Tag Archives for " irs "

Investir em imobiliário através de alojamento local

Com o alojamento local em alta em Portugal, vários investidores imobiliários se têm virado para esse sector. Se calhar está a considerar começar a investir em imóveis e vê o alojamento local, por estar na berra, como uma óptima alternativa.

Pessoalmente, não sou o maior fã deste modelo, porque acarreta um custo logístico muito alto, e para mim trata-se de um investmento muito volátil. A própria DECO proteste fez um estudo sobre o alojamento local, e para mim os dados apontam para um fraco retorno. Mas esta minha opinião é muito genérica, e cada caso é um caso (além de haver casos de alojamento local muito bem enquadrados)...

Eu reconheço que o alojamento local é muito interessante para quem tem um micro alojamento ou um alojamento local com uma estrutura bastante bem montada. Ou seja, eu acredito que é algo interessante para uma unidade, ou uma parte de uma fracção que seja alugada, ou então algo com uma escala considerável, onde seja possível montar uma estrutura forte e os custos dessa estrutura sejam amortizados pelas várias unidades do alojamento local.

Note ainda que as novas regras da tributação no sector da habitação não se aplicam ao alojamento local...

Se calhar já viu um video que fiz sobre este tema? Se não viu, veja aqui:

Mas vamos ao resto do tópico do alojamento local...

Definição

O alojamento local passou em 2014a ter um regime legal próprio, através da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 (alterado posteriormente pelo Decreto-Lei nº 63/2015). O artigo 4º desta lei define inclusivamente aquilo que é a "Prestação de serviços de alojamento":

1 - Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

  1. a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
  2. b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.

3 - A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

A definição é por isso muito clara, porém vários investidores têm problemas ao considerar começar um negócio, investimento ou actividade em alojamento local. Neste post, contamos-lhe tudo sobre isso.

Registo: o que é necessário para registar um alojamento local

Para poder começar a prestar serviços de Alojamento local e começar assim a alugar o(s) seu(s) imóvel(eis) a turistas ou público passageiro,é necessário registar o seu estabelecimento através de comunicação prévia, o que pode ser feito no Balcão do Empreendedor.

Aqui começam logo a surgir as primeiras dúvidas, contudo. Em primeiro lugar, é necessário registar um estabelecimento mesmo que seja habitação própria (e se alugue apenas uma parte da casa)? Mesmo nesse âmbito, o registo é necessário, por mais pequeno que seja o espaço a alugar. Em segundo lugar, que informação necessita para registar o alojamento local? Eis a lista aqui:

a) Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (se o imóvel for anterior a 1951, deve pedir uma declaração que ateste isso);
b) Identificação do titular da exploração do estabelecimento, sempre com nome e número de
identificação fiscal;
c) Endereço do titular na alínea b);
d) Nome adotado pelo estabelecimento e respectivo endereço;
e) Capacidade em unidades descriminadas (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
f) Data para abertura ao público;
g) Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.

Em termos de documentação necessária, falamos de:

a) Cópia do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento ou código de acesso à certidão permanente no caso de falarmos de uma empresa;
b) Termo de responsabilidade subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, que assegura a idoneidade do imóvel onde serão prestados os serviços de alojamento local, além de atestar que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
c) Cópia da caderneta predial do imóvel, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel ou cópia do contrato de arrendamento no caso do imóvel não ser próprio.

Nota: se o imóvel não for próprio, necessita que o contrato de arrendamento tenha uma cláusula que autorize previamente a prestação de serviços de alojamento local ou subarrendamento. Se o contrato não tiver esta informação, então necessita de um documento autenticado, passado pelo senhorio, que dê autorização para tal.

d) Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Lembre-se ainda que qualquer alteração dos dados precisa ser comunicada num prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência.

Depois do registo no balcão do empreendedor, que atribui um número de registo de AL ao estabelecimento (e emite o título de abertura ao público), pode proceder ao aluguer do espaço, mas nunca sem antes abrir actividade nas finanças (o que está na alínea d acima).

Para abrir atividade de prestação de serviços de alojamento num balcão, pode tanto dirigir-se a um balcão de finanças como fazer tudo directamente pelo Portal das Finanças. Abaixo mostro-lhe dados sobre a tributação do serviço de alojamento local, visto que este pode ser prestado como pessoa singular ou coletiva. De qualquer modo, note que tem que abrir atividade com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) e/ou o CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração).

Deve ainda activar a opção de aquisições intracomunitárias, caso publicite e alugue o(s) seu(s) imóvel(eis) através de sites não nacionais, como o Airbnb ou Booking.

A cesassão da actividade necessita também de ser comunicada, desta feita num prazo máximo de 60 dias após o término da actividade.

Requisitos: quem pode abrir um alojamento local?

Os requisitos para ter um alojamento local dividem-se em requisitos do estabelecimento em si e das várias unidades que esse estabelecimento. Relativamente ao estabelecimento, ele tem que:

1) Apresentar condições adequadas tanto de conservação como de funcionamento das instalações em si e dos equipamentos integrantes;
2) Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou então estar dotado de um sistema privativo de abastecimento de água (como por exemplo um furo no terreno, se for rústico) com origem devidamente controlada;
3) Estar ligado à rede pública de esgotos ou então estar dotado de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
4) Estar dotado de água corrente quente e fria;
5) Ter instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
6) Ter condições de higiene e limpeza;
7) Cumprir com todas as regras de segurança contra riscos de incêndio, de acordo com os termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro (para estabelecimentos com capacidade superior a 10 utentes);
8) Afixaçada, no exterior, junto à entrada principal, uma placa identificativa (ver modelo no anexo do Decreto-Lei 128/2014);
9) Dispôr de Livro de Reclamações.

Já quanto às unidades do estabelecimentos de alojamento local, elas têm que:

1) Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
2) Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
3) Dispôr de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior (normalmente chamados de "veda-luz");
4) Dispôr de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

Os estabelecimentos que tenham capacidade inferior a 10 utentes em simultâneo, aplicam-se as seguintes normas:

a) Ter extintor(es) e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
b) Ter equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
c) Ter indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Obrigações

Abrir um alojamento local vem com responsabilidades acrescidas. Uma delas tem a ver com hóspedes estrageiros.

É necessário inscrever-se no Serviço de Estabelecimento e Fronteiras (SEF), o que pode fazer através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, o SIBA

Sempre que tiver um hóspede estrangeiro (não português, seja europeu ou não), tem que comunicar ao SEF a sua entrada e a sua saída. O artigo 14.º da Lei de Estrangeiros determina que o hóspede tem 3 dias úteis para comunicar essa mesma entrada ao SEF, contados a partir da entrada do hóspede.

A declaração é feita através do preenchimento do boletim de alojamento no site do SEF e é totalmente digital.

Até meados de 2018, os detentores de imóveis em alojamento local não eram obrigados a possuir seguros multirriscos ou de responsabilidade civil, embora fosse já bastante aconselhável fazê-lo. Por exemplo, no caso de furtos de bens de hóspedes ou danos causados a hóspedes ou terceiros podem ser facilmente cobertos por seguros. Em termos de segurança, aquilo que a lei preceitua como obrigatório inclui extintores, um kit de primeiros socorros, mantas antifogos e janelas com comunicação direta para o exterior (ver mais em requisitos).

Tributação do alojamento local

A actividade de alojamento local é regulada pelo Decreto lei nº 128/2014 29 de Agosto, posteriormente alterado pelo Decreto lei nº 63/2015 de 23 de abril, e prevê que os detentores de alojamento local possam ser tributados em diferentes modalidades, no que diz respeito ao exercício da atividade.

Existem duas opções na tributação com rendimentos provenientes de uma actividade de alojamento local: ou regime simplificado ou contabilidade organizada

Como em todos os casos onde o método de tributação é opcional, é necessário determinar o melhor para cada caso específico.

No regime simplificado, a tributação incide sobre 35% da faturação, porque a Autoridade Tributária assume que os 65% restantes são despesas.

No regime de contabilidade organizada, podem ser deduzidos todos os custos com o exercício da actividade; Porém, esta escolha não é simples, e é necessário fazer algumas contas. Por exemplo, este regime obriga a contratação de um técnico oficial de contas.

Com o orçamento do Estado de 2017, foi também criada a opção do alojamento local ser tributado de acordo com as regras da Categoria F (rendimentos prediais), que tem uma taxa especial de imposto de 28%.

