Category Archives for "Imobiliário"

Agora não pagamos para negociar!

Agora não pagamos para negociar!

Agora não pagamos para negociar!

Caro(a) leitor(a),

Como sabe, sou analista externo da XTB, uma corretora que está no mercado português há anos e que sempre teve uma equipa maravilhosa por trás.

Tenho orgulho de fazer parte dessa equipa.

A XTB é uma corretora na qual eu confio, para manter o meu portfólio “buy and hold” de REITs.

Ao contrário de outras corretoras, não estou sempre com medo que a plataforma vá à falência e eu perca as minhas ações por inteiro.

Nos últimos meses, dediquei-me a um projecto que passa por gravar vários episódios de análise de REITs.

Em Portugal, que eu saiba, é outro projecto único (digo “outro” porque a nossa empresa é por si um projecto único).

Eis o último episódio aqui:

Esta série tem o propósito de construir um portfólio de REITs, fundamentado nos fundamentais, o tipo de investimento que eu gosto.

Note que estes instrumentos são poderosos e significativos (espera-se que nos próximos anos captem 7 mil milhões de euros para o país)...

Mas há um aspeto que eu tenho vindo a desenvolver no Instagram oficial da ArrowPlus que ainda não explorei no nosso canal do Youtube: o trading com REITs.

Pode parecer contra intuitivo, porém a verdade é que é possível fazer trades com REITs.

E neste artigo vou mostrar algumas coisas sobre isso…

PS: Antes de começar, deixo-lhe uma pergunta: é investidor de mercados bolsistas/REITs ou imobiliário?

Exemplos de trades reais com lucros de 10%+...

Veja aqui os trades que eu fiz recentemente na série de REITs para o canal:

Atente no REIT “SPG - Simon Property Group”, um REIT analisado no episódio número 3.

Repare-se que foi feita uma compra no dia 27.07.2020 e uma venda das mesmas 15 shares no dia 04.09.2020, pouco mais de um mês depois.

Esta operação foi feita com 770,65€ e gerou um lucro bruto de 138,99€ (ou seja 18%), já que a venda foi feita por 909,64€.

Repeti mais recentemente a operação, com uma compra de 20 shares do mesmo REIT, no dia 23.09.2020, a $63 por share. 

Hoje mesmo houve um “exit” da posição, pelo valor  de $71.

Fazendo as contas dá uma compra de 1.086,84€ e uma venda de 1.198,68€, logo um lucro bruto de 111,84€.

Isto em 14 dias. Falamos de um lucro de 111,84€ / 1.086,84€ = 10,29%.

Nada mau.

E as comissões?

Agora sei o que me vai dizer…

“Ahh, mas isso é lucro bruto, e as comissões?”

Efectivamente têm que ser levadas em conta. Falamos de mais ou menos 8.50€ por compra e o mesmo valor por venda, ou seja 8.50€ por troca.

Se pensar numa escala mínima, faz diferença. 

Nas trocas que lhe mostrei, nem por isso. Não custa retirar 15€ de 115€ ou de 139€.

Mas se usar uma escala mais reduzida, faz diferença.

Então convido-o a fazer um exercício (e é por isso que partilho estas trocas consigo): pense numa escala maior.

Se eu tivesse feito a mesma operação com 10.000€, teria tido cerca de 1.000€ de lucro de cada vez.

E 100.000€ levariam a 10.000€ de lucro de cada vez.

“OK, mas e para mim, que não tenho tanto dinheiro?”

Quando mostro estas trocas, arrisco-me um pouco. 

Primeiro, porque mostro o dinheiro que uso para trocar REITs.

Depois, porque sou apologista de usar REITs no longo termo (e não no curto termo) e é fácil ser atacado por isso (especialmente por pessoas que não saibam que isto representa uma pequena parte dos fundos alocados a REITs).

Terceiro, porque as pessoas podem tentar simplesmente “replicar” o que eu faço.

Nada mais errado…

O que eu quero mostrar é o que eu faço, e ensinar pessoas os métodos que permitem fazer o que faço.

Dar a cana e ensinar a pescar.

Não dar o peixe…

Mas dito isso, existe um ponto importante a discutir para aqueles que têm menos dinheiro.

A tal pergunta “OK, mas e para mim, que não tenho tanto dinheiro?”

E hoje temos a resposta… uma novidade bombástica!

A XTB anunciou uma parceria com José Mourinho e que a partir de agora a comissão é 0 na troca de ações (REITs incluídos)! Abra a sua conta aqui!

Nota importante: só para volumes mensais de 100.000€.

Esta é a meu ver uma oportunidade fantástica de se iniciar, sem comissão, numa plataforma que realmente é (na minha opinião) muito mais segura que outras que estão no mercado, nomeadamente com comissões low cost.

Cabe-lhe a si fazer a sua investigação e tomar as suas decisões...

Quer começar a trocar REITs?

O que é que isto significa na prática?

Que qualquer que seja a sua escala, é agora possível fazer trocas de REITs sem gastar dinheiro em comissões!

Lembre-se, não quero que replique o que eu faço... quero que aprenda a fazer o que eu faço e faça os seus próprios investimentos.

Para tal, abra a sua conta na XTB aqui e comece a negociar sem comissões.

Este mês sairão inclusivamente dois episódios de REITs, pelo que terá mais que oportunidade de ver as minhas análises para REITs.

Lembre-se: não quero que me replique. Quero que perceba o que estou a fazer e use esse conhecimento a seu favor. Com comissões 0 o seu “à vontade” deve aumentar consideravelmente, suponho…

Boas trades!

Um abraço,
Artur Mariano.

Quando os problemas (limões) se tornam soluções (limonadas)

Quando os problemas (limões) se tornam soluções (limonadas)

Caro(a) leitor(a),

Um dos principais atributos de uma pessoa bem sucedida, na minha opinião, é a capacidade de fazer limonadas com os limões que a vida lhe dá.

No imobiliário, o potencial de sucesso é imenso e portanto isso aplica-se ainda mais.

Tanto que muitas vezes me pergunto como é que tão poucas pessoas vêem o imobiliário como o escape natural do sistema financeiro (ou, se quiser, ficar “on FIRE”).

Na realidade entendo que é falta das pessoas serem expostas ao conceito e, acima de tudo, ao conhecimento necessário para lá chegar.

Além disso, também é evidente que as pessoas querem um atalho simples, uma forma rápida de chegar ao sucesso.

Veja por exemplo este comentário recente no nosso canal de Youtube:

A pergunta certa não é “tenho um pouco de dinheiro, como posso atingir FIRE”.

A pergunta certa é “já estudei, já reflecti, é este o meu objectivo na vida agora - o que preciso de fazer para lá chegar? Estou disposto a tudo!”.

Esse sim, é o “mindset” certo. 

E numa jornada - seja ela para FIRE ou não - em busca do sucesso no imobiliário, é inevitável aparecem imensos problemas pelo caminho.

Os tais limões.

E, acredite, numa jornada longa em imobiliário, aparecem muitos.

Neste artigo vou-lhe contar três histórias que me aconteceram nesse seguimento.

Convido-o a reflectir sobre como você mesmo reagiria caso estivesse no meu lugar.

O imóvel do lado vai ruir para dentro do meu

Esta é daquelas histórias inacreditáveis que parecem ser um limão enorme.

Aconteceu recentemente.

O meu empreiteiro ligou e disse que tinha que parar a obra porque a parede do nosso prédio que confronta com o prédio do lado (uma única parede, meeira, portanto) estava a “entrar para dentro do nosso prédio”.

Na verdade estava literalmente a ruir para dentro do nosso prédio.

A pedra era fraca, não reforçada e o cimento havia deteriorado com os anos.

Pior, o problema é que a parede tinha que ser composta pelo outro prédio, nunca pelo nosso.

Depois de muitos contactos (aliás, este é muitas vezes um problema enorme - encontrar o contacto da pessoa com quem precisamos falar), cheguei ao proprietário.

Em contacto com ele, sensibilizei-o para a urgência e importância da obra.

Em termos de urgência, era tanta que a obra tinha que ser executada com a maior brevidade possível, num espaço máximo de 15 dias.

E, como o meu empreiteiro viu o problema, aproveitámos para orçamentar a obra e assim dar uma ideia ao proprietário: 7.000,00€.

Imediatamente, o proprietário atirou-me um limão “não tenho possibilidades”.

E com uma resposta cuidada da minha parte, o mesmo ofereceu-se para me vender o prédio, algo que eu sabia que podia ser a limonada que o limão geraria.

Em 5 minutos acordámos o preço (que eu já tinha majorado ao que me interessava pagar) e em poucos dias tratámos da contratualização formal.

O inquilino “já não quer o imóvel”

Em certos mercados onde opero, a falta de habitação de qualidade é tanta que as pessoas por vezes entram em métodos pouco convencionais para “agarrar” as casas boas que surgem.

Um exemplo disso foi uma casa que reservei com um telefonema de um inquilino.

O inquilino insistiu em ficar com a casa vendo as fotos e um vídeo que lhe foi enviado. Eu insisti que preferia uma visita, mas o inquilino insistiu em arrendar o imóvel dessa forma.

Pagou a caução (elevada), mostrou fiador no contrato, etc.

Tudo certo - e contratualizámos o arrendamento.

Quando o inquilino chegou ao imóvel, passado uns dias (vivia longe), disse que afinal não gostava do imóvel.

Queria reverter o processo e, “naturalmente”, receber de volta o mês de renda pago e a caução.

Naturalmente - agora sem aspas - que assim que o contrato foi formalizado, eu deixei de mostrar o apartamento e perdi com isso as chances de o arrendar. 

Logo, não reverti a situação.

Contactado por advogados (repare o leitor no limão enorme que me foi atirado), fazendo referência a “erros no contrato”, aos quais eu lhes respondi com o livro do Dr. Sérgio Vaz “Domine a lei imobiliária”.

Os “erros” eram aquilo que sempre são: tentativas de anular um contrato correcto, às vezes com pequeninos lapsos, mas que no geral está “cobertíssimo” com as cláusulas chave.

Propus algo ao inquilino, para tentar fazer uma limonada com esse limão: caso o inquilino nunca habitasse no imóvel, eu ficaria apenas com as 4 rendas já pagas, e abdicaria do resto do contrato.

Depois de muitas contra-propostas, chegámos ao mesmo acordo que propus inicialmente, ou seja ficar com as 4 rendas.

Devo notar que esta situação foi muito antes do período em que de facto os senhorios se tornaram fiadores dos inquilinos, devido à pandemia da COVID19.

E porque é que este limão passou a ser uma limonada?

Porque no mês seguinte arrendei novamente o imóvel.

Nunca - de forma nenhuma - promoverei que os senhorios tirem vantagem dos inquilinos, e que entrem em disputas titânicas que não fazem sentido (esta envolve uma reclamação de quase 200.000,00€!).

O que defendo sim é que ambas as partes cumpram o seu papel. E não sendo aceitável que um senhorio simplesmente ignore os pedidos dos inquilinos, também não é aceitável que os inquilinos segurem imóveis e depois se queiram ver livres deles, porque “já não gostam” ou encontram outro que gostem mais.

Este é também um dos casos em que “deter é poder”. 

E mais que isso, é um daqueles casos em que a responsabilidade do senhorio e do inquilino andam de mãos dadas, algo que eu cobri extensivamente neste vídeo:

O condomínio não quer pagar a obra

Num imóvel houve um problema com uma obra nas partes comuns e o condomínio não quis pagar a obra.

Essencialmente não havia seguro das partes comuns e as pessoas não queriam pagar nada.

Como bons portugueses, o telhado é consertado no inverno, depois das infiltrações: enquanto há sol não há problemas.

Para meu espanto, a maior parte das pessoas concordou em “arrastar” o problema.

Pois bem, o problema cresceu e bem - digamos que ficou bastante mais complicado e o custo quadruplicou.

A certa altura, já era impossível ignorá-lo e aconteceu uma inundação enorme que, não só danificou aquilo que já se previa como o resto do imóvel mas também uma série de outras coisas e as garagens de todos os residentes.

Conclusão: o valor foi todo pago por inteiro mas ao invés de resolver um pequeno problema no imóvel, acabei por ter toda a remodelação financiada por aqueles que se negaram taxativamente a pagar o problema original.

Pelo caminho, um dos condóminos ainda me ofereceu o seu imóvel, a um preço apelativo, porque agora “não tinha possibilidade de pagar os danos”.

Um limão que acabou por virar uma limonada.

Em suma, o que é importante é ter razão. Quando se tem razão, pode-se estar tranquilo quanto ao desfecho das situações.

E vários limões são oportunidades para fazer limonadas.

Nem todos, claro.

Mas são muito mais do que aqueles que aparentam.

Seja um profissional das limonadas!

Um abraço,

Artur Mariano.

Investir em ações ou investir em imobiliário

Investir em ações ou investir em imobiliário

Caro(a) leitor(a),

Uma das principais questões que me fazem é onde compensa investir mais: se em ações ou se em imobiliário.

Antes de sequer pensar nesta questão, é necessário definir o perfil do investidor, algo que comentei na semana passada, no último artigo do nosso blog.

Ou seja, deve perguntar-se qual é o seu perfil. 

Isso vai indicar-lhe se é mais provável ter sucesso (e mais importante que isso, na minha opinião, estar mais confortável) com ações ou imobiliário.

Com base no resultado desse “survey”, definir então em que classe de ativos investir.

Decidido agora que está em investir ou exclusivamente, maioritariamente ou substancialmente em imobiliário (nestes dois últimos investindo também em ações ou outros ativos), existe um conjunto de pontos extremamente importantes que gostaria que levasse em conta.

Estes pontos são superficialmente abordados neste vídeo:

Mas quero neste artigo comentá-los em mais detalhe.

O “deep value”

Se me segue ou me lê há algum tempo, sabe que eu considero que o “truque” do investimento imobiliário é este “deep value” ou traduzindo ao pé da letra, “valor profundo”.

E o que significa isso?

Significa que pode adquirir um imóvel que valha 100.000,00€ por 50.000,00€. Ou um que valha 50.000,00€ por 30.000,00€. Ou um que valha 1.000.000,00€ por 500.000,00€.

Comprar o imóvel muito abaixo do seu valor intrínseco.

E os cépticos dizem imediatamente “isso é impossível” ou “se soubesse fazer isso, estava rico”.

Abertamente, não digo que alguém que tenha esta capacidade fique rico do dia para a noite (eu não acredito sequer nessa possibilidade), mas acredito sim que tem aí uma excelente forma de criar riqueza sólida ao longo do tempo.

Para mim, tudo na vida deve ser visto como uma jornada. 

Uma relação. Uma atividade comercial. A nossa saúde. O investimento. Enfim, tudo.

E o imobiliário não é diferente.

Mas como atingir então este “deep value”, para os menos cépticos?

Esse é o truque, que combina uma parte inata com uma parte metódica (embora acredite que, no final do dia, seja tudo uma questão de método e conhecimento).

Tanto no imobiliário… como nas ações.

A grande sacada é que no imobiliário um proprietário pode aceitar 50.000,00€ quando o imóvel está listado por 100.000,00€.

Ou seja, não existe sequer obrigatoriedade de oferecer um valor em função do valor pedido.

Já nas ações não funciona assim.

Nas ações, podemos colocar uma ordem de compra por um valor inferior à cotação da ação, claro que sim. Mas a nossa proposta não pode ser aceite por ninguém, até que a cotação chegue até esse valor!

Nas ações o “deep value” funciona ao contrário: é necessário estudar as empresas (através dos seus fundamentos) e perceber que uma empresa vale X quando está a cotar Y, onde Y < X (por exemplo, cada “share” cotar $10 e, para o investidor, valer $20).

Eis um exemplo recente de uma ação que eu achei que cotava bem abaixo do valor de mercado:

Este gráfico é da empresa “Tortoise Acquisition Corp. (SHLL)”.

A 15 de Junho, esta ação cotava ~$10. 

Ao dia e hora da escrita deste artigo, em pre-market, passa os $50.

Na minha conta de trading, estava na semana passada com um ganho de praticamente 900€ nesta ação:

Nota importante: não vou fazer qualquer juízo de valor sobre o futuro desta ação, pois nem posso nem quero.

O "deep value" foi observado em Junho (no meu caso em Julho, com um preço de entrada de cerca de $25).

Eu estava convicto que a ação iria cotar muito mais e o valor de mercado não estava reflectido.

No imobiliário isto raramente acontece - o processo é inverso.

O imóvel está listado para venda por $50 (estabelecendo um paralelo com a ação em questão) e eu vou negociá-lo por $25. 

Ou está à venda por $75, vale $50 e eu negoceio por $25.

Ou está listado por $25, vale $50 e eu não negoceio.

Ou seja, há vários casos com imóveis, mas todos são diferentes das ações.

Em ambos os casos é possível obter “deep value”, mas com ações é no mínimo muito mais complicado de o fazer, porque não é possível comprar abaixo do valor de mercado.

A grande diferença nas ações é que se antecipa o valor de mercado, um exercício mais complicado de se fazer - pelo menos para mim.

A escala

Já explorei bem o ponto de que, em ações, é mais difícil obter grandes retornos com escala, por exemplo neste artigo que publiquei no meu LinkedIn.

É por isso que não recomendo ninguém replicar os investimentos de Warren Buffet.

Ou seja, não é certamente pelo Warren Buffet comprar 100.000 shares da Microsoft que deve o pequeno investidor comprar shares da mesma empresa.

Ao mesmo tempo, não é sequer de estranhar que Warren Buffet tenha uma rentabilidade de 20% nos seus investimentos e um pequeno investidor tenha uma rentabilidade de 30% ou 40% ao ano (quando “traders” profissionais conseguem chegar aos 200% por ano).

Porquê?

Pela escala.

Extrair rentabilidade de 20€ é muito mais fácil do que de 20.000€.

Mas é muito mais fácil de extrair rentabilidade sobre 20.000€ do que sobre 200 mil milhões (um número na ordem de grandeza do dinheiro que a Berkshire Hathaway de Warren Buffet tem hoje no banco!).

Faz sentido?

Irá sempre haver mais imobiliário do que capital a aplicar (ao contrário do mercado de ações), em termos do capital que existe para se investir, e esse é um ponto fulcral.

Rentabilidade

Em função do último ponto, a rentabilidade tende a descer com a estrutura no mercado de ações.

Peguemos novamente em Warren Buffet.

Entre 1950 e 1993, Warren Buffet teve uma rentabilidade de mais de 30%, porém nos últimos anos em várias vezes esteve abaixo de 20%.

Normalmente, a rentabilidade cresce com o tamanho do negócio imobiliário (propriedade ou conjunto de propriedades), mas o mesmo não é verdade para o mercado de ações.

No imobiliário é fácil de perceber isto olhando para REITs (que eu trago à conversa várias vezes porque acho que são um modelo bom para pequenos e médios investidores olharem como modelo).

Os REITs normalmente vão trabalhando com margens maiores à medida que crescem, não necessariamente em FFOs mas em compras e vendas de imóveis.

E pela minha regra de estrutura + processo, faz sentido que assim seja.

Mas isto só é válido para duas situações:

  1. Aquela em que o investidor imobiliário está extremamente ciente do que está a fazer;
  2. Aquela em que o investidor se propõe a investir sobejamente em imobiliário, ao longo do tempo, numa óptica de longo prazo.

