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É possível replicar os meus investimentos?

É possível replicar os meus investimentos?

Caro(a) leitor(a),

Muita gente me pergunta como faço os meus investimentos.

Algumas pessoas são abertas comigo - querem replicar o que eu faço (normalmente a uma escala - nem sempre menor - diferente).

Neste artigo quero explorar 1) a possibilidade de fazer isso, 2) o quão útil e certo isso seria e 3) algumas notas sobre este assunto.

É possível replicar?

Em primeiro lugar, temos que dividir os meus investimentos imobiliários em duas partes, para percebermos melhor como escrutinar esta questão:

  1. Imobiliário físico;
  2. Investimentos nos mercados financeiros, via REITs.

Essencialmente eu comecei a investir em imobiliário via REITs, empresas de investimento imobiliário cotadas em bolsa e com uma regulamentação muito específica.

Lembro-me perfeitamente de investir com 16 anos, e de basicamente passar horas e horas em fóruns da especialidade onde basicamente se analisavam os imóveis desses REITs e todos os outros aspetos dessas empresas.

Hoje, os REITs constituem uma parte mais pequena dos meus investimentos imobiliários, embora nos últimos tempos tenha vindo a crescer o meu portfólio.

Relativamente ao imobiliário físico invisto já há vários anos e é aquilo que verdadeiramente me apaixona.

E queria frisar o ponto “há vários anos”.

Este é um ponto central para analisarmos a possibilidade de realmente replicar os meus investimentos.

Repare, o mercado imobiliário é um mercado relacional, como eu digo várias vezes, e explico melhor neste video:

Em quase 10 anos de investimento em imobiliário físico, consegue imaginar a quantidade de pessoas com que fiz negócios?

A quantidade de agentes e outros “players” imobiliários, com quem fiz negócios recorrentes?

Há até uma história representativa.

Em 2016 comprei um edifício multi-fração - para replicar um investimento convém conhecer os tipos de imóveis em que alguém investe - a um senhor.

Poucos dias depois da escritura, recebi uma chamada de uma filha dele que me dizia que tinha ela mesmo um prédio para venda.

Afinal de contas, “sabia que eu era investidor”.

O negócio foi maravilhoso. E o negócio só foi possível porque comprei um imóvel ao pai dela.

Se o imóvel tivesse sido exposto ao mercado, eu não o teria comprado pelo preço que comprei, estou hoje em crer.

E o que me fez obter este negócio? O que fez o negócio chegar até mim?

Estar no mercado, e mostrar a minha credibilidade, essencialmente.

Agora pense comigo: o que é que é replicável nesta história?

Há muito pouco que se possa replicar na forma como eu invisto, até porque porque possuo um conhecimento invulgar dos mercados, porque estou no mercado há muitos anos e porque negoceio em volume e tenho uma estrutura.

A boa notícia é que existe uma parte boa: pode beber da minha experiência. Ou seja, se não pode replicar o que eu faço, pode aprender com o que eu faço, e aplicar esse conhecimento à sua maneira.

Essa na realidade é a melhor forma de obter sucesso - não a replicar (receber o peixe) mas a aprender (saber pescar).

No entanto, um conjunto de pessoas não tem tempo para aprender ou colocar o conhecimento em prática.

É normal; há muita gente com uma carreira bem sucedida, da qual não querem abdicar para investir em imobiliário.

Essas são normalmente as pessoas que buscam como replicar bons negócios.

Vamos ao meu segundo investimento imobiliário, os REITs.

Sim, seria mais fácil replicar os meus investimentos em REITs.

Afinal de contas, não é preciso estar no mercado há muitos anos para investir em REITs. Pessoalmente, não conheço quem os gere. Não conheço quem os troca. Posso fazê-lo atrás do meu computador. Por isso, é possível replicar os meus investimentos.

Em todo o caso, não é esse o objectivo.

Admito sim que ficaria satisfeito se alguém pegar nos meus métodos e análises para REITs e os aplique - sempre adaptando ao seu próprio caso - com sucesso.

É por isso que lançámos uma série nova no nosso canal, onde analiso REITs como analista externo da XTB:

O objetivo não é que replique (agarre peixe), longe disso!

O objetivo é que já formando o seu métodos (a cana).

Mas é acertado replicar os investimentos de outras pessoas?

Em primeiro lugar, o meu objetivo com a série de análise de REITs não é que replique os meus investimentos.

Eu não sou conselheiro financeiro, nem quero ser.

O meu objectivo não é nem nunca foi dizer-lhe em que investir. Afinal de contas, o seu perfil pode ser totalmente diferente do meu e na realidade eu não o(a) conheço, nem a si nem à sua situação financeira.

Seria imprudente dar-lhe conselhos daquilo em que investir.

Mas há algo que me parece muito prudente: dizer-lhe como eu invisto.

A partir daí cabe-lhe a si investir de acordo com o seu perfil, retirando o melhor daquilo que eu faço e integrando-o naquilo que você faz.

Este é na realidade um ponto crucial - os melhores investimentos são, como eu digo, os que nos deixam confortáveis.

Por exemplo, no caso dos REITs, eu uso um ditado “tens que ficar comigo nos piores tempos para me venderes nos melhores tempos”.

Trocado por miúdos, o facto dos REITs baixarem não me faz muita confusão.

A maior parte do meu portfólio de REITs está estruturado para nunca ser vendido.

Isto significa, por exemplo, que pude simplesmente deitar-me para trás e olhar para o mercado sem grande medo, com a recente queda de até 70% devido ao COVID19.

Porquê?

Porque provavelmente vou ainda deter a maior parte do meu portfólio daqui a 10 anos.

Mas muitos investidores, estou certo, estariam em pânico se estivessem no meu lugar, e provavelmente teriam vendido tudo.

Curiosamente, quando o mercado imobiliário físico baixa, as pessoas não vão a correr vender os imóveis porque eles valem metade do valor.

Por tudo isto, replicar investimentos não faz sentido.

Não é o que eu quero que faça com o que lhe ensino e mostro, mas acima de tudo é algo com o qual não concordo e não acredito ser bom.

Deixo-lhe a ideia base deste artigo novamente: aprenda a pescar, não se deixe iludir por ter peixes de graça.

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Imobiliário na era pós-COVID, parte 2

Imobiliário na era pos-Covid

Imobiliário na Era Pós-COVID - Parte II

Caro(a) leitor(a),

Vou voltar a falar do impacto do COVID19 no imobiliário, desta vez lá fora.

Houve várias lições tiradas das da última crise financeira – a crise de 2008 ou crise do sub-prime.

Caso não conheça a crise em detalhe e como foi originada, deixo-lhe aqui um video que gravei sobre a mesma:

E um artigo aqui neste blog.

Podemos culpar a banca.

Podemos culpar as financeiras.

Podemos culpar as agências de rating.

Podemos até culpar as seguradoras.

Na minha opinião, podemos culpar todos os “players”. Todos.

E aqui, se me permite, incluímos as pessoas...

Aliás, este excerto do filme “The margin call” espelha bem o que eu acho:

As pessoas.

As pessoas que adquiriam casas que não podiam pagar.

Que as refinanciavam para obter dinheiro fresco e o gastar em bens de consumo.

Mesmo sem emprego, sabendo que a probabilidade de os pagar seria remota.

Um video do mítico investidor Warren Buffet deixa também isso claro, na minha opinião:

E porque falo da última crise, quando até acho que não tem nada a ver com a atual, como deixei neste video:

Bom, alguns sintomas de loucura são visíveis.

E podemos fazer uma pergunta clara... veio o COVID19 revelar que, na verdade, estamos – economicamente - expostos a vários perigos?

A mim mostrou-me que sim.

Mas falemos de dados, antes de mais.

- Os dados mostram parecenças com 2008, não ao nível de hipotecas e créditos sub-prime (pelo menos que eu consiga saber), mas ao nível dos mercados:

O índice do Nasdaq simplesmente ignorou o efeito COVID e continua na tendência positiva dos últimos anos.

Mesmo no setor de tecnologia, não será uma sobreconfiança cega?

Porque se assim não for – porque caiu o mercado em Março, com a chegada do COVID?

