelo banco, de acordo com cada contrato. Consideram sempre o risco do crédito, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, o custo de financiamento e o período de fixação da taxa.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável é assim porque resulta da soma de outras duas taxas: a EURIBOR e o spread. Neste caso, a escolha do prazo da EURIBOR é totalmente sua, mas normalmente, em crédito habitação, utiliza-se três a seis meses.

Dependendo do prazo pelo qual optar, o valor da EURIBOR é revisto após esse prazo. Mais uma vez, se a revisão da taxa é em agosto e é feita a cada meio ano, o valor para os seis meses seguintes é calculado pela média do mês anterior, neste caso julho.

Em suma, a taxa de juro do empréstimo e, por conseguinte, a sua prestação, pode aumentar ou diminuir. Isto pode ser particularmente vantajoso, como é óbvio, quando a EURIBOR desce porque a sua prestação diminui também. Mas se a EURIBOR subir pode ver-se em dificuldades se a prestação subir muito.

Taxa de juro mista

Já falámos da taxa fixa e da variável, mas falta ainda uma terceira modalidade: a taxa de juro mista. Nestes casos, os contratos funcionam sempre com um período de taxa de juro fixa seguido de outro de taxa de juro variável. Esses períodos de tempo são negociados entre si e a instituição bancária que escolher. Se o crédito habitação tiver duração de vinte anos pode, por exemplo, ter quinze anos de taxa fixa e cinco anos de taxa variável.

Taxa Fixa ou Variável?

Ora aí está uma pergunta difícil! Vamos analisar as hipóteses de taxas.

Se escolher taxa variável...

Por um lado, se escolher uma taxa variável, está dependente das flutuações dos juros. A taxa variável vai mudando de acordo com o período que escolher na EURIBOR por isso, a cada período, o valor da prestação muda e não sabe exactamente com o que contar.

Se a EURIBOR desce e a sua prestação desde, é uma agradável surpresa. Mas, se sobe e não tenta precaver-se para essas mudanças, pode vir a ter uma surpresa… desagradável.

Se escolher taxa fixa...

Por outro lado, se escolher a taxa fixa, é essa taxa que terá de pagar durante todo o empréstimo. Sabe sempre o que esperar, não terá quaisquer surpresas, no entanto, talvez comece a pensar no quanto era bom ter optado pela variável quando vir a EURIBOR descer.

A taxa fixa é a melhor forma de se proteger contra a incerteza e de conseguir organizar o seu orçamento a longo prazo. Mas, por esta proteção, não se esqueça de que paga sempre um pouco mais de prestação. Se, ao longo do empréstimo, pretender amortizar a dívida então também deve saber que, no caso da taxa fixa, também pagará mais.

Como decidir entre taxa fixa e taxa variável

Voltamos à mesma conversa: pesquise e informe-se em casa banco. Depois, faça simulações dentro de cada taxa. Com a taxa fixa veja quanto pagaria por mês e, ao fim do tempo de préstimo, quanto teria gasto. Com a taxa variável, calcule quanto gastaria na conjetura atual. Tente também informar-se sobre o mínimo e máximo mais recentes ou mais notáveis e calcule também isso. No final, compare para compreender qual a que será mais vantajosa para si. 

A terceira opção

Pode, claro, optar pela taxa mista e primeiro pagar a taxa fixa e depois passar para a taxa variável. Neste caso, pode ajudá-lo a gerir o seu orçamento nos primeiros anos de empréstimo. A curto prazo sabe que vai pagar sempre o mesmo. Isso pode ajudá-lo a, nesse tempo, não ter surpresas na hora de pagar a prestação. No entanto, com a taxa mista, não é possível prever se a taxa variável terá um aumento na sua prestação, por isso tenha isso em conta.

Tudo isto vale, claro, para qualquer tipo de crédito em que possa optar por taxas fixas ou variáveis.

Como alterar taxa fixa para variável

Fez o seu empréstimo com taxa fixa. Depois apercebeu-se de que era mais vantajoso para si se tivesse taxa variável. E agora? Lamenta-se até ao fim do empréstimo ou arregaça as mangas e vai negociar uma alteração da taxa?

Esperamos que esteja a pensar na segunda opção, porque é exatamente sobre ela que vamos falar.

Para negociar o seu crédito habitação tem de ter presente a boa e velha taxa de esforço. Está demasiado alta? No limite?

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do seu agregado familiar que se destina a pagar prestações de créditos. Ou seja, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás, mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel.

O que precisa de considerar antes de renegociar

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    Primeiro precisa de fazer as contas.
    Já analisou a sua taxa de esforço e percebeu que está dentro das percentagens recomendadas? Ótimo! Também já sabe em quanto pretende reduzir a sua prestação? É importante que analise muito bem as suas despesas e créditos e perceba onde e como poupar.
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    Depois, fale com o banco.
    Se pretende manter o crédito no mesmo banco, precisa de falar com ele para que compreenda quais as ofertas que têm para si. Se quer transferir o crédito deverá também apresentar a situação e analisar as propostas que lhe são feitas nas outras instituições bancárias. Por fim, analise todas as propostas com cuidado e não hesite em esclarecer todas e quaisquer dúvidas que surjam ao ler os documentos propostos.

A importância de renegociar

Renegociar o crédito habitação pode ser o ponto de partida para pagar menos na sua prestação e, assim, conseguir poupar algum dinheiro.

No entanto, muitas vezes, pensar em ter de passar novamente pelo processo de pesquisa e de conversações com os bancos deixa as pessoas de pé atrás. O processo pode ser complicado e envolver muitos termos e opções que precisa de compreender. Mas, se resultar numa poupança, será que não vale a pena todo o trabalho?

Pense sempre naquele ditado: quem tem boca vai a Roma. Neste caso, quem renegoceia créditos consegue poupanças. Certamente, no fim do mês, irá agradecer ter gasto algum do seu tempo a diminuir a prestação do seu crédito habitação.


Se quer dar os primeiros passos no mundo do investimento imobiliário, temos o livro ideal para si:

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Crédito habitação em Portugal: quer investir com alavancagem?

investimento imobiliário em portugal

Comprar casa, quer para habitação própria quer para investimento imobiliário, é uma decisão que implica capital e, por conseguinte, pode significar pedir um crédito habitação em Portugal. Certamente, quando se fala em pedir crédito é comum ter dúvidas e receios. Visto que é um processo demorado e que nem sempre tem os resultados esperados. Por isso é necessário compreender as suas opções e tomar decisões. Então vamos explicar-lhe como pode conseguir crédito habitação mais facilmente.

Crédito habitação: Individual ou Empresa?

Uma das primeiras decisões que deve tomar é se o investimento vai ser feito a nível individual ou se vai optar por usar a sua empresa para o fazer. Ambas têm vantagens e desvantagens, mas, seja qual for a opção, há três modalidades que precisa de avaliar.

Crédito Habitação

O crédito habitação é um produto bancário e exige, desde início, que pesquise e se reuna com várias instituições bancárias. Só assim pode perceber aquilo que cada banco lhe oferece. Por conseguinte, não se limite a pesquisar apenas as condições através do site do banco. Ir presencialmente ao banco e colocar as suas dúvidas é, acima de tudo, a melhor forma de ficar totalmente esclarecido.

Este tipo de crédito tem a particularidade de lhe permitir alargar muito o prazo de pagamento. Isto pode vir a ser vantajoso uma vez que as prestações ficam mais reduzidas, por exemplo.

É também um processo que pode ser demorado e burocrático. Implica o envio de muita documentação, aguardar a pré-aprovação do crédito e depois a avaliação do imóvel. Terá ainda de fazer a escritura de compra e venda e, por fim, será aprovado o crédito para comprar casa.

Dica: Uma forma de agilizar o processo no início é informar-se logo sobre a documentação que precisará de apresentar e organizá-la. Desta forma, não tem de atrasar o processo só porque lhe faltava um ou outro documento.

Leasing para particulares

O leasing é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo e é feito com recurso a contratos de locação financeira. Por outras palavras, o locador (quem financia) disponibiliza um bem ao locatário (o cliente), que paga uma renda. O tempo de contrato vai, normalmente, dos 5 aos 7 anos. Mas pode ir até aos 30 anos, desde que o locatário não complete 75 anos durante esse período.

No final do contrato o locatário tem a possibilidade de comprar o imóvel pelo valor residual deste. Ou seja, todas as rendas que o inquilino paga contribuem para algo que será seu — algo que não acontece no arrendamento. Além disso, a qualquer momento pode cancelar o contrato de leasing sem ter de pagar o valor total. O leasing destina-se apenas a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste caso há ainda que ter em conta algo importante: tenha em atenção o incumprimento no pagamento da renda, visto que, em caso de incumprimento, o processo de penhora é muito mais rápido do que no caso do crédito habitação.

Leasing para empresas

Funciona de forma semelhante ao leasing para particulares. Mas, neste caso, com a diferença de que, normalmente, o contrato tem uma duração de 5 a 15 anos. Como resultado, as empresas podem adquirir ou construir escritórios, lojas, armazéns, entre outros imóveis, desde que sejam passíveis de registo.


Se quer investir em imobiliário comece por investir nos nossos livros sobre o tema.

As regras do Banco de Portugal para crédito habitação

Se optar pelo crédito habitação em Portugal não deve esquecer-se das regras de concessão de créditos aprovadas em 2018. Estas novas regras têm dois propósitos: por um lado, para prevenir que os bancos assumam riscos excessivos nos novos créditos. Por outro lado, para permitir que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

O Banco de Portugal prevê limites ao valor do crédito face ao imóvel dado como garantia. Em suma, o dinheiro emprestado só pode ser, no máximo, de 90% do valor do imóvel dado como garantido. No caso de créditos para aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total do imóvel em garantia.

Esta nova regra foi abordada num vídeo no nosso canal de Youtube:

Também importa ter em atenção o limite à maturidade dos créditos. A recomendação é que a duração do empréstimo para novos contratos seja de, no máximo, 40 anos. 

Como é que está a sua taxa de esforço? É melhor verificar que não está no limite. A recomendação do Banco de Portugal é de que a taxa de esforço seja um critério essencial. Assim sendo, os bancos só devem conceder crédito a quem gaste até 50% do rendimento líquido com prestações dos empréstimos detidos. Pode, claro, haver exceções, mas a ideia é seguir esta recomendação. Além disso, também é pedido que os bancos tenham em conta o aumento das taxas de juro. Este pedido é uma forma de prevenir que, eventualmente, essa subida ponha em risco a capacidade de pagar créditos.

Taxa de esforço e DSTI

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada a pagar prestações de créditos. Ou seja, simplificando, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás. Mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel. Se estiver a pagar uma casa arrendada deve incluir esse valor nas despesas com encargos financeiros.

Pode facilmente calcular a sua taxa de esforço através de uma fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

O valor ideal da taxa de esforço é de 30%, até aos 40%. Acima desse valor já é considerada uma taxa de esforço elevada. Eventualmente, no caso de ter uma taxa de esforço elevada, tem duas opções:

  1. Pode tentar renegociar os créditos e consolidá-los num só.
  2. Pode amortizar alguma parte do crédito recorrendo a uma possível poupança que possua.

Missão Impossível? Crédito habitação para trabalhadores independentes, recibos verdes e contratos a prazo

De todas as vantagens que há em ser trabalhador independente, conseguir créditos não é uma delas. A aprovação de créditos para trabalhadores independentes é 36% mais baixa em relação a trabalhadores por conta de outrem. Há até bancos que nem consideram os rendimentos.

No entanto não desista ainda. Nada está perdido! Não é impossível conseguir crédito habitação ainda que esteja numa destas situações. Até porque há algumas coisas que pode fazer para aumentar as suas possibilidades de ter um crédito habitação aprovado.

Dicas para trabalhadores independentes

  • Deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Como o salário pode ser variável, a melhor forma de o fazer é usando uma média. Isto é, calcule a média dos salários dos últimos 12 meses e não apenas o valor do último salário que recebeu.
  • É boa ideia dar garantias ao banco. Estas garantias podem ser algo tão simples como ter um histórico financeiro credível ou não ter qualquer dívida declarada ao Banco de Portugal. Servem para tranquilizar os bancos em relação ao que os espera se aprovarem aquele crédito.
  • Também convém lembrar-se da poupança. Como os bancos não financiam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, ter em poupança um valor que corresponda a, pelo menos, 10% do valor do imóvel pode ser a garantia de que precisa.

Outras dicas importantes

  • Outra forma de aumentar as suas probabilidades de conceção de empréstimo é apresentar um fiador. Esse fiador deve ser alguém, com contrato de trabalho, que possa responsabilizar-se para cobrir uma eventual falha sua. Assim, dessa forma, é uma excelente garantia de que o banco pode confiar que todas as prestações serão pagas.
  • Pode também adicionar um segundo titular ao pedido de crédito. Os bancos costumam privilegiar os pedidos com dois titulares. Porque, caso um fique desempregado, há outro titular que pode garantir o pagamento da prestação e, assim, diminui o risco de incumprimento. Caso um dos titulares seja trabalhador independente, o facto de o pedido de crédito ter dois titulares é ainda mais valorizado e pode fazer toda a diferença entre ver o seu crédito aprovado ou rejeitado.
  • Tal como no caso dos trabalhadores por conta de outrem, deve consultar várias entidades bancárias e fazer várias simulações antes de escolher uma. Terá de ponderar taxas e condições e comparar opções para saber qual a que melhor se adapta à sua realidade financeira.

O Financiamento no Crédito Habitação

Seja qual for a sua situação laboral, não se esqueça de que há várias coisas a que deve certamente ter atenção quando se trata de se financiar.