Quando a saber o que se está a fazer, é importante perceber que a maior parte dos imóveis permitem rentabilidades de até 10-15%.

Para chegar a rentabilidades de mais de 20%, é preciso optar por determinados tipos de imóveis e ter uma estrutura e um método em consonância com isso mesmo.

Recomendo, neste ponto, o vídeo “A minha jornada para 20%+ de rentabilidade”:

Isto remete-me desde já para um ponto que para mim é quase regra: quem investe em imobiliário a 7%-8%, como há muita gente a fazer em Portugal, deveria antes considerar investir num mercado bolsista, onde os índices historicamente até hoje deram médias mais altas.

Mais retorno, menos chatices. 

Aliás, é comum recebermos no canal de YouTube mensagens do género. Esta é uma:

É claro que esta mensagem é provocadora e quem a colocou quer, na minha opinião, ter acesso a material que partilhamos nos cursos sem pagar por isso (assumindo até que os 7 colaboradores da ArrowPlus vivem de ar e os custos fixos da empresa são pagos por outrem).

Mas uso este comentário precisamente para salientar este ponto: muita gente investe a 7%-8% e pergunto-me se não seria melhor investir num mercado bolsista, como de resto respondi ao seguidor em questão:

Passividade

Por fim, a passividade.

No seguimento do último ponto, porque haveria alguém de investir em imobiliário a uma determinada yield, quando poderia fazer o mesmo no mercado bolsista mas sem ter que se preocupar com a gestão do investimento?

O mercado bolsista é muito mais passivo.

Os dividendos não entram regularmente em default, e não é preciso despejar pessoas.

As ações não precisam de obras e certamente não ligam um dia a dizer que há água a escorrer pela parede.

E embora escolher acções seja uma tarefa complicada e morosa, não envolve andar à chuva, como acontece no imobiliário.

Aliás, houve uma altura da minha vida em que considerei alocar uma parte muito considerável do meu património ao mercado de ações, porque a verdade transparente é que o imobiliário dá trabalho para se obter sucesso.

Na vida de um investidor, especialmente depois ou durante o FIRE - independência financeira - há alturas em que efetivamente algumas outras coisas assumem prioridade e o investimento imobiliário se pode tornar demasiado “ativo” e haverem outros instrumentos mais “passivos”.

Em certos momentos, eu optei por trocar ações em casa, com resultados moderados, pela passividade do processo contrariamente ao imobiliário.

Estou eu - investidor imobiliário de gema - a defender as ações?

Não…

Nem pensar!

Mas o que eu quero passar - porque ninguém em Portugal o faz - é que o imobiliário tem que ter um prémio vs. o mercado de ações, e é isso que o faz ser preferível à bolsa.

Mas o investidor tem que obter esse prémio!

A boa notícia é que, como mostrei neste artigo, é possível.

Espero que este artigo o tenha ajudado,

Até para a semana,

Artur Mariano.

O perfil do investidor imobiliário

O perfil do investidor imobiliário

Caro(a) leitor(a),

Esta pergunta tem sido recorrente, até porque recentemente expliquei como pode pensar em fazer um plano de investimento imobiliário.

Este é o primeiro passo para começar a investir: traçar um plano.

Da mesma forma que traça um plano para tudo na vida (espero eu), tem que traçar um para investir.

O que me tem recentemente sido perguntado é como perceber o nosso perfil como investidores.

Neste artigo, queria explorar um pouco esta questão.

Passividade

Quase todo o investimento goza da mesma propriedade: quanto mais passivo, menos rentável.

A questão é que há muita gente que é extremamente realizada com o seu emprego ou atividade e não a quer largar, mas quer investir.

Seja qual for o motivo, desde querer aumentar a sua riqueza, a querer investir pelo “jogo” (bioquimicamente é fácil perceber porquê, mas talvez explore isso num artigo futuro) ou querer por exemplo ajudar alguém, dar melhores condições à sua família, elevar o seu nível de vida e por aí vai, como dizem os nossos irmãos brasileiros.

O investimento imobiliário é outro caso clássico de que, quanto mais passivo, menos rentável.

Por exemplo, a Arrow tem um programa ao qual chamamos de “Arrendamento Garantido”, que basicamente é estruturado em cima da ideia do sub-arrendamento: o investidor compra um imóvel, arrenda-o à Arrow ou a uma empresa parceira para ser sub-arrendado ao inquilino final não havendo qualquer gestão com o imóvel, um ónus que passa para a empresa (além de outras vantagens, mas que aqui não interessam salientar).

estrutura + processo = sucess

Ainda um outro exemplo é a contratação de uma empresa que faça a gestão do seu património.

Mas os exemplos continuam:

  • O arrendamento dos seus imóveis a empresas que depois os sub-arrendam (ou sub-alugam), i.e. os exploram de alguma forma;
  • A contratação de equipas de empreitada próprias;
  • A negociação de material em volume;
  • Investir em imobiliário online, como por exemplo via REITs.

Uma das primeiras perguntas que o investidor tem que colocar é o quão passivo ele quer tornar o seu investimento, porque no limite, isso vai definir muita coisa sobre o caminho a seguir.

Por exemplo, está preparado para procurar e visitar imóveis, durante dias a dio?

Está eventualmente preparado para ajudar a remodelar (ou remodelar por si) os seus imóveis?

Está disposto a estudar os mercados ou a entregar o assunto a um analista profissional?

E se calhar uma pergunta menos óbvia, mas igualmente pertinente: prefere investir para arrendar, alugar ou revender?

Tolerância a risco (financiamento)

Não é à toa que lhe chamo a questão mais pessoal do investimento imobiliário…

Conheço investidores que têm uma aversão completa ao financiamento e mesmo assim têm muito sucesso.

Conheço outros que têm rentabilidades igualmente incríveis porém elas decorrem essencialmente da alavancagem que usam no seu portfólio.

Dito por outras palavras, se não alavancassem, seria impossível para esses investidores obter as mesmas rentabilidades.

Na minha opinião, uma das grandes vantagens do imobiliário é poder-se alavancar.

É parte da razão do meu sucesso.

E se eu comecei com uma ligeira aversão à alavancagem, em pouco tempo passei para o oposto: medo de não alavancar o suficiente.

A alavancagem é um conceito bonito, mas que tem que ser usado com muito cuidado.

É um excelente negócio para ambos os lados, quando corre bem (a maioria das vezes).

Usado com ponderão e dentro dos limites com os quais se pode efectivamente funcionar, todos ganham: o banco ou entidade que financia e o investidor que recorre ao crédito.

Mas não adianta alavancar e fazer grandes negócios se depois não se dorme à noite!

Como eu digo...

Outro exemplo é a contratação de um super ou de mais membros para uma estrutura. Como sabe, para mim, o no investimento imobiliário.

"

O melhor negócio é aquele com o qual se está confortável.


Artur Mariano Co-fundador ArrowPlus

Daqui se percebe que esta questão é muito pessoal.

Mas falemos de rácios.

Na minha opinião, deve genericamente ser confortável e seguro (note que isto não é consultoria para o seu caso - eu não o conheço - estou sim a falar genericamente) alavancar até um quarto do valor líquido do portfólio.

Por exemplo, imagine que tem um conjunto de imóveis que valem atualmente 600.000,00€ (600 mil euros).

Caso tenha uma dívida já de 100.000,00€, então a sua riqueza líquida é 500.000,00€.

Pode intuitivamente pensar “OK, posso então fazer mais uma alavancagem de 125.000,00€”, visto que 125.000,00€ são 25% da sua riqueza líquida.

Porém, isto não funciona assim - temos que fazer as contas ao contrário.

O valor final da alavancagem não pode passar os 25% da sua riqueza líquida.

Se neste cenário alavancasse 125.000,00€, então só isso daria um total de dívida de 225.000,00€ e um portfólio de 725.000,00€ admitindo que o imóvel vale aquilo que paga por ele (ou seja não vai atrás do “deep value”).

Ora 725.000,00€ - 225.000,00€ = 500.000,00€ de riqueza líquida e 225/500 = 45%, bem acima dos 25% de majorante.

Repare que no ponto de partida (portfólio = 600.000,00€, dívida = 100.000,00€, riqueza líquida = 500.000,00€) a dívida (100 mil euros) já é 20% da riqueza líquida (500.000€).

Intuitivamente, fazendo as contas assim, pode então concluir que poderia adicionar mais 5% no máximo, a esse valor, o que corresponde a 25.000€.

Mas também não é assim (felizmente).

Na verdade, pode alavancar a diferença entre a percentagem de dívida atual (20%, no caso) e o majorante de 25% (logo, 5%), somados somados a 25% da equidade (ou seja, capital líquido) do imóvel a adquirir.

Parece complicado, mas não é.

Deixe-me explicar isto de forma prática...

Repare, no cenário atual, para cumprir o rácio de 25%, pode alavancar mais 25.000,00€.

Vamos dizer que quer fazer um negócio de 100.000,00€ e quer financiar mais do que 25.000,00€.

É possível?

É. E qual o valor máximo?

Admitindo novamente que o imóvel vale os mesmos 100.000,00€ que paga por ele (novamente, não está a fazer uso do deep value) poderia alavancar 25.000,00€ somados de outros 25.000€, que é 25% dos 100.000,00€ que vai adicionar ao seu portfólio.

Isto totaliza 50.000€.

Está a cumprir este rácio nos seus investimentos?

Curto, médio ou longo prazo?

Quando comecei a investir dizia para mim mesmo: “depois de comprar nunca vou vender”.

Uma ideia romântica, bonita mas quiçá um pouco utópica ou até irrealista porque nunca sabemos as voltas que a vida dá.

Mas essa ideia estava bem presente em mim, sendo que eu só pensava a longo prazo.

Ainda hoje detenho as primeiras 10 frações que adquiri, por exemplo. 

E provavelmente nunca as vou vender.

Com o passar dos anos fui investindo de várias formas.

Comecei a perceber que a minha aptidão para ver o “deep value” (falo nisto com detalhe na próxima semana) era tal que poderia rapidamente comprar e vender imóveis, e explorei isso.

Nos últimos anos tenho-me concentrado mais na compra e venda, algo que decorre de vários fatores, e por isso o meu foco está no curso prazo, em termos de cada negócio imobiliário que faço.

Expliquei esse ponto neste video:

Em termos de portfólio continuo a pensar no longo prazo, tendo metas muito concretas daquilo que planeio atingir, a 10, 20 e 30 anos.

No caso de alguém que quer definir o seu perfil de investidor, é preciso pensar se quer ter o foco no curto, no médio ou no longo prazo.

E isso ajudará a determinar como investir.

Algo inerentemente ligado ao plano de investimento é a forma como vai monetizar os seus imóveis (arrendando, alugando ou revendendo).

E na verdade, isso está ligado a este ponto, em que pensa no curto, médio ou longo prazo.

Por isso, aconselho-o a pensar em ambos os pontos como se de uma só questão se tratasse.

Espero que tenha gostado deste artigo,

Até para a semana,
Artur Mariano.

Os melhores mercados para investir em imobiliário?

Os melhores mercados para investir em imobiliário?

Caro(a) leitor(a),

Lançámos esta semana um curso gratuito com bases para começar a investir em imobiliário.

É um grande projeto para nós, durante 5 dias, cada dia com uma aula.Nas primeiras duas aulas surgiu uma mesma pergunta a muitos alunos, que é “quais são os melhores mercados para investir”.

E queria com este artigo de blog dar uma resposta muito franca a esta pergunta.

Começo a resposta com uma analogia.

Se podemos perguntar qual é o melhor mercado para investir em imobiliário, também podemos perguntar qual é a melhor ação para investir no mercado bolsista, certo?

Ou a melhor moeda para investir em Forex?

Ou a melhor criptomoeda.

E por aí vai.

Eu detesto dar a ideia que tudo no imobiliário é um pouco mais complexo daquilo que as pessoas esperam, até porque o imobiliário tem uma grande vantagem versus os outros investimentos, que é ser simples.

Mas a pergunta “qual o melhor mercado” tem uma resposta complexa...

Dinamismo

Pegando na analogia feita com a melhor ação ou melhor moeda, é fácil perceber que se trata de algo dinâmico.

Por exemplo, de Junho de 2017 até Outubro desse ano as ações da Hertz praticamente triplicaram:

Passando de $7,90 para mais de $23,50.

Ou seja, por cada 1.000€ investidos em Junho retiraria praticamente 3.000€ em Outubro.

Nesses 3 meses a Hertz foi uma das melhores ações para comprar.

Porém, a cotação de hoje é de $1,46.

Se a tivesse adquirido no início de 2020, teria pago cerca de $16. 

Isto é como quem diz, teria perdido neste período 90% do seu capital, afinal a empresa abriu insolvência.

A Hertz passou de uma excelente ação a uma péssima, em termos de retornos.

O imobiliário não é, tendencialmente, tão volátil quanto o mercado de acções.

Porém, o melhor mercado hoje pode ser o pior amanhã, e vice versa.

Complexidade

Depois, entramos num ponto mais delicado: saber analisar mercados.

Tal como saber analisar ações, analisar mercados imobiliários requer bastante conhecimento e experiência.

Por exemplo, posso dizer-lhe que na ArrowPlus já entrevistámos bastantes pessoas para serem analistas de mercados.

A maior parte tinham uma boa conexão com imobiliário: alguns trabalharam em consultoras, outros eram ou foram investidores imobiliários e alguns tinham um background no sistema financeiro.

Ainda não conseguimos absorver um outro analista.

Agora pense desta forma: se em dezenas de pessoas não conseguimos absorver uma, o quão difícil deve ser para um investidor fazer uma análise correta dos mercados?

Sente-se capaz de o fazer?

Embora acredite que qualquer pequeno investidor deva conseguir analisar negócios imobiliários autonomamente (como aliás ensinamos nos nossos cursos digitais), penso que analisar mercados é uma tarefa bastante mais complicada.

Por exemplo, se alguém não consegue dizer em 30 segundos a diferença entre média, mediana e moda e se não sabe o que é uma distribuição normal ou um desvio padrão, como conseguirão analisar dados complexos?

Depois temos o nível seguinte de complexidade.

Conseguir interpretar os dados ao nível matemático é relativamente trivial para quem entende estatística, matemática e imobiliário.

Porém, e a semântica dos dados?

Por exemplo, existem dados agregados e desagregados (a mercados, zonas, classes de imóveis, etc).

Existem também “asking prices” e “transaction prices”.

É aqui que o conhecimento profundo do imobiliário (o que se consegue apenas com prática) intervém.

Podemos estabelecer um paralelo entre alguém que analisa ações e nunca investiu na bolsa, ou investiu apenas em pequena escala.

As fontes

Mesmo para alguém que domine matemática e estatística, além de perceber o imobiliário, surge uma dúvida óbvia: onde procurar os dados? Quais as fontes que podem ser usadas?

Em Portugal temos fontes como o Instituto Nacional de Estatística e o Banco de Portugal como fontes de alto valor (novamente, é necessário saber analisar os dados).

Lá fora temos fontes importantes como a OCDE.

Em termos de fontes gratuitas e fiáveis para valores por metro quadrado para venda e arrendamento, do meu conhecimento, não existem.

Existem sim fontes gratuitas neste sentido mas os valores são complexos de analisar, a maior parte das vezes agregados e baseados em valores de listagem ou reportados tanto por mediadoras como pela banca ou peritos avaliadores imobiliários.

Mais uma vez, é necessário adaptar-se à complexidade.

Então não posso analisar mercados?

É claro que pode.

Da mesma forma que pode dispensar um mecânico para arranjar o seu carro e fazê-lo por si mesmo.

Em muitos casos, faz sentido, dado o conhecimento da pessoa.

Noutros casos, é uma perda de tempo e dinheiro.

Há vários anos atrás eu tinha o mindset de tentar fazer por mim em vez de contratar um especialista. Hoje nunca iria fazer tal coisa. Seja em que ramo for…

Simplesmente não compensa o tempo, a chatice e o resultado.

Porém, para muitos investidores iniciantes é praticamente obrigatório fazer isso, porque não se podem dar ao luxo de investir o seu capital neste ponto.

Como tal, têm que investir o seu tempo em obter os melhores dados e as melhores análises rapidamente e a um custo muito razoável.

Foi precisamente que lançámos na Arrow os nossos relatórios de subscrição: eu analiso mercados profissionalmente, com base em dados caros e selectivos. 

Um investidor de pequena escala subscreve os relatórios por um valor super baixo dado o seu custo de produção.

O modelo compensa por haverem muitos subscritores: tanto para os subscritores como para a ArrowPlus.

Mas não tem que ser assim, nem tem que gastar dinheiro para obter estas análises.

Pode (e deve) começar por tentar fazê-lo por si.

Não terá certamente uma qualidade de análise comparável com algo profissional, mas poderá ajudá-lo a começar.

Há, no entanto, uma nota importante: muitas vezes é hiper relevante estar na prática, falar com os players no mercado, como agentes e outros investidores, por exemplo.
Muitas vezes, esse é a melhor análise de mercado.

Deve começar pequeno e ir crescendo (à velocidade que entender ser melhor para o seu caso).

À medida que cresce, tem mais capital e quer fazer negócios mais avultados, pode optar por obter análises mais profissionais.

E como é que os mercados são analisados por mim?

Portugal é um mercado pequeno e por isso não seria necessário um enorme nível de sofisticação.

Porém, é um mercado muito heterogéneo, por isso desde há alguns anos que desenvolvi alguns métodos para escolher mercados.

Na ArrowPlus usamos 16/17 índices, que são usados por um algoritmo para determinar mercados.

Eu uso esses dados para inferir certas coisas para trabalhos de consultoria, por exemplo, e para dar a minha opinião sobre o mercado no geral.

Um dos índices foi revelado nos relatórios de subscrição da ArrowPlus de 2020, este ano.

Importa dizer que um índice separadamente tem valor restrito e que o conjunto tem muito valor.

No entanto, lembre-se que a matemática é cega à sociedade e a alterações profundas, além de ser baseada no passado.

Conclusões

“O melhor mercado” é hoje um e amanhã outro.

Por isso, fazer esta pergunta não faz sentido, até porque com certeza quem a faz não tem muito capital disponível para a fazer (caso contrário pediria um estudo de mercado).

Se não tem capital, tente fazer análises que o ajudem, mas tenha noção que em nada isso tem a ver com um trabalho profissional.

Ser analista imobiliário é algo que requer muito conhecimento da área, estatístico-matemático, etc.

Acresce ainda que as boas fontes são pagas e as gratuitas são muitas vezes enganadoras, a não ser que se saiba o que se está a fazer.

Um abraço,

Artur Mariano.

O imobiliário comercial é bom? Imobiliário comercial vs residencial

O imobiliário comercial é bom?
Imobiliário comercial vs residencial

Caro(a) leitor(a),

Volta e meia recebo perguntas nas redes sociais sobre imobiliário comercial.

Em particular, perguntam-me o quão bom pode ser para um investidor de pequena ou média escala.

E como sempre, num assunto tão complexo como montar um portfólio de investimento imobiliário, a resposta é “depende”.

E se já me conhece, acertou: depende do seu plano.

Neste artigo vou tentar colocar alguma luz neste tema do imobiliário comercial, sejam lojas, armazéns ou escritórios, e explicar os prós, contras e as nuances que devem ser consideradas, em geral, para investir neste tipo de imóveis.

Devo começar por lhe dizer que, como investidor, tenho muito mais experiência no sector residencial mas já investi em imóveis comerciais, continuo a investir, e espero investir bastante no sector ao longo dos próximos anos.

Uma nota importante: atualmente, em Agosto de 2020, vivemos uma fase conturbada relativamente a imobiliário comercial, tendo eu uma opinião taxativa quanto a este sector. Se a quiser conhecer em detalhe, veja os dois relatórios de subscrição deste mês (meados de Agosto e inícios de Setembro).

Vamos agora ao que interessa.

Comercial vs residencial

Como espero que fique claro ao longo deste artigo, eis as vantagens principais do sector comercial vs o residencial:

  1. É tendencialmente mais passivo, porque existe uma maior percentagem de inquilinos que ficam responsáveis pela manutenção dos imóveis.
  2. É tendencialmente mais financiável, alavancável e com isso oferece um potencial de crescimento mais acelerado.
  3. Consegue regra geral “capturar” contratos de muito maior duração que o setor residencial.

No entanto, tem algumas desvantagens:

  1. Oferece, tendencialmente, menos rentabilidade, porque é mais difícil obter “deep value”.
  2. As remodelações são muito mais personalizadas, o que aumenta a especificidade do ativo.
  3. É muito mais sensível à conjuntura económico-financeira do país.

O imóvel comercial como ativo financeiro

Uma característica fundamental do sector comercial é que os imóveis comerciais são vistos, por omissão, como um ativo imobiliário que gera “cash flow”, logo, um ativo financeiro.

Isto é bom e mau.

Explico (e peço que fique comigo ao longo de todo o raciocínio).

Como investidor imobiliário, eu gosto de obter o “deep value”, como sabe. 

Isto significa que tento ganhar dinheiro logo na compra do imóvel. Eventualmente isto pode parecer contraintuitivo para algumas pessoas, mas pense que poupa 50€ se comprar algo que vale 100€ por apenas 50€.

E no poupar… está o ganho.

Ao contrário de um artigo qualquer de tecnologia, roupa ou outros artigos, se os adquirir em promoção, dificilmente os consegue revender de seguida ao seu valor. 

Se conseguir, ou não o consegue com escala/regularidade (por exemplo, se encontrar este artigo num retalhista, então toda a gente tem acesso a ele logo não deve ser capaz de fazer isto com regularidade).

No imobiliário, é possível vender o ativo pouco tempo depois, muito mais perto do valor de mercado. Isto acontece por vários motivos. Deixo-lhe aqui uma explicação rápida do “deep value” em imobiliário:

Primeiro, a parte negativa do setor comercial no contexto do “deep value”:

Como o imobiliário comercial é percebido como um ativo financeiro (ao contrário do residencial, onde essa percepção é muito mais reduzida), é muito menos provável obter um imóvel “a saldo” - o tal “deep value” que eu falo - porque primeiro existe uma forte chance do imóvel estar a ser vendido por um investidor (alguém que conhece o conceito) ou então o valor de venda está sempre condicionado à rentabilidade do imóvel.

Por exemplo, se um imóvel comercial rende 5.000€ por ano e o “asking price” é de 100.000€ (logo, uma rentabilidade de 5%), dificilmente o investidor aceitaria 50.000€ porque a rentabilidade seria de 10%, acima da média dos imóveis do género no mercado.

O investidor pensaria imediatamente… “para render 10% prefiro eu ficar com ele”.

Esta é a parte má: como o valor percebido do imobiliário comercial é genericamente muito congruente com a realidade, é difícil comprar o imóvel muito abaixo do valor de mercado.

Mas isto tem também um lado bom.

O lado bom é, na realidade, decomposto em vários pontos:

  1. Primeiro, é mais fácil calcular a rentabilidade, a manutenção e assim o “cash flow” líquido, a oferta e procura no mercado, etc.
  2. Segundo, é mais fácil executar métodos de avaliação no imóvel, como taxas de desconto e ter uma expectativa de qual poderá ser a avaliação do mesmo no caso de se querer recorrer a financiamento (isto apesar de a banca portuguesa estar, historicamente, muito exposta ao imobiliário residencial).
  3. Terceiro, isto leva ao ponto de ser mais fácil financiar-se com sócios ou investidores externos, porque causa do ponto 1 e ponto 2.

Procura e oferta

Precisamente pelo seu papel e utilidade, o imobiliário comercial é um setor muito mais sensível à estabilidade económica e financeira do que o setor comercial. 

Isto leva a que se deva ter em atenção o rácio de procura e oferta do imobiliário comercial de uma forma muito mais cuidada (mas metódica) do que o setor residencial.

Genericamente, eu prefiro o setor residencial pela questão do “deep value” mas também porque prefiro estar exposto a esse setor.

As pessoas irão sempre necessitar de um lar.

Os públicos deslocados irão sempre necessitar de uma casa quando se mudam.

Alguns negócios podem dispensar - nos dias de hoje e cada vez mais - um espaço físico.

O negócio acontece hoje, em larga escala, à distância.

Veja o exemplo da Amazon, que nos últimos anos tem sido uma das 3 ou 4 empresas mais valiosas do mundo.

A Amazon vende todo o tipo de artigos para literalmente todo o mundo, e nenhum cliente os vai comprar às suas instalações.

Dizer que este “shift” que está a acontecer no mundo faz com que todo o setor comercial deixe de fazer sentido como investimento passa a ser perigoso é errado.

Por exemplo, a Amazon não tem lojas, mas precisa, no entanto, de espaço de armazenamento e expedição de encomendas, tanto é que neste momento tem-se falado em ficar com o espaço livre em centros comerciais um um REIT que analisei no terceiro episódio da nossa série “Montar um portfólio de REITs”, o SPG.

Ou seja, neste campo - o sector comercial - é muito importante perceber como o mundo está a evoluir, e tomar decisões com base nisso.

Por exemplo, faço as seguintes perguntas:

Serão os escritórios uma necessidade no futuro, logo agora que o tele-trabalho ganhou uma vida ainda maior com os lockdowns um pouco por todo o mundo, devido ao COVID19?

Existirá uma necessidade muito maior a curto-médio prazo de armazéns e centros de processamento de encomendas, que poderão migrar essencialmente para o on-line?

Estarão os shoppings com os dias contados ou ganharão até maior relevância no mundo quando as compras ordinárias passarem mais para o digital e as pessoas quiserem ir às compras não pelas compras mas pela experiência?

Estas questões não são algo que eu como investidor experiente tenha a resposta óbvia e completamente correta.

É na realidade mais uma questão de opinião, percepção e estratégia do que propriamente de análise financeira ou de imobiliário.

Assim, começa a fazer sentido que tudo seja “depende”.

Remodelações em espaços comerciais

Os espaços comerciais não têm um processo de remodelação, como lhe expliquei no início do mês, tão óbvio como aquele que acontece com espaços residenciais.

Isto porque cada espaço comercial terá um uso distinto.

Uma loja de roupa terá uma configuração e necessidades em nada parecidas com as de um restaurante ou de um armazém, por exemplo.

O processo no setor residencial é mais claro. Todos os imóveis necessitam de WC e cozinhas, e regra geral, o processo adoptado para imóveis diferentes é o mesmo.

Os espaços comerciais têm, neste contexto, uma pequena vantagem: pode escolher um tipo de imóveis comerciais que sejam a sua praia.

Por exemplo, lojas para uso genérico e armazéns têm uma remodelação tipicamente muito simples.

Ou se realmente for especialista num tipo de materiais e configurações, pode tirar vantagem disso para remodelar um tipo específico de imóveis, como e.g. restaurantes, lojas de retalho, lojas com montras ou escritórios.

Um exemplo claro disto são as novas instalações da ArrowPlus, que mostrei muito brevemente no nosso Instagram:

Este espaço inclui vidro (muito vidro), um estúdio para gravações, etc.

Que outra empresa poderia querer este espaço assim como está?

Algumas sim, a maior parte não - necessitariam de mudar algumas coisas e tornar o espaço “ad hoc”.

E isso, financeiramente, pode tornar-se um pesadelo, por vezes.

Isto porque só o vidro que temos no nosso novo escritório custou quase uma dezena de milhares de euros.

10.000€ faz diferença em qualquer negócio de pequena e média escala.

Ou seja, uma solução ad hoc implica custos, que podem não ser rentabilizados no dia em que aloque o imóvel a outro negócio (o que tipicamente não acontece no setor residencial).

O seu caso, o seu portfólio

O setor comercial é um sector particular, como mostrei.

Tendo prós e contras, é obviamente uma possibilidade muito forte para qualquer portfólio imobiliário.

Por norma, penso que estes imóveis façam mais sentido em portfólios que se tentem fazer mais passivos, em que exista alavancagem agressiva e um crescimento rápido. Faz, por isso, sentido em portfólios que tenham elevado acesso a financiamento e se pretendam escalar rapidamente (e.g. para compensar o custo de uma estrutura).

No entanto, lembro que uma solução ad hoc (tipicamente necessária no setor comercial) implica custos, que podem não ser rentabilizados no dia em que aloque o imóvel a outro negócio (o que tipicamente não acontece no setor residencial).

Por isso, esta escolha tem mais a ver com o seu perfil e aquilo que deseja para o seu portfólio. No meu caso, nos últimos tempos tenho optado por investir mais neste sector (embora recomende prudência e inteligência nos tempos que correm), porque tal se coaduna mais com o meu plano e estratégia.

Para  dar uma recomendação mais adequada, teria que avaliar o portfólio em particular e os objectivos do mesmo. Há casos em que o sector comercial “entra como uma luva” e outros em que simplesmente não é uma opção.

Deixo-o com uma pergunta: investe no sector comercial? Qual a sua experiência?

Um abraço,

Artur Mariano.

Dicas de remodelações de imóveis (investimento)

Dicas de remodelações de imóveis (investimento)

Caro(a) leitor(a),

Estamos a planear um curso de remodelações de imóveis, se tiver interesse entre na lista preferencial aqui​​​​.

Como deve saber, eu sou investidor imobiliário - não sou "remodelador" de imóveis.

Dito isso, já remodelei literalmente mais imóveis do que aquilo que me consigo lembrar, e por isso fui aprendendo várias coisas ao longo do tempo.

Como eu digo, nos últimos anos aprendi mais sobre imobiliário do que o que sei sobre outro qualquer assunto.

Por isso, leia este artigo com uma pitada de sal. Não por um engenheiro civil, não por um construtor, não por alguém que remodela imóveis de outros para viver. Mas por alguém que remodela imóveis para arrendar e revender (e faço cada imóvel como se fosse para mim).

Queria deixar-lhe neste artigo algumas dicas que me parecem hiper relevantes a ter em atenção caso esteja vou vá remodelar imóveis.

Antes da remodelação, o processo

Não consigo deixar de chamar a atenção para isto: a estrutura e o processo são as componentes mágicas de qualquer investidor imobiliário que tem sucesso. 

Pelo menos é nisso que acredito.

E as melhores dicas de remodelação não o farão ir muito longe se não tiver uma estrutura e, em especial, um processo.

Mas quanto a isso, digo tudo aqui (nota: inclui exemplos).

Aquilo que é crucial é estimar os custos da remodelação que vai fazer antes de mais nada. Este vídeo ajudará a isso:

Mobiliário

Pessoalmente, a norma é só colocar mobiliário embutido em casas que são para revenda. Ou seja, não gosto de mobiliário embutido em casas de arrendamento.

Mostro-lhe um exemplo neste video:

E porquê?

Um dos grandes problemas do mobiliário embutido é limitar à cabeça o número de inquilinos que querem arrendar o imóvel.

Repare, um potencial inquilino tem guarda-fatos (e demais mobiliário) próprios.

O valor que ele vê nos guarda-fatos embutidos é nulo.

Aliás, pior que nulo, é negativo.

Afinal de contas é um problema levar a mobília que tem, quando nem precisa dela.

A percepção do inquilino é simples: esta casa oferece mais do que o que eu necessito, logo não é a casa certa para mim.

Além disso, tem uma grande desvantagem: a reparação de mobiliário embutido é muito (muito) mais cara que simplesmente trocar móveis.

Aliás, um dos nichos em que me foco é o arrendamento a estudantes deslocados.

Nesse nicho é comum optar por primeiras linhas.

Logo, trocar uma primeira linha é barato. Falamos de roupeiros de 50€ ou no máximo 100€.

Um embutido fica-me consideravelmente mais caro, só em termos de manutenção.

As cozinhas

Uma obra minha tem sempre muitas madeiras (e “similares” - produtos que imitam a madeira). 

A minha forma de trabalhar é fazer um levantamento de todas as madeiras e similares necessárias para a obra.

E entrego tudo - mesmo tudo - ao mesmo carpinteiro.

Bom, na realidade, como invisto em multi-fracção, falamos sempre de várias cozinhas, o que também me permite obter melhores margens. Para uma explicação melhor do multi-fração, veja este video:

No entanto, há aspectos nas cozinhas que têm que ser bastante próprios:

  1. Usar sempre “soft-close”, aquela tecnologia que permite que as portas e as gavetas, ao serem fechadas, não batam com força. Isto vai permitir aumentar muito a durabilidade da cozinha, o que numa casa de arrendamento faz muita diferença.
  2. Evitar brilhantes em casas para arrendamento, dado que se desgastam com facilidade e são muito muito sensíveis a danos. A madeira maciça é a minha escolha aqui, porque a reparação pode ser completa e integral.
  3. Prefiro pedras a tudo o resto (incluindo “silestone”). Esta é uma escolha mais pessoal, mas convém ter em mente que em casas arrendadas a pedra é muito mais durável. E o “silestone”, é aplicado quando? Em casas para revenda, e apenas quando quero uma cor que não existe nas pedras.

Além disso, recomendo a aplicação de cozinhas de bom material (não é propriamente o sítio onde deve poupar dinheiro). Além disso, deve aplicar - no caso de termolaminado - portas e módulos grossos (como está também no vídeo acima).

Tons claros, tons escuros

Este ponto é melhor explicado com um exemplo concreto.

Repare em como aqui coloquei uma cozinha escura:

E aqui uma clara:

Não foi por acaso.

É que a primeira tem várias janelas a “apontar” para a direcção do fundo de bancada.

A segunda tem uma janela, e está longe.

Os tons podem verdadeiramente mudar uma casa.

Se a casa é pequena e tem pouca luz, é necessário usar tons claros.

Se a luz abunda pode usar tons negros.

E não lhe digo isto como decorador de interiores - porque não o sou. Digo-lhe isto como investidor, porque mostrei várias casas ao longo da minha jornada e que dei conta de uma coisa: a percepção do espaço pelos inquilinos é determinante. Uma casa pequena em tons claros fica grande e em tons pretos fica pequena.

Mas note que os tons pretos lhe podem dar um toque diferente, como as pedras de granito pretas (granito Angola e Zimbabwe, por exemplo).

Por isso, é necessário gerir esse balanço.

Respiração e exaustão

Provavelmente foi a lição mais cara que encontrei em todas as obras que fiz.

A evacuação de vapores e condensação é de longe um dos aspectos cruciais de qualquer renovação, para mim, em casas de arrendamento.

Até diria mais, o bolor e a humidade são o pior inimigo do investidor imobiliário (em “buy and hold”).

Ao longo do tempo encontrei vários sistemas que prometem a correcção de humidades de forma vitalícia.

Na minha opinião, são um fiasco (dado o preço).

O que resolvem é problemas de condensação, que basicamente é excesso de humidade em casa, e se corrigem de forma muito mais barata e eficaz com o seguinte:

  1. Desumidificadores (normalmente um por cada 1 ou 2 divisões, logo pequenos) ou um grande desumidificador embutido.
  2. Abertura de entradas e saídas de ar. Aqui aconselho a ver o nosso curso de remodelação de imóveis porque a posição e a forma como faz isto pode determinar o sucesso da operação.
  3. A solução intemporal: pedir a todos os inquilinos para ventilar a casa de forma permanente e usar desumidificadores.

Materiais

Há algumas coisas que são incontornáveis nos materiais:

  1. Se usar gesso cartonado (pladur), use o hidrofogo/hidrofogado caso as divisões lidem com água ou a casa seja húmida.
  2. Se também usa gesso cartonado nas cozinhas, então aplique o anti-fogo (embora várias pessoas me tenham dito que a durabilidade do material é igual, sendo que este vídeo vai mais longe e mostra uma comparação no mesmo sentido).
  3. No caso de cabines de duche, aplico sempre vidro temperado - não aconselho, porque correu sempre mal - outro tipo de materiais.
  4. No caso de utilizar OSB numa obra, recomendo sempre um mínimo de 22 milímetros (a não ser que o objectivo seja para reforçar algo. E reforço “mínimo”. Digo isto porque vejo várias obras com OSB de menos de 20 milímetros com regularidade e claramente o uso do mesmo não está adequado ao objectivo.
  5. Se recorrer a madeiras, fale com um especialista e escolha a melhor madeira para o propósito que tem. Por exemplo, no vídeo seguinte uso madeiras diferentes para a escadaria, janelas, porta, cozinha e acessórios:

Digo isto porque um erro comum é precisamente escolher a mesma madeira para tirar partido do volume, e tal não poderia ser mais errado.

Tendências

Claramente a minha tendência favorita é o conceito de “open space”. Menos é mais.

É impressionante a quantidade de espaço que ganhamos e a valorização que uma casa tem ao se retirar uma parede. Mas há mais tendências:

  1. Se usar gesso cartonado (pladur), use o hidrófugo/hidrofugado caso as divisões lidem com água ou a casa seja húmida. Hoje em dia a tendência tem sido usar hidrófugo em todo o imóvel...
  2. Esta não é uma tendência, mas é um erro que muita gente comete. Não faça quartos interiores (a não ser que não consiga fazer de outra forma) e mesmo que o seu mercado aceite tal coisa, não o faça porque desvaloriza o imóvel (pense no imóvel como um ativo futuro) e além disso potencia problemas de humidade.
  1. Optar inteiramente por electrodomésticos de aço inoxidável. Muito menos tóxicos, muito mais resistentes, mais bonitos (e gostos não se discutem…) e causam um “uau fator”. Sem dúvida uma tendência lá fora a chegar agora em força a Portugal. Recomendo pensar nestes especialmente em flips, dado que são genericamente mais caros.
  2. Caso exista possibilidade de o fazer, considere um “walking closet”, ou seja um roupeiro onde possa andar, ou seja um roupeiro numa divisão própria.
  3. Por fim, a inclusão de tecnologia na casa. Pessoalmente, gosto de usar desumidificadores embutidos quando possível, sensores de luz em corredores e toda a tecnologia que aumenta a eficiência energética da casa.

Espero que este artigo o ajude.

Tem comentários? Deixe abaixo...

Um abraço,

Artur Mariano

Profissionalização = estrutura + processo

Profissionalização = estrutura + processo

Caro(a) leitor(a),

Nos últimos 10 anos aprendi mais sobre imobiliário do que o que sei sobre outro qualquer assunto.

Desde a análise financeira de imóveis, com taxas de desconto, até à remodelação de imóveis para maximizar a ausência de bolores e humidades, aprendi mais do que aquilo que me lembro.

Mas uma lição crucial e que tenho explorado é a fórmula mágica “profissionalização = estrutura + processo”.

O meu primeiro contacto com o imobiliário foi feito via REITs, aos 16 anos.

Mas foi isso que me permitiu chegar ao valor da fórmula mágica.

O investidor das 100+ casas por ano a partir do Starbucks

Num dos fóruns de REITs que frequentava, li uma “thread” de um investidor que falava em “flip 100+ houses a year out of a local Starbucks” (remodelar e revender mais de 100 casas por ano a partir de um Starbucks”.

Um investidor que trocava REITs e investia imobiliário físico a partir de um café numa cidade pequena, tinha que ler. 

A sua equipa resumia-se a 5 ou 6 pessoas, mais o pessoal de empreitada. Juntos, faziam acontecer numa empresa que fazia mais de 100 “fix and flips” por ano.

Se aquilo me intrigou, porque não percebia como era possível, hoje entendo.

E, neste contexto, a profissionalização é tudo.

A profissionalização

Profissionalização = estrutura + processo.

Esta é a fórmula mágica.

É uma forma simples mas com detalhe complexo. Daria para escrever artigos atrás de artigos, escrever livros e até gravar vídeos ou produzir cursos dedicados a este assunto.

Porém, a verdade é que poucos investidores estão preparados para se profissionalizar.

Aliás, para muitos, isso não serve os seus interesses. E já explico isso em detalhe mais à frente.

Hoje entendo a fórmula e o seu valor porque a aplico, especialmente no contexto de edifícios multi-fração. 

Estrutura e processo

Mas afinal o que é isso de estrutura e processo?

Pense na estrutura como pessoas e o processo a forma como as pessoas executam.

Estrutura: exemplo

Eis um exemplo de uma estrutura:

  1. O investidor, que tem a visão e o planeamento do investimento do capital. Pode - numa estrutura grande - ter um gestor de aquisições, que é a pessoa que trata de uma aquisição assim que haja luz verde.
  2. A equipa de empreitada (no caso do investidor que citei era externa).
  3. Um financeiro/administrativo. Alguém que controle faturas, pedidos de material de empreiteiros, negociação de material e logística.
  4. Um gestor de propriedades. Alguém no terreno, que faça visitas, acompanhe obras, arrende e venda casas. Um super.
  5. Alguém gráfico, para vídeos e fotos. As fotos são especialmente importantes para ter um registo fotográfico da obra.
  6. Alguém para lhe fazer chegar negócios. Pode optar por agentes imobiliários - sem custos para si - ou com uma pessoa/equipa de procura de imóveis, com custos mas com um potencial extraordinariamente maior.
  1. Um jurista, que coordena a parte jurídica e documentação do imóvel. Este passo pode parecer desnecessário mas da minha experiência pode gerar ROIs enormes. Naturalmente que o jurista pode ser um avençado. A mesma coisa se aplica a um fiscalista.
  2. Tecnologia para organização processual de imóveis e sua promoção ao público.

Processo: exemplo

É natural que possa seguir um qualquer processo, que se ajuste a si.

Escolha a forma como quer executar o seu planeamento, o que naturalmente depende bastante do seu perfil e objectivos.

Porém, acredito que se ainda não o faz queira um exemplo.

Imagine o seguinte processo, similar ao meu:

  1. Quando se pretende adquirir um imóvel, solicita-se à equipa de procura ou agentes. Note que aqui é importante ter o processo controlado e por isso em vez de receber oportunidades esparsas, você decide o timing de procura de imóveis.
  2. Analisa as oportunidades, junto com o jurista. Aquelas que não forem filtradas, passam para o financeiro. Rentabilidades para cá e para lá, escolhe os imóveis que se enquadram nos seus objectivos (por falar em rentabilidade, temos um simulador gratuito no nosso site, já usou?).
  3. O(s) imóvel(eis) selecionados passam para o gestor de aquisições. Nesta fase, só imóveis que sejam bons negócios e que não tenham problemas jurídicos são considerados.
  4. É levantada a necessidade de material, complexidade, necessidades e tempo de obra pela equipa de empreitada e comunicada. Este processo exemplo acha que é completamente impossível começar uma obra sem que este passo esteja concluído, e eu corroboro.
  5. O financeiro começa a negociar o material ao melhor preço, a pedido do empreiteiro ou pelo início da obra.
  6. O imóvel é fotografado antes, durante e após a obra. Idealmente são também feitos vídeos.
  7. A obra termina. A tecnologia está lá para ajudar a arrendar ou vender o imóvel. O gestor de propriedades entra em ação nas visitas.

As lições

Espero que tenha achado a informação acima interessante.

Agora vou dar-lhe as duas grandes lições que aprendi com a minha experiência no ramo e a dar consultoria e mentoria a centenas de investidores pelo país fora.

Primeiro: Há um tamanho ideal (um “sweet spot”) na nossa estrutura! Nem muito grande, nem muito pequena.

A estrutura acarreta custos, tenha isso em mente. Logo, é necessário rentabilizá-la.

Imagine pagar um salário a um empreiteiro e uma equipa de empreitada e não ter obras para fazer.

Ou um gestor de aquisições e não ter capital para adquirir imóveis (nem acesso a financiamento).

Ou um financeiro/administrativo, que não tem faturas para processar.

… já percebeu a ideia.

Uma reação óbvia é então… “então não quero estrutura!”.

Pois, esse é um problema também, porque a maior parte das pessoas não factorizam o retorno no seu tempo. E acabam por usá-lo e abusá-lo.

Ou seja, é necessário uma estrutura mínima. 

Enquanto para um banco ou fundo de investimento podemos falar de uma estrutura de centenas de funcionários, para um investidor que está agora a começar podemos falar de uma equipa de agentes imobiliários (sem custo) e um jurista e um fiscalista com avenças.

É necessário começar com uma base e ir construindo.

Segundo: Estrutura sem processo é o caos, o desastre. Processo sem estrutura é muito valioso, só limita a rentabilidade. 

A estrutura, sem processo, não vale de nada. Joga aliás contra nós em termos de custo, porque cada pessoa da sua estrutura é um salário.

E de acordo com o meu erro de escalar muito rápido no passado, cria muito stress para forçar a rentabilização do capital.

Porém, processo sem estrutura é possível (e recomendável).

Apenas majora a sua rentabilidade, mas é pacífico que assim seja caso isso não o torne mais feliz. Escala à custa de stress é genericamente uma má decisão.

Veja o que eu tenho a dizer sobre a conexão estrutura-rentabilidade aqui:

Mas voltando ao ponto, estrutura ou não, o processo é obrigatório na minha opinião.

Aliás, qualquer pessoa que invista em imobiliário tem que ter um processo claro para cada aquisição, financiamento, obra, etc.

Caso não o faça, alguma coisa está (muito) mal.

Como lição final, se é sério sobre se profissionalizar em investimento imobiliário, construa uma estrutura e desenhe e aplique um processo. 

É algo que funcionou para mim.

Espero que funcione para si (e o ajude).

Um abraço,

Artur Mariano.

É possível replicar os meus investimentos?

É possível replicar os meus investimentos?

Caro(a) leitor(a),

Muita gente me pergunta como faço os meus investimentos.

Algumas pessoas são abertas comigo - querem replicar o que eu faço (normalmente a uma escala - nem sempre menor - diferente).

Neste artigo quero explorar 1) a possibilidade de fazer isso, 2) o quão útil e certo isso seria e 3) algumas notas sobre este assunto.

É possível replicar?

Em primeiro lugar, temos que dividir os meus investimentos imobiliários em duas partes, para percebermos melhor como escrutinar esta questão:

  1. Imobiliário físico;
  2. Investimentos nos mercados financeiros, via REITs.

Essencialmente eu comecei a investir em imobiliário via REITs, empresas de investimento imobiliário cotadas em bolsa e com uma regulamentação muito específica.

Lembro-me perfeitamente de investir com 16 anos, e de basicamente passar horas e horas em fóruns da especialidade onde basicamente se analisavam os imóveis desses REITs e todos os outros aspetos dessas empresas.

Hoje, os REITs constituem uma parte mais pequena dos meus investimentos imobiliários, embora nos últimos tempos tenha vindo a crescer o meu portfólio.

Relativamente ao imobiliário físico invisto já há vários anos e é aquilo que verdadeiramente me apaixona.

E queria frisar o ponto “há vários anos”.

Este é um ponto central para analisarmos a possibilidade de realmente replicar os meus investimentos.

Repare, o mercado imobiliário é um mercado relacional, como eu digo várias vezes, e explico melhor neste video:

Em quase 10 anos de investimento em imobiliário físico, consegue imaginar a quantidade de pessoas com que fiz negócios?

A quantidade de agentes e outros “players” imobiliários, com quem fiz negócios recorrentes?

Há até uma história representativa.

Em 2016 comprei um edifício multi-fração - para replicar um investimento convém conhecer os tipos de imóveis em que alguém investe - a um senhor.

Poucos dias depois da escritura, recebi uma chamada de uma filha dele que me dizia que tinha ela mesmo um prédio para venda.

Afinal de contas, “sabia que eu era investidor”.

O negócio foi maravilhoso. E o negócio só foi possível porque comprei um imóvel ao pai dela.

Se o imóvel tivesse sido exposto ao mercado, eu não o teria comprado pelo preço que comprei, estou hoje em crer.

E o que me fez obter este negócio? O que fez o negócio chegar até mim?

Estar no mercado, e mostrar a minha credibilidade, essencialmente.

Agora pense comigo: o que é que é replicável nesta história?

Há muito pouco que se possa replicar na forma como eu invisto, até porque porque possuo um conhecimento invulgar dos mercados, porque estou no mercado há muitos anos e porque negoceio em volume e tenho uma estrutura.

A boa notícia é que existe uma parte boa: pode beber da minha experiência. Ou seja, se não pode replicar o que eu faço, pode aprender com o que eu faço, e aplicar esse conhecimento à sua maneira.

Essa na realidade é a melhor forma de obter sucesso - não a replicar (receber o peixe) mas a aprender (saber pescar).

No entanto, um conjunto de pessoas não tem tempo para aprender ou colocar o conhecimento em prática.

É normal; há muita gente com uma carreira bem sucedida, da qual não querem abdicar para investir em imobiliário.

Essas são normalmente as pessoas que buscam como replicar bons negócios.

Vamos ao meu segundo investimento imobiliário, os REITs.

Sim, seria mais fácil replicar os meus investimentos em REITs.

Afinal de contas, não é preciso estar no mercado há muitos anos para investir em REITs. Pessoalmente, não conheço quem os gere. Não conheço quem os troca. Posso fazê-lo atrás do meu computador. Por isso, é possível replicar os meus investimentos.

Em todo o caso, não é esse o objectivo.

Admito sim que ficaria satisfeito se alguém pegar nos meus métodos e análises para REITs e os aplique - sempre adaptando ao seu próprio caso - com sucesso.

É por isso que lançámos uma série nova no nosso canal, onde analiso REITs como analista externo da XTB:

O objetivo não é que replique (agarre peixe), longe disso!

O objetivo é que já formando o seu métodos (a cana).

Mas é acertado replicar os investimentos de outras pessoas?

Em primeiro lugar, o meu objetivo com a série de análise de REITs não é que replique os meus investimentos.

Eu não sou conselheiro financeiro, nem quero ser.

O meu objectivo não é nem nunca foi dizer-lhe em que investir. Afinal de contas, o seu perfil pode ser totalmente diferente do meu e na realidade eu não o(a) conheço, nem a si nem à sua situação financeira.

Seria imprudente dar-lhe conselhos daquilo em que investir.

Mas há algo que me parece muito prudente: dizer-lhe como eu invisto.

A partir daí cabe-lhe a si investir de acordo com o seu perfil, retirando o melhor daquilo que eu faço e integrando-o naquilo que você faz.

Este é na realidade um ponto crucial - os melhores investimentos são, como eu digo, os que nos deixam confortáveis.

Por exemplo, no caso dos REITs, eu uso um ditado “tens que ficar comigo nos piores tempos para me venderes nos melhores tempos”.

Trocado por miúdos, o facto dos REITs baixarem não me faz muita confusão.

A maior parte do meu portfólio de REITs está estruturado para nunca ser vendido.

Isto significa, por exemplo, que pude simplesmente deitar-me para trás e olhar para o mercado sem grande medo, com a recente queda de até 70% devido ao COVID19.

Porquê?

Porque provavelmente vou ainda deter a maior parte do meu portfólio daqui a 10 anos.

Mas muitos investidores, estou certo, estariam em pânico se estivessem no meu lugar, e provavelmente teriam vendido tudo.

Curiosamente, quando o mercado imobiliário físico baixa, as pessoas não vão a correr vender os imóveis porque eles valem metade do valor.

Por tudo isto, replicar investimentos não faz sentido.

Não é o que eu quero que faça com o que lhe ensino e mostro, mas acima de tudo é algo com o qual não concordo e não acredito ser bom.

Deixo-lhe a ideia base deste artigo novamente: aprenda a pescar, não se deixe iludir por ter peixes de graça.

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Imobiliário na era pós-COVID, parte 2

Imobiliário na era pos-Covid

Imobiliário na Era Pós-COVID - Parte II

Caro(a) leitor(a),

Vou voltar a falar do impacto do COVID19 no imobiliário, desta vez lá fora.

Houve várias lições tiradas das da última crise financeira – a crise de 2008 ou crise do sub-prime.

Caso não conheça a crise em detalhe e como foi originada, deixo-lhe aqui um video que gravei sobre a mesma:

E um artigo aqui neste blog.

Podemos culpar a banca.

Podemos culpar as financeiras.

Podemos culpar as agências de rating.

Podemos até culpar as seguradoras.

Na minha opinião, podemos culpar todos os “players”. Todos.

E aqui, se me permite, incluímos as pessoas...

Aliás, este excerto do filme “The margin call” espelha bem o que eu acho:

As pessoas.

As pessoas que adquiriam casas que não podiam pagar.

Que as refinanciavam para obter dinheiro fresco e o gastar em bens de consumo.

Mesmo sem emprego, sabendo que a probabilidade de os pagar seria remota.

Um video do mítico investidor Warren Buffet deixa também isso claro, na minha opinião:

E porque falo da última crise, quando até acho que não tem nada a ver com a atual, como deixei neste video:

Bom, alguns sintomas de loucura são visíveis.

E podemos fazer uma pergunta clara... veio o COVID19 revelar que, na verdade, estamos – economicamente - expostos a vários perigos?

A mim mostrou-me que sim.

Mas falemos de dados, antes de mais.

- Os dados mostram parecenças com 2008, não ao nível de hipotecas e créditos sub-prime (pelo menos que eu consiga saber), mas ao nível dos mercados:

O índice do Nasdaq simplesmente ignorou o efeito COVID e continua na tendência positiva dos últimos anos.

Mesmo no setor de tecnologia, não será uma sobreconfiança cega?

Porque se assim não for – porque caiu o mercado em Março, com a chegada do COVID?

- O imobiliário representa uma fatia muito elevada da economia dos Estados Unidos; Só os REITs representam 3 triliões de dollars em ativos, cerca de 15% do PIB dos Estados Unidos;

DADOS

- Os mercados caíram em regime “free falling” devido ao COVID19, mas recuperaram tremendamente desde aí, mesmo apontando tudo no sentido contrário.

Está o mercado a ignorar o COVID?

Estão os investidores completamente resilientes ao efeito, pelo mesmo motivo da crise do sub-prime (“o mercado não crasha, subirá sempre”)?

Ou estará o mercado a funcionar mas a precificar mal o efeito COVID?

- O imobiliário já há muito que deixou para trás os níveis de 2006-2008:

Fonte: https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA

Tendo já superado o mercado em 18% praticamente o mesmo da inflação:

Ou seja, em valores reais estamos hoje ao nível de 2008...

- Como parece intuitivo, vários REITs suspenderam os dividendos que pagariam aos accionistas:

E até aqui tudo bem, mas porque raio cancelariam REITs que foram virtualmente pouco afetados os dividendos?

Claro que no caso dos REITs de hoteis...

Faz sentido haver uma suspensão de dividendos, nem poderia ser de outra forma.

Mas em setores como o da saúde, em REITs que se dedicam ao arrendamento de lares, que continuaram a operar normalmente?

Pista: alguém está sobreavalancado e precisa aumentar os rácios de capitais próprios (além de outros) e têm, por isso, que preservar liquidez, ou o problema é ainda pior?

O perigo

Quais os perigos em concreto, afinal?

Eu não tenho a certeza que o mercado poderá crashar por completo.

Nem eu nem ninguém.

Mas não consigo, como o mercado faz, ignorar o que está a acontecer.

Como o desemprego nos Estados Unidos ser o maior de sempre, tendo estado perto dos 16%:

Como ter tido o maior apoio financeiro de sempre:

No valor de 2,2 triliões de dollars, ou seja, 10 vezes a riqueza que Portugal produz num ano (ou 10 anos de riqueza portuguesa – como quiser).

Temos que ter noção que o que está a acontecer não só não tem precedentes como alcança uma escala inimaginável...

E o mercado é precificado como se nada estivesse a acontecer!

E os REITs mostram sinais de fraqueza ao nível da liquidez.

...

É como se o ruído estivesse lá e todos fossem surdos.

Ou melhor, não quisessem ouvir!

E pior que tudo... está tudo a chegar ao fim e as perspectivas a ficar pior.

Repare:

  1. Uma segunda onda do vírus não é algo possível, é hoje algo provável;
  2. Os $260 milhões do programa CARES (o pacote de ajuda monstruoso) no sentido do desemprego chegará ao fim este mês, a 31 de Julho.
  3. Nos Estados Unidos, estima-se uma queda do PIB de cerca de 45%.
  4. Os dividendos e a recompra de ações, por muitas empresas, estão suspensos. Novamente: o mercado está a ignorar isto.

E por fim, um dado incontornável sobre o imobiliário nos Estados Unidos: os empréstimos hipotecários nos estados unidos subiram 50 pontos base no primeiro trimestre do ano (o que equivale a 2.67%).

Nunca nos últimos 30 anos – nem em 2007 – houve um aumento tão grande em apenas um trimestre (apenas em 1979).

Mas no segundo trimestre a coisa parece ainda pior: houve um inquérito que avisa que pelo menos 30% dos Americanos falharam o pagamento dos seus empréstimos em Junho.

Duvido que – sem intervenção soberana (leia-se estatal) – se consigam tapar estes buracos.

E por fim, REITs que não são claramente afetados pelo COVID19, com padrões comportamentais estranhos.

O mais evidente, na minha opinião, é mostrarem uma clara deficiência de liquidez, ao sacrificarem o valor das suas ações por suspenderem dividendos.

É como se se aproveitassem do efeito COVID para corrigir as suas “balance sheets” ou então tentar remendar/esconder buracos.

No relatório de subscrição de 1 de Agosto de 2020 falo com pormenor sobre este aspecto.

Relembro que os REITs têm 3 triliões de dollars de ativos imobiliários, o que representa 15% do PIB dos Estados Unidos.

E sabe o que me fez lembrar esta operação?

Aquilo que um banco em Portugal fez para ir buscar capital ao privado, fazendo contratos com os particulares com promessas de pagamentos de juros elevados.

Aí ninguém estranhou, ou pelo menos ninguém falou.

Eu próprio liquidei posições em REITs que não vão pagar dividendos. Mais do que não receber o dividendo, preocupa-me a falta de transparência e, pior que isso, a bolha no hiato dívida-cash que pode estar criada...

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano