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Investimento Imobiliário Online

investimento imobiliário online

Quantas vezes não ouviu ou não disse: está tudo na internet, dá para fazer tudo na internetHoje em dia, em poucos segundos temos, aliás, acesso a milhares de páginas com a informação que procuramos. Seja o que for o que procuramos, é muito difícil que não consigamos encontrar na internet. Receitas de bacalhau? Dicas sobre animais de estimação? Marcar consultas? Facilmente encontramos aquilo de que precisamos. Mas e se quisermos investir? Sim, também é possível. É sobre investimento imobiliário online que vamos falar hoje.

Investimento online

É impossível negar que a internet mudou a nossa vida. Além disso, tornou muitas coisas mais acessíveis a qualquer um de nós. Uma dessas coisas foi o investimento. Investir tem-se tornado mais acessível para mais pessoas por causa das muitas plataformas que têm surgido para o efeito. Antes de mais nada, deixamos-lhe um vídeo feito pelo nosso analista Artur Mariano sobre plataformas digitais de investimento.

Tipos de plataformas digitais de investimento

Como pôde ver, temos essencialmente dois tipos de plataformas digitais de investimento, com objetivos distintos, que convém compreender.

  • Plataformas para ações.
  • Plataformas para obrigações;

Nestes casos, falamos de empréstimos P2P, ou seja, peer-to-peer, de pessoa para pessoa. Também podemos falar de corretoras online, visto que potenciaram a compra de ações e obrigações.

Plataformas P2P

As plataformas P2P vieram mudar o panorama financeiro porque o tornaram muito mais acessível a qualquer pessoa. Antes, quem se queria financiar tinha de recorrer à banca para que o pudesse fazer. Atualmente, há uma proliferação de plataformas digitais com o mesmo intuito.

As plataformas P2P têm vindo a evoluir e transformar-se rapidamente. São plataformas que potenciam o autoinvestimento em novos empréstimos visto que têm opções que permitem que, assim que recebe dinheiro de volta, invista novamente noutro projeto. São plataformas passivas e muito fáceis de utilizar.

Algumas vantagens das plataformas P2P

  • Nestas plataformas P2P deixa de existir a intermediação da banca visto que são as pessoas a emprestar dinheiro a quem requer o capital.
  • Normalmente, estas plataformas cobram uma comissão sobre transações bancárias mais reduzidas do que as cobradas pela banca. Desta forma, há menos margem de ganho para o sistema financeiro.
  • Além disso, permite a quem investe saber em que está a investir, especialmente nas P2P dedicadas a negócios pequenos.
  • As plataformas P2P permitem uma grande diversidade de investimento, uma vez que permitem emprestar pequenas quantias de dinheiro.

Plataformas P2P onde pode investir

Buyback garantee - muitas plataformas, incluindo o Twino, têm este compromisso. Ou seja, imagine que empresta dinheiro a uma entidade que não consegue pagar de volta. Neste caso, a plataforma vai assegurar-se de que não perde, no mínimo, o capital que investiu. Algumas plataformas podem assegurar também os juros.

E se a empresa detentora da plataforma falir?

Esta pode, certamente, ser uma pergunta a passar-lhe pela cabeça e com razão. Por exemplo, quando um banco declara falência, por norma, os estados não permitem que cessem totalmente a atividade. No caso das plataformas de investimento, por não fazerem parte do sistema bancário, haverá sempre essa preocupação.

Corretoras online

Existem há mais tempo do que as plataformas P2P, mas estão também em franco processo de desenvolvimento. Destacam-se particularmente porque as comissões são, normalmente, muito mais baixas. Além disso, as corretoras online oferecem serviços muito personalizados. Por serem especializadas em mercados de ações e obrigações, têm analistas que conhecem o mercado de uma forma mais profunda.

Investimento imobiliário online

Agora que já viu como consegue facilmente investir online talvez se questione: será possível investir em imobiliário online? A resposta é sim, claro. Parece mesmo que é possível fazer tudo na internet. No caso do investimento imobiliário online há também várias plataformas que o ajudam a investir. Estas plataformas funcionam mais ou menos como aquelas de que já lhe falámos. Além disso, são plataformas que permitem outras formas de investimento imobiliário.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

O nome não lhe é estranho? É normal. Já lhe falámos na hipótese dos fundos de investimento imobiliário num outro artigo e, aliás, temos um artigo unicamente dedicado a estes fundos. Vamos, no entanto, fazer uma revisão da matéria dada.

O que são e como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são um bocadinho como quando se junta ao seu grupo de amigos para comprar a prenda de aniversário de outra pessoa. Ou seja, um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Crowdfunding imobiliário

É bem possível que já tenha ouvido falar de crowdfunding. É uma alternativa de financiamento que tem estado muito em voga, nas mais variadas áreas. Se tem um projecto que quer desenvolver, mas não tem capital, o crowdfunding pode solucionar o seu problema. Em primeiro lugar, através das mais variadas plataformas para o efeito, anuncia o seu projecto e o montante de que precisa para o concretizar. Depois, os interessados contribuem com a quantia que querem, normalmente obtendo algo em troca de acordo com o montante investido.

No imobiliário, o crowdfunding ainda está numa fase pouco desenvolvida em Portugal. Terá sempre de avaliar muito bem o investimento que está a fazer e certificar-se de que vale a pena.

Investir em REITs

Os Real Estate Investment Funds (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. São relativamente recentes em Portugal, pelo que nem todos estão ainda familiarizados com o conceito.

O que são REITs?

São, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objetivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

Dica: invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Investimento imobiliário online vs. Investimento em imóveis físicos

Ora aqui está a pergunta do milhão de dólares. Não literalmente, mas neste caso o montante ganho pode ser uma das grandes diferenças. Vamos por partes.

Vantagens das plataformas de investimento imobiliário online

  • Investimento acessível a qualquer um. Uma vez que é possível começar a investir com quantias baixas, é uma forma de investimento acessível a mais pessoas;
  • Investimento sem sair de casa. A facilidade com que consegue investir, através de poucos cliques, é um grande factor de atratividade.
  • Diversificação do investimento. Este investimento online, por ser de baixo custo, também lhe permite investir em mais imóveis, de vários tipos e em várias localizações.

Alguns aspectos a ter em conta quando opta por investimento imobiliário online

  • Não tem o mesmo controlo sobre os imóveis.
  • Tem de pagar uma comissão de subscrição. Os preços variam, mas normalmente as melhores plataformas de investimento podem também ser as que exigem comissões mais elevadas.
  • Algumas plataformas exigem também uma comissão de gestão.
  • Convém, sempre, conhecer o mercado em que investe. Mesmo que esteja a investir online, se conhecer a fundo o mercado conseguirá investir melhor e estar atentos a potenciais investimentos.
  • Não investe sozinho. Normalmente, haverá mais pessoas a investir no mesmo, completando as restantes fatias do bolo.
  • É um investimento passivo. Isto é, não precisa de fazer muito mais além de investir.
  • A rentabilidade pode ser mais baixa do que se investir em imóveis físicos.
  • Não controla realmente o seu investimento. Ou seja, ao investir num fundo, por exemplo, é esse fundo que vai decidir onde gasta o seu dinheiro.

Em suma

Como começámos por lhe dizer, é realmente possível, hoje em dia, fazer praticamente tudo na internet. Isto inclui, claro, investimento imobiliário. Considerando todas as vantagens e preocupações que deve ter, investir online pode ser uma boa solução para começar ou para diversificar o seu portefólio.

Fontes de imóveis para investimento

fontes de imóveis para investimento

Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.

Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.

Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.

Fontes de imóveis para investimento

Leilões

As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.

Como comprar casas em leilão

Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:

  • As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.

  • Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
  • A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
  • Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
  • Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Antes do leilão

Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.

Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blogdedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.

Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.

Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.

Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.

Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:

  • Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
  • Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
  • Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão

  • Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
  • Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
  • Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.

O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.

Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado

  • verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
  • tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
  • verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
  • considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
  • além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.

Recorrer a uma agência imobiliária

Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.

Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.

Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.

Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:

  • Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
  • Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
  • Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
  • Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.

Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.

Comprar diretamente ao proprietário

Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.

Documentos que precisa a analisar

  • Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
  • Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
  • Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Além disso, precisa ainda de analisar...

  • Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
  • Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
domine a lei imobiliária


Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro “Domine a Lei Imobiliária”, do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo,  uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.

Negociação

Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.

  • Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
  • Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
  • Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
  • Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
  • Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.


Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, “Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão”, é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.

Financiamento

Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.

A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.

100% Financiamento

Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.

  • Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.  
  • Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
  • Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
  • Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
  • Plataformas específicas de imóveis penhorados.

Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.

Vantagens de ter financiamento 100%

  • Não é obrigado a pagar entrada inicial;
  • O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
  • O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.

Desvantagens de ter financiamento 100%

  • Há um maior risco de incumprimento;
  • O processo de seleção pode ser mais criterioso;
  • A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
  • A oferta disponibilizada é menor.

Fazer a escritura

Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.

Passos necessários para fazer a escritura do imóvel

  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
  • Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
  • Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.

Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel

  • Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
  • Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
  • Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
  • Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
  • Certidão Toponímica (se existir);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
  • Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
  • Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
  • Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis. 

Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador

Em conclusão

Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.

Comprar casa em Portugal

Comprar casa em Portugal

Quer comprar casa em Portugal, mas sente-se perdido, sem saber por onde começar? Então está no sítio certo! Este artigo explica-lhe tudo o que decerto precisa de saber sobre o processo de compra de casa.

Certamente, a primeira coisa em que tem de pensar é se compensa mais, para si, comprar ou arrendar casa. Nesse tema, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo a fim de confrontar as duas opções.

Comprar casa em Portugal - antes de começar

Em primeiro lugar, o processo de compra de casa começa bem antes das burocracias. Assim que começa a ponderar comprar casa em Portugal tem logo decisões para tomar. Por isso há algumas coisas que deve ter em conta ainda antes do processo de procura.

A Altura de Comprar

Os preços das casas sobem quando a EURIBOR sobe e, por isso, numa altura em que as taxas estejam muito elevadas poderá não ser a melhor altura para comprar casa. Não só deve pensar os fatores económicos, mas também convém pensar nos fatores pessoais e profissionais. Se está, por exemplo, num momento de alguma instabilidade profissional pode não ser o momento ideal para um investimento imobiliário.

Pensar a Longo Prazo

Em princípio, quem compra uma casa pela primeira vez planeia viver nela. Por isso pense sempre a longo prazo. Se tiver em mente vender a casa mais tarde, veja se a localização poderá, posteriormente, valorizar o preço da casa. Além disso, boas acessibilidades, proximidade de escolas, comércio, serviços públicos, transportes e construção em zonas de elevado valor de mercado também poderão valorizar o imóvel no futuro.

Tenha uma Poupança

Para se precaver de algum imprevisto, construa um pé-de-meia para que possa ter algum dinheiro extra para garantir que não falha prestações da casa ou que consegue pagar caso tenha algum gasto fora do normal. Além disso, garante também que tem dinheiro para custos adicionais que possam surgir com a compra de uma casa.

Comparar, comparar, comparar

No que a comprar casa diz respeito compare o máximo possível: compare casas, compare preços, compare as ofertas das instituições de crédito. Compare tudo, a fim de conseguir fazer uma escolha mais consciente e que preencha os seus requisitos da melhor forma.

Começar a preparar a documentação

A princípio, a melhor forma de agilizar o processo burocrático de compra de casa é organizar e preparar toda a documentação que será necessária. Assim, na hora de usar os documentos é só entregar e não tem de ter a preocupação de procurar ou fazer requerimentos.

A documentação necessária para comprar casa em Portugal

  • Certidão do Registo Predial;
  • Caderneta Predial;
  • Última declaração do IRS;
  • check
    Mapa de Responsabilidades de Crédito actualizado;
  • check
    Declaração da entidade patronal (com o vínculo laboral, data de termo do contrato e o vencimento mensal);
  • check
    Cartão do Cidadão;
  • check
    Comprovativo de morada;
  • check
    Comprovativo do NIB;

Além disso, poderão pedir-lhe ainda:

  • Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Os três últimos recibos de ordenado, caso seja trabalhador por conta de outrém, ou os seis últimos, se for trabalhador independente.

A saber: se não tiver nacionalidade portuguesa vão pedir-lhe o passaporte e a autorização de residência. Assim sendo, certifique-se de que está tudo em dia.

Em seguida vamos falar-lhe com mais pormenor sobre alguns dos documentos de que precisa para que possa comprar casa em Portugal.

A Caderneta Predial

Em resumo, podemos dizer que se trata do bilhete de identidade do imóvel. É emitida pela Autoridade Tributária com o intuito de comprovar a situação fiscal e a inscrição matricial do imóvel. Tem de ser emitida pela repartição de finanças a que o imóvel pertence. A validade do documento é de 12 meses.

Informações incluídas na Caderneta Predial

  • Identificação do prédio (distrito, concelho, freguesia e artigo matricial);
  • Localização (a morada);
  • Orientação (norte, sul, nascente, poente);
  • check
    Descrição do prédio, ou seja, tipo de prédio e tipo de regime de propriedade;
  • check
    Áreas do prédio;
  • check
    Fração autónoma, indicando o andar e letra correspondente;
  • check
    Localização da fração;
  • check
    Elementos da fração (ou seja, o fim a que se destina, tipologia ou número de divisões, permilagem e número de andares da fração);
  • check
    Áreas da fração (área bruta privativa e área bruta dependente);
  • check
    Dados de avaliação do imóvel (ano de inscrição na matriz, Valor Patrimonial Tributário, isto é, VPT atual da fração e a respetiva data de atribuição e fórmula de cálculo do VPT);
  • check
    Titulares (identificação fiscal, nome e morada).

Para que serve e como obter a Caderneta Predial?

Tal como foi referido, a Caderneta Predial é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir para estabelecer contratos de água.

Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Normalmente, os proprietários têm a Caderneta. Caso seja necessário adquiri-la pode ir a um dos balcões da autoridade tributária ou da Conservatória Predial. Neste caso terá sempre de pagar algo pela emissão. Se preferir fazer em casa é gratuito e só tem de ir ao Portal das Finanças. A Caderneta Predial tem a mesma validade de 12 meses e o mesmo valor jurídico, pelo que é uma forma muito vantajosa de a obter.

É com a informação da Caderneta que será calculado o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou seja, terá logo, de antemão, uma ideia de quanto virá a pagar.

O Registo Predial

A Certidão do Registo Predial é aquilo que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si.

É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário.

Nesse sentido, é, normalmente, constituída por dois documentos:

  • a certidão genérica, que se refere ao prédio;
  • a fração, que diz respeito ao apartamento.

Como Obter a Certidão de Registo Predial

A Certidão pode ser obtida ou num balcão da Conservatória do Registo Predial ou online, através do www.predialonline.pt. Obtida online será, claro, mais barata. Nesse caso, ser-lhe-á entregue um código com o intuito de, durante o prazo de validade, lhe permitir acompanhar a informação. O acompanhamento pode ser importante por causa de possíveis actualizações no registo.

Em contrapartida, o prazo de validade da Certidão de Registo Predial é menor do que o da Caderneta Predial, durando apenas seis meses.

De que precisa para pedir a Certidão de Registo Predial

  • Número do registo da conservatória;
  • Distrito, concelho e freguesia;
  • Letra referente à fração, caso se aplique.

Qualquer pessoa pode pedir informações sobre um prédio inscrito na conservatória e comprovar, por exemplo, se o proprietário do imóvel é a mesma pessoa que o quer vender ou se há ónus ou encargos sobre o edifício. Desta forma, evita situações de burla.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito

O Mapa de Responsabilidades de Crédito é um documento que reúne todos os seus créditos em todos os bancos. Além de mostrar os seus créditos servirá também para, por exemplo, as instituições decidirem se lhe concedem outro crédito.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito é também conhecido por mapa CRC, de Central de Responsabilidade de Crédito.

O que aparece no mapa CRC

O mapa de responsabilidades inclui, em suma, todos os créditos que tem a decorrer, os valores em dívida e as prestações que paga. Para que o consiga interpretar, deixamos-lhe alguns conceitos importantes.

Alguns conceitos importantes para interpretar o seu mapa de responsabilidades de crédito

  • Nível de responsabilidades - tipologia do produto de crédito e o número de titulares associados;
  • Produto financeiro - tipologia do crédito (isto é: pessoal, habitação, automóvel, etc.);
  • Prazo original - indica o prazo inicial para o pagamento total do crédito;
  • Prazo residual - indica o período, em anos e meses, que falta para que o valor seja liquidado;
  • Simulação de crédito - estado do crédito e potencial valor disponível para utilizar. Aqui poderá ter um de cinco resultados: Potencial – valor que está autorizado a utilizar; Regular – o montante que está a ser utilizado; Vencido – valor que se encontra em dívida, ou seja, que não pagou a tempo, e o respetivo tempo de atraso; Renegociado – quando os valores se encontram vencidos, é comum que a pessoa opte por renegociar a divida com a entidade financiadora (por exemplo, aumento do prazo de pagamento); Abatido ao Ativo – já houve renegociação do valor e a pessoa não tem como pagar os valores em aberto.
  • Duração do incumprimento - período a partir do qual o crédito está vencido;
  • Prestação - valor mensal que paga pelo crédito contratado. Aqui não se incluem possíveis amortizações antecipadas. Os cartões de crédito, por exemplo, não apresentam prestações devido às diversas modalidades de pagamento existentes.
  • Garantias - associadas aos produtos contratados. Normalmente são valores mobiliários ou imobiliários (por exemplo: uma casa ou um depósito a prazo).

Como obter o Mapa CRC

Consegue aceder facilmente ao CRC através do site do Banco de Portugal. Para tal, só precisa de ou iniciar sessão com os seus dados de acesso do Portal das Finanças ou, em alternativa, usando o Cartão de Cidadão, caso tenha leitor óptico.

É importante saber como extrair o seu mapa da CRC, porque no caso de ter diversos créditos, pode optar pela consolidação dos mesmos. No entanto, neste caso, a CRC tem de estar limpa, e não pode haver qualquer tipo de atraso nos pagamentos dos créditos que tem em vigor.

Dica: reúna o máximo de documentação possível logo que começar a tratar do processo de compra. Nesse sentido, ajudará muito quando tiver de apresentar os documentos e já os tiver consigo, sem necessidade de precisar ainda de os pedir, algo que atrasará todo o restante processo.

Imobiliárias

Trabalhar com uma empresa de mediação imobiliária pode ser uma boa solução visto que é mais segura e com menos stress. Uma boa agência, com bons agentes, consegue apoiá-lo e aconselhá-lo da melhor forma, tendo em conta o seu objectivo e necessidades. Não só poupa tempo, mas também pode poupar dinheiro.

No entanto, escolher a agência imobiliária com que vai trabalhar pode não ser tão simples quanto parece. É importante fazer uma boa pesquisa e ter em mente tudo o que pretende.

Escolher uma agência e um agente imobiliário

  • Pesquisar - procure o máximo de informação possível sobre a agência com que está a pensar trabalhar e as suas concorrentes. A experiência e trajectória da agência podem ajudá-lo visto que fica a saber o que esperar da relação da agência com os clientes.
  • Referências - conhece alguém que comprou casa recentemente? Pergunte-lhe como foi a experiência, com que agência e com que agente trabalharam, o que correu bem e mal. 
  • A importância da ajuda profissional - certamente terá amigos ou familiares que irão querer ajudá-lo e dizer-lhe que não precisa de um agente para encontrar casa. A intenção pode ser boa, mas um agente conseguirá mantê-lo com os pés no chão. Essa objectividade será crucial nas várias fases do processo.
  • Peça informações concretas - quando começar a visitar agências faça perguntas concrectas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir, para que se sinta dentro do processo e confiante no trabalho da agência.
  • Cuidado com as promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista e irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

No final do processo de escolha, escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. A agência deve apresentar um preço justo dentro do serviço que oferece e deve ter em conta os seus objetivos, aquilo que pretende numa casa.

Abordar Agências e Agentes Imobiliários

No momento em que for abordar um agente ou uma agência, tenha já em mente o tipo de casa que pretende, o dinheiro que está disposto a gastar, a zona e todas as características que considera cruciais para a casa que pretende comprar. Ter várias ideias do que pretende é importante uma vez que lhe dá oportunidade de fazer perguntas específicas ao agente. Ao mesmo tempo, o agente pode dar-lhe logo várias sugestões e ideias dentro daquilo que poderá conseguir para o seu caso.

Tipos de Imóveis

Quando se trata de comprar casa convém, sem dúvida, ter uma ideia de que tipo de imóvel quer comprar: uma moradia? Um apartamento? E com quantas assoalhadas? Precisa de muitos quartos? Quer um estúdio? T0, T1, T2, T... tudo?

O que significam os Ts?

Em primeiro lugar tem de compreender é a designação t seguida de um número, de 0 a praticamente infinito. Esta é a designação que lhe diz quantos quartos tem aquele imóvel. Assim, tendo isto em mente:

  • T0 - não ter quarto ou este confunde-se com a sala. Normalmente designa-se por estúdio;
  • T1 - tem um quarto;
  • T2 - tem dois quartos;
  • Tx - tem x quartos disponíveis;
  • Tx+1 - também pode acontecer ter um "+1" à frente da designação normal. Neste caso, significa que além dos quartos normais tem mais uma divisão, mas sem janela para o exterior. 

Comprar uma moradia

Viver numa moradia é o sonho de muita gente. Ter espaço, ter jardim, não ter de se preocupar tanto com os vizinhos. Normalmente, as moradias situam-se em zonas mais periféricas e mais calmas, por isso tornam-se apelativas para quem quer uma casa num local mais sossegado. Mas quais são, afinal, as grandes vantagens e desvantagens de comprar uma moradia?

Vantagens de comprar uma moradia

  • Evita problemas com vizinhos;
  • Não paga condomínio nem obras que ocorram no prédio, mesmo que não seja na sua casa;
  • Tem mais espaço;
  • É provável que não tenha problemas com ruído de vizinhos nem o seu ruído dará problemas;
  • Os seus animais de estimação têm mais espaço e liberdade;
  • Tem a possibilidade de ter uma garagem maior;
  • Possíveis obras ocorrem à medida que pode ou que quer pagá-las.

Desvantagens em comprar uma moradia

  • Pode precisar de contratar algum serviço de segurança;
  • As despesas de manutenção e obras são todas suportadas apenas por si;
  • O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) pode ser mais caro;
  • O preço de compra é, em princípio, mais caro.

Comprar um apartamento

Seja de apenas um andar ou duplex (dois andares reunidos por escada ou ligação interior), um apartamento pode ser a casa que procura. Muitas vezes, situam-se em zonas mais centrais, mais perto de uma série de infraestruturas e serviços.

Vantagens de comprar um apartamento

  • Normalmente, a manutenção é mais simples;
  • Os preços costumam ser mais baixos do que os das moradias;
  • A segurança é, em princípio, maior;
  • Muitos condomínios incluem vários serviços, como ginásio, piscina, entre outros, já incluídos na mensalidade.

Desvantagens de comprar um apartamento

  • Tem de pagar o condomínio e, eventualmente, obras que ocorram lá, mesmo que não sejam na sua casa;
  • Está mais susceptível a problemas com os vizinhos;
  • Menor privacidade;
  • Se quiser um apartamento com área exterior pode ser difícil encontrá-lo;
  • Geralmente, tem menos área útil.

Apartamento ou Moradia?

A sua escolha deverá sempre ter em conta os seus objectivos futuros, o orçamento disponível, a localização e até a disponibilidade para obras de manutenção.

Caso pretenda comprar uma moradia mais antiga, avalie os custos que terá a remodelá-la. Às vezes, esta pode ser uma boa opção para gastar um pouco menos na compra da casa.

Custos de comprar casa em Portugal

Já sabe que terá de ter orçamento para comprar casa. Da mesma forma, já deve ter tudo tratado para o seu Crédito Habitação, caso seja a sua resposta para se financiar. No entanto, os custos não se ficam por aqui. Prepare-se para outros gastos inerentes à compra.

Custos com Registos

Para facilitar todo o processo, o Estado Português criou o Casa Pronta, com o propósito de centralizar todas as burocracias inerentes à compra de casa num só sítio. Neste caso, o custo da escritura varia entre os 375€ (a maioria dos casos sem financiamento bancário ou em que se procede à transferência do empréstimo para compra de casa de um banco para outro) e os 700€ (com financiamento bancário, em que são feitos vários registos).

Caso opte por fazer a escritura num cartório, por exemplo, os preços variam e podem ser superiores.

Custos com Impostos

Sempre que há uma transacção de compra e venda de um imóvel tem de pagar o Imposto Municipal sobre Transacções onerosas de Imóveis (IMT) bem como o imposto de selo.

IMT

O valor do IMT varia de acordo com:

  • O tipo de imóvel: imóvel urbano ou rústico;
  • A localização: em Portugal Continental ou nas regiões autónomas;
  • A finalidade: para habitação própria e permanente ou para habitação secundária/investimento.

Isenção do pagamento do IMT: está isento de pagar o IMT caso o imóvel comprado tenha custado menos de 92 407€ (em Portugal Continental) ou de 115 508,75€ (nas ilhas).

Imposto de Selo

Este é um imposto onde o Estado consegue uma colecta. Ao comprar casa com capitais próprios, terá de suportar uma taxa de 0.8% sobre o valor do imóvel.

Para que possa ter já uma ideia destes custos, temos um simulador disponível para que saiba quanto irá gastar em impostos depois de comprar casa em Portugal:

Custos pós-escritura

No futuro terá, igualmente, outros custos:

  • Condomínio, caso compre um apartamento;
  • Seguro;
  • IMI (posteriormente ao período de isenção);
  • Comissões bancárias, caso recorra a Crédito Habitação.

Certificado energético: caso planeie vender ou arrendar a sua casa precisa de obter um certificado energético. Este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior). 


Em conclusão, se planeia comprar casa em Portugal prepare-se para um processo que pode ser algo moroso. Acima de tudo, planeie o seu orçamento. Junte a documentação necessária, sobretudo se for recorrer a Crédito Habitação. Uma vez que comprar casa não é um processo simples, faça tudo para que decorra com o mínimo de problemas e imprevistos.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

investir em imobiliário com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.

Taxa fixa ou variável no Crédito Habitação?

crédito habitação - taxa fixa ou variável

Esta pergunta deixa-o sem resposta? É provável que ainda não tenha pensado no assunto. Talvez se tenha focado apenas em obter o seu crédito habitação. Mas com o crédito vêm as taxas. Por isso, convém nunca pensar só no dinheiro que pediu emprestado, mas naquilo que vai pagar por ele. Não se preocupe porque vamos deixá-lo dentro do assunto. Vamos explicar-lhe tudo o que tem de saber sobre optar por taxa fixa ou variável no crédito habitação. Comecemos pelo início...

Quais são as taxas de juro do crédito habitação

Certamente já ouviu falar de juros. São muito comuns em empréstimos. Um banco empresta-lhe X euros e terá de devolver esses X euros ao banco mais os juros, cujo valor varia. Pense nos juros como o preço do empréstimo porque, no fundo, é mesmo isso que eles são. Os juros são essenciais para o banco se financiar e também para ter vantagens quando empresta dinheiro.

Quando pede um crédito habitação e este é aprovado não fique só a pensar no valor que pediu emprestado. Tem de pensar nas taxas de juro aplicadas nesse caso: a EURIBOR, o spread, a taxa anual nominal (TAN) e a taxa anual efetiva global (TAEN). Parecem-lhe muitas? Eventualmente, é normal que não compreenda a que se referem tantos nomes. Vamos explicar-lhe qual o papel de cada uma delas no crédito habitação.

A Euribor

O nome vem de European Interbank Offered Rate e é a taxa referência do Mercado Monetário Interbancário. Ou seja, isto significa que resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Normalmente, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à EURIBOR, o que significa que quanto mais alta for a EURIBOR mais juros terá de pagar e, por conseguinte, a sua prestação será mais elevada.

A EURIBOR depende da procura e oferta do Mercado Monetário Interbancário e da fixação da taxa diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). É esta que define o valor que o BCE está disposto a aplicar quando empresta dinheiro a bancos europeus.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato, de acordo com o prazo escolhido, que varia entre uma semana a doze meses. Normalmente, em Portugal, é uma taxa indexada a 3, 6 ou 12 meses.

Por exemplo: Imagine que, no seu contrato de crédito habitação, tem a EURIBOR a seis meses. Neste exemplo, a sua prestação é revista em agosto. O valor que vai pagar nos seis meses seguintes resulta da média do mês anterior à retificação, neste caso julho.

O Spread

É um dos motivos pelos quais insistimos muito para que pesquise e se informe sobre as condições de vários bancos. O spread é definido pelo banco para cada crédito que concede. Por estar incluída nos juros que cobra, é a taxa que representa o lucro que a instituição bancária irá receber pelo empréstimo que concedeu.

Imagine que empresta dinheiro a alguém. Certamente, espera receber o dinheiro de volta, mas corre o risco de não receber. Com os bancos funciona da mesma forma. Quando emprestam dinheiro, os bancos assumem um risco e, para se salvaguardarem, quanto mais elevado for esse risco mais elevado será o spread praticado.

Além disto, o spread contempla também as garantias do empréstimo, onde podemos incluir a relação entre o montante que é emprestado e o valor do imóvel hipotecado.

O risco que cada cliente representa é diferente. Desta forma, há cinco fatores que podem determinar o risco que representa:

  • No historial de crédito;
  • Nas garantias dadas por quem pede o crédito;
  • Na taxa de esforço;
  • check
    Na situação profissional;
  • check
    Nas poupanças e ativos que possa ter.

Dica: O valor do spread pode diminuir caso tenha adquirido outros produtos ou serviços no banco, como é o caso dos cartões de crédito, Planos Poupança Reforma ou domiciliação do ordenado. Já sabe: informe-se e estude as suas opções!

A Taxa Anual Nominal (TAN)

Talvez já tenha ouvido falar dela. É uma taxa que se utiliza em todo o tipo de operações que envolvam juros, quer sejam créditos quer sejam aplicações financeiras. Neste caso, no crédito habitação é uma taxa relativamente simples de explicar visto que, no crédito habitação e, especialmente, em regimes de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

É uma das mais importantes que deve ter em conta porque contém todos os encargos associados ao empréstimo: juros, comissões, impostos, seguros, custos de manutenção da conta que precisa de abrir, emolumentos que tem de pagar quando regista a hipoteca, possíveis custos das operações de pagamento e bonificações no spread.

A TAEG varia de acordo com a quantia financiada, mas não se preocupe com surpresas: os bancos são obrigados, por lei, a divulgar a taxa. Já que a TAEG corresponde ao custo total do crédito nunca é demais lembrar que é um valor que deve ter em conta quando comparar as propostas dos vários bancos.

Modalidades de taxa de juro

No crédito habitação em Portugal existem três modalidades de pagamento de juros: fixa, variável ou mista. Todas têm vantagens e desvantagens, mas é preciso compreendê-las antes decidir qual a que melhor se adequa. O nosso analista Artur Mariano cobre sempre esta questão nos workshops da ArrowPlus, como mostramos de seguida:

Quem lhe emprestar dinheiro pode tentar convencê-lo sobre a taxa ideal para si, mas a decisão final é sua.

Taxa de juro fixa

Tal como o nome indica, a taxa de juro fixa mantém-se igual durante todo o período definido no contrato e, assim, a prestação que paga será sempre a mesma.

Não importa se, ao longo do tempo, as taxas de juro sobem ou descem porque a sua prestação vai continuar inalterável.

Ora, saber que o valor da prestação não vai subir pode ser bom, mas há alguns fatores que não são tão bons. Normalmente a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à EURIBOR, ou seja, paga mais por não ter a prestação aumentada.

Os dois lados da moeda:

Imagine que a EURIBOR desce. À partida, a sua prestação diminuiria, certo? Com a taxa fixa não, por isso pode haver períodos em que paga mais.

Mas, se a EURIBOR subir, também tem vantagens, visto que a sua prestação não irá aumentar e dar-lhe dores de cabeça.

A taxa de juro fixa é estabelecida pelo banco, de acordo com cada contrato. Consideram sempre o risco do crédito, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, o custo de financiamento e o período de fixação da taxa.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável é assim porque resulta da soma de outras duas taxas: a EURIBOR e o spread. Neste caso, a escolha do prazo da EURIBOR é totalmente sua, mas normalmente, em crédito habitação, utiliza-se três a seis meses.

Dependendo do prazo pelo qual optar, o valor da EURIBOR é revisto após esse prazo. Mais uma vez, se a revisão da taxa é em agosto e é feita a cada meio ano, o valor para os seis meses seguintes é calculado pela média do mês anterior, neste caso julho.

Em suma, a taxa de juro do empréstimo e, por conseguinte, a sua prestação, pode aumentar ou diminuir. Isto pode ser particularmente vantajoso, como é óbvio, quando a EURIBOR desce porque a sua prestação diminui também. Mas se a EURIBOR subir pode ver-se em dificuldades se a prestação subir muito.

Taxa de juro mista

Já falámos da taxa fixa e da variável, mas falta ainda uma terceira modalidade: a taxa de juro mista. Nestes casos, os contratos funcionam sempre com um período de taxa de juro fixa seguido de outro de taxa de juro variável. Esses períodos de tempo são negociados entre si e a instituição bancária que escolher. Se o crédito habitação tiver duração de vinte anos pode, por exemplo, ter quinze anos de taxa fixa e cinco anos de taxa variável.

Taxa Fixa ou Variável?

Ora aí está uma pergunta difícil! Vamos analisar as hipóteses de taxas.

Se escolher taxa variável...

Por um lado, se escolher uma taxa variável, está dependente das flutuações dos juros. A taxa variável vai mudando de acordo com o período que escolher na EURIBOR por isso, a cada período, o valor da prestação muda e não sabe exactamente com o que contar.

Se a EURIBOR desce e a sua prestação desde, é uma agradável surpresa. Mas, se sobe e não tenta precaver-se para essas mudanças, pode vir a ter uma surpresa… desagradável.

Se escolher taxa fixa...

Por outro lado, se escolher a taxa fixa, é essa taxa que terá de pagar durante todo o empréstimo. Sabe sempre o que esperar, não terá quaisquer surpresas, no entanto, talvez comece a pensar no quanto era bom ter optado pela variável quando vir a EURIBOR descer.

A taxa fixa é a melhor forma de se proteger contra a incerteza e de conseguir organizar o seu orçamento a longo prazo. Mas, por esta proteção, não se esqueça de que paga sempre um pouco mais de prestação. Se, ao longo do empréstimo, pretender amortizar a dívida então também deve saber que, no caso da taxa fixa, também pagará mais.

Como decidir entre taxa fixa e taxa variável

Voltamos à mesma conversa: pesquise e informe-se em casa banco. Depois, faça simulações dentro de cada taxa. Com a taxa fixa veja quanto pagaria por mês e, ao fim do tempo de préstimo, quanto teria gasto. Com a taxa variável, calcule quanto gastaria na conjetura atual. Tente também informar-se sobre o mínimo e máximo mais recentes ou mais notáveis e calcule também isso. No final, compare para compreender qual a que será mais vantajosa para si. 

A terceira opção

Pode, claro, optar pela taxa mista e primeiro pagar a taxa fixa e depois passar para a taxa variável. Neste caso, pode ajudá-lo a gerir o seu orçamento nos primeiros anos de empréstimo. A curto prazo sabe que vai pagar sempre o mesmo. Isso pode ajudá-lo a, nesse tempo, não ter surpresas na hora de pagar a prestação. No entanto, com a taxa mista, não é possível prever se a taxa variável terá um aumento na sua prestação, por isso tenha isso em conta.

Tudo isto vale, claro, para qualquer tipo de crédito em que possa optar por taxas fixas ou variáveis.

Como alterar taxa fixa para variável

Fez o seu empréstimo com taxa fixa. Depois apercebeu-se de que era mais vantajoso para si se tivesse taxa variável. E agora? Lamenta-se até ao fim do empréstimo ou arregaça as mangas e vai negociar uma alteração da taxa?

Esperamos que esteja a pensar na segunda opção, porque é exatamente sobre ela que vamos falar.

Para negociar o seu crédito habitação tem de ter presente a boa e velha taxa de esforço. Está demasiado alta? No limite?

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do seu agregado familiar que se destina a pagar prestações de créditos. Ou seja, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás, mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel.

O que precisa de considerar antes de renegociar

  • check
    Primeiro precisa de fazer as contas.
    Já analisou a sua taxa de esforço e percebeu que está dentro das percentagens recomendadas? Ótimo! Também já sabe em quanto pretende reduzir a sua prestação? É importante que analise muito bem as suas despesas e créditos e perceba onde e como poupar.
  • check
    Depois, fale com o banco.
    Se pretende manter o crédito no mesmo banco, precisa de falar com ele para que compreenda quais as ofertas que têm para si. Se quer transferir o crédito deverá também apresentar a situação e analisar as propostas que lhe são feitas nas outras instituições bancárias. Por fim, analise todas as propostas com cuidado e não hesite em esclarecer todas e quaisquer dúvidas que surjam ao ler os documentos propostos.

A importância de renegociar

Renegociar o crédito habitação pode ser o ponto de partida para pagar menos na sua prestação e, assim, conseguir poupar algum dinheiro.

No entanto, muitas vezes, pensar em ter de passar novamente pelo processo de pesquisa e de conversações com os bancos deixa as pessoas de pé atrás. O processo pode ser complicado e envolver muitos termos e opções que precisa de compreender. Mas, se resultar numa poupança, será que não vale a pena todo o trabalho?

Pense sempre naquele ditado: quem tem boca vai a Roma. Neste caso, quem renegoceia créditos consegue poupanças. Certamente, no fim do mês, irá agradecer ter gasto algum do seu tempo a diminuir a prestação do seu crédito habitação.


Se quer dar os primeiros passos no mundo do investimento imobiliário, temos o livro ideal para si:

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Crédito habitação em Portugal: quer investir com alavancagem?

investimento imobiliário em portugal

Comprar casa, quer para habitação própria quer para investimento imobiliário, é uma decisão que implica capital e, por conseguinte, pode significar pedir um crédito habitação em Portugal. Certamente, quando se fala em pedir crédito é comum ter dúvidas e receios. Visto que é um processo demorado e que nem sempre tem os resultados esperados. Por isso é necessário compreender as suas opções e tomar decisões. Então vamos explicar-lhe como pode conseguir crédito habitação mais facilmente.

Crédito habitação: Individual ou Empresa?

Uma das primeiras decisões que deve tomar é se o investimento vai ser feito a nível individual ou se vai optar por usar a sua empresa para o fazer. Ambas têm vantagens e desvantagens, mas, seja qual for a opção, há três modalidades que precisa de avaliar.

Crédito Habitação

O crédito habitação é um produto bancário e exige, desde início, que pesquise e se reuna com várias instituições bancárias. Só assim pode perceber aquilo que cada banco lhe oferece. Por conseguinte, não se limite a pesquisar apenas as condições através do site do banco. Ir presencialmente ao banco e colocar as suas dúvidas é, acima de tudo, a melhor forma de ficar totalmente esclarecido.

Este tipo de crédito tem a particularidade de lhe permitir alargar muito o prazo de pagamento. Isto pode vir a ser vantajoso uma vez que as prestações ficam mais reduzidas, por exemplo.

É também um processo que pode ser demorado e burocrático. Implica o envio de muita documentação, aguardar a pré-aprovação do crédito e depois a avaliação do imóvel. Terá ainda de fazer a escritura de compra e venda e, por fim, será aprovado o crédito para comprar casa.

Dica: Uma forma de agilizar o processo no início é informar-se logo sobre a documentação que precisará de apresentar e organizá-la. Desta forma, não tem de atrasar o processo só porque lhe faltava um ou outro documento.

Leasing para particulares

O leasing é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo e é feito com recurso a contratos de locação financeira. Por outras palavras, o locador (quem financia) disponibiliza um bem ao locatário (o cliente), que paga uma renda. O tempo de contrato vai, normalmente, dos 5 aos 7 anos. Mas pode ir até aos 30 anos, desde que o locatário não complete 75 anos durante esse período.

No final do contrato o locatário tem a possibilidade de comprar o imóvel pelo valor residual deste. Ou seja, todas as rendas que o inquilino paga contribuem para algo que será seu — algo que não acontece no arrendamento. Além disso, a qualquer momento pode cancelar o contrato de leasing sem ter de pagar o valor total. O leasing destina-se apenas a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste caso há ainda que ter em conta algo importante: tenha em atenção o incumprimento no pagamento da renda, visto que, em caso de incumprimento, o processo de penhora é muito mais rápido do que no caso do crédito habitação.

Leasing para empresas

Funciona de forma semelhante ao leasing para particulares. Mas, neste caso, com a diferença de que, normalmente, o contrato tem uma duração de 5 a 15 anos. Como resultado, as empresas podem adquirir ou construir escritórios, lojas, armazéns, entre outros imóveis, desde que sejam passíveis de registo.


Se quer investir em imobiliário comece por investir nos nossos livros sobre o tema.

As regras do Banco de Portugal para crédito habitação

Se optar pelo crédito habitação em Portugal não deve esquecer-se das regras de concessão de créditos aprovadas em 2018. Estas novas regras têm dois propósitos: por um lado, para prevenir que os bancos assumam riscos excessivos nos novos créditos. Por outro lado, para permitir que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

O Banco de Portugal prevê limites ao valor do crédito face ao imóvel dado como garantia. Em suma, o dinheiro emprestado só pode ser, no máximo, de 90% do valor do imóvel dado como garantido. No caso de créditos para aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total do imóvel em garantia.

Esta nova regra foi abordada num vídeo no nosso canal de Youtube:

Também importa ter em atenção o limite à maturidade dos créditos. A recomendação é que a duração do empréstimo para novos contratos seja de, no máximo, 40 anos. 

Como é que está a sua taxa de esforço? É melhor verificar que não está no limite. A recomendação do Banco de Portugal é de que a taxa de esforço seja um critério essencial. Assim sendo, os bancos só devem conceder crédito a quem gaste até 50% do rendimento líquido com prestações dos empréstimos detidos. Pode, claro, haver exceções, mas a ideia é seguir esta recomendação. Além disso, também é pedido que os bancos tenham em conta o aumento das taxas de juro. Este pedido é uma forma de prevenir que, eventualmente, essa subida ponha em risco a capacidade de pagar créditos.

Taxa de esforço e DSTI

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada a pagar prestações de créditos. Ou seja, simplificando, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás. Mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel. Se estiver a pagar uma casa arrendada deve incluir esse valor nas despesas com encargos financeiros.

Pode facilmente calcular a sua taxa de esforço através de uma fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

O valor ideal da taxa de esforço é de 30%, até aos 40%. Acima desse valor já é considerada uma taxa de esforço elevada. Eventualmente, no caso de ter uma taxa de esforço elevada, tem duas opções:

  1. Pode tentar renegociar os créditos e consolidá-los num só.
  2. Pode amortizar alguma parte do crédito recorrendo a uma possível poupança que possua.

Missão Impossível? Crédito habitação para trabalhadores independentes, recibos verdes e contratos a prazo

De todas as vantagens que há em ser trabalhador independente, conseguir créditos não é uma delas. A aprovação de créditos para trabalhadores independentes é 36% mais baixa em relação a trabalhadores por conta de outrem. Há até bancos que nem consideram os rendimentos.

No entanto não desista ainda. Nada está perdido! Não é impossível conseguir crédito habitação ainda que esteja numa destas situações. Até porque há algumas coisas que pode fazer para aumentar as suas possibilidades de ter um crédito habitação aprovado.

Dicas para trabalhadores independentes

  • Deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Como o salário pode ser variável, a melhor forma de o fazer é usando uma média. Isto é, calcule a média dos salários dos últimos 12 meses e não apenas o valor do último salário que recebeu.
  • É boa ideia dar garantias ao banco. Estas garantias podem ser algo tão simples como ter um histórico financeiro credível ou não ter qualquer dívida declarada ao Banco de Portugal. Servem para tranquilizar os bancos em relação ao que os espera se aprovarem aquele crédito.
  • Também convém lembrar-se da poupança. Como os bancos não financiam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, ter em poupança um valor que corresponda a, pelo menos, 10% do valor do imóvel pode ser a garantia de que precisa.

Outras dicas importantes

  • Outra forma de aumentar as suas probabilidades de conceção de empréstimo é apresentar um fiador. Esse fiador deve ser alguém, com contrato de trabalho, que possa responsabilizar-se para cobrir uma eventual falha sua. Assim, dessa forma, é uma excelente garantia de que o banco pode confiar que todas as prestações serão pagas.
  • Pode também adicionar um segundo titular ao pedido de crédito. Os bancos costumam privilegiar os pedidos com dois titulares. Porque, caso um fique desempregado, há outro titular que pode garantir o pagamento da prestação e, assim, diminui o risco de incumprimento. Caso um dos titulares seja trabalhador independente, o facto de o pedido de crédito ter dois titulares é ainda mais valorizado e pode fazer toda a diferença entre ver o seu crédito aprovado ou rejeitado.
  • Tal como no caso dos trabalhadores por conta de outrem, deve consultar várias entidades bancárias e fazer várias simulações antes de escolher uma. Terá de ponderar taxas e condições e comparar opções para saber qual a que melhor se adapta à sua realidade financeira.

O Financiamento no Crédito Habitação

Seja qual for a sua situação laboral, não se esqueça de que há várias coisas a que deve certamente ter atenção quando se trata de se financiar.

Como se financiar

  • Histórico de créditos. Já pediu outros créditos e pagou-os sempre a tempo e horas? Será muito mais fácil conseguir um novo crédito. Mas se, pelo contrário, falhou pagamentos em empréstimos anteriores então é óbvio que os bancos não vão aceder tão facilmente a conceder-lhe um novo crédito.
  • Estabilidade profissional. No caso de ser trabalhador por conta de outrem, o facto de trabalhar há vários anos na mesma empresa, a dimensão da empresa ou ter um contrato sem termo são fatores muito importantes para os bancos na hora de conceder crédito.

Dica: Se for trabalhador independente, mostre um histórico alargado de salários e complemente as suas garantias com outras das nossas dicas. Aliás, junte o maior número de documentação e comprove todos os rendimentos fixos e variáveis do seu agregado familiar: recibos, extratos bancários ou outro tipo de comprovativo sobre os seus rendimentos regulares.

  • Saldo positivo. Não é só em créditos anteriores que a aprovação do seu crédito se define. Se acontecer muitas vezes ter a sua conta bancária com saldo negativo isso dá um sinal muito claro ao banco: não é bom pagador e gasta acima das suas possibilidades.

Nesse sentido, caso ainda não tenha feito, pode ver o nosso vídeo sobre viver abaixo das possibilidades:

Outras coisas a que deve prestar atenção...

  • Peça só depois dos 25. A idade não é um posto, mas pode prejudicá-lo na aquisição de créditos. Por norma, quanto mais novo se é menor é o salário e também menor é estabilidade financeira pelo que se torna muito mais difícil conseguir o empréstimo. Depois dos 25, normalmente receberá mais e começará a ganhar mais estabilidade. Por isso também poderá dar mais garantias ao banco e, assim, conseguir mais facilmente ver o seu crédito habitação aprovado.
  • Entrada inicial - quanto menor for a percentagem de financiamento face ao valor de compra do imóvel, melhores poderão ser as condições financeiras apresentadas pelo banco. Como o financiamento do banco nunca será de 100%, mostrar que pode pagar a percentagem restante sem grandes esforços facilitará todo o processo.
  • As características do imóvel. A localização, a tipologia, o estado de conservação. Além das características urbanísticas, o mercado imobiliário circundante, o valor dos imóveis semelhantes à venda são alguns dos dados que podem condicionar a viabilidade do Crédito Habitação. Isto porque tem uma garantia para o empréstimo e também uma garantia de que um dia pode recuperar o investimento caso queira vender a casa.

A saber: Tente certificar-se de que o imóvel tem um valor de mercado justo, de que o seu preço é competitivo face a outros imóveis semelhantes à venda na mesma zona, e de que a localização é numa zona com potencial imobiliário, além de a casa estar em boas condições.

Em conclusão...

Embora todo o processo ser moroso, comprar casa é um investimento que fará toda a diferença na sua vida. Quer seja a sua casa de sonho, quer seja o seu primeiro investimento imobiliário, agora que já sabe como conseguir o seu crédito habitação só tem de meter mãos à obra e começar a tratar de tudo, sem esquecer as nossas dicas.


Se o investimento imobiliário é um tema que lhe interessa, não se esqueça do livro Investir em imobiliário: do 0 ao milhão, para que o ajude a investir da melhor forma.

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

investir na bolsa ou imobiliário

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

A Promoção Imobiliária nesta Era em Transformação

investimento imobiliário em portugal

Convidámos o Doutor João Gomes Correia, docente universitário, atualmente docente e responsável pelas unidades curriculares de Promoção Imobiliária e de Análise de Investimentos Imobiliários da Escola Superior de Atividades Imobiliárias (ESAI) e autor do livro "Uma Nova Visão sobre o Imobiliário" para escrever um artigo sobre a óptica da promoção do imobiliário numa era de transformação como a que vivemos hoje. Entendemos que a sua visão, fruto de uma vasta experiência no sector financeiro e em especial no imobiliário era valiosa para o nosso blog e os nossos leitores.

O mundo em mudança

Neste início do século XXI, sentimos já o turbilhão de uma enorme revolução em curso. A mudança está a refletir-se nos âmbitos social e económico, e segue a evolução tecnológica que se iniciou há meio século, sobretudo com as tecnologias de informação e comunicação.

Entrámos numa espécie de era da conetividade. Quase todos presenciamos e usamos a tecnologia em rápida evolução. Porém, a maioria das pessoas ainda não tomou consciência da mudança na sociedade e na economia. A mudança já começou e vai alterar tudo o que conhecemos. Quase todos nós estamos ainda formatados em padrões que derivam da segunda revolução industrial, os quais dominam a nossa vida diária. Esta revolução irá refletir-se nos ambientes edificados onde vivemos e produzimos. Assim, transformam-se os processos, imobiliários e de investimento, que promovem e gerem tais ambientes edificados.

O que está a mudar?

As novas tecnologias em destaque expressam-se através de redes e dos meios de informação e comunicação, na inteligência artificial, na robótica, na Internet das coisas, na biotecnologia, entre muitas outras. O mundo virtual avança ganha terreno em complemento ao mundo tangível que sentimos. A mudança social e económica está a decorrer pela interconexão virtual das pessoas e informação trocada através de bits que fluem no mundo inteiro em tempo real. Em paralelo, acompanha uma evolução (mais lenta) de processos institucionais que estão a mudar a forma como interagimos com os outros, com o Estado, com os Bancos, ou como fazemos negócios.

Outros fenómenos que decorrem da segunda revolução industrial vão obrigar à aceleração da mudança, apesar dos sinais de resistência que se denotam em alguns setores (por exemplo, a eleição de Trump ou de Bolsonaro). Alguns destes fenómenos são por exemplo:

  • A resposta do clima e do ecossistema face às agressões do modelo atual de consumo e de produção;
  • A transformação digital em curso em todas as pessoas e empresas;
  • A mudança dos conceitos de ocupação profissional ou de família;
  • A maior consciência global sobre tudo o que se passa (e os inerentes conflitos que daí estão a emergir).

A contribuição das cidades

Os ambientes edificados, sobretudo as cidades, (quase) sempre se relacionaram com os objetivos e as forças das comunidades a que pertenciam e aos processos de negócio que lhes deram origem. As cidades foram moldadas às necessidades dos cidadãos e das forças que os dominavam. As grandes avenidas e edifícios nas cidades de Paris e Madrid expressavam a afirmação da centralização do poder e o domínio exercido sobre a população. A composição ordenada, mas com expressão individualizada dos edifícios, de Amesterdão, Londres ou Nova Iorque reflete o domínio privado do comércio e industria nessas sociedades. A densidade de edifícios religiosos em Roma ou em Lisboa denota o grande poder que a Igreja Católica tinha nessas sociedades.

A cidade moderna em que ainda vivemos é produto da segunda revolução industrial. Entre outros temas, nessa era estimulou-se a difusão da posse e uso do automóvel com motor de explosão; da rede e de uso de equipamentos em energia elétrica; do emprego estável (dito “para toda a vida”); da emergência da classe média; do crédito hipotecário, etc.

Quase todos, somos filhos desse modelo de sociedade desenvolvido durante o último século. No imobiliário, por este modelo expandiram-se os extensos subúrbios residenciais, quase sempre com grandes centros comerciais. Estes expressam o uso (e a posse) generalizado do automóvel familiar a percorrer as grandes autoestradas e com energia fóssil barata e muito acessível. O modelo de negócio e investimento imobiliário corrente, ainda vigente, tem origem no direito óbvio das famílias à habitação própria, e é conseguido por financiamento bancário hipotecário. O sistema bancário era suportado pelo tradicional aforro das famílias que usufruíam de estabilidade profissional e económica.

Os novos paradigmas na sociedade e na economia

Entretanto, tudo está a mudar. Com as novas tecnologias, procuram-se novas competências, com resultados talvez mais intangíveis, como a criatividade, o conhecimento, ou a atitude disruptiva ou inovadora dos jovens. Está em curso a desmaterialização dos processos de criação de valor, transferindo as atividades físicas para máquinas e robôs, alimentadas por energias renováveis com custo tendencial nulo. Os empregos para toda a vida estão em extinção. As sociedades mais dinâmicas dependem mais de populações que fluem entre ocupações, entre experiências e entre países, com viagens aéreas cada vez mais baratas. Os jovens mais ambiciosos estão a mudar de atitude. Já não querem fixar-se num local ou num emprego “seguro para toda a vida”, provavelmente mal pago.

Em comparação com o passado mais recente, o crédito hipotecário será dificultado. Atropelam-se já as reestruturações dos bancos, o que é um sinal de crise no setor que será transformado. Emerge uma economia de partilha, em que predomina a venda de serviços ou de uso de certas utilidades. Esta está a substituir a economia de posse e do consumo individual em que vivemos e está a esgotar o planeta. Para este efeito, contribui a maior consciência geral sobre as alterações climáticas e a poluição que afetam toda a vida no planeta, inclusive a própria vida humana.

As sociedades que pretendem evoluir de forma positiva, sustentável, com futuro, terão de abandonar os dogmas construídos no passado, sob outras condições. A sociedade, que se quer mais dinâmica, não pode desprezar a força dos jovens, preferindo “exportá-los” para outras sociedades dinâmicas onde são procurados e apreciados e, assim, manter o status quo baseado nos “velhos” experientes, mas conservadores. A economia baseada na produção para venda de bens tem de mudar para uma economia de rendimentos e venda de serviços. O financiamento de negócios deve suportar-se menos no crédito, mas enfocar mais o mercado de capitais que pode ser mais partilhado. Irão expandir mais instrumentos do mercado de capitais como a titularização do ativo imobiliário, o crowdfunding, ou até a tecnologia blockchain.

A mudança em curso reflete-se nos conceitos imobiliários

O âmbito do imobiliário não é construir edifícios (conceito já ultrapassado). Deve ser a disponibilização de ambientes físicos apropriados a diversos usos, sejam humanos ou não. A construção de edifícios passa então a ser um meio para os fins do imobiliário. O edificado apenas configura os limites físicos e técnicos que proporcionam tais ambientes de uso.

Neste contexto, o espaço transformado pode funcionar como uma plataforma para a satisfação de certas funções, a qual pode ser expressa pela venda de serviços aos utentes. A propriedade imobiliária já não precisa de ser possuída pelo seu utilizador. Existem já instrumentos, como as SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliários), que permitem transformar esses direitos de posse na pulverização de títulos que os representam. Este título podem ser transacionados nos mercados secundários, muito mais líquidos e abrangentes.

Neste novo ambiente socioeconómico, as cidades irão crescer imenso. A cidade será o centro criativo e criadora de riqueza que depende do conhecimento e da criatividade, logo exige interação humana. A densidade populacional permite também ganhar maior eficiência energética, e a cidade pode até ter produção própria. As cidades irão competir por atrair e manter os melhores profissionais, sobretudo os jovens, todos aqueles com as melhores competências criativas, técnicas e pessoais. Os novos empreendimentos da cidade terão de ser mais complexos em tecnologia e em usos mistos que facilitam a interação. Os conceitos imobiliários mais comuns serão os destinados ao arrendamento e à venda de serviços nessas plataformas. Assim, tais empreendimentos terão de ser alimentados por capitais com longas maturidades (capital mais paciente). Irão emergir conceitos como, por exemplo, os co-working, co-living, co-housing ou outros complexos residenciais ou multiusos.

A mudança em curso reflete-se nos processos imobiliários

Para conseguir o sucesso, os processos de produção imobiliários têm de mudar. Não servem já os processos tradicionais ainda correntes em Portugal, desde a construção ao financiamento. A construção tradicional resulta em edifícios caros, com muito desperdício de tempo em mão-de-obra e materiais que o mercado não dispõe. É necessário aplicar a tecnologia disponível para reduzir os custos de obra para níveis muito inferiores aos dos processos correntes. Tal objetivo só é possível com a industrialização da construção, em processos a montante do estaleiro, com soluções que integram o fabrico de componentes complexas fáceis de montar em obra. Em fábrica, a eficiência de produção é conseguida pela automação, robótica e energia renovável barata. Para este fim, requer-se grande escala para o empreendimento, assim como modulação de elementos e dimensões para facilitar a produção em série. A grande escala está hoje ao alcance dos empreendimentos imobiliários para rendimento através do financiamento por capitais pelas SIGI.

Para ganhar eficiência na utilização de recursos, na criação de valor e na mitigação de risco, os processos imobiliários serão mais desmaterializados, ficando mais dependentes de modelos virtuais. Só assim será possível minimizar custos de produção, dispor de informação mais rápida, abundante, fiável e útil. No que for possível, interessa adiar os compromissos e os pagamentos das componentes mais tangíveis do imóvel – o terreno e o edificado. Neste âmbito, estão a expandir e a consolidar metodologias baseadas nas novas tecnologias que permitem modelar o empreendimento, antes de proceder à produção do tangível, mais caro e com maior risco. Como exemplo, algumas metodologias a aplicar no processo imobiliário são as seguintes (não traduzidos):

  • Building Information Modeling (BIM);
  • Integrated Project Delivery (IPD);
  • Business Plan (integrando o planeamento financeiro e análise de risco);
  • Project Management;
  • Off-site construction (com uso da automação e energia renovável barata);
  • Facilities Management.

O papel do promotor imobiliário

Para integrar e gerir toda esta complexidade de disciplinas no processo de empreendimento imobiliário é necessária uma abordagem mais holística. Deve ser centralizada num líder que tenha responsabilidade e conhecimento amplo sobre o negócio, desde o conceito à entrega ao cliente final. Este papel deve ser desempenhado pelo promotor imobiliário (não o antigo dono-de-obra ainda referido na legislação portuguesa). Este deve assumir a função principal do processo de empreendimento imobiliário. As restantes funções, como a arquitetura ou a construção, integram e dependem do plano de negócio delineado pelo promotor. Mais do que a estética ou a qualidade da construção, o empreendimento moderno tem de abranger muitas outras competências, também essenciais. São estas, por exemplo, o marketing, o estudo de mercados, o design de interiores, a psicologia, a análise de investimentos, a análise dos riscos, o planeamento e o controlo, a comunicação (com o mercado ou os investidores a cativar).

Além de gestor de projeto, o promotor deve ser um criador de ambientes.

Como gestor de processos na cadeia de valor, o papel do promotor deve ser similar a um maestro que dirige uma orquestra. A gestão do financiamento é essencial, assim como a elaboração e revisão do plano de negócio para comunicar ao investidor.

Conclusão

O imobiliário tem nos próximos anos grandes desafios para vencer.

Os desafios devem-se a mudanças na sociedade e economia que o setor terá de acompanhar. O imobiliário sempre foi uma peça essencial para o desenvolvimento de uma sociedade. Está intimamente ligado esse objetivo. Além disso, representa a maior fatia da riqueza de qualquer economia. As mudanças a empreender pelo setor imobiliário devem ser no âmbito dos conceitos imobiliários e dos processos da atividade.

Quanto aos conceitos, é preciso criar novos produtos e serviços que sejam compatíveis com as futuras necessidades, desde a procura por segmentos que não querem (nem podem) comprar imóveis, ou que atraiam as populações para serem felizes e produtivas.

Quanto aos processos, é preciso aproveitar as novas tecnologias e a instituição de novos instrumentos de investimento para melhorar a sua eficiência. Portanto, pela desmaterialização dos processos e sua modelação virtual é possível avançar (e criar valor) no empreendimento ainda antes da construção do edifício, garantindo maior confiança no financiamento do empreendimento. Este assunto é coberto no livro do Doutor Artur Mariano "Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão" de forma pragmática.

Caso nada mude, então é muito provável que continuemos a ser uma pequena economia apática, que teima em não crescer, e quando deveria ser o oposto dado o nosso atraso relativo na União Europeia. A próxima abordagem deve ser a mudança de atitude geral e a formação dos agentes do mercado para adquirirem novas competências.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento