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Crédito habitação em Portugal: quer investir com alavancagem?

investimento imobiliário em portugal

Comprar casa, quer para habitação própria quer para investimento imobiliário, é uma decisão que implica capital e, por conseguinte, pode significar pedir um crédito habitação em Portugal. Certamente, quando se fala em pedir crédito é comum ter dúvidas e receios. Visto que é um processo demorado e que nem sempre tem os resultados esperados. Por isso é necessário compreender as suas opções e tomar decisões. Então vamos explicar-lhe como pode conseguir crédito habitação mais facilmente.

Crédito habitação: Individual ou Empresa?

Uma das primeiras decisões que deve tomar é se o investimento vai ser feito a nível individual ou se vai optar por usar a sua empresa para o fazer. Ambas têm vantagens e desvantagens, mas, seja qual for a opção, há três modalidades que precisa de avaliar.

Crédito Habitação

O crédito habitação é um produto bancário e exige, desde início, que pesquise e se reuna com várias instituições bancárias. Só assim pode perceber aquilo que cada banco lhe oferece. Por conseguinte, não se limite a pesquisar apenas as condições através do site do banco. Ir presencialmente ao banco e colocar as suas dúvidas é, acima de tudo, a melhor forma de ficar totalmente esclarecido.

Este tipo de crédito tem a particularidade de lhe permitir alargar muito o prazo de pagamento. Isto pode vir a ser vantajoso uma vez que as prestações ficam mais reduzidas, por exemplo.

É também um processo que pode ser demorado e burocrático. Implica o envio de muita documentação, aguardar a pré-aprovação do crédito e depois a avaliação do imóvel. Terá ainda de fazer a escritura de compra e venda e, por fim, será aprovado o crédito para comprar casa.

Dica: Uma forma de agilizar o processo no início é informar-se logo sobre a documentação que precisará de apresentar e organizá-la. Desta forma, não tem de atrasar o processo só porque lhe faltava um ou outro documento.

Leasing para particulares

O leasing é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo e é feito com recurso a contratos de locação financeira. Por outras palavras, o locador (quem financia) disponibiliza um bem ao locatário (o cliente), que paga uma renda. O tempo de contrato vai, normalmente, dos 5 aos 7 anos. Mas pode ir até aos 30 anos, desde que o locatário não complete 75 anos durante esse período.

No final do contrato o locatário tem a possibilidade de comprar o imóvel pelo valor residual deste. Ou seja, todas as rendas que o inquilino paga contribuem para algo que será seu — algo que não acontece no arrendamento. Além disso, a qualquer momento pode cancelar o contrato de leasing sem ter de pagar o valor total. O leasing destina-se apenas a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste caso há ainda que ter em conta algo importante: tenha em atenção o incumprimento no pagamento da renda, visto que, em caso de incumprimento, o processo de penhora é muito mais rápido do que no caso do crédito habitação.

Leasing para empresas

Funciona de forma semelhante ao leasing para particulares. Mas, neste caso, com a diferença de que, normalmente, o contrato tem uma duração de 5 a 15 anos. Como resultado, as empresas podem adquirir ou construir escritórios, lojas, armazéns, entre outros imóveis, desde que sejam passíveis de registo.


Se quer investir em imobiliário comece por investir nos nossos livros sobre o tema.

As regras do Banco de Portugal para crédito habitação

Se optar pelo crédito habitação em Portugal não deve esquecer-se das regras de concessão de créditos aprovadas em 2018. Estas novas regras têm dois propósitos: por um lado, para prevenir que os bancos assumam riscos excessivos nos novos créditos. Por outro lado, para permitir que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

O Banco de Portugal prevê limites ao valor do crédito face ao imóvel dado como garantia. Em suma, o dinheiro emprestado só pode ser, no máximo, de 90% do valor do imóvel dado como garantido. No caso de créditos para aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total do imóvel em garantia.

Esta nova regra foi abordada num vídeo no nosso canal de Youtube:

Também importa ter em atenção o limite à maturidade dos créditos. A recomendação é que a duração do empréstimo para novos contratos seja de, no máximo, 40 anos. 

Como é que está a sua taxa de esforço? É melhor verificar que não está no limite. A recomendação do Banco de Portugal é de que a taxa de esforço seja um critério essencial. Assim sendo, os bancos só devem conceder crédito a quem gaste até 50% do rendimento líquido com prestações dos empréstimos detidos. Pode, claro, haver exceções, mas a ideia é seguir esta recomendação. Além disso, também é pedido que os bancos tenham em conta o aumento das taxas de juro. Este pedido é uma forma de prevenir que, eventualmente, essa subida ponha em risco a capacidade de pagar créditos.

Taxa de esforço e DSTI

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada a pagar prestações de créditos. Ou seja, simplificando, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás. Mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel. Se estiver a pagar uma casa arrendada deve incluir esse valor nas despesas com encargos financeiros.

Pode facilmente calcular a sua taxa de esforço através de uma fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

O valor ideal da taxa de esforço é de 30%, até aos 40%. Acima desse valor já é considerada uma taxa de esforço elevada. Eventualmente, no caso de ter uma taxa de esforço elevada, tem duas opções:

  1. Pode tentar renegociar os créditos e consolidá-los num só.
  2. Pode amortizar alguma parte do crédito recorrendo a uma possível poupança que possua.

Missão Impossível? Crédito habitação para trabalhadores independentes, recibos verdes e contratos a prazo

De todas as vantagens que há em ser trabalhador independente, conseguir créditos não é uma delas. A aprovação de créditos para trabalhadores independentes é 36% mais baixa em relação a trabalhadores por conta de outrem. Há até bancos que nem consideram os rendimentos.

No entanto não desista ainda. Nada está perdido! Não é impossível conseguir crédito habitação ainda que esteja numa destas situações. Até porque há algumas coisas que pode fazer para aumentar as suas possibilidades de ter um crédito habitação aprovado.

Dicas para trabalhadores independentes

  • Deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Como o salário pode ser variável, a melhor forma de o fazer é usando uma média. Isto é, calcule a média dos salários dos últimos 12 meses e não apenas o valor do último salário que recebeu.
  • É boa ideia dar garantias ao banco. Estas garantias podem ser algo tão simples como ter um histórico financeiro credível ou não ter qualquer dívida declarada ao Banco de Portugal. Servem para tranquilizar os bancos em relação ao que os espera se aprovarem aquele crédito.
  • Também convém lembrar-se da poupança. Como os bancos não financiam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, ter em poupança um valor que corresponda a, pelo menos, 10% do valor do imóvel pode ser a garantia de que precisa.

Outras dicas importantes

  • Outra forma de aumentar as suas probabilidades de conceção de empréstimo é apresentar um fiador. Esse fiador deve ser alguém, com contrato de trabalho, que possa responsabilizar-se para cobrir uma eventual falha sua. Assim, dessa forma, é uma excelente garantia de que o banco pode confiar que todas as prestações serão pagas.
  • Pode também adicionar um segundo titular ao pedido de crédito. Os bancos costumam privilegiar os pedidos com dois titulares. Porque, caso um fique desempregado, há outro titular que pode garantir o pagamento da prestação e, assim, diminui o risco de incumprimento. Caso um dos titulares seja trabalhador independente, o facto de o pedido de crédito ter dois titulares é ainda mais valorizado e pode fazer toda a diferença entre ver o seu crédito aprovado ou rejeitado.
  • Tal como no caso dos trabalhadores por conta de outrem, deve consultar várias entidades bancárias e fazer várias simulações antes de escolher uma. Terá de ponderar taxas e condições e comparar opções para saber qual a que melhor se adapta à sua realidade financeira.

O Financiamento no Crédito Habitação

Seja qual for a sua situação laboral, não se esqueça de que há várias coisas a que deve certamente ter atenção quando se trata de se financiar.

Como se financiar

  • Histórico de créditos. Já pediu outros créditos e pagou-os sempre a tempo e horas? Será muito mais fácil conseguir um novo crédito. Mas se, pelo contrário, falhou pagamentos em empréstimos anteriores então é óbvio que os bancos não vão aceder tão facilmente a conceder-lhe um novo crédito.
  • Estabilidade profissional. No caso de ser trabalhador por conta de outrem, o facto de trabalhar há vários anos na mesma empresa, a dimensão da empresa ou ter um contrato sem termo são fatores muito importantes para os bancos na hora de conceder crédito.

Dica: Se for trabalhador independente, mostre um histórico alargado de salários e complemente as suas garantias com outras das nossas dicas. Aliás, junte o maior número de documentação e comprove todos os rendimentos fixos e variáveis do seu agregado familiar: recibos, extratos bancários ou outro tipo de comprovativo sobre os seus rendimentos regulares.

  • Saldo positivo. Não é só em créditos anteriores que a aprovação do seu crédito se define. Se acontecer muitas vezes ter a sua conta bancária com saldo negativo isso dá um sinal muito claro ao banco: não é bom pagador e gasta acima das suas possibilidades.

Nesse sentido, caso ainda não tenha feito, pode ver o nosso vídeo sobre viver abaixo das possibilidades:

Outras coisas a que deve prestar atenção...

  • Peça só depois dos 25. A idade não é um posto, mas pode prejudicá-lo na aquisição de créditos. Por norma, quanto mais novo se é menor é o salário e também menor é estabilidade financeira pelo que se torna muito mais difícil conseguir o empréstimo. Depois dos 25, normalmente receberá mais e começará a ganhar mais estabilidade. Por isso também poderá dar mais garantias ao banco e, assim, conseguir mais facilmente ver o seu crédito habitação aprovado.
  • Entrada inicial - quanto menor for a percentagem de financiamento face ao valor de compra do imóvel, melhores poderão ser as condições financeiras apresentadas pelo banco. Como o financiamento do banco nunca será de 100%, mostrar que pode pagar a percentagem restante sem grandes esforços facilitará todo o processo.
  • As características do imóvel. A localização, a tipologia, o estado de conservação. Além das características urbanísticas, o mercado imobiliário circundante, o valor dos imóveis semelhantes à venda são alguns dos dados que podem condicionar a viabilidade do Crédito Habitação. Isto porque tem uma garantia para o empréstimo e também uma garantia de que um dia pode recuperar o investimento caso queira vender a casa.