- O imobiliário representa uma fatia muito elevada da economia dos Estados Unidos; Só os REITs representam 3 triliões de dollars em ativos, cerca de 15% do PIB dos Estados Unidos;

DADOS

- Os mercados caíram em regime “free falling” devido ao COVID19, mas recuperaram tremendamente desde aí, mesmo apontando tudo no sentido contrário.

Está o mercado a ignorar o COVID?

Estão os investidores completamente resilientes ao efeito, pelo mesmo motivo da crise do sub-prime (“o mercado não crasha, subirá sempre”)?

Ou estará o mercado a funcionar mas a precificar mal o efeito COVID?

- O imobiliário já há muito que deixou para trás os níveis de 2006-2008:

Fonte: https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA

Tendo já superado o mercado em 18% praticamente o mesmo da inflação:

Ou seja, em valores reais estamos hoje ao nível de 2008...

- Como parece intuitivo, vários REITs suspenderam os dividendos que pagariam aos accionistas:

E até aqui tudo bem, mas porque raio cancelariam REITs que foram virtualmente pouco afetados os dividendos?

Claro que no caso dos REITs de hoteis...

Faz sentido haver uma suspensão de dividendos, nem poderia ser de outra forma.

Mas em setores como o da saúde, em REITs que se dedicam ao arrendamento de lares, que continuaram a operar normalmente?

Pista: alguém está sobreavalancado e precisa aumentar os rácios de capitais próprios (além de outros) e têm, por isso, que preservar liquidez, ou o problema é ainda pior?

O perigo

Quais os perigos em concreto, afinal?

Eu não tenho a certeza que o mercado poderá crashar por completo.

Nem eu nem ninguém.

Mas não consigo, como o mercado faz, ignorar o que está a acontecer.

Como o desemprego nos Estados Unidos ser o maior de sempre, tendo estado perto dos 16%:

Como ter tido o maior apoio financeiro de sempre:

No valor de 2,2 triliões de dollars, ou seja, 10 vezes a riqueza que Portugal produz num ano (ou 10 anos de riqueza portuguesa – como quiser).

Temos que ter noção que o que está a acontecer não só não tem precedentes como alcança uma escala inimaginável...

E o mercado é precificado como se nada estivesse a acontecer!

E os REITs mostram sinais de fraqueza ao nível da liquidez.

...

É como se o ruído estivesse lá e todos fossem surdos.

Ou melhor, não quisessem ouvir!

E pior que tudo... está tudo a chegar ao fim e as perspectivas a ficar pior.

Repare:

  1. Uma segunda onda do vírus não é algo possível, é hoje algo provável;
  2. Os $260 milhões do programa CARES (o pacote de ajuda monstruoso) no sentido do desemprego chegará ao fim este mês, a 31 de Julho.
  3. Nos Estados Unidos, estima-se uma queda do PIB de cerca de 45%.
  4. Os dividendos e a recompra de ações, por muitas empresas, estão suspensos. Novamente: o mercado está a ignorar isto.

E por fim, um dado incontornável sobre o imobiliário nos Estados Unidos: os empréstimos hipotecários nos estados unidos subiram 50 pontos base no primeiro trimestre do ano (o que equivale a 2.67%).

Nunca nos últimos 30 anos – nem em 2007 – houve um aumento tão grande em apenas um trimestre (apenas em 1979).

Mas no segundo trimestre a coisa parece ainda pior: houve um inquérito que avisa que pelo menos 30% dos Americanos falharam o pagamento dos seus empréstimos em Junho.

Duvido que – sem intervenção soberana (leia-se estatal) – se consigam tapar estes buracos.

E por fim, REITs que não são claramente afetados pelo COVID19, com padrões comportamentais estranhos.

O mais evidente, na minha opinião, é mostrarem uma clara deficiência de liquidez, ao sacrificarem o valor das suas ações por suspenderem dividendos.

É como se se aproveitassem do efeito COVID para corrigir as suas “balance sheets” ou então tentar remendar/esconder buracos.

No relatório de subscrição de 1 de Agosto de 2020 falo com pormenor sobre este aspecto.

Relembro que os REITs têm 3 triliões de dollars de ativos imobiliários, o que representa 15% do PIB dos Estados Unidos.

E sabe o que me fez lembrar esta operação?

Aquilo que um banco em Portugal fez para ir buscar capital ao privado, fazendo contratos com os particulares com promessas de pagamentos de juros elevados.

Aí ninguém estranhou, ou pelo menos ninguém falou.

Eu próprio liquidei posições em REITs que não vão pagar dividendos. Mais do que não receber o dividendo, preocupa-me a falta de transparência e, pior que isso, a bolha no hiato dívida-cash que pode estar criada...

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Erros de principiante no investimento imobiliário

Erros de principiante no investimento imobiliário

Caro(a) investidor(a) imobiliário(a),

Como deu/dará conta, vou flutuar entre assuntos muito técnicos e outros mais para iniciantes.
Hoje quero voltar à base.
Isto porque, para ser bem honesto, vejo erros em investidores que me são berrantes, e quero escrutiná-los todos neste artigo.
Vamos lá então.

Erro 1: Não perceber que o imobiliário é um mercado relacional

O mercado imobiliário, para mim, é um mercado financeiro.
É dessa forma que eu olho para o imobiliário, porque eu invisto nele. Aliás, nem consigo avaliá-lo de outra forma.
Mesmo fora do país, para mim o imobiliário é um instrumento financeiro.

Daí que seja analista em REITs (por falar nisso, já segue a nossa série gratuita no canal de Youtube? Clique aqui para poder ver o primeiro episódio.).

Sendo isso verdade, também é verdade que o mercado imobiliário não é um mercado puramente transaccional, como o mercado de acções.
Ou seja, no mercado de ações, você não sabe (nem quer saber) quem são os vendedores, os brokers (agentes), etc.
Quer saber a quanto compra, quanto recebe de dividendo e por quanto vende.
Números, portanto.

O imobiliário não é assim.
O imobiliário assenta na relação, é um mercado relacional.
Hoje os meus investimentos são o produto do esforço dos meus últimos 10 anos no mercado: são o produto do esforço a construir relações sólidas com agentes imobiliários, parceiros de negócio, outros investidores, inquilinos, etc.
Repare que eu me foco na relação.
Imagine um estranho pedir para entrar em sua casa, sem razão.
Aceitaria?
É essa a sensação que um agente imobiliário tem quando o aborda e pergunta “tem um grande negócio para mim?”?
Ele pensa “de onde é que este tipo saiu?”.
E “porque é que eu haveria de lhe dar este grande negócio a ele, em vez de outro investidor que conheço há 5, 6 ou 10 anos, e que me deu inúmeras comissões a ganhar”?

Percebe o poder da relação?

Erro 2: Acreditar apenas na sua realidade

A apesar da rentabilidade não ser apenas um número, investidores de média escala, como eu, podem investir a mais de 20% em “buy and hold”.
Isto parece uma enormidade, para algumas pessoas.
“Mais de 20%”.

É claro que isto só é atingível com o conhecimento dos mercados corretos, tento uma estrutura, investindo no tipo de imóvel certo, como os imóveis multi-fração, etc.

Eu explico a minha jornada toda, até uma rentabilidade alta, aqui:

Estou a dizer que um principiante deva atingir estas rentabilidades?
Não.
Mas estou a dizer que um principiante deva aceitar que existe um mundo de possibilidades desta envergadura, isso sim.

Isto porque vejo várias pessoas com a mentalidade de rejeitar imediatamente que certas coisas sejam possíveis.
E isso limita-as profundamente.
Então o que lhe estou a dizer?
Que aceite que é possível ter altas rentabilidades, que é possível fazer dinheiro a sério no imobiliário, prestando um serviço sério e de qualidade.

Mas que se lembre: vale mais um investimento controlado, a uma rentabilidade moderada (então em fundos imobiliários, a rentabilidade é mesmo “moderada”, do que um a uma rentabilidade altíssima mas que não o deixa dormir à noite.

Estar tranquilo com os seus investimentos. Esse é o ponto.

Erro 3: Não ter conhecimento

Como é possível uma pessoa 30 ou até 60 minutos para escolher o supermercado com o arroz 10 cêntimos mais barato?
Como é possível uma pessoa gastar dias para encontrar um aspirador 10€ mais barato?
Como é possível uma pessoa trocar de banco, com quem trabalhou a vida toda, porque lhe cobram agora 2,5€ mensais de comissão?