Ao mesmo tempo, para uma faturação de até 10 mil euros anuais, é possível pedir isenção de IVA. Quando a faturação anual é superior à marca dos 10 mil euros, então aplica-se uma taxa de 6% (embora a Madeira e os Açores gozem de taxas especiais de 5% e 4%, respectivamente) sobre o valor da estada e pequeno almoço (caso este seja incluído e seja faturado em conjunto). 

Pedir a isenção de IVA pode ser uma decisão pouco inteligente... é que embora tenha que liquidar IVA a 6%, se continuar no regime do IVA pode deduzir o IVA pago (pense em mobiliário, comissões a plataformas, serviços de manutenção e artigos de manutenção necessária para o imóvel, etc), que será maioritariamente a 23%...

Importa dizer que a questão da isenção do IVA é totalmente independente de se optar por ser tributado no regime simplificado (onde a Autoridade Tributária considera que 65% da atividade são custos) ou na contabilidade organizada.

A análise do seu caso, opção por regime de IVA e regime simplificado ou contabilidade organizada deve ser feita juntamente com um contabilista certificado.

Mais valias com alojamento local

Eventualmente está a ler isto e a pensar "mas as mais-valias não existem apenas quando vendo um imóvel? O que têm elas a ver com o alojamento local?".

Eis a ligação: se decidir ser tributado quanto aos rendimentos provenientes do alojamento local na categoria B (por exemplo como empresário em nome individual), e afete o(s) imóvel(eis) onde opera o seu AL à categoria B, então poderão haver mais valias caso venha a desafectar o imóvel dessa categoria e o "retorne" à sua esfera pessoal...

Note que, no cálculo de mais valias, o valor considerado como preço de venda poderá ser o VPT do imóvel, mesmo que o venda (ou exista outro valor a ser usado caso desafecte o imóvel da categoria B) por um valor muito abaixo deste. Ou seja, o VPT é essencial neste ponto. Porém, como é um caso dificilmente generalizável, a minha recomendação é analisar esta questão com um contabilista licenciado.

Descontar para a segurança social em alojamento local

Caso decida ser tributado na categoria B, terá que seguir as regras da mesma e pagar os descontos para a Segurança Social.

Existe uma isenção de 12 meses que é concedida, caso ainda não a tenha usado. E se já descontar para a Segurança Social por outra via, pode estar isento. Passe num balcão da Segurança Social para ser esclarecido.

Se tiver que contribuir, a taxa para a atividade de alojamento local é de 29,6%.

Actualmente estas regras podem alterar a qualquer momento, visto que o governo já anunciou a intenção de rever estas regras;

Novas regras para o alojamento local (Julho 2018)

Por falar em novas regras, ainda na última quarta feira (Julho de 2018) foi aprovada uma nova lei do alojamento local. Esta lei vem restringir o sector (e não estou com isso a dizer que seja uma coisa má), e acima de tudo proteger os condomínios de habitação que integram ALs, com as seguintes medidas:

  • As câmaras podem definir "zonas de contenção". Até agora as regras aplicavam-se a nível nacional, porém as autarquias têm agora uma palavra a dizer sobre a situação; Em particular, podem limitar o número de ALs em função do número de habitações disponíveis.
  • Não é possível ter mais que 7 alojamentos locais. A meu ver, o grande ganho dos ALs - na óptica do investimento - está em criar uma estrutura e aproveitá-la em escala. Hoje isso irá acabar. Quem já tem mais que 7 alojamentos locais poderá mantê-los, mas não poderá adicionar mais ao seu portfolio.
  • Os vizinhos podem impedir um AL num prédio. Ora esta medida parece-me importantíssima, necessária e acima de tudo congruente com o resto da legislação. Para alterarmos a afetação de uma fracção de habitação para serviços, precisamos da aceitação de uma parte muito grande de um condomínio - porque não o mesmo para o alojamento local? Ainda assim, a decisão final pertence à autarquia, um erro na minha opinião...
  • Os ALs podem pagar mais de condomínio. Caso o regulamento interno assim o decida, podemos falar de 30% mais de cota anual. Outra medida meritória, na minha opinião...
  • Seguros, placas e coimas. Passa agora a ser obrigatório ter um seguro que cubra danos a hóspedes e terceiros decorrentes do exercício da actividade. Para ser sincero, nem sequer percebo porque é que esta medida não está já em vigor há mais tempo... Também é necessário agora ter placas para serem devidamente identificados e livros de reclamações em várias línguas. Por último, sugiram-se os níveis das coimas para alojamentos locais ilegais (não registados como tal) e com registo desactualizado).

Novos incentivos fiscais imobiliário – as medidas que estão a ser propostas

O governo quer introduzir um conjunto de medidas no sector habitação em Portugal, sendo que o partido socialista apresentou até um novo projecto de lei para criar uma nova política de habitação no país. Esta matéria será com certeza alvo de muito escrutínio e discussão nos próximos tempos, até porque parece ir em sentidos opostos, do ponto de vista de orientação política. Contudo, é já possível fazer uma breve análise destas medidas, uma vez que elas terão, na minha opinião, algum impacto no sector da habitação em Portugal.

Eu olho para estas medidas essencialmente do ponto de vista dos benefícios fiscais inerentes às mesmas. Este artigo tem também o objectivo de esclarecer os leitores da ArrowPlus que têm enviado mensagens sobre esta temática, e investidores imobiliários em geral.

Estas medidas têm como base, de acordo com o documento, procurar dar resposta aqueles que não têm acesso a uma habitação por via normal do mercado, bem como potenciar a reabilitação de imobiliário em Portugal. Convém lembrar que estas medidas já haviam sido apresentadas há algum tempo atrás numa resolução do conselho de ministros.

Estas medidas têm naturalmente um sentido político muito acentuado para a esquerda, e nem poderíamos esperar outra coisa. A protecção daqueles que são desfavorecidos e a inclusão social daqueles que têm por vezes dificuldade em se integrar na sociedade são dois vectores muito claros destas medidas. Já a reabilitação imobiliária é uma medida que vem acompanhando a onda (que boa que ela é) da reabilitação do imobiliário em Portugal, em especial nos centros das cidades.

Dado o volume de perguntas que tenho recebido sobre este tópico, escrevo este artigo para tentar tirar algumas dúvidas e dar a minha opinião sobre estas medidas, que considero já meritórias, com sentido e com direcção. Não é a minha intenção fazer um julgamento político das mesmas, mas sim abstrair-me e considerar as medidas apenas do ponto de vista disso mesmo... medidas para o sector da habitação.

Das várias medidas propostas (e diferenciadas por sectores), surgem algumas de particular relevância para o contexto do investimento imobiliário.

Um sector de medidas prevê apoios financeiros a entidades distritais por forma a que estas consigam oferecer habitação acessíveis a famílias mais carenciadas. Além desta medida ser altamente meritória (embora de resto seja apenas um dever do estado), ela irá contribuir, na minha opinião, para uma economia e sociedade melhores. Mas esta medida poderá afectar o mercado imobiliário, ao introduzir várias habitações "sociais", ou seja, de baixo valor, para famílias. Esta medida irá acima de tudo afectar os investidores que operam nas classes mais baixas do imobiliário, ou seja, os imóveis que têm rendas mais baixas. Na prática, terá uma concorrência das entidades que ofereçam habitações com rendas muito acessíveis. Nada preocupante, na minha opinião, primeiro porque esta é uma medida de cariz social e em segundo lugar poderá sempre fazer um "upgrade" das suas fracções neste sector, por forma a entrarem na faixa média do mercado.

Incentivos e benefícios fiscais para o arrendamento

Das outras medidas destaco as 3 seguintes, que me parecem as mais importantes para o contexto do investimento imobiliário:

  • Programa de arrendamento acessível onde existe isenção de tributação em sede de IRS, além de isenção de 50% do IMI - Este programa visa com que existam arrendamentos de custo acessível, o que é essencialmente comprovado com um contrato de duração mínima de 3 anos. Ou seja, aplica-se a contratos de arrendamendo tanto de públicos como de privados, em que a renda seja até 20% abaixo do "valor de mercado". Ao mesmo tempo, os contratos têm uma duração mínima de 3 anos, e só podem representar uma taxa de esforço de até 35% para o inquilino/família. Pergunta-se o leitor qual é o valor de mercado aplicável. Ora este valor é apresentado pelo INE, como veremos abaixo. 
  • Proteção a idosos e deficientes, que confere o direito à renovação do contrato - Esta aplica-se a todos os contratos celebrados com idosos com mais de 65 anos e, simultaneamente, com pessoas com mais 60% de grau de incapacidade. Enquanto a idade do inquilino deve ser observada com facilidade, porque normalmente os cartões de cidadão são anexados aos contratos de arrendamento. No entanto, o grau de incapacidade do inquilino normalmente não é reportado - já algum inquilino lho disse? E este facto é muito muito importante. Imagine que assina um contrato que não prevê actualizações de renda. Caso o inquilino renove sucessivamente o contrato poderá ficar com uma "batata quente" na mão...
  • Programa de estabilidade no arrendamento, que confere uma redução na taxa liberatória - Neste programa, se públicos e privados celebrarem um contrato de arrendamento com inquilinos a 10 anos, existe uma redução na taxa liberatória na tributação na categoria F, de 28% para 14%, sendo que caso o contrato celebrado seja a 20 anos, então existe uma redução na tributação na categoria F, de 28% para 10%; Isto irá fazer com que existam senhorios interessados em celebrar contratos de longa duração, porém isso pode não ser necessariamente a pretenção dos inquilinos...

Vamos por partes. Em muitos mercados, é perfeitamente possível que continue a ser bastante razoável baixar a renda em 20% do valor de mercado para obter uma isenção de tributação em IRS. Existem vários mercados que estão sobrevalorizados no que diz respeito às rendas. E depois existem outros mercados em que, dado a diversidade de habitações existentes, não é muito difícil ter certas casas 20% abaixo do valor de mercado. Eu próprio tenho habitações arrendadas nesse contexto! São habitações em localizações menos "prime" e que por natureza têm rendas 20% (ou mais) abaixo do valor referência.

Se quiser consultar os valores de mercado apresentados pelo INE, veja este link. No entanto, nós na ArrowPlus publicámos recentemente um resumo dos valores trimestrais de rendas e yields, a nível nacional, que vêm do estudo de mercado global que fazemos trimestralmente:

rendas e yields investimento imobiliário portugal distritos

Para vários mercados, os preços apresentados pelo INE estão bastante coerentes com o valor de mercado do nosso estudo. Porém, certos mercados, tais como Lisboa, Porto e certas regiões do Algarve parecem ser consideravelmente mais caros do que os dados que o INE apresenta.

Assim, é difícil que os investidores baixem propositadamente as rendas, para que estevam 20% abaixo das baselines dadas pelo INE, quando as baselines já estão baixas face à realidade. Mas é isso que eu recentemente disse num artigo que escrevi para a Vida Económica:

artigo imobiliário vida económica portugal 2020 benefícios fiscais

Depois de ler uns 4 ou 5 artigos a dizer que "isto não ia dar em nada" porque os preços em Lisboa são muito mais altos do que as baselines do INE, pensei para mim "mas existem tantos mercados além de Lisboa..." e depois verifiquei (na realidade já sabia...) que as baselines do INE estão ajustadas à realidade em muitos outros mercados.

OK, ponto seguinte: idosos e deficientes. Muito honestamente custa-me até avaliar este ponto de uma perspectiva de investimento, porque ela tem um cariz social muito forte e na minha opinião é mais do que ajustada. Conhecendo eu inválidos que são obrigados a sair da casa que arrendam "porque o senhorio quer vender ou arrendar a uma renda mais alta" sei perfeitamente que esta medida faz todo o sentido.

Porém, há o lado de investimento a considerar, e o que é importante é estar-se ciente (dos dois lados - inquilino e senhorio) da realidade. E a realidade é que deve perguntar (e deixar redigido no contrato celebrado) aos inquilinos. E não estou de forma nenhuma a sugerir que descrimine os potenciais inquilinos; estou apenas a dizer que deve ter consciência que determinados inquilinos poderão ter regalias como o direito à renovação contratual; E aquilo que qualquer pessoa e investidor quer é saber "com que linhas se coze". Um inquilino deve ser honesto e declarar isso de imediato ao senhorio; caso não o faça com vista a tirar vantagem da situação, renovando um contrato em situações favoráveis, é muito provável que a situação como um todo venha a dar problemas: nenhum senhorio vai querer fazer obras e cobrir a manutenção de uma habitação cujo contrato foi renovado sem que ele o quisesse. E entramos aqui no campo jurídico do que se deve e tem que fazer. Mas continua a ser um problema evitável... Para rematar esta parte: tenha sempre compreensão pelos mais desfavorecidos e incapacitados, independentemente do contexto.

Ponto último - benefícios fiscais com a estabilidade no arrendamento. Fantástica medida, e com sentido, na minha opinião. Palavra de atenção para investidores: comprometerem-se com um contrato de 10 anos é um acto muito projeccionista; A palavra de ordem é "precaução". Precaução com as actualizações do valor do contrato. Dos termos, etc. O fantasma do congelamento das rendas em Portugal vai sempre estar presente... e ainda bem, convém que aprendamos todos com o passado.

Ao mesmo tempo, considero que vários investidores - clarificado que estaria este ponto - avançariam para contratos a 10 anos com inquilinos; Em teoria um contrato destes não impede necessariamente que o mesmo seja revogado (dentro daquilo que diz a lei além do que é acordado) e muito menos que o imóvel seja vendido. Assim, muitos investidores (eu incluído) não teriam grandes problemas em celebrar um contrato desta natureza - i.e. com um período tão grande - caso os pontos anteriores referidos estivessem totalmente salvaguardados (incluíndo o aumento de rendas anual de acordo com o coeficiente legal em vigor).

Dúvidas sobre estes benefícios fiscais

Dito isto, há algumas dúvidas que temos que colocar, e que ainda não foram esclarecidas. Por exemplo, no contexto da celebração de contratos a 10 anos, caso o investidor venda o imóvel, perde rectrocativamente o benefício de isenção de tributação em IRC ou é levado em conta no cálculo das mais valias? É que se sim, então a salvaguarda para o investidor é muito pequena e dessa forma não entendo que algum queira de facto correr o risco.

A mesma pergunta se coloca para o lado do inquilino - mas aí parece-me mais "seguro" assumir que o benefício se manteria para o passado, visto que o proprietário/senhorio/investidor não tem qualquer controlo sobre essa situação.

Relativamente à redução da taxa liberatória, para contratos em que a renda seja até 20% abaixo do "valor de mercado", com uma duração mínima de 3 anos, levanta-se a questão se a taxa de esforço é meramente comprovada pelo rácio entre a folha de vencimento do IRS do inquilino e a renda do imóvel. Caso as despesas fixas do inquilino não sejam levadas em conta (e por quem seriam levadas em conta?), então isto significaria que um casal, mesmo com filhos, estaria muito melhor posicionado para ter uma taxa de esforço mais baixa...

Benefícios fiscais para a reabilitação

Actualmente já existem vários benefícios fiscais para a reabilitação, nomeadamente em prédios na ARU que sejam objecto de reabilitação urbanística. Mas esse tópico é por si só um artigo, que deverei escrever para este blog no futuro. Queria apenas comentar brevemente sobre os programas do mesmo tipo nestas medidas, que se dividem no programa "Reabilitar para arrendar", que oferece financiamento para reabilitação de imóveis com vista ao arrendamento e no "Fundo nacional para a reabilitação do edificado". Quanto a este segundo, haveria muitas questões a dissecar, e portanto queria apenas tecer alguns comentários quanto ao primeiro.

O programa "Reabilitar para arrendar" tem de facto um fundamento muito lógico e claro. O mercado do arrendamento em Portugal peca, claramente, pela pouca oferta. Vivemos tempos em que o mercado do arrendamento está muito alto, em virtude da crescente globalização interna o que leva as pessoas a pensar em mobilidade (vs estabilidade numa localidade), além de fatores como o histórico relativo a crédito malparado e devolução de habitações à banca...

Já o programa em si tem, a meu ver a seguinte lacuna: a maioria dos investidores não quer recorrer a apoios desta natureza simplesmente porque eles obrigam a uma logistica muito grande! Primeiro necessitam de um projecto de requalificação (o que não seria muitas vezes necessário caso se investissem apenas capitais próprios, assumindo entre outras coisas que não se alteraria a estrutura do edifício). Segundo, o dinheiro é libertado a conta gotas. Ora isto cria uma série de camadas adicionais de logística, impede a negociação em volume (de material, electrodomésticos, etc) e na minha opinião, ter sucesso ao investir em imóveis tem tudo a ver com boa negociação: tanto na compra de imóveis como na negociação dos preços de remodelação, material, etc.

E voltamos ao encontro dos mesmos problemas que temos sempre, no que concerne ao investimento imobiliário em Portugal, que não são uma consequência desta medida, mas continuam por resolver. Algumas destas medidas são standard no sistema alemão, tais como:

  • Devolução da caução apenas no fim do contrato, depois de ser realizada uma vistoria ao imóvel. Já teve algum inquilino a danificar o seu imóvel no último mês de contrato e a não querer assumir a responsabilidade? É claro que se o valor de caução for usado com a finalidade de pagar o último mês de renda, deixa de existir protecção, e mais do que isso, é desvirtuado o conceito.
  • Existência de seguros de renda, tal como existem na Alemanha. Não falo da imposição à contratação, falo apenas da existência: é algo que em Portugal não existe e deveria haver "pressão" por parte do governo junto das seguradoras para a criação destes seguros, tão comuns lá fora.
  • Existência de outros mecanismos de protecção. Poderia enumerar muitos, mas vamos começar por um simples: e que tal os municípios requerem o registo dos habitantes desse município, e exigirem o contrato de arrendamento (ou prova de habitação própria permanente) para o registo? E sem esse registo, os contratos de trabalho não seriam válidos, nem seria possível contratar serviços de luz e água (tal como acontece na Alemanha). O número de contratos de arrendamento registados dispararia, sendo que o mercado corrigiria a nível de preços (deixaria de haver concorrência desleal por parte daqueles que não registam os contratos e podem cobrar rendas diferentes por não pagarem impostos).

Em altura oportuna dissecarei as dúvidas que apresento neste artigo - assim que consiga responder às mesmas - e falarei sobre o projecto de lei apresentado pelo partido socialista acerca da Nova Lei de Bases na Habitação.

Bons negócios imobiliários!

Mais valias com venda de imóveis: tudo o que necessita saber

Muitas pessoas hesitam na hora de vender o seu imóvel porque não sabem quanto vão pagar de mais valias. Outras esquecem-se que têm que pagar este imposto e quando chega a conta (que é o mesmo que dizer quando se submete a declaração de IRS do ano fiscal a que corresponde a venda do(s) imóvel(eis)) apercebem-se que o preço de venda não foi particularmente atractivo se tivessem tido em conta este valor, à data da venda.

Antes de mais, vamos começar pelo início: o que são mais valias de imóveis?

As mais valias são um termo fiscal e que corresponde ao lucro que se obtém aquando da alienação (venda) de um dado imóvel. As mais valias têm um cálculo muito específico e que, se não entendido, podem causar dissabores na altura de liquidação do IRS. Quisémos, por isso, escrever um post inteiro sobre o assunto.

A grande confusão no tema “mais valias” surge porque normalmente o vendedor – como não vende muitos imóveis na vida… – tende ou a esquecer-se pura e simplesmente que existem mais valias ou a assumir que as mais valias são a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Na realidade isto é verdade, mas o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel pode não ser o mais intuitivo porque podem não ser o valor efectivamente pago e recebido pelo(s) imóvel(eis)

Continue a ler para perceber porquê…

Cálculo de mais valias em imóveis

A fórmula de cálculo de mais valias é a seguinte:

Mais valias = valor de venda – custo de aquisição – encargos

No entanto, temos que dissecar esta fórmula para perceber exactamente como é que ela nos afecta na altura de venda do imóvel. Existe um dado fundamental para este cálculo que é muitas vezes menosprezado ou esquecido: o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Repare como ele afeta o cálculo das mais valias:

  • Valor de venda: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel;
  • Custo de aquisição: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor declarado pela venda do imóvel; efectivamente, neste caso, o custo de aquisição é formalmente “aquele sobre o qual incidiu o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – que pode simular aqui), o que é na realidade o valor máximo entre o VPT e o valor efectivamente pago pelo imóvel. Além disto é necessário multiplicar este custo de aquisição pelo coeficiente de desvalorização (ver abaixo).
  • Encargos: aqui aplicam-se os encargos com a compra (impostos e escritura), venda (comissões com imobiliárias) e melhoramento do imóvel (como obras de requalificação, mobiliário estrutural, etc). Note no entanto que nestas faturas o imóvel deve estar completa e inequivocamente identificado. Estes encargos apenas serão considerados desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda. Descriminamos agora esses encargos:
    • Custo da escritura – a escritura é sempre necessária aquando da transferência pública de um imóvel para o seu nome.
    • IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (lembre-se que este – cuja taxa varia entre 2% e 6% para imóveis habitacionais – vai incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
    • Imposto de selo – imposto do estado sobre algumas operações que estão isentas de IVA. O imposto de selo é de 0,8% e vai incidir sobre o valor de venda (não se esqueça, este é o valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel).
    • Imposto de selo sobre o crédito – caso tenha recorrido a crédito bancário para comprar o imóvel, terá que pagar imposto de selo sobre o crédito, que também poderá deduzir aquando da venda do imóvel.
    • Custo de solicitadoria – os bancos por norma cobram várias comissões durante um processo de crédito habitação. Os custos com um solicitador podem ser deduzidos.
    • Certificado energético – caso tenha que ter sido feito, pode deduzir o custo com o mesmo.

Quando a mais valia é negativa, chama-se “menos valia“. As menos-valias são prejuízo que resulta da venda (ou permuta) de um imóvel (ou outro activo) abaixo do seu custo de aquisição. Mais tecnicamente consideramos menos valias as perdas ocorridas com activos, aquando da sua transmissão onorosa. Em sede de IRS, tanto as mais valias como as menos valias ocorrem em vendas de acções e imóveis. Quando se incorre numa menos valia pode declará-la e fazer uso da mesma (descontando em mais valias) nos 5 anos fiscais seguintes à ocorrência dessa menos valia. Veja, conjuntamente com o seu contabilista quando possível, se o englobamento pode ser vantajoso nesse caso.

Impostos sobre as mais valias imóveis

As mais valias (e o mesmo se aplica às menos valias, que vamos ver de seguida) devem sempre ser declaradas através do anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Uma vez que o anexo G é válido para o agregado familiar inteiro, todas as compras e vendas do agregado familiar devem ser incluídas neste anexo.

Admitindo que não tem isenção do pagamento de mais valias (ver abaixo) então 50% das mais valias que obteve com a venda do imóvel serão englobadas no seu IRS e será tributado(a) de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

Nota: caso tenha vendido ou obtido mais valias ou rendimentos com acções, deve neste anexo optar (ou não) pelo englobamento, caso o queira fazer. No futuro iremos mostrar-lhe informação que o pode ajudar a tomar melhores decisões neste tema. Caso não opte pelo englobamento, estes rendimentos serão taxados à taxa liberatória de 28%. Para mais valias referentes a bens não imóveis considere ver este guia.

Isenção de pagamento de mais valias (em sede de IRS)

Há determinadas situações previstas no código fiscal em que as mais valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS. São elas:

  1. Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (data do Código do IRS) – neste caso a mais valia não será sujeita a IRS
  2. Caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais valia seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em uma nova HPP. Neste caso o reinvestimento terá que ser feito nos 36 meses seguintes à venda do primeiro imóvel. No entanto, para que se possa obter este financiamento, o contribuinte terá que investir a totalidade do valor da venda da primeira HPP. No caso de não o fazer as mais valias obtidas vão serão tributadas (na parte não investida).

Mais valias imobiliárias para não residentes

Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias.

No entanto, aqueles que sejam residentes noutro Estado-Membro da UE ou aqueles do Espaço Económico Europeu e que tenham intercâmbio de informações fiscais podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias às mesmas taxas que estão definidas para os residentes. No entanto, para determinar a taxa de imposto é considerado o rendimento do contribuinte em todo o mundo (nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes).

Simulador

A Deco proteste tem um simulador que lhe permite ver quanto vai pagar em mais valias aquando da venda do imóvel – ver aqui.

Outras situações – mais valias em alojamento local

  • Um proprietário que retire o seu imóvel do regime de alojamento local (AL) terá que pagar mais-valias sobre o imóvel, ainda que não venda o imóvel. Ver esta referência.
  • É possível que os proprietários que coloquem no arrendamento habitacional imóveis antes afectos a uma actividade empresarial deixem de ter que pagar mais valias. Ver esta referência.
  • Consulte este artigo para ver informação sobre mais valias pagas sobre imóveis adquiridos por herança.

Saber mais

Passe pela nossa secção “produtos”, onde poderá encontrar vários livros sobre imobiliário que o ajudarão a esclarecer certas dúvidas e melhorar o seu conhecimento sobre esta matéria.

Quer receber informações sobre investimentos imobiliários?
Já são mais de 4.000 os investidores que fazem parte desta lista.