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Imobiliário na era pós-COVID19, parte 1

Se me tem lido, sabe que tenho dito que “o rei do imobiliário vai nu”, uma expressão para dizer que não compreendo algumas notícias que têm vindo a público.

Essas notícias apontam para “o imobiliário em Português continuar bem e saudável apesar do COVID19” ou até mesmo “que os preços em Lisboa iam subir no pós-COVID19”.

Eis uma notícia neste sentido, do portal "Dinheiro Vivo":

As minhas observações de que "o rei ia nu" ficaram sumarizadas neste artigo que escrevi para o Vida Económica, no caderno de imobiliário:

Inicialmente critiquei este tipo de "notícias" e apontei várias razões para a minha fundamentação. Afinal de contas, cada consultora diz o que acha com base nos seus dados.

E os dados são, de facto, um problema...

Os dados e os índices...

O problema dos dados é que podem ser vistos do ângulo que mais convém.

É assim até em ciência, campo que conheço bem, quanto mais em artigos para a imprensa.

Depois, há quem tenha interesse em que o mercado continue dinâmico. E como tal conta a história da forma que quer.

Exemplo: são transaccionados 500 milhões de euros num dado mercado europeu em Maio, quando em Abril do mesmo ano foram 750 milhões e em Maio do ano anterior foram 400 milhões.

Houve uma queda de 250 milhões em relação ao mês anterior, uma queda de um terço ou até uma subida de 20% em relação ao período homólogo?

Acresce  a isso que vivemos na era da informação e como tal tende a haver mais informação disponível do que aquela que conseguimos (ter tempo para) filtrar.

No meu caso, ocupo pelo menos 16 horas semanais com análises de mercados, por isso forço-me a olhar para dados dia sim dia sim.

Estudos e factos recentes...

Ao ler hoje um estudo da Bain & Consulting pensei "afinal há quem diga as coisas como elas são", pode ser que em breve "se caia na real", como dizem os nossos irmãos brasileiros.

Eis as coisas mais importantes que saltam à vista no estudo: 

- Os NPLs vão disparar pela Europa. Não é preciso ser bruxo, na verdade, bruxos são quem diz que o imobiliário vai continuar a subir de valor.

- Em particular, os NPLs vão superar a crise do sub-prime. Significa isto que vamos superar a crise financeira alavancada de 2008, que foi precisamente originada no imobiliário. Percebe o alcance?

Haverão por certo mais estudos a sair nos próximos meses, cá estarei para os comentar.

Mas não ficamos por aqui...

  • A Latam Airlines, uma companhia enorme (pelo menos 4 vezes maior que a TAP), pediu esta semana proteção ao abrigo do capítulo 11 da lei das falências nos Estados Unidos, o printício de uma insolvência. O maior accionista é a Qatar Airways, que até prova em contrário é, na minha opinião, uma companhia com uma posição forte para aguentar a era COVID19.
  • O AL em Portugal afundou. Este indicador é específico do imobiliário. E quando digo "afundou" não falo apenas dos dados do Registo Nacional de Turismo (RNAL) para este mês, que basicamente voltou a níveis de 2014. Isso era expectável. Liste por exemplo a primeira página da "The Porto Concierge" e encontra todo o tipo de imóveis a 20€/noite.
  • Também em Portugal foi criado uma rede de emergência alimentar porque as pessoas que antes ajudavam o banco alimentar estão hoje a pedir a ajuda!
  • Não que sirva de muito, porque o INE trabalha com dados agregados, mas segundo os dados recentes do INE, a venda de casas em Portugal sofreu uma queda de 2% em Março (últimos 3 meses), em termos homólogos (veja por favor a figura abaixo, retirada daqui), quando meio mês foi em estado de emergência e ainda se aproveitaram as escrituras que vinham de trás...
  • O INE diz também que em Março de 2020 se registaram 2,2 novos contratos de arrendamento por cada mil alojamentos familiares clássicos, o que é menos que os 3,36 de Março de 2019, porém aqui acho que se deve mais ao fator confinamento que outra coisa.
  • A EDP reportou que mais de 15.000 pediram ajuda para pagar as suas contas de eletricidade, um bem essencial nos tempos modernos. Se as pessoas não conseguem pagar um bem essencial, alimentarão a economia de que forma?
  • A comissão europeia propôs hoje mesmo um fundo de recuperação de 750 mil milhões de euros, quase 3.5 vezes o PIB de Portugal. Isto supera a proposta franco-alemã (de 500 mil milhões). Alguém acredita que esta bazuca foi criada por acaso? A comissão europeia sabe o que aí vem...

Acha que estes indicadores são pequenos ou relevadores de que o mercado pode subir?

Eu não.

Este artigo é gratuito. 

Naturalmente que nos relatórios de análise da ArrowPlus levo tudo a um nível diferente. No próximo relatório explico o que estes ingredientes combinados (NPLs, dificuldades das famílias, estado da banca, mudança de setor, etc) na minha opinião realmente farão ao imobiliário na era pós-COVID.

Aqui, deixo só uma mensagem que me parece que deve ser gratuita: lamento que infelizmente, fazer barulho não signifique ser ouvido... o mercado tem feito muito, a maior parte das pessoas e até alguns analistas parecem não querer saber.

Um abraço,
Artur Mariano

Os REITs e os mercados (Maio 2020)

O COVID19 veio mudar muita coisa no mundo, e como não podia deixar de ser os mercados financeiros têm vindo a experienciar volatilidade acrescida desde essa chegada.

As mudanças no mundo pós-COVID serão reflectidas no mercados, como sempre acontece na história, por mais ou menos tempo que demorem.

Na última semana trouxe ao podcast da ArrowPlus o meu amigo Tiago Cardoso, analista de mercados financeiros, para falarmos daquilo que será o futuro dos mercados financeiros (no pós-COVID19).

Pode ver o podcast aqui:

Em particular, estou, como sempre, interessado em REITs – Real Estate Investment Trusts - que em termos grosseiros são fundos imobiliários cotados em bolsa.

Os REITs serão o espelho da combinação do imobiliário e os vários sectores de negócio no mundo, no fundo.

É curioso que escrevo este artigo nesta semana, em que iniciámos a abertura dos mercados com alguma pujança (alimentada pelo anúncio de uma vacina com sinais promissores, nem tanto pelo plano franco-alemão), contrariando as quedas acentuadas da última semana. Isto quando eu e o Tiago dissemos que o mercado poderia e deveria continuar a cair e pensei mesmo que poderia ser o “empurrão” que faltava para a queda.

Parece-me que teremos ainda que esperar e parece-me que ainda podemos fazer muitos mínimos (e máximos) locais antes do mercado começar a reflectir o estado real da economia.

Refiro-me por exemplo:

  • À taxa de desemprego nos Estados Unidos, que está hoje oficialmente já em 14,7% mas que toda a gente sabe que na verdade deverá ser bem mais alta;
  • Às quebras brutais de produção e consumo que se deram nos últimos meses. Mesmo com a retoma, em Portugal, notam-se quebras de 70% nos setores dos automóveis e restauração;
  • Com alguns setores em quebra “permanente”, como o da aviação comercial, do qual Warren Buffet – um investidor de longo termo – quis inclusivamente saltar fora.

A isto há a adicionar algumas coisas:

  • O índice Buffet, já que falámos nele, chegou aos 170%! Entre muitos outros indíces, é fácil perceber uma sobrevalorização desmedida do mercado.
  • Os REITs estavam até aqui a acompanhar os valores do imobiliário, de uma forma geral. Como sabe se me lê há algum tempo, sabe que considero o imobiliário sobrevalorizado à escala mundial há algum tempo.

E o que acontecerá aos mercados, nesse caso?

Empiricamente – e pelo que lhe disse até aqui (não quero fazer disto um artigo muito técnico) – acredito que vão continuar a baixar. É a minha opinião, não tenho uma bola de cristal.

Existem diversas condicionantes, para separar os REITs “bons” dos “maus”. Alguns aspectos são relaccionados com:

  • A queda dos mercados em si;
  • O sector onde estão;
  • Naturalmente, a sua condição atual e potencial de crescimento.

É por isso que investir em REITs requer muita análise e cuidado. Há REITs que podem ter um crescimento desmedido nos próximos anos enquanto outros podem literalmente abruptamente em valor e colapsar.

Por exemplo, houveram REITs com quedas de 60% no início da pandemia, porque estavam alocados ao turismo e alojamento de curta estada. Comentei isso num video para o Facebook, onde apresentei índices concretos e mostrei alguns REITs.

Esses REITs sofreram com o COVID19 no momento em que ele chegou.

Há um caso paradigmático de um REIT que eu gosto e que é um excelente exemplo para mostrar aqui. Trata-se do Service Properties Trust (ticker NASDAQ: SVC). É um REIT que investe em hoteis mas não os gere. Arrenda-os para exploração. Eis o que aconteceu a este REIT:

Este REIT caiu entre 22 de Fevereiro e os 30 dias seguintes, nada mais nada menos que 80%. Trata—se de um REIT que não explora os próprios hoteis. Tudo dito?

E se há REITs que sofreram com o virus quando ele se instalou, há outros que só reflectirão essa perda daqui a algum tempo e outros ainda não que não terão perdas.

A partir de agora, irei mostrar as análises como analista externo da XTB integralmente no canal de Youtube da ArrowPlus, a começar este mês. E acredito que estão aí a aparecer excelentes oportunidades, porque os mercados vão ter (na minha opinião) que cair mais.

Se até agora apoios, fundos, declarações, têm sido suficientes para controlar as quedas, duvido que isso aconteça daqui para a frente.

Quando estamos demasiado em baixo no remoinho, pode ser demasiado tarde para sair dele.

Acredito que estamos demasiado em baixo no remoinho.

Nota legal/disclaimer: Os investimentos em ações e REITs contêm risco e não são apropriados para todos os perfis de investidor. Este espaço não é regulado pela CMVM. O artigo não pode ser usado como aconselhamento financeiro nem pretende dar qualquer recomendação de compra de qualquer ativo.

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

A última grande crise que vivemos iniciou-se em Agosto de 2007, nos Estados Unidos, embora se tenha só começado a refletir em Portugal em 2010. Esta crise é muitas vezes chamada “crise de 2008” termo que, por isso, eu vou continuar a usar.

Eu já tinha explicado a crise de 2008 em muito detalhe neste post e neste video:

É importante perceber que a crise de 2008 foi uma crise financeira. De uma forma simples, essa crise teve origem no imobiliário. 

Em que consistiu a crise de 2008?

Aquilo que aconteceu foi na realidade um padrão económico bastante simples: as pessoas têm muita confiança no mercado (porque os preços dos ativos aumentam de ano para ano) e com isso as pessoas gastam e endividam-se mais.

No caso da crise de 2008, as pessoas contraíam hipotecas nas suas casas, aproveitando o aumento do preço delas. 

Imagine por exemplo que uma família era dona de uma casa que havia sido comprada por 50.000€ em 2004, mas que já valia 100.000€ em 2005. Como essa família tinha uma hipoteca de apenas 50.000€, aumentava a sua hipoteca para os 100.000€, com base no novo valor da sua casa.

Em muitos casos eram constituídas segundas e terceiras hipotecas nessas casas. No exemplo anterior, admitamos que a mesma casa valia 200.000€ em 2006. A família que era dona da casa poderia agora pedir um novo empréstimo de mais 100.000€ (ignorando para já LTVs abaixo de 100%) hipotecando a sua casa (ou com uma nova hipoteca ou com uma extensão da primeira).

Quando muita a gente faz isto e os valores das casas corrigem (ou seja, baixam para valores mais aceitáveis face ao valor intrínseco da economia), há um problema: e economia gera menos dinheiro, o que faz com que as famílias tenham menos dinheiro para pagar as suas hipotecas e os bancos começam a executar as hipotecas nesses imóveis porque as famílias não as conseguem pagar.

São dois ciclos de “pescadinha de rabo na boca”: um de subida, em que o facto de toda a gente gastar mais dinheiro faz valorizar mais todos os ativos, visto que “se gasta mais dinheiro quando mais dinheiro é gasto” e um de descida, em que o facto de haver menos dinheiro faz com que os ativos valham menos e existam mais defaults, o que faz com que haja menos dinheiro a circular.

Mas já vamos à descida dos preços e da crise.

Antes disso tem possivelmente com uma questão: faz sentido que os preços nos Estados Unidos tenham subido e mereceriam uma correcção, OK. Mas como é que isso se alastrou para o mundo, se vários países nem sequer permitiam estender hipotecas ou contratualizar uma segunda hipoteca?

A questão é que os bancos, ao concederem os empréstimos, ganhavam uma margem mas perdiam liquidez. Ou seja, é verdade que ganhavam um certo juro no seu capital, mas tinham que o emprestar para que tal acontecesse. 

Isto impunha um limite natural de créditos que os bancos poderiam conceder.

Para contornar esta limitação e assim ter lucros maiores, os bancos começaram a vender produtos a investidores que continham estes créditos. 

Imagine que as taxas de juro eram de 10%. Os bancos emprestavam o dinheiro a 10%, desenhavam um produto com um juro de 7%, onde encapsulavam essas hipotecas, e vendiam-nos aos investidores, recuperando o capital para o voltar a emprestar ao mesmo tempo que ganhavam os 3% de diferença.

Esses produtos viriam a ser vendidos para todo o mundo. Europa e Ásia. Para bancos, primeiramente, depois para instituições financeiras de investimento e por fim até diretamente a investidores.

Tudo isto é legítimo e uma boa estratégia de negócio onde todos ganham.

O grande problema começou quando os bancos começaram a emprestar “em demasia”, isto é a pessoas que não tinham condições para pagar os créditos. Os melhores créditos são conhecidos como “prime” (na realidade têm uma letra com base na sua classificação, de A a F) e os menos bons são “sub-prime”. Percebe agora que o problema do “sub-prime” e da crise de 2008 teve que ver com o facto de muitos dos pacotes vendidos aos investidores serem “sub-prime”.

No fundo, o sistema foi abusado.

Enquanto os bancos emprestassem dinheiro a quem poderia efetivamente pagar e isso não levasse a uma sobrevalorização tremenda, tudo estaria bem. O problema foi o exagero na busca, em demasia, do lucro.

E o impacto do COVID-19 imobiliário?

Agora o COVID-19.

Que semelhanças encontra o cenário em que vivemos hoje e o sub-prime?

Certo – nenhum ou praticamente nenhum!

Bom, é verdade que vivemos hoje num mercado imobiliário extremamente sobrevalorizado em determinados mercados, especialmente nos grandes centros urbanos e turísticos do país. Mas isso não se deve – nem um bocadinho – ao COVID19.

Aliás, os principais fatores que levam a uma crise financeira são por norma fatores positivos e não negativos, por mais estranho que isso possa parecer.

Ou seja, a sobreconfiança (algo positivo) é mais propícia a causar uma crise financeira do que uma pandemia (algo negativo), pelo menos de forma direta. 

Não me entenda mal – é claro que fatores negativos podem e levam consistentemente a crises económicas. Por exemplo, o COVID-19 causou já – à data de hoje – uma subida desmedida de desemprego, fecho de empresas, lay-offs e tudo mais.

Porém, o COVID19 ou coronavírus (na realidade eu uso sempre o termo COVID-19 porque há vários coronavirus, este é só mais um) não causou até hoje um problema financeiro da mesma origem/semântica daquele que foi causado na crise de 2008, a famosa crise do sub-prime.

No que concerne ao imobiliário, o mercado hoje em Portugal e o mercado em 2008 não estão em situações nem parecidas! Aliás, em grande parte, eu acredito que ele está bastante mais sobrevalorizado hoje do que estava em 2008!

Ao mesmo tempo, temos que ser realistas - esse dado não tem nada a ver com a pandemia do COVID-19. Aliás, se alguma coisa, esse dado até jogará contra a sobrevalorização.

Este ponto aliás, merece algum destaque. O mercado imobiliário está hoje congelado. O mercado congelou. Isso não significa que caiu a pique. Ou que perdeu valor. Não, significa que está (até prova contrária) no mesmo sítio onde estava quando a quarentena obrigatória iniciou.

Para que fique claro estou a falar do valor do imobiliário (pricing) e não das rendas (interest/dividend). Isto porque naturalmente e como eu previ, as rendas já estão a ser afetadas.

Ou seja, o COVID-19 pode até ter vindo camuflar a sobrevalorização do mercado e prolongar eventualmente, esse ciclo! 

Para sabermos se esta teoria tem validade ou não, não temos outra forma: temos que esperar para ver. Isto porque para aferir tal coisa não “basta” analisar índices e métricas de mercados, como normalmente se pode fazer em crises financeiras comuns. O COVID-19 tem imensas consequências colaterais, que passam ao lado dos índices e métricas de mercado.

O que posso afirmar é que estou seguro que, com grande probabilidade, se o COVID-19 durar um lapso de tempo considerável (coisa que ninguém sabe, porque se fala desde 3 meses até 18 meses!), o mercado imobiliário em Portugal não será igual, mesmo a curto prazo. A que níveis?

  1. Nas rendas de certos mercados (importa dizer que temos hoje em Portugal mercados muito muito distintos).
  2. No preço do imobiliário em certos mercados, a um grau maior ou menor do ponto 1) dependendo do mercado em questão. Para saber quais os mercados mais afetados veja os nossos relatórios de subscrição.
  3. A tipologia do imobiliário que vai ser mais importante depois do COVID-19 vai ser diferente. Eu estou presentemente a re-alocar o meu portfólio, colocando alguns imóveis no mercado e adquirindo outros!

Na nossa página de Facebook, onde de resto lançamos vários videos de muito valor, lançámos um video exclusivamente sobre este tópico, que pode ver gratuitamente aqui:

https://www.facebook.com/ArrowPlusRE/videos/1135664533433529

Espero que tenha gostado deste artigo.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

Comprar casa em Portugal

Quer comprar casa em Portugal, mas sente-se perdido, sem saber por onde começar? Então está no sítio certo! Este artigo explica-lhe tudo o que decerto precisa de saber sobre o processo de compra de casa.

Certamente, a primeira coisa em que tem de pensar é se compensa mais, para si, comprar ou arrendar casa. Nesse tema, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo a fim de confrontar as duas opções.

Comprar casa em Portugal - antes de começar

Em primeiro lugar, o processo de compra de casa começa bem antes das burocracias. Assim que começa a ponderar comprar casa em Portugal tem logo decisões para tomar. Por isso há algumas coisas que deve ter em conta ainda antes do processo de procura.

A Altura de Comprar

Os preços das casas sobem quando a EURIBOR sobe e, por isso, numa altura em que as taxas estejam muito elevadas poderá não ser a melhor altura para comprar casa. Não só deve pensar os fatores económicos, mas também convém pensar nos fatores pessoais e profissionais. Se está, por exemplo, num momento de alguma instabilidade profissional pode não ser o momento ideal para um investimento imobiliário.

Pensar a Longo Prazo

Em princípio, quem compra uma casa pela primeira vez planeia viver nela. Por isso pense sempre a longo prazo. Se tiver em mente vender a casa mais tarde, veja se a localização poderá, posteriormente, valorizar o preço da casa. Além disso, boas acessibilidades, proximidade de escolas, comércio, serviços públicos, transportes e construção em zonas de elevado valor de mercado também poderão valorizar o imóvel no futuro.

Tenha uma Poupança

Para se precaver de algum imprevisto, construa um pé-de-meia para que possa ter algum dinheiro extra para garantir que não falha prestações da casa ou que consegue pagar caso tenha algum gasto fora do normal. Além disso, garante também que tem dinheiro para custos adicionais que possam surgir com a compra de uma casa.

Comparar, comparar, comparar

No que a comprar casa diz respeito compare o máximo possível: compare casas, compare preços, compare as ofertas das instituições de crédito. Compare tudo, a fim de conseguir fazer uma escolha mais consciente e que preencha os seus requisitos da melhor forma.

Começar a preparar a documentação

A princípio, a melhor forma de agilizar o processo burocrático de compra de casa é organizar e preparar toda a documentação que será necessária. Assim, na hora de usar os documentos é só entregar e não tem de ter a preocupação de procurar ou fazer requerimentos.

A documentação necessária para comprar casa em Portugal

  • Certidão do Registo Predial;
  • Caderneta Predial;
  • Última declaração do IRS;
  • check
    Mapa de Responsabilidades de Crédito actualizado;
  • check
    Declaração da entidade patronal (com o vínculo laboral, data de termo do contrato e o vencimento mensal);
  • check
    Cartão do Cidadão;
  • check
    Comprovativo de morada;
  • check
    Comprovativo do NIB;

Além disso, poderão pedir-lhe ainda:

  • Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Os três últimos recibos de ordenado, caso seja trabalhador por conta de outrém, ou os seis últimos, se for trabalhador independente.

A saber: se não tiver nacionalidade portuguesa vão pedir-lhe o passaporte e a autorização de residência. Assim sendo, certifique-se de que está tudo em dia.

Em seguida vamos falar-lhe com mais pormenor sobre alguns dos documentos de que precisa para que possa comprar casa em Portugal.

A Caderneta Predial

Em resumo, podemos dizer que se trata do bilhete de identidade do imóvel. É emitida pela Autoridade Tributária com o intuito de comprovar a situação fiscal e a inscrição matricial do imóvel. Tem de ser emitida pela repartição de finanças a que o imóvel pertence. A validade do documento é de 12 meses.

Informações incluídas na Caderneta Predial

  • Identificação do prédio (distrito, concelho, freguesia e artigo matricial);
  • Localização (a morada);
  • Orientação (norte, sul, nascente, poente);
  • check
    Descrição do prédio, ou seja, tipo de prédio e tipo de regime de propriedade;
  • check
    Áreas do prédio;
  • check
    Fração autónoma, indicando o andar e letra correspondente;
  • check
    Localização da fração;
  • check
    Elementos da fração (ou seja, o fim a que se destina, tipologia ou número de divisões, permilagem e número de andares da fração);
  • check
    Áreas da fração (área bruta privativa e área bruta dependente);
  • check
    Dados de avaliação do imóvel (ano de inscrição na matriz, Valor Patrimonial Tributário, isto é, VPT atual da fração e a respetiva data de atribuição e fórmula de cálculo do VPT);
  • check
    Titulares (identificação fiscal, nome e morada).

Para que serve e como obter a Caderneta Predial?

Tal como foi referido, a Caderneta Predial é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir para estabelecer contratos de água.

Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Normalmente, os proprietários têm a Caderneta. Caso seja necessário adquiri-la pode ir a um dos balcões da autoridade tributária ou da Conservatória Predial. Neste caso terá sempre de pagar algo pela emissão. Se preferir fazer em casa é gratuito e só tem de ir ao Portal das Finanças. A Caderneta Predial tem a mesma validade de 12 meses e o mesmo valor jurídico, pelo que é uma forma muito vantajosa de a obter.

É com a informação da Caderneta que será calculado o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou seja, terá logo, de antemão, uma ideia de quanto virá a pagar.

O Registo Predial

A Certidão do Registo Predial é aquilo que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si.

É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário.

Nesse sentido, é, normalmente, constituída por dois documentos:

  • a certidão genérica, que se refere ao prédio;
  • a fração, que diz respeito ao apartamento.

Como Obter a Certidão de Registo Predial

A Certidão pode ser obtida ou num balcão da Conservatória do Registo Predial ou online, através do www.predialonline.pt. Obtida online será, claro, mais barata. Nesse caso, ser-lhe-á entregue um código com o intuito de, durante o prazo de validade, lhe permitir acompanhar a informação. O acompanhamento pode ser importante por causa de possíveis actualizações no registo.

Em contrapartida, o prazo de validade da Certidão de Registo Predial é menor do que o da Caderneta Predial, durando apenas seis meses.

De que precisa para pedir a Certidão de Registo Predial

  • Número do registo da conservatória;
  • Distrito, concelho e freguesia;
  • Letra referente à fração, caso se aplique.

Qualquer pessoa pode pedir informações sobre um prédio inscrito na conservatória e comprovar, por exemplo, se o proprietário do imóvel é a mesma pessoa que o quer vender ou se há ónus ou encargos sobre o edifício. Desta forma, evita situações de burla.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito

O Mapa de Responsabilidades de Crédito é um documento que reúne todos os seus créditos em todos os bancos. Além de mostrar os seus créditos servirá também para, por exemplo, as instituições decidirem se lhe concedem outro crédito.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito é também conhecido por mapa CRC, de Central de Responsabilidade de Crédito.

O que aparece no mapa CRC

O mapa de responsabilidades inclui, em suma, todos os créditos que tem a decorrer, os valores em dívida e as prestações que paga. Para que o consiga interpretar, deixamos-lhe alguns conceitos importantes.

Alguns conceitos importantes para interpretar o seu mapa de responsabilidades de crédito

  • Nível de responsabilidades - tipologia do produto de crédito e o número de titulares associados;
  • Produto financeiro - tipologia do crédito (isto é: pessoal, habitação, automóvel, etc.);
  • Prazo original - indica o prazo inicial para o pagamento total do crédito;
  • Prazo residual - indica o período, em anos e meses, que falta para que o valor seja liquidado;
  • Simulação de crédito - estado do crédito e potencial valor disponível para utilizar. Aqui poderá ter um de cinco resultados: Potencial – valor que está autorizado a utilizar; Regular – o montante que está a ser utilizado; Vencido – valor que se encontra em dívida, ou seja, que não pagou a tempo, e o respetivo tempo de atraso; Renegociado – quando os valores se encontram vencidos, é comum que a pessoa opte por renegociar a divida com a entidade financiadora (por exemplo, aumento do prazo de pagamento); Abatido ao Ativo – já houve renegociação do valor e a pessoa não tem como pagar os valores em aberto.
  • Duração do incumprimento - período a partir do qual o crédito está vencido;
  • Prestação - valor mensal que paga pelo crédito contratado. Aqui não se incluem possíveis amortizações antecipadas. Os cartões de crédito, por exemplo, não apresentam prestações devido às diversas modalidades de pagamento existentes.
  • Garantias - associadas aos produtos contratados. Normalmente são valores mobiliários ou imobiliários (por exemplo: uma casa ou um depósito a prazo).

Como obter o Mapa CRC

Consegue aceder facilmente ao CRC através do site do Banco de Portugal. Para tal, só precisa de ou iniciar sessão com os seus dados de acesso do Portal das Finanças ou, em alternativa, usando o Cartão de Cidadão, caso tenha leitor óptico.

É importante saber como extrair o seu mapa da CRC, porque no caso de ter diversos créditos, pode optar pela consolidação dos mesmos. No entanto, neste caso, a CRC tem de estar limpa, e não pode haver qualquer tipo de atraso nos pagamentos dos créditos que tem em vigor.

Dica: reúna o máximo de documentação possível logo que começar a tratar do processo de compra. Nesse sentido, ajudará muito quando tiver de apresentar os documentos e já os tiver consigo, sem necessidade de precisar ainda de os pedir, algo que atrasará todo o restante processo.

Imobiliárias

Trabalhar com uma empresa de mediação imobiliária pode ser uma boa solução visto que é mais segura e com menos stress. Uma boa agência, com bons agentes, consegue apoiá-lo e aconselhá-lo da melhor forma, tendo em conta o seu objectivo e necessidades. Não só poupa tempo, mas também pode poupar dinheiro.

No entanto, escolher a agência imobiliária com que vai trabalhar pode não ser tão simples quanto parece. É importante fazer uma boa pesquisa e ter em mente tudo o que pretende.

Escolher uma agência e um agente imobiliário

  • Pesquisar - procure o máximo de informação possível sobre a agência com que está a pensar trabalhar e as suas concorrentes. A experiência e trajectória da agência podem ajudá-lo visto que fica a saber o que esperar da relação da agência com os clientes.
  • Referências - conhece alguém que comprou casa recentemente? Pergunte-lhe como foi a experiência, com que agência e com que agente trabalharam, o que correu bem e mal. 
  • A importância da ajuda profissional - certamente terá amigos ou familiares que irão querer ajudá-lo e dizer-lhe que não precisa de um agente para encontrar casa. A intenção pode ser boa, mas um agente conseguirá mantê-lo com os pés no chão. Essa objectividade será crucial nas várias fases do processo.
  • Peça informações concretas - quando começar a visitar agências faça perguntas concrectas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir, para que se sinta dentro do processo e confiante no trabalho da agência.
  • Cuidado com as promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista e irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

No final do processo de escolha, escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. A agência deve apresentar um preço justo dentro do serviço que oferece e deve ter em conta os seus objetivos, aquilo que pretende numa casa.

Abordar Agências e Agentes Imobiliários

No momento em que for abordar um agente ou uma agência, tenha já em mente o tipo de casa que pretende, o dinheiro que está disposto a gastar, a zona e todas as características que considera cruciais para a casa que pretende comprar. Ter várias ideias do que pretende é importante uma vez que lhe dá oportunidade de fazer perguntas específicas ao agente. Ao mesmo tempo, o agente pode dar-lhe logo várias sugestões e ideias dentro daquilo que poderá conseguir para o seu caso.

Tipos de Imóveis

Quando se trata de comprar casa convém, sem dúvida, ter uma ideia de que tipo de imóvel quer comprar: uma moradia? Um apartamento? E com quantas assoalhadas? Precisa de muitos quartos? Quer um estúdio? T0, T1, T2, T... tudo?

O que significam os Ts?

Em primeiro lugar tem de compreender é a designação t seguida de um número, de 0 a praticamente infinito. Esta é a designação que lhe diz quantos quartos tem aquele imóvel. Assim, tendo isto em mente:

  • T0 - não ter quarto ou este confunde-se com a sala. Normalmente designa-se por estúdio;
  • T1 - tem um quarto;
  • T2 - tem dois quartos;
  • Tx - tem x quartos disponíveis;
  • Tx+1 - também pode acontecer ter um "+1" à frente da designação normal. Neste caso, significa que além dos quartos normais tem mais uma divisão, mas sem janela para o exterior. 

Comprar uma moradia

Viver numa moradia é o sonho de muita gente. Ter espaço, ter jardim, não ter de se preocupar tanto com os vizinhos. Normalmente, as moradias situam-se em zonas mais periféricas e mais calmas, por isso tornam-se apelativas para quem quer uma casa num local mais sossegado. Mas quais são, afinal, as grandes vantagens e desvantagens de comprar uma moradia?

Vantagens de comprar uma moradia

  • Evita problemas com vizinhos;
  • Não paga condomínio nem obras que ocorram no prédio, mesmo que não seja na sua casa;
  • Tem mais espaço;
  • É provável que não tenha problemas com ruído de vizinhos nem o seu ruído dará problemas;
  • Os seus animais de estimação têm mais espaço e liberdade;
  • Tem a possibilidade de ter uma garagem maior;
  • Possíveis obras ocorrem à medida que pode ou que quer pagá-las.

Desvantagens em comprar uma moradia

  • Pode precisar de contratar algum serviço de segurança;
  • As despesas de manutenção e obras são todas suportadas apenas por si;
  • O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) pode ser mais caro;
  • O preço de compra é, em princípio, mais caro.

Comprar um apartamento

Seja de apenas um andar ou duplex (dois andares reunidos por escada ou ligação interior), um apartamento pode ser a casa que procura. Muitas vezes, situam-se em zonas mais centrais, mais perto de uma série de infraestruturas e serviços.

Vantagens de comprar um apartamento

  • Normalmente, a manutenção é mais simples;
  • Os preços costumam ser mais baixos do que os das moradias;
  • A segurança é, em princípio, maior;
  • Muitos condomínios incluem vários serviços, como ginásio, piscina, entre outros, já incluídos na mensalidade.

Desvantagens de comprar um apartamento

  • Tem de pagar o condomínio e, eventualmente, obras que ocorram lá, mesmo que não sejam na sua casa;
  • Está mais susceptível a problemas com os vizinhos;
  • Menor privacidade;
  • Se quiser um apartamento com área exterior pode ser difícil encontrá-lo;
  • Geralmente, tem menos área útil.

Apartamento ou Moradia?

A sua escolha deverá sempre ter em conta os seus objectivos futuros, o orçamento disponível, a localização e até a disponibilidade para obras de manutenção.

Caso pretenda comprar uma moradia mais antiga, avalie os custos que terá a remodelá-la. Às vezes, esta pode ser uma boa opção para gastar um pouco menos na compra da casa.

Custos de comprar casa em Portugal

Já sabe que terá de ter orçamento para comprar casa. Da mesma forma, já deve ter tudo tratado para o seu Crédito Habitação, caso seja a sua resposta para se financiar. No entanto, os custos não se ficam por aqui. Prepare-se para outros gastos inerentes à compra.

Custos com Registos

Para facilitar todo o processo, o Estado Português criou o Casa Pronta, com o propósito de centralizar todas as burocracias inerentes à compra de casa num só sítio. Neste caso, o custo da escritura varia entre os 375€ (a maioria dos casos sem financiamento bancário ou em que se procede à transferência do empréstimo para compra de casa de um banco para outro) e os 700€ (com financiamento bancário, em que são feitos vários registos).

Caso opte por fazer a escritura num cartório, por exemplo, os preços variam e podem ser superiores.

Custos com Impostos

Sempre que há uma transacção de compra e venda de um imóvel tem de pagar o Imposto Municipal sobre Transacções onerosas de Imóveis (IMT) bem como o imposto de selo.

IMT

O valor do IMT varia de acordo com:

  • O tipo de imóvel: imóvel urbano ou rústico;
  • A localização: em Portugal Continental ou nas regiões autónomas;
  • A finalidade: para habitação própria e permanente ou para habitação secundária/investimento.

Isenção do pagamento do IMT: está isento de pagar o IMT caso o imóvel comprado tenha custado menos de 92 407€ (em Portugal Continental) ou de 115 508,75€ (nas ilhas).

Imposto de Selo

Este é um imposto onde o Estado consegue uma colecta. Ao comprar casa com capitais próprios, terá de suportar uma taxa de 0.8% sobre o valor do imóvel.

Para que possa ter já uma ideia destes custos, temos um simulador disponível para que saiba quanto irá gastar em impostos depois de comprar casa em Portugal:

Custos pós-escritura

No futuro terá, igualmente, outros custos:

  • Condomínio, caso compre um apartamento;
  • Seguro;
  • IMI (posteriormente ao período de isenção);
  • Comissões bancárias, caso recorra a Crédito Habitação.

Certificado energético: caso planeie vender ou arrendar a sua casa precisa de obter um certificado energético. Este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior). 


Em conclusão, se planeia comprar casa em Portugal prepare-se para um processo que pode ser algo moroso. Acima de tudo, planeie o seu orçamento. Junte a documentação necessária, sobretudo se for recorrer a Crédito Habitação. Uma vez que comprar casa não é um processo simples, faça tudo para que decorra com o mínimo de problemas e imprevistos.

Melhores livros sobre investimento imobiliário e economia – para investidores imobiliários

Ao longo da minha formação como investidor imobiliário eu li centenas de livros sobre investimento imobiliário. A minha formação de base não está relaccionada com o investimento imobiliário, por isso refugiei-me nos livros para aprender sobre investimento imobiliário (também fiz 2 cursos, um online e um presencial, nos Estados Unidos).

Depois de cerca de 143 livros lidos sobre o tema (dos que gostei ou tomei nota), achei que mesmo assim faltava um livro em Portugal sobre o investimento imobiliário, porque toda a literatura que existia era aplicável apenas a outros países. E foi aí que decidi escrever o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão":

O imobiliário tem várias especificidades dependendo de que país falamos. Por exemplo, ao ler um livro norte-americano sobre investimento imobiliário é necessário saber filtrar aquilo que é aplicável e aquilo que não é. Há muito para saber na hora de investir em imobiliário: primeiro existem várias formas de investir em imóveis, e vários modelos diferentes que os investidores podem seguir. Saber qual a forma que melhor se adapta a si, como investidor, é complicado se não se conhecerem as várias formas de investir.

Mas mais que isso. Na hora de investir, eu olho para um livro como uma forma barata, que custa dezenas, de poupar erros que custam milhares. E o contrário: investir em imóveis que valorizem milhares ao ler essa informação de um livro que custe dezenas. E logo a seguir a ter um mentor, alguém que lhe ensine tudo sobre o "jogo" do imobiliário, a melhor forma de entrar no mercado imobiliário e investir em imóveis é mesmo lendo muito...​

Este artigo compila aqueles que são, na minha opinião, os melhores livros sobre investimento imobiliário, economia e investimento em geral (nota: este artigo será actualizado constantemente).

Livros co-editados pela ArrowPlus

"Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão"

Não considerar o meu próprio livro seria desonesto, porque eu acredito que é o melhor livro sobre investimento imobiliário disponível em Portugal e lá fora. Literalmente do 0 ao milhão, eu cubro todos os passos do investimento imobiliário, desde a procura de imóveis a um valor abaixo do valor de mercado (já que é na compra que se ganha dinheiro) passando por todos os pontos chave, como o financiamento, encontrar inquilinos e escalar um portfólio até à escala do milhão. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link, que lhe ficará mais caro porque tem que pagar as taxas, mas pagará menos portes dependendo do seu país de residência.

"Do 0 ao milhão": desde o lançamento até hoje

O meu livro está a ser um sucesso, desde o lançamento (Janeiro de 2018) até hoje.

Em primeiro lugar, é o único manual prático que existe no mercado. É o resultado de mais de 10 anos de experiência em investimento imobiliário, mais de 300 livros lidos no tema, contacto com clientes, sócios, proprietários, inquilinos, e uma grande vontade de criar valor.

Quando lancei o livro tive o apoio da Empiricus Research Portugal, para onde prestava consultoria à data do lançamento. A equipa da Empiricus motivou-me a colocar no papel aquilo que tinha na cabeça e a rever as mais de 200.000 palavras(!) que tinha escrito sobre o assunto ao longo dos anos.

Hoje o livro tem uma cotação fantástica no Goodreads e Amazon (onde também está disponível em formato Kindle). Também está traduzido para Inglês, pode ver aqui, e actualmente a ser traduzido para Espanhol, Italiano e Alemão.

"Domine a lei imobiliária"

Este é outro livro co-editado pela ArrowPlus, e tendo eu estado desde o início "em cima" do que o livro continha, a sua mensagem, comunicação e conteúdo, também seria desonesto não considerar este livro neste ranking dos melhores livros de investimento imobiliário, investimento e economia. Este livro toca em todos pontos legais de maior interesse para o investidor imobiliário e senhorios, acompanhados de exemplos, alguns deles vividos na primeira pessoa no escritório do autor. Inclui sugestões e alertas que evitam situações que possam comprometer um investimento, através de uma linguagem simples e objectiva, acompanhada de várias minutas dos documentos mais utilizados. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link.

domine a lei imobiliária


"Domine a lei imobiliária": desde o lançamento até hoje

Lançámos este livro em Janeiro de 2019, depois de um processo longo de escrita e edição. Na altura, gravámos um podcast de pré-lançamento do livro, que pode ver aqui:

Também tivémos uma apresentação estrondosa, na cidade da Guarda, que reuniu mais de 300 pessoas e que documentámos aqui. Se não esteve presente pode ver o video da apresentação do evento:

Outros livros 

"Millionaire Real Estate Investor"

É um livro na linha daquele que eu escrevi, tem várias estratégias de como investir em imobiliário e fez algo que ainda me passa pela cabeça fazer (noutro ângulo): entrevistou 120 investidores imobiliários milionários. A quantidade de informação presente permite desenvolver o "mind-set" que eu considero essencial para ser um investidor milionário de sucesso, ao mesmo tempo que toca nas estratégias. É o livro que recomendo, juntamente com o meu, aos iniciantes e aos investidores médios. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

"Gestão de Activos Imobiliários"

Este é um livro técnico sobre a gestão de activos imobiliários. Fala de algo importante, como é manter a receita regular ao longo do tempo, e a performance económica do activo. Não é o primeiro livro que eu recomendo a investidores iniciantes (nem avançados), mas é, na minha opinião, um excelente complemento a outros livros. Gostei de o ler e gostei da visão que é dada na história/tradição, além do olhar à legislação que criou uma tendência favorável ao investimento imobiliário. Escrito por João António Carvalho, docente do ISEG. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

A cultura da leitura em Portugal

Apesar da cultura em Portugal ser pouco favorável à leitura de livros, foram vendidos em 2017 quase 12 milhões de livros em Portugal. Isto na sequência de uma série de anos vertiginosos para os livros físicos, que têm vindo a cair a pique desde 2012 - tal como livrarias e editoras.

Na ArrowPlus facilitamos o desenvolvimento de livros no nicho do investimento imobiliário, co-editando esses livros com a Darkpurple - editora financeira, para incentivar a cultura financeira e a cultura do imobiliário em Portugal. É do nosso entender que um livro traduz não só uma produção valiosa de conhecimento, mas também oferece um retorno fantástico a quem os compra, por serem baratos (comparativamente a cursos, por exemplo).

Leia. Não roube direitos de autor. Cresça. E devolva à sociedade.

Boas leituras.

A Promoção Imobiliária nesta Era em Transformação

Convidámos o Doutor João Gomes Correia, docente universitário, atualmente docente e responsável pelas unidades curriculares de Promoção Imobiliária e de Análise de Investimentos Imobiliários da Escola Superior de Atividades Imobiliárias (ESAI) e autor do livro "Uma Nova Visão sobre o Imobiliário" para escrever um artigo sobre a óptica da promoção do imobiliário numa era de transformação como a que vivemos hoje. Entendemos que a sua visão, fruto de uma vasta experiência no sector financeiro e em especial no imobiliário era valiosa para o nosso blog e os nossos leitores.

O mundo em mudança

Neste início do século XXI, sentimos já o turbilhão de uma enorme revolução em curso. A mudança está a refletir-se nos âmbitos social e económico, e segue a evolução tecnológica que se iniciou há meio século, sobretudo com as tecnologias de informação e comunicação.

Entrámos numa espécie de era da conetividade. Quase todos presenciamos e usamos a tecnologia em rápida evolução. Porém, a maioria das pessoas ainda não tomou consciência da mudança na sociedade e na economia. A mudança já começou e vai alterar tudo o que conhecemos. Quase todos nós estamos ainda formatados em padrões que derivam da segunda revolução industrial, os quais dominam a nossa vida diária. Esta revolução irá refletir-se nos ambientes edificados onde vivemos e produzimos. Assim, transformam-se os processos, imobiliários e de investimento, que promovem e gerem tais ambientes edificados.

O que está a mudar?

As novas tecnologias em destaque expressam-se através de redes e dos meios de informação e comunicação, na inteligência artificial, na robótica, na Internet das coisas, na biotecnologia, entre muitas outras. O mundo virtual avança ganha terreno em complemento ao mundo tangível que sentimos. A mudança social e económica está a decorrer pela interconexão virtual das pessoas e informação trocada através de bits que fluem no mundo inteiro em tempo real. Em paralelo, acompanha uma evolução (mais lenta) de processos institucionais que estão a mudar a forma como interagimos com os outros, com o Estado, com os Bancos, ou como fazemos negócios.

Outros fenómenos que decorrem da segunda revolução industrial vão obrigar à aceleração da mudança, apesar dos sinais de resistência que se denotam em alguns setores (por exemplo, a eleição de Trump ou de Bolsonaro). Alguns destes fenómenos são por exemplo:

  • A resposta do clima e do ecossistema face às agressões do modelo atual de consumo e de produção;
  • A transformação digital em curso em todas as pessoas e empresas;
  • A mudança dos conceitos de ocupação profissional ou de família;
  • A maior consciência global sobre tudo o que se passa (e os inerentes conflitos que daí estão a emergir).

A contribuição das cidades

Os ambientes edificados, sobretudo as cidades, (quase) sempre se relacionaram com os objetivos e as forças das comunidades a que pertenciam e aos processos de negócio que lhes deram origem. As cidades foram moldadas às necessidades dos cidadãos e das forças que os dominavam. As grandes avenidas e edifícios nas cidades de Paris e Madrid expressavam a afirmação da centralização do poder e o domínio exercido sobre a população. A composição ordenada, mas com expressão individualizada dos edifícios, de Amesterdão, Londres ou Nova Iorque reflete o domínio privado do comércio e industria nessas sociedades. A densidade de edifícios religiosos em Roma ou em Lisboa denota o grande poder que a Igreja Católica tinha nessas sociedades.

A cidade moderna em que ainda vivemos é produto da segunda revolução industrial. Entre outros temas, nessa era estimulou-se a difusão da posse e uso do automóvel com motor de explosão; da rede e de uso de equipamentos em energia elétrica; do emprego estável (dito “para toda a vida”); da emergência da classe média; do crédito hipotecário, etc.

Quase todos, somos filhos desse modelo de sociedade desenvolvido durante o último século. No imobiliário, por este modelo expandiram-se os extensos subúrbios residenciais, quase sempre com grandes centros comerciais. Estes expressam o uso (e a posse) generalizado do automóvel familiar a percorrer as grandes autoestradas e com energia fóssil barata e muito acessível. O modelo de negócio e investimento imobiliário corrente, ainda vigente, tem origem no direito óbvio das famílias à habitação própria, e é conseguido por financiamento bancário hipotecário. O sistema bancário era suportado pelo tradicional aforro das famílias que usufruíam de estabilidade profissional e económica.

Os novos paradigmas na sociedade e na economia

Entretanto, tudo está a mudar. Com as novas tecnologias, procuram-se novas competências, com resultados talvez mais intangíveis, como a criatividade, o conhecimento, ou a atitude disruptiva ou inovadora dos jovens. Está em curso a desmaterialização dos processos de criação de valor, transferindo as atividades físicas para máquinas e robôs, alimentadas por energias renováveis com custo tendencial nulo. Os empregos para toda a vida estão em extinção. As sociedades mais dinâmicas dependem mais de populações que fluem entre ocupações, entre experiências e entre países, com viagens aéreas cada vez mais baratas. Os jovens mais ambiciosos estão a mudar de atitude. Já não querem fixar-se num local ou num emprego “seguro para toda a vida”, provavelmente mal pago.

Em comparação com o passado mais recente, o crédito hipotecário será dificultado. Atropelam-se já as reestruturações dos bancos, o que é um sinal de crise no setor que será transformado. Emerge uma economia de partilha, em que predomina a venda de serviços ou de uso de certas utilidades. Esta está a substituir a economia de posse e do consumo individual em que vivemos e está a esgotar o planeta. Para este efeito, contribui a maior consciência geral sobre as alterações climáticas e a poluição que afetam toda a vida no planeta, inclusive a própria vida humana.

As sociedades que pretendem evoluir de forma positiva, sustentável, com futuro, terão de abandonar os dogmas construídos no passado, sob outras condições. A sociedade, que se quer mais dinâmica, não pode desprezar a força dos jovens, preferindo “exportá-los” para outras sociedades dinâmicas onde são procurados e apreciados e, assim, manter o status quo baseado nos “velhos” experientes, mas conservadores. A economia baseada na produção para venda de bens tem de mudar para uma economia de rendimentos e venda de serviços. O financiamento de negócios deve suportar-se menos no crédito, mas enfocar mais o mercado de capitais que pode ser mais partilhado. Irão expandir mais instrumentos do mercado de capitais como a titularização do ativo imobiliário, o crowdfunding, ou até a tecnologia blockchain.

A mudança em curso reflete-se nos conceitos imobiliários

O âmbito do imobiliário não é construir edifícios (conceito já ultrapassado). Deve ser a disponibilização de ambientes físicos apropriados a diversos usos, sejam humanos ou não. A construção de edifícios passa então a ser um meio para os fins do imobiliário. O edificado apenas configura os limites físicos e técnicos que proporcionam tais ambientes de uso.

Neste contexto, o espaço transformado pode funcionar como uma plataforma para a satisfação de certas funções, a qual pode ser expressa pela venda de serviços aos utentes. A propriedade imobiliária já não precisa de ser possuída pelo seu utilizador. Existem já instrumentos, como as SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliários), que permitem transformar esses direitos de posse na pulverização de títulos que os representam. Este título podem ser transacionados nos mercados secundários, muito mais líquidos e abrangentes.

Neste novo ambiente socioeconómico, as cidades irão crescer imenso. A cidade será o centro criativo e criadora de riqueza que depende do conhecimento e da criatividade, logo exige interação humana. A densidade populacional permite também ganhar maior eficiência energética, e a cidade pode até ter produção própria. As cidades irão competir por atrair e manter os melhores profissionais, sobretudo os jovens, todos aqueles com as melhores competências criativas, técnicas e pessoais. Os novos empreendimentos da cidade terão de ser mais complexos em tecnologia e em usos mistos que facilitam a interação. Os conceitos imobiliários mais comuns serão os destinados ao arrendamento e à venda de serviços nessas plataformas. Assim, tais empreendimentos terão de ser alimentados por capitais com longas maturidades (capital mais paciente). Irão emergir conceitos como, por exemplo, os co-working, co-living, co-housing ou outros complexos residenciais ou multiusos.

A mudança em curso reflete-se nos processos imobiliários

Para conseguir o sucesso, os processos de produção imobiliários têm de mudar. Não servem já os processos tradicionais ainda correntes em Portugal, desde a construção ao financiamento. A construção tradicional resulta em edifícios caros, com muito desperdício de tempo em mão-de-obra e materiais que o mercado não dispõe. É necessário aplicar a tecnologia disponível para reduzir os custos de obra para níveis muito inferiores aos dos processos correntes. Tal objetivo só é possível com a industrialização da construção, em processos a montante do estaleiro, com soluções que integram o fabrico de componentes complexas fáceis de montar em obra. Em fábrica, a eficiência de produção é conseguida pela automação, robótica e energia renovável barata. Para este fim, requer-se grande escala para o empreendimento, assim como modulação de elementos e dimensões para facilitar a produção em série. A grande escala está hoje ao alcance dos empreendimentos imobiliários para rendimento através do financiamento por capitais pelas SIGI.

Para ganhar eficiência na utilização de recursos, na criação de valor e na mitigação de risco, os processos imobiliários serão mais desmaterializados, ficando mais dependentes de modelos virtuais. Só assim será possível minimizar custos de produção, dispor de informação mais rápida, abundante, fiável e útil. No que for possível, interessa adiar os compromissos e os pagamentos das componentes mais tangíveis do imóvel – o terreno e o edificado. Neste âmbito, estão a expandir e a consolidar metodologias baseadas nas novas tecnologias que permitem modelar o empreendimento, antes de proceder à produção do tangível, mais caro e com maior risco. Como exemplo, algumas metodologias a aplicar no processo imobiliário são as seguintes (não traduzidos):

  • Building Information Modeling (BIM);
  • Integrated Project Delivery (IPD);
  • Business Plan (integrando o planeamento financeiro e análise de risco);
  • Project Management;
  • Off-site construction (com uso da automação e energia renovável barata);
  • Facilities Management.

O papel do promotor imobiliário

Para integrar e gerir toda esta complexidade de disciplinas no processo de empreendimento imobiliário é necessária uma abordagem mais holística. Deve ser centralizada num líder que tenha responsabilidade e conhecimento amplo sobre o negócio, desde o conceito à entrega ao cliente final. Este papel deve ser desempenhado pelo promotor imobiliário (não o antigo dono-de-obra ainda referido na legislação portuguesa). Este deve assumir a função principal do processo de empreendimento imobiliário. As restantes funções, como a arquitetura ou a construção, integram e dependem do plano de negócio delineado pelo promotor. Mais do que a estética ou a qualidade da construção, o empreendimento moderno tem de abranger muitas outras competências, também essenciais. São estas, por exemplo, o marketing, o estudo de mercados, o design de interiores, a psicologia, a análise de investimentos, a análise dos riscos, o planeamento e o controlo, a comunicação (com o mercado ou os investidores a cativar).

Além de gestor de projeto, o promotor deve ser um criador de ambientes.

Como gestor de processos na cadeia de valor, o papel do promotor deve ser similar a um maestro que dirige uma orquestra. A gestão do financiamento é essencial, assim como a elaboração e revisão do plano de negócio para comunicar ao investidor.

Conclusão

O imobiliário tem nos próximos anos grandes desafios para vencer.

Os desafios devem-se a mudanças na sociedade e economia que o setor terá de acompanhar. O imobiliário sempre foi uma peça essencial para o desenvolvimento de uma sociedade. Está intimamente ligado esse objetivo. Além disso, representa a maior fatia da riqueza de qualquer economia. As mudanças a empreender pelo setor imobiliário devem ser no âmbito dos conceitos imobiliários e dos processos da atividade.

Quanto aos conceitos, é preciso criar novos produtos e serviços que sejam compatíveis com as futuras necessidades, desde a procura por segmentos que não querem (nem podem) comprar imóveis, ou que atraiam as populações para serem felizes e produtivas.

Quanto aos processos, é preciso aproveitar as novas tecnologias e a instituição de novos instrumentos de investimento para melhorar a sua eficiência. Portanto, pela desmaterialização dos processos e sua modelação virtual é possível avançar (e criar valor) no empreendimento ainda antes da construção do edifício, garantindo maior confiança no financiamento do empreendimento. Este assunto é coberto no livro do Doutor Artur Mariano "Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão" de forma pragmática.

Caso nada mude, então é muito provável que continuemos a ser uma pequena economia apática, que teima em não crescer, e quando deveria ser o oposto dado o nosso atraso relativo na União Europeia. A próxima abordagem deve ser a mudança de atitude geral e a formação dos agentes do mercado para adquirirem novas competências.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

Investimento imobiliário: o imobiliário como activo financeiro

Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.

Importância do imobiliário como activo financeiro

A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.

A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:

  • A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
  • A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
  • A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
  • A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
  • O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
  • A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.

Tendências dos investidores em imobiliário

Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.

A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.

Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.

Riscos do investimento em imobiliário

No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:

  • Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
  • Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
  • Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
  • Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.

Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.

Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.

Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.

Veículos de investimento imobiliário

Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:

  • Fundos de investimento imobiliário (FII);
  • Real Estate Investment Trusts (REIT);
  • Acções de empresas activas no sector imobiliário.

Fundos de investimento imobiliário e REIT

Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.

Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).

Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.

A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.

Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:

  • Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
  • Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
  • Terrenos, nomeadamente minas e florestas.

Investir em empresas no sector imobiliário

Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.

Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.

Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.

Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.

Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.

vanovia

Fonte: plataforma BiGlobal Trade

Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.

Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.

Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.

Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.

merlin

O imobiliário e a economia global

Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.

Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.

Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.

Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).

fred

Fonte: FRED

Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.

Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.

O que é uma bolha imobiliária e temos ou não afinal numa bolha imobiliária em Portugal?

Portugal sofreu em 2008-2009 com a existência de uma bolha imobiliária, o que parece ser sido totalmente esquecido desde a franca recuperação do sector.

Porém, hoje podemos colocar a pergunta se estamos ou não numa bolha imobiliária.

E além disso, se essa possível bolha nos pode levar a uma crise imobiliária como aquela que aconteceu há alguns anos atrás.

O mercado imobiliário está ao rubro em Portugal. A crise do imobiliário que o país viveu há uns anos atrás parece estar totalmente esquecida. Essa crise teve na altura um impacto enorme na vida de muitas pessoas… porém, com a quantidade de pessoas que hoje compram casa própria, a crise parece estar esquecida!

Isto leva-me a pensar se os portugueses entendem de facto a real vantagem de arrendar casa ao invés de comprar. Comprar casa própria nem sempre é uma jogada muito inteligente – depende do caso de cada um. Mas a altíssima taxa de habitação própria em Portugal leva-me a querer que muita gente não toma esta questão em verdadeira consideração.

Aliás, o tema “comprar ou arrendar casa” é tão debatido lá fora por algum motivo. E eu vou debatê-lo neste blog em breve.

Porém, hoje vamos falar de bolhas imobiliárias.

O que é uma bolha imobiliária

Em primeiro lugar, tenho que lhe dizer uma coisa muito importante. O conceito de bolha imobiliária não agrega consenso geral por parte de todos os especialistas; muitos até definem este conceito de forma idêntica, mas discordam na forma como elas são originadas, criadas e mantidas.

bolhas imobiliárias o que são e bolhas imobiliárias em Portugal

Eu defino uma bolha imobiliária como uma procura alta de imóveis, que faz naturalmente aumentar o preço quando a oferta se mantém ou não sobe ao mesmo nível, causando uma desproporcionalidade na sustentabilidade real do mercado.

Complicado?

Trocado por miúdos, a procura sobe mais que a oferta (quer por motivos de fácil crédito, rendimentos folgados ou especulação de valorização de preços) e em particular “acima do que devia”, se olharmos para aquilo que é a sustentabilidade do mercado. Faz sentido? Eu também gravei um video sobre este mesmo tema, irá ser lançado nos próximos dias – subscreva o nosso canal para ficar a par!

Causas de bolhas imobiliárias

Como lhe disse antes, as causas de bolhas imobiliárias não são exactas e os especialistas não estão sequer em consenso quanto às causas reais de bolhas imobiliárias, por isso lembre-se que o que lhe escrevo aqui são meras opiniões pessoais e não factos inegáveis.

E para falar deste ponto, vou dar-lhe uma causa de bolhas imobiliárias…

Para avaliar esta questão temos que ter em conta que o imobiliário e o investimento em imobiliário (ou seja a compra de imóveis – não necessariamente a compra de imóveis para investimento) funciona por períodos.

Quando a banca “abre a torneira”, então os níveis de aquisição de imóveis disparam, isto porque o sector imobiliário é extremamente alavancado por crédito. A maior parte das pessoas que compra casa não tem os recursos necessários para adquirir o imóvel sem recurso à banca.

Ao mesmo tempo, nós seres humanos tendemos a funcionar uníssono. Ou seja, se nós virmos um conjunto de pessoas a fazer algo, tendemos a fazer o mesmo. Conhece aquele caso em que é feito um teste numa sala, onde é colocada uma pessoa no meio de um grupo que se levanta sempre que toca uma campaínha? Após três vezes a pessoa levanta-se instintivamente, com o resto do grupo.

Assim, se muita gente compra, é levado a crer que “é boa altura para comprar”, e mais gente compra. Pode parecer estranho, mas é isto que acontece na prática.

Ora depois funciona a lei da procura e da oferta. Quando existe muita procura… os preços sobem.

Procura e oferta e casa própria – tudo conta na criação da bolha

Mas n’algum ponto a procura diminui, certo? Ou os bancos fecham/abrandam o caudal da torneira do crédito, ou passam a existir naturalmente menos pessoas que querem comprar casa.

Veja então que mesmo a compra de casa própria afeta a criação de bolhas imobiliárias!

Ora isto leva-nos a outra questão muito importante. Num curto espaço de tempo, a valorização destes imóveis não é garantida – muito pelo contrário. Assim, se os preços começam a cair (ou seja, a bolha rebenta), muitos proprietários deixam de conseguir vender os seus imóveis porque eles não valem sequer o montante em dívida perante o banco.

Isto provoca um efeito em catadupa – as casas são devolvidas aos bancos, o que gera um problema enorme e faz com que “a bolha rebente”…

Vê agora o problema de ter casa própria e ter todas as fichas nessa casa, nesse “investimento”? Uma casa própria não é um investimento, e mesmo que alguém o considere, então trata-se de um portfólio horrivelmente desbalanceado o que pode levar “à morte do artista”.

Imagine que investia o seu dinheiro em acções… alguma vez iria colocar as fichas todas na mesma acção? Provavelmente nunca o faria, certo? Mas se alocar a maior parte do seu capital (ou dívida!) à sua casa própria é precisamente esse erro que está a cometer! Este argumento é muitas vezes usado (eu próprio falo dele nos meus vídeos e no meu livro) pró-arrendamento e contra-compra de casa própria…

É possível tirar partido de bolhas imobiliárias?

OK, a longo prazo, a valorização do imobiliário tem sido um dado constante desde sempre, na vasta maioria dos mercados mundiais.

Essa valorização tende a acompanhar e em vários casos ultrapassar mesmo a inflacção.

Porém, em vários momentos (se olharmos para um período muito curto no tempo) na realidade pode existir uma queda brutal do valor do imobiliário, especialmente se olharmos para o período “pós-bolha”.

Ao mesmo tempo, isto também se traduz numa excelente oportunidade para lucrar com imobiliário. Muitas vezes, após uma queda grande dos preços, existe uma forte recuperação do sector, e por isso, muitos investidores compram após essas quedas ou “correcções”, como eu prefiro chamar-lhes (por achar que faz mais sentido).

Isto origina muitas vezes valorizações muito grandes… aliás, é até nestes períodos que as maiores fortunas são feitas! Como eu gosto de dizer, quando os outros compram, você senta-se. Quando os outros se sentam, você compra!

Naturalmente que os ganhos de uma bolha são apenas visíveis depois dessa bolha passar. E terá que liquidar o seu portfólio, caso contrário não terá rendimentos da valorização dos seus imóveis. Esta (comprar para arrendar ou vender) é de resto uma decisão que terá que tomar quando começar a investir em imóveis.

Para tirar partido de uma bolha, a lógica é muito simples: comprar baixo e vender alto. Ou seja, identificar quando os preços atingem o mínimo, e vender quando dificilmente subirão mais (ou já se está confortável com o retorno).

bolhas imobiliárias o que são e como tirar partido de bolhas imobiliárias em Portugal

Mas é assim tão óbvio que seja possível tirar partido de bolhas imobiliárias? Bom, eu conheço o caso de um amigo que atingiu a independência financeira em Portugal através do imobiliário após a crise de 2008.

Aliás, o preço do imobiliário em Portugal continuou barato (ou seja, abaixo do valor de mercado) até mais ou menos 2014, quando acabou o programa de assistência económica e financeira. A partir daí a economia portuguesa (e o imobiliário em particular) tem vindo a recuperar e crescer a olhos vistos… Basta reparar nas manchetes recentes:

(fonte: Jornal de Negócios)

(fonte: Diário de Notícias)

Sendo que também podemos observar que a taxa de desemprego tem vindo a descer, até aos 7.8%, o que é menos de metade da Espanha e da Grécia, como podemos observar no gráfico abaixo:

É um facto – hoje a economia portuguesa está numa fase muito boa, tal como de resto a economia mundial.

É possível tirar partido de uma bolha imobiliária? Continua a sê-lo, apenas não da forma que descrevi acima. Agora a chance terá que passar por comprar e revender enquanto a cruva continua a subir…

Bolhas imobiliária em Portugal hoje?

Eu acredito (é meramente uma opinião) que o mercado do Porto e Lisboa estão hoje sobrevalorizados (e certos sub-mercados de Lisboa e Porto estão mesmo numa bolha imobiliária), como pude dizê-lo aqui:

então eu não quero comprar nada nestes mercados para já.

Assim que houver uma correcção, a história mudará de figura, exactamente na linha do que lhe disse acima.

Isto porque eu não tenho um gosto ou desgosto particular por mercados. Apenas há mercados que são bons em determinadas alturas e maus noutras…

E hoje – é a minha opinião – os grandes mercados imobiliários em Portugal – como Lisboa e Porto – estão numa bolha. Até o FMI lançou o alerta de bolha imobiliária em Portugal, porque o preço das casas subiu mais que o dobro da média na Europa e o Banco de Portugal desenvolveu 3 medidas para moldar o acesso ao crédito habitação

Na minha opinião estes mercados tiveram uma valorização repentina (especialmente no que concerne aos centros) por alguns motivos, tais como:

  • As taxas Euribor negativas e a abertura da torneira de crédito;
  • Os vistos Gold, “que puxaram os preços” de imóveis de 350.000€ para 500.000€…
  • O aumento brutal do turismo em Portugal (Lisboa e Porto à cabeça) e a revolução do alojamento local;
  • A evolução natural da economia e a criação de rendimento excedente;

Os centros ficaram tão caros que toda a gente optou pelas periferias de Lisboa e Porto – que valorizaram tremendamente nos últimos anos… aliás, muita gente não consegue comprar casa porque o preço aumenta de dia para dia (outro indicador de bolha?).

E não será este o padrão de 2007-2009? Não estará a banca a cometer os mesmos erros que levaram ao colapso da economia?

Bom, sem falar de muitas questões, podemos fazer uma pergunta: Significa isso que todos os negócios são maus hoje nessas cidades? Não necessariamente… mas é muito menos provável que se consigam obter excelentes negócios.

E boas notícias, há?

Claro que sim. A verdade é que Portugal tem à data de hoje, e na minha opinião, mercados altamente lucrativos e saudáveis… embora tenha que continuar a procurar imóveis com critério como eu faço e mostro no meu livro como fazer.

A verdade é que se tiver muito critério na selecção de imóveis para investimento poderá fazer excelentes negócios, até porque eu sei que o mercado imobiliário não está – no geral – numa bolha imobiliária!

E mesmo que compra num mercado em bolha – se utilizar métodos rigorosos e eficazes que lhe permitam comprar imóveis muito abaixo do valor de mercado… então compra numa bolha mas compra por valores normais ou abaixo do valor de referência! Tudo isto apenas se tiver conhecimento desses métodos e os aplicar com eficácia, naturalmente…

Mas os preços estão assim tão altos? E quer isso dizer que estamos numa bolha?

A economia portuguesa está “imparável” à data de hoje. E o Banco de Portugal até diz que o investimento na habitação vai continuar até 2020, representando um total de 2.8% do PIB.

A consultora IP Global até diz que Lisboa será uma das principais cidades a investir em imobiliário nos próximos anos, com uma importância semelhante a Londres, afiançando mesmo que o mercado imobiliário em Lisboa ainda vai valorizar, podendo crescer quase 20% até 2022.

Esta estimativa, a estar correcta, pode tanto indiciar que a capital portuguesa está verdadeiramente numa bolha, ou não – depende da análise.

Mas o investimento em imobiliário não fez baixar o valor das rendas. Num estudo recentíssimo do INE, que apresentou um índice de arrendamento residencial, o RHAB, podemos ver que Lisboa é a cidade do País com as rendas mais altas e atinge um valor mediano de 9,62€ por metro quadrado, por mês!

Isto quer dizer que um apartamento com 100 metros quadrados tem uma renda de 962€ por mês…

E a IP Global atira uma previsão de subida do nível das rendas de mais de 27% nos próximos 4 anos. Ora isso dá quase 7% ao ano…

A agência Fitch já alertava para a existência de uma bolha em Espanha (Madrid e Barcelona) em finais do ano passado… isto quando mencionou que os preços subiram até 35% no ano!

O que esperar daqui para a frente?

Não é com certeza o maior período de “vacas gordas” a que já assistiu, mas não ouve ninguém falar em crise, acertei? Pelo menos, muito longe vão os tempos da Troika. A economia está saudável – nem sequer ouvimos notícias preocupantes sobre a taxa de desemprego! O modelo da economia em que vivemos não permite as “desventuras” de outrora, mas ninguém pensa em crise.

A partir de finais de 2013 – altura em que o imobiliário em Portugal bateu no fundo – o sector iniciou uma recuperação fantástica. Nessa altura ainda não se ouvia falar de estrangeiros que queriam comprar imóveis para arrendar em alojamento local. Hoje Lisboa é chamada por muitos de “cidade refúgio” para investidores.

Várias fontes apontam para um contínuo investimento (e procura) no imobiliário – incluindo o Banco de Portugal. Eu diria que já estamos num ponto onde qualquer previsão de uma correcção é muito arriscada. A verdade é que nos centros de Lisboa e Porto existe ainda muita procura enquanto a oferta (especialmente de casas novas) é muito muito baixa. Porém, eu consigo “cheirar” uma correcção ao virar da esquina!

Saber analisar mercados, em função do nosso próprio perfil de risco, é verdadeiramente fundamental para investir em imobiliário. Ainda para mais quando possam existir tantos indicadores de uma bolha imobiliária no contexto actual do sector imobiliário em Portugal.

A boa notícia é que existem métodos, como eu mostro no meu livro e em vídeos/relatórios, que qualquer investidor pode aprender.

E eu acredito que estes métodos podem ajudar muito a definir o tipo de mercado em que nos encontramos. E,com base nisso, (e na situação pessoal de cada um) se nos sentimos verdadeiramente confiantes para investir.

Repare, usando um método que eu desenvolvi, que basicamente tem em conta a rentabilidade do negócio, a valorização dos últimos anos nesse mercado e alguns outros factores, permite chegar à conclusão que Lisboa e Porto estão muito valorizados em relação a outros mercados em Portugal.

Na ArrowPlus nós usamos uma métrica própria, chamada de “valor relacional de mercado”, como pode ver no gráfico abaixo:

Esta métrica, calculada com base num método próprio, faz-nos crer que Porto e Lisboa estão actualmente muito abaixo de outros mercados nacionais. Mas quer dizer que isto é necessariamente assim? Claro que não, não tem que acreditar piamente nas nossas opiniões.

Mas por vários motivos que já lhe mostrei, este é apenas mais um indicador daquilo que me parece a mim.

Uma nota importante: esta métrica não separa alojamento local de arrendamento dito “comum”. Em alojamento local, esta figura seria bem diferente… Porém esse é um sub-mercado e como tal tem que ter uma análise própria e separada.

Detectar bolhas imobiliárias “no meu mercado”…

Quer determinar se o seu mercado está numa bolha?

Bom, em primeiro lugar eu devo dizer que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas de mercado em geral. Isto porque nem os mais reputados economistas conseguem, por isso pensarmos que qualquer pessoa conseguiria seria ilusório… Especialmente se pensarmos “de forma sistemática”…

Dito isto, eu estou convicto que consigo determinar se um mercado está muito sobrevalorizado ou não. E também estou convicto que consigo saber se ele está perigosamente sobrevalorizado, o que poderá constituir uma bolha.

Mas o comum investidor não precisa de determinar a existência inequívoca de bolhas para (não) investir. Basta que encontre o mercado (periogosamente) sobrevalorizado para não investir. E basta que consiga prever se a situação vai durar ou não muito tempo. Isto porque assim pode decidir entrar e sair do mercado fazendo dinheiro. É que até no meio de bolhas é possível lucrar muito com imóveis

Mas então, “como é que eu sei se estou numa bolha”, pergunta. Novamente, digo-lhe que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas…

No entanto existem factores que são normalmente usados para fazer soar as campaínhas, tais como:

  • O mercado estar louco. Muita gente a comprar e os preços a subir rapidamente (às vezes ao dia).
  • Os preços não são sustentáveis na economia local. Quando Lisboa começa a ter imóveis a 10.000€ por metro quadrado… Ou seja, um apartamento de 100 metros quadrados custa 1 milhão de euros, apercebemo-nos que isso não é sustentável na economia nacional!
  • A rentabilidade passa para valores baixíssimos. Ora se as rendas não subiram, os preços dos imóveis aumentaram… a rentabilidade desce. E se a rentabilidade é muito baixa, adivinhe: estamos em zona perigosa.
  • As taxas de juro estão muito baixas e a banca concede mais e mais crédito. Veja o que aconteceu à Euribor a 12m nos últimos anos:(Fonte: Pordata)
  • Etc, etc, etc.

O meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” pode ajudar a esclarecer mais dúvidas e permitir desenvolver o seu método para saber quando e onde investir.

Bolhas imobiliárias no mundo

Se olharmos para a história recente, encontramos uma bolha imobiliária de relevo entre 1997 e 2008. Já agora, o termo “sub prime” diz-lhe alguma coisa?

Segundo a revista “The Economist”, os preços do imobiliário foram especialmente acentuados neste período.

Quando a bolha rebentou entrámos na maior crise global desde há muito tempo…

Neste período o mercado na Nova Zelândia cresceu mais de 300%. Pense um pouco nesse número… dá mais de 30% ao ano! E o mercado inglês e o brasileiro cresceram também mais do que 300%! Surreal, diria…

Quanto ao Brasil, existem hoje várias fontes a apontar para bolhas imobiliárias no Brasil. Curiosamente, quando houve uma bolha enorme nos Estados Unidos (e logo a seguir o mercado imobiliário crashou também em Portugal), o mercado imobiliário no Brasil teve um aumento brutal.

Houve valorizações de quase 80% em apenas 4/5 anos. Essencialmente, o crédito fácil e outros factores impulsionaram muito o mercado… porém foi atingida uma situação de limite em 2015, quando o Brasil começou com uma crise relativamente forte. Vários especialistas apontam para uma bolha nessa altura, mas outros dizem que não houve.

Hoje o Brasil vive ainda uma situação pós-“bolha” ou similar; Essencialmente, existem ainda vários imóveis construidos durante a época de impulsão que ainda se encontram desocupados. Tenho seguido o mercado brasileiro com alguma atenção porque me parece que vai estar em contra-peso com o mercado português. Isto, naturalmente, pode criar várias oportunidades interessantes.

Até ao próximo artigo,

Bons negócios imobiliários!

Reforma antecipada/Independência financeira em Portugal: possibilidade ou utopia?

Se lhe dissessem que a reforma antes dos 30 anos fosse possível, diria possivelmente que seria piada.
Mas será mesmo? O conceito de independência financeira – não ter que trabalhar mais por dinheiro – já
apareceu nos Estados Unidos há algum tempo, mas só agora chega, timidamente, a Portugal.

Sabe o que é ser financeiramente independente, ou atingir a independência financeira ou reforma antecipada?  Neste artigo mostro-lhe tudo, e como auxiliámos investidores em imobiliário a alacançar este patamar financeiro, o último da escalada financeira.

Já pensou ou já ouviu dizer como seria viver sem ter que trabalhar, por ter rendimentos passivos suficientes para cobrir o seu estilo de vida, as suas contas. Esta lógica é simples se pensar em depósitos a prazo e juros: imagine que lhe caiam na conta juros suficientes para atingir a sua independência financeira… o que faria da sua vida se assim fosse?

Apensar deste conceito ser conhecido lá fora, e amplamente usado nos Estados Unidos (foi popularizado em parte pelo Robert Kiyosaki), em Portugal é muito pouco vulgar ler-se sobre o tema. Felizmente, depois de ter eu próprio entrado na rota da independência financeira através do imobiliário, a ArrowPlus captou vários clientes investidores imobiliários com o mesmo objectivo.

Eu defino “independência financeira” como o estatuto em que os rendimentos passivos de alguma pessoa chegam para cobrir as suas despesas fixas, e por isso a pessoa não ter que trabalhar mais por dinheiro. Ou seja, mesmo sem um salário, não teria problemas em pagar as suas despesas. Mas rendimentos passivos… o que é isso?

Rendimentos Passivos

Os rendimentos passivos são aqueles que são gerados sem necessidade da sua intervenção. Por exemplo, quando os inquilinos me pagam a renda, não houve necessidade da minha intervenção. É claro que durante o mês é necessário fazer tudo para que esteja tudo bem com a casa, resolver eventuais problemas que surjam, etc. Porém, os rendimentos prediais (vulgo rendas) são geralmente considerados passivos, porque não implicam que se levante da cama religiosamente da cama todos os dias “para ir trabalhar”.

Por pensar em rendimentos passivos como aqueles que não requerem o seu tempo ou competência e uma troca destes por dinheiro. É claro que, dito isto, necessita de ter competência para investir capital, e para montar um plano que lhe permita atingir a independência financeira. Porém essa competência é “apenas” necessária para poder organizar a sua vida financeira por forma a atingir a independência financeira – não para gerar rendimento.

Exemplos de rendimentos passivos incluem rendas de imóveis, royalties (por exemplo de livros e patentes), rendimentos de capital (como acções, obrigações e negócios), etc. No meu caso pessoal, os meus rendimentos passivos são gerados através do imobiliário (rendas), rendimentos de capital e royalties do meu livro.

Para ter uma carteira de rendimendos passivos (se ainda não tem ou começou) deve começar hoje. Eu demorei cerca de 11 anos a montar a minha própria carteira de investimentos, por isso é algo que é moroso e tem que ser bem estruturado desde o início. Também deve considerar que é necessário tirar partido da composição do dinheiro e da valorização dos activos. Por isso é que é importante começar (seja investir em imóveis ou outros activos) cedo.

Receita base para atingir a independência financeira

Na minha opinião, existem 4 vectores essenciais para atingir a independência financeira:

1 – Poupança. Sabe quanto gasta por mês? O primeiro passo é conhecer os números. O segundo é
cortar naquilo que não o faz feliz – há muita coisa onde o comum cidadão gasta dinheiro sem que se
aperceba ou tire valor efectivo. Adaptar um estilo de vida mais frugal (desde o minimalismo ou a
poupança apenas nas despesas maiores) é o primeiro passo para se tornar financeiramente
independente.

2 – Diminuição de impostos. Como acontece com qualqual acto ilegal, sou manifestamente contra a
evasão fiscal. No entanto, a diminuição de impostos que pagamos não tem que ser ilícita, dado que o
próprio código fiscal prevê várias formas de diminuição de impostos. Por exemplo, ao contribuir para
um PPR tem direito a um benefício fiscal. O meu conselho é simples: procure um contabilista
experiente e discuta o seu plano com ele. Os benefícios fiscais do código fiscal são um excelente ponto
de partida.

3 – Aumento da receita. O aumento da receita pode ser feito de várias formas. Muitos dos meus
clientes tiveram sucesso em negociar os seus salários, tando negociando com a entide patronal como
mudando para outra empresa. Outros, e talvez aqueles que obtiveram os melhores resultados em geral,
iniciaram uma actividade em part-time. É interessante que a maior parte dos meus clientes tenha
nalgum ponto evocado falta de tempo para iniciar tal actividade. A falta de tempo depende da
perspectiva. Eu aprendi a mostrar outras perspectivas a esses clientes, dizendo-lhes que se precisam de
uma hora para se deslocarem para o trabalho e outra para voltar a casa, então perdem quase 1 ano de
tempo útil a cada 10 anos!

4 – Investimento. Tecnicamente investimento é parte do aumento da receita, mas por ser tão
importante e peculiar ao mesmo tempo, considera-se por norma este ponto à parte do aumento da
receita. O tipo de investimento e retorno que deverá ter dependerá da sua estratégia. Ferramentas de
investmento incluem imobiliário, acções e obrigações, entre outras. Há vários graus de risco e
passividade. Se calhar nunca investiu na bolsa – afinal cerca de 90% dos portugueses nunca investiram
na bolsa. No entanto, sabia que o retorno do S&P500 é, historicamente, de mais de 9%? Discuta o seu
portfolio com um consultor especializado, certificando-se que está confortável com o risco ao qual está
exposto.

Seguir esta fórmula não é difícil, e na realidade até se torna hábito para muitos – tal como se tornou
para mim. O objectivo deste artigo é dizer que, com uma estratégia, é atingir a reforma mais cedo do
que se espera. Ou pelo menos deixar de trabalhar por ter que ganhar dinheiro, e atingir assim a independência financeira.

Devo também dizer que enquanto para algumas pessoas o foco deve ser distribuido de igual forma pelos quatro componentes, outras pessoas devem focar-se mais em componentes específicos.

O meu caso pessoal para atingir a independência financeira

O meu próprio caso é demasiadamente ligado ao imobiliário para ser usado como exemplo. Simplesmente a minha vida foi um conjunto de excepções para aquilo que é o standard dos portugueses e por isso não vou usar o meu próprio exemplo para ilustar como obter a reforma antecipada ou independência financeira. Porém, posso dar-lhe a minha opinião relativamente a certos aspectos que considero essenciais para atingir a independência financeira.

Instrumentos de investimento

De caras, eu não recomendaria investimento em depósitos a prazo, certificados do tesouro e certificados de aforro. Estes investimentos são bons para preservação de riqueza/capital, mas não mais do que isso. Os Certificados do Tesouro são instrumentos de investimento “sem risco” mas são instrumentos de dívida pública destinados à poupança das famílias e por isso têm um retorno baixo. Os certificados de aforro são também instrumentos de dívida destinados à poupança das famílias.

Para atingir o seu objectivo de se tornar financeiramente independente, deve considerar investimentos com rentabilidades maiores do 6% ou 7%. Investir em imóveis é uma solução, mas tem mais. A bolsa como lhe disse antes tem retornos, historicamente falando, de 9%. Um negócio próprio em Portugal tem retornos na casa dos 15% ou mais. É claro que neste último não terá possibilidade de ver o negócio crescer sem fazer por isso (e não será um rendimento passivo a não ser que contrate alguém para o gerir). Encontrar negócios já “montados” e que se consigam a um preço muito abaixo do valor de mercado (o que faz disparar a rentabilidade) parece ser uma forma muito interessante de construir riqueza.

Pessoalmente vi vários clientes, amigos e conhecidos fazê-lo com sucesso. O meu amigo Rui, por exemplo, que comprou um pequeno hotel de turismo misto que hoje tem uma rentabilidade de cerca de 18%. Ou um cliente, programador informático, que comprou site com uma rentabilidade de quase 50% por ano! Estes negócios estão aí para quem os quiser encontrar, sendo que naturalmente levam tempo a serem encontrados. Mas encontrar os vendedores motivados é o passo mais garantido para o sucesso.

Investimento imobiliário

O meu caminho foi traçado com o imobiliário. Essencialmente, eu comecei a ser bom em identificar imóveis muito abaixo do valor de mercado e a rentabilizá-los arrendando a um preço de mercado justo. Optei por escolher o segmento médio porque havia mais oportunidade e comecei a ter resultados tais que tive que co-fundar a ArrowPlus.

O imobiliário tem enúmeras vantagens perante outros investimentos. A maior, na minha opinião, é ser possível obter um ganho enorme logo na compra. Isto é, é possível comprar activos imobiliários muito abaixo do valor de mercado. Já com acções, pode apenas comprar acções a bom preço, nunca abaixo do valor de mercado. Já tinha pensado nesta diferença?

Porém, existe outro factor que é perfeito para quem quer atingir independência financeira: a possibilidade de alavancar. Ou seja, com o imobiliário tem a possibilidade de pedir empréstimos para investir. Ao contrário dos outros activos, onde quase sempre precisa de capital para arrancar, o imobiliário dá-lhe esta vantagem única. A independência financeira é muitas vezes um projecto que começa de baixo, muito baixo, e por isso faz sentido que necessite de alavancar.

Foi por aqui que eu comecei. Um imóvel, 4 imóveis, 10 imóveis. Quando dei conta se baixasse as minhas despesas o suficiente poderia “reformar-me”. Mas descobri isso quando dei conta que eu consigo criar imenso valor, e por isso quis rapidamente criar a minha reforma para poder trabalhar não por dinheiro, mas sim por outros objectivos. E hoje crio valor de uma forma mais liberta, integra e rápida do que alguma vez poderia fazer se não fosse financeiramente independente.

Exemplos independência financeira

A primeira vez que conheci alguém que se reformara antes dos 35 anos já eu estava a executar o meu próprio plano há algum tempo. O meu maior objectivo em atingir a independência financeira foi aquele de, além do desafio (porque adoro desafios complicados), poder alavancar o meu tempo para criar valor. Na realidade eu sou um pouco obstinado com a criação de valor (e valor de altíssima qualidade). Daí que juntar um mais um foi simples.

Desde então, tenho conhecido várias pessoas e vindo a ajudar clientes a seguirem caminhos idênticos ao meu. Em breve planeio escrever um livro sobre independência financeira, porém só mais lá para a frente é que vou pensar nisso, já que estou ainda na ressaca da escrita do “Do 0 ao Milhão“.

Há no entanto uma mensagem muito importante que quero passar já: desengane-se quem pensa que só os mais bem pagos se podem reformar ou ser financeiramente independentes antes dos 40. Na realidade quanto ganha importa pouco. O mais importante é saber qual a percentagem do seu salário que poupa. Na realidade a matemática é a mesma caso ganhe 20 mil ou 200 mil euros. A figura seguinte indica o número de anos necessários até à reforma em função da percentagem do salário que poupe (mantendo o mesmo nível de vida depois da reforma):

independencia financeira

Viu? Importa pouco o que ganha. Importa mais o que gasta, e o rácio entre o que ganha e o que gasta. Por exemplo, se poupar 70% do seu salário, pode reformar-se dentro de 8 anos e meio, mais ou menos. Quer ganhe 20 mil euros por ano ou 200 mil! Quer tenha 20 anos ou 40!

Contudo, a poupança é apenas uma parte da equação da independência financeira, que contém quatro componentes, como lhe mostrei acima. Além disso, existem vários obstáculos… muitos mesmo!

Obstáculos no caminho para a independência financeira

Falta de conhecimento/literacia financeira

Desde que regressei a Portugal houve uma coisa que me saltou logo à vista: existe uma iliteracia financeira enorme em Portugal. Se calhar já existia quando eu saí do país, porém não dei conta dela na altura. Hoje é muito mais evidente. A quantidade de pessoas que eu vejo que não sabe administrar dinheiro é enorme, e isso deixa-me triste. Triste porque existem muitas pessoas a passar por dificuldades e não tem que ser assim.

A ArrowPlus está empenhada a trazer conhecimento sobre a parte financeira do imobiliário, de forma frontal, fácil e gratuita. Esse é um dos nossos comprometimentos e será assim por muito tempo. Porém, o nosso contributo não chega. É necessário haverem mais canais como este, e além disso é necessário que quem está em busca da independência financeira que saiba tirar partido de outras fontes, como livros.

Gestão activa

Vamos ser sinceros: se estiver a pensar que conseguirá aumentar o seu rendimento estando em todo o lado, desengane-se. Para fazer crescer o seu rendimento é necessário que não faça uma gestão activa dos seus negócios e/ou investimentos. Caso contrário não terá tempo para tudo, acredite em mim. Por isso tem que pensar “passivo”, ou seja, tem que elaborar uma forma de fazer crescer os seus investimentos sem que gaste mais tempo com eles.

Esta é provavelmente uma das maiores barreiras que existem para muitos pequenos investidores que ambicionam ser financeiramente independentes. Na realidade esta costuma ser a parte mais difícil de “dominar” por aqueles que querem atingir a independência financeira. Daí que muitos dos nossos clientes recorram ao nosso produto “rentabilidade garantida”, que é totalmente passivo.

Controlo de despesa

Quando digo que a maior parte das pessoas não sabem gerir dinheiro quero na realidade dizer que a maior parte das pessoas não sabe… gerir a despesa. Além dos elementos essenciais que precisamos para viver, como alimentação, roupa, etc, eu penso em todas as compras como o valor que me trarão depois da compra. Por exemplo, um bom livro vai-me trazer imenso valor a nível de desenvolvimento pessoal (e até financeiro). Uma televisão cara (eu não vejo televisão, contudo), não.

E há várias formas de controlar a despesa. Eu pessoalmente recomendo que se faça um controle exaustivo nos primeiros tempos, para se saber ao certo para onde o dinheiro está a ir e porquê. Pode utilizar várias técnicas, desde software até escrever num bloco de notas sempre que gasta dinheiro (como eu fiz no primeiro ano do meu plano). O importante é saber para onde o seu dinheiro está a ir, como, e se é realmente necessário fazê-lo.

Aumento de rendimentos

O outro maior problema: a maior parte das pessoas não sabe como aumentar os rendimentos que tem, e está presa à ideia de que o seu salário lhe traz todo o rendimento. Claramente são pessoas que têm que pensar na beleza do investimento e mais do que pensar nela, ter os seus horizontes abertos para que possa entender as vantagens de investir. E não tenha a mentalidade que investir em Portugal não é possível ou rentável… até os alemães aconselham tal coisa!

Por isso, aprenda a investir. Seja em imobiliário, acções, obrigações ou outros veículos, invista (sempre de uma forma controlada e calculada!). O aumento de rendimentos é um obstáculo para muitos simplesmente porque não fazem ideia das melhores formas de ganhar mais dinheiro (inclusivamente já vi pessoas sujeitarem-se para ganhar 20€ por dia, trabalhando 8 horas).

Jogo de cintura

Ainda um outro problema: há pessoas que simplesmente não têm atitude para procurar e/ou negociar investimentos e negócios. Naturalmente que um plano arrojado como o de alcançar a independência financeira requer um “jogo de cintura”.

Seja para negociar, ser criativo no aumento de rendimentos, ou outra coisa, é necessário ter uma atitude de “fazer acontecer” e ser muito flexível. Esta sinto que foi uma das qualidades que melhor consegui rentabilizar na minha própria história até à independência financeira. Pode não ser óbvio, mas muita gente falha neste ponto sem se aperceber.

A recompensa

A sério, 48 anos de descontos? Sejam 47 ou 48, é igual – é muito muito tempo. Poder-se reformar antes dos 40 (já nem digo 30) devia ser um objectivo de todos. A partir daí as pessoas trabalhariam por puro prazer, com uma integridade superior. O mundo seria muito melhor.

Mas a recompensa é enorme, e inclui outras coisas:

  1. Trabalho com integridade, apenas por gosto;
  2. Segurança em fazer o que quer;
  3. Tirar o dia, a semana, o mês ou o ano “off” porque lhe apetece;
  4. Dedicar-se a causas, voluntariado, etc;
  5. Dar mais à sociedade;
  6. Dar tempo à sua comunidade;
  7. Poder dizer o que quer – acabaram-se os “sapos” que tem que engolir;
  8. Passar mais tempo com filhos e família;
  9. Viver os seus sonhos;

Conclusões

Eu falei-lhe de vários aspectos da independência financeira neste artigo. Quero agora fazer-lhe um resumo daquilo que na minha opinião faz sentido fazer para alcançar essa mesma independência financeira:

1. Começar cedo

2. Ter plano muito bem estruturado

3. Saber em que vértice se concentrar

4. Pensar “passivo”

5. Investir bem

6. Ser frugal