Bom, isto até é, na verdade, aceitável...
Só não é aceitável é que a mesma pessoa invista 50, 100, 200 ou 300 mil euros num imóvel sem ter - no mínimo - o mesmo cuidado.

Na compra de uma TV online as pessoas literalmente revoltam a Internet à procura do melhor preço, das melhores condições, etc.
E porque não fazem isso quando chega a colocar o seu dinheiro em prática?
Como é que temos um histórico de lesados do Banif que não sabiam em que investiam?
Ou lesados do BES que investiram em obrigações e não sabiam o que é uma obrigação.
E se este erro parece até inocente, a verdade é que isto acontece a toda a hora com imobiliário.

“Investidores” aplicam as poupanças de uma vida, sem estudarem sobre o assunto.
“Compro por X e vendo por Y.”
”Compro por X, arrendo por Y e tenho uma rentabilidade de Z.”

Então porque é que na prática a verdade é que a vasta maioria das pessoas faz investimentos imobiliários líquidos pouco rentáveis, pouco acima da inflação?
A palavra chave é o conhecimento.
Das duas uma, ou se vive e respira imobiliário como eu faço há 10 anos, ou então é necessário constantemente atalhar no conhecimento.
Repare que eu fiz mais de uma dúzia de workshops e seminários, nos Estados Unidos e na Alemanha, sobre investimento imobiliário.
O retorno que tenho nesse investimento é bem maior que os tais 20% do imobiliário, na verdade.

Este é um erro crasso.
Um erro que tantas e tantas vezes vejo em principiantes.
Não é só a falta de conhecimento. É a ausência da tentativa tenaz de o obter.

Espero tê-lo ajudado com este artigo,

Um abraço,
Artur Mariano

A rentabilidade é muito mais que um número

Caro(a) investidor(a) imobiliário(a),

Ultimamente expliquei que os meus investimentos em multi-fração atingem os 26% de rentabilidade bruta por ano (e 60-80% se falarmos em retorno sobre o capital) em “buy and hold” - comprar para arrendar.

Muitas pessoas pensam que estas rentabilidades não são realistas no imobiliário, em Portugal.

Neste artigo vou esgrimir e rebater esta ideia.

Primeiro, vamos colocar as coisas em perspetiva.

Um “trader” de ações profissional (deixe-me realçar “profissional”) pode atingir rentabilidades na casa dos 100%-200%, e isso assume-se como “natural”. Afinal de contas movimentam muito dinheiro, sabem analisar os padrões (análise técnica) das ações e tudo mais.

Ora começamos já com uma pista que algo está mal. Se um “trader” profissional atinge rentabilidades de até 200% ao ano, qual é o problema de um investidor imobiliário investir a 26%?

Não vou aqui comparar o mercado de ações com o imobiliário porque acho que essa comparação tem mais a ver com fatores não analíticos que analíticos, e já o fiz noutros espaços.

Por isso, vamos dar um exemplo em imobiliário. Quantos “flippers” têm consistentemente rentabilidades acima de 26% ao ano? Basta que construam ou remodelem um imóvel por 100.000,00€ (cem mil euros) e o vendam por 126.000,00€ (cento e vinte e seis mil euros).

Esta pessoa é normalmente um empreiteiro (ou com acesso barato a um) e é um investidor profissionalizado.

Falemos então da tal “profissionalização”.

Se um “trader” é profissional, o que é um investidor imobiliário profissional?

Existe tal categoria? E se sim, a que ponto se pode tornar profissional?

Um “trader” é profissional quando faz disso a sua profissão. Para tal, há “traders” que iniciam com 100.000,00€ (cem mil euros), outros com 3 ou 4 vezes isso e outros lançam-se literalmente com trocos, que transformam em quantias altas.

No imobiliário não é assim.

O mais parecido entre os dois é a jornada.

Um investidor imobiliário não começa com rentabilidades de 26%.

Pelo menos eu não comecei nem conheço tal coisa.

Comecei com investimentos na casa dos 10%, em apartamentos. Hoje invisto a mais do dobro em prédios inteiros.

Mas quando comecei, não havia:

Mas mais importante que isso, quando eu comecei, não tinha:

  • Equipas de empreitada cujos elementos fossem meus funcionários, como hoje tenho, e assim ganhar margens de 20-50% nas empreitadas;
  • Hipótese de negociar materiais em volume, o que pode eliminar margens idênticas;
  • O conhecimento que tenho dos mercados imobiliários em Portugal, dado que hoje passo um/dois dias por semana a estudá-los, juntando a isso a experiência que tenho como analista, em consultoras como a Empiricus Portugal ou a corretora XTB;
  • O conhecimento empírico que tenho de milhares de imóveis que vejo por ano e centenas (se não milhares) de investidores que ajudo.

Diz-se que se investe a 10%, 26% ou 50% é enganador. É apenas um número.

A rentabilidade que se obtém no investimento imobiliário é muito mais que um número.

E se é mais que um número o que está por trás desse número? Na realidade o número 50% é a ponta de um iceberg: o iceberg normalmente é composto por uma série de fatores, mas destaco a estrutura que o investidor tem e a dedicação do investidor ao imobiliário.

Estrutura

Aumentar a rentabilidade pode ser conseguido das seguintes formas:

1. Aumentando a renda do imóvel;
2. Diminuindo o preço de aquisição;
3. Diminuindo os preços das obras (caso existam);
4. Diminuindo os custos de manutenção;
5. Diminuindo os custos de aquisição de inquilinos.

O primeiro caminho é o que menos gosto.

Aliás, até prefiro baixar rendas (ou pelo menos ter rendas abaixo do valor de mercado, para a qualidade oferecida) do que as subir.

O preço de aquisição é o meu favorito. Isto é o “deep value” do imobiliário, que explico neste vídeo:


Até aqui, não é preciso ter grande estrutura.

Isto se estivermos a falar de “poucos” imóveis - no final do artigo vou explicar um ponto crucial sobre a escala...

Por outras palavras, qualquer investidor iniciante poderá obter este “deep value” e com isso obter altas rentabilidades.

Esta questão também é pertinente, contudo. Por vezes eu falo de comprar 50% abaixo do valor de mercado, e algumas pessoas torcem logo o nariz.

A essas pessoas eu pergunto sempre a mesma coisa: que método usam para procurar e negociar imóveis?

As pessoas respondem, por norma, “Método? Como assim método?”.

Fica claro ali para mim que assim os 50% de “deep value” são impossíveis para essa pessoa.

É como dizer que é impossível fazer a espargata sem se esticar todos os dias...

E as obras?

Essas sim, começam a exigir uma estrutura. Uma empresa, por norma, onde se absorvem colaboradores para trabalhar nas empreitadas.

Como um empreiteiro faz.

Porém o empreiteiro ganha dinheiro (uma margem) com isso.

Essas equipas podem ser usadas para fazer a manutenção dos imóveis. E até para encontrar inquilinos (se bem que aqui aconselharia um departamento diferente...).

E agora pense comigo... se tem funcionários, tem que lhes pagar. Por isso, não pode parar. Não pode dar-se ao luxo de num dado mês não ter obras para lhes entregar. Porque tem que lhes pagar.

E se tem assim tantas obras... tem necessidade de muito material. É aqui que entra a negociação em volume. Experimente ligar para uma empresa de revestimentos e perguntar o preço de um dado mosaico, por metro quadrado.

E depois pergunte o mesmo se comprar 50.000,00€ (cinquenta mil euros) desse material. E nem tem que ir tão longe. Comece com 5 mil...


A dedicação

A dedicação ao imobiliário é como a dedicação a outra coisa qualquer na vida.

A dedicação a uma relação.

A dedicação a um desporto.

A dedicação a uma paixão.

O Ronaldinho Gaúcho (jogador de futebol) conseguiria marcar golos atrás de uma baliza (se não está a ver o que isto significa imagine fazer uma coisa com uma bola de futebol que parece impossível).

E muitos lhe diziam: é impossível!

O que essas pessoas se esquecem é que além do talento inato do Ronaldinho, ele joga futebol quase desde que nasceu.

Dedicou-se a isso. Respira futebol.

De tal forma que se calhar não conseguiria ganhar imediatamente começar a ganhar a vida a fazer outra coisa.

O meu dia (e vida) gira à volta de imobiliário. Passo o dia a prestar consultoria a investidores imobiliários, a gerir e otimizar o meu portfólio imobiliário e a estudar os mercados e outros aspetos do imobiliário.

Os mercados são o ponto crucial.

O mesmo negócio de e.g., 100.000,00€ (cem mil euros) poderá render o dobro se simplesmente migrarmos para um mercado mais “corrigido”.

Quem tem esse conhecimento parte na frente, era impossível ser de outra forma.

E claro que isso tem impacto na rentabilidade, e muito!


A escala e o cinturão negro


Então mas se o “trader” profissional atinge rentabilidades de 200% e um investidor imobiliário pode investir a 50% por ano, porque razão é Warren Buffet o melhor investidor do mundo?

Existe um ponto de rebuçado para tudo, em especial para tudo o que vim a falar até hoje.

Para ter altas rentabilidades é preciso encontrar imóveis consistentemente abaixo do valor de mercado.

E fazer isso, no país todo, para um total de 1.000.000,00€ (um milhão de euros) é relativamente fácil.

Relativamente se for comparado com relação a fazê-lo com mil milhões de euros (mil vezes mais).

A certa altura a escala torna-se tão grande que é impossível manter as rentabilidades no mesmo ponto.

Não há mercado para as absorver.

Por exemplo, imagine que o Warren Buffet quer investir 20 mil milhões de euros do seu capital.

Existem poucas empresas nas quais ele pode investir.

Já se um “trader” quiser investir 20 mil euros existem mais empresas em que pode investir do que as que conseguiria recitar para o resto da vida.

Percebe a diferença?

Mais.

Warren Buffet poderia investir, admitamos, em 50 empresas no mundo.

O problema é que ele não seria o único a considerar investir nessas empresas. Na realidade alguém, em casa, com 1.000,00€ (mil euros) no bolso poderia considerar as mesmíssimas empresas.

Então como é ele o melhor investidor do mundo, se a escala não ajuda?

O “truque” é a composição.

Warren Buffet consegue retornos de 20% (note bem: abaixo dos meus 26% em multi-fração!). Porém Warren Buffet pode fazer isso com 100.000,00€ (cem mil euros) ou 1.000.000.000,00€ (mil milhões de euros). E mais que isso, usa o truque da composição, que numa escala alta é altamente poderosa.

Eu não conseguiria investir em multi-fração a 26% nos mil milhões de euros que alguém me desse para a mão. Nem eu nem ninguém: não haveria imobiliário suficiente em Portugal para tal, sequer.

Ser-se cinturão negro é simples: é ter grandes rentabilidades numa escala que não é muito baixa nem muito alta.

Para concluir, investir a 15% ou 30% diz pouco.

Por exemplo, eu invisto em imóveis multi-fração a 26% (yield bruta no investimento) e 60-80% em rentabilidade no capital quando me financio. O que esse número não diz é a dedicação que tenho ao imobiliário e o que não releva é a estrutura montada que tenho (que custa tempo e dinheiro).

Espero que tenha gostado do artigo,

Um abraço,
Artur Mariano

Agente imobiliário bom, agente imobiliário mau: um sumário de 10 anos de experiência no terreno

Portugal tem, na minha opinião, um sector imobiliário bastante imaturo.

A cultura do imobiliário em Portugal é fraquíssima.

Se não, vejamos alguns - pequenos - exemplos:

  • Muitos investidores preocupam-se com o seu investimento (imóvel) e não querem saber do seu cliente (inquilino). Nada mais errado. A melhor forma de ser um bom investidor é tratar bem o seu inquilino. 
  • Os agentes imobiliários oscilam entre “mostradores de casas” e “líderes de equipas de consultores”, como se os agentes imobiliários prestassem consultoria em vez de mediação.
  • Os proprietários pedem um valor pelos seus imóveis com base “no que pagaram” ou “no que querem ganhar”. Os métodos de avaliação nunca importaram muito.
  • Os agentes imobiliários querem mais fechar os negócios a qualquer preço do que garantir os interesses do seu cliente (o proprietário do imóvel, não o comprador).
  • A especulação imobiliária, por estes e outros motivos, é às vezes, desmedida e pouco saudável.
  • Etc...

Veja o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" para mais sobre a cultura do imobiliário em Portugal.

Os agentes imobiliários têm um papel ultra-importante no setor. Mesmo que ninguém se aperceba.

Eles são as curvas do mercado, os braços dos compradores e a cabeça dos vendedores.

A dinâmica do mercado imobiliário passa por eles.

Como investidor imobiliário é crucial trabalhar com bons agentes imobiliários. Ainda para mais agora, em tempos de COVID19, em que muitos agentes passarão por dificuldades.

O melhor amigo do investidor é o agente imobiliário (e vice versa!), como explico em detalhe neste vídeo:

Vamos então falar de agentes imobiliários bons e agentes imobiliários maus.

Na minha opinião, há uma série de padrões entre os agentes imobiliários (cada agente poderá ter um ou mais padrões), que pude observar ao longo de 10 anos no terreno:

  • O que não sabe qual é o seu papel. Além de se apresentar erradamente, como explico abaixo, não percebe que o seu principal objectivo é mediar um negócio por forma a que todas as partes fiquem contentes, mostrando o imóvel certo a cada comprador.
  • O que se foca no cliente. Em primeiro lugar, é importante perceber que o cliente do agente imobiliário é o proprietário do imóvel, porque é ele quem paga a comissão. Alternativamente, um investidor pode contratar uma gente imobiliário para encontrar o imóvel que busca, e nesse caso o seu cliente é o comprador. Este tipo de agente normalmente tem muito sucesso, porque trabalha para ir de encontro às pretensões do cliente.
  • O que se foca no imóvel. É comum haver agentes que se focam no imóvel e raramente falam ou se interessam pelo cliente. Estes agentes normalmente trabalham o imóvel excepcionalmente bem, optando por contratar serviços fotográficos profissionais, “home staging”, etc. Também consegui observar bons resultados neste tipo de agente.
  • O mostrador de casas. Este agente é o que menos aprecio. É o agente que na realidade se foca em visitas, não se focando nem cliente nem no imóvel. Normalmente este padrão é encontrado em pessoas que estão à procura de rendimento rápido e não têm grandes perspectivas de continuar na carreira por um período longo de tempo. Este agente é aquele que – e espero que nunca lhe tenha acontecido tal coisa – vai mostrar um imóvel mas avisa que “nunca lá entrou” ou nem sequer sabe qual é a chave certa para o abrir.
  • O impreparado. Normalmente há outro problema com o agente “mostrador de casas”: como não se foca no imóvel, não tem consigo a documentação e quando o investidor entra no imóvel e faz perguntas básicas, como a área, o ano de construção, etc o agente responde que “depois verá na documentação”. Este é um exemplo do impreparado, mas que pode e regra geral que tem outras características
  • O empenhado/profissional. Há dois agentes com os quais eu trabalho que se inserem neste padrão: o Carlos e o Sandro. O Carlos fez “staging” de um imóvel meu (a seu custo) e uma “open house” onde oferecia bolos caseiros (suspeito que feitos pela mãe). A casa vendeu-se muito bem vendida, com propostas concorrentes, em dias. O Sandro passou uma tarde inteira a fazer plantas de um imóvel que me propôs, desenhadas à mão e passadas a limpo mais tarde, sobre o mesmo. Outro exemplo do profissionalismo dos agentes é o seu conhecimento na área legal e fiscal do imobiliário.

Posto isto, importa saber filtrar os bons dos maus agentes.

A forma como eu filtro agentes imobiliários é muito simples: além de observar como se apresentam, faço algumas perguntas que normalmente são reveladoras do profissionalismo do agente, a saber:

  1. Alguns agentes apresentam-se erradamente como “consultores” imobiliários.

    Normalmente a este tipo de agentes pergunto que tipo de consultoria prestam e qual o seu valor por hora.