A saber: Tente certificar-se de que o imóvel tem um valor de mercado justo, de que o seu preço é competitivo face a outros imóveis semelhantes à venda na mesma zona, e de que a localização é numa zona com potencial imobiliário, além de a casa estar em boas condições.

Em conclusão...

Embora todo o processo ser moroso, comprar casa é um investimento que fará toda a diferença na sua vida. Quer seja a sua casa de sonho, quer seja o seu primeiro investimento imobiliário, agora que já sabe como conseguir o seu crédito habitação só tem de meter mãos à obra e começar a tratar de tudo, sem esquecer as nossas dicas.


Se o investimento imobiliário é um tema que lhe interessa, não se esqueça do livro Investir em imobiliário: do 0 ao milhão, para que o ajude a investir da melhor forma.

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

investir na bolsa ou imobiliário

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

A Promoção Imobiliária nesta Era em Transformação

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Convidámos o Doutor João Gomes Correia, docente universitário, atualmente docente e responsável pelas unidades curriculares de Promoção Imobiliária e de Análise de Investimentos Imobiliários da Escola Superior de Atividades Imobiliárias (ESAI) e autor do livro "Uma Nova Visão sobre o Imobiliário" para escrever um artigo sobre a óptica da promoção do imobiliário numa era de transformação como a que vivemos hoje. Entendemos que a sua visão, fruto de uma vasta experiência no sector financeiro e em especial no imobiliário era valiosa para o nosso blog e os nossos leitores.

O mundo em mudança

Neste início do século XXI, sentimos já o turbilhão de uma enorme revolução em curso. A mudança está a refletir-se nos âmbitos social e económico, e segue a evolução tecnológica que se iniciou há meio século, sobretudo com as tecnologias de informação e comunicação.

Entrámos numa espécie de era da conetividade. Quase todos presenciamos e usamos a tecnologia em rápida evolução. Porém, a maioria das pessoas ainda não tomou consciência da mudança na sociedade e na economia. A mudança já começou e vai alterar tudo o que conhecemos. Quase todos nós estamos ainda formatados em padrões que derivam da segunda revolução industrial, os quais dominam a nossa vida diária. Esta revolução irá refletir-se nos ambientes edificados onde vivemos e produzimos. Assim, transformam-se os processos, imobiliários e de investimento, que promovem e gerem tais ambientes edificados.

O que está a mudar?

As novas tecnologias em destaque expressam-se através de redes e dos meios de informação e comunicação, na inteligência artificial, na robótica, na Internet das coisas, na biotecnologia, entre muitas outras. O mundo virtual avança ganha terreno em complemento ao mundo tangível que sentimos. A mudança social e económica está a decorrer pela interconexão virtual das pessoas e informação trocada através de bits que fluem no mundo inteiro em tempo real. Em paralelo, acompanha uma evolução (mais lenta) de processos institucionais que estão a mudar a forma como interagimos com os outros, com o Estado, com os Bancos, ou como fazemos negócios.

Outros fenómenos que decorrem da segunda revolução industrial vão obrigar à aceleração da mudança, apesar dos sinais de resistência que se denotam em alguns setores (por exemplo, a eleição de Trump ou de Bolsonaro). Alguns destes fenómenos são por exemplo:

  • A resposta do clima e do ecossistema face às agressões do modelo atual de consumo e de produção;
  • A transformação digital em curso em todas as pessoas e empresas;
  • A mudança dos conceitos de ocupação profissional ou de família;
  • A maior consciência global sobre tudo o que se passa (e os inerentes conflitos que daí estão a emergir).

A contribuição das cidades

Os ambientes edificados, sobretudo as cidades, (quase) sempre se relacionaram com os objetivos e as forças das comunidades a que pertenciam e aos processos de negócio que lhes deram origem. As cidades foram moldadas às necessidades dos cidadãos e das forças que os dominavam. As grandes avenidas e edifícios nas cidades de Paris e Madrid expressavam a afirmação da centralização do poder e o domínio exercido sobre a população. A composição ordenada, mas com expressão individualizada dos edifícios, de Amesterdão, Londres ou Nova Iorque reflete o domínio privado do comércio e industria nessas sociedades. A densidade de edifícios religiosos em Roma ou em Lisboa denota o grande poder que a Igreja Católica tinha nessas sociedades.

A cidade moderna em que ainda vivemos é produto da segunda revolução industrial. Entre outros temas, nessa era estimulou-se a difusão da posse e uso do automóvel com motor de explosão; da rede e de uso de equipamentos em energia elétrica; do emprego estável (dito “para toda a vida”); da emergência da classe média; do crédito hipotecário, etc.

Quase todos, somos filhos desse modelo de sociedade desenvolvido durante o último século. No imobiliário, por este modelo expandiram-se os extensos subúrbios residenciais, quase sempre com grandes centros comerciais. Estes expressam o uso (e a posse) generalizado do automóvel familiar a percorrer as grandes autoestradas e com energia fóssil barata e muito acessível. O modelo de negócio e investimento imobiliário corrente, ainda vigente, tem origem no direito óbvio das famílias à habitação própria, e é conseguido por financiamento bancário hipotecário. O sistema bancário era suportado pelo tradicional aforro das famílias que usufruíam de estabilidade profissional e económica.

Os novos paradigmas na sociedade e na economia

Entretanto, tudo está a mudar. Com as novas tecnologias, procuram-se novas competências, com resultados talvez mais intangíveis, como a criatividade, o conhecimento, ou a atitude disruptiva ou inovadora dos jovens. Está em curso a desmaterialização dos processos de criação de valor, transferindo as atividades físicas para máquinas e robôs, alimentadas por energias renováveis com custo tendencial nulo. Os empregos para toda a vida estão em extinção. As sociedades mais dinâmicas dependem mais de populações que fluem entre ocupações, entre experiências e entre países, com viagens aéreas cada vez mais baratas. Os jovens mais ambiciosos estão a mudar de atitude. Já não querem fixar-se num local ou num emprego “seguro para toda a vida”, provavelmente mal pago.

Em comparação com o passado mais recente, o crédito hipotecário será dificultado. Atropelam-se já as reestruturações dos bancos, o que é um sinal de crise no setor que será transformado. Emerge uma economia de partilha, em que predomina a venda de serviços ou de uso de certas utilidades. Esta está a substituir a economia de posse e do consumo individual em que vivemos e está a esgotar o planeta. Para este efeito, contribui a maior consciência geral sobre as alterações climáticas e a poluição que afetam toda a vida no planeta, inclusive a própria vida humana.

As sociedades que pretendem evoluir de forma positiva, sustentável, com futuro, terão de abandonar os dogmas construídos no passado, sob outras condições. A sociedade, que se quer mais dinâmica, não pode desprezar a força dos jovens, preferindo “exportá-los” para outras sociedades dinâmicas onde são procurados e apreciados e, assim, manter o status quo baseado nos “velhos” experientes, mas conservadores. A economia baseada na produção para venda de bens tem de mudar para uma economia de rendimentos e venda de serviços. O financiamento de negócios deve suportar-se menos no crédito, mas enfocar mais o mercado de capitais que pode ser mais partilhado. Irão expandir mais instrumentos do mercado de capitais como a titularização do ativo imobiliário, o crowdfunding, ou até a tecnologia blockchain.

A mudança em curso reflete-se nos conceitos imobiliários

O âmbito do imobiliário não é construir edifícios (conceito já ultrapassado). Deve ser a disponibilização de ambientes físicos apropriados a diversos usos, sejam humanos ou não. A construção de edifícios passa então a ser um meio para os fins do imobiliário. O edificado apenas configura os limites físicos e técnicos que proporcionam tais ambientes de uso.

Neste contexto, o espaço transformado pode funcionar como uma plataforma para a satisfação de certas funções, a qual pode ser expressa pela venda de serviços aos utentes. A propriedade imobiliária já não precisa de ser possuída pelo seu utilizador. Existem já instrumentos, como as SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliários), que permitem transformar esses direitos de posse na pulverização de títulos que os representam. Este título podem ser transacionados nos mercados secundários, muito mais líquidos e abrangentes.

Neste novo ambiente socioeconómico, as cidades irão crescer imenso. A cidade será o centro criativo e criadora de riqueza que depende do conhecimento e da criatividade, logo exige interação humana. A densidade populacional permite também ganhar maior eficiência energética, e a cidade pode até ter produção própria. As cidades irão competir por atrair e manter os melhores profissionais, sobretudo os jovens, todos aqueles com as melhores competências criativas, técnicas e pessoais. Os novos empreendimentos da cidade terão de ser mais complexos em tecnologia e em usos mistos que facilitam a interação. Os conceitos imobiliários mais comuns serão os destinados ao arrendamento e à venda de serviços nessas plataformas. Assim, tais empreendimentos terão de ser alimentados por capitais com longas maturidades (capital mais paciente). Irão emergir conceitos como, por exemplo, os co-working, co-living, co-housing ou outros complexos residenciais ou multiusos.

A mudança em curso reflete-se nos processos imobiliários

Para conseguir o sucesso, os processos de produção imobiliários têm de mudar. Não servem já os processos tradicionais ainda correntes em Portugal, desde a construção ao financiamento. A construção tradicional resulta em edifícios caros, com muito desperdício de tempo em mão-de-obra e materiais que o mercado não dispõe. É necessário aplicar a tecnologia disponível para reduzir os custos de obra para níveis muito inferiores aos dos processos correntes. Tal objetivo só é possível com a industrialização da construção, em processos a montante do estaleiro, com soluções que integram o fabrico de componentes complexas fáceis de montar em obra. Em fábrica, a eficiência de produção é conseguida pela automação, robótica e energia renovável barata. Para este fim, requer-se grande escala para o empreendimento, assim como modulação de elementos e dimensões para facilitar a produção em série. A grande escala está hoje ao alcance dos empreendimentos imobiliários para rendimento através do financiamento por capitais pelas SIGI.

Para ganhar eficiência na utilização de recursos, na criação de valor e na mitigação de risco, os processos imobiliários serão mais desmaterializados, ficando mais dependentes de modelos virtuais. Só assim será possível minimizar custos de produção, dispor de informação mais rápida, abundante, fiável e útil. No que for possível, interessa adiar os compromissos e os pagamentos das componentes mais tangíveis do imóvel – o terreno e o edificado. Neste âmbito, estão a expandir e a consolidar metodologias baseadas nas novas tecnologias que permitem modelar o empreendimento, antes de proceder à produção do tangível, mais caro e com maior risco. Como exemplo, algumas metodologias a aplicar no processo imobiliário são as seguintes (não traduzidos):

  • Building Information Modeling (BIM);
  • Integrated Project Delivery (IPD);
  • Business Plan (integrando o planeamento financeiro e análise de risco);
  • Project Management;
  • Off-site construction (com uso da automação e energia renovável barata);
  • Facilities Management.

O papel do promotor imobiliário

Para integrar e gerir toda esta complexidade de disciplinas no processo de empreendimento imobiliário é necessária uma abordagem mais holística. Deve ser centralizada num líder que tenha responsabilidade e conhecimento amplo sobre o negócio, desde o conceito à entrega ao cliente final. Este papel deve ser desempenhado pelo promotor imobiliário (não o antigo dono-de-obra ainda referido na legislação portuguesa). Este deve assumir a função principal do processo de empreendimento imobiliário. As restantes funções, como a arquitetura ou a construção, integram e dependem do plano de negócio delineado pelo promotor. Mais do que a estética ou a qualidade da construção, o empreendimento moderno tem de abranger muitas outras competências, também essenciais. São estas, por exemplo, o marketing, o estudo de mercados, o design de interiores, a psicologia, a análise de investimentos, a análise dos riscos, o planeamento e o controlo, a comunicação (com o mercado ou os investidores a cativar).

Além de gestor de projeto, o promotor deve ser um criador de ambientes.

Como gestor de processos na cadeia de valor, o papel do promotor deve ser similar a um maestro que dirige uma orquestra. A gestão do financiamento é essencial, assim como a elaboração e revisão do plano de negócio para comunicar ao investidor.

Conclusão

O imobiliário tem nos próximos anos grandes desafios para vencer.

Os desafios devem-se a mudanças na sociedade e economia que o setor terá de acompanhar. O imobiliário sempre foi uma peça essencial para o desenvolvimento de uma sociedade. Está intimamente ligado esse objetivo. Além disso, representa a maior fatia da riqueza de qualquer economia. As mudanças a empreender pelo setor imobiliário devem ser no âmbito dos conceitos imobiliários e dos processos da atividade.

Quanto aos conceitos, é preciso criar novos produtos e serviços que sejam compatíveis com as futuras necessidades, desde a procura por segmentos que não querem (nem podem) comprar imóveis, ou que atraiam as populações para serem felizes e produtivas.

Quanto aos processos, é preciso aproveitar as novas tecnologias e a instituição de novos instrumentos de investimento para melhorar a sua eficiência. Portanto, pela desmaterialização dos processos e sua modelação virtual é possível avançar (e criar valor) no empreendimento ainda antes da construção do edifício, garantindo maior confiança no financiamento do empreendimento. Este assunto é coberto no livro do Doutor Artur Mariano "Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão" de forma pragmática.

Caso nada mude, então é muito provável que continuemos a ser uma pequena economia apática, que teima em não crescer, e quando deveria ser o oposto dado o nosso atraso relativo na União Europeia. A próxima abordagem deve ser a mudança de atitude geral e a formação dos agentes do mercado para adquirirem novas competências.

Lançamento do Livro “Domine a Lei Imobiliária”

No último dia 22 de Janeiro lançámos finalmente a nossa segunda publicação, fisicamente, o livro do Dr. Sérgio Vaz, “Domine a Lei Imobiliária”.

Realizámos, como prometido, o evento na cidade da Guarda e decorreu das 18h30 às 20h30. A audiência respondeu ao nosso repto, para estar presente, e acabaram por estar mais de três centenas de pessoas na audiência, superando assim as nossas expectativas. O auditório onde se realizou o lançamento, na Casa de Saúde Bento Menni, ficou praticamente lotado.

Os oradores

O lançamento começou com a intervenção do Doutor Artur Mariano, analista chefe da ArrowPlus, que apresentou o painel do lançamento, que contou com a professora Doutora Maria José Valente, Professora no Instituto Politécnico da Guarda, o autor Sérgio Vaz, o Doutor Artur Mariano e ainda o professor Doutor David Falcão, Professor no Instituto Politécnico de Castelo Branco.

A apresentação do livro começou com a intervenção da Professora Maria José Valente, que comentou “Este manual é um guia que domina a lei imobiliária e compila legislação de diversas áreas do imobiliário. É um GPS que nos permite obter informação. É um importante contributo para mitigar a assimetria de informação”, dando a palavra ao nosso analista chefe, Artur Mariano, que afirmou “Este é o manual que eu queria ter lido quando comecei a investir”.

Da intervenção do Doutor David Falcão, destacou-se a afirmação de que “É uma obra fundamental para o cidadão comum que pretende aprofundar minimamente os seus conhecimentos no âmbito do direito imobiliário. Obviamente não será uma obra de descartar inclusivamente na academia e por parte dos juristas”. Com estas palavras ficaram o reconhecimento do ensino universitário do nosso trabalho, e a possibilidade das nossas edições serem consideradas para a colocação na academia.

O final da apresentação ficou reservado para o autor, Sérgio Vaz, “Escrevi este livro essencialmente pelo gosto pela escrita, gosto de escrever e para além de escrever partilhar conhecimentos”.

Solicitador, de profissão, e dedicado ao setor imobiliário à mais de dez anos, o agora director jurídico da ArrowPlus já havia estado no último workshop da ArrowPlus: 

O livro que agora lançámos foi várias vezes mencionado no último workshop. O Dr. Sérgio Vaz faz, na sua obra, referência a várias destas questões, como documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos, mediação imobiliária, bem como a relação estabelecida entre empreiteiros e inquilinos.

Devido à Febre no Imobiliário este tipo de litígios têm sido mais constantes,  pois as entidades do sector pedem cautela, a começar pelos agentes imobiliários. "São responsáveis por uma boa parte do PIB nacional e isso acarreta alguma responsabilidade. Por outro lado, têm proliferado empresas e agentes que actuam à margem da lei e aproveitam para ganhar dinheiro sem obedecer às regras, nomeadamente ao combate de branqueamento de capitais" - diz Luís Lima, presidente da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal).

Esta nossa segunda edição, que surge depois do livro do doutor Artur Mariano "Do 0 ao Milhão", decidimos explorar toda a parte legal do imobiliário, incluindo minutas, contratos e litígios, e embora o nosso foco fosse, desde início, o investidor imobiliário e o senhorio - a audiência que temos hoje e para a qual trabalhamos - entendemos que o produto final é também relevante para solicitadores e advogados, mediadores e agentes imobiliários e bancários.

Como sabe, ao longo da nossa existência, pela aposta nos livros físicos por entendermos que em Portugal existia essa lacuna, acabámos por fundar uma editora própria, a Darkpurple - Editora Financeira.

Acreditamos que este segundo livro se vá tornar a referência legal na área do investimento imobiliário em Portugal, tal como o livro "Do 0 ao Milhão" se está a tornar a referência no ângulo do investimento. Entre outras características, acreditamos que a qualidade da informação atualizada, o rigor aprimorado e a simplicidade da linguagem, acessível até ao público geral - sem formação jurídica, bem como a introdução de várias minutas relevantes, serão as características que farão deste livro a referência na área.  

Contámos com cerca de 310 pessoas, de vários pontos do país, desde Vila Verde – Braga, Porto, Viseu, Gaia, Belmonte, Caria, Covilhã, Fundão, Castelo Branco, Portalegre, Évora, entre outras e ainda do estrangeiro, como o Brasil. Estamos felizes pelo facto da audiência corresponder em massa e do facto do feedback ter sido extremamente positivo.

Lembramos que no pré-lançamento do livro, já havíamos vendido cerca de duas centenas de cópias para várias partes do mundo além de Portugal, como o Brasil, Índia, Suiça ou Luxemburgo. O livro esteve disponível para pré-venda, mesmo antes do lançamento, para quem quisesse adquirir o livro ou não pudesse comparecer. Aqui está o podcast do pré-lançamento:

Temos também um acordo com a Amazon, onde disponibilizamos o livro na versão Kindle. Se ainda não teve oportunidade de adquiri-lo pode fazê-lo aqui. Além do nosso site, poderá fazê-lo também brevemente nas grandes livrarias a partir do segundo trimestre deste ano.

Prometemos este lançamento durante muito tempo a todos os nossos leitores e seguidores, mas o processo foi-se tornando mais complexo e exigente. Pretendíamos uma obra de altíssima qualidade, e assim aconteceu, com minutas atualizadas, e elaboradas pelo autor. O atraso na produção foi consequência da opção que tomámos de imprimir o livro em Portugal.

Se não teve oportunidade de estar presente no evento, não há problema, pois iremos realizar novos lançamentos do livro "Domine a Lei Imobiliária" em outras cidades, como Lisboa, Porto e Coimbra. 

Será avisado destes eventos e outros, através da nossa newsletter. Já se inscreveu? Se não o fez, faça-o aqui.

Por fim, gostaríamos de agradecer humildemente a todos os nossos clientes que marcaram presença neste lançamento. Foi um êxito, mesmo à escala nacional, especialmente no que concerne a lançamentos de livros dirigidos a um nicho de mercado. É para nós a maior prova de que o trabalho que realizamos impacta as vidas dos nossos clientes e seguidores. O nosso muito obrigado, ArrowPlus.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

A crise de 2008 (a crise do “subprime”) exlicada de forma simples

a crise de 2008: a crise do subprime

A crise de 2008 teve origem precisamente no imobiliário e é, por isso, um tema absolutamente incontornável no nosso blog (tanto para quem está a começar a investir em imóveis como para investidores maduros). Neste artigo, mostro-lhe a minha perspectiva da crise de 2018 de uma forma muito simples.

Este artigo é aliás um complemento a um video que eu gravei sobre este assunto:

A crise de 2008 na realidade começou em cerca de 1994, quando o mercado imobiliário começou a valorizar, tendo um ponto central: a sobrevalorização e a sobreconfiança no mercado imobiliário por parte de todos os players - desde o público às entidades privadas envolvidas neste processo.

