Novos incentivos fiscais imobiliário – as medidas que estão a ser propostas

O governo quer introduzir um conjunto de medidas no sector habitação em Portugal, sendo que o partido socialista apresentou até um novo projecto de lei para criar uma nova política de habitação no país. Esta matéria será com certeza alvo de muito escrutínio e discussão nos próximos tempos, até porque parece ir em sentidos opostos, do ponto de vista de orientação política. Contudo, é já possível fazer uma breve análise destas medidas, uma vez que elas terão, na minha opinião, algum impacto no sector da habitação em Portugal.

Eu olho para estas medidas essencialmente do ponto de vista dos benefícios fiscais inerentes às mesmas. Este artigo tem também o objectivo de esclarecer os leitores da ArrowPlus que têm enviado mensagens sobre esta temática, e investidores imobiliários em geral.

Estas medidas têm como base, de acordo com o documento, procurar dar resposta aqueles que não têm acesso a uma habitação por via normal do mercado, bem como potenciar a reabilitação de imobiliário em Portugal. Convém lembrar que estas medidas já haviam sido apresentadas há algum tempo atrás numa resolução do conselho de ministros.

Estas medidas têm naturalmente um sentido político muito acentuado para a esquerda, e nem poderíamos esperar outra coisa. A protecção daqueles que são desfavorecidos e a inclusão social daqueles que têm por vezes dificuldade em se integrar na sociedade são dois vectores muito claros destas medidas. Já a reabilitação imobiliária é uma medida que vem acompanhando a onda (que boa que ela é) da reabilitação do imobiliário em Portugal, em especial nos centros das cidades.

Dado o volume de perguntas que tenho recebido sobre este tópico, escrevo este artigo para tentar tirar algumas dúvidas e dar a minha opinião sobre estas medidas, que considero já meritórias, com sentido e com direcção. Não é a minha intenção fazer um julgamento político das mesmas, mas sim abstrair-me e considerar as medidas apenas do ponto de vista disso mesmo... medidas para o sector da habitação.

Das várias medidas propostas (e diferenciadas por sectores), surgem algumas de particular relevância para o contexto do investimento imobiliário.

Um sector de medidas prevê apoios financeiros a entidades distritais por forma a que estas consigam oferecer habitação acessíveis a famílias mais carenciadas. Além desta medida ser altamente meritória (embora de resto seja apenas um dever do estado), ela irá contribuir, na minha opinião, para uma economia e sociedade melhores. Mas esta medida poderá afectar o mercado imobiliário, ao introduzir várias habitações "sociais", ou seja, de baixo valor, para famílias. Esta medida irá acima de tudo afectar os investidores que operam nas classes mais baixas do imobiliário, ou seja, os imóveis que têm rendas mais baixas. Na prática, terá uma concorrência das entidades que ofereçam habitações com rendas muito acessíveis. Nada preocupante, na minha opinião, primeiro porque esta é uma medida de cariz social e em segundo lugar poderá sempre fazer um "upgrade" das suas fracções neste sector, por forma a entrarem na faixa média do mercado.

Incentivos e benefícios fiscais para o arrendamento

Das outras medidas destaco as 3 seguintes, que me parecem as mais importantes para o contexto do investimento imobiliário:

  • Programa de arrendamento acessível onde existe isenção de tributação em sede de IRS, além de isenção de 50% do IMI - Este programa visa com que existam arrendamentos de custo acessível, o que é essencialmente comprovado com um contrato de duração mínima de 3 anos. Ou seja, aplica-se a contratos de arrendamendo tanto de públicos como de privados, em que a renda seja até 20% abaixo do "valor de mercado". Ao mesmo tempo, os contratos têm uma duração mínima de 3 anos, e só podem representar uma taxa de esforço de até 35% para o inquilino/família. Pergunta-se o leitor qual é o valor de mercado aplicável. Ora este valor é apresentado pelo INE, como veremos abaixo. 
  • Proteção a idosos e deficientes, que confere o direito à renovação do contrato - Esta aplica-se a todos os contratos celebrados com idosos com mais de 65 anos e, simultaneamente, com pessoas com mais 60% de grau de incapacidade. Enquanto a idade do inquilino deve ser observada com facilidade, porque normalmente os cartões de cidadão são anexados aos contratos de arrendamento. No entanto, o grau de incapacidade do inquilino normalmente não é reportado - já algum inquilino lho disse? E este facto é muito muito importante. Imagine que assina um contrato que não prevê actualizações de renda. Caso o inquilino renove sucessivamente o contrato poderá ficar com uma "batata quente" na mão...
  • Programa de estabilidade no arrendamento, que confere uma redução na taxa liberatória - Neste programa, se públicos e privados celebrarem um contrato de arrendamento com inquilinos a 10 anos, existe uma redução na taxa liberatória na tributação na categoria F, de 28% para 14%, sendo que caso o contrato celebrado seja a 20 anos, então existe uma redução na tributação na categoria F, de 28% para 10%; Isto irá fazer com que existam senhorios interessados em celebrar contratos de longa duração, porém isso pode não ser necessariamente a pretenção dos inquilinos...

Vamos por partes. Em muitos mercados, é perfeitamente possível que continue a ser bastante razoável baixar a renda em 20% do valor de mercado para obter uma isenção de tributação em IRS. Existem vários mercados que estão sobrevalorizados no que diz respeito às rendas. E depois existem outros mercados em que, dado a diversidade de habitações existentes, não é muito difícil ter certas casas 20% abaixo do valor de mercado. Eu próprio tenho habitações arrendadas nesse contexto! São habitações em localizações menos "prime" e que por natureza têm rendas 20% (ou mais) abaixo do valor referência.

Se quiser consultar os valores de mercado apresentados pelo INE, veja este link. No entanto, nós na ArrowPlus publicámos recentemente um resumo dos valores trimestrais de rendas e yields, a nível nacional, que vêm do estudo de mercado global que fazemos trimestralmente:

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Para vários mercados, os preços apresentados pelo INE estão bastante coerentes com o valor de mercado do nosso estudo. Porém, certos mercados, tais como Lisboa, Porto e certas regiões do Algarve parecem ser consideravelmente mais caros do que os dados que o INE apresenta.

Assim, é difícil que os investidores baixem propositadamente as rendas, para que estevam 20% abaixo das baselines dadas pelo INE, quando as baselines já estão baixas face à realidade. Mas é isso que eu recentemente disse num artigo que escrevi para a Vida Económica:

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Depois de ler uns 4 ou 5 artigos a dizer que "isto não ia dar em nada" porque os preços em Lisboa são muito mais altos do que as baselines do INE, pensei para mim "mas existem tantos mercados além de Lisboa..." e depois verifiquei (na realidade já sabia...) que as baselines do INE estão ajustadas à realidade em muitos outros mercados.

OK, ponto seguinte: idosos e deficientes. Muito honestamente custa-me até avaliar este ponto de uma perspectiva de investimento, porque ela tem um cariz social muito forte e na minha opinião é mais do que ajustada. Conhecendo eu inválidos que são obrigados a sair da casa que arrendam "porque o senhorio quer vender ou arrendar a uma renda mais alta" sei perfeitamente que esta medida faz todo o sentido.

Porém, há o lado de investimento a considerar, e o que é importante é estar-se ciente (dos dois lados - inquilino e senhorio) da realidade. E a realidade é que deve perguntar (e deixar redigido no contrato celebrado) aos inquilinos. E não estou de forma nenhuma a sugerir que descrimine os potenciais inquilinos; estou apenas a dizer que deve ter consciência que determinados inquilinos poderão ter regalias como o direito à renovação contratual; E aquilo que qualquer pessoa e investidor quer é saber "com que linhas se coze". Um inquilino deve ser honesto e declarar isso de imediato ao senhorio; caso não o faça com vista a tirar vantagem da situação, renovando um contrato em situações favoráveis, é muito provável que a situação como um todo venha a dar problemas: nenhum senhorio vai querer fazer obras e cobrir a manutenção de uma habitação cujo contrato foi renovado sem que ele o quisesse. E entramos aqui no campo jurídico do que se deve e tem que fazer. Mas continua a ser um problema evitável... Para rematar esta parte: tenha sempre compreensão pelos mais desfavorecidos e incapacitados, independentemente do contexto.

Ponto último - benefícios fiscais com a estabilidade no arrendamento. Fantástica medida, e com sentido, na minha opinião. Palavra de atenção para investidores: comprometerem-se com um contrato de 10 anos é um acto muito projeccionista; A palavra de ordem é "precaução". Precaução com as actualizações do valor do contrato. Dos termos, etc. O fantasma do congelamento das rendas em Portugal vai sempre estar presente... e ainda bem, convém que aprendamos todos com o passado.

Ao mesmo tempo, considero que vários investidores - clarificado que estaria este ponto - avançariam para contratos a 10 anos com inquilinos; Em teoria um contrato destes não impede necessariamente que o mesmo seja revogado (dentro daquilo que diz a lei além do que é acordado) e muito menos que o imóvel seja vendido. Assim, muitos investidores (eu incluído) não teriam grandes problemas em celebrar um contrato desta natureza - i.e. com um período tão grande - caso os pontos anteriores referidos estivessem totalmente salvaguardados (incluíndo o aumento de rendas anual de acordo com o coeficiente legal em vigor).

Dúvidas sobre estes benefícios fiscais

Dito isto, há algumas dúvidas que temos que colocar, e que ainda não foram esclarecidas. Por exemplo, no contexto da celebração de contratos a 10 anos, caso o investidor venda o imóvel, perde rectrocativamente o benefício de isenção de tributação em IRC ou é levado em conta no cálculo das mais valias? É que se sim, então a salvaguarda para o investidor é muito pequena e dessa forma não entendo que algum queira de facto correr o risco.

A mesma pergunta se coloca para o lado do inquilino - mas aí parece-me mais "seguro" assumir que o benefício se manteria para o passado, visto que o proprietário/senhorio/investidor não tem qualquer controlo sobre essa situação.

Relativamente à redução da taxa liberatória, para contratos em que a renda seja até 20% abaixo do "valor de mercado", com uma duração mínima de 3 anos, levanta-se a questão se a taxa de esforço é meramente comprovada pelo rácio entre a folha de vencimento do IRS do inquilino e a renda do imóvel. Caso as despesas fixas do inquilino não sejam levadas em conta (e por quem seriam levadas em conta?), então isto significaria que um casal, mesmo com filhos, estaria muito melhor posicionado para ter uma taxa de esforço mais baixa...

Benefícios fiscais para a reabilitação

Actualmente já existem vários benefícios fiscais para a reabilitação, nomeadamente em prédios na ARU que sejam objecto de reabilitação urbanística. Mas esse tópico é por si só um artigo, que deverei escrever para este blog no futuro. Queria apenas comentar brevemente sobre os programas do mesmo tipo nestas medidas, que se dividem no programa "Reabilitar para arrendar", que oferece financiamento para reabilitação de imóveis com vista ao arrendamento e no "Fundo nacional para a reabilitação do edificado". Quanto a este segundo, haveria muitas questões a dissecar, e portanto queria apenas tecer alguns comentários quanto ao primeiro.

O programa "Reabilitar para arrendar" tem de facto um fundamento muito lógico e claro. O mercado do arrendamento em Portugal peca, claramente, pela pouca oferta. Vivemos tempos em que o mercado do arrendamento está muito alto, em virtude da crescente globalização interna o que leva as pessoas a pensar em mobilidade (vs estabilidade numa localidade), além de fatores como o histórico relativo a crédito malparado e devolução de habitações à banca...

Já o programa em si tem, a meu ver a seguinte lacuna: a maioria dos investidores não quer recorrer a apoios desta natureza simplesmente porque eles obrigam a uma logistica muito grande! Primeiro necessitam de um projecto de requalificação (o que não seria muitas vezes necessário caso se investissem apenas capitais próprios, assumindo entre outras coisas que não se alteraria a estrutura do edifício). Segundo, o dinheiro é libertado a conta gotas. Ora isto cria uma série de camadas adicionais de logística, impede a negociação em volume (de material, electrodomésticos, etc) e na minha opinião, ter sucesso ao investir em imóveis tem tudo a ver com boa negociação: tanto na compra de imóveis como na negociação dos preços de remodelação, material, etc.

E voltamos ao encontro dos mesmos problemas que temos sempre, no que concerne ao investimento imobiliário em Portugal, que não são uma consequência desta medida, mas continuam por resolver. Algumas destas medidas são standard no sistema alemão, tais como:

  • Devolução da caução apenas no fim do contrato, depois de ser realizada uma vistoria ao imóvel. Já teve algum inquilino a danificar o seu imóvel no último mês de contrato e a não querer assumir a responsabilidade? É claro que se o valor de caução for usado com a finalidade de pagar o último mês de renda, deixa de existir protecção, e mais do que isso, é desvirtuado o conceito.
  • Existência de seguros de renda, tal como existem na Alemanha. Não falo da imposição à contratação, falo apenas da existência: é algo que em Portugal não existe e deveria haver "pressão" por parte do governo junto das seguradoras para a criação destes seguros, tão comuns lá fora.
  • Existência de outros mecanismos de protecção. Poderia enumerar muitos, mas vamos começar por um simples: e que tal os municípios requerem o registo dos habitantes desse município, e exigirem o contrato de arrendamento (ou prova de habitação própria permanente) para o registo? E sem esse registo, os contratos de trabalho não seriam válidos, nem seria possível contratar serviços de luz e água (tal como acontece na Alemanha). O número de contratos de arrendamento registados dispararia, sendo que o mercado corrigiria a nível de preços (deixaria de haver concorrência desleal por parte daqueles que não registam os contratos e podem cobrar rendas diferentes por não pagarem impostos).

Em altura oportuna dissecarei as dúvidas que apresento neste artigo - assim que consiga responder às mesmas - e falarei sobre o projecto de lei apresentado pelo partido socialista acerca da Nova Lei de Bases na Habitação.

Bons negócios imobiliários!

    Artur Mariano

    Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.

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