    As expressões que recebo de volta vão para além do risível. Um agente imobiliário é um agente imobiliário, eventualmente também se podendo apresentar como “mediador imobiliário”. Se se apresenta como “consultor” então é porque não sabe bem qual o seu real papel. 

    Já agora, é comum na internet ver várias fontes, como esta a referirem-se a agentes imobiliários como consultores, o que n a minha opinião é errado.

    Dirá que isto é uma questão preciosista, mas deixe-lhe desde já dizer-lhe o porquê de não ser.

    Um agente ou mediador tem o objectivo de mediar um negócio.

    Na prática, isto significa que recebe input das partes e a apresenta, sempre com o intuito de que as partes se entendam.

    Mas mais que isso, promove o imóvel. Essa é a sua principal função: promover o imóvel, mas de uma forma profissional, o que significa que à partida o imóvel chegará a muito mais gente (e mais qualificada) do que chegaria caso fosse o proprietário a fazê-lo!

    Um agente que não sabe qual é a sua real posição no mercado não alcançará bons resultados.

  2. Como comprador, quer um agente que o entenda.

    A esmagadora maior parte dos agentes não quer entender o investidor. Daí que o investidor pede prédios o agente sugere moradias. O investidor pede moradias o agente sugere apartamentos.

    Quando um agente me apresenta coisas diferentes daquelas que eu pedi por duas vezes consecutivas, mudo de agente.

    O bom agente não impinge. Procura o que o cliente quer (e na realidade se for comprador – investidor – o agente verá em si um cliente, e o modelo assim o sugere. Repare que em vez de impingir os imóveis que tem em carteira, procurará imóveis junto de colegas da área que correspondam aquilo que procura (logo receberá uma partilha de comissão que em teoria nunca iria receber).

  3. Como vendedor, quer ver investimento no seu imóvel – assim trabalha com agentes que o fazem.

    A maior parte dos agentes não percebe que trabalhar um imóvel incorre em investimentos. Note que eu disse “investimentos”, não “custos”.

    Desde “home staging” à limpeza profissional do imóvel há uma série de coisas a considerar.

    E porque lhe chamo “investimento”? Porque há um retorno. Um imóvel bem trabalhado é um imóvel vendido mais rápido e/ou com mais probabilidade.

    Como investidor quer trabalhar com um agente que entenda isso.

Adicionalmente, deixo-lhe dicas, para o caso de estar a começar como agente imobiliário:

Espero que tenha gostado do artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Taxas de desconto no imobiliário e métodos de avaliação de imóveis

A taxa de desconto e outros aspetos na avalição de imóveis

É comum enviarem-nos mensagens com perguntas sobre os métodos de avaliação de imobiliário e imóveis na óptica do investimento e, dessa forma, nos perguntarem o que é a taxa de desconto.

Para percebermos este conceito, gostaria de explorar alguns aspetos importantes primeiro.

Antes de mais importa perceber que os mercados imobiliários não têm sempre um comportamento exactamente igual aos mercados financeiros. 

A principal razão da não coincidência do imobiliário com os mercados financeiros tem a haver com a especulação natural do imobiliário, que muitas vezes acontece por motivos pouco racionais.

As tão famosas "bolhas" imobiliárias são um exemplo disso. Embora os mercados financeiros possam apresentar bolhas por motivos "irracionais", elas são frequentemente diferente das do imobiliário, dado que a percepção dos ativos é diferente (as casas servem como lares e raramente a população as vê e usa como um ativo financeiro).

Dito isto, os mercados imobiliários podem ser analisados da mesma forma dos mercados financeiros (na realidade com métodos financeiros e não financeiros), esperando-se que, no longo termo, exista uma relação lógica entre pricing e risco. Além disso, o rendimento do imobiliário é similar ao de outros ativos financeiros em termos de análise e expectativa.

Nesta linha de raciocínio, é possível analisar imobiliário na ótica do rendimento.

Este artigo não pretende ser técnico, e por isso será reduzido a um detalhe tal que seja compreensível e útil a investidores imobiliários. Ainda assim, devo alertar para que falamos de algo mais complexo do que as avaliações que falo no meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão".

Ou seja, para artigos técnicos longos e/ou de research - teórios - deverá procurar noutras fontes bibliográficas e na literatura (no final deste artigo encontra mais informação). 

Neste artigo vou resumir alguns métodos de avaliação de imóveis e imobiliário, na ótica do investimento, e explicar-lhe como pode usá-los para sua informação, nos seus investimentos.

Quais os métodos formais que existem para avaliar imóveis?

Em primeiro lugar, é importante destacar uma coisa: a forma como eu avalio os meus negócios é totalmente diferente da forma como a maioria dos investidores o faz, e bastante diferente daquilo que mostro neste artigo.

Primeiro, é importante perceber que eu, quando comecei a investir, utilizei métodos para avaliar negócios imobiliários que hoje já não utilizo - afinal de contas, o investimento imobiliário é uma jornada e à medida que evolui nessa jornada, os seus métodos melhoram.

Segundo, o que mostro neste artigo é informação de muito valor, mas que deve conseguir enquadrar. Ou seja, uma coisa é conhecer a teoria e outra é a forma como se investe na prática. Muitas vezes o conhecimento teórico é útil, porém não quero passar-lhe a ideia de que o imobiliário é algo extremamente analítico em que é preciso um doutoramento para triunfar. 

Bem pelo contrário, o imobiliário é algo simples e natural. Essa é uma das grandes vantagens do imobiliário!

Importa agora apresentar as várias formas de avaliar imóveis:

  • Método de comparação de dados;
  • Método de comparação de custo;
  • Método de rendimento (para imóveis arrendados).

Este artigo versa sobre este último e um método de rendimento usado sobre a taxa de desconto.

Avaliação de imóveis segundo o método do rendimento

Possivelmente já adquiriu um imóvel com financiamento bancário.

Se ele estava arrendado, o perito avaliador pode (e deve) ter usado o método do rendimento, por isso isto poderá ser-lhe familiar.

Mas o que é este método?

Não lhe vou explicar este método de forma analítica e matemática. Estou mais interessado em mostrar a prática que ele lhe poderá trazer, por isso vou explicá-lo de forma pouco técnica.

A taxa de desconto no imobiliário (também chamada de taxa de atualização) é um dado de um possível método de rendimento, o método de "discounted cash flow" (DCF).

Neste método, a ideia é estimar o valor presente do imóvel com base na projeção do cash flow futuro, dada uma taxa de desconto (ou atualização) apropriada. Nota prévia: quando se faz uma análise do género, o mais difícil é precisamente chegar à taxa de desconto que faz sentido no caso.

Mas porquê usar o DCF, pergunta? A resposta é simples: este método encapsula a ideia de que o tempo do investimento deve ser reflectido como um custo de oportunidade e leva em conta a própria inflação. Quer disto dizer que o valor do rendimento (e também dos custos) daqui a uns anos é menor que o valor desse dinheiro hoje, e o DCF reflete precisamente isso.

Repare, se um euro vale 1.05€ em 12 meses se tiver uma taxa de juro de 5%, então também é verdade que se tiver um atraso de um pagamento de 1€ ele na verdade só valerá 0.95€ porque é necessário descontar a taxa/juro.

Agora a ponte com a prática.

Admita que tem um potencial negócio em vista em que faria sentido hoje comprar esse imóvel a um preço em que, com uma dada taxa de desconto, o cash flow futuro total (ou a soma deles, para ser mais correto) daria um valor presente do dinheiro  positivo e apelativo.

Para estimar tal coisa deve projectar os cash flows (e custos) futuros e descontá-los (com a taxa de desconto) até ao valor atual (tecnicamente dito presente) do imóvel. Ao somar esses cash flows terá o valor líquido presente (do Inglês NPV ou "net present value"), um conceito interligado ao DCF.

Por exemplo, compra um imóvel por 100.000€ e o imóvel gera uma renda por 4 anos (a uma rentabilidade líquida 10% por ano, assumamos, logo 10.000€ por ano), pois tem um contrato de arrendamento de 4 anos associado. Ao final dos 4 anos planeia vender o imóvel, por 100.000€.

Decide fazer este investimento se o valor líquido presente superar os 30.000€.

As contas que a maior parte das pessoas fariam eram simples: "invisto 100.000€ e obtenho 100.000€ com a venda, logo o valor líquido do investimento serão 10.000€ x 4, logo 40.000€".

Aplicando o método DCF teríamos um valor líquido presente (ou "Net present value") de apenas 13.850€ (utilizando os fatores 0.943, 0.89, 0.84 e 0.792, de uma taxa de desconto de 6%). Não esperava isto pois não?

Assim sendo, quando maior a taxa de desconto, menor o valor presente do imóvel.

Este método pode ser (e é frequentemente) usado para avaliar o valor presente de empresas. A ideia continua a ser a mesma: um rendimento futuro não se compara de igual forma ao rendimento presente. Tem que haver um desconto.

Pessoalmente uso este método para estimar o valor de imóveis que sejam investimentos avultados. Na minha opinião não faz tanto sentido aplicar este método em imóveis que tenham rendas baixas (a não ser que sejam multi-fracção).

Espero que tenha gostado deste artigo.

Como prometido deixo-lhe um link para um artigo sobre esta temática e um outro que se dedica a apresentar o método de rendimento na avaliação de imóveis na realidade portuguesa.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

Imobiliário na era pós-COVID19, parte 1

Se me tem lido, sabe que tenho dito que “o rei do imobiliário vai nu”, uma expressão para dizer que não compreendo algumas notícias que têm vindo a público.

Essas notícias apontam para “o imobiliário em Português continuar bem e saudável apesar do COVID19” ou até mesmo “que os preços em Lisboa iam subir no pós-COVID19”.

Eis uma notícia neste sentido, do portal "Dinheiro Vivo":

As minhas observações de que "o rei ia nu" ficaram sumarizadas neste artigo que escrevi para o Vida Económica, no caderno de imobiliário:

Inicialmente critiquei este tipo de "notícias" e apontei várias razões para a minha fundamentação. Afinal de contas, cada consultora diz o que acha com base nos seus dados.

E os dados são, de facto, um problema...

Os dados e os índices...

O problema dos dados é que podem ser vistos do ângulo que mais convém.

É assim até em ciência, campo que conheço bem, quanto mais em artigos para a imprensa.

Depois, há quem tenha interesse em que o mercado continue dinâmico. E como tal conta a história da forma que quer.

Exemplo: são transaccionados 500 milhões de euros num dado mercado europeu em Maio, quando em Abril do mesmo ano foram 750 milhões e em Maio do ano anterior foram 400 milhões.

Houve uma queda de 250 milhões em relação ao mês anterior, uma queda de um terço ou até uma subida de 20% em relação ao período homólogo?

Acresce  a isso que vivemos na era da informação e como tal tende a haver mais informação disponível do que aquela que conseguimos (ter tempo para) filtrar.

No meu caso, ocupo pelo menos 16 horas semanais com análises de mercados, por isso forço-me a olhar para dados dia sim dia sim.

Estudos e factos recentes...

Ao ler hoje um estudo da Bain & Consulting pensei "afinal há quem diga as coisas como elas são", pode ser que em breve "se caia na real", como dizem os nossos irmãos brasileiros.

Eis as coisas mais importantes que saltam à vista no estudo: 

- Os NPLs vão disparar pela Europa. Não é preciso ser bruxo, na verdade, bruxos são quem diz que o imobiliário vai continuar a subir de valor.

- Em particular, os NPLs vão superar a crise do sub-prime. Significa isto que vamos superar a crise financeira alavancada de 2008, que foi precisamente originada no imobiliário. Percebe o alcance?

Haverão por certo mais estudos a sair nos próximos meses, cá estarei para os comentar.

Mas não ficamos por aqui...

  • A Latam Airlines, uma companhia enorme (pelo menos 4 vezes maior que a TAP), pediu esta semana proteção ao abrigo do capítulo 11 da lei das falências nos Estados Unidos, o printício de uma insolvência. O maior accionista é a Qatar Airways, que até prova em contrário é, na minha opinião, uma companhia com uma posição forte para aguentar a era COVID19.
  • O AL em Portugal afundou. Este indicador é específico do imobiliário. E quando digo "afundou" não falo apenas dos dados do Registo Nacional de Turismo (RNAL) para este mês, que basicamente voltou a níveis de 2014. Isso era expectável. Liste por exemplo a primeira página da "The Porto Concierge" e encontra todo o tipo de imóveis a 20€/noite.
  • Também em Portugal foi criado uma rede de emergência alimentar porque as pessoas que antes ajudavam o banco alimentar estão hoje a pedir a ajuda!
  • Não que sirva de muito, porque o INE trabalha com dados agregados, mas segundo os dados recentes do INE, a venda de casas em Portugal sofreu uma queda de 2% em Março (últimos 3 meses), em termos homólogos (veja por favor a figura abaixo, retirada daqui), quando meio mês foi em estado de emergência e ainda se aproveitaram as escrituras que vinham de trás...
  • O INE diz também que em Março de 2020 se registaram 2,2 novos contratos de arrendamento por cada mil alojamentos familiares clássicos, o que é menos que os 3,36 de Março de 2019, porém aqui acho que se deve mais ao fator confinamento que outra coisa.
  • A EDP reportou que mais de 15.000 pediram ajuda para pagar as suas contas de eletricidade, um bem essencial nos tempos modernos. Se as pessoas não conseguem pagar um bem essencial, alimentarão a economia de que forma?
  • A comissão europeia propôs hoje mesmo um fundo de recuperação de 750 mil milhões de euros, quase 3.5 vezes o PIB de Portugal. Isto supera a proposta franco-alemã (de 500 mil milhões). Alguém acredita que esta bazuca foi criada por acaso? A comissão europeia sabe o que aí vem...

Acha que estes indicadores são pequenos ou relevadores de que o mercado pode subir?

Eu não.

Este artigo é gratuito. 

Naturalmente que nos relatórios de análise da ArrowPlus levo tudo a um nível diferente. No próximo relatório explico o que estes ingredientes combinados (NPLs, dificuldades das famílias, estado da banca, mudança de setor, etc) na minha opinião realmente farão ao imobiliário na era pós-COVID.

Aqui, deixo só uma mensagem que me parece que deve ser gratuita: lamento que infelizmente, fazer barulho não signifique ser ouvido... o mercado tem feito muito, a maior parte das pessoas e até alguns analistas parecem não querer saber.

Um abraço,
Artur Mariano

Os REITs e os mercados (Maio 2020)

O COVID19 veio mudar muita coisa no mundo, e como não podia deixar de ser os mercados financeiros têm vindo a experienciar volatilidade acrescida desde essa chegada.

As mudanças no mundo pós-COVID serão reflectidas no mercados, como sempre acontece na história, por mais ou menos tempo que demorem.

Na última semana trouxe ao podcast da ArrowPlus o meu amigo Tiago Cardoso, analista de mercados financeiros, para falarmos daquilo que será o futuro dos mercados financeiros (no pós-COVID19).

Pode ver o podcast aqui:

Em particular, estou, como sempre, interessado em REITs – Real Estate Investment Trusts - que em termos grosseiros são fundos imobiliários cotados em bolsa.

Os REITs serão o espelho da combinação do imobiliário e os vários sectores de negócio no mundo, no fundo.

É curioso que escrevo este artigo nesta semana, em que iniciámos a abertura dos mercados com alguma pujança (alimentada pelo anúncio de uma vacina com sinais promissores, nem tanto pelo plano franco-alemão), contrariando as quedas acentuadas da última semana. Isto quando eu e o Tiago dissemos que o mercado poderia e deveria continuar a cair e pensei mesmo que poderia ser o “empurrão” que faltava para a queda.

Parece-me que teremos ainda que esperar e parece-me que ainda podemos fazer muitos mínimos (e máximos) locais antes do mercado começar a reflectir o estado real da economia.

Refiro-me por exemplo:

  • À taxa de desemprego nos Estados Unidos, que está hoje oficialmente já em 14,7% mas que toda a gente sabe que na verdade deverá ser bem mais alta;
  • Às quebras brutais de produção e consumo que se deram nos últimos meses. Mesmo com a retoma, em Portugal, notam-se quebras de 70% nos setores dos automóveis e restauração;
  • Com alguns setores em quebra “permanente”, como o da aviação comercial, do qual Warren Buffet – um investidor de longo termo – quis inclusivamente saltar fora.

A isto há a adicionar algumas coisas:

  • O índice Buffet, já que falámos nele, chegou aos 170%! Entre muitos outros indíces, é fácil perceber uma sobrevalorização desmedida do mercado.
  • Os REITs estavam até aqui a acompanhar os valores do imobiliário, de uma forma geral. Como sabe se me lê há algum tempo, sabe que considero o imobiliário sobrevalorizado à escala mundial há algum tempo.

E o que acontecerá aos mercados, nesse caso?

Empiricamente – e pelo que lhe disse até aqui (não quero fazer disto um artigo muito técnico) – acredito que vão continuar a baixar. É a minha opinião, não tenho uma bola de cristal.

Existem diversas condicionantes, para separar os REITs “bons” dos “maus”. Alguns aspectos são relaccionados com:

  • A queda dos mercados em si;
  • O sector onde estão;
  • Naturalmente, a sua condição atual e potencial de crescimento.

É por isso que investir em REITs requer muita análise e cuidado. Há REITs que podem ter um crescimento desmedido nos próximos anos enquanto outros podem literalmente abruptamente em valor e colapsar.

Por exemplo, houveram REITs com quedas de 60% no início da pandemia, porque estavam alocados ao turismo e alojamento de curta estada. Comentei isso num video para o Facebook, onde apresentei índices concretos e mostrei alguns REITs.

Esses REITs sofreram com o COVID19 no momento em que ele chegou.

Há um caso paradigmático de um REIT que eu gosto e que é um excelente exemplo para mostrar aqui. Trata-se do Service Properties Trust (ticker NASDAQ: SVC). É um REIT que investe em hoteis mas não os gere. Arrenda-os para exploração. Eis o que aconteceu a este REIT:

Este REIT caiu entre 22 de Fevereiro e os 30 dias seguintes, nada mais nada menos que 80%. Trata—se de um REIT que não explora os próprios hoteis. Tudo dito?

E se há REITs que sofreram com o virus quando ele se instalou, há outros que só reflectirão essa perda daqui a algum tempo e outros ainda não que não terão perdas.

A partir de agora, irei mostrar as análises como analista externo da XTB integralmente no canal de Youtube da ArrowPlus, a começar este mês. E acredito que estão aí a aparecer excelentes oportunidades, porque os mercados vão ter (na minha opinião) que cair mais.

Se até agora apoios, fundos, declarações, têm sido suficientes para controlar as quedas, duvido que isso aconteça daqui para a frente.

Quando estamos demasiado em baixo no remoinho, pode ser demasiado tarde para sair dele.

Acredito que estamos demasiado em baixo no remoinho.

Nota legal/disclaimer: Os investimentos em ações e REITs contêm risco e não são apropriados para todos os perfis de investidor. Este espaço não é regulado pela CMVM. O artigo não pode ser usado como aconselhamento financeiro nem pretende dar qualquer recomendação de compra de qualquer ativo.

Taxas de IMI agravadas

Taxas de IMI agravadas

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) não costumam representar uma despesa grande para investidores imobiliários em Portugal.

O IMI varia de município para município, visto que há um coeficiente aplicado ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) diferente de município para minicípio (sendo hoje, no mínimo de 0.2% e no máximo de 0.5%).

No entanto, o governo anunciou, no último orçamento de estado, uma taxa extraordinária (ou melhor, um agravamento da taxa de IMI) tanto para terrenos para construção com aptidão para uso habitacional em zona de pressão urbanística e devolutos há mais de dois anos. Neste caso a taxa de IMI será “elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10%”, sendo que o imposto “tem como limite máximo o valor de 12 vezes” da taxa atualmente prevista.

Lembra-se de eu ser crítico relativamente a esta matéria, num video que gravei a 14 de Janeiro de 2020:

Os media falaram desta medida como "uma batalha contra a degradação das cidades, principalmente no que tem a ver com as zonas consideradas de forte pressão urbanística", como o Jornal Económico.

Depende da perspectiva. Se para uns é uma batalha neste sentido, para outros é uma forma de ir buscar mais dinheiro à fonte que nunca seca: o imobiliário.

Fará isto com que os proprietários vendam? Ou fará isto com que os investidores não comprem? Já volto a esta questão...

Antes de mais, como funciona?

É importante dizer que há 3 situações pelas quais a taxa de IMI pode ser agravada:

  • 1 - Para imóveis que se encontrem devolutos há mais de um ano ou em ruínas, independentemente da sua localização. Neste caso o IMI pode ser triplicado (ou seja ter um majorante de 200%). Esta medida foi criada pelo XXI Governo constitucional, liderado por António Costa, o ano passado.
  • 2 - Para imóveis degradados sendo que “os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até 30% a taxa aplicável a prédios urbanos degradados, considerando-se como tais os que, face ao seu estado de conservação, não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens”.
  • 3 - Para prédios que se encontrem devolutos há mais de dois anos e (no meu entender tem que ser comulativo) estejam localizados em zonas de pressão urbanísticas (desde 2019, com aplicação este ano). Esta é a medida que eu citei no video acima;

As autarquias comunicam todos os anos à Autoridade Tributária (AT) qual a taxa de IMI que pretendem ver aplicada no seu concelho, informando ainda se pretendem fazer uso da taxa de IMI agravada para imóveis em ruínas ou nos casos dos imóveis devolutos.

Autarquias com taxa de IMI agravada

Para a primeira forma (devolutos há mais de um ano ou em ruínas) de agravamento de taxa, os dados do Ministério das Finanças indicam que existem 58 autarquias (ou seja, 18% do total de autarquias do país) que comunicaram à AT a intenção de aplicar a taxa agravada do IMI para 2020. Ei-los:

Abrantes, Águeda, Alandroal, Alcochete, Almada, Angra do Heroísmo, Avis, Barreiro, Cadaval, Chaves, Coimbra, Constância, Covilhã, Faro, Figueira da Foz, Funchal, Fundão, Gavião, Gondomar, Horta, Lagoa (Açores), Lagos, Leiria, Lisboa, Loures, Mafra, Mesão Frio, Montijo, Moita, Murtosa, Nelas, Nordeste, Odivelas, Oliveira do Bairro, Ourém, Pombal, Ponte de Sôr, Portel, Porto de Mós, Palmela, Peso da Régua, Portalegre, Povoa de Varzim, Santarém, Setúbal, Silves, Sintra, Tondela, Torres Novas, Torres Vedras, Valença, Velas, Vila Nova da Barquinha, Vila Praia Da Vitoria, Vila Real, Vila Velha de Ródão, Vila do Porto e Vila Nova de Famalicão.

Agora é aquei que as coisas ficam complicadas. Neste grupo temos municípios que pretendem penalizar apenas os imóveis que se encontram vagos há mais de um ano, outros que penalizam os que estão em ruínas, e ainda outos que aplicam a taxa agravada às que visam ambas as situações.

Mais, alguns municípios ainda combinam majoração com a majoração majoração aplicável aos prédios degradados.

Portanto, há municípios, como Lisboa, que penalizam as casas que se encontram devolutas há mais de um ano, outros como Almada que só penaliza as ruínas e outros como Nelas, que penalizam uns e outros.

Embora haja excepções, a lei é bem apertada. Ou os imóveis estão emboras (certificadas pela Câmara) ou para revenda (e para tal é preciso estarem, pelo menos em teoria, numa empresa com CAE para o efeito e terem sido declarados como tal, passando assim para inventário). 

Para a segunda forma (para casas degradadas), foram 45 os municípios que optaram por aplicar a majoração da taxa.  Aqui estão o Porto ou a Guarda.

Quando vou pagar?

A partir de hoje devem começar a chegar as cartas da AT em sua casa; a primeira prestação do IMI é paga já durante o próximo mês de Maio (no caso de só ter que pagar menos de 100 euros só receberá esta prestação). Se tiver mais que 100€ a pagar, terá duas ou três prestações, consoante o valor total seja inferior ou superior a 500 euros). Assim, poderá pagar o IMI todo em Maio, em Maio e Novembro ou em  a serem pagas em Maio e Novembro ou em Maio, Agosto e Novembro.

Mas atenção... saber ao certo se o seu imóvel é penalizado é complicado, porque a informação não é de fácil acesso. Pode sempre esperar pela nota de liquidação...

Espero que tenha gostado deste artigo.

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Um abraço,

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

A última grande crise que vivemos iniciou-se em Agosto de 2007, nos Estados Unidos, embora se tenha só começado a refletir em Portugal em 2010. Esta crise é muitas vezes chamada “crise de 2008” termo que, por isso, eu vou continuar a usar.

Eu já tinha explicado a crise de 2008 em muito detalhe neste post e neste video:

É importante perceber que a crise de 2008 foi uma crise financeira. De uma forma simples, essa crise teve origem no imobiliário. 

Em que consistiu a crise de 2008?

Aquilo que aconteceu foi na realidade um padrão económico bastante simples: as pessoas têm muita confiança no mercado (porque os preços dos ativos aumentam de ano para ano) e com isso as pessoas gastam e endividam-se mais.

No caso da crise de 2008, as pessoas contraíam hipotecas nas suas casas, aproveitando o aumento do preço delas. 

Imagine por exemplo que uma família era dona de uma casa que havia sido comprada por 50.000€ em 2004, mas que já valia 100.000€ em 2005. Como essa família tinha uma hipoteca de apenas 50.000€, aumentava a sua hipoteca para os 100.000€, com base no novo valor da sua casa.

Em muitos casos eram constituídas segundas e terceiras hipotecas nessas casas. No exemplo anterior, admitamos que a mesma casa valia 200.000€ em 2006. A família que era dona da casa poderia agora pedir um novo empréstimo de mais 100.000€ (ignorando para já LTVs abaixo de 100%) hipotecando a sua casa (ou com uma nova hipoteca ou com uma extensão da primeira).

Quando muita a gente faz isto e os valores das casas corrigem (ou seja, baixam para valores mais aceitáveis face ao valor intrínseco da economia), há um problema: e economia gera menos dinheiro, o que faz com que as famílias tenham menos dinheiro para pagar as suas hipotecas e os bancos começam a executar as hipotecas nesses imóveis porque as famílias não as conseguem pagar.

São dois ciclos de “pescadinha de rabo na boca”: um de subida, em que o facto de toda a gente gastar mais dinheiro faz valorizar mais todos os ativos, visto que “se gasta mais dinheiro quando mais dinheiro é gasto” e um de descida, em que o facto de haver menos dinheiro faz com que os ativos valham menos e existam mais defaults, o que faz com que haja menos dinheiro a circular.

Mas já vamos à descida dos preços e da crise.

Antes disso tem possivelmente com uma questão: faz sentido que os preços nos Estados Unidos tenham subido e mereceriam uma correcção, OK. Mas como é que isso se alastrou para o mundo, se vários países nem sequer permitiam estender hipotecas ou contratualizar uma segunda hipoteca?

A questão é que os bancos, ao concederem os empréstimos, ganhavam uma margem mas perdiam liquidez. Ou seja, é verdade que ganhavam um certo juro no seu capital, mas tinham que o emprestar para que tal acontecesse. 

Isto impunha um limite natural de créditos que os bancos poderiam conceder.

Para contornar esta limitação e assim ter lucros maiores, os bancos começaram a vender produtos a investidores que continham estes créditos. 

Imagine que as taxas de juro eram de 10%. Os bancos emprestavam o dinheiro a 10%, desenhavam um produto com um juro de 7%, onde encapsulavam essas hipotecas, e vendiam-nos aos investidores, recuperando o capital para o voltar a emprestar ao mesmo tempo que ganhavam os 3% de diferença.

Esses produtos viriam a ser vendidos para todo o mundo. Europa e Ásia. Para bancos, primeiramente, depois para instituições financeiras de investimento e por fim até diretamente a investidores.

Tudo isto é legítimo e uma boa estratégia de negócio onde todos ganham.

O grande problema começou quando os bancos começaram a emprestar “em demasia”, isto é a pessoas que não tinham condições para pagar os créditos. Os melhores créditos são conhecidos como “prime” (na realidade têm uma letra com base na sua classificação, de A a F) e os menos bons são “sub-prime”. Percebe agora que o problema do “sub-prime” e da crise de 2008 teve que ver com o facto de muitos dos pacotes vendidos aos investidores serem “sub-prime”.

No fundo, o sistema foi abusado.

Enquanto os bancos emprestassem dinheiro a quem poderia efetivamente pagar e isso não levasse a uma sobrevalorização tremenda, tudo estaria bem. O problema foi o exagero na busca, em demasia, do lucro.

E o impacto do COVID-19 imobiliário?

Agora o COVID-19.

Que semelhanças encontra o cenário em que vivemos hoje e o sub-prime?

Certo – nenhum ou praticamente nenhum!

Bom, é verdade que vivemos hoje num mercado imobiliário extremamente sobrevalorizado em determinados mercados, especialmente nos grandes centros urbanos e turísticos do país. Mas isso não se deve – nem um bocadinho – ao COVID19.

Aliás, os principais fatores que levam a uma crise financeira são por norma fatores positivos e não negativos, por mais estranho que isso possa parecer.

Ou seja, a sobreconfiança (algo positivo) é mais propícia a causar uma crise financeira do que uma pandemia (algo negativo), pelo menos de forma direta. 

Não me entenda mal – é claro que fatores negativos podem e levam consistentemente a crises económicas. Por exemplo, o COVID-19 causou já – à data de hoje – uma subida desmedida de desemprego, fecho de empresas, lay-offs e tudo mais.

Porém, o COVID19 ou coronavírus (na realidade eu uso sempre o termo COVID-19 porque há vários coronavirus, este é só mais um) não causou até hoje um problema financeiro da mesma origem/semântica daquele que foi causado na crise de 2008, a famosa crise do sub-prime.

No que concerne ao imobiliário, o mercado hoje em Portugal e o mercado em 2008 não estão em situações nem parecidas! Aliás, em grande parte, eu acredito que ele está bastante mais sobrevalorizado hoje do que estava em 2008!

Ao mesmo tempo, temos que ser realistas - esse dado não tem nada a ver com a pandemia do COVID-19. Aliás, se alguma coisa, esse dado até jogará contra a sobrevalorização.

Este ponto aliás, merece algum destaque. O mercado imobiliário está hoje congelado. O mercado congelou. Isso não significa que caiu a pique. Ou que perdeu valor. Não, significa que está (até prova contrária) no mesmo sítio onde estava quando a quarentena obrigatória iniciou.

Para que fique claro estou a falar do valor do imobiliário (pricing) e não das rendas (interest/dividend). Isto porque naturalmente e como eu previ, as rendas já estão a ser afetadas.

Ou seja, o COVID-19 pode até ter vindo camuflar a sobrevalorização do mercado e prolongar eventualmente, esse ciclo! 

Para sabermos se esta teoria tem validade ou não, não temos outra forma: temos que esperar para ver. Isto porque para aferir tal coisa não “basta” analisar índices e métricas de mercados, como normalmente se pode fazer em crises financeiras comuns. O COVID-19 tem imensas consequências colaterais, que passam ao lado dos índices e métricas de mercado.

O que posso afirmar é que estou seguro que, com grande probabilidade, se o COVID-19 durar um lapso de tempo considerável (coisa que ninguém sabe, porque se fala desde 3 meses até 18 meses!), o mercado imobiliário em Portugal não será igual, mesmo a curto prazo. A que níveis?

  1. Nas rendas de certos mercados (importa dizer que temos hoje em Portugal mercados muito muito distintos).
  2. No preço do imobiliário em certos mercados, a um grau maior ou menor do ponto 1) dependendo do mercado em questão. Para saber quais os mercados mais afetados veja os nossos relatórios de subscrição.
  3. A tipologia do imobiliário que vai ser mais importante depois do COVID-19 vai ser diferente. Eu estou presentemente a re-alocar o meu portfólio, colocando alguns imóveis no mercado e adquirindo outros!

Na nossa página de Facebook, onde de resto lançamos vários videos de muito valor, lançámos um video exclusivamente sobre este tópico, que pode ver gratuitamente aqui:

https://www.facebook.com/ArrowPlusRE/videos/1135664533433529

Espero que tenha gostado deste artigo.

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Um abraço,