Os maiores erros fiscais, logísticos e contabilísticos dos senhorios...

Caro(a) leitor(a),

Ao longo do tempo fui recebendo algumas dúvidas sobre vertentes fiscais e contabilísticas, e neste artigo queria sumariar isso porque efetivamente há assuntos que devem ser arrumados “para sempre”.

A emissão de recibos de renda e cauções

Na óptica particular, a emissão de recibos de caução deve ser feita assim que a caução seja recebida. A emissão processa-se pelo portal da AT.

Repare que o IRC (esfera pessoal) tem uma ótica de caixa e portanto sim, a caução será considerada para apurar o rendimento predial total do senhorio nesse ano.

Poderá achar injusto, mas é mais algo característico (da esfera pessoal vs sociedade) que pejorativo. Repare que ao estar a ser tributado como um particular (por exemplo na categoria F) está a “livrar-se” de um monte de responsabilidades que tem ao abrir uma pergunta - daí que investir por uma empresa seja efetivamente a pergunta de um milhão de euros. Mais a baixo dou-lhe um exemplo para que perceba este problema*.

O que muita gente faz (e eu mesmo fiz em tempos) era simplesmente entregar ao inquilino uma declaração da caução ou então não emitir os últimos recibos até perfazer o valor da caução.

Nada mais errado.

Isto vem na verdade de um ponto mais profundo e sobre qual escrevi um artigo - a ideia de que a caução em Portugal é um adiantamento de renda - mas desta feita pelo próprio senhorio!

“Emito agora o recibo da caução, no final não emito o das rendas e pronto!”, pensam vários senhorios.

Mas repare que da mesma forma o inquilino será levado a pensar: “já paguei a caução logo a(s) última(s) renda(s) não será(ão) paga(s)”.

Não é assim que funciona nem isso que se pretende!

O que realmente deve fazer, na óptica de IRC é, no final ao devolver a caução, pedir ao inquilino um recibo de quitação e deduzir esse valor, contra esse recibo, como um custo na respetiva categoria em que está.

Se por acaso acha complicado receber esse recibo de quitação por parte do inquilino (porque devolve o dinheiro por transferência bancária e “nunca mais vê” o inquilino, então poderá sempre utilizar o comprovativo de transferência para provar a devolução da caução perante a AT - embora eu vivamente recomende obter do(s) inquilino(s) o respetivo recibo.

Já numa empresa (sociedade), a emissão de recibos de renda processa-se de forma diferente da emissão ao nível particular.

Numa empresa recorre-se ao programa de faturação (ao invés do portal das finanças).

Para emitir uma caução numa empresa emite-se uma fatura-recibo precisamente com a descrição de que é uma caução e é tratada contabilisticamente dessa forma, ou seja é tratada como uma caução e como tal não é levada à matéria coletável para efeitos de IRC.

Naturalmente, será o contabilista certificado a fazer esta operação e terá que o manter informado disso mesmo - ninguém adivinha nada sozinho!

*Veja já agora um exemplo em que isto é pejorativo para um investidor pontual (com apenas um imóvel, comprado em Janeiro de 2020 e vendido em Janeiro de 2021) que esteja na categoria F:

Ano 2020

Rendimento = 5.000,00€

Cauções (rendimento) = 1.000,00€

Imposto irá incidir sobre = 6.000,00€ 

Ano 2021

Rendimento = 0,00€

Custos = 1.000,00€ (caução devolvida)

Imposto irá incidir sobre 0€

Naturalmente que este caso está extremamente simplificado, porém ilustra bem o processo em que a devolução da caução se dá num ano em que não há rendimentos (analogamente poderia considerar um ano em que teria muitos custos) e portanto o custo da devolução da caução não muda, realisticamente, muito no imposto a pagar…

Se quiser saber mais sobre isto, leia o livro do Dr. Marco Libório “Como poupar em impostos no imobiliário”.

Não recorrer a um contabilista certificado

E por falar em impostos…

Como explico sobejamente no nosso Curso de Investimento Imobiliário - nível 1, na cultura portuguesa é frequente vermos um “evitar” completo de pagar a especialistas.

Por exemplo, é comum as pessoas num negócio de, digamos, 100.000,00€ (cem mil euros) acharem que pagar 100.00€ (cem euros) a um advogado para tirarem uma dúvida legal sobre o negócio é muito.

É a nossa cultura.

Os portugueses adoram descontos. Adoram gastar horas a procurar uma TV que seja 20,00€ mais barata (quando cada uma dessas horas pode valer bem mais que 20,00€).

A decisão raramente é racional.

E o mesmo se passa com um contabilista certificado. Para submeter IRS, para a declaração dos rendimentos prediais, para perceber se uma empresa é algo mais vantajoso que investir a título pessoal e para tantos outros assuntos!

É incrível a quantidade de iniciantes que pensam que pode fazer tudo (optimamente) por eles próprios… e nada mais errado!

Não fazer ou não saber fazer contas

Como eu disse antes, é comum em Portugal as pessoas não quererem pagar a um especialista para resolver um problema. É uma questão cultural. Exceto a um médico especialista, a maior parte das pessoas tem imensa resistência em pagar a um especialista. 

Mas convido-o(a) a pensar no assunto. Num negócio imobiliário falamos sempre de dezenas ou centenas de milhares de euros, no mínimo. Mesmo num negócio de 50.000,00€, o custo de um especialista será sempre uma coisa muito reduzida em função dos montantes em causa. Vamos admitir até que tem que pagar 500,00€ a esse especialista, ou seja, 1% do valor do negócio.

A pergunta que tem que fazer é se o especialista consegue otimizar o que vai fazer (em custos ou receita) em mais de 1%. Se assim for, é trivial perceber que compensa pagar a um especialista. 

Aliás, se há área em que faz sentido pagar a um especialista para melhorar o que é feito é precisamente no imobiliário porque estão em causa, normalmente, valores avultados.

Noto, contudo, uma enorme resistência por parte das pessoas quanto a este assunto. Primeiro, ao longo dos anos percebi que os investidores iniciantes se preocupam em gastar muito tempo para obter a informação online, em fóruns dispersos, informação essa dada por outras pessoas. E não tenho nada contra isso! 

Desde que a informação seja bem dada…

Ainda me faz confusão como é que as pessoas aceitam informação gratuita, dada por estranhos, online, para fazer os maiores investimentos da sua vida.

Caso a verifiquem, tudo bem. Mas achar que essa informação chega não faz sentido! Em média um profissional estuda mais de 4 anos para tirar um curso que lhe permite exercer a sua profissão. E aprende durante toda a vida enquanto trabalha.

Porque raio haveria de saber fazer contas de investimentos imobiliários sem se formar no tema? É precisamente por causa disso que nós criámos o Curso de Investimento Imobiliário - nível 1, que dá as ferramentas base a qualquer investidor para começar a fazer investimentos imobiliários com base em conhecimento sólido.

Mas depois vejo outra classe de pessoas: as que se formam e miraculosamente se “esquecem” dos princípios base. Outro dia, um antigo aluno do nosso curso nível I marcou uma hora de consultoria comigo. E basicamente durante essa hora eu estive a aplicar os princípios que ensino no curso… nomeadamente as contas todas do negócio.

É que considerar só valores de compra, obras e impostos toda a gente sabe fazer. Mas poucos sabem investir em imobiliário a sério. Por isso a maioria não deve estar a fazer as coisas muito bem, concorda? Seja melhor a que a maioria, aprenda a fazer contas e faça-as!

Não ser paciente

Warren Buffet é um exemplo clássico disto. Durante anos teve 137 mil milhões de dollars (quase 50% do PIB português à data) à espera do melhor negócio.

Neste vídeo conto esta história:

Mas atenção, uma coisa é a bolsa e Warren Buffet, outra é o investidor imobiliário comum!

Enquanto lhe digo (a seguir) que ser demasiado paciente não é uma boa característica, bem pelo contrário, a verdade é que já conheci pessoas que depois de decidirem que queriam investir, se atiraram ao primeiro investimento que encontraram.

Nada mais errado.

Se eu entendo que é um péssimo exemplo esperar anos para fazer um investimento “porque o mercado pode corrigir”, também o é atirar-se ao primeiro imóvel que encontra. 

Em média eu hoje em dia adquiro um de cada 10 imóveis que avalio. Isto considera que já muitos imóveis chegam até mim “filtrados”. E mesmo assim preciso de 10. Porque haveria um iniciante precisar de um ou dois?

Ser demasiado paciente

Como? 

Em cima digo-lhe que um dos maiores erros é não ser paciente… e agora digo-lhe que é ser demasiado paciente?

Sim, da mesma forma que vejo vários investidores “atirarem-se” a um negócio sem se munirem do conhecimento certo (ou pelo menos necessário para fazerem negócios realmente rentáveis), também vejo aqueles que demoram uma eternidade a começar.

Aquele cliente que nos diz que já comprou os nossos livros, até já fez um curso ou outro e viu naturalmente todos os nossos vídeos no Youtube…

A verdade é que não agir significa que tudo nos passe ao lado na vida. No investimento não é verdade. Ao mesmo tempo que realmente recomendo ser prudente e aplicar o devido respeito e parcimónia necessários, acho que ninguém pode esperar para sempre.

Essa é a verdade.

É que consumir vídeos, livros e cursos não nos torna investidores… E a verdade é que vejo gente a fazer isto durante anos. ANOS.

É psicologia… o ser humano prefere aquilo que conhece e que é confortável. Detesta o desconhecido. Procrastina. E até certo ponto, tudo bem. Mas ao mesmo tempo é necessário perceber que isso é parte da componente humana (da psicologia humana) e que é necessário contornar - racionalmente - isso.

Lembre-se que mesmo que um investimento não seja ótimo (ou tão bom como um que viu no nosso canal ou nos nossos cursos), um investimento razoável é melhor que nenhum investimento. Especialmente porque um investimento pode ser liquidado. 

Convido-o a ver este vídeo, onde acho que explico bem este assunto:

Um abraço,
Artur Mariano.

Bárbara Baptista

Bárbara Baptista

Bárbara Baptista, licenciada em Publicidade e Relações Públicas pela Escola Superior de Educação de Viseu. Atualmente é integrante do Departamento de Comunicação e Departamento Digital da ArrowPlus.

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Eduardo F - Fevereiro 18, 2021 Reply

Bom artigo mas com muitos erros especialmente no início quando trocam IRS por IRC.

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