Profissionalização = estrutura + processo

Caro(a) leitor(a),

Nos últimos 10 anos aprendi mais sobre imobiliário do que o que sei sobre outro qualquer assunto.

Desde a análise financeira de imóveis, com taxas de desconto, até à remodelação de imóveis para maximizar a ausência de bolores e humidades, aprendi mais do que aquilo que me lembro.

Mas uma lição crucial e que tenho explorado é a fórmula mágica “profissionalização = estrutura + processo”.

O meu primeiro contacto com o imobiliário foi feito via REITs, aos 16 anos.

Mas foi isso que me permitiu chegar ao valor da fórmula mágica.

O investidor das 100+ casas por ano a partir do Starbucks

Num dos fóruns de REITs que frequentava, li uma “thread” de um investidor que falava em “flip 100+ houses a year out of a local Starbucks” (remodelar e revender mais de 100 casas por ano a partir de um Starbucks”.

Um investidor que trocava REITs e investia imobiliário físico a partir de um café numa cidade pequena, tinha que ler. 

A sua equipa resumia-se a 5 ou 6 pessoas, mais o pessoal de empreitada. Juntos, faziam acontecer numa empresa que fazia mais de 100 “fix and flips” por ano.

Se aquilo me intrigou, porque não percebia como era possível, hoje entendo.

E, neste contexto, a profissionalização é tudo.

A profissionalização

Profissionalização = estrutura + processo.

Esta é a fórmula mágica.

É uma forma simples mas com detalhe complexo. Daria para escrever artigos atrás de artigos, escrever livros e até gravar vídeos ou produzir cursos dedicados a este assunto.

Porém, a verdade é que poucos investidores estão preparados para se profissionalizar.

Aliás, para muitos, isso não serve os seus interesses. E já explico isso em detalhe mais à frente.

Hoje entendo a fórmula e o seu valor porque a aplico, especialmente no contexto de edifícios multi-fração. 

Estrutura e processo

Mas afinal o que é isso de estrutura e processo?

Pense na estrutura como pessoas e o processo a forma como as pessoas executam.

Estrutura: exemplo

Eis um exemplo de uma estrutura:

  1. O investidor, que tem a visão e o planeamento do investimento do capital. Pode - numa estrutura grande - ter um gestor de aquisições, que é a pessoa que trata de uma aquisição assim que haja luz verde.
  2. A equipa de empreitada (no caso do investidor que citei era externa).
  3. Um financeiro/administrativo. Alguém que controle faturas, pedidos de material de empreiteiros, negociação de material e logística.
  4. Um gestor de propriedades. Alguém no terreno, que faça visitas, acompanhe obras, arrende e venda casas. Um super.
  5. Alguém gráfico, para vídeos e fotos. As fotos são especialmente importantes para ter um registo fotográfico da obra.
  6. Alguém para lhe fazer chegar negócios. Pode optar por agentes imobiliários - sem custos para si - ou com uma pessoa/equipa de procura de imóveis, com custos mas com um potencial extraordinariamente maior.
  1. Um jurista, que coordena a parte jurídica e documentação do imóvel. Este passo pode parecer desnecessário mas da minha experiência pode gerar ROIs enormes. Naturalmente que o jurista pode ser um avençado. A mesma coisa se aplica a um fiscalista.
  2. Tecnologia para organização processual de imóveis e sua promoção ao público.

Processo: exemplo

É natural que possa seguir um qualquer processo, que se ajuste a si.

Escolha a forma como quer executar o seu planeamento, o que naturalmente depende bastante do seu perfil e objectivos.

Porém, acredito que se ainda não o faz queira um exemplo.

Imagine o seguinte processo, similar ao meu:

  1. Quando se pretende adquirir um imóvel, solicita-se à equipa de procura ou agentes. Note que aqui é importante ter o processo controlado e por isso em vez de receber oportunidades esparsas, você decide o timing de procura de imóveis.
  2. Analisa as oportunidades, junto com o jurista. Aquelas que não forem filtradas, passam para o financeiro. Rentabilidades para cá e para lá, escolhe os imóveis que se enquadram nos seus objectivos (por falar em rentabilidade, temos um simulador gratuito no nosso site, já usou?).
  3. O(s) imóvel(eis) selecionados passam para o gestor de aquisições. Nesta fase, só imóveis que sejam bons negócios e que não tenham problemas jurídicos são considerados.
  4. É levantada a necessidade de material, complexidade, necessidades e tempo de obra pela equipa de empreitada e comunicada. Este processo exemplo acha que é completamente impossível começar uma obra sem que este passo esteja concluído, e eu corroboro.
  5. O financeiro começa a negociar o material ao melhor preço, a pedido do empreiteiro ou pelo início da obra.
  6. O imóvel é fotografado antes, durante e após a obra. Idealmente são também feitos vídeos.
  7. A obra termina. A tecnologia está lá para ajudar a arrendar ou vender o imóvel. O gestor de propriedades entra em ação nas visitas.

As lições

Espero que tenha achado a informação acima interessante.

Agora vou dar-lhe as duas grandes lições que aprendi com a minha experiência no ramo e a dar consultoria e mentoria a centenas de investidores pelo país fora.

Primeiro: Há um tamanho ideal (um “sweet spot”) na nossa estrutura! Nem muito grande, nem muito pequena.

A estrutura acarreta custos, tenha isso em mente. Logo, é necessário rentabilizá-la.

Imagine pagar um salário a um empreiteiro e uma equipa de empreitada e não ter obras para fazer.

Ou um gestor de aquisições e não ter capital para adquirir imóveis (nem acesso a financiamento).

Ou um financeiro/administrativo, que não tem faturas para processar.

… já percebeu a ideia.

Uma reação óbvia é então… “então não quero estrutura!”.

Pois, esse é um problema também, porque a maior parte das pessoas não factorizam o retorno no seu tempo. E acabam por usá-lo e abusá-lo.

Ou seja, é necessário uma estrutura mínima. 

Enquanto para um banco ou fundo de investimento podemos falar de uma estrutura de centenas de funcionários, para um investidor que está agora a começar podemos falar de uma equipa de agentes imobiliários (sem custo) e um jurista e um fiscalista com avenças.

É necessário começar com uma base e ir construindo.

Segundo: Estrutura sem processo é o caos, o desastre. Processo sem estrutura é muito valioso, só limita a rentabilidade. 

A estrutura, sem processo, não vale de nada. Joga aliás contra nós em termos de custo, porque cada pessoa da sua estrutura é um salário.

E de acordo com o meu erro de escalar muito rápido no passado, cria muito stress para forçar a rentabilização do capital.

Porém, processo sem estrutura é possível (e recomendável).

Apenas majora a sua rentabilidade, mas é pacífico que assim seja caso isso não o torne mais feliz. Escala à custa de stress é genericamente uma má decisão.

Veja o que eu tenho a dizer sobre a conexão estrutura-rentabilidade aqui:

Mas voltando ao ponto, estrutura ou não, o processo é obrigatório na minha opinião.

Aliás, qualquer pessoa que invista em imobiliário tem que ter um processo claro para cada aquisição, financiamento, obra, etc.

Caso não o faça, alguma coisa está (muito) mal.

Como lição final, se é sério sobre se profissionalizar em investimento imobiliário, construa uma estrutura e desenhe e aplique um processo. 

É algo que funcionou para mim.

Espero que funcione para si (e o ajude).

Um abraço,

Artur Mariano.

Barbara Baptista

Barbara Baptista

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Eduardo F - Agosto 4, 2020 Reply

Bem dito!

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Filipe F - Agosto 5, 2020 Reply

Boas Artur! Como sempre, e antes demais, obrigado pelo conteúdo. Será que conseguirias especificar mais a questão da função do financeiro? Especificamente na questão que tens vindo a debater de “retirar”a margem ao empreiteiro fazendo nós próprios a seleção do material. Qual o processo? Pedir cotações em cada loja de retalho de todos os materiais necessários a uma obra? Neste caso o empreiteiro cobrará apenas pelo serviço de empreitada (gestão de obra / gestão de pessoal)?
Alguma dica sobre como procurar por lojas de retalho na zona de Oeiras?

Continuação de bom trabalho na divulgação de informação valiosa e cumprimentos

Filipe Ferreira

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