Como realizar negócios rentáveis em imobiliário (e além dele…)

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Encontrar negócios rentáveis em imobiliário (mesmo que seja ao nível de serviços) pode ser algo muito complicado... se procurar nos sítios errados!

Já agora, se está à procura de outro tipo de negócios rentáveis, isto é, além de imobiliário, tem várias opções para tal no fim deste artigo; garanto-lhe que vai valer a pena lê-lo.

Mas o que quero afinal dizer com procurar nos sítios errados?

Já pensou que se a média dos mercados onde procura, a nível de rentabilidades, for apenas 5%, será muito mais complicado encontrar negócios rentáveis do que se procurar esses negócios noutros mercados, onde a rentabilidade é muito maior?

OK, parece óbvio. Mas seja honesto consigo próprio: será que está a procurar imóveis nos mercados mais rentáveis, (que são provavelmente longe do seu local de residência)?


Provavelmente não!

Mas se eu disse uma coisa óbvia, então porque é que não está a cumprir? É a mesma história de comer fast food “ocasionalmente”: se comer fast food hoje, e se se pesar logo a seguir, não ficará mais gordo ou pesado logo a seguir. Mas será que pode assumir que se comer fast food todos os dias não ficará mais gordo?

A única diferença entre fast food e o imobiliário, é que o imobiliário torna-se gordura localizada... com a fast food poderá corrigir indo ao ginásio. Com o imobiliário só mesmo gastando dinheiro e “ficando a arder” financeiramente...

Bom, provavelmente já se questionou quanto à problemática de comprar imóveis para arrendar e isso valer a pena, correcto? Se não o fez, deixo-lhe este video que eu fiz e aborda esta mesma questão:

Especialmente no caso de estar a começar a investir em imóveis, deve evitar cometer erros. Eles podem facilmente “matar” as suas hipóteses de se tornar um investidor de sucesso.

Mas vamos aos vários ângulos dos negócios em imobiliário, porque nem tudo se resume a investimento em portfólio...

Imobiliárias e consultoras: são mesmo negócios rentáveis?

A minha opinião é que é possível transformar qualquer negócio num negócio rentável e até num negócio muito rentável. Até um restaurante num sítio onde a maior parte dos restaurantes não têm clientes suficientes para se manter no activo.

A realidade é que aquilo que faz diferença é ser um excelente empreendedor e lutar selvaticamente (sem nunca pisar a linha da ética, legalidade, etc) para tornar o seu negócio num negócio próspero.

Dito isto, existem vários pontos importantes a considerar no caso de se querer montar uma consultora no ramo imobiliário ou uma imobiliária.

Antes de mais, note que dependendo da sua actividade, pode necessitar de licenciamento próprio para o efeito. No caso de querer abrir uma imobiliária, necessitará de uma licença AMI, atribuída pelo INCI. Poderá ver neste portal aquilo que é necessário para obter uma licença AMI.

E quanto ao negócio?

Uma imobiliária ou uma consultora para assuntos imobiliários são empresas muito específicas, que requerem um conjunto de pessoas com formação e capacidades muito específicas.

Uma imobiliária pode perfeitamente ser um negócio muito rentável, especialmente quando os mercados estão muito quentes. As comissões de venda de imóveis são geralmente muito altas, e se trabalhar sozinho ou com uma micro pequena equipa, basta muitas vezes que venda duas ou três casas por mês para faturar acima da média.

No entanto, as imobiliárias estão altamente expostas ao quão bem os mercados estão. Os mercados imobiliários flutuam muito em função dos ciclos económicos, e manter uma imobiliária quando o mercado está em baixo, pode ser muito complicado se a mesma não for bem gerida...

Uma consultora não tem esse problema, mas é um modelo de negócio bastante menos escalável. Enquanto numa imobiliária pode continuar a contratar agentes que trabalham à comissão, numa consultora isso é muito mais difícil fazer, porque a formação de um analista é ainda mais específica e é algo irrealista um analista trabalhar à comissão.

Porém, note que só em 2018, algumas imobiliárias sozinhas facturaram dezenas de milhões de euros. Sim, estes podem ser excelentes negócios!

Neste artigo vamos analisar estas questões de uma forma profunda, o que permitirá ajudá-lo a determinar que negócios são mesmo rentáveis e que negócios poderá montar, com base na sua análise.

Rentabilidade para negócios rentáveis com imóveis

O imobiliário em Portugal está a viver um período absolutamente louco... 80% das casas são vendidas em menos de 6 meses!

Pessoalmente até preferia viver num mercado menos agitado. Um mercado agitado leva muita gente a investir pura e simplesmente por causa da febre do momento, comentendo erros. Aliás, eu publiquei recentemente um artigo de opinião no Diário Imobiliário, onde alertei para a sobrevalorização dos grandes mercados, como Lisboa e Porto - e quase que fui fulminado por pessoas que trabalham nesses mercados... As próprias tendências para o mercado imobiliário em 2018 são verdadeiramente diferentes...

Mas o que é afinal um negócio rentável com imóveis? Como se mantém? E como se foge a febres e mercados em bolha? Na minha opinião, um negócio rentável em imobiliário, isto é, um investimento que seja rentável, é simplesmente um investimento com boa rentabilidade e que não tenha perspectivas de correcção agressivas. Já a valorização é um factor muito importante, mas também mais difícil de prever...

O grande truque, na minha opinião, do imobiliário, é encontrar imóveis a um preço muito abaixo do valor de mercado...

Aliás, já viu os meus videos sobre este tema?

Encontrar imóveis abaixo do valor de mercado permite tanto o lucro na liquidação como a subida da rentabilidade durante o negócio. E para mim um negócio rentável em imobiliário é aquele que tem um retorno de pelo menos 10% ao ano...

10%? Não é um valor muito alto?

A minha resposta em particular: nem por isso...

Negócios rentáveis... portfólios rentáveis

Não podemos dizer que um imóvel de investimento é propriamente um negócio montado, a não ser que seja um imóvel tão grande (ou tão caro) que retorna só por si uma renda que permita referir-se a esse investimento como um negócio.

E o que é uma renda considerável? Isso já depende dos seus objectivos, naturalmente. Eu diria que deve apontar para os milhares de euros mensais. Mesmo que no seu caso em concreto seja impossível atingir esta meta, como diria o Dr. Lair Ribeiro... “aponte para o céu, mesmo se errar estará entre as estrelas”.

Um cliente meu, o Peter, dos Estados Unidos, procurou-me e disse-me que queria começar um portfólio imobiliário em Portugal, e ter uma casa perto do mar, para poder fazer surf. Este foi um dos processos mais marcantes com que lidei, por vários motivos...

Primeiro, foi necessário explicar ao Peter o mercado imobiliário em Portugal e a forma como funciona. E mais que isso, que a rentabilização de imóveis nestas zonas pode ser particularmente especifico.

Segundo, o tipo de imóvel a encontrar é extremamente relevante. O Peter acabou, com base num estudo feito por nós, por comprar um pequeno prédio de 3 apartamentos, utilizando um para uso próprio e arrendando os outros muitas vezes a amigos norte-americanos. O negócio revelou-se muito mais rentável (e benéfico para uso pessoal) do que aquilo que seria a ideia original que o Peter tinha... 

Negócios rentáveis fora do imobiliário

Aqui, enumeramos vários negócios rentáveis fora do imobiliário...

Negócios rentáveis online

Recentemente dei uma entrevista onde partilhei a minha visão sobre empreendedorismo digital. 

De forma simplificada, eu disse e fundamentei o porquê de acreditar que Portugal irá passar por uma explosão do mercado online, que este irá crescer de forma muito acentuada e como isso será benéfico.

Estou muito confiante que essa é a minha visão e acredito que quem apanhar agora o barco vai ter um upside muito grande...

Basicamente estamos a migrar para o digital muito rapidamente. Aquilo que demorava 10 anos a chegar a Portugal (seja uma moda, um padrão de consumo, etc) hoje demora 2 ou 3. E quer queiramos quer não, vamos migrar para o digital também em Portugal.

Quem começar agora, vai ter imenso upside no longo termo. “Mas o contexto não é bom.”; “E começar um negócio (especialmente online) em Portugal é extremamente complicado...”

Eu percebo, o contexto em Portugal não é bom. Simplesmente o português demora muito a ter a confiança – o tal factor necessário em qualquer venda - necessária para comprar e os métodos usados actualmente são demasiadamente tradicionais. E o público não está preparado para comprar maioritariamente online. Eu sinto a sua dor.

Mas o resto não é verdade...

  • Os empreendedores não estão cheios de “dívida académica”, como acontece nos Estados Unidos. A maioria está livre para arriscar.
  • Estamos cheios de benefícios para migrar para o online – nem falo apenas do upside. Se hoje em dia criar uma empresa na “Empresa na Hora” tem 1 ano de alojamento e domínio gratuitos! E criar uma loja online é gratuito em Portugal!
  • A falta de capital não é argumento; eu também tive que trabalhar o dobro ou o triplo para singrar.

E que negócios rentáveis online poderia eu começar hoje, se não tivesse um projecto?

  • Venda de roupa a baixo custo. Marca própria. Qualidade. Preço baixo.
  • Venda de café e acessórios. Qualidade, variedade. Estamos num país que consome quatro vezes mais café que a Alemanha, sendo que a Alemanha tem 8(!) vezes mais população que nós.
  • Venda de produtos próprios, como livros (por falar nisso, já leu os nossos?). É escritor? Acha que tem particular aptidão para criar conteúdo de qualidade e uma mensagem importante para passar? Crie a sua marca, venda-se a si próprio.

Venda de serviços próprios. Novamente, crie a sua marca, venda-se a si próprio.

Negócios rentáveis low cost e baixo investimento

Em actualização...

Negócios rentáveis em Portugal em 2018

2018 está a ser um ano espectacular. A economia portuguesa está no melhor período dos últimos anos. No imobiliário, estamos a tocar em marcas “loucas”, como lhe mostrei em cima. Mas o resto da economia respira saúde...

O outro lado da moeda é que podemos estar perante um crash a qualquer altura. Por isso, na altura de pensar em negócios rentáveis, deve também pensar na possibilidade da economia derreter nos próximos tempos...

Mas OK, com isso em mente, o que seriam negócios rentáveis? É claro que eu apenas lhe posso dar ideias daquilo que seriam negócios rentáveis, não lhe posso indicar exactamente que negócios deve começar.

Mas aqui vão as minhas ideias:

  1. Empresas de serviços com procura crescente devido à evolução da sociedade comercial. Estes são os verdadeiros negócios em expansão. Ontem eram empresas de trabalho temporário, que mudaram o panorama comercial do país, hoje são plataformas de freelancing para trabalhadores independentes venderem os seus serviços.
  2. Produtos de consumo. Com a economia em alta, o consumo está em alta. Hoje é fácil importar de fora barato e vender no mercado caro. A logística cresce, mas para quem está disposto a cobrir essa logística, tem várias oportunidades de negócio...
  3. Produção própria e única. Na alimentação, os biológicos estão na moda. A produção de alimentos biológicos disparou nos últimos anos. Consegue identificar um novo nicho de mercado semelhante, para outras áreas de negócio?

    Artur Mariano

    Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.

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