Dicas de remodelações de imóveis (investimento)

Caro(a) leitor(a),

Estamos a planear um curso de remodelações de imóveis, se tiver interesse entre na lista preferencial aqui​​​​.

Como deve saber, eu sou investidor imobiliário - não sou "remodelador" de imóveis.

Dito isso, já remodelei literalmente mais imóveis do que aquilo que me consigo lembrar, e por isso fui aprendendo várias coisas ao longo do tempo.

Como eu digo, nos últimos anos aprendi mais sobre imobiliário do que o que sei sobre outro qualquer assunto.

Por isso, leia este artigo com uma pitada de sal. Não por um engenheiro civil, não por um construtor, não por alguém que remodela imóveis de outros para viver. Mas por alguém que remodela imóveis para arrendar e revender (e faço cada imóvel como se fosse para mim).

Queria deixar-lhe neste artigo algumas dicas que me parecem hiper relevantes a ter em atenção caso esteja vou vá remodelar imóveis.

Antes da remodelação, o processo

Não consigo deixar de chamar a atenção para isto: a estrutura e o processo são as componentes mágicas de qualquer investidor imobiliário que tem sucesso. 

Pelo menos é nisso que acredito.

E as melhores dicas de remodelação não o farão ir muito longe se não tiver uma estrutura e, em especial, um processo.

Mas quanto a isso, digo tudo aqui (nota: inclui exemplos).

Aquilo que é crucial é estimar os custos da remodelação que vai fazer antes de mais nada. Este vídeo ajudará a isso:

Mobiliário

Pessoalmente, a norma é só colocar mobiliário embutido em casas que são para revenda. Ou seja, não gosto de mobiliário embutido em casas de arrendamento.

Mostro-lhe um exemplo neste video:

E porquê?

Um dos grandes problemas do mobiliário embutido é limitar à cabeça o número de inquilinos que querem arrendar o imóvel.

Repare, um potencial inquilino tem guarda-fatos (e demais mobiliário) próprios.

O valor que ele vê nos guarda-fatos embutidos é nulo.

Aliás, pior que nulo, é negativo.

Afinal de contas é um problema levar a mobília que tem, quando nem precisa dela.

A percepção do inquilino é simples: esta casa oferece mais do que o que eu necessito, logo não é a casa certa para mim.

Além disso, tem uma grande desvantagem: a reparação de mobiliário embutido é muito (muito) mais cara que simplesmente trocar móveis.

Aliás, um dos nichos em que me foco é o arrendamento a estudantes deslocados.

Nesse nicho é comum optar por primeiras linhas.

Logo, trocar uma primeira linha é barato. Falamos de roupeiros de 50€ ou no máximo 100€.

Um embutido fica-me consideravelmente mais caro, só em termos de manutenção.

As cozinhas

Uma obra minha tem sempre muitas madeiras (e “similares” - produtos que imitam a madeira). 

A minha forma de trabalhar é fazer um levantamento de todas as madeiras e similares necessárias para a obra.

E entrego tudo - mesmo tudo - ao mesmo carpinteiro.

Bom, na realidade, como invisto em multi-fracção, falamos sempre de várias cozinhas, o que também me permite obter melhores margens. Para uma explicação melhor do multi-fração, veja este video:

No entanto, há aspectos nas cozinhas que têm que ser bastante próprios:

  1. Usar sempre “soft-close”, aquela tecnologia que permite que as portas e as gavetas, ao serem fechadas, não batam com força. Isto vai permitir aumentar muito a durabilidade da cozinha, o que numa casa de arrendamento faz muita diferença.
  2. Evitar brilhantes em casas para arrendamento, dado que se desgastam com facilidade e são muito muito sensíveis a danos. A madeira maciça é a minha escolha aqui, porque a reparação pode ser completa e integral.
  3. Prefiro pedras a tudo o resto (incluindo “silestone”). Esta é uma escolha mais pessoal, mas convém ter em mente que em casas arrendadas a pedra é muito mais durável. E o “silestone”, é aplicado quando? Em casas para revenda, e apenas quando quero uma cor que não existe nas pedras.

Além disso, recomendo a aplicação de cozinhas de bom material (não é propriamente o sítio onde deve poupar dinheiro). Além disso, deve aplicar - no caso de termolaminado - portas e módulos grossos (como está também no vídeo acima).

Tons claros, tons escuros

Este ponto é melhor explicado com um exemplo concreto.

Repare em como aqui coloquei uma cozinha escura:

E aqui uma clara:

Não foi por acaso.

É que a primeira tem várias janelas a “apontar” para a direcção do fundo de bancada.

A segunda tem uma janela, e está longe.

Os tons podem verdadeiramente mudar uma casa.

Se a casa é pequena e tem pouca luz, é necessário usar tons claros.

Se a luz abunda pode usar tons negros.

E não lhe digo isto como decorador de interiores - porque não o sou. Digo-lhe isto como investidor, porque mostrei várias casas ao longo da minha jornada e que dei conta de uma coisa: a percepção do espaço pelos inquilinos é determinante. Uma casa pequena em tons claros fica grande e em tons pretos fica pequena.

Mas note que os tons pretos lhe podem dar um toque diferente, como as pedras de granito pretas (granito Angola e Zimbabwe, por exemplo).

Por isso, é necessário gerir esse balanço.

Respiração e exaustão

Provavelmente foi a lição mais cara que encontrei em todas as obras que fiz.

A evacuação de vapores e condensação é de longe um dos aspectos cruciais de qualquer renovação, para mim, em casas de arrendamento.

Até diria mais, o bolor e a humidade são o pior inimigo do investidor imobiliário (em “buy and hold”).

Ao longo do tempo encontrei vários sistemas que prometem a correcção de humidades de forma vitalícia.

Na minha opinião, são um fiasco (dado o preço).

O que resolvem é problemas de condensação, que basicamente é excesso de humidade em casa, e se corrigem de forma muito mais barata e eficaz com o seguinte:

  1. Desumidificadores (normalmente um por cada 1 ou 2 divisões, logo pequenos) ou um grande desumidificador embutido.
  2. Abertura de entradas e saídas de ar. Aqui aconselho a ver o nosso curso de remodelação de imóveis porque a posição e a forma como faz isto pode determinar o sucesso da operação.
  3. A solução intemporal: pedir a todos os inquilinos para ventilar a casa de forma permanente e usar desumidificadores.

Materiais

Há algumas coisas que são incontornáveis nos materiais:

  1. Se usar gesso cartonado (pladur), use o hidrofogo/hidrofogado caso as divisões lidem com água ou a casa seja húmida.
  2. Se também usa gesso cartonado nas cozinhas, então aplique o anti-fogo (embora várias pessoas me tenham dito que a durabilidade do material é igual, sendo que este vídeo vai mais longe e mostra uma comparação no mesmo sentido).
  3. No caso de cabines de duche, aplico sempre vidro temperado - não aconselho, porque correu sempre mal - outro tipo de materiais.
  4. No caso de utilizar OSB numa obra, recomendo sempre um mínimo de 22 milímetros (a não ser que o objectivo seja para reforçar algo. E reforço “mínimo”. Digo isto porque vejo várias obras com OSB de menos de 20 milímetros com regularidade e claramente o uso do mesmo não está adequado ao objectivo.
  5. Se recorrer a madeiras, fale com um especialista e escolha a melhor madeira para o propósito que tem. Por exemplo, no vídeo seguinte uso madeiras diferentes para a escadaria, janelas, porta, cozinha e acessórios:

Digo isto porque um erro comum é precisamente escolher a mesma madeira para tirar partido do volume, e tal não poderia ser mais errado.

Tendências

Claramente a minha tendência favorita é o conceito de “open space”. Menos é mais.

É impressionante a quantidade de espaço que ganhamos e a valorização que uma casa tem ao se retirar uma parede. Mas há mais tendências:

  1. Se usar gesso cartonado (pladur), use o hidrófugo/hidrofugado caso as divisões lidem com água ou a casa seja húmida. Hoje em dia a tendência tem sido usar hidrófugo em todo o imóvel...
  2. Esta não é uma tendência, mas é um erro que muita gente comete. Não faça quartos interiores (a não ser que não consiga fazer de outra forma) e mesmo que o seu mercado aceite tal coisa, não o faça porque desvaloriza o imóvel (pense no imóvel como um ativo futuro) e além disso potencia problemas de humidade.
  1. Optar inteiramente por electrodomésticos de aço inoxidável. Muito menos tóxicos, muito mais resistentes, mais bonitos (e gostos não se discutem…) e causam um “uau fator”. Sem dúvida uma tendência lá fora a chegar agora em força a Portugal. Recomendo pensar nestes especialmente em flips, dado que são genericamente mais caros.
  2. Caso exista possibilidade de o fazer, considere um “walking closet”, ou seja um roupeiro onde possa andar, ou seja um roupeiro numa divisão própria.
  3. Por fim, a inclusão de tecnologia na casa. Pessoalmente, gosto de usar desumidificadores embutidos quando possível, sensores de luz em corredores e toda a tecnologia que aumenta a eficiência energética da casa.

Espero que este artigo o ajude.

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Um abraço,

Artur Mariano

Barbara Baptista

Barbara Baptista

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