Investimento imobiliário: vale a pena ou é show off?

investimento imobiliário em portugal

É inegável o rumo que o investimento imobiliário tem levado em Portugal (este tem sido tão grande que temos hoje vários alertas). Quase que “do nada” foram surgindo oportunidades e, com elas, um veículo de comunicação em massa cada vez maior e praticamente incontrolável. Será seguro dizer, então, que o investimento imobiliário está na moda? Vale a pena ou é show off?

De certo que, sem grandes análises extensivas, é seguro dizer-lhe que sim, o investimento imobiliário pode trazer muitas vantagens (reais e palpáveis). Mas (e há sempre um “mas”), é importante e imprescindível que exista um estudo prévio antes de investir num qualquer imóvel.

De igual modo, é imperativo que se aconselhe com alguém que esteja à vontade com o assunto e, mais do que isso, que conheça o mercado no qual opera e para quem trabalha. É neste sentido que importa, sobretudo nesta área, pensar antes de agir – e, acima de tudo, aconselhar-se com alguém que seja de total confiança.

O investimento imobiliário em Portugal está em franco crescimento (em todos os segmentos, incluindo o de luxo), sobretudo no que diz respeito à compra de imóveis para arrendar a terceiros. Fruto disso, e desse boom que é o alojamento local, estão inúmeros fatores, principalmente o crescimento do turismo no nosso país – sobretudo nos grandes centros urbanos do Porto e de Lisboa.

Numa perspetiva mais sazonal, também o Algarve tem ganho fama no que toca ao alojamento local (e anterior compra do próprio imóvel). É nesse sentido e, indubitavelmente, também graças à crise económico-financeira que Portugal atravessou (e da qual ainda se ressente), que o arrendamento tem crescido em detrimento da compra de habitações próprias.

São cada vez mais os jovens que, em consequência das condições salariais quase precárias, procuram imóveis para arrendar em detrimento de uma compra definitiva – até porque, financeiramente, é algo que parece ser impossível para pessoas compreendidas entre os 25 e os 32 anos, por exemplo. Os empréstimos pedidos ao banco estão, também eles, em franco crescimento e é a estes que as pessoas mais recorrem para conseguir algumas garantias e estabilidade.

Tendo em consideração a boa fama que o investimento imobiliário tem ganho em Portugal, são muitas as pessoas que querem investir em imóveis como forma de conseguir um rendimento extra. Mas, de entre essa população, a maior parte tem pouco dinheiro para poder investir – seja a curto ou a longo prazo.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

Em primeiro lugar, é necessário ter alguma noção daquilo que é o mercado (e para isso nós disponibilizamos relatórios de análise para pequenos e médios investidores imobiliários), mas, também, ter a perceção daquilo que é necessário para investir em imóveis: tempo e dinheiro, invariavelmente. Neste último campo, muitos são os casos onde existe muito dinheiro disponível, mas também aqueles onde essa quantia é significativamente menor - e é exatamente a esse grupo de pessoas que nos dirigimos neste artigo.

Investir em imobiliário, ainda que com pouco dinheiro, requer bastante do seu tempo (isto se quiser gerir você o negócio). Suponhamos que quer comprar um espaço para mais arrendar a curto/longo prazo ou transformar em alojamento local: vai precisar de gerir o imóvel, de se certificar (com regularidade) das boas condições do mesmo, de estar sempre disponível para eventuais problemas com inquilinos ou outros clientes (como turistas, por exemplo).

Se não tem o dinheiro preciso para começar a investir em imóveis, é importante que perceba que existem alternativas, e que é exatamente aí que reside a maior vantagem do investimento imobiliário, nomeadamente na alavancagem. O facto de poder pedir empréstimos ao banco, como um crédito habitação, é uma mais-valia com um valor imenso para quem está interessado em investir, mas que não tem muito dinheiro para o fazer.

Nesse sentido, apresentamos-lhe algumas estratégias que pode adotar no entretanto que, para além de o ajudarem a planear o seu negócio, podem significar que irá gastar uma quantia de dinheiro mais reduzida:

  • Remodelações - grande parte dos imóveis que se encontram à venda não estão nas melhores condições para serem habitados. Por isso, é quase certo que tenha de investir, também, em remodelações para que possa, mais tarde, arrendar o seu imóvel com a finalidade que entender. Como tal, tenha em conta o tipo de remodelações que são necessárias e tente gastar o mínimo de dinheiro possível nas mesmas. Muitas das vezes, é mais vantajoso que assuma a liderança das mesmas e que não recorra a empresas externas para remodelarem o imóvel - há vezes em que isso se justifica e outras em que não;
  • Aplicar o dinheiro - se tem uma quantia de dinheiro guardada e, agora, quer começar a investir com a mesma, procure opções para o aplicar - como, por exemplo, ações ou obrigações. Uma vez mais, deve aconselhar-se antes de arriscar qualquer quantia de dinheiro, mas tenha em mente que esta pode ser uma das melhores formas de ganhar dinheiro. Investir em ações, desde que seguras e bem estudadas, pode ser feito com uma quantia de dinheiro muito baixa, podendo aumentar consoante aquilo que estiver disposto a gastar;
  • Criar um negócio próprio - este negócio pode ter a natureza que bem entender. O que muitas vezes se promove é a criação de negócios online, já que, dessa forma, os custos são irrisórios e, na maior parte das vezes, inexistentes. Basta uma boa ideia, um bom veículo de informação (como é exemplo a Internet) e muita vontade.

Investir em imóveis para alugar em Portugal

Arriscamos que, a primeira coisa que lhe veio à mente foi o tema quente dos últimos tempos: alojamento local. Como em tudo, há prós e contras, como certamente entenderá, mas é claro que existem muitas vantagens associadas à compra de imóveis para alugar a terceiros, sobretudo os turistas - aproveitando, assim, a vaga de turismo que tem existido nos últimos anos em Portugal.

A verdade é que Portugal tem uma das economias mais instáveis da Europa, e até mesmo do mundo. Como tal, ainda que 70 a 80% das pessoas tenham casa própria, a restante percentagem que opta por arrendar um espaço acaba por se colocar numa posição mais segura face à instabilidade da economia portuguesa.

Fruto da demanda dos mais jovens na procura de um espaço para viver, estão também as condições salariais em vigor no nosso país. Comparando com a situação dos nossos pais ou avós, é seguro dizer que a estabilidade financeira não é, de todo, igual - nem mais segura, pelo contrário. Por esse motivo, está a tornar-se mais recorrente o arrendamento de casa em detrimento da compra - até porque, pelos motivos referidos, as garantias que existem (pessoais e profissionais) são muito escassas.


Ainda que exista, para já, pouca qualidade nos espaços disponíveis para arrendamento, é necessário que, por essa razão, a situação mude de figura. São necessários senhorios mais responsáveis independentemente do tipo de arrendamento que esteja em causa: alojamento local ou alojamento residencial tradicional.

Foquemo-nos, por isso, no tipo de arrendamento com mais adeptos atualmente: o local. As pessoas (sobretudo turistas) procuram opções baratas para uma estadia de, em média, dois ou três dias. Para além de um preço baixo e suficientemente “aceitável”, os turistas procuram alguma qualidade. E a qualidade irá, sem dúvida, ganhar muito terreno e agradar às pessoas que fiquem alojadas nos seus imóveis.

Contudo, deve preparar-se para os inconvenientes que o alojamento local apresenta em relação ao alojamento residencial tradicional:

  • Vai exigir a quase totalidade do seu tempo. Tem de estar permanentemente disponível para possíveis problemas que possam surgir. Ao criar um negócio assente no alojamento local, vai ainda ter que agendar com os seus hóspedes a hora em que entregará a chave para que, esses, possam dar início à sua estadia;
  • Paciência. Vai ter de a ter para lidar com possíveis percalços que surjam durante a estadia dos seus hóspedes que, naturalmente, não têm a mesma preocupação em manter o bom estado do imóvel do que uns inquilinos tenham no caso de um alojamento residencial. Podem ser danificados móveis ou paredes, sistemas de canalização ou eletricidade que, por sua vez, vão exigir manutenção constante e regular da parte do senhorio (neste caso, o responsável pelo imóvel);
  • Limpeza. Terá de contratar serviços externos se não quiser que a limpeza do imóvel seja da sua responsabilidade, o que significa que terá de desembolsar mais essa quantia de dinheiro de forma semanal ou mensal;
  • Burocracias intermináveis. Se acolher, por exemplo, estrangeiros no seu imóvel de alojamento local, terá de o comunicar previamente ao SEF, para não falar da restante documentação e leis que deve garantir.

Investir em imóveis para arrendar em Portugal

De volta ao arrendamento residencial tradicional e comercial, importa ter em conta, também, as vantagens que este pode representar. Numa situação dessas, tornar-se-ia num senhorio com mais responsabilidades, mas que em nada de comparam à disponibilidade que tem de ter no caso do alojamento local. Em vez de hóspedes, arrendaria o seu imóvel a inquilinos num curto ou longo prazo de tempo.

O arrendamento implica, indubitavelmente, uma maior duração face ao alojamento local. Pode ser um arrendamento de 3, 4 ou 5 anos, consoante aquilo que acordar com os seus inquilinos. Consequentemente, vai exigir menos tempo da sua parte, até porque, normalmente, os seus inquilinos vão ver a casa como sua e o cuidado será outro, completamente diferente do alojamento local.

Por vezes, a manutenção nem tem de ser da sua responsabilidade. Nesses casos, são os próprios inquilinos que asseguram a manutenção do imóvel, bem como se responsabilizam por eventuais remodelações (ainda que de pequena dimensão). Há um cuidado, interesse e responsabilidade totalmente distintos do alojamento local.

Pode arrendar o seu imóvel para fins habitacionais (de mais tempo) ou para férias, por exemplo. Em ambos os casos deve, contudo, celebrar contratos claro com os inquilinos que, por sua vez, devem ser comunicados às finanças. Como em tudo, existem vantagens e desvantagens associados ao arrendamento de imóveis, sendo o “contra” mais comum o incumprimento de uma cláusula do contrato, nomeadamente o não pagamento do valor previamente acordado.

Ainda assim, existem vantagens a reter, entre as quais as rendas fixas (não terá de se preocupar com uma variação do valor mensal) durante um período de tempo previamente acordado; a possibilidade de construir património, já que pode ter esta práticas em mais do que um imóvel em simultâneo; e uma eventual independência financeira, em que deixa de depender do seu próprio dinheiro (apesar de serem raros os casos em que isto acontece).

Por outro lado, as desvantagens do arrendamento residencial prendem-se muito com a elevada carga fiscal que existe (nomeadamente o IRS), com o já referido risco de não pagamento de rendas, a deterioração do imóvel ou outros problemas que impliquem remodelações e, por fim, o tempo que as ações de despejo podem demorar, no caso de acontecerem.

O arrendamento comercial é diferente do arrendamento residencial tradicional. Para começar, as finalidades são totalmente diferentes. Enquanto que, o primeiro, se prende com o arrendamento de um imóvel a alguém que tem como objetivo abrir um estabelecimento comercial no seu imóvel, o segundo destina-se a servir fins habitacionais.

Como qualquer atividade comercial, existem regras muito próprias que se relacionam com a duração do contrato, possível denúncia do mesmo e, ainda, questões relativas à renovação desse. Existe, ao contrário do arrendamento residencial, maior liberdade contratual, sendo a regulamentação da responsabilidade de ambas as partes celebrantes do contrato. Até mesmo no que diz respeito à sua duração, fica ao cargo das partes estabelecerem o tempo que lhes é conveniente.

Seja para que finalidade for, conheça sempre, de antemão, as condições e regulamentação dos dois tipos de arrendamento.

Investir em imóveis para revender

Comprar imóveis para os revender pode ser uma mais-valia. Primeiramente, terá de definir se tem o capital necessário para a compra (por intermédio de dinheiro próprio) ou se prefere recorrer a um financiamento bancário através de um empréstimo. Existem várias questões que deve ter em conta antes de investir num imóvel para o vender no futuro:

  • Valor de mercado: deve, sempre que possível, encontrar imóveis cujo preço de compra está abaixo do valor de mercado (30%, idealmente);
  • Vendedores motivados, que deve encontrar para, no futuro, revenderem o seu imóvel. Vendedores que estão dispostos a vender imóveis abaixo do valor de mercado são a garantia de um bom negócio;
  • O tipo de imóvel é essencial, já que não convém vender um imóvel abaixo do seu valor real.

Deve também vender o seu imóvel no menor espaço de tempo possível. Quanto mais tempo passar, mais ele poderá desvalorizar, pelo que pode perder dinheiro face àquele que investiu inicialmente. Importa existir algum retorno, o maior possível, para que existam vantagens na revenda do seu imóvel. O retorno do investimento deve ser calculado de forma extremamente rigorosa, tendo em conta o valor de mercado, o valor anual das rendas e, ainda, os custos associados anuais (que podem derivar de remodelações, por exemplo).

Se , ao valor anual de rendas, subtrair os custos associados anuais e os dividir pelo valor do mercado, conseguirá obter o retorno anual do seu investimento. É nessa altura que, ao comparar ambos os valores, perceberá se vale a pena, ou não, revender o seu imóvel. É claro que, o mais aconselhável, é sempre aconselhar-se com um profissional da área, que o aconselhe devidamente e lhe apresente as melhores estratégias.

Luisa Santos

    Luisa Santos

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