A taxa de desconto e outros aspetos na avalição de imóveis

É comum enviarem-nos mensagens com perguntas sobre os métodos de avaliação de imobiliário e imóveis na óptica do investimento e, dessa forma, nos perguntarem o que é a taxa de desconto.

Para percebermos este conceito, gostaria de explorar alguns aspetos importantes primeiro.

Antes de mais importa perceber que os mercados imobiliários não têm sempre um comportamento exactamente igual aos mercados financeiros. 

A principal razão da não coincidência do imobiliário com os mercados financeiros tem a haver com a especulação natural do imobiliário, que muitas vezes acontece por motivos pouco racionais.

As tão famosas "bolhas" imobiliárias são um exemplo disso. Embora os mercados financeiros possam apresentar bolhas por motivos "irracionais", elas são frequentemente diferente das do imobiliário, dado que a percepção dos ativos é diferente (as casas servem como lares e raramente a população as vê e usa como um ativo financeiro).

Dito isto, os mercados imobiliários podem ser analisados da mesma forma dos mercados financeiros (na realidade com métodos financeiros e não financeiros), esperando-se que, no longo termo, exista uma relação lógica entre pricing e risco. Além disso, o rendimento do imobiliário é similar ao de outros ativos financeiros em termos de análise e expectativa.

Nesta linha de raciocínio, é possível analisar imobiliário na ótica do rendimento.

Este artigo não pretende ser técnico, e por isso será reduzido a um detalhe tal que seja compreensível e útil a investidores imobiliários. Ainda assim, devo alertar para que falamos de algo mais complexo do que as avaliações que falo no meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão".

Ou seja, para artigos técnicos longos e/ou de research - teórios - deverá procurar noutras fontes bibliográficas e na literatura (no final deste artigo encontra mais informação). 

Neste artigo vou resumir alguns métodos de avaliação de imóveis e imobiliário, na ótica do investimento, e explicar-lhe como pode usá-los para sua informação, nos seus investimentos.

Quais os métodos formais que existem para avaliar imóveis?

Em primeiro lugar, é importante destacar uma coisa: a forma como eu avalio os meus negócios é totalmente diferente da forma como a maioria dos investidores o faz, e bastante diferente daquilo que mostro neste artigo.

Primeiro, é importante perceber que eu, quando comecei a investir, utilizei métodos para avaliar negócios imobiliários que hoje já não utilizo - afinal de contas, o investimento imobiliário é uma jornada e à medida que evolui nessa jornada, os seus métodos melhoram.

Segundo, o que mostro neste artigo é informação de muito valor, mas que deve conseguir enquadrar. Ou seja, uma coisa é conhecer a teoria e outra é a forma como se investe na prática. Muitas vezes o conhecimento teórico é útil, porém não quero passar-lhe a ideia de que o imobiliário é algo extremamente analítico em que é preciso um doutoramento para triunfar. 

Bem pelo contrário, o imobiliário é algo simples e natural. Essa é uma das grandes vantagens do imobiliário!

Importa agora apresentar as várias formas de avaliar imóveis:

  • Método de comparação de dados;
  • Método de comparação de custo;
  • Método de rendimento (para imóveis arrendados).

Este artigo versa sobre este último e um método de rendimento usado sobre a taxa de desconto.

Avaliação de imóveis segundo o método do rendimento

Possivelmente já adquiriu um imóvel com financiamento bancário.

Se ele estava arrendado, o perito avaliador pode (e deve) ter usado o método do rendimento, por isso isto poderá ser-lhe familiar.

Mas o que é este método?

Não lhe vou explicar este método de forma analítica e matemática. Estou mais interessado em mostrar a prática que ele lhe poderá trazer, por isso vou explicá-lo de forma pouco técnica.

A taxa de desconto no imobiliário (também chamada de taxa de atualização) é um dado de um possível método de rendimento, o método de "discounted cash flow" (DCF).

Neste método, a ideia é estimar o valor presente do imóvel com base na projeção do cash flow futuro, dada uma taxa de desconto (ou atualização) apropriada. Nota prévia: quando se faz uma análise do género, o mais difícil é precisamente chegar à taxa de desconto que faz sentido no caso.

Mas porquê usar o DCF, pergunta? A resposta é simples: este método encapsula a ideia de que o tempo do investimento deve ser reflectido como um custo de oportunidade e leva em conta a própria inflação. Quer disto dizer que o valor do rendimento (e também dos custos) daqui a uns anos é menor que o valor desse dinheiro hoje, e o DCF reflete precisamente isso.

Repare, se um euro vale 1.05€ em 12 meses se tiver uma taxa de juro de 5%, então também é verdade que se tiver um atraso de um pagamento de 1€ ele na verdade só valerá 0.95€ porque é necessário descontar a taxa/juro.

Agora a ponte com a prática.

Admita que tem um potencial negócio em vista em que faria sentido hoje comprar esse imóvel a um preço em que, com uma dada taxa de desconto, o cash flow futuro total (ou a soma deles, para ser mais correto) daria um valor presente do dinheiro  positivo e apelativo.

Para estimar tal coisa deve projectar os cash flows (e custos) futuros e descontá-los (com a taxa de desconto) até ao valor atual (tecnicamente dito presente) do imóvel. Ao somar esses cash flows terá o valor líquido presente (do Inglês NPV ou "net present value"), um conceito interligado ao DCF.

Por exemplo, compra um imóvel por 100.000€ e o imóvel gera uma renda por 4 anos (a uma rentabilidade líquida 10% por ano, assumamos, logo 10.000€ por ano), pois tem um contrato de arrendamento de 4 anos associado. Ao final dos 4 anos planeia vender o imóvel, por 100.000€.

Decide fazer este investimento se o valor líquido presente superar os 30.000€.

As contas que a maior parte das pessoas fariam eram simples: "invisto 100.000€ e obtenho 100.000€ com a venda, logo o valor líquido do investimento serão 10.000€ x 4, logo 40.000€".

Aplicando o método DCF teríamos um valor líquido presente (ou "Net present value") de apenas 13.850€ (utilizando os fatores 0.943, 0.89, 0.84 e 0.792, de uma taxa de desconto de 6%). Não esperava isto pois não?

Assim sendo, quando maior a taxa de desconto, menor o valor presente do imóvel.

Este método pode ser (e é frequentemente) usado para avaliar o valor presente de empresas. A ideia continua a ser a mesma: um rendimento futuro não se compara de igual forma ao rendimento presente. Tem que haver um desconto.

Pessoalmente uso este método para estimar o valor de imóveis que sejam investimentos avultados. Na minha opinião não faz tanto sentido aplicar este método em imóveis que tenham rendas baixas (a não ser que sejam multi-fracção).

Espero que tenha gostado deste artigo.

Como prometido deixo-lhe um link para um artigo sobre esta temática e um outro que se dedica a apresentar o método de rendimento na avaliação de imóveis na realidade portuguesa.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

Artur Mariano

Artur Mariano

Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.