Como se financiar

  • Histórico de créditos. Já pediu outros créditos e pagou-os sempre a tempo e horas? Será muito mais fácil conseguir um novo crédito. Mas se, pelo contrário, falhou pagamentos em empréstimos anteriores então é óbvio que os bancos não vão aceder tão facilmente a conceder-lhe um novo crédito.
  • Estabilidade profissional. No caso de ser trabalhador por conta de outrem, o facto de trabalhar há vários anos na mesma empresa, a dimensão da empresa ou ter um contrato sem termo são fatores muito importantes para os bancos na hora de conceder crédito.

Dica: Se for trabalhador independente, mostre um histórico alargado de salários e complemente as suas garantias com outras das nossas dicas. Aliás, junte o maior número de documentação e comprove todos os rendimentos fixos e variáveis do seu agregado familiar: recibos, extratos bancários ou outro tipo de comprovativo sobre os seus rendimentos regulares.

  • Saldo positivo. Não é só em créditos anteriores que a aprovação do seu crédito se define. Se acontecer muitas vezes ter a sua conta bancária com saldo negativo isso dá um sinal muito claro ao banco: não é bom pagador e gasta acima das suas possibilidades.

Nesse sentido, caso ainda não tenha feito, pode ver o nosso vídeo sobre viver abaixo das possibilidades:

Outras coisas a que deve prestar atenção...

  • Peça só depois dos 25. A idade não é um posto, mas pode prejudicá-lo na aquisição de créditos. Por norma, quanto mais novo se é menor é o salário e também menor é estabilidade financeira pelo que se torna muito mais difícil conseguir o empréstimo. Depois dos 25, normalmente receberá mais e começará a ganhar mais estabilidade. Por isso também poderá dar mais garantias ao banco e, assim, conseguir mais facilmente ver o seu crédito habitação aprovado.
  • Entrada inicial - quanto menor for a percentagem de financiamento face ao valor de compra do imóvel, melhores poderão ser as condições financeiras apresentadas pelo banco. Como o financiamento do banco nunca será de 100%, mostrar que pode pagar a percentagem restante sem grandes esforços facilitará todo o processo.
  • As características do imóvel. A localização, a tipologia, o estado de conservação. Além das características urbanísticas, o mercado imobiliário circundante, o valor dos imóveis semelhantes à venda são alguns dos dados que podem condicionar a viabilidade do Crédito Habitação. Isto porque tem uma garantia para o empréstimo e também uma garantia de que um dia pode recuperar o investimento caso queira vender a casa.

A saber: Tente certificar-se de que o imóvel tem um valor de mercado justo, de que o seu preço é competitivo face a outros imóveis semelhantes à venda na mesma zona, e de que a localização é numa zona com potencial imobiliário, além de a casa estar em boas condições.

Em conclusão...

Embora todo o processo ser moroso, comprar casa é um investimento que fará toda a diferença na sua vida. Quer seja a sua casa de sonho, quer seja o seu primeiro investimento imobiliário, agora que já sabe como conseguir o seu crédito habitação só tem de meter mãos à obra e começar a tratar de tudo, sem esquecer as nossas dicas.


Se o investimento imobiliário é um tema que lhe interessa, não se esqueça do livro Investir em imobiliário: do 0 ao milhão, para que o ajude a investir da melhor forma.

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

investir na bolsa ou imobiliário

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!

Melhores livros sobre investimento imobiliário e economia – para investidores imobiliários

livros investimento imobiliário economia

Ao longo da minha formação como investidor imobiliário eu li centenas de livros sobre investimento imobiliário. A minha formação de base não está relaccionada com o investimento imobiliário, por isso refugiei-me nos livros para aprender sobre investimento imobiliário (também fiz 2 cursos, um online e um presencial, nos Estados Unidos).

Depois de cerca de 143 livros lidos sobre o tema (dos que gostei ou tomei nota), achei que mesmo assim faltava um livro em Portugal sobre o investimento imobiliário, porque toda a literatura que existia era aplicável apenas a outros países. E foi aí que decidi escrever o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão":

O imobiliário tem várias especificidades dependendo de que país falamos. Por exemplo, ao ler um livro norte-americano sobre investimento imobiliário é necessário saber filtrar aquilo que é aplicável e aquilo que não é. Há muito para saber na hora de investir em imobiliário: primeiro existem várias formas de investir em imóveis, e vários modelos diferentes que os investidores podem seguir. Saber qual a forma que melhor se adapta a si, como investidor, é complicado se não se conhecerem as várias formas de investir.

Mas mais que isso. Na hora de investir, eu olho para um livro como uma forma barata, que custa dezenas, de poupar erros que custam milhares. E o contrário: investir em imóveis que valorizem milhares ao ler essa informação de um livro que custe dezenas. E logo a seguir a ter um mentor, alguém que lhe ensine tudo sobre o "jogo" do imobiliário, a melhor forma de entrar no mercado imobiliário e investir em imóveis é mesmo lendo muito...​

Este artigo compila aqueles que são, na minha opinião, os melhores livros sobre investimento imobiliário, economia e investimento em geral (nota: este artigo será actualizado constantemente).

Livros co-editados pela ArrowPlus

"Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão"

Não considerar o meu próprio livro seria desonesto, porque eu acredito que é o melhor livro sobre investimento imobiliário disponível em Portugal e lá fora. Literalmente do 0 ao milhão, eu cubro todos os passos do investimento imobiliário, desde a procura de imóveis a um valor abaixo do valor de mercado (já que é na compra que se ganha dinheiro) passando por todos os pontos chave, como o financiamento, encontrar inquilinos e escalar um portfólio até à escala do milhão. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link, que lhe ficará mais caro porque tem que pagar as taxas, mas pagará menos portes dependendo do seu país de residência.

"Do 0 ao milhão": desde o lançamento até hoje

O meu livro está a ser um sucesso, desde o lançamento (Janeiro de 2018) até hoje.

Em primeiro lugar, é o único manual prático que existe no mercado. É o resultado de mais de 10 anos de experiência em investimento imobiliário, mais de 300 livros lidos no tema, contacto com clientes, sócios, proprietários, inquilinos, e uma grande vontade de criar valor.

Quando lancei o livro tive o apoio da Empiricus Research Portugal, para onde prestava consultoria à data do lançamento. A equipa da Empiricus motivou-me a colocar no papel aquilo que tinha na cabeça e a rever as mais de 200.000 palavras(!) que tinha escrito sobre o assunto ao longo dos anos.

Hoje o livro tem uma cotação fantástica no Goodreads e Amazon (onde também está disponível em formato Kindle). Também está traduzido para Inglês, pode ver aqui, e actualmente a ser traduzido para Espanhol, Italiano e Alemão.

"Domine a lei imobiliária"

Este é outro livro co-editado pela ArrowPlus, e tendo eu estado desde o início "em cima" do que o livro continha, a sua mensagem, comunicação e conteúdo, também seria desonesto não considerar este livro neste ranking dos melhores livros de investimento imobiliário, investimento e economia. Este livro toca em todos pontos legais de maior interesse para o investidor imobiliário e senhorios, acompanhados de exemplos, alguns deles vividos na primeira pessoa no escritório do autor. Inclui sugestões e alertas que evitam situações que possam comprometer um investimento, através de uma linguagem simples e objectiva, acompanhada de várias minutas dos documentos mais utilizados. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link.

domine a lei imobiliária


"Domine a lei imobiliária": desde o lançamento até hoje

Lançámos este livro em Janeiro de 2019, depois de um processo longo de escrita e edição. Na altura, gravámos um podcast de pré-lançamento do livro, que pode ver aqui:

Também tivémos uma apresentação estrondosa, na cidade da Guarda, que reuniu mais de 300 pessoas e que documentámos aqui. Se não esteve presente pode ver o video da apresentação do evento:

Outros livros 

"Millionaire Real Estate Investor"

É um livro na linha daquele que eu escrevi, tem várias estratégias de como investir em imobiliário e fez algo que ainda me passa pela cabeça fazer (noutro ângulo): intrevistou 120 investidores imobiliários milionários. A quantidade de informação presente permite desenvolver o "mind-set" que eu considero essencial para ser um investor milionário de sucesso, ao mesmo tempo que toca nas estratégias. É o livro que recomendo, juntamente com o meu, aos iniciantes e aos investidores médios. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

"Gestão de Activos Imobiliários"

Este é um livro técnico sobre a gestão de activos imobiliários. Fala de algo importante, como é manter a receita regular ao longo do tempo, e a performance económica do activo. Não é o primeiro livro que eu recomendo a investidores iniciantes (nem avançados), mas é, na minha opinião, um excelente complemento a outros livros. Gostei de o ler e gostei da visão que é dada na história/tradição, além do olhar à legislação que criou uma tendência favorável ao investimento imobiliário. Escrito por João António Carvalho, docente do ISEG. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

A cultura da leitura em Portugal

Apesar da cultura em Portugal ser pouco favorável à leitura de livros, foram vendidos em 2017 quase 12 milhões de livros em Portugal. Isto na sequência de uma série de anos vertiginosos para os livros físicos, que têm vindo a cair a pique desde 2012 - tal como livrarias e editoras.

Na ArrowPlus facilitamos o desenvolvimento de livros no nicho do investimento imobiliário, co-editando esses livros com a Darkpurple - editora financeira, para incentivar a cultura financeira e a cultura do imobiliário em Portugal. É do nosso entender que um livro traduz não só uma produção valiosa de conhecimento, mas também oferece um retorno fantástico a quem os compra, por serem baratos (comparativamente a cursos, por exemplo).

Leia. Não roube direitos de autor. Cresça. E devolva à sociedade.

Boas leituras.

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

Investimento imobiliário: o imobiliário como activo financeiro

investimento imobiliário

Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.

Importância do imobiliário como activo financeiro

A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.

A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:

  • A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
  • A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
  • A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
  • A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
  • O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
  • A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.

Tendências dos investidores em imobiliário

Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.

A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.

Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.

Riscos do investimento em imobiliário

No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:

  • Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
  • Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
  • Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
  • Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.

Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.

Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.

Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.

Veículos de investimento imobiliário

Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:

  • Fundos de investimento imobiliário (FII);
  • Real Estate Investment Trusts (REIT);
  • Acções de empresas activas no sector imobiliário.

Fundos de investimento imobiliário e REIT

Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.

Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).

Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.

A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.

Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:

  • Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
  • Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
  • Terrenos, nomeadamente minas e florestas.

Investir em empresas no sector imobiliário

Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.

Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.

Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.

Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.

Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.

vanovia

Fonte: plataforma BiGlobal Trade

Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.

Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.

Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.

Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.

merlin

O imobiliário e a economia global

Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.

Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.

Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.

Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).

fred

Fonte: FRED

Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.

Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.

Fundos imobiliários em Portugal: valerá mesmo a pena investir em fundos?

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É recorrente termos na ArrowPlus clientes investidores que encomendam estudos de mercado para saber se é mais vantagoso investir em fundos imobiliários ou em imóveis físicos.

É claro que cada caso é um caso, mas eu encontro problemas tão estruturais (e infelizmente já crónicos) em fundos imobiliários em Portugal, que regra geral a resposta é óbvia.

Ainda assim, vários pequenos investidores procuram, legitimamente, fundos imobiliários para alocar capital.

Afinal, são fáceis de se investir, disponibilizados (e recomendados) pela banca...

Neste artigo vou dar-lhe a minha opinião acerca dos fundos imobiliários em Portugal, por dentro e por fora. E começo já pelo fim: em Portugal, prefiro genericamente manter-me longe de fundos por vários motivos que lhe vou apresentar neste artigo. Já lá fora, vale a pena, com muito critério...

Mas vamos lá dissecar este tópico...

O que são fundos imobiliários (FII)s

Os fundos de investimento imobiliário (FII)s consistem na reunião de capital de vários participantes num "bolo", ficando os participantes com unidades de participação desse "bolo". Depois os FIIs irão comprar activos imobiliários, que rentabilizam, disponibilizando depois os rendimentos pelos donos de unidades de participação (UP)s.

A maior parte dos fundos Europeus e em particular nacionais, dedica-se sobretudo ao arrendamento de activos imobiliários no sector comercial (tais como escritórios, lojas e superficies/armazéns sobretudo as destinadas ao retalho). Qualquer FII pode naturalmente entrar no sector residencial, e inclusivamente adquirir terrenos e optar pela promoção imobiliária, mas essa não tem sido a prática recente em Portugal.

Os fundos imobiliários são geridos ou por uma dada comissão de gestão ou então por uma sociedade gestora (a forma mais comum em Portugal), que compra imóveis para os colocar no mercado de arrendamento (ou revenda, mas como disse antes, esse caso é menos popular em Portugal).

Em teoria, dado que o imobiliário valoriza com o passar do tempo (desde que falemos de um período suficientemente grande), o FII valoriza uma vez que os seus activos também valorizam. Além disso, o FII obtém rendas por via do arrendamento dos imóveis, o que também o valoriza desde que a distribuição de lucros (payout) não seja de 100%.

Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, porque não exigem muito capital de subscrição e podem ser subscritos junto de um banco ou uma corretora online. Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial de tão pouco como 50 euros. No entanto, os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão.

Como a grande maioria dos investimentos, os fundos imobiliários não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Por exemplo, caso exista má gestão do capital ou uma desvalorização do imobiliário, as unidades de participação do fundo desvalorizam e os investidores podem perder capital.

Os fundos mitigam este risco ao terem diversificação de património por mercados e sectores, por isso estudar a carteira de um FII é crucial antes de investir.

Um fundo imobiliário detém activos imobiliários, mas comercializa unidades de participação, que são valores mobiliários. Assim, são regulados pela CMVM. Além disso, os fundos têm uma actividade restrita para que a sua actividade não se torne muito arriscada para os subscritores/investidores.

Diferenças entre investir em fundos imobiliários ou imóveis

Em primeiro lugar, os fundos imobiliários são (estruturalmente falando) uma forma fantástica de se investir em imobiliário. Eu escrevi recentemente um artigo para a Funds People sobre isto mesmo.

Mas investir em fundos imobiliários é muito diferente de investir em imóveis, a todos os níveis.

Diferença 1: num fundo não investe sozinho, investe em grupo

Um fundo imobiliário é por definição alimentado por um grupo de investidores, que têm uma posição no fundo. Como tal, é um investimento colectivo, uma vez que várias pessoas aplicam o seu dinheiro no fundo, conjuntamente.

O fundo, por sua vez, aplica esse capital em imobiliário, por forma a se obterem rendimentos. Esses rendimentos são normalmente obtidos pelo arrendamento dos activos do fundo, embora existam vários fundos que são especializados na compra e venda de imóveis.

A forma mais parecida - a nível individual - de investir como um fundo, é investindo com mais sócios. Porém, uma vez que este modelo não tem escala, não tira vantagem das propriedades de um fundo, como lhe mostro a seguir.

Diferença 2: um fundo "chega" onde um pequeno grupo de pessoas não chega

Um grupo pequeno de pessoas não tem escala, que é uma das maiores vantagens de um fundo. 

Com escala, os fundos podem eventualmente obter melhores oportunidades de negócio, possibilidade de negociação, presença em vários mercados, etc. Aliás, um fundo pode ter, além de uma administração, negociadores e comerciais, assessores fiscais, uma equipa marketing, etc.

Imagine uma empresa, onde existem vários departamentos especializados em vários sectores diferentes - um fundo não será muito diferente dessa visão...

Aliás, é por este conjunto de propriedades que os fundos proporcionam vantagens (ver mais abaixo).

Diferença 3: a sua posição é medida de forma diferente 

Tanto jurídica como fiscalmente.

Por exemplo, imagine que o fundo tem um total de capital (dos vários investidores que nele investem) de 100 milhões de euros e você tem "apenas" 10.000€ aplicados no fundo.

Então, em teoria, terá 0.01% do fundo. Mas lembre-se que na prática a cotação do fundo flutua (com base no valor dos activos do fundo), tal e qual no mercado de acções, e por isso o seu valor em termos de posição também flutua.

Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários em comparação com imóveis

Volto a dizer-lhe... Conceptualmente falando, os fundos imobiliários são uma forma fantástica de começar a investir em imobiliário, e apresentam diversas vantagens quando comparados com investimentos em imóveis:

Vantagem 1: em primeiro lugar, por terem mais recursos, conseguem em teoria retornos maiores e muito mais diversificação

Em teoria, o facto dos fundos terem mais recursos nos investimentos imobiliários faz com que tenham maiores retornos.

Em investimentos em geral, existe um “trade-off” entre a rentabilidade e o capital a investir. Por exemplo, quando um cliente nos encomenda estudos de mercado, para que possa investir em imobiliário, na ArrowPlus costumamos dar-lhe uma ideia das rentabilidades que podem ser atingidas.

Mas estas rentabilidades flutuam em função do capital a investir: quanto mais capital se aplica, maior o potencial de retorno... Assim, como os fundos imobiliários têm muito mais recursos do que o pequeno investidor, poderão alcançar retornos maiores.

Ao mesmo tempo, pense da seguinte forma: mais dinheiro faz mais dinheiro e permite maior poder negocial!

Com mais recursos, os fundos podem também encontrar (melhores) negócios de forma mais sistemática e metódica.

Além disso, os fundos conseguem canais previligiados para para material e remodelações, obtenção de inquilinos e métodos de rentabilização dos imóveis que detêm.

No entanto, e de certa forma estranhamente, isso não leva necessariamente a maiores ganhos... Já lhe falo a seguir sobre os ganhos nos fundos imobiliários em pormenor. Mas adianto-lhe já... a principal razão para um pequeno investidor conseguir muitas vezes obter maior rentabilidade investindo por si mesmo em imóveis físicos é que um fundo tem uma estrutura muito grande.

Eu gosto de chamar "monstro" a esta estrutura... um monstro que “come” grande parte dos ganhos.

Esta estrutura é composta por uma comissão de gestão (pequena, grande ou delegada a uma sociedade especializada), tem despesas logísticas (renda, serviços, salários, etc), e ainda tem que fazer investimentos com base em projecções de curto ou médio prazo, além da clara pressão que tem para distribuir dividendos.

Vantagem 2: não tem que fazer nada (muito menos gerir inquilinos): o seu investimento é passivo

Em claro contraste com a menor rentabilidade que os fundos possam gerar, existe logo à cabeça uma grande vantagem: os investimentos em fundos imobiliários são muito mais passivos. 

Pense comigo: 1. não é necessário procurar inquilinos (ou delegar tal tarefa a uma mediadora imobiliária, a troco de comissões - ou seja baixando a rentabilidade do investimento), acompanhar empreitadas e obras caso a elas haja lugar, procurar e identificar imóveis para adquirir (e deslocar-se a notários para fazer escrituras públicas), colocá-los à venda para realizar mais valias, etc.

Os fundos tratam de tudo isto por si – bem ou mal, ou melhor, de acordo com uma estratégia própria que pode ou não ir de encontro à sua e a troco de uma perda (genericamente falando) de rentabilidade. Mas isto é um ganho mensurável caso, como eu, não tenha tempo para gerir os seus próprios investimentos imobiliários.

Vantagem 3: preservar liquidez, que é uma grande vantagem financeira... e não financeira

A vantagem da liquidez é muito mais evidente do que possa parecer...

Embora muitos dos fundos em Portugal tenham comissões de resgate (ou seja, valores a pagar caso pretenda liquidar a sua posição nos respectivos fundos), outros não têm (especialmente se conseguir negociar directamente no mercado primário).

Ora, caso compre um imóvel, a sua liquidez é muito mais baixa, porque é muito mais difícil “sair” do negócio. Regra geral, um imóvel não se vende de um dia para o outro! Já liquidar a sua posição num fundo está a um par de cliques na correctora que usa (ou de uma chamada para o gerente bancário, caso opte por ter a sua carteira num banco, à moda antiga).

Mas então investir em fundos imobiliários parece óptimo... Excepto existirem também desvantagens importantes:

Desvantagem 1: não tem controlo sobre a aplicação do seu capital...

A partir do momento em que aplicar o seu dinheiro num fundo, essencialmente perde o controlo sobre o seu investimento.

Trocado por miúdos, o fundo é que vai decidir como e onde gastar o seu dinheiro. Usei o termo "gastar" para o provocar, claro está - à partida o seu dinheiro é "investido", e não "gasto"...

O mercado - a cidade - a investir. O tipo de imóvel - retalho ou residencial. O tipo de remodelação feita nos activos. E muitos outros ângulos - esqueça... O fundo faz isso por si.

Já se investir em imóveis por iniciativa própria, então terá o controlo total de como aplicar o seu capital. E todas as dores de cabeça que vêm com isso.

Desvantagem 2: rentabilidades geralmente mais baixas

Eu próprio tenho rentabilidades de 17%, 19%, 22% nos meus negócios imobiliários. É claro que esta margem depois de ser líquida é mais baixa, porque uso uma estrutura para ter esses imóveis "a rentabilizar".

Mas mesmo assim... comparativamente a fundos imobiliários, as minhas rentabilidades são muito mais altas!

Investir em imóveis físicos em Portugal, por iniciativa própria, tem geralmente um retorno muito melhor do que investir em fundos imobiliários. Isto, se se souberem quais os melhores mercados, tipos de imóveis, como identificar imóveis, etc.

Mas este ângulo não é a regra. A maior parte dos clientes que pedem estudos de mercado à ArrowPlus rejeitam o investimento em fundos imobiliários porque a rentabilidade é baixa, comparativamente aos mercados que nós estudamos.

Além disso, em Portugal, existem muitas comissões de subscrição e resgate, regra geral. Estas também afetam largamente as rentabilidades finais dos fundos.

Hoje, continuo a investir em fundos imobiliários - em parte reduzida, já que os imóveis físicos são a minha prioridade. Porém, prefiro trabalhar com fundos estrangeiros (veja abaixo) e aqueles que têm uma diversificação inter-continental.

Se tivermos que chegar a uma conclusão a este nível, não existe uma resposta genérica, ponto. Cada investidor tem que avaliar as vantagens e desvantagens que eu enumerei, e avaliar como se sente mais confortável.

Lembre-se: o melhor investimento é aquele que conhece bem e com o qual está completamente confortável.

Para avaliar o seu próprio caso, deixo-lhe este video que gravei sobre este tema:

Fundos imobiliários em Portugal

Conhecidas agora as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, vou dar-lhe a minha opinião sobre os fundos imobiliários que estão disponíveis em Portugal (naturalmente, isto não se trata de uma recomendação).

Comissões

Infelizmente, em Portugal, a maioria dos fundos imobiliários cobra uma comissão de subscrição e estamos a falar quase de 1,3% em média, do capital a aplicar pelo investidor. Isto, já para não falar da comissão de resgate, que vai até 5%. Sim, leu bem - cinco porcento!

Curiosamente, há uma panóplia de fundos de investimento (não fundos imobiliários, mas sim de ações e obrigações) que não cobram qualquer comissão - aliás, a maioria não cobra! E muitos destes fundos oferecidos pelos mesmos mediadores que oferecem os fundos imobiliário e, mais que isso, detidos às vezes pelas mesmas entidades! 

Já no estrangeiro, existem imensos fundos imobiliários de altíssima qualidade que não cobram qualquer comissão (nem de subscrição nem de resgate). Então, porque existem quase sempre em Portugal comissões desta natureza? Isso é algo que automaticamente me faz olhar para os fundos imobiliários em Portugal de forma muito menos interessante...

Conheça aqui, actualmente, as comissões de alguns fundos imobiliários portugueses disponíveis no mercado:

Fundo

Subscrição (máximo)

Resgate (máximo)

Encargos 2016

AF Portfólio Imobiliário

2%

5%

1,34%

NB Logística

2%

2%

1,17%

Imofomento

1,5%

2%

0,35%

CA Património Crescente

não cobra

2%

1,56%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM a 19 de Fevereiro de 2018.

Depois da comissão de subscrição e considerando a de resgate se quiser sair... paga ainda a comissão de gestão do fundo, que é normalmente bastante penosa na rentabilidade final do investimento. Em média, voltamos a falar dos mesmos 1,3% - o mesmo custo da média das comissões de subscrição.

Rentabilidade

Agora chegamos à parte crucial. Afinal de contas ninguém se importa de pagar muitas comissões se a rentabilidade dos respectivos fundos for alta, certo?

Bom, agora entramos no conceito de "alta rentabilidade", é certo, mas para mim os fundos imobiliários portugueses têm, para o sector e força do mesmo, rentabilidades baixas. Mas faça você mesmo essa mesma avaliação:

Fundo

Rentabilidade 1 ano

Rentabilidade 3 anos

Rentabilidade 5 anos

AF Portfólio Imobiliário

-3,72%

1,31%

-0,21%

Imofomento

0,37%

0,37%

1,11%

Imopoupança

0,42%

2,53%

3,18%

Valores e Investimentos Prediais

2,07%

2,09%

2,19%

CA Património Crescente

3,07%

3,52%

3,29%

Fundimo

0,38%

0,32%

-0,27%

Novimovest

-4,47%

0,54%

-2,15%

Valor Prime

2,33%

-298%

-2,16%

Imonegócios

3,39%

-2,27%

-3,18%

NB Logística

2,22%

-10,60%

-8,77%

Carteira Imobiliária

-7,97%

-7,70%

NA

CA Imobiliário

-8,46%

-12,17%

-10,77%

NB Património

3,54%

-12,27%

-9,40%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM, APFIPP a 31 de janeiro de 2018 e Observador.

É que, a considerar a informação do Banco de Portugal sobre rentabilidades de depósitos a prazo nos últimos 5 anos (cerca de 1,07% por ano), os fundos imobiliários praticamente não rendem mais.

Isto é preocupante, porque os fundos não são tão líquidos como os depósitos a prazo... primeiro, por terem comissões, o que faz o investidor considerar se quer de facto fechar a sua posição.

Segundo porque desde que entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demorava a resgatar o capital e fechar a posição num fundo aumentou drasticamente, podendo chegar a um 1 ano... recentemente, com novas alterações, espera-se que esse tempo seja reduzido para dois meses.

Mas mais preocupante que isto, no mesmo período, vários fundos imobiliários inclusivamente perderam cotação neste mesmo período. O caso mais evidente é o CA Imobiliário, que perdeu mais de 10% nos últimos 5 anos. Já o mais rentável a 5 anos foi mesmo o CA Patrimínio Crescente, mas ficou-se pela modesta taxa de 3,3%...

É que neste cenário falta uma variável importante... como é que o pequeno investidor "acerta" no fundo mais rentável? E quais são verdadeiramente os riscos que se correm quando olhamos para uma lista de fundos com rentabilidades a 5% que vão dos 3,3% positivos aos quase 11%... negativos?

Isso sim, pode ser considerado por muitos "risco".

Também estamos ainda por saber se os fundos irão tirar vantagem dos novos incentivos fiscais para o sector da habitação, o que pode aumentar as suas margens e por conseguinte as rentabilidades.

Melhores fundos imobiliários

Em função dos dados apresentados acima, actualmente os melhores fundos imobiliários em termos de rentabilidade a 5 anos são o CA Património Crescente e o Imopoupança. Com "melhores fundos imobiliários" naturalmente que me refiro aos "fundos imobiliários mais rentáveis", segundo os dados dos últimos 5 anos, dado que não estou a analisar as carteiras destes fundos neste artigo.

Se estes fundos se adequam ou não ao seu perfil de investidor e objectivos, será você a tomar essa decisão.

Começar a investir em fundos imobiliários

Eu próprio comecei a investir em fundos imobiliários, quando aos 16 anos procurei formas de multiplicar as minhas poupanças. 

Na altura não era conhecedor do mercado e em boa verdade a minha experiência até foi - por sorte! - muito boa. Mais à frente tive o meu primeiro mentor, que me mostrou o potencial exacto de fundos imobiliários e foi aí que a minha vida como investidor mudou.

Mas hoje, mesmo com os problemas que eu enunciei, investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente opção (sim, mesmo em fundos portugueses). Porquê?

Essencialmente, pelos fatores passividade, liquidez e diversificação.

Mas quer isso dizer que eu recomendaria a alguém alocar 100% do capital disponível dessa pessoa em fundos imobiliários? Para já, há muito tempo que eu não dou recomendações de investimento a ninguém - nem sequer amigos nem família.

Mas a resposta seria, mesmo que o fizesse... claro que não!

Em suma, este artigo é completo exactamente para o ajudar a tomar uma decisão de investir em fundos imobiliários ou não. Se o quiser fazer, pode falar com o seu gestor de conta no banco ou abrir uma conta online, numa corretora. E pronto, tornou-se senhorio!

Investir em imobiliário através de alojamento local

alojamento local portugal

Com o alojamento local em alta em Portugal, vários investidores imobiliários se têm virado para esse sector. Se calhar está a considerar começar a investir em imóveis e vê o alojamento local, por estar na berra, como uma óptima alternativa.

Pessoalmente, não sou o maior fã deste modelo, porque acarreta um custo logístico muito alto, e para mim trata-se de um investmento muito volátil. A própria DECO proteste fez um estudo sobre o alojamento local, e para mim os dados apontam para um fraco retorno. Mas esta minha opinião é muito genérica, e cada caso é um caso (além de haver casos de alojamento local muito bem enquadrados)...

Eu reconheço que o alojamento local é muito interessante para quem tem um micro alojamento ou um alojamento local com uma estrutura bastante bem montada. Ou seja, eu acredito que é algo interessante para uma unidade, ou uma parte de uma fracção que seja alugada, ou então algo com uma escala considerável, onde seja possível montar uma estrutura forte e os custos dessa estrutura sejam amortizados pelas várias unidades do alojamento local.

Note ainda que as novas regras da tributação no sector da habitação não se aplicam ao alojamento local...

Se calhar já viu um video que fiz sobre este tema? Se não viu, veja aqui:

Mas vamos ao resto do tópico do alojamento local...

Definição

O alojamento local passou em 2014a ter um regime legal próprio, através da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 (alterado posteriormente pelo Decreto-Lei nº 63/2015). O artigo 4º desta lei define inclusivamente aquilo que é a "Prestação de serviços de alojamento":

1 - Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

  1. a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
  2. b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.

3 - A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

A definição é por isso muito clara, porém vários investidores têm problemas ao considerar começar um negócio, investimento ou actividade em alojamento local. Neste post, contamos-lhe tudo sobre isso.

Registo: o que é necessário para registar um alojamento local

Para poder começar a prestar serviços de Alojamento local e começar assim a alugar o(s) seu(s) imóvel(eis) a turistas ou público passageiro,é necessário registar o seu estabelecimento através de comunicação prévia, o que pode ser feito no Balcão do Empreendedor.

Aqui começam logo a surgir as primeiras dúvidas, contudo. Em primeiro lugar, é necessário registar um estabelecimento mesmo que seja habitação própria (e se alugue apenas uma parte da casa)? Mesmo nesse âmbito, o registo é necessário, por mais pequeno que seja o espaço a alugar. Em segundo lugar, que informação necessita para registar o alojamento local? Eis a lista aqui:

a) Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (se o imóvel for anterior a 1951, deve pedir uma declaração que ateste isso);
b) Identificação do titular da exploração do estabelecimento, sempre com nome e número de
identificação fiscal;
c) Endereço do titular na alínea b);
d) Nome adotado pelo estabelecimento e respectivo endereço;
e) Capacidade em unidades descriminadas (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
f) Data para abertura ao público;
g) Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.

Em termos de documentação necessária, falamos de:

a) Cópia do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento ou código de acesso à certidão permanente no caso de falarmos de uma empresa;
b) Termo de responsabilidade subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, que assegura a idoneidade do imóvel onde serão prestados os serviços de alojamento local, além de atestar que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
c) Cópia da caderneta predial do imóvel, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel ou cópia do contrato de arrendamento no caso do imóvel não ser próprio.

Nota: se o imóvel não for próprio, necessita que o contrato de arrendamento tenha uma cláusula que autorize previamente a prestação de serviços de alojamento local ou subarrendamento. Se o contrato não tiver esta informação, então necessita de um documento autenticado, passado pelo senhorio, que dê autorização para tal.

d) Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Lembre-se ainda que qualquer alteração dos dados precisa ser comunicada num prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência.

Depois do registo no balcão do empreendedor, que atribui um número de registo de AL ao estabelecimento (e emite o título de abertura ao público), pode proceder ao aluguer do espaço, mas nunca sem antes abrir actividade nas finanças (o que está na alínea d acima).

Para abrir atividade de prestação de serviços de alojamento num balcão, pode tanto dirigir-se a um balcão de finanças como fazer tudo directamente pelo Portal das Finanças. Abaixo mostro-lhe dados sobre a tributação do serviço de alojamento local, visto que este pode ser prestado como pessoa singular ou coletiva. De qualquer modo, note que tem que abrir atividade com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) e/ou o CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração).

Deve ainda activar a opção de aquisições intracomunitárias, caso publicite e alugue o(s) seu(s) imóvel(eis) através de sites não nacionais, como o Airbnb ou Booking.

A cesassão da actividade necessita também de ser comunicada, desta feita num prazo máximo de 60 dias após o término da actividade.

Requisitos: quem pode abrir um alojamento local?

Os requisitos para ter um alojamento local dividem-se em requisitos do estabelecimento em si e das várias unidades que esse estabelecimento. Relativamente ao estabelecimento, ele tem que:

1) Apresentar condições adequadas tanto de conservação como de funcionamento das instalações em si e dos equipamentos integrantes;
2) Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou então estar dotado de um sistema privativo de abastecimento de água (como por exemplo um furo no terreno, se for rústico) com origem devidamente controlada;
3) Estar ligado à rede pública de esgotos ou então estar dotado de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
4) Estar dotado de água corrente quente e fria;
5) Ter instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
6) Ter condições de higiene e limpeza;
7) Cumprir com todas as regras de segurança contra riscos de incêndio, de acordo com os termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro (para estabelecimentos com capacidade superior a 10 utentes);
8) Afixaçada, no exterior, junto à entrada principal, uma placa identificativa (ver modelo no anexo do Decreto-Lei 128/2014);
9) Dispôr de Livro de Reclamações.

Já quanto às unidades do estabelecimentos de alojamento local, elas têm que:

1) Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
2) Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
3) Dispôr de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior (normalmente chamados de "veda-luz");
4) Dispôr de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

Os estabelecimentos que tenham capacidade inferior a 10 utentes em simultâneo, aplicam-se as seguintes normas:

a) Ter extintor(es) e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
b) Ter equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
c) Ter indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Obrigações

Abrir um alojamento local vem com responsabilidades acrescidas. Uma delas tem a ver com hóspedes estrageiros.

É necessário inscrever-se no Serviço de Estabelecimento e Fronteiras (SEF), o que pode fazer através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, o SIBA

Sempre que tiver um hóspede estrangeiro (não português, seja europeu ou não), tem que comunicar ao SEF a sua entrada e a sua saída. O artigo 14.º da Lei de Estrangeiros determina que o hóspede tem 3 dias úteis para comunicar essa mesma entrada ao SEF, contados a partir da entrada do hóspede.

A declaração é feita através do preenchimento do boletim de alojamento no site do SEF e é totalmente digital.

Até meados de 2018, os detentores de imóveis em alojamento local não eram obrigados a possuir seguros multirriscos ou de responsabilidade civil, embora fosse já bastante aconselhável fazê-lo. Por exemplo, no caso de furtos de bens de hóspedes ou danos causados a hóspedes ou terceiros podem ser facilmente cobertos por seguros. Em termos de segurança, aquilo que a lei preceitua como obrigatório inclui extintores, um kit de primeiros socorros, mantas antifogos e janelas com comunicação direta para o exterior (ver mais em requisitos).

Tributação do alojamento local

A actividade de alojamento local é regulada pelo Decreto lei nº 128/2014 29 de Agosto, posteriormente alterado pelo Decreto lei nº 63/2015 de 23 de abril, e prevê que os detentores de alojamento local possam ser tributados em diferentes modalidades, no que diz respeito ao exercício da atividade.

Existem duas opções na tributação com rendimentos provenientes de uma actividade de alojamento local: ou regime simplificado ou contabilidade organizada

Como em todos os casos onde o método de tributação é opcional, é necessário determinar o melhor para cada caso específico.

No regime simplificado, a tributação incide sobre 35% da faturação, porque a Autoridade Tributária assume que os 65% restantes são despesas.

No regime de contabilidade organizada, podem ser deduzidos todos os custos com o exercício da actividade; Porém, esta escolha não é simples, e é necessário fazer algumas contas. Por exemplo, este regime obriga a contratação de um técnico oficial de contas.

Com o orçamento do Estado de 2017, foi também criada a opção do alojamento local ser tributado de acordo com as regras da Categoria F (rendimentos prediais), que tem uma taxa especial de imposto de 28%.

Ao mesmo tempo, para uma faturação de até 10 mil euros anuais, é possível pedir isenção de IVA. Quando a faturação anual é superior à marca dos 10 mil euros, então aplica-se uma taxa de 6% (embora a Madeira e os Açores gozem de taxas especiais de 5% e 4%, respectivamente) sobre o valor da estada e pequeno almoço (caso este seja incluído e seja faturado em conjunto). 

Pedir a isenção de IVA pode ser uma decisão pouco inteligente... é que embora tenha que liquidar IVA a 6%, se continuar no regime do IVA pode deduzir o IVA pago (pense em mobiliário, comissões a plataformas, serviços de manutenção e artigos de manutenção necessária para o imóvel, etc), que será maioritariamente a 23%...

Importa dizer que a questão da isenção do IVA é totalmente independente de se optar por ser tributado no regime simplificado (onde a Autoridade Tributária considera que 65% da atividade são custos) ou na contabilidade organizada.

A análise do seu caso, opção por regime de IVA e regime simplificado ou contabilidade organizada deve ser feita juntamente com um contabilista certificado.

Mais valias com alojamento local

Eventualmente está a ler isto e a pensar "mas as mais-valias não existem apenas quando vendo um imóvel? O que têm elas a ver com o alojamento local?".

Eis a ligação: se decidir ser tributado quanto aos rendimentos provenientes do alojamento local na categoria B (por exemplo como empresário em nome individual), e afete o(s) imóvel(eis) onde opera o seu AL à categoria B, então poderão haver mais valias caso venha a desafectar o imóvel dessa categoria e o "retorne" à sua esfera pessoal...

Note que, no cálculo de mais valias, o valor considerado como preço de venda poderá ser o VPT do imóvel, mesmo que o venda (ou exista outro valor a ser usado caso desafecte o imóvel da categoria B) por um valor muito abaixo deste. Ou seja, o VPT é essencial neste ponto. Porém, como é um caso dificilmente generalizável, a minha recomendação é analisar esta questão com um contabilista licenciado.

Descontar para a segurança social em alojamento local

Caso decida ser tributado na categoria B, terá que seguir as regras da mesma e pagar os descontos para a Segurança Social.

Existe uma isenção de 12 meses que é concedida, caso ainda não a tenha usado. E se já descontar para a Segurança Social por outra via, pode estar isento. Passe num balcão da Segurança Social para ser esclarecido.

Se tiver que contribuir, a taxa para a atividade de alojamento local é de 29,6%.

Actualmente estas regras podem alterar a qualquer momento, visto que o governo já anunciou a intenção de rever estas regras;

Novas regras para o alojamento local (Julho 2018)

Por falar em novas regras, ainda na última quarta feira (Julho de 2018) foi aprovada uma nova lei do alojamento local. Esta lei vem restringir o sector (e não estou com isso a dizer que seja uma coisa má), e acima de tudo proteger os condomínios de habitação que integram ALs, com as seguintes medidas:

  • As câmaras podem definir "zonas de contenção". Até agora as regras aplicavam-se a nível nacional, porém as autarquias têm agora uma palavra a dizer sobre a situação; Em particular, podem limitar o número de ALs em função do número de habitações disponíveis.
  • Não é possível ter mais que 7 alojamentos locais. A meu ver, o grande ganho dos ALs - na óptica do investimento - está em criar uma estrutura e aproveitá-la em escala. Hoje isso irá acabar. Quem já tem mais que 7 alojamentos locais poderá mantê-los, mas não poderá adicionar mais ao seu portfolio.
  • Os vizinhos podem impedir um AL num prédio. Ora esta medida parece-me importantíssima, necessária e acima de tudo congruente com o resto da legislação. Para alterarmos a afetação de uma fracção de habitação para serviços, precisamos da aceitação de uma parte muito grande de um condomínio - porque não o mesmo para o alojamento local? Ainda assim, a decisão final pertence à autarquia, um erro na minha opinião...
  • Os ALs podem pagar mais de condomínio. Caso o regulamento interno assim o decida, podemos falar de 30% mais de cota anual. Outra medida meritória, na minha opinião...
  • Seguros, placas e coimas. Passa agora a ser obrigatório ter um seguro que cubra danos a hóspedes e terceiros decorrentes do exercício da actividade. Para ser sincero, nem sequer percebo porque é que esta medida não está já em vigor há mais tempo... Também é necessário agora ter placas para serem devidamente identificados e livros de reclamações em várias línguas. Por último, sugiram-se os níveis das coimas para alojamentos locais ilegais (não registados como tal) e com registo desactualizado).