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Investimento Imobiliário Online

investimento imobiliário online

Quantas vezes não ouviu ou não disse: está tudo na internet, dá para fazer tudo na internetHoje em dia, em poucos segundos temos, aliás, acesso a milhares de páginas com a informação que procuramos. Seja o que for o que procuramos, é muito difícil que não consigamos encontrar na internet. Receitas de bacalhau? Dicas sobre animais de estimação? Marcar consultas? Facilmente encontramos aquilo de que precisamos. Mas e se quisermos investir? Sim, também é possível. É sobre investimento imobiliário online que vamos falar hoje.

Investimento online

É impossível negar que a internet mudou a nossa vida. Além disso, tornou muitas coisas mais acessíveis a qualquer um de nós. Uma dessas coisas foi o investimento. Investir tem-se tornado mais acessível para mais pessoas por causa das muitas plataformas que têm surgido para o efeito. Antes de mais nada, deixamos-lhe um vídeo feito pelo nosso analista Artur Mariano sobre plataformas digitais de investimento.

Tipos de plataformas digitais de investimento

Como pôde ver, temos essencialmente dois tipos de plataformas digitais de investimento, com objetivos distintos, que convém compreender.

  • Plataformas para ações.
  • Plataformas para obrigações;

Nestes casos, falamos de empréstimos P2P, ou seja, peer-to-peer, de pessoa para pessoa. Também podemos falar de corretoras online, visto que potenciaram a compra de ações e obrigações.

Plataformas P2P

As plataformas P2P vieram mudar o panorama financeiro porque o tornaram muito mais acessível a qualquer pessoa. Antes, quem se queria financiar tinha de recorrer à banca para que o pudesse fazer. Atualmente, há uma proliferação de plataformas digitais com o mesmo intuito.

As plataformas P2P têm vindo a evoluir e transformar-se rapidamente. São plataformas que potenciam o autoinvestimento em novos empréstimos visto que têm opções que permitem que, assim que recebe dinheiro de volta, invista novamente noutro projeto. São plataformas passivas e muito fáceis de utilizar.

Algumas vantagens das plataformas P2P

  • Nestas plataformas P2P deixa de existir a intermediação da banca visto que são as pessoas a emprestar dinheiro a quem requer o capital.
  • Normalmente, estas plataformas cobram uma comissão sobre transações bancárias mais reduzidas do que as cobradas pela banca. Desta forma, há menos margem de ganho para o sistema financeiro.
  • Além disso, permite a quem investe saber em que está a investir, especialmente nas P2P dedicadas a negócios pequenos.
  • As plataformas P2P permitem uma grande diversidade de investimento, uma vez que permitem emprestar pequenas quantias de dinheiro.

Plataformas P2P onde pode investir

Buyback garantee - muitas plataformas, incluindo o Twino, têm este compromisso. Ou seja, imagine que empresta dinheiro a uma entidade que não consegue pagar de volta. Neste caso, a plataforma vai assegurar-se de que não perde, no mínimo, o capital que investiu. Algumas plataformas podem assegurar também os juros.

E se a empresa detentora da plataforma falir?

Esta pode, certamente, ser uma pergunta a passar-lhe pela cabeça e com razão. Por exemplo, quando um banco declara falência, por norma, os estados não permitem que cessem totalmente a atividade. No caso das plataformas de investimento, por não fazerem parte do sistema bancário, haverá sempre essa preocupação.

Corretoras online

Existem há mais tempo do que as plataformas P2P, mas estão também em franco processo de desenvolvimento. Destacam-se particularmente porque as comissões são, normalmente, muito mais baixas. Além disso, as corretoras online oferecem serviços muito personalizados. Por serem especializadas em mercados de ações e obrigações, têm analistas que conhecem o mercado de uma forma mais profunda.

Investimento imobiliário online

Agora que já viu como consegue facilmente investir online talvez se questione: será possível investir em imobiliário online? A resposta é sim, claro. Parece mesmo que é possível fazer tudo na internet. No caso do investimento imobiliário online há também várias plataformas que o ajudam a investir. Estas plataformas funcionam mais ou menos como aquelas de que já lhe falámos. Além disso, são plataformas que permitem outras formas de investimento imobiliário.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

O nome não lhe é estranho? É normal. Já lhe falámos na hipótese dos fundos de investimento imobiliário num outro artigo e, aliás, temos um artigo unicamente dedicado a estes fundos. Vamos, no entanto, fazer uma revisão da matéria dada.

O que são e como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são um bocadinho como quando se junta ao seu grupo de amigos para comprar a prenda de aniversário de outra pessoa. Ou seja, um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Crowdfunding imobiliário

É bem possível que já tenha ouvido falar de crowdfunding. É uma alternativa de financiamento que tem estado muito em voga, nas mais variadas áreas. Se tem um projecto que quer desenvolver, mas não tem capital, o crowdfunding pode solucionar o seu problema. Em primeiro lugar, através das mais variadas plataformas para o efeito, anuncia o seu projecto e o montante de que precisa para o concretizar. Depois, os interessados contribuem com a quantia que querem, normalmente obtendo algo em troca de acordo com o montante investido.

No imobiliário, o crowdfunding ainda está numa fase pouco desenvolvida em Portugal. Terá sempre de avaliar muito bem o investimento que está a fazer e certificar-se de que vale a pena.

Investir em REITs

Os Real Estate Investment Funds (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. São relativamente recentes em Portugal, pelo que nem todos estão ainda familiarizados com o conceito.

O que são REITs?

São, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objetivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

Dica: invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Investimento imobiliário online vs. Investimento em imóveis físicos

Ora aqui está a pergunta do milhão de dólares. Não literalmente, mas neste caso o montante ganho pode ser uma das grandes diferenças. Vamos por partes.

Vantagens das plataformas de investimento imobiliário online

  • Investimento acessível a qualquer um. Uma vez que é possível começar a investir com quantias baixas, é uma forma de investimento acessível a mais pessoas;
  • Investimento sem sair de casa. A facilidade com que consegue investir, através de poucos cliques, é um grande factor de atratividade.
  • Diversificação do investimento. Este investimento online, por ser de baixo custo, também lhe permite investir em mais imóveis, de vários tipos e em várias localizações.

Alguns aspectos a ter em conta quando opta por investimento imobiliário online

  • Não tem o mesmo controlo sobre os imóveis.
  • Tem de pagar uma comissão de subscrição. Os preços variam, mas normalmente as melhores plataformas de investimento podem também ser as que exigem comissões mais elevadas.
  • Algumas plataformas exigem também uma comissão de gestão.
  • Convém, sempre, conhecer o mercado em que investe. Mesmo que esteja a investir online, se conhecer a fundo o mercado conseguirá investir melhor e estar atentos a potenciais investimentos.
  • Não investe sozinho. Normalmente, haverá mais pessoas a investir no mesmo, completando as restantes fatias do bolo.
  • É um investimento passivo. Isto é, não precisa de fazer muito mais além de investir.
  • A rentabilidade pode ser mais baixa do que se investir em imóveis físicos.
  • Não controla realmente o seu investimento. Ou seja, ao investir num fundo, por exemplo, é esse fundo que vai decidir onde gasta o seu dinheiro.

Em suma

Como começámos por lhe dizer, é realmente possível, hoje em dia, fazer praticamente tudo na internet. Isto inclui, claro, investimento imobiliário. Considerando todas as vantagens e preocupações que deve ter, investir online pode ser uma boa solução para começar ou para diversificar o seu portefólio.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

investir em imobiliário com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.

Taxa fixa ou variável no Crédito Habitação?

crédito habitação - taxa fixa ou variável

Esta pergunta deixa-o sem resposta? É provável que ainda não tenha pensado no assunto. Talvez se tenha focado apenas em obter o seu crédito habitação. Mas com o crédito vêm as taxas. Por isso, convém nunca pensar só no dinheiro que pediu emprestado, mas naquilo que vai pagar por ele. Não se preocupe porque vamos deixá-lo dentro do assunto. Vamos explicar-lhe tudo o que tem de saber sobre optar por taxa fixa ou variável no crédito habitação. Comecemos pelo início...

Quais são as taxas de juro do crédito habitação

Certamente já ouviu falar de juros. São muito comuns em empréstimos. Um banco empresta-lhe X euros e terá de devolver esses X euros ao banco mais os juros, cujo valor varia. Pense nos juros como o preço do empréstimo porque, no fundo, é mesmo isso que eles são. Os juros são essenciais para o banco se financiar e também para ter vantagens quando empresta dinheiro.

Quando pede um crédito habitação e este é aprovado não fique só a pensar no valor que pediu emprestado. Tem de pensar nas taxas de juro aplicadas nesse caso: a EURIBOR, o spread, a taxa anual nominal (TAN) e a taxa anual efetiva global (TAEN). Parecem-lhe muitas? Eventualmente, é normal que não compreenda a que se referem tantos nomes. Vamos explicar-lhe qual o papel de cada uma delas no crédito habitação.

A Euribor

O nome vem de European Interbank Offered Rate e é a taxa referência do Mercado Monetário Interbancário. Ou seja, isto significa que resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Normalmente, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à EURIBOR, o que significa que quanto mais alta for a EURIBOR mais juros terá de pagar e, por conseguinte, a sua prestação será mais elevada.

A EURIBOR depende da procura e oferta do Mercado Monetário Interbancário e da fixação da taxa diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). É esta que define o valor que o BCE está disposto a aplicar quando empresta dinheiro a bancos europeus.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato, de acordo com o prazo escolhido, que varia entre uma semana a doze meses. Normalmente, em Portugal, é uma taxa indexada a 3, 6 ou 12 meses.

Por exemplo: Imagine que, no seu contrato de crédito habitação, tem a EURIBOR a seis meses. Neste exemplo, a sua prestação é revista em agosto. O valor que vai pagar nos seis meses seguintes resulta da média do mês anterior à retificação, neste caso julho.

O Spread

É um dos motivos pelos quais insistimos muito para que pesquise e se informe sobre as condições de vários bancos. O spread é definido pelo banco para cada crédito que concede. Por estar incluída nos juros que cobra, é a taxa que representa o lucro que a instituição bancária irá receber pelo empréstimo que concedeu.

Imagine que empresta dinheiro a alguém. Certamente, espera receber o dinheiro de volta, mas corre o risco de não receber. Com os bancos funciona da mesma forma. Quando emprestam dinheiro, os bancos assumem um risco e, para se salvaguardarem, quanto mais elevado for esse risco mais elevado será o spread praticado.

Além disto, o spread contempla também as garantias do empréstimo, onde podemos incluir a relação entre o montante que é emprestado e o valor do imóvel hipotecado.

O risco que cada cliente representa é diferente. Desta forma, há cinco fatores que podem determinar o risco que representa:

  • No historial de crédito;
  • Nas garantias dadas por quem pede o crédito;
  • Na taxa de esforço;
  • check
    Na situação profissional;
  • check
    Nas poupanças e ativos que possa ter.

Dica: O valor do spread pode diminuir caso tenha adquirido outros produtos ou serviços no banco, como é o caso dos cartões de crédito, Planos Poupança Reforma ou domiciliação do ordenado. Já sabe: informe-se e estude as suas opções!

A Taxa Anual Nominal (TAN)

Talvez já tenha ouvido falar dela. É uma taxa que se utiliza em todo o tipo de operações que envolvam juros, quer sejam créditos quer sejam aplicações financeiras. Neste caso, no crédito habitação é uma taxa relativamente simples de explicar visto que, no crédito habitação e, especialmente, em regimes de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

É uma das mais importantes que deve ter em conta porque contém todos os encargos associados ao empréstimo: juros, comissões, impostos, seguros, custos de manutenção da conta que precisa de abrir, emolumentos que tem de pagar quando regista a hipoteca, possíveis custos das operações de pagamento e bonificações no spread.

A TAEG varia de acordo com a quantia financiada, mas não se preocupe com surpresas: os bancos são obrigados, por lei, a divulgar a taxa. Já que a TAEG corresponde ao custo total do crédito nunca é demais lembrar que é um valor que deve ter em conta quando comparar as propostas dos vários bancos.

Modalidades de taxa de juro

No crédito habitação em Portugal existem três modalidades de pagamento de juros: fixa, variável ou mista. Todas têm vantagens e desvantagens, mas é preciso compreendê-las antes decidir qual a que melhor se adequa. O nosso analista Artur Mariano cobre sempre esta questão nos workshops da ArrowPlus, como mostramos de seguida:

Quem lhe emprestar dinheiro pode tentar convencê-lo sobre a taxa ideal para si, mas a decisão final é sua.

Taxa de juro fixa

Tal como o nome indica, a taxa de juro fixa mantém-se igual durante todo o período definido no contrato e, assim, a prestação que paga será sempre a mesma.

Não importa se, ao longo do tempo, as taxas de juro sobem ou descem porque a sua prestação vai continuar inalterável.

Ora, saber que o valor da prestação não vai subir pode ser bom, mas há alguns fatores que não são tão bons. Normalmente a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à EURIBOR, ou seja, paga mais por não ter a prestação aumentada.

Os dois lados da moeda:

Imagine que a EURIBOR desce. À partