Os melhores mercados para investir em imobiliário?

Caro(a) leitor(a),

Lançámos esta semana um curso gratuito com bases para começar a investir em imobiliário.

É um grande projeto para nós, durante 5 dias, cada dia com uma aula.Nas primeiras duas aulas surgiu uma mesma pergunta a muitos alunos, que é “quais são os melhores mercados para investir”.

E queria com este artigo de blog dar uma resposta muito franca a esta pergunta.

Começo a resposta com uma analogia.

Se podemos perguntar qual é o melhor mercado para investir em imobiliário, também podemos perguntar qual é a melhor ação para investir no mercado bolsista, certo?

Ou a melhor moeda para investir em Forex?

Ou a melhor criptomoeda.

E por aí vai.

Eu detesto dar a ideia que tudo no imobiliário é um pouco mais complexo daquilo que as pessoas esperam, até porque o imobiliário tem uma grande vantagem versus os outros investimentos, que é ser simples.

Mas a pergunta “qual o melhor mercado” tem uma resposta complexa...

Dinamismo

Pegando na analogia feita com a melhor ação ou melhor moeda, é fácil perceber que se trata de algo dinâmico.

Por exemplo, de Junho de 2017 até Outubro desse ano as ações da Hertz praticamente triplicaram:

Passando de $7,90 para mais de $23,50.

Ou seja, por cada 1.000€ investidos em Junho retiraria praticamente 3.000€ em Outubro.

Nesses 3 meses a Hertz foi uma das melhores ações para comprar.

Porém, a cotação de hoje é de $1,46.

Se a tivesse adquirido no início de 2020, teria pago cerca de $16. 

Isto é como quem diz, teria perdido neste período 90% do seu capital, afinal a empresa abriu insolvência.

A Hertz passou de uma excelente ação a uma péssima, em termos de retornos.

O imobiliário não é, tendencialmente, tão volátil quanto o mercado de acções.

Porém, o melhor mercado hoje pode ser o pior amanhã, e vice versa.

Complexidade

Depois, entramos num ponto mais delicado: saber analisar mercados.

Tal como saber analisar ações, analisar mercados imobiliários requer bastante conhecimento e experiência.

Por exemplo, posso dizer-lhe que na ArrowPlus já entrevistámos bastantes pessoas para serem analistas de mercados.

A maior parte tinham uma boa conexão com imobiliário: alguns trabalharam em consultoras, outros eram ou foram investidores imobiliários e alguns tinham um background no sistema financeiro.

Ainda não conseguimos absorver um outro analista.

Agora pense desta forma: se em dezenas de pessoas não conseguimos absorver uma, o quão difícil deve ser para um investidor fazer uma análise correta dos mercados?

Sente-se capaz de o fazer?

Embora acredite que qualquer pequeno investidor deva conseguir analisar negócios imobiliários autonomamente (como aliás ensinamos nos nossos cursos digitais), penso que analisar mercados é uma tarefa bastante mais complicada.

Por exemplo, se alguém não consegue dizer em 30 segundos a diferença entre média, mediana e moda e se não sabe o que é uma distribuição normal ou um desvio padrão, como conseguirão analisar dados complexos?

Depois temos o nível seguinte de complexidade.

Conseguir interpretar os dados ao nível matemático é relativamente trivial para quem entende estatística, matemática e imobiliário.

Porém, e a semântica dos dados?

Por exemplo, existem dados agregados e desagregados (a mercados, zonas, classes de imóveis, etc).

Existem também “asking prices” e “transaction prices”.

É aqui que o conhecimento profundo do imobiliário (o que se consegue apenas com prática) intervém.

Podemos estabelecer um paralelo entre alguém que analisa ações e nunca investiu na bolsa, ou investiu apenas em pequena escala.

As fontes

Mesmo para alguém que domine matemática e estatística, além de perceber o imobiliário, surge uma dúvida óbvia: onde procurar os dados? Quais as fontes que podem ser usadas?

Em Portugal temos fontes como o Instituto Nacional de Estatística e o Banco de Portugal como fontes de alto valor (novamente, é necessário saber analisar os dados).

Lá fora temos fontes importantes como a OCDE.

Em termos de fontes gratuitas e fiáveis para valores por metro quadrado para venda e arrendamento, do meu conhecimento, não existem.

Existem sim fontes gratuitas neste sentido mas os valores são complexos de analisar, a maior parte das vezes agregados e baseados em valores de listagem ou reportados tanto por mediadoras como pela banca ou peritos avaliadores imobiliários.

Mais uma vez, é necessário adaptar-se à complexidade.

Então não posso analisar mercados?

É claro que pode.

Da mesma forma que pode dispensar um mecânico para arranjar o seu carro e fazê-lo por si mesmo.

Em muitos casos, faz sentido, dado o conhecimento da pessoa.

Noutros casos, é uma perda de tempo e dinheiro.

Há vários anos atrás eu tinha o mindset de tentar fazer por mim em vez de contratar um especialista. Hoje nunca iria fazer tal coisa. Seja em que ramo for…

Simplesmente não compensa o tempo, a chatice e o resultado.

Porém, para muitos investidores iniciantes é praticamente obrigatório fazer isso, porque não se podem dar ao luxo de investir o seu capital neste ponto.

Como tal, têm que investir o seu tempo em obter os melhores dados e as melhores análises rapidamente e a um custo muito razoável.

Foi precisamente que lançámos na Arrow os nossos relatórios de subscrição: eu analiso mercados profissionalmente, com base em dados caros e selectivos. 

Um investidor de pequena escala subscreve os relatórios por um valor super baixo dado o seu custo de produção.

O modelo compensa por haverem muitos subscritores: tanto para os subscritores como para a ArrowPlus.

Mas não tem que ser assim, nem tem que gastar dinheiro para obter estas análises.

Pode (e deve) começar por tentar fazê-lo por si.

Não terá certamente uma qualidade de análise comparável com algo profissional, mas poderá ajudá-lo a começar.

Há, no entanto, uma nota importante: muitas vezes é hiper relevante estar na prática, falar com os players no mercado, como agentes e outros investidores, por exemplo.
Muitas vezes, esse é a melhor análise de mercado.

Deve começar pequeno e ir crescendo (à velocidade que entender ser melhor para o seu caso).

À medida que cresce, tem mais capital e quer fazer negócios mais avultados, pode optar por obter análises mais profissionais.

E como é que os mercados são analisados por mim?

Portugal é um mercado pequeno e por isso não seria necessário um enorme nível de sofisticação.

Porém, é um mercado muito heterogéneo, por isso desde há alguns anos que desenvolvi alguns métodos para escolher mercados.

Na ArrowPlus usamos 16/17 índices, que são usados por um algoritmo para determinar mercados.

Eu uso esses dados para inferir certas coisas para trabalhos de consultoria, por exemplo, e para dar a minha opinião sobre o mercado no geral.

Um dos índices foi revelado nos relatórios de subscrição da ArrowPlus de 2020, este ano.

Importa dizer que um índice separadamente tem valor restrito e que o conjunto tem muito valor.

No entanto, lembre-se que a matemática é cega à sociedade e a alterações profundas, além de ser baseada no passado.

Conclusões

“O melhor mercado” é hoje um e amanhã outro.

Por isso, fazer esta pergunta não faz sentido, até porque com certeza quem a faz não tem muito capital disponível para a fazer (caso contrário pediria um estudo de mercado).

Se não tem capital, tente fazer análises que o ajudem, mas tenha noção que em nada isso tem a ver com um trabalho profissional.

Ser analista imobiliário é algo que requer muito conhecimento da área, estatístico-matemático, etc.

Acresce ainda que as boas fontes são pagas e as gratuitas são muitas vezes enganadoras, a não ser que se saiba o que se está a fazer.

Um abraço,

Artur Mariano.

Barbara Baptista

Barbara Baptista

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