Essencialmente esta valorização arrastou-se até 2008 quando se deu a crise, e teve vários fenómenos que foram contribuindo para que a bolha fosse ficando cada vez maior - fenómenos impares inclusivamente na história.

A entrada do governo norte americano no imobiliário com o Freddie Mac e Fannie Mae

Tudo começou com a entrada do governo norte americano, que queria ter uma palavra muito concreta a dizer no mercado imobiliário do país. O governo norte americano criou dois “semi-bancos” - podemos chamar-lhe assim (chamados de “lenders” nos Estados Unidos) - o Freddie Mac e o Fannie Mae.

Esses dois lenders são essencialmente entidades semi-estatais e semi-privadas. Portanto, eram financiados diretamente pelo governo norte americano através de uma linha de crédito para garantir a sustentabilidade e liquidez do mercado imobiliário. Porém, eram geridos por privados e portanto visavam o lucro. Esta era uma forma do governo americano estar presente no mercado imobiliário e no financiamento do mercado imobiliário. Mas eram, ao mesmo tempo, duas entidades que visavam claramente o lucro.

Estas duas entidades garantiram então a liquidez do mercado imobiliário e a sua sustentabilidade. Além disso, toda a gente poderia continuar a recorrer a bancos para financiar hipotecas. Essencialmente, toda a gente poderia comprar uma casa própria - era esse, de resto, o objectivo. De facto, alargou-se bastante o leque de potencialidade das pessoas comprarem uma casa própria e as financiarem.

Aliás, um dos motivos pelos quais o governo norte americano fez isto foi porque na altura existiam minorias como hispânicos, negros e outras populações de um estrato social baixo, que não tinham grandes condições para ter uma hipoteca e uma casa própria, sendo que o governo queria permitir essa casa própria a toda a gente. Houve, na altura, também uma grande pressão social para que isso acontecesse. Essencialmente, os lenders - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos normais.

Nota: quando a crise rebentou, devido ao risco de colapso total, o governo assumiu o controlo do Freddie Mac e do Fennie Mae.

O Freddie Mac e Fannie Mae compravam as hipotecas aos bancos

Os bancos normais concediam as hipotecas a estas minorias que citei acima e a toda a gente em geral. Estes dois lenders compravam as hipotecas aos bancos. As pessoas que tinham contraido essas hipotecas passavam a dever o dinheiro a hipoteca aos lenders ao Freddie Mac e Fennie Mae. Note-se que estas minorias tinham um histórico muito mau de crédito e tinham rendimentos baixos.

No entanto, esta abertura de liquidez no mercado fez inclusivamente as pessoas pensarem que se os bancos lhes emprestavam dinheiro, era porque elas tinham condições para pagar esse empréstimo.


O Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender essas hipotecas

Houve, se quiser, um “turning point” – uma altura em que tudo mudou. Neste processo em que os bancos constituíam hipotecas para emprestar dinheiro às pessoas e às duas entidades no meio - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos. Este processo mudou quando o Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender estas hipotecas a investidores e bancos em todo o mundo - e outro tipo de investidores - perfeitamente normais.

Aliás, nesta altura houve até a composição em “bundles” de todas estas várias hipotecas. Assim, era constituído um produto financeiro que continha várias hipotecas lá dentro. Depois, estes produtos financeiros - estes bundles - eram vendidos a bancos em todo o mundo, como bancos de investimento, e investidores creditados para o efeito.

Repare que neste modelo os lenders não tinham risco; essencialmente compravam as hipotecas dos bancos para as vender logo de seguida. Os bancos também não tinham risco porque faziam as hipotecas e as vendiam. Repare que estas hipotecas eram feitas muitas vezes a minorias - pessoas que não tinham efectivamente condição para pagar as respetivas hipotecas.

Isto só por si não seria um grande problema, porque estamos a falar de um conjunto bastante reduzido de pessoas e não era uma percentagem reduzida do mercado que iria originar uma bolha de tamanho que gerou.

Na altura havia uma grande pressão social e faria sentido que toda a gente tivesse acesso - em termos igualitários - à compra de uma casa própria e uma hipoteca. Aliás, como era um modelo com pouquíssimo risco - os bancos vendiam as hipotecas para o Freddie Mac e o Fannie Mae e estes revendiam novamente para investidores em todo o mundo - essencialmente quanto mais hipotecas fizessem, mas os bancos lucravam.

Isto criou essencialmente uma bola de neve em que quanto mais melhor e naturalmente iríamos atingir um pico. Esse pico viria a seria devastador inclusive para a economia mundial porque a certa altura não era só o Freddie Mac e o Fannie Mae a terem estas hipotecas - elas estavam a ser vendidas para literalmente todo o mundo.

A sobre-crença no imobiliário nos Estados Unidos

Esta é a terceira componente da crise: os investidores em todo o mundo acreditavam, como sempre, no mercado imobiliário, porque o mercado imobiliário tende sempre a crescer. O mercado imobiliário nos Estados Unidos sempre teve um potencial de crescimento muito grande e sempre foi visto como um ativo muito sólido, mas agora estávamos a introduzir novas variáveis e variáveis muito perigosas, em que extratos sociais mais baixos também estavam a ter acesso a hipotecas e portanto a dever dinheiro aos bancos.

Além disso, nós estávamos num modelo altamente perigoso em que quanto mais hipotecas se concedessem, mais dinheiro se geraria e mais vendas se faziam. Inclusivamente os bancos começaram a perceber que quanto mais melhor; não havia risco nenhum porque rapidamente se passava a batata quente para a entidade seguinte: os bancos para os lenders e os lenders para o resto do mundo. Assim, começaram a conceder crédito desenfreadamente com vista a obter mais e mais lucro.

Muitas dessas pessoas que inclusive contraiam o crédito, não tinham condições para pagar o crédito. Mas isso não interessava porque para os bancos isto era um modelo sem risco uma vez que iam vender essas hipotecas e portanto não havia problema.

O crash da bolha “dot.com” e o 11 de Setembro

Houve outra mudança muito grande - o “crash” da bolsa o colapso do “Dot.com” ou empresas de internet, este naturalmente antes dos factos que referi no imobiliário. Por esse crash e pelos acontecimentos de 11 de Setembro, o governo norte americano ficou com medo de que se poderia gerar uma crise muito grande em todos os mercados. Assim, o Banco Central baixou drasticamente as taxas de juro (altamente reflectidas nos créditos habitação), aumentando assim a liquidez e o acesso a crédito ainda mais.

Isto gerou essencialmente dois problemas: além de aumentar a confiança das pessoas e o acesso a crédito, porque agora qualquer pessoa poderia financiar uma hipoteca com taxas de juro muito baixas, levou ao problema do refinanciamento de hipotecas.

Refinanciamento de hipotecas e o banco central ter baixado as taxas de juro

Nos Estados Unidos é possível refinanciar uma hipoteca. Por exemplo, tendo uma hipoteca já constituída, é possível vender uma parte da hipoteca que já foi paga e constituir uma nova (segunda) hipoteca, para pagar inclusivamente a anterior.

Aliás, este modelo é bastante intuitivo e bastante apelativo para quem tem uma casa sempre valorizar – porque a casa cada vez vale mais e é possível constituir uma nova hipoteca mais alta, que paga a anterior. Nós vivemos inclusive num período - entre 1994 e 2008 - de franco crescimento e isso estava sempre a acontecer; as casas valorizavam cada vez mais e mais.

Aliás, este grande problema do refinanciamento constante levou também ao aumento brutal do consumo, porque as pessoas estavam a refinanciar as hipotecas das próprias casas para utilizar esse dinheiro para consumo como carros, roupa, artigos de consumo, etc. Isto levou também naturalmente a um crescimento muito significativo na própria economia de uma forma genérica, mas tudo isto estava baseado na premissa de que o imobiliário iria sempre valorizar. Aliás, tomemos o exemplo de pessoas que tinham uma hipoteca de 100 mil dólares. Passados dois anos, a casa já valia 200 mil. Essas pessoas constituíam uma hipoteca de 200 mil, pagavam a anterior com os 100 mil e utilizavam parte do dinheiro para bens de consumo, como carros e roupa.

O segundo momento crucial deu-se quando o governo central baixou as taxas de juro. Houve cada vez mais e mais pessoas a recorrerem ao crédito à habitação. Aqui começou a formar-se realmente uma bolha bastante (bastante!) maior.

2006: aumento das taxas de juro e queda dos preços do imobilário

Tudo isto mudou em 2006. Em 2006, o banco central federal norte-americano percebeu que a economia já não precisava de ser mais estimulada e havia um crescimento brutal muito potenciado pelo pelo imobiliário e pelo refinanciamento das hipotecas (que levou ao consumo e um desenvolvimento económico muito maior). Portanto, em 2006 as taxas de juro subiram.

Inclusivamente, as taxas de juro nessa altura passaram os 5% na altura, como podemos ver na imagem abaixo:

crise de 2008 taxas de juro baixaram e depois aumentaram

Fonte: global-rates.com

Foi aí que o imobiliário começou a estagnar. Com os juros mais altos, muito menos pessoas recorreram a novas hipotecas e mesmo as pessoas que estavam a refinanciar as suas hipotecas existentes também começaram a refinanciar muito menos, por dois motivos: 1) porque era mais caro (o juro era muito mais alto) e 2) como menos pessoas compravam menos casas. o valor das casas e do imobiliário começou a baixar, sendo que não fazia muito sentido refinanciar hipotecas porque já não o refinanciamento já não compensava: já não se conseguiria uma hipoteca maior, que daria para pagar a anterior e ainda sobrar dinheiro (até então utilizado para consumo).

O monstro “subprime” (significado do subprime e hipotecas subprime)

Importa aqui introduzir aquele que é o dado mais veiculado sobre a crise de 2008: as hipotecas “subprime”, um termo usado para designar hipotecas “frágeis”, ou seja de pessoas que não tinham condições para verdadeiramente pagar a casa, ou de pessoas que teriam menos possibilidades para pagar as respetivas hipotecas.

Estas hipotecas estavam também encapsuladas nos “bundles” que foram vendidos aos investidores. Aliás, nesta altura, muitas dessas casas que agora já valiam muito menos do que aquilo que tinha sido pago pela hipoteca e pelo refinanciamento das hipotecas.

Agora, as pessoas começavam a abandonar as casas e a entregá-las aos bancos. Os bancos depararam-se com um problema muito grande: é que em primeiro lugar agora essas casas não valiam aquilo que tinha sido concedido em termos de crédito, e em segundo lugar havia muito menos compradores para essas casas.

Note-se que nesta altura a crise já estava por todo lado, porque os investidores por todo o mundo - bancos de investimento, investidores acreditados e investidores particulares - estariam a comprar direta ou indiretamente estes produtos no mundo todo. Estes produtos eram baseados exactamente em hipotecas com um altíssimo risco de “default” - ou seja, não serem pagas - e assim crise já estava por todo o lado.

Agências de rating e o seu papel na crise de 2008

Este, para mim, é o terceiro vector que levou a uma crise tão grande. Apesar de estas hipotecas terem uma baixa probabilidade de ser pagas, uma vez que estavam a ser originadas em “subprime” – ou seja, hipotecas feitas a pessoas que não tinham real condição para ser pagas - elas estavam a ser classificadas como activos financeiros muito seguros.

E este é o ponto central – um ponto que contribuiu também imenso para a bolha.

Esse vector é o das agências de classificação de risco (também chamadas de agências de rating ou agências de classificação de risco de crédito), como a Moody's e a Standard & Poor's.

Essencialmente estas hipotecas que eram fracas – muitas agências as classificariam de “lixo” caso seguissem métodos correctos e honestos - estavam a ser classificadas como ativos muito sólidos (AA e AAA).

Isto aconteceu essencialmente por duas ou três razões.  Pimeiro, porque muitas destas hipotecas eram financiadas pelo Estado - indirectamente - através da Freddie Mac e do Fannie Mae. Logo, as agências não quereriam classificar estes activos como sendo de risco, uma vez que eram financiados directamente pelo Estado.

Em segundo lugar, se estas agências não classificassem estes ativos como muito bons, outras agências no mercado iriam classificá-los como tal, porque essencialmente essas agências de classificação de risco são também empresas e visam o lucro – com a concorrência existente, elas tinham interesse em serem elas a classificar estes produtos e dessa forma faturarem as respectivas comissões.

Todas as agências compactuaram com esta situação.

Filmes sobre a crise de 2008

Esta problemática da avaliação por parte das agências de rating é muito bem descrita num filme que eu aconselho toda a gente a ver sobre a crise 2008: o “Too big to fail”.

Este filme foi lançado em 2011 e aconselho vivamente esse filme. Veja aqui o trailer:

Essencialmente nesta altura a bolha já estava por todo o mundo e quando as coisas começaram a desabar, tudo desabou em dominó e afectou todo o mundo.

O Filme “Inside Job” explica essa parte muito bem. Ver aqui o trailer:

Estes são dois filmes bastante elucidativos sobre toda esta crise. No entanto, tenho a minha própria explicação no video no início do artigo, que prefiro.

Em termos de fontes externas, recomendo um artigo interessante, que pode ser lido aqui.

O quarto vector: bancos seguram a sua posição

Mas atenção aos os bancos! E este é o quarto vetor muito importante para percebermos a dimensão desta crise e o facto de ter atingido todo o mundo.

Os bancos perceberam que estariam em risco ao conceder tantas hipotecas, até porque muitas delas não foram vendidas pelo circuito normal - para o Freddie Mac/Fannie Mae e depois para investidores - e então essencialmente “seguraram” essas perdas.

Os bancos fizeram então seguros que reverteriam a seu favor, caso as hipotecas não fossem pagas.

Na altura várias agências de seguros muito grandes nos Estados Unidos fizeram esses seguros. O caso mais famoso foi a da AIG, que de facto concedeu muito crédito porque também foi levada a crer que o mercado imobiliário iria subir para sempre e que seria super seguro (uma análise também influenciada pelas classificações das agências de risco).

Esta operação financeira é chamada “default swap”, porque os bancos ao perceberem que podiam passar o risco de “default” das várias hipotecas que tinham, passaram o risco desse default para as agências de seguros (como a AIG). Esta operação é classificada como “default swap”: essencialmente troca-se o “default” ou o risco de “default” para outra parte.

A pergunta que muita gente faz é: “como é que é possível tantas agências de seguro terem segurado tantas hipotecas e um valor tão grande?”. Essencialmente nós estamos a falar de “fees” (comissões) em larga escala que essas agências de seguro recebiam ao classificarem esses produtos. Novamente, lembro que existia a plena confiança de que o mercado imobiliário era seguro e iria sempre valorizar.

Sobreconfiança: o ponto mais central de todos

Aliás, este é o ponto central.

Houve esta sobreconfiança e confiança excessiva no mobiliário ser sólido e valorizar para sempre.

E isso de certa forma é verdade (e foi verdade até então nos Estados Unidos). Porém, neste caso concreto foi atribuído muito crédito e muito rapidamente a pessoas que não tinham capacidade para pagar essas mesmas hipotecas.

Além disso, existiu uma baixa de juros muito grande na altura (como inclusivamente tenho chamado a atenção para os dias de hoje, em 2018, o que considero ter sido crucial para a formação de uma bolha imobiliária em Portugal), que levou muita gente a constituir hipotecas para financiar a aquisição de imobiliário num curtíssimo lapso temporal.

Isso levou a uma sobreconfiança geral e uma sobrevalorização do mercado, que naturalmente ficou artificialmente inflacionado.

Além disto tudo, o setor não foi regulamentado e a falta de regulamentação deveu-se, essencialmente, a interesse próprio: os bancos não tinham interesse em que este setor fosse regulado simplesmente porque fizeram lucros astronómicos durante este período.

Resumindo essencialmente os vários fatores que levaram a esta crise foram:

  • O governo norte americano colocou demasiado dinheiro no sistema e baixou as taxas de juro, o que levou muita gente a financiar imobiliário num lapso temporal muito curto.
  • A avaliação por parte das agências de risco - errada - dos ativos, tendo sido classificados empréstimos muito maus como sendo altamente seguros.
  • Ausência total de risco para os bancos e para os “lenders”, porque era essencialmente um modelo em que se passava a batata quente para o próximo interveniente.
  • A confiança excessiva na valorização do mercado imobiliário. Eu acredito que o mercado imobiliário regra geral vai sempre aumentar em valor ao longo do tempo, especialmente nos Estados Unidos (nem tanto para países europeus em que a população está a envelhecer muito rápido).

Na crise de 2008, houve uma sobreconfiança nessa valorização porque foi concedido crédito bom e mau e não foi separado aquilo que seria bom e aquilo que seria mau (que teria um potencial de default muito grande).

Na altura não era sequer possível fazer essa distinção; muitos investidores muitos bancos de investimento com grande capacidade de análise por todo o mundo (incluindo Europa e Ásia) caíram também nesse erro porque não havia capacidade de análise suficiente para perceber e identificar que havia crédito bom e mau - e que o mau era tão grande e estava tudo tão sobrevalorizado.

Há um quinto ponto relevante, que não é um fator só por si mas que é bastante relevante para a discussão. Esse ponto foi a pressão social que havia na altura para conceder crédito a pessoas que não tinham condições (como a maior parte das minorias) e que é um aspecto socia; não financeiro. Essas minorias facilmente iriam entrar em default.

Em suma é esta a minha visão sobre a crise de 2008.

Há aqui pontos que naturalmente só cobri muito superficialmente - os filmes que recomendo acima permitem perceber melhor esta crise;

É importante perceber que o sistema financeiro mudou bastante com esta crise, que a maior do nosso século. Houve uma junção de bancos para superar estes problemas e o sistema financeiro alterou bastante.

Esta é essencialmente a minha análise sobre a crise de 2008.

Se quiser análises sobre acontecimentos imobiliários no mundo, deixe um comentário aqui em baixo e se quiser saber mais sobre o imobiliário pode adquirir também o meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão”:

Gostaria de deixar apenas uma ressalva para John Paulson, um gestor que conseguiu antecipar completamente a crise e fazer milhões com a mesma!

Investimento imobiliário: vale a pena ou é show off?

investimento imobiliário em portugal

É inegável o rumo que o investimento imobiliário tem levado em Portugal (este tem sido tão grande que temos hoje vários alertas). Quase que “do nada” foram surgindo oportunidades e, com elas, um veículo de comunicação em massa cada vez maior e praticamente incontrolável. Será seguro dizer, então, que o investimento imobiliário está na moda? Vale a pena ou é show off?

De certo que, sem grandes análises extensivas, é seguro dizer-lhe que sim, o investimento imobiliário pode trazer muitas vantagens (reais e palpáveis). Mas (e há sempre um “mas”), é importante e imprescindível que exista um estudo prévio antes de investir num qualquer imóvel.

De igual modo, é imperativo que se aconselhe com alguém que esteja à vontade com o assunto e, mais do que isso, que conheça o mercado no qual opera e para quem trabalha. É neste sentido que importa, sobretudo nesta área, pensar antes de agir – e, acima de tudo, aconselhar-se com alguém que seja de total confiança.

O investimento imobiliário em Portugal está em franco crescimento (em todos os segmentos, incluindo o de luxo), sobretudo no que diz respeito à compra de imóveis para arrendar a terceiros. Fruto disso, e desse boom que é o alojamento local, estão inúmeros fatores, principalmente o crescimento do turismo no nosso país – sobretudo nos grandes centros urbanos do Porto e de Lisboa.

Numa perspetiva mais sazonal, também o Algarve tem ganho fama no que toca ao alojamento local (e anterior compra do próprio imóvel). É nesse sentido e, indubitavelmente, também graças à crise económico-financeira que Portugal atravessou (e da qual ainda se ressente), que o arrendamento tem crescido em detrimento da compra de habitações próprias.

São cada vez mais os jovens que, em consequência das condições salariais quase precárias, procuram imóveis para arrendar em detrimento de uma compra definitiva – até porque, financeiramente, é algo que parece ser impossível para pessoas compreendidas entre os 25 e os 32 anos, por exemplo. Os empréstimos pedidos ao banco estão, também eles, em franco crescimento e é a estes que as pessoas mais recorrem para conseguir algumas garantias e estabilidade.

Tendo em consideração a boa fama que o investimento imobiliário tem ganho em Portugal, são muitas as pessoas que querem investir em imóveis como forma de conseguir um rendimento extra. Mas, de entre essa população, a maior parte tem pouco dinheiro para poder investir – seja a curto ou a longo prazo.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

Em primeiro lugar, é necessário ter alguma noção daquilo que é o mercado (e para isso nós disponibilizamos relatórios de análise para pequenos e médios investidores imobiliários), mas, também, ter a perceção daquilo que é necessário para investir em imóveis: tempo e dinheiro, invariavelmente. Neste último campo, muitos são os casos onde existe muito dinheiro disponível, mas também aqueles onde essa quantia é significativamente menor - e é exatamente a esse grupo de pessoas que nos dirigimos neste artigo.

Investir em imobiliário, ainda que com pouco dinheiro, requer bastante do seu tempo (isto se quiser gerir você o negócio). Suponhamos que quer comprar um espaço para mais arrendar a curto/longo prazo ou transformar em alojamento local: vai precisar de gerir o imóvel, de se certificar (com regularidade) das boas condições do mesmo, de estar sempre disponível para eventuais problemas com inquilinos ou outros clientes (como turistas, por exemplo).

Se não tem o dinheiro preciso para começar a investir em imóveis, é importante que perceba que existem alternativas, e que é exatamente aí que reside a maior vantagem do investimento imobiliário, nomeadamente na alavancagem. O facto de poder pedir empréstimos ao banco, como um crédito habitação, é uma mais-valia com um valor imenso para quem está interessado em investir, mas que não tem muito dinheiro para o fazer.

Nesse sentido, apresentamos-lhe algumas estratégias que pode adotar no entretanto que, para além de o ajudarem a planear o seu negócio, podem significar que irá gastar uma quantia de dinheiro mais reduzida:

  • Remodelações - grande parte dos imóveis que se encontram à venda não estão nas melhores condições para serem habitados. Por isso, é quase certo que tenha de investir, também, em remodelações para que possa, mais tarde, arrendar o seu imóvel com a finalidade que entender. Como tal, tenha em conta o tipo de remodelações que são necessárias e tente gastar o mínimo de dinheiro possível nas mesmas. Muitas das vezes, é mais vantajoso que assuma a liderança das mesmas e que não recorra a empresas externas para remodelarem o imóvel - há vezes em que isso se justifica e outras em que não;
  • Aplicar o dinheiro - se tem uma quantia de dinheiro guardada e, agora, quer começar a investir com a mesma, procure opções para o aplicar - como, por exemplo, ações ou obrigações. Uma vez mais, deve aconselhar-se antes de arriscar qualquer quantia de dinheiro, mas tenha em mente que esta pode ser uma das melhores formas de ganhar dinheiro. Investir em ações, desde que seguras e bem estudadas, pode ser feito com uma quantia de dinheiro muito baixa, podendo aumentar consoante aquilo que estiver disposto a gastar;
  • Criar um negócio próprio - este negócio pode ter a natureza que bem entender. O que muitas vezes se promove é a criação de negócios online, já que, dessa forma, os custos são irrisórios e, na maior parte das vezes, inexistentes. Basta uma boa ideia, um bom veículo de informação (como é exemplo a Internet) e muita vontade.

Investir em imóveis para alugar em Portugal

Arriscamos que, a primeira coisa que lhe veio à mente foi o tema quente dos últimos tempos: alojamento local. Como em tudo, há prós e contras, como certamente entenderá, mas é claro que existem muitas vantagens associadas à compra de imóveis para alugar a terceiros, sobretudo os turistas - aproveitando, assim, a vaga de turismo que tem existido nos últimos anos em Portugal.

A verdade é que Portugal tem uma das economias mais instáveis da Europa, e até mesmo do mundo. Como tal, ainda que 70 a 80% das pessoas tenham casa própria, a restante percentagem que opta por arrendar um espaço acaba por se colocar numa posição mais segura face à instabilidade da economia portuguesa.

Fruto da demanda dos mais jovens na procura de um espaço para viver, estão também as condições salariais em vigor no nosso país. Comparando com a situação dos nossos pais ou avós, é seguro dizer que a estabilidade financeira não é, de todo, igual - nem mais segura, pelo contrário. Por esse motivo, está a tornar-se mais recorrente o arrendamento de casa em detrimento da compra - até porque, pelos motivos referidos, as garantias que existem (pessoais e profissionais) são muito escassas.


Ainda que exista, para já, pouca qualidade nos espaços disponíveis para arrendamento, é necessário que, por essa razão, a situação mude de figura. São necessários senhorios mais responsáveis independentemente do tipo de arrendamento que esteja em causa: alojamento local ou alojamento residencial tradicional.

Foquemo-nos, por isso, no tipo de arrendamento com mais adeptos atualmente: o local. As pessoas (sobretudo turistas) procuram opções baratas para uma estadia de, em média, dois ou três dias. Para além de um preço baixo e suficientemente “aceitável”, os turistas procuram alguma qualidade. E a qualidade irá, sem dúvida, ganhar muito terreno e agradar às pessoas que fiquem alojadas nos seus imóveis.

Contudo, deve preparar-se para os inconvenientes que o alojamento local apresenta em relação ao alojamento residencial tradicional:

  • Vai exigir a quase totalidade do seu tempo. Tem de estar permanentemente disponível para possíveis problemas que possam surgir. Ao criar um negócio assente no alojamento local, vai ainda ter que agendar com os seus hóspedes a hora em que entregará a chave para que, esses, possam dar início à sua estadia;
  • Paciência. Vai ter de a ter para lidar com possíveis percalços que surjam durante a estadia dos seus hóspedes que, naturalmente, não têm a mesma preocupação em manter o bom estado do imóvel do que uns inquilinos tenham no caso de um alojamento residencial. Podem ser danificados móveis ou paredes, sistemas de canalização ou eletricidade que, por sua vez, vão exigir manutenção constante e regular da parte do senhorio (neste caso, o responsável pelo imóvel);
  • Limpeza. Terá de contratar serviços externos se não quiser que a limpeza do imóvel seja da sua responsabilidade, o que significa que terá de desembolsar mais essa quantia de dinheiro de forma semanal ou mensal;
  • Burocracias intermináveis. Se acolher, por exemplo, estrangeiros no seu imóvel de alojamento local, terá de o comunicar previamente ao SEF, para não falar da restante documentação e leis que deve garantir.

Investir em imóveis para arrendar em Portugal

De volta ao arrendamento residencial tradicional e comercial, importa ter em conta, também, as vantagens que este pode representar. Numa situação dessas, tornar-se-ia num senhorio com mais responsabilidades, mas que em nada de comparam à disponibilidade que tem de ter no caso do alojamento local. Em vez de hóspedes, arrendaria o seu imóvel a inquilinos num curto ou longo prazo de tempo.

O arrendamento implica, indubitavelmente, uma maior duração face ao alojamento local. Pode ser um arrendamento de 3, 4 ou 5 anos, consoante aquilo que acordar com os seus inquilinos. Consequentemente, vai exigir menos tempo da sua parte, até porque, normalmente, os seus inquilinos vão ver a casa como sua e o cuidado será outro, completamente diferente do alojamento local.

Por vezes, a manutenção nem tem de ser da sua responsabilidade. Nesses casos, são os próprios inquilinos que asseguram a manutenção do imóvel, bem como se responsabilizam por eventuais remodelações (ainda que de pequena dimensão). Há um cuidado, interesse e responsabilidade totalmente distintos do alojamento local.

Pode arrendar o seu imóvel para fins habitacionais (de mais tempo) ou para férias, por exemplo. Em ambos os casos deve, contudo, celebrar contratos claro com os inquilinos que, por sua vez, devem ser comunicados às finanças. Como em tudo, existem vantagens e desvantagens associados ao arrendamento de imóveis, sendo o “contra” mais comum o incumprimento de uma cláusula do contrato, nomeadamente o não pagamento do valor previamente acordado.

Ainda assim, existem vantagens a reter, entre as quais as rendas fixas (não terá de se preocupar com uma variação do valor mensal) durante um período de tempo previamente acordado; a possibilidade de construir património, já que pode ter esta práticas em mais do que um imóvel em simultâneo; e uma eventual independência financeira, em que deixa de depender do seu próprio dinheiro (apesar de serem raros os casos em que isto acontece).

Por outro lado, as desvantagens do arrendamento residencial prendem-se muito com a elevada carga fiscal que existe (nomeadamente o IRS), com o já referido risco de não pagamento de rendas, a deterioração do imóvel ou outros problemas que impliquem remodelações e, por fim, o tempo que as ações de despejo podem demorar, no caso de acontecerem.

O arrendamento comercial é diferente do arrendamento residencial tradicional. Para começar, as finalidades são totalmente diferentes. Enquanto que, o primeiro, se prende com o arrendamento de um imóvel a alguém que tem como objetivo abrir um estabelecimento comercial no seu imóvel, o segundo destina-se a servir fins habitacionais.

Como qualquer atividade comercial, existem regras muito próprias que se relacionam com a duração do contrato, possível denúncia do mesmo e, ainda, questões relativas à renovação desse. Existe, ao contrário do arrendamento residencial, maior liberdade contratual, sendo a regulamentação da responsabilidade de ambas as partes celebrantes do contrato. Até mesmo no que diz respeito à sua duração, fica ao cargo das partes estabelecerem o tempo que lhes é conveniente.

Seja para que finalidade for, conheça sempre, de antemão, as condições e regulamentação dos dois tipos de arrendamento.

Investir em imóveis para revender

Comprar imóveis para os revender pode ser uma mais-valia. Primeiramente, terá de definir se tem o capital necessário para a compra (por intermédio de dinheiro próprio) ou se prefere recorrer a um financiamento bancário através de um empréstimo. Existem várias questões que deve ter em conta antes de investir num imóvel para o vender no futuro:

  • Valor de mercado: deve, sempre que possível, encontrar imóveis cujo preço de compra está abaixo do valor de mercado (30%, idealmente);
  • Vendedores motivados, que deve encontrar para, no futuro, revenderem o seu imóvel. Vendedores que estão dispostos a vender imóveis abaixo do valor de mercado são a garantia de um bom negócio;
  • O tipo de imóvel é essencial, já que não convém vender um imóvel abaixo do seu valor real.

Deve também vender o seu imóvel no menor espaço de tempo possível. Quanto mais tempo passar, mais ele poderá desvalorizar, pelo que pode perder dinheiro face àquele que investiu inicialmente. Importa existir algum retorno, o maior possível, para que existam vantagens na revenda do seu imóvel. O retorno do investimento deve ser calculado de forma extremamente rigorosa, tendo em conta o valor de mercado, o valor anual das rendas e, ainda, os custos associados anuais (que podem derivar de remodelações, por exemplo).

Se , ao valor anual de rendas, subtrair os custos associados anuais e os dividir pelo valor do mercado, conseguirá obter o retorno anual do seu investimento. É nessa altura que, ao comparar ambos os valores, perceberá se vale a pena, ou não, revender o seu imóvel. É claro que, o mais aconselhável, é sempre aconselhar-se com um profissional da área, que o aconselhe devidamente e lhe apresente as melhores estratégias.

Investimento imobiliário: o imobiliário como activo financeiro

investimento imobiliário

Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.

Importância do imobiliário como activo financeiro

A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.

A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:

  • A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
  • A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
  • A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
  • A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
  • O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
  • A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.

Tendências dos investidores em imobiliário

Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.

A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.

Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.

Riscos do investimento em imobiliário

No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:

  • Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
  • Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
  • Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
  • Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.

Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.

Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.

Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.

Veículos de investimento imobiliário

Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:

  • Fundos de investimento imobiliário (FII);
  • Real Estate Investment Trusts (REIT);
  • Acções de empresas activas no sector imobiliário.

Fundos de investimento imobiliário e REIT

Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.

Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).

Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.

A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.

Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:

  • Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
  • Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
  • Terrenos, nomeadamente minas e florestas.

Investir em empresas no sector imobiliário

Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.

Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.

Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.

Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.

Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.

vanovia

Fonte: plataforma BiGlobal Trade

Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.

Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.

Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.

Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.

merlin

O imobiliário e a economia global

Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.

Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.

Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.

Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).

fred

Fonte: FRED

Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.

Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.

Fundos imobiliários em Portugal: valerá mesmo a pena investir em fundos?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

É recorrente termos na ArrowPlus clientes investidores que encomendam estudos de mercado para saber se é mais vantagoso investir em fundos imobiliários ou em imóveis físicos.

É claro que cada caso é um caso, mas eu encontro problemas tão estruturais (e infelizmente já crónicos) em fundos imobiliários em Portugal, que regra geral a resposta é óbvia.

Ainda assim, vários pequenos investidores procuram, legitimamente, fundos imobiliários para alocar capital.

Afinal, são fáceis de se investir, disponibilizados (e recomendados) pela banca...

Neste artigo vou dar-lhe a minha opinião acerca dos fundos imobiliários em Portugal, por dentro e por fora. E começo já pelo fim: em Portugal, prefiro genericamente manter-me longe de fundos por vários motivos que lhe vou apresentar neste artigo. Já lá fora, vale a pena, com muito critério...

Mas vamos lá dissecar este tópico...

O que são fundos imobiliários (FII)s

Os fundos de investimento imobiliário (FII)s consistem na reunião de capital de vários participantes num "bolo", ficando os participantes com unidades de participação desse "bolo". Depois os FIIs irão comprar activos imobiliários, que rentabilizam, disponibilizando depois os rendimentos pelos donos de unidades de participação (UP)s.

A maior parte dos fundos Europeus e em particular nacionais, dedica-se sobretudo ao arrendamento de activos imobiliários no sector comercial (tais como escritórios, lojas e superficies/armazéns sobretudo as destinadas ao retalho). Qualquer FII pode naturalmente entrar no sector residencial, e inclusivamente adquirir terrenos e optar pela promoção imobiliária, mas essa não tem sido a prática recente em Portugal.

Os fundos imobiliários são geridos ou por uma dada comissão de gestão ou então por uma sociedade gestora (a forma mais comum em Portugal), que compra imóveis para os colocar no mercado de arrendamento (ou revenda, mas como disse antes, esse caso é menos popular em Portugal).

Em teoria, dado que o imobiliário valoriza com o passar do tempo (desde que falemos de um período suficientemente grande), o FII valoriza uma vez que os seus activos também valorizam. Além disso, o FII obtém rendas por via do arrendamento dos imóveis, o que também o valoriza desde que a distribuição de lucros (payout) não seja de 100%.

Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, porque não exigem muito capital de subscrição e podem ser subscritos junto de um banco ou uma corretora online. Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial de tão pouco como 50 euros. No entanto, os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão.

Como a grande maioria dos investimentos, os fundos imobiliários não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Por exemplo, caso exista má gestão do capital ou uma desvalorização do imobiliário, as unidades de participação do fundo desvalorizam e os investidores podem perder capital.

Os fundos mitigam este risco ao terem diversificação de património por mercados e sectores, por isso estudar a carteira de um FII é crucial antes de investir.

Um fundo imobiliário detém activos imobiliários, mas comercializa unidades de participação, que são valores mobiliários. Assim, são regulados pela CMVM. Além disso, os fundos têm uma actividade restrita para que a sua actividade não se torne muito arriscada para os subscritores/investidores.

Diferenças entre investir em fundos imobiliários ou imóveis

Em primeiro lugar, os fundos imobiliários são (estruturalmente falando) uma forma fantástica de se investir em imobiliário. Eu escrevi recentemente um artigo para a Funds People sobre isto mesmo.

Mas investir em fundos imobiliários é muito diferente de investir em imóveis, a todos os níveis.

Diferença 1: num fundo não investe sozinho, investe em grupo

Um fundo imobiliário é por definição alimentado por um grupo de investidores, que têm uma posição no fundo. Como tal, é um investimento colectivo, uma vez que várias pessoas aplicam o seu dinheiro no fundo, conjuntamente.

O fundo, por sua vez, aplica esse capital em imobiliário, por forma a se obterem rendimentos. Esses rendimentos são normalmente obtidos pelo arrendamento dos activos do fundo, embora existam vários fundos que são especializados na compra e venda de imóveis.

A forma mais parecida - a nível individual - de investir como um fundo, é investindo com mais sócios. Porém, uma vez que este modelo não tem escala, não tira vantagem das propriedades de um fundo, como lhe mostro a seguir.

Diferença 2: um fundo "chega" onde um pequeno grupo de pessoas não chega

Um grupo pequeno de pessoas não tem escala, que é uma das maiores vantagens de um fundo. 

Com escala, os fundos podem eventualmente obter melhores oportunidades de negócio, possibilidade de negociação, presença em vários mercados, etc. Aliás, um fundo pode ter, além de uma administração, negociadores e comerciais, assessores fiscais, uma equipa marketing, etc.

Imagine uma empresa, onde existem vários departamentos especializados em vários sectores diferentes - um fundo não será muito diferente dessa visão...

Aliás, é por este conjunto de propriedades que os fundos proporcionam vantagens (ver mais abaixo).

Diferença 3: a sua posição é medida de forma diferente 

Tanto jurídica como fiscalmente.

Por exemplo, imagine que o fundo tem um total de capital (dos vários investidores que nele investem) de 100 milhões de euros e você tem "apenas" 10.000€ aplicados no fundo.

Então, em teoria, terá 0.01% do fundo. Mas lembre-se que na prática a cotação do fundo flutua (com base no valor dos activos do fundo), tal e qual no mercado de acções, e por isso o seu valor em termos de posição também flutua.

Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários em comparação com imóveis

Volto a dizer-lhe... Conceptualmente falando, os fundos imobiliários são uma forma fantástica de começar a investir em imobiliário, e apresentam diversas vantagens quando comparados com investimentos em imóveis:

Vantagem 1: em primeiro lugar, por terem mais recursos, conseguem em teoria retornos maiores e muito mais diversificação

Em teoria, o facto dos fundos terem mais recursos nos investimentos imobiliários faz com que tenham maiores retornos.

Em investimentos em geral, existe um “trade-off” entre a rentabilidade e o capital a investir. Por exemplo, quando um cliente nos encomenda estudos de mercado, para que possa investir em imobiliário, na ArrowPlus costumamos dar-lhe uma ideia das rentabilidades que podem ser atingidas.

Mas estas rentabilidades flutuam em função do capital a investir: quanto mais capital se aplica, maior o potencial de retorno... Assim, como os fundos imobiliários têm muito mais recursos do que o pequeno investidor, poderão alcançar retornos maiores.

Ao mesmo tempo, pense da seguinte forma: mais dinheiro faz mais dinheiro e permite maior poder negocial!

Com mais recursos, os fundos podem também encontrar (melhores) negócios de forma mais sistemática e metódica.

Além disso, os fundos conseguem canais previligiados para para material e remodelações, obtenção de inquilinos e métodos de rentabilização dos imóveis que detêm.

No entanto, e de certa forma estranhamente, isso não leva necessariamente a maiores ganhos... Já lhe falo a seguir sobre os ganhos nos fundos imobiliários em pormenor. Mas adianto-lhe já... a principal razão para um pequeno investidor conseguir muitas vezes obter maior rentabilidade investindo por si mesmo em imóveis físicos é que um fundo tem uma estrutura muito grande.

Eu gosto de chamar "monstro" a esta estrutura... um monstro que “come” grande parte dos ganhos.

Esta estrutura é composta por uma comissão de gestão (pequena, grande ou delegada a uma sociedade especializada), tem despesas logísticas (renda, serviços, salários, etc), e ainda tem que fazer investimentos com base em projecções de curto ou médio prazo, além da clara pressão que tem para distribuir dividendos.

Vantagem 2: não tem que fazer nada (muito menos gerir inquilinos): o seu investimento é passivo

Em claro contraste com a menor rentabilidade que os fundos possam gerar, existe logo à cabeça uma grande vantagem: os investimentos em fundos imobiliários são muito mais passivos. 

Pense comigo: 1. não é necessário procurar inquilinos (ou delegar tal tarefa a uma mediadora imobiliária, a troco de comissões - ou seja baixando a rentabilidade do investimento), acompanhar empreitadas e obras caso a elas haja lugar, procurar e identificar imóveis para adquirir (e deslocar-se a notários para fazer escrituras públicas), colocá-los à venda para realizar mais valias, etc.

Os fundos tratam de tudo isto por si – bem ou mal, ou melhor, de acordo com uma estratégia própria que pode ou não ir de encontro à sua e a troco de uma perda (genericamente falando) de rentabilidade. Mas isto é um ganho mensurável caso, como eu, não tenha tempo para gerir os seus próprios investimentos imobiliários.

Vantagem 3: preservar liquidez, que é uma grande vantagem financeira... e não financeira

A vantagem da liquidez é muito mais evidente do que possa parecer...

Embora muitos dos fundos em Portugal tenham comissões de resgate (ou seja, valores a pagar caso pretenda liquidar a sua posição nos respectivos fundos), outros não têm (especialmente se conseguir negociar directamente no mercado primário).

Ora, caso compre um imóvel, a sua liquidez é muito mais baixa, porque é muito mais difícil “sair” do negócio. Regra geral, um imóvel não se vende de um dia para o outro! Já liquidar a sua posição num fundo está a um par de cliques na correctora que usa (ou de uma chamada para o gerente bancário, caso opte por ter a sua carteira num banco, à moda antiga).

Mas então investir em fundos imobiliários parece óptimo... Excepto existirem também desvantagens importantes:

Desvantagem 1: não tem controlo sobre a aplicação do seu capital...

A partir do momento em que aplicar o seu dinheiro num fundo, essencialmente perde o controlo sobre o seu investimento.

Trocado por miúdos, o fundo é que vai decidir como e onde gastar o seu dinheiro. Usei o termo "gastar" para o provocar, claro está - à partida o seu dinheiro é "investido", e não "gasto"...

O mercado - a cidade - a investir. O tipo de imóvel - retalho ou residencial. O tipo de remodelação feita nos activos. E muitos outros ângulos - esqueça... O fundo faz isso por si.

Já se investir em imóveis por iniciativa própria, então terá o controlo total de como aplicar o seu capital. E todas as dores de cabeça que vêm com isso.

Desvantagem 2: rentabilidades geralmente mais baixas

Eu próprio tenho rentabilidades de 17%, 19%, 22% nos meus negócios imobiliários. É claro que esta margem depois de ser líquida é mais baixa, porque uso uma estrutura para ter esses imóveis "a rentabilizar".

Mas mesmo assim... comparativamente a fundos imobiliários, as minhas rentabilidades são muito mais altas!

Investir em imóveis físicos em Portugal, por iniciativa própria, tem geralmente um retorno muito melhor do que investir em fundos imobiliários. Isto, se se souberem quais os melhores mercados, tipos de imóveis, como identificar imóveis, etc.

Mas este ângulo não é a regra. A maior parte dos clientes que pedem estudos de mercado à ArrowPlus rejeitam o investimento em fundos imobiliários porque a rentabilidade é baixa, comparativamente aos mercados que nós estudamos.

Além disso, em Portugal, existem muitas comissões de subscrição e resgate, regra geral. Estas também afetam largamente as rentabilidades finais dos fundos.

Hoje, continuo a investir em fundos imobiliários - em parte reduzida, já que os imóveis físicos são a minha prioridade. Porém, prefiro trabalhar com fundos estrangeiros (veja abaixo) e aqueles que têm uma diversificação inter-continental.

Se tivermos que chegar a uma conclusão a este nível, não existe uma resposta genérica, ponto. Cada investidor tem que avaliar as vantagens e desvantagens que eu enumerei, e avaliar como se sente mais confortável.

Lembre-se: o melhor investimento é aquele que conhece bem e com o qual está completamente confortável.

Para avaliar o seu próprio caso, deixo-lhe este video que gravei sobre este tema:

Fundos imobiliários em Portugal

Conhecidas agora as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, vou dar-lhe a minha opinião sobre os fundos imobiliários que estão disponíveis em Portugal (naturalmente, isto não se trata de uma recomendação).

Comissões

Infelizmente, em Portugal, a maioria dos fundos imobiliários cobra uma comissão de subscrição e estamos a falar quase de 1,3% em média, do capital a aplicar pelo investidor. Isto, já para não falar da comissão de resgate, que vai até 5%. Sim, leu bem - cinco porcento!

Curiosamente, há uma panóplia de fundos de investimento (não fundos imobiliários, mas sim de ações e obrigações) que não cobram qualquer comissão - aliás, a maioria não cobra! E muitos destes fundos oferecidos pelos mesmos mediadores que oferecem os fundos imobiliário e, mais que isso, detidos às vezes pelas mesmas entidades! 

Já no estrangeiro, existem imensos fundos imobiliários de altíssima qualidade que não cobram qualquer comissão (nem de subscrição nem de resgate). Então, porque existem quase sempre em Portugal comissões desta natureza? Isso é algo que automaticamente me faz olhar para os fundos imobiliários em Portugal de forma muito menos interessante...

Conheça aqui, actualmente, as comissões de alguns fundos imobiliários portugueses disponíveis no mercado:

Fundo

Subscrição (máximo)

Resgate (máximo)

Encargos 2016

AF Portfólio Imobiliário

2%

5%

1,34%

NB Logística

2%

2%

1,17%

Imofomento

1,5%

2%

0,35%

CA Património Crescente

não cobra

2%

1,56%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM a 19 de Fevereiro de 2018.

Depois da comissão de subscrição e considerando a de resgate se quiser sair... paga ainda a comissão de gestão do fundo, que é normalmente bastante penosa na rentabilidade final do investimento. Em média, voltamos a falar dos mesmos 1,3% - o mesmo custo da média das comissões de subscrição.

Rentabilidade

Agora chegamos à parte crucial. Afinal de contas ninguém se importa de pagar muitas comissões se a rentabilidade dos respectivos fundos for alta, certo?

Bom, agora entramos no conceito de "alta rentabilidade", é certo, mas para mim os fundos imobiliários portugueses têm, para o sector e força do mesmo, rentabilidades baixas. Mas faça você mesmo essa mesma avaliação:

Fundo

Rentabilidade 1 ano

Rentabilidade 3 anos

Rentabilidade 5 anos

AF Portfólio Imobiliário

-3,72%

1,31%

-0,21%

Imofomento

0,37%

0,37%

1,11%

Imopoupança

0,42%

2,53%

3,18%

Valores e Investimentos Prediais

2,07%

2,09%

2,19%

CA Património Crescente

3,07%

3,52%

3,29%

Fundimo

0,38%

0,32%

-0,27%

Novimovest

-4,47%

0,54%

-2,15%

Valor Prime

2,33%

-298%

-2,16%

Imonegócios

3,39%

-2,27%

-3,18%

NB Logística

2,22%

-10,60%

-8,77%

Carteira Imobiliária

-7,97%

-7,70%

NA

CA Imobiliário

-8,46%

-12,17%

-10,77%

NB Património

3,54%

-12,27%

-9,40%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM, APFIPP a 31 de janeiro de 2018 e Observador.

É que, a considerar a informação do Banco de Portugal sobre rentabilidades de depósitos a prazo nos últimos 5 anos (cerca de 1,07% por ano), os fundos imobiliários praticamente não rendem mais.

Isto é preocupante, porque os fundos não são tão líquidos como os depósitos a prazo... primeiro, por terem comissões, o que faz o investidor considerar se quer de facto fechar a sua posição.

Segundo porque desde que entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demorava a resgatar o capital e fechar a posição num fundo aumentou drasticamente, podendo chegar a um 1 ano... recentemente, com novas alterações, espera-se que esse tempo seja reduzido para dois meses.

Mas mais preocupante que isto, no mesmo período, vários fundos imobiliários inclusivamente perderam cotação neste mesmo período. O caso mais evidente é o CA Imobiliário, que perdeu mais de 10% nos últimos 5 anos. Já o mais rentável a 5 anos foi mesmo o CA Patrimínio Crescente, mas ficou-se pela modesta taxa de 3,3%...

É que neste cenário falta uma variável importante... como é que o pequeno investidor "acerta" no fundo mais rentável? E quais são verdadeiramente os riscos que se correm quando olhamos para uma lista de fundos com rentabilidades a 5% que vão dos 3,3% positivos aos quase 11%... negativos?

Isso sim, pode ser considerado por muitos "risco".

Também estamos ainda por saber se os fundos irão tirar vantagem dos novos incentivos fiscais para o sector da habitação, o que pode aumentar as suas margens e por conseguinte as rentabilidades.

Melhores fundos imobiliários

Em função dos dados apresentados acima, actualmente os melhores fundos imobiliários em termos de rentabilidade a 5 anos são o CA Património Crescente e o Imopoupança. Com "melhores fundos imobiliários" naturalmente que me refiro aos "fundos imobiliários mais rentáveis", segundo os dados dos últimos 5 anos, dado que não estou a analisar as carteiras destes fundos neste artigo.

Se estes fundos se adequam ou não ao seu perfil de investidor e objectivos, será você a tomar essa decisão.

Começar a investir em fundos imobiliários

Eu próprio comecei a investir em fundos imobiliários, quando aos 16 anos procurei formas de multiplicar as minhas poupanças. 

Na altura não era conhecedor do mercado e em boa verdade a minha experiência até foi - por sorte! - muito boa. Mais à frente tive o meu primeiro mentor, que me mostrou o potencial exacto de fundos imobiliários e foi aí que a minha vida como investidor mudou.

Mas hoje, mesmo com os problemas que eu enunciei, investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente opção (sim, mesmo em fundos portugueses). Porquê?

Essencialmente, pelos fatores passividade, liquidez e diversificação.

Mas quer isso dizer que eu recomendaria a alguém alocar 100% do capital disponível dessa pessoa em fundos imobiliários? Para já, há muito tempo que eu não dou recomendações de investimento a ninguém - nem sequer amigos nem família.

Mas a resposta seria, mesmo que o fizesse... claro que não!

Em suma, este artigo é completo exactamente para o ajudar a tomar uma decisão de investir em fundos imobiliários ou não. Se o quiser fazer, pode falar com o seu gestor de conta no banco ou abrir uma conta online, numa corretora. E pronto, tornou-se senhorio!