O imobiliário comercial é bom?
Imobiliário comercial vs residencial

Caro(a) leitor(a),

Volta e meia recebo perguntas nas redes sociais sobre imobiliário comercial.

Em particular, perguntam-me o quão bom pode ser para um investidor de pequena ou média escala.

E como sempre, num assunto tão complexo como montar um portfólio de investimento imobiliário, a resposta é “depende”.

E se já me conhece, acertou: depende do seu plano.

Neste artigo vou tentar colocar alguma luz neste tema do imobiliário comercial, sejam lojas, armazéns ou escritórios, e explicar os prós, contras e as nuances que devem ser consideradas, em geral, para investir neste tipo de imóveis.

Devo começar por lhe dizer que, como investidor, tenho muito mais experiência no sector residencial mas já investi em imóveis comerciais, continuo a investir, e espero investir bastante no sector ao longo dos próximos anos.

Uma nota importante: atualmente, em Agosto de 2020, vivemos uma fase conturbada relativamente a imobiliário comercial, tendo eu uma opinião taxativa quanto a este sector. Se a quiser conhecer em detalhe, veja os dois relatórios de subscrição deste mês (meados de Agosto e inícios de Setembro).

Vamos agora ao que interessa.

Comercial vs residencial

Como espero que fique claro ao longo deste artigo, eis as vantagens principais do sector comercial vs o residencial:

  1. É tendencialmente mais passivo, porque existe uma maior percentagem de inquilinos que ficam responsáveis pela manutenção dos imóveis.
  2. É tendencialmente mais financiável, alavancável e com isso oferece um potencial de crescimento mais acelerado.
  3. Consegue regra geral “capturar” contratos de muito maior duração que o setor residencial.

No entanto, tem algumas desvantagens:

  1. Oferece, tendencialmente, menos rentabilidade, porque é mais difícil obter “deep value”.
  2. As remodelações são muito mais personalizadas, o que aumenta a especificidade do ativo.
  3. É muito mais sensível à conjuntura económico-financeira do país.

O imóvel comercial como ativo financeiro

Uma característica fundamental do sector comercial é que os imóveis comerciais são vistos, por omissão, como um ativo imobiliário que gera “cash flow”, logo, um ativo financeiro.

Isto é bom e mau.

Explico (e peço que fique comigo ao longo de todo o raciocínio).

Como investidor imobiliário, eu gosto de obter o “deep value”, como sabe. 

Isto significa que tento ganhar dinheiro logo na compra do imóvel. Eventualmente isto pode parecer contraintuitivo para algumas pessoas, mas pense que poupa 50€ se comprar algo que vale 100€ por apenas 50€.

E no poupar… está o ganho.

Ao contrário de um artigo qualquer de tecnologia, roupa ou outros artigos, se os adquirir em promoção, dificilmente os consegue revender de seguida ao seu valor. 

Se conseguir, ou não o consegue com escala/regularidade (por exemplo, se encontrar este artigo num retalhista, então toda a gente tem acesso a ele logo não deve ser capaz de fazer isto com regularidade).

No imobiliário, é possível vender o ativo pouco tempo depois, muito mais perto do valor de mercado. Isto acontece por vários motivos. Deixo-lhe aqui uma explicação rápida do “deep value” em imobiliário:

Primeiro, a parte negativa do setor comercial no contexto do “deep value”:

Como o imobiliário comercial é percebido como um ativo financeiro (ao contrário do residencial, onde essa percepção é muito mais reduzida), é muito menos provável obter um imóvel “a saldo” - o tal “deep value” que eu falo - porque primeiro existe uma forte chance do imóvel estar a ser vendido por um investidor (alguém que conhece o conceito) ou então o valor de venda está sempre condicionado à rentabilidade do imóvel.

Por exemplo, se um imóvel comercial rende 5.000€ por ano e o “asking price” é de 100.000€ (logo, uma rentabilidade de 5%), dificilmente o investidor aceitaria 50.000€ porque a rentabilidade seria de 10%, acima da média dos imóveis do género no mercado.

O investidor pensaria imediatamente… “para render 10% prefiro eu ficar com ele”.

Esta é a parte má: como o valor percebido do imobiliário comercial é genericamente muito congruente com a realidade, é difícil comprar o imóvel muito abaixo do valor de mercado.

Mas isto tem também um lado bom.

O lado bom é, na realidade, decomposto em vários pontos:

  1. Primeiro, é mais fácil calcular a rentabilidade, a manutenção e assim o “cash flow” líquido, a oferta e procura no mercado, etc.
  2. Segundo, é mais fácil executar métodos de avaliação no imóvel, como taxas de desconto e ter uma expectativa de qual poderá ser a avaliação do mesmo no caso de se querer recorrer a financiamento (isto apesar de a banca portuguesa estar, historicamente, muito exposta ao imobiliário residencial).
  3. Terceiro, isto leva ao ponto de ser mais fácil financiar-se com sócios ou investidores externos, porque causa do ponto 1 e ponto 2.

Procura e oferta

Precisamente pelo seu papel e utilidade, o imobiliário comercial é um setor muito mais sensível à estabilidade económica e financeira do que o setor comercial. 

Isto leva a que se deva ter em atenção o rácio de procura e oferta do imobiliário comercial de uma forma muito mais cuidada (mas metódica) do que o setor residencial.

Genericamente, eu prefiro o setor residencial pela questão do “deep value” mas também porque prefiro estar exposto a esse setor.

As pessoas irão sempre necessitar de um lar.

Os públicos deslocados irão sempre necessitar de uma casa quando se mudam.

Alguns negócios podem dispensar - nos dias de hoje e cada vez mais - um espaço físico.

O negócio acontece hoje, em larga escala, à distância.

Veja o exemplo da Amazon, que nos últimos anos tem sido uma das 3 ou 4 empresas mais valiosas do mundo.

A Amazon vende todo o tipo de artigos para literalmente todo o mundo, e nenhum cliente os vai comprar às suas instalações.

Dizer que este “shift” que está a acontecer no mundo faz com que todo o setor comercial deixe de fazer sentido como investimento passa a ser perigoso é errado.

Por exemplo, a Amazon não tem lojas, mas precisa, no entanto, de espaço de armazenamento e expedição de encomendas, tanto é que neste momento tem-se falado em ficar com o espaço livre em centros comerciais um um REIT que analisei no terceiro episódio da nossa série “Montar um portfólio de REITs”, o SPG.

Ou seja, neste campo - o sector comercial - é muito importante perceber como o mundo está a evoluir, e tomar decisões com base nisso.

Por exemplo, faço as seguintes perguntas:

Serão os escritórios uma necessidade no futuro, logo agora que o tele-trabalho ganhou uma vida ainda maior com os lockdowns um pouco por todo o mundo, devido ao COVID19?

Existirá uma necessidade muito maior a curto-médio prazo de armazéns e centros de processamento de encomendas, que poderão migrar essencialmente para o on-line?

Estarão os shoppings com os dias contados ou ganharão até maior relevância no mundo quando as compras ordinárias passarem mais para o digital e as pessoas quiserem ir às compras não pelas compras mas pela experiência?

Estas questões não são algo que eu como investidor experiente tenha a resposta óbvia e completamente correta.

É na realidade mais uma questão de opinião, percepção e estratégia do que propriamente de análise financeira ou de imobiliário.

Assim, começa a fazer sentido que tudo seja “depende”.

Remodelações em espaços comerciais

Os espaços comerciais não têm um processo de remodelação, como lhe expliquei no início do mês, tão óbvio como aquele que acontece com espaços residenciais.

Isto porque cada espaço comercial terá um uso distinto.

Uma loja de roupa terá uma configuração e necessidades em nada parecidas com as de um restaurante ou de um armazém, por exemplo.

O processo no setor residencial é mais claro. Todos os imóveis necessitam de WC e cozinhas, e regra geral, o processo adoptado para imóveis diferentes é o mesmo.

Os espaços comerciais têm, neste contexto, uma pequena vantagem: pode escolher um tipo de imóveis comerciais que sejam a sua praia.

Por exemplo, lojas para uso genérico e armazéns têm uma remodelação tipicamente muito simples.

Ou se realmente for especialista num tipo de materiais e configurações, pode tirar vantagem disso para remodelar um tipo específico de imóveis, como e.g. restaurantes, lojas de retalho, lojas com montras ou escritórios.

Um exemplo claro disto são as novas instalações da ArrowPlus, que mostrei muito brevemente no nosso Instagram:

Este espaço inclui vidro (muito vidro), um estúdio para gravações, etc.

Que outra empresa poderia querer este espaço assim como está?

Algumas sim, a maior parte não - necessitariam de mudar algumas coisas e tornar o espaço “ad hoc”.

E isso, financeiramente, pode tornar-se um pesadelo, por vezes.

Isto porque só o vidro que temos no nosso novo escritório custou quase uma dezena de milhares de euros.

10.000€ faz diferença em qualquer negócio de pequena e média escala.

Ou seja, uma solução ad hoc implica custos, que podem não ser rentabilizados no dia em que aloque o imóvel a outro negócio (o que tipicamente não acontece no setor residencial).

O seu caso, o seu portfólio

O setor comercial é um sector particular, como mostrei.

Tendo prós e contras, é obviamente uma possibilidade muito forte para qualquer portfólio imobiliário.

Por norma, penso que estes imóveis façam mais sentido em portfólios que se tentem fazer mais passivos, em que exista alavancagem agressiva e um crescimento rápido. Faz, por isso, sentido em portfólios que tenham elevado acesso a financiamento e se pretendam escalar rapidamente (e.g. para compensar o custo de uma estrutura).

No entanto, lembro que uma solução ad hoc (tipicamente necessária no setor comercial) implica custos, que podem não ser rentabilizados no dia em que aloque o imóvel a outro negócio (o que tipicamente não acontece no setor residencial).

Por isso, esta escolha tem mais a ver com o seu perfil e aquilo que deseja para o seu portfólio. No meu caso, nos últimos tempos tenho optado por investir mais neste sector (embora recomende prudência e inteligência nos tempos que correm), porque tal se coaduna mais com o meu plano e estratégia.

Para  dar uma recomendação mais adequada, teria que avaliar o portfólio em particular e os objectivos do mesmo. Há casos em que o sector comercial “entra como uma luva” e outros em que simplesmente não é uma opção.

Deixo-o com uma pergunta: investe no sector comercial? Qual a sua experiência?

Um abraço,

Artur Mariano.

Barbara Baptista

Barbara Baptista

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