Investir em imobiliário através de alojamento local

alojamento local portugal

Com o alojamento local em alta em Portugal, vários investidores imobiliários se têm virado para esse sector. Se calhar está a considerar começar a investir em imóveis e vê o alojamento local, por estar na berra, como uma óptima alternativa.

Pessoalmente, não sou o maior fã deste modelo, porque acarreta um custo logístico muito alto, e para mim trata-se de um investmento muito volátil. A própria DECO proteste fez um estudo sobre o alojamento local, e para mim os dados apontam para um fraco retorno. Mas esta minha opinião é muito genérica, e cada caso é um caso (além de haver casos de alojamento local muito bem enquadrados)...

Eu reconheço que o alojamento local é muito interessante para quem tem um micro alojamento ou um alojamento local com uma estrutura bastante bem montada. Ou seja, eu acredito que é algo interessante para uma unidade, ou uma parte de uma fracção que seja alugada, ou então algo com uma escala considerável, onde seja possível montar uma estrutura forte e os custos dessa estrutura sejam amortizados pelas várias unidades do alojamento local.

Note ainda que as novas regras da tributação no sector da habitação não se aplicam ao alojamento local...

Se calhar já viu um video que fiz sobre este tema? Se não viu, veja aqui:

Mas vamos ao resto do tópico do alojamento local...

Definição

O alojamento local passou em 2014a ter um regime legal próprio, através da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 (alterado posteriormente pelo Decreto-Lei nº 63/2015). O artigo 4º desta lei define inclusivamente aquilo que é a "Prestação de serviços de alojamento":

1 - Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

  1. a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
  2. b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.

3 - A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

A definição é por isso muito clara, porém vários investidores têm problemas ao considerar começar um negócio, investimento ou actividade em alojamento local. Neste post, contamos-lhe tudo sobre isso.

Registo: o que é necessário para registar um alojamento local

Para poder começar a prestar serviços de Alojamento local e começar assim a alugar o(s) seu(s) imóvel(eis) a turistas ou público passageiro,é necessário registar o seu estabelecimento através de comunicação prévia, o que pode ser feito no Balcão do Empreendedor.

Aqui começam logo a surgir as primeiras dúvidas, contudo. Em primeiro lugar, é necessário registar um estabelecimento mesmo que seja habitação própria (e se alugue apenas uma parte da casa)? Mesmo nesse âmbito, o registo é necessário, por mais pequeno que seja o espaço a alugar. Em segundo lugar, que informação necessita para registar o alojamento local? Eis a lista aqui:

a) Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (se o imóvel for anterior a 1951, deve pedir uma declaração que ateste isso);
b) Identificação do titular da exploração do estabelecimento, sempre com nome e número de
identificação fiscal;
c) Endereço do titular na alínea b);
d) Nome adotado pelo estabelecimento e respectivo endereço;
e) Capacidade em unidades descriminadas (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
f) Data para abertura ao público;
g) Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.

Em termos de documentação necessária, falamos de:

a) Cópia do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento ou código de acesso à certidão permanente no caso de falarmos de uma empresa;
b) Termo de responsabilidade subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, que assegura a idoneidade do imóvel onde serão prestados os serviços de alojamento local, além de atestar que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
c) Cópia da caderneta predial do imóvel, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel ou cópia do contrato de arrendamento no caso do imóvel não ser próprio.

Nota: se o imóvel não for próprio, necessita que o contrato de arrendamento tenha uma cláusula que autorize previamente a prestação de serviços de alojamento local ou subarrendamento. Se o contrato não tiver esta informação, então necessita de um documento autenticado, passado pelo senhorio, que dê autorização para tal.

d) Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Lembre-se ainda que qualquer alteração dos dados precisa ser comunicada num prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência.

Depois do registo no balcão do empreendedor, que atribui um número de registo de AL ao estabelecimento (e emite o título de abertura ao público), pode proceder ao aluguer do espaço, mas nunca sem antes abrir actividade nas finanças (o que está na alínea d acima).

Para abrir atividade de prestação de serviços de alojamento num balcão, pode tanto dirigir-se a um balcão de finanças como fazer tudo directamente pelo Portal das Finanças. Abaixo mostro-lhe dados sobre a tributação do serviço de alojamento local, visto que este pode ser prestado como pessoa singular ou coletiva. De qualquer modo, note que tem que abrir atividade com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) e/ou o CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração).

Deve ainda activar a opção de aquisições intracomunitárias, caso publicite e alugue o(s) seu(s) imóvel(eis) através de sites não nacionais, como o Airbnb ou Booking.

A cesassão da actividade necessita também de ser comunicada, desta feita num prazo máximo de 60 dias após o término da actividade.

Requisitos: quem pode abrir um alojamento local?

Os requisitos para ter um alojamento local dividem-se em requisitos do estabelecimento em si e das várias unidades que esse estabelecimento. Relativamente ao estabelecimento, ele tem que:

1) Apresentar condições adequadas tanto de conservação como de funcionamento das instalações em si e dos equipamentos integrantes;
2) Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou então estar dotado de um sistema privativo de abastecimento de água (como por exemplo um furo no terreno, se for rústico) com origem devidamente controlada;
3) Estar ligado à rede pública de esgotos ou então estar dotado de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
4) Estar dotado de água corrente quente e fria;
5) Ter instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
6) Ter condições de higiene e limpeza;
7) Cumprir com todas as regras de segurança contra riscos de incêndio, de acordo com os termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro (para estabelecimentos com capacidade superior a 10 utentes);
8) Afixaçada, no exterior, junto à entrada principal, uma placa identificativa (ver modelo no anexo do Decreto-Lei 128/2014);
9) Dispôr de Livro de Reclamações.

Já quanto às unidades do estabelecimentos de alojamento local, elas têm que:

1) Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
2) Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
3) Dispôr de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior (normalmente chamados de "veda-luz");
4) Dispôr de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

Os estabelecimentos que tenham capacidade inferior a 10 utentes em simultâneo, aplicam-se as seguintes normas:

a) Ter extintor(es) e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
b) Ter equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
c) Ter indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Obrigações

Abrir um alojamento local vem com responsabilidades acrescidas. Uma delas tem a ver com hóspedes estrageiros.

É necessário inscrever-se no Serviço de Estabelecimento e Fronteiras (SEF), o que pode fazer através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, o SIBA

Sempre que tiver um hóspede estrangeiro (não português, seja europeu ou não), tem que comunicar ao SEF a sua entrada e a sua saída. O artigo 14.º da Lei de Estrangeiros determina que o hóspede tem 3 dias úteis para comunicar essa mesma entrada ao SEF, contados a partir da entrada do hóspede.

A declaração é feita através do preenchimento do boletim de alojamento no site do SEF e é totalmente digital.

Até meados de 2018, os detentores de imóveis em alojamento local não eram obrigados a possuir seguros multirriscos ou de responsabilidade civil, embora fosse já bastante aconselhável fazê-lo. Por exemplo, no caso de furtos de bens de hóspedes ou danos causados a hóspedes ou terceiros podem ser facilmente cobertos por seguros. Em termos de segurança, aquilo que a lei preceitua como obrigatório inclui extintores, um kit de primeiros socorros, mantas antifogos e janelas com comunicação direta para o exterior (ver mais em requisitos).

Tributação do alojamento local

A actividade de alojamento local é regulada pelo Decreto lei nº 128/2014 29 de Agosto, posteriormente alterado pelo Decreto lei nº 63/2015 de 23 de abril, e prevê que os detentores de alojamento local possam ser tributados em diferentes modalidades, no que diz respeito ao exercício da atividade.

Existem duas opções na tributação com rendimentos provenientes de uma actividade de alojamento local: ou regime simplificado ou contabilidade organizada

Como em todos os casos onde o método de tributação é opcional, é necessário determinar o melhor para cada caso específico.

No regime simplificado, a tributação incide sobre 35% da faturação, porque a Autoridade Tributária assume que os 65% restantes são despesas.

No regime de contabilidade organizada, podem ser deduzidos todos os custos com o exercício da actividade; Porém, esta escolha não é simples, e é necessário fazer algumas contas. Por exemplo, este regime obriga a contratação de um técnico oficial de contas.

Com o orçamento do Estado de 2017, foi também criada a opção do alojamento local ser tributado de acordo com as regras da Categoria F (rendimentos prediais), que tem uma taxa especial de imposto de 28%.

Ao mesmo tempo, para uma faturação de até 10 mil euros anuais, é possível pedir isenção de IVA. Quando a faturação anual é superior à marca dos 10 mil euros, então aplica-se uma taxa de 6% (embora a Madeira e os Açores gozem de taxas especiais de 5% e 4%, respectivamente) sobre o valor da estada e pequeno almoço (caso este seja incluído e seja faturado em conjunto). 

Pedir a isenção de IVA pode ser uma decisão pouco inteligente... é que embora tenha que liquidar IVA a 6%, se continuar no regime do IVA pode deduzir o IVA pago (pense em mobiliário, comissões a plataformas, serviços de manutenção e artigos de manutenção necessária para o imóvel, etc), que será maioritariamente a 23%...

Importa dizer que a questão da isenção do IVA é totalmente independente de se optar por ser tributado no regime simplificado (onde a Autoridade Tributária considera que 65% da atividade são custos) ou na contabilidade organizada.

A análise do seu caso, opção por regime de IVA e regime simplificado ou contabilidade organizada deve ser feita juntamente com um contabilista certificado.

Mais valias com alojamento local

Eventualmente está a ler isto e a pensar "mas as mais-valias não existem apenas quando vendo um imóvel? O que têm elas a ver com o alojamento local?".

Eis a ligação: se decidir ser tributado quanto aos rendimentos provenientes do alojamento local na categoria B (por exemplo como empresário em nome individual), e afete o(s) imóvel(eis) onde opera o seu AL à categoria B, então poderão haver mais valias caso venha a desafectar o imóvel dessa categoria e o "retorne" à sua esfera pessoal...

Note que, no cálculo de mais valias, o valor considerado como preço de venda poderá ser o VPT do imóvel, mesmo que o venda (ou exista outro valor a ser usado caso desafecte o imóvel da categoria B) por um valor muito abaixo deste. Ou seja, o VPT é essencial neste ponto. Porém, como é um caso dificilmente generalizável, a minha recomendação é analisar esta questão com um contabilista licenciado.

Descontar para a segurança social em alojamento local

Caso decida ser tributado na categoria B, terá que seguir as regras da mesma e pagar os descontos para a Segurança Social.

Existe uma isenção de 12 meses que é concedida, caso ainda não a tenha usado. E se já descontar para a Segurança Social por outra via, pode estar isento. Passe num balcão da Segurança Social para ser esclarecido.

Se tiver que contribuir, a taxa para a atividade de alojamento local é de 29,6%.

Actualmente estas regras podem alterar a qualquer momento, visto que o governo já anunciou a intenção de rever estas regras;

Novas regras para o alojamento local (Julho 2018)

Por falar em novas regras, ainda na última quarta feira (Julho de 2018) foi aprovada uma nova lei do alojamento local. Esta lei vem restringir o sector (e não estou com isso a dizer que seja uma coisa má), e acima de tudo proteger os condomínios de habitação que integram ALs, com as seguintes medidas:

  • As câmaras podem definir "zonas de contenção". Até agora as regras aplicavam-se a nível nacional, porém as autarquias têm agora uma palavra a dizer sobre a situação; Em particular, podem limitar o número de ALs em função do número de habitações disponíveis.
  • Não é possível ter mais que 7 alojamentos locais. A meu ver, o grande ganho dos ALs - na óptica do investimento - está em criar uma estrutura e aproveitá-la em escala. Hoje isso irá acabar. Quem já tem mais que 7 alojamentos locais poderá mantê-los, mas não poderá adicionar mais ao seu portfolio.
  • Os vizinhos podem impedir um AL num prédio. Ora esta medida parece-me importantíssima, necessária e acima de tudo congruente com o resto da legislação. Para alterarmos a afetação de uma fracção de habitação para serviços, precisamos da aceitação de uma parte muito grande de um condomínio - porque não o mesmo para o alojamento local? Ainda assim, a decisão final pertence à autarquia, um erro na minha opinião...
  • Os ALs podem pagar mais de condomínio. Caso o regulamento interno assim o decida, podemos falar de 30% mais de cota anual. Outra medida meritória, na minha opinião...
  • Seguros, placas e coimas. Passa agora a ser obrigatório ter um seguro que cubra danos a hóspedes e terceiros decorrentes do exercício da actividade. Para ser sincero, nem sequer percebo porque é que esta medida não está já em vigor há mais tempo... Também é necessário agora ter placas para serem devidamente identificados e livros de reclamações em várias línguas. Por último, sugiram-se os níveis das coimas para alojamentos locais ilegais (não registados como tal) e com registo desactualizado).

    Artur Mariano

    Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.