Category Archives for "Investimento imobiliário"

É possível replicar os meus investimentos?

É possível replicar os meus investimentos?

Caro(a) leitor(a),

Muita gente me pergunta como faço os meus investimentos.

Algumas pessoas são abertas comigo - querem replicar o que eu faço (normalmente a uma escala - nem sempre menor - diferente).

Neste artigo quero explorar 1) a possibilidade de fazer isso, 2) o quão útil e certo isso seria e 3) algumas notas sobre este assunto.

É possível replicar?

Em primeiro lugar, temos que dividir os meus investimentos imobiliários em duas partes, para percebermos melhor como escrutinar esta questão:

  1. Imobiliário físico;
  2. Investimentos nos mercados financeiros, via REITs.

Essencialmente eu comecei a investir em imobiliário via REITs, empresas de investimento imobiliário cotadas em bolsa e com uma regulamentação muito específica.

Lembro-me perfeitamente de investir com 16 anos, e de basicamente passar horas e horas em fóruns da especialidade onde basicamente se analisavam os imóveis desses REITs e todos os outros aspetos dessas empresas.

Hoje, os REITs constituem uma parte mais pequena dos meus investimentos imobiliários, embora nos últimos tempos tenha vindo a crescer o meu portfólio.

Relativamente ao imobiliário físico invisto já há vários anos e é aquilo que verdadeiramente me apaixona.

E queria frisar o ponto “há vários anos”.

Este é um ponto central para analisarmos a possibilidade de realmente replicar os meus investimentos.

Repare, o mercado imobiliário é um mercado relacional, como eu digo várias vezes, e explico melhor neste video:

Em quase 10 anos de investimento em imobiliário físico, consegue imaginar a quantidade de pessoas com que fiz negócios?

A quantidade de agentes e outros “players” imobiliários, com quem fiz negócios recorrentes?

Há até uma história representativa.

Em 2016 comprei um edifício multi-fração - para replicar um investimento convém conhecer os tipos de imóveis em que alguém investe - a um senhor.

Poucos dias depois da escritura, recebi uma chamada de uma filha dele que me dizia que tinha ela mesmo um prédio para venda.

Afinal de contas, “sabia que eu era investidor”.

O negócio foi maravilhoso. E o negócio só foi possível porque comprei um imóvel ao pai dela.

Se o imóvel tivesse sido exposto ao mercado, eu não o teria comprado pelo preço que comprei, estou hoje em crer.

E o que me fez obter este negócio? O que fez o negócio chegar até mim?

Estar no mercado, e mostrar a minha credibilidade, essencialmente.

Agora pense comigo: o que é que é replicável nesta história?

Há muito pouco que se possa replicar na forma como eu invisto, até porque porque possuo um conhecimento invulgar dos mercados, porque estou no mercado há muitos anos e porque negoceio em volume e tenho uma estrutura.

A boa notícia é que existe uma parte boa: pode beber da minha experiência. Ou seja, se não pode replicar o que eu faço, pode aprender com o que eu faço, e aplicar esse conhecimento à sua maneira.

Essa na realidade é a melhor forma de obter sucesso - não a replicar (receber o peixe) mas a aprender (saber pescar).

No entanto, um conjunto de pessoas não tem tempo para aprender ou colocar o conhecimento em prática.

É normal; há muita gente com uma carreira bem sucedida, da qual não querem abdicar para investir em imobiliário.

Essas são normalmente as pessoas que buscam como replicar bons negócios.

Vamos ao meu segundo investimento imobiliário, os REITs.

Sim, seria mais fácil replicar os meus investimentos em REITs.

Afinal de contas, não é preciso estar no mercado há muitos anos para investir em REITs. Pessoalmente, não conheço quem os gere. Não conheço quem os troca. Posso fazê-lo atrás do meu computador. Por isso, é possível replicar os meus investimentos.

Em todo o caso, não é esse o objectivo.

Admito sim que ficaria satisfeito se alguém pegar nos meus métodos e análises para REITs e os aplique - sempre adaptando ao seu próprio caso - com sucesso.

É por isso que lançámos uma série nova no nosso canal, onde analiso REITs como analista externo da XTB:

O objetivo não é que replique (agarre peixe), longe disso!

O objetivo é que já formando o seu métodos (a cana).

Mas é acertado replicar os investimentos de outras pessoas?

Em primeiro lugar, o meu objetivo com a série de análise de REITs não é que replique os meus investimentos.

Eu não sou conselheiro financeiro, nem quero ser.

O meu objectivo não é nem nunca foi dizer-lhe em que investir. Afinal de contas, o seu perfil pode ser totalmente diferente do meu e na realidade eu não o(a) conheço, nem a si nem à sua situação financeira.

Seria imprudente dar-lhe conselhos daquilo em que investir.

Mas há algo que me parece muito prudente: dizer-lhe como eu invisto.

A partir daí cabe-lhe a si investir de acordo com o seu perfil, retirando o melhor daquilo que eu faço e integrando-o naquilo que você faz.

Este é na realidade um ponto crucial - os melhores investimentos são, como eu digo, os que nos deixam confortáveis.

Por exemplo, no caso dos REITs, eu uso um ditado “tens que ficar comigo nos piores tempos para me venderes nos melhores tempos”.

Trocado por miúdos, o facto dos REITs baixarem não me faz muita confusão.

A maior parte do meu portfólio de REITs está estruturado para nunca ser vendido.

Isto significa, por exemplo, que pude simplesmente deitar-me para trás e olhar para o mercado sem grande medo, com a recente queda de até 70% devido ao COVID19.

Porquê?

Porque provavelmente vou ainda deter a maior parte do meu portfólio daqui a 10 anos.

Mas muitos investidores, estou certo, estariam em pânico se estivessem no meu lugar, e provavelmente teriam vendido tudo.

Curiosamente, quando o mercado imobiliário físico baixa, as pessoas não vão a correr vender os imóveis porque eles valem metade do valor.

Por tudo isto, replicar investimentos não faz sentido.

Não é o que eu quero que faça com o que lhe ensino e mostro, mas acima de tudo é algo com o qual não concordo e não acredito ser bom.

Deixo-lhe a ideia base deste artigo novamente: aprenda a pescar, não se deixe iludir por ter peixes de graça.

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Imobiliário na era pós-COVID, parte 2

Imobiliário na era pos-Covid

Imobiliário na Era Pós-COVID - Parte II

Caro(a) leitor(a),

Vou voltar a falar do impacto do COVID19 no imobiliário, desta vez lá fora.

Houve várias lições tiradas das da última crise financeira – a crise de 2008 ou crise do sub-prime.

Caso não conheça a crise em detalhe e como foi originada, deixo-lhe aqui um video que gravei sobre a mesma:

E um artigo aqui neste blog.

Podemos culpar a banca.

Podemos culpar as financeiras.

Podemos culpar as agências de rating.

Podemos até culpar as seguradoras.

Na minha opinião, podemos culpar todos os “players”. Todos.

E aqui, se me permite, incluímos as pessoas...

Aliás, este excerto do filme “The margin call” espelha bem o que eu acho:

As pessoas.

As pessoas que adquiriam casas que não podiam pagar.

Que as refinanciavam para obter dinheiro fresco e o gastar em bens de consumo.

Mesmo sem emprego, sabendo que a probabilidade de os pagar seria remota.

Um video do mítico investidor Warren Buffet deixa também isso claro, na minha opinião:

E porque falo da última crise, quando até acho que não tem nada a ver com a atual, como deixei neste video:

Bom, alguns sintomas de loucura são visíveis.

E podemos fazer uma pergunta clara... veio o COVID19 revelar que, na verdade, estamos – economicamente - expostos a vários perigos?

A mim mostrou-me que sim.

Mas falemos de dados, antes de mais.

- Os dados mostram parecenças com 2008, não ao nível de hipotecas e créditos sub-prime (pelo menos que eu consiga saber), mas ao nível dos mercados:

O índice do Nasdaq simplesmente ignorou o efeito COVID e continua na tendência positiva dos últimos anos.

Mesmo no setor de tecnologia, não será uma sobreconfiança cega?

Porque se assim não for – porque caiu o mercado em Março, com a chegada do COVID?

- O imobiliário representa uma fatia muito elevada da economia dos Estados Unidos; Só os REITs representam 3 triliões de dollars em ativos, cerca de 15% do PIB dos Estados Unidos;

DADOS

- Os mercados caíram em regime “free falling” devido ao COVID19, mas recuperaram tremendamente desde aí, mesmo apontando tudo no sentido contrário.

Está o mercado a ignorar o COVID?

Estão os investidores completamente resilientes ao efeito, pelo mesmo motivo da crise do sub-prime (“o mercado não crasha, subirá sempre”)?

Ou estará o mercado a funcionar mas a precificar mal o efeito COVID?

- O imobiliário já há muito que deixou para trás os níveis de 2006-2008:

Fonte: https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA

Tendo já superado o mercado em 18% praticamente o mesmo da inflação:

Ou seja, em valores reais estamos hoje ao nível de 2008...

- Como parece intuitivo, vários REITs suspenderam os dividendos que pagariam aos accionistas:

E até aqui tudo bem, mas porque raio cancelariam REITs que foram virtualmente pouco afetados os dividendos?

Claro que no caso dos REITs de hoteis...

Faz sentido haver uma suspensão de dividendos, nem poderia ser de outra forma.

Mas em setores como o da saúde, em REITs que se dedicam ao arrendamento de lares, que continuaram a operar normalmente?

Pista: alguém está sobreavalancado e precisa aumentar os rácios de capitais próprios (além de outros) e têm, por isso, que preservar liquidez, ou o problema é ainda pior?

O perigo

Quais os perigos em concreto, afinal?

Eu não tenho a certeza que o mercado poderá crashar por completo.

Nem eu nem ninguém.

Mas não consigo, como o mercado faz, ignorar o que está a acontecer.

Como o desemprego nos Estados Unidos ser o maior de sempre, tendo estado perto dos 16%:

Como ter tido o maior apoio financeiro de sempre:

No valor de 2,2 triliões de dollars, ou seja, 10 vezes a riqueza que Portugal produz num ano (ou 10 anos de riqueza portuguesa – como quiser).

Temos que ter noção que o que está a acontecer não só não tem precedentes como alcança uma escala inimaginável...

E o mercado é precificado como se nada estivesse a acontecer!

E os REITs mostram sinais de fraqueza ao nível da liquidez.

...

É como se o ruído estivesse lá e todos fossem surdos.

Ou melhor, não quisessem ouvir!

E pior que tudo... está tudo a chegar ao fim e as perspectivas a ficar pior.

Repare:

  1. Uma segunda onda do vírus não é algo possível, é hoje algo provável;
  2. Os $260 milhões do programa CARES (o pacote de ajuda monstruoso) no sentido do desemprego chegará ao fim este mês, a 31 de Julho.
  3. Nos Estados Unidos, estima-se uma queda do PIB de cerca de 45%.
  4. Os dividendos e a recompra de ações, por muitas empresas, estão suspensos. Novamente: o mercado está a ignorar isto.

E por fim, um dado incontornável sobre o imobiliário nos Estados Unidos: os empréstimos hipotecários nos estados unidos subiram 50 pontos base no primeiro trimestre do ano (o que equivale a 2.67%).

Nunca nos últimos 30 anos – nem em 2007 – houve um aumento tão grande em apenas um trimestre (apenas em 1979).

Mas no segundo trimestre a coisa parece ainda pior: houve um inquérito que avisa que pelo menos 30% dos Americanos falharam o pagamento dos seus empréstimos em Junho.

Duvido que – sem intervenção soberana (leia-se estatal) – se consigam tapar estes buracos.

E por fim, REITs que não são claramente afetados pelo COVID19, com padrões comportamentais estranhos.

O mais evidente, na minha opinião, é mostrarem uma clara deficiência de liquidez, ao sacrificarem o valor das suas ações por suspenderem dividendos.

É como se se aproveitassem do efeito COVID para corrigir as suas “balance sheets” ou então tentar remendar/esconder buracos.

No relatório de subscrição de 1 de Agosto de 2020 falo com pormenor sobre este aspecto.

Relembro que os REITs têm 3 triliões de dollars de ativos imobiliários, o que representa 15% do PIB dos Estados Unidos.

E sabe o que me fez lembrar esta operação?

Aquilo que um banco em Portugal fez para ir buscar capital ao privado, fazendo contratos com os particulares com promessas de pagamentos de juros elevados.

Aí ninguém estranhou, ou pelo menos ninguém falou.

Eu próprio liquidei posições em REITs que não vão pagar dividendos. Mais do que não receber o dividendo, preocupa-me a falta de transparência e, pior que isso, a bolha no hiato dívida-cash que pode estar criada...

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Erros de principiante no investimento imobiliário

Erros de principiante no investimento imobiliário

Caro(a) investidor(a) imobiliário(a),

Como deu/dará conta, vou flutuar entre assuntos muito técnicos e outros mais para iniciantes.
Hoje quero voltar à base.
Isto porque, para ser bem honesto, vejo erros em investidores que me são berrantes, e quero escrutiná-los todos neste artigo.
Vamos lá então.

Erro 1: Não perceber que o imobiliário é um mercado relacional

O mercado imobiliário, para mim, é um mercado financeiro.
É dessa forma que eu olho para o imobiliário, porque eu invisto nele. Aliás, nem consigo avaliá-lo de outra forma.
Mesmo fora do país, para mim o imobiliário é um instrumento financeiro.

Daí que seja analista em REITs (por falar nisso, já segue a nossa série gratuita no canal de Youtube? Clique aqui para poder ver o primeiro episódio.).

Sendo isso verdade, também é verdade que o mercado imobiliário não é um mercado puramente transaccional, como o mercado de acções.
Ou seja, no mercado de ações, você não sabe (nem quer saber) quem são os vendedores, os brokers (agentes), etc.
Quer saber a quanto compra, quanto recebe de dividendo e por quanto vende.
Números, portanto.

O imobiliário não é assim.
O imobiliário assenta na relação, é um mercado relacional.
Hoje os meus investimentos são o produto do esforço dos meus últimos 10 anos no mercado: são o produto do esforço a construir relações sólidas com agentes imobiliários, parceiros de negócio, outros investidores, inquilinos, etc.
Repare que eu me foco na relação.
Imagine um estranho pedir para entrar em sua casa, sem razão.
Aceitaria?
É essa a sensação que um agente imobiliário tem quando o aborda e pergunta “tem um grande negócio para mim?”?
Ele pensa “de onde é que este tipo saiu?”.
E “porque é que eu haveria de lhe dar este grande negócio a ele, em vez de outro investidor que conheço há 5, 6 ou 10 anos, e que me deu inúmeras comissões a ganhar”?

Percebe o poder da relação?

Erro 2: Acreditar apenas na sua realidade

A apesar da rentabilidade não ser apenas um número, investidores de média escala, como eu, podem investir a mais de 20% em “buy and hold”.
Isto parece uma enormidade, para algumas pessoas.
“Mais de 20%”.

É claro que isto só é atingível com o conhecimento dos mercados corretos, tento uma estrutura, investindo no tipo de imóvel certo, como os imóveis multi-fração, etc.

Eu explico a minha jornada toda, até uma rentabilidade alta, aqui:

Estou a dizer que um principiante deva atingir estas rentabilidades?
Não.
Mas estou a dizer que um principiante deva aceitar que existe um mundo de possibilidades desta envergadura, isso sim.

Isto porque vejo várias pessoas com a mentalidade de rejeitar imediatamente que certas coisas sejam possíveis.
E isso limita-as profundamente.
Então o que lhe estou a dizer?
Que aceite que é possível ter altas rentabilidades, que é possível fazer dinheiro a sério no imobiliário, prestando um serviço sério e de qualidade.

Mas que se lembre: vale mais um investimento controlado, a uma rentabilidade moderada (então em fundos imobiliários, a rentabilidade é mesmo “moderada”, do que um a uma rentabilidade altíssima mas que não o deixa dormir à noite.

Estar tranquilo com os seus investimentos. Esse é o ponto.

Erro 3: Não ter conhecimento

Como é possível uma pessoa 30 ou até 60 minutos para escolher o supermercado com o arroz 10 cêntimos mais barato?
Como é possível uma pessoa gastar dias para encontrar um aspirador 10€ mais barato?
Como é possível uma pessoa trocar de banco, com quem trabalhou a vida toda, porque lhe cobram agora 2,5€ mensais de comissão?

Bom, isto até é, na verdade, aceitável...
Só não é aceitável é que a mesma pessoa invista 50, 100, 200 ou 300 mil euros num imóvel sem ter - no mínimo - o mesmo cuidado.

Na compra de uma TV online as pessoas literalmente revoltam a Internet à procura do melhor preço, das melhores condições, etc.
E porque não fazem isso quando chega a colocar o seu dinheiro em prática?
Como é que temos um histórico de lesados do Banif que não sabiam em que investiam?
Ou lesados do BES que investiram em obrigações e não sabiam o que é uma obrigação.
E se este erro parece até inocente, a verdade é que isto acontece a toda a hora com imobiliário.

“Investidores” aplicam as poupanças de uma vida, sem estudarem sobre o assunto.
“Compro por X e vendo por Y.”
”Compro por X, arrendo por Y e tenho uma rentabilidade de Z.”

Então porque é que na prática a verdade é que a vasta maioria das pessoas faz investimentos imobiliários líquidos pouco rentáveis, pouco acima da inflação?
A palavra chave é o conhecimento.
Das duas uma, ou se vive e respira imobiliário como eu faço há 10 anos, ou então é necessário constantemente atalhar no conhecimento.
Repare que eu fiz mais de uma dúzia de workshops e seminários, nos Estados Unidos e na Alemanha, sobre investimento imobiliário.
O retorno que tenho nesse investimento é bem maior que os tais 20% do imobiliário, na verdade.

Este é um erro crasso.
Um erro que tantas e tantas vezes vejo em principiantes.
Não é só a falta de conhecimento. É a ausência da tentativa tenaz de o obter.

Espero tê-lo ajudado com este artigo,

Um abraço,
Artur Mariano

A rentabilidade é muito mais que um número

Caro(a) investidor(a) imobiliário(a),

Ultimamente expliquei que os meus investimentos em multi-fração atingem os 26% de rentabilidade bruta por ano (e 60-80% se falarmos em retorno sobre o capital) em “buy and hold” - comprar para arrendar.

Muitas pessoas pensam que estas rentabilidades não são realistas no imobiliário, em Portugal.

Neste artigo vou esgrimir e rebater esta ideia.

Primeiro, vamos colocar as coisas em perspetiva.

Um “trader” de ações profissional (deixe-me realçar “profissional”) pode atingir rentabilidades na casa dos 100%-200%, e isso assume-se como “natural”. Afinal de contas movimentam muito dinheiro, sabem analisar os padrões (análise técnica) das ações e tudo mais.

Ora começamos já com uma pista que algo está mal. Se um “trader” profissional atinge rentabilidades de até 200% ao ano, qual é o problema de um investidor imobiliário investir a 26%?

Não vou aqui comparar o mercado de ações com o imobiliário porque acho que essa comparação tem mais a ver com fatores não analíticos que analíticos, e já o fiz noutros espaços.

Por isso, vamos dar um exemplo em imobiliário. Quantos “flippers” têm consistentemente rentabilidades acima de 26% ao ano? Basta que construam ou remodelem um imóvel por 100.000,00€ (cem mil euros) e o vendam por 126.000,00€ (cento e vinte e seis mil euros).

Esta pessoa é normalmente um empreiteiro (ou com acesso barato a um) e é um investidor profissionalizado.

Falemos então da tal “profissionalização”.

Se um “trader” é profissional, o que é um investidor imobiliário profissional?

Existe tal categoria? E se sim, a que ponto se pode tornar profissional?

Um “trader” é profissional quando faz disso a sua profissão. Para tal, há “traders” que iniciam com 100.000,00€ (cem mil euros), outros com 3 ou 4 vezes isso e outros lançam-se literalmente com trocos, que transformam em quantias altas.

No imobiliário não é assim.

O mais parecido entre os dois é a jornada.

Um investidor imobiliário não começa com rentabilidades de 26%.

Pelo menos eu não comecei nem conheço tal coisa.

Comecei com investimentos na casa dos 10%, em apartamentos. Hoje invisto a mais do dobro em prédios inteiros.

Mas quando comecei, não havia:

Mas mais importante que isso, quando eu comecei, não tinha:

  • Equipas de empreitada cujos elementos fossem meus funcionários, como hoje tenho, e assim ganhar margens de 20-50% nas empreitadas;
  • Hipótese de negociar materiais em volume, o que pode eliminar margens idênticas;
  • O conhecimento que tenho dos mercados imobiliários em Portugal, dado que hoje passo um/dois dias por semana a estudá-los, juntando a isso a experiência que tenho como analista, em consultoras como a Empiricus Portugal ou a corretora XTB;
  • O conhecimento empírico que tenho de milhares de imóveis que vejo por ano e centenas (se não milhares) de investidores que ajudo.

Diz-se que se investe a 10%, 26% ou 50% é enganador. É apenas um número.

A rentabilidade que se obtém no investimento imobiliário é muito mais que um número.

E se é mais que um número o que está por trás desse número? Na realidade o número 50% é a ponta de um iceberg: o iceberg normalmente é composto por uma série de fatores, mas destaco a estrutura que o investidor tem e a dedicação do investidor ao imobiliário.

Estrutura

Aumentar a rentabilidade pode ser conseguido das seguintes formas:

1. Aumentando a renda do imóvel;
2. Diminuindo o preço de aquisição;
3. Diminuindo os preços das obras (caso existam);
4. Diminuindo os custos de manutenção;
5. Diminuindo os custos de aquisição de inquilinos.

O primeiro caminho é o que menos gosto.

Aliás, até prefiro baixar rendas (ou pelo menos ter rendas abaixo do valor de mercado, para a qualidade oferecida) do que as subir.

O preço de aquisição é o meu favorito. Isto é o “deep value” do imobiliário, que explico neste vídeo:


Até aqui, não é preciso ter grande estrutura.

Isto se estivermos a falar de “poucos” imóveis - no final do artigo vou explicar um ponto crucial sobre a escala...

Por outras palavras, qualquer investidor iniciante poderá obter este “deep value” e com isso obter altas rentabilidades.

Esta questão também é pertinente, contudo. Por vezes eu falo de comprar 50% abaixo do valor de mercado, e algumas pessoas torcem logo o nariz.

A essas pessoas eu pergunto sempre a mesma coisa: que método usam para procurar e negociar imóveis?

As pessoas respondem, por norma, “Método? Como assim método?”.

Fica claro ali para mim que assim os 50% de “deep value” são impossíveis para essa pessoa.

É como dizer que é impossível fazer a espargata sem se esticar todos os dias...

E as obras?

Essas sim, começam a exigir uma estrutura. Uma empresa, por norma, onde se absorvem colaboradores para trabalhar nas empreitadas.

Como um empreiteiro faz.

Porém o empreiteiro ganha dinheiro (uma margem) com isso.

Essas equipas podem ser usadas para fazer a manutenção dos imóveis. E até para encontrar inquilinos (se bem que aqui aconselharia um departamento diferente...).

E agora pense comigo... se tem funcionários, tem que lhes pagar. Por isso, não pode parar. Não pode dar-se ao luxo de num dado mês não ter obras para lhes entregar. Porque tem que lhes pagar.

E se tem assim tantas obras... tem necessidade de muito material. É aqui que entra a negociação em volume. Experimente ligar para uma empresa de revestimentos e perguntar o preço de um dado mosaico, por metro quadrado.

E depois pergunte o mesmo se comprar 50.000,00€ (cinquenta mil euros) desse material. E nem tem que ir tão longe. Comece com 5 mil...


A dedicação

A dedicação ao imobiliário é como a dedicação a outra coisa qualquer na vida.

A dedicação a uma relação.

A dedicação a um desporto.

A dedicação a uma paixão.

O Ronaldinho Gaúcho (jogador de futebol) conseguiria marcar golos atrás de uma baliza (se não está a ver o que isto significa imagine fazer uma coisa com uma bola de futebol que parece impossível).

E muitos lhe diziam: é impossível!

O que essas pessoas se esquecem é que além do talento inato do Ronaldinho, ele joga futebol quase desde que nasceu.

Dedicou-se a isso. Respira futebol.

De tal forma que se calhar não conseguiria ganhar imediatamente começar a ganhar a vida a fazer outra coisa.

O meu dia (e vida) gira à volta de imobiliário. Passo o dia a prestar consultoria a investidores imobiliários, a gerir e otimizar o meu portfólio imobiliário e a estudar os mercados e outros aspetos do imobiliário.

Os mercados são o ponto crucial.

O mesmo negócio de e.g., 100.000,00€ (cem mil euros) poderá render o dobro se simplesmente migrarmos para um mercado mais “corrigido”.

Quem tem esse conhecimento parte na frente, era impossível ser de outra forma.

E claro que isso tem impacto na rentabilidade, e muito!


A escala e o cinturão negro


Então mas se o “trader” profissional atinge rentabilidades de 200% e um investidor imobiliário pode investir a 50% por ano, porque razão é Warren Buffet o melhor investidor do mundo?

Existe um ponto de rebuçado para tudo, em especial para tudo o que vim a falar até hoje.

Para ter altas rentabilidades é preciso encontrar imóveis consistentemente abaixo do valor de mercado.

E fazer isso, no país todo, para um total de 1.000.000,00€ (um milhão de euros) é relativamente fácil.

Relativamente se for comparado com relação a fazê-lo com mil milhões de euros (mil vezes mais).

A certa altura a escala torna-se tão grande que é impossível manter as rentabilidades no mesmo ponto.

Não há mercado para as absorver.

Por exemplo, imagine que o Warren Buffet quer investir 20 mil milhões de euros do seu capital.

Existem poucas empresas nas quais ele pode investir.

Já se um “trader” quiser investir 20 mil euros existem mais empresas em que pode investir do que as que conseguiria recitar para o resto da vida.

Percebe a diferença?

Mais.

Warren Buffet poderia investir, admitamos, em 50 empresas no mundo.

O problema é que ele não seria o único a considerar investir nessas empresas. Na realidade alguém, em casa, com 1.000,00€ (mil euros) no bolso poderia considerar as mesmíssimas empresas.

Então como é ele o melhor investidor do mundo, se a escala não ajuda?

O “truque” é a composição.

Warren Buffet consegue retornos de 20% (note bem: abaixo dos meus 26% em multi-fração!). Porém Warren Buffet pode fazer isso com 100.000,00€ (cem mil euros) ou 1.000.000.000,00€ (mil milhões de euros). E mais que isso, usa o truque da composição, que numa escala alta é altamente poderosa.

Eu não conseguiria investir em multi-fração a 26% nos mil milhões de euros que alguém me desse para a mão. Nem eu nem ninguém: não haveria imobiliário suficiente em Portugal para tal, sequer.

Ser-se cinturão negro é simples: é ter grandes rentabilidades numa escala que não é muito baixa nem muito alta.

Para concluir, investir a 15% ou 30% diz pouco.

Por exemplo, eu invisto em imóveis multi-fração a 26% (yield bruta no investimento) e 60-80% em rentabilidade no capital quando me financio. O que esse número não diz é a dedicação que tenho ao imobiliário e o que não releva é a estrutura montada que tenho (que custa tempo e dinheiro).

Espero que tenha gostado do artigo,

Um abraço,
Artur Mariano

Taxas de desconto no imobiliário e métodos de avaliação de imóveis

A taxa de desconto e outros aspetos na avalição de imóveis

É comum enviarem-nos mensagens com perguntas sobre os métodos de avaliação de imobiliário e imóveis na óptica do investimento e, dessa forma, nos perguntarem o que é a taxa de desconto.

Para percebermos este conceito, gostaria de explorar alguns aspetos importantes primeiro.

Antes de mais importa perceber que os mercados imobiliários não têm sempre um comportamento exactamente igual aos mercados financeiros. 

A principal razão da não coincidência do imobiliário com os mercados financeiros tem a haver com a especulação natural do imobiliário, que muitas vezes acontece por motivos pouco racionais.

As tão famosas "bolhas" imobiliárias são um exemplo disso. Embora os mercados financeiros possam apresentar bolhas por motivos "irracionais", elas são frequentemente diferente das do imobiliário, dado que a percepção dos ativos é diferente (as casas servem como lares e raramente a população as vê e usa como um ativo financeiro).

Dito isto, os mercados imobiliários podem ser analisados da mesma forma dos mercados financeiros (na realidade com métodos financeiros e não financeiros), esperando-se que, no longo termo, exista uma relação lógica entre pricing e risco. Além disso, o rendimento do imobiliário é similar ao de outros ativos financeiros em termos de análise e expectativa.

Nesta linha de raciocínio, é possível analisar imobiliário na ótica do rendimento.

Este artigo não pretende ser técnico, e por isso será reduzido a um detalhe tal que seja compreensível e útil a investidores imobiliários. Ainda assim, devo alertar para que falamos de algo mais complexo do que as avaliações que falo no meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão".

Ou seja, para artigos técnicos longos e/ou de research - teórios - deverá procurar noutras fontes bibliográficas e na literatura (no final deste artigo encontra mais informação). 

Neste artigo vou resumir alguns métodos de avaliação de imóveis e imobiliário, na ótica do investimento, e explicar-lhe como pode usá-los para sua informação, nos seus investimentos.

Quais os métodos formais que existem para avaliar imóveis?

Em primeiro lugar, é importante destacar uma coisa: a forma como eu avalio os meus negócios é totalmente diferente da forma como a maioria dos investidores o faz, e bastante diferente daquilo que mostro neste artigo.

Primeiro, é importante perceber que eu, quando comecei a investir, utilizei métodos para avaliar negócios imobiliários que hoje já não utilizo - afinal de contas, o investimento imobiliário é uma jornada e à medida que evolui nessa jornada, os seus métodos melhoram.

Segundo, o que mostro neste artigo é informação de muito valor, mas que deve conseguir enquadrar. Ou seja, uma coisa é conhecer a teoria e outra é a forma como se investe na prática. Muitas vezes o conhecimento teórico é útil, porém não quero passar-lhe a ideia de que o imobiliário é algo extremamente analítico em que é preciso um doutoramento para triunfar. 

Bem pelo contrário, o imobiliário é algo simples e natural. Essa é uma das grandes vantagens do imobiliário!

Importa agora apresentar as várias formas de avaliar imóveis:

  • Método de comparação de dados;
  • Método de comparação de custo;
  • Método de rendimento (para imóveis arrendados).

Este artigo versa sobre este último e um método de rendimento usado sobre a taxa de desconto.

Avaliação de imóveis segundo o método do rendimento

Possivelmente já adquiriu um imóvel com financiamento bancário.

Se ele estava arrendado, o perito avaliador pode (e deve) ter usado o método do rendimento, por isso isto poderá ser-lhe familiar.

Mas o que é este método?

Não lhe vou explicar este método de forma analítica e matemática. Estou mais interessado em mostrar a prática que ele lhe poderá trazer, por isso vou explicá-lo de forma pouco técnica.

A taxa de desconto no imobiliário (também chamada de taxa de atualização) é um dado de um possível método de rendimento, o método de "discounted cash flow" (DCF).

Neste método, a ideia é estimar o valor presente do imóvel com base na projeção do cash flow futuro, dada uma taxa de desconto (ou atualização) apropriada. Nota prévia: quando se faz uma análise do género, o mais difícil é precisamente chegar à taxa de desconto que faz sentido no caso.

Mas porquê usar o DCF, pergunta? A resposta é simples: este método encapsula a ideia de que o tempo do investimento deve ser reflectido como um custo de oportunidade e leva em conta a própria inflação. Quer disto dizer que o valor do rendimento (e também dos custos) daqui a uns anos é menor que o valor desse dinheiro hoje, e o DCF reflete precisamente isso.

Repare, se um euro vale 1.05€ em 12 meses se tiver uma taxa de juro de 5%, então também é verdade que se tiver um atraso de um pagamento de 1€ ele na verdade só valerá 0.95€ porque é necessário descontar a taxa/juro.

Agora a ponte com a prática.

Admita que tem um potencial negócio em vista em que faria sentido hoje comprar esse imóvel a um preço em que, com uma dada taxa de desconto, o cash flow futuro total (ou a soma deles, para ser mais correto) daria um valor presente do dinheiro  positivo e apelativo.

Para estimar tal coisa deve projectar os cash flows (e custos) futuros e descontá-los (com a taxa de desconto) até ao valor atual (tecnicamente dito presente) do imóvel. Ao somar esses cash flows terá o valor líquido presente (do Inglês NPV ou "net present value"), um conceito interligado ao DCF.

Por exemplo, compra um imóvel por 100.000€ e o imóvel gera uma renda por 4 anos (a uma rentabilidade líquida 10% por ano, assumamos, logo 10.000€ por ano), pois tem um contrato de arrendamento de 4 anos associado. Ao final dos 4 anos planeia vender o imóvel, por 100.000€.

Decide fazer este investimento se o valor líquido presente superar os 30.000€.

As contas que a maior parte das pessoas fariam eram simples: "invisto 100.000€ e obtenho 100.000€ com a venda, logo o valor líquido do investimento serão 10.000€ x 4, logo 40.000€".

Aplicando o método DCF teríamos um valor líquido presente (ou "Net present value") de apenas 13.850€ (utilizando os fatores 0.943, 0.89, 0.84 e 0.792, de uma taxa de desconto de 6%). Não esperava isto pois não?

Assim sendo, quando maior a taxa de desconto, menor o valor presente do imóvel.

Este método pode ser (e é frequentemente) usado para avaliar o valor presente de empresas. A ideia continua a ser a mesma: um rendimento futuro não se compara de igual forma ao rendimento presente. Tem que haver um desconto.

Pessoalmente uso este método para estimar o valor de imóveis que sejam investimentos avultados. Na minha opinião não faz tanto sentido aplicar este método em imóveis que tenham rendas baixas (a não ser que sejam multi-fracção).

Espero que tenha gostado deste artigo.

Como prometido deixo-lhe um link para um artigo sobre esta temática e um outro que se dedica a apresentar o método de rendimento na avaliação de imóveis na realidade portuguesa.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

Taxas de IMI agravadas

Taxas de IMI agravadas

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) não costumam representar uma despesa grande para investidores imobiliários em Portugal.

O IMI varia de município para município, visto que há um coeficiente aplicado ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) diferente de município para minicípio (sendo hoje, no mínimo de 0.2% e no máximo de 0.5%).

No entanto, o governo anunciou, no último orçamento de estado, uma taxa extraordinária (ou melhor, um agravamento da taxa de IMI) tanto para terrenos para construção com aptidão para uso habitacional em zona de pressão urbanística e devolutos há mais de dois anos. Neste caso a taxa de IMI será “elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10%”, sendo que o imposto “tem como limite máximo o valor de 12 vezes” da taxa atualmente prevista.

Lembra-se de eu ser crítico relativamente a esta matéria, num video que gravei a 14 de Janeiro de 2020:

Os media falaram desta medida como "uma batalha contra a degradação das cidades, principalmente no que tem a ver com as zonas consideradas de forte pressão urbanística", como o Jornal Económico.

Depende da perspectiva. Se para uns é uma batalha neste sentido, para outros é uma forma de ir buscar mais dinheiro à fonte que nunca seca: o imobiliário.

Fará isto com que os proprietários vendam? Ou fará isto com que os investidores não comprem? Já volto a esta questão...

Antes de mais, como funciona?

É importante dizer que há 3 situações pelas quais a taxa de IMI pode ser agravada:

  • 1 - Para imóveis que se encontrem devolutos há mais de um ano ou em ruínas, independentemente da sua localização. Neste caso o IMI pode ser triplicado (ou seja ter um majorante de 200%). Esta medida foi criada pelo XXI Governo constitucional, liderado por António Costa, o ano passado.
  • 2 - Para imóveis degradados sendo que “os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até 30% a taxa aplicável a prédios urbanos degradados, considerando-se como tais os que, face ao seu estado de conservação, não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens”.
  • 3 - Para prédios que se encontrem devolutos há mais de dois anos e (no meu entender tem que ser comulativo) estejam localizados em zonas de pressão urbanísticas (desde 2019, com aplicação este ano). Esta é a medida que eu citei no video acima;

As autarquias comunicam todos os anos à Autoridade Tributária (AT) qual a taxa de IMI que pretendem ver aplicada no seu concelho, informando ainda se pretendem fazer uso da taxa de IMI agravada para imóveis em ruínas ou nos casos dos imóveis devolutos.

Autarquias com taxa de IMI agravada

Para a primeira forma (devolutos há mais de um ano ou em ruínas) de agravamento de taxa, os dados do Ministério das Finanças indicam que existem 58 autarquias (ou seja, 18% do total de autarquias do país) que comunicaram à AT a intenção de aplicar a taxa agravada do IMI para 2020. Ei-los:

Abrantes, Águeda, Alandroal, Alcochete, Almada, Angra do Heroísmo, Avis, Barreiro, Cadaval, Chaves, Coimbra, Constância, Covilhã, Faro, Figueira da Foz, Funchal, Fundão, Gavião, Gondomar, Horta, Lagoa (Açores), Lagos, Leiria, Lisboa, Loures, Mafra, Mesão Frio, Montijo, Moita, Murtosa, Nelas, Nordeste, Odivelas, Oliveira do Bairro, Ourém, Pombal, Ponte de Sôr, Portel, Porto de Mós, Palmela, Peso da Régua, Portalegre, Povoa de Varzim, Santarém, Setúbal, Silves, Sintra, Tondela, Torres Novas, Torres Vedras, Valença, Velas, Vila Nova da Barquinha, Vila Praia Da Vitoria, Vila Real, Vila Velha de Ródão, Vila do Porto e Vila Nova de Famalicão.

Agora é aquei que as coisas ficam complicadas. Neste grupo temos municípios que pretendem penalizar apenas os imóveis que se encontram vagos há mais de um ano, outros que penalizam os que estão em ruínas, e ainda outos que aplicam a taxa agravada às que visam ambas as situações.

Mais, alguns municípios ainda combinam majoração com a majoração majoração aplicável aos prédios degradados.

Portanto, há municípios, como Lisboa, que penalizam as casas que se encontram devolutas há mais de um ano, outros como Almada que só penaliza as ruínas e outros como Nelas, que penalizam uns e outros.

Embora haja excepções, a lei é bem apertada. Ou os imóveis estão emboras (certificadas pela Câmara) ou para revenda (e para tal é preciso estarem, pelo menos em teoria, numa empresa com CAE para o efeito e terem sido declarados como tal, passando assim para inventário). 

Para a segunda forma (para casas degradadas), foram 45 os municípios que optaram por aplicar a majoração da taxa.  Aqui estão o Porto ou a Guarda.

Quando vou pagar?

A partir de hoje devem começar a chegar as cartas da AT em sua casa; a primeira prestação do IMI é paga já durante o próximo mês de Maio (no caso de só ter que pagar menos de 100 euros só receberá esta prestação). Se tiver mais que 100€ a pagar, terá duas ou três prestações, consoante o valor total seja inferior ou superior a 500 euros). Assim, poderá pagar o IMI todo em Maio, em Maio e Novembro ou em  a serem pagas em Maio e Novembro ou em Maio, Agosto e Novembro.

Mas atenção... saber ao certo se o seu imóvel é penalizado é complicado, porque a informação não é de fácil acesso. Pode sempre esperar pela nota de liquidação...

Espero que tenha gostado deste artigo.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

A última grande crise que vivemos iniciou-se em Agosto de 2007, nos Estados Unidos, embora se tenha só começado a refletir em Portugal em 2010. Esta crise é muitas vezes chamada “crise de 2008” termo que, por isso, eu vou continuar a usar.

Eu já tinha explicado a crise de 2008 em muito detalhe neste post e neste video:

É importante perceber que a crise de 2008 foi uma crise financeira. De uma forma simples, essa crise teve origem no imobiliário. 

Em que consistiu a crise de 2008?

Aquilo que aconteceu foi na realidade um padrão económico bastante simples: as pessoas têm muita confiança no mercado (porque os preços dos ativos aumentam de ano para ano) e com isso as pessoas gastam e endividam-se mais.

No caso da crise de 2008, as pessoas contraíam hipotecas nas suas casas, aproveitando o aumento do preço delas. 

Imagine por exemplo que uma família era dona de uma casa que havia sido comprada por 50.000€ em 2004, mas que já valia 100.000€ em 2005. Como essa família tinha uma hipoteca de apenas 50.000€, aumentava a sua hipoteca para os 100.000€, com base no novo valor da sua casa.

Em muitos casos eram constituídas segundas e terceiras hipotecas nessas casas. No exemplo anterior, admitamos que a mesma casa valia 200.000€ em 2006. A família que era dona da casa poderia agora pedir um novo empréstimo de mais 100.000€ (ignorando para já LTVs abaixo de 100%) hipotecando a sua casa (ou com uma nova hipoteca ou com uma extensão da primeira).

Quando muita a gente faz isto e os valores das casas corrigem (ou seja, baixam para valores mais aceitáveis face ao valor intrínseco da economia), há um problema: e economia gera menos dinheiro, o que faz com que as famílias tenham menos dinheiro para pagar as suas hipotecas e os bancos começam a executar as hipotecas nesses imóveis porque as famílias não as conseguem pagar.

São dois ciclos de “pescadinha de rabo na boca”: um de subida, em que o facto de toda a gente gastar mais dinheiro faz valorizar mais todos os ativos, visto que “se gasta mais dinheiro quando mais dinheiro é gasto” e um de descida, em que o facto de haver menos dinheiro faz com que os ativos valham menos e existam mais defaults, o que faz com que haja menos dinheiro a circular.

Mas já vamos à descida dos preços e da crise.

Antes disso tem possivelmente com uma questão: faz sentido que os preços nos Estados Unidos tenham subido e mereceriam uma correcção, OK. Mas como é que isso se alastrou para o mundo, se vários países nem sequer permitiam estender hipotecas ou contratualizar uma segunda hipoteca?

A questão é que os bancos, ao concederem os empréstimos, ganhavam uma margem mas perdiam liquidez. Ou seja, é verdade que ganhavam um certo juro no seu capital, mas tinham que o emprestar para que tal acontecesse. 

Isto impunha um limite natural de créditos que os bancos poderiam conceder.

Para contornar esta limitação e assim ter lucros maiores, os bancos começaram a vender produtos a investidores que continham estes créditos. 

Imagine que as taxas de juro eram de 10%. Os bancos emprestavam o dinheiro a 10%, desenhavam um produto com um juro de 7%, onde encapsulavam essas hipotecas, e vendiam-nos aos investidores, recuperando o capital para o voltar a emprestar ao mesmo tempo que ganhavam os 3% de diferença.

Esses produtos viriam a ser vendidos para todo o mundo. Europa e Ásia. Para bancos, primeiramente, depois para instituições financeiras de investimento e por fim até diretamente a investidores.

Tudo isto é legítimo e uma boa estratégia de negócio onde todos ganham.

O grande problema começou quando os bancos começaram a emprestar “em demasia”, isto é a pessoas que não tinham condições para pagar os créditos. Os melhores créditos são conhecidos como “prime” (na realidade têm uma letra com base na sua classificação, de A a F) e os menos bons são “sub-prime”. Percebe agora que o problema do “sub-prime” e da crise de 2008 teve que ver com o facto de muitos dos pacotes vendidos aos investidores serem “sub-prime”.

No fundo, o sistema foi abusado.

Enquanto os bancos emprestassem dinheiro a quem poderia efetivamente pagar e isso não levasse a uma sobrevalorização tremenda, tudo estaria bem. O problema foi o exagero na busca, em demasia, do lucro.

E o impacto do COVID-19 imobiliário?

Agora o COVID-19.

Que semelhanças encontra o cenário em que vivemos hoje e o sub-prime?

Certo – nenhum ou praticamente nenhum!

Bom, é verdade que vivemos hoje num mercado imobiliário extremamente sobrevalorizado em determinados mercados, especialmente nos grandes centros urbanos e turísticos do país. Mas isso não se deve – nem um bocadinho – ao COVID19.

Aliás, os principais fatores que levam a uma crise financeira são por norma fatores positivos e não negativos, por mais estranho que isso possa parecer.

Ou seja, a sobreconfiança (algo positivo) é mais propícia a causar uma crise financeira do que uma pandemia (algo negativo), pelo menos de forma direta. 

Não me entenda mal – é claro que fatores negativos podem e levam consistentemente a crises económicas. Por exemplo, o COVID-19 causou já – à data de hoje – uma subida desmedida de desemprego, fecho de empresas, lay-offs e tudo mais.

Porém, o COVID19 ou coronavírus (na realidade eu uso sempre o termo COVID-19 porque há vários coronavirus, este é só mais um) não causou até hoje um problema financeiro da mesma origem/semântica daquele que foi causado na crise de 2008, a famosa crise do sub-prime.

No que concerne ao imobiliário, o mercado hoje em Portugal e o mercado em 2008 não estão em situações nem parecidas! Aliás, em grande parte, eu acredito que ele está bastante mais sobrevalorizado hoje do que estava em 2008!

Ao mesmo tempo, temos que ser realistas - esse dado não tem nada a ver com a pandemia do COVID-19. Aliás, se alguma coisa, esse dado até jogará contra a sobrevalorização.

Este ponto aliás, merece algum destaque. O mercado imobiliário está hoje congelado. O mercado congelou. Isso não significa que caiu a pique. Ou que perdeu valor. Não, significa que está (até prova contrária) no mesmo sítio onde estava quando a quarentena obrigatória iniciou.

Para que fique claro estou a falar do valor do imobiliário (pricing) e não das rendas (interest/dividend). Isto porque naturalmente e como eu previ, as rendas já estão a ser afetadas.

Ou seja, o COVID-19 pode até ter vindo camuflar a sobrevalorização do mercado e prolongar eventualmente, esse ciclo! 

Para sabermos se esta teoria tem validade ou não, não temos outra forma: temos que esperar para ver. Isto porque para aferir tal coisa não “basta” analisar índices e métricas de mercados, como normalmente se pode fazer em crises financeiras comuns. O COVID-19 tem imensas consequências colaterais, que passam ao lado dos índices e métricas de mercado.

O que posso afirmar é que estou seguro que, com grande probabilidade, se o COVID-19 durar um lapso de tempo considerável (coisa que ninguém sabe, porque se fala desde 3 meses até 18 meses!), o mercado imobiliário em Portugal não será igual, mesmo a curto prazo. A que níveis?

  1. Nas rendas de certos mercados (importa dizer que temos hoje em Portugal mercados muito muito distintos).
  2. No preço do imobiliário em certos mercados, a um grau maior ou menor do ponto 1) dependendo do mercado em questão. Para saber quais os mercados mais afetados veja os nossos relatórios de subscrição.
  3. A tipologia do imobiliário que vai ser mais importante depois do COVID-19 vai ser diferente. Eu estou presentemente a re-alocar o meu portfólio, colocando alguns imóveis no mercado e adquirindo outros!

Na nossa página de Facebook, onde de resto lançamos vários videos de muito valor, lançámos um video exclusivamente sobre este tópico, que pode ver gratuitamente aqui:

https://www.facebook.com/ArrowPlusRE/videos/1135664533433529

Espero que tenha gostado deste artigo.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

Grandes Investidores Imobiliários

Certamente, quando tem interesse em determinada área, procura sempre saber quem são as personalidades que se destacam no meio. Se gosta de futebol irá procurar saber mais sobre o Cristiano Ronaldo e o Lionel Messi. Se gosta de música clássica não há como escapar a Chopin ou Mozart. Se o seu interesse está no imobiliário então tem de conhecer os grandes investidores imobiliários. Saber quem são, como pensam e como investem é uma boa opção para que consiga também ter exemplos de sucesso para se guiar nos seus próprios investimentos. No canal de Youtube, o nosso analista Artur Mariano aproveitou um dos episódios da rubrica "Conversas no Sofá" para falar exatamente dos grandes investidores e de como eles agem.

Os Grandes Investidores Imobiliários

Conhecer as grandes figuras que se destacam em determinada área tem dois grandes princípios associados. Em primeiro lugar, fica a conhecer mais sobre a área em questão, sobre quem está nessa área e como operam. Em segundo lugar, ganha novas perspetivas e até pode ter um certo efeito aspiracional.

No caso do investimento e, mais especificamente, do investimento imobiliário, há várias personalidades que se destacam. Todas elas com as quais terá, certamente, muito a aprender.

Pequenos investidores vs. Grandes investidores

Antes de mais nada, convém compreender de que falamos quando dizemos grandes investidores. Normalmente, terá a ver com a quantidade de capital que investem ou têm para investir. Neste caso, vamos considerar que um investidor é grande a partir dos dez milhões de euros.

A diferença entre um pequeno investidor e um grande investidor está não só no capital, mas também no que faz com esse capital.

Maiores diferenças entre pequenos e grandes investidores

Há várias coisas que diferenciam um pequeno de um grande investidor. Vamos focar-nos em três delas, visto que lhe permitirão perceber melhor o que muda em ambos os tipos de investidores.

- Investimento de escala

Por um lado, um grande investidor irá pensar num investimento que ou resolva um problema mais complexo ou atinja um vasto número de pessoas. Por outro lado, o pequeno investidor focar-se-á em problemas mais pequenos, que exijam soluções mais pequenas.

Por exemplo: um pequeno investidor investe numa casa, que solucionará o problema de habitação para um pequeno número de inquilinos. Um grande investidor irá tentar algo que tenha um impacto maior, como, por exemplo, investir numa empresa de eletricidade.

- Criação de sinergias entre os investimentos

Algo que os médios e grandes investidores optam por fazer é investir em vários negócios diferentes e, por vezes, complementares. Isto permite que, ao investirem em várias empresas, essas empresas possam crescer em simultâneo.

Seguindo o exemplo dado pelo analista Artur Mariano no vídeo acima, criar sinergias entre investimentos seria algo como, por exemplo: se tiver uma empresa de organização de casamentos e investir em setores como o das flores ou do catering. Desta forma, está a criar sinergias com a empresa inicial e todas elas poderão ajudar-se simultaneamente a crescer e evoluir.

Nestes casos podemos até referir-nos aos investidores como multiplicadores, uma vez que de um negócio inicial tentam alavancar ou mesmo criar novos negócios.

- Criação de valor acrescentado.

Que valor é que o serviço vai trazer além daquele que já oferece por si só? Quando falamos de criar valor acrescentado podemos estar a referir-nos a várias coisas. Tomemos um exemplo. Se duas empresas têm o mesmo produto e o apresentam da mesma forma como é que uma delas o pode diferenciar? O valor acrescentado será o extra, aquilo que ajudará a diferenciar aquele produto, aquela empresa.

Por exemplo: no setor imobiliário criar valor acrescentado pode ser remodelação ou no restauro de imóveis, sem que se cobre mais por isso aos inquilinos. É algo em que os grandes investidores imobiliários pensam sempre. Isto permite ter um serviço melhor e mais completo, cujo valor acrescentado se irá certamente destacar.

Em conclusão

Há, claro, diferenças entre pequenos e grandes investidores. Estas diferenças assentam sobretudo na forma como cada um dos tipos olha para os investimentos que faz. No entanto, há exceções e mesmo que se enquadre no grupo dos pequenos investidores pode (e até deve) pensar como um grande investidor e perceber como valorizar os seus investimentos. O valor acrescentado é, inegavelmente, um ponto fundamental que deve ter em conta quando investe.

Os grandes investidores e o que podemos aprender com eles

Seja qual for o nível de investimento em que se enquadra, todos temos pessoas cujo trabalho admiramos. Essas pessoas servem de modelo para as áreas em que operam e têm certamente muito a ensinar-nos sobre as mesmas. Vamos, por isso, apresentar-lhe alguns exemplos de grandes investidores. Além disso, vamos analisar algumas das lições mais valiosas que pode aprender com estes investidores.

Como poderá ver estes investidores não são apenas grandes investidores imobiliários, mas sim grandes investidores, com uma carteira de investimentos alargada.

Será que deve investir em bolsa ou investir em imobiliário?
A questão pode surgir-lhe muitas vezes enquanto analisa os percursos de vários investidores, pelo que deve ponderar ambas as opções. Para o ajudar, temos um artigo no nosso blogue exatamente sobre o tema. Leia sobre investir em bolsa ou investir em imobiliário.

Warren Buffet

Quem é?

Warren Buffet nasceu em agosto de 1930 em Omaha, no estado do Nebraska, nos Estados Unidos da América. Começou desde cedo a ter contacto com o mundo do investimento através do pai, que era corretor da bolsa norte-americana. Desde pequeno sempre teve várias ideias para ganhar e, acima de tudo, poupar dinheiro. Começou por trabalhar na empresa do pai, mas rapidamente trilhou um caminho a solo. Hoje em dia é CEO da Berskshire-Hathaway. Tem fortuna avaliada em cerca de 86 mil milhões de dólares.

Warren Buffet é um dos nomes com mais impacto quando se fala em investimento. Apesar de ser maioritariamente conhecido pelas empresas em que tem ações, como o caso da Coca-Cola, Buffet não se fica pelo investimento em ações. Muitos tentam guiar-se pelas suas regras e seguir os seus passos. Se Buffet comprou é porque é bom, é porque vale a pena.

Além das ações, o investimento imobiliário tem sido uma das apostas de Warren Buffet. Se o norte-americano investe em imobiliário é por algum motivo, não concorda?

First rule in investment is don't lose. And the second rule in investment is don't forget the first rule.

Aquela que é, certamente, a regra de investimento mais conhecida de Warren Buffet é a que diz que a primeira regra em qualquer investimento é não perder dinheiro. A segunda regra? Não esquecer a primeira. As suas regras de ouro, no entanto, não se ficam por aqui.

As regras de ouro de Warren Buffet

  • Pensar a longo prazo nos investimentos;
  • Prefere investir em excelentes empresas a preços razoáveis a investir em empresas razoáveis a preços excelentes;
  • Conhecer o mercado em que se investe.

Américo Amorim

Quem é?
Américo Amorim nasceu em Mozelos, Vila Nova de Gaia, a 21 de julho de 1934. Começou desde cedo a trabalhar na empresa de cortiça da família, a Amorim & Irmãos. Com os irmãos, Américo Amorim criou a Corticeira Amorim, derivada da empresa da família. Mas não se ficou por lá. Posteriormente criaram a Ipocork e a Champcork, empresas para atuarem no setor dos derivados da cortiça. Ambas mostrando já os olhos postos na exportação. Através da holding Amorim - Investimentos e Participações investiu em empresas de energia, turismo e finanças. Morreu em 2017.

Américo Amorim é, em Portugal, um excelente exemplo de um investidor de grande escala com um portefólio de investimentos variado. O Grupo Amorim começou por ter apenas a Corticeira Amorim mas rapidamente evoluiu para outros negócios. Já sem Américo, o grupo continua a seguir o mesmo modelo.

Áreas de atuação do Grupo Amorim

  • Cortiça - o negócio que deu origem a tudo o resto;
  • Energia - através de participação na Galp Energia, adquirida em 2005;
  • Investimentos Sinérgicos - em quintas no Douro tem um Hotel Rural e investimento em atividade vitivinícula e agrícola.
  • Floresta - além de uma vasta área florestal, o Grupo Amorim tem também participação em agricultura em Moçambique e no Brasil;
  • Financeira - Américo Amorim esteve na fundação do BPI e do BCP. Hoje em dia, tem participação em várias instituições bancárias. Em Moçambique criou o Banco Único e é acionista do Banco Luso Brasileiro; 
  • Imobiliária - além dos vários projetos em Portugal, o Grupo expandiu também a atuação imobiliária para o Brasil; 
  • Luxo - o Grupo Amorim associou-se, em 2007, à marca de luxo Tom Ford. 

Olhos no futuro

Tal como já foi referido, um grande investidor, seja em que área for, faz os seus investimentos com foco a longo prazo. Américo Amorim é, nesse sentido, um excelente exemplo. O investidor referia, de facto, que muitos dos seus investimentos eram a longo prazo, para que um dia os seus herdeiros pudessem colher os frutos daquilo que ele plantara.

Outros grandes investidores

Existem ainda outros exemplos de investidores de grande escala que podem servir de exemplo.

  • Eike Batista. Apesar de tudo, o brasileiro foi um grande investidor, com um portefólio vasto e investimentos sinérgicos, desde exploração de carvão, petróleo e gás, até à indústria naval e logística. No entanto, nem todos os seus investimentos correram da melhor forma. 
  • Jeff Bezos. O CEO da Amazon é outro exemplo de um grande investidor. Além da Amazon, investiu numa empresa de voos espaciais e comprou o jornal The Washington Post. Além disso, já investiu em empresas das mais variadas áreas ao longo do seu tempo de atividade. Considerado o homem mais rico do mundo, Bezos tem investimentos imobiliários um pouco por todo o território dos Estados Unidos.
  • Joseph Safra. De acordo com a Forbes, é o mais rico do Brasil. Fundou o Banco Safra, no entanto não se ficou por aí. Em 2014, adquiriu uma parte da Chiquita Brands International, conhecida no mercado das bananas. Além disso, Safra dedica-se também ao investimento imobiliário e é dono de várias propriedades.
  • Yang Huiyan. É a mulher mais rica da China. No ano passado foi notícia ao ter feito cerca de 2 mil milhões de dólares em apenas 4 dias, visto que investiu na Country Garden Holdings Co., a maior empresa do setor imobiliário na China. Além disso, Huiyan tem também investimentos em holdings que operam no ensino.

O que nos ensinam, em conclusão, os grandes investidores

Os grandes investidores imobiliários (e não só) têm, como percebeu, vários pontos em comum na forma como investem. Em suma, há algumas regras essenciais dos grandes investidores que poderão ser útil a qualquer tipo de investidor.

  • Fazer investimentos a pensar a longo prazo;
  • Conhecer bem o mercado em que investe;
  • Diversificar o portefólio de investimentos;
  • Criar valor acrescentado nos seus investimentos;
  • Aproveitar as oportunidades;
  • Estar consciente dos riscos, mas sem ter medo de arriscar.

Em conclusão...

Mesmo que seja um pequeno investidor, pensar como um grande investidor dar-lhe-á certamente uma maior perspetiva de negócio. Além disso, poderá dar-lhe oportunidades de crescimento nos seus investimentos. Estude o mercado e os investidores. Terá sempre muito a aprender, quer no que deve quer no que não deve fazer quando investe. Acima de tudo, lembre-se de que os grandes investidores também começaram por ser pequenos investidores e arriscaram. Só assim conseguiram chegar onde estão. Já dizia o ditado: quem não arrisca não petisca.

Fontes de imóveis para investimento

Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.

Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.

Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.

Fontes de imóveis para investimento

Leilões

As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.

Como comprar casas em leilão

Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:

  • As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.

  • Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
  • A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
  • Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
  • Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Antes do leilão

Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.

Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blogdedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.

Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.

Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.

Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.

Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:

  • Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
  • Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
  • Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão

  • Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
  • Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
  • Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.

O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.

Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado

  • verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
  • tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
  • verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
  • considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
  • além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.

Recorrer a uma agência imobiliária

Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.

Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.

Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.

Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:

  • Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
  • Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
  • Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
  • Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.

Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.

Comprar diretamente ao proprietário

Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.

Documentos que precisa a analisar

  • Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
  • Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
  • Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Além disso, precisa ainda de analisar...

  • Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
  • Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
domine a lei imobiliária


Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro “Domine a Lei Imobiliária”, do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo,  uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.

Negociação

Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.

  • Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
  • Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
  • Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
  • Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
  • Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.


Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, “Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão”, é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.

Financiamento

Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.

A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.

100% Financiamento

Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.

  • Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.  
  • Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
  • Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
  • Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
  • Plataformas específicas de imóveis penhorados.

Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.

Vantagens de ter financiamento 100%

  • Não é obrigado a pagar entrada inicial;
  • O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
  • O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.

Desvantagens de ter financiamento 100%

  • Há um maior risco de incumprimento;
  • O processo de seleção pode ser mais criterioso;
  • A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
  • A oferta disponibilizada é menor.

Fazer a escritura

Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.

Passos necessários para fazer a escritura do imóvel

  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
  • Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
  • Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.

Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel

  • Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
  • Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
  • Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
  • Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
  • Certidão Toponímica (se existir);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
  • Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
  • Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
  • Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis. 

Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador

Em conclusão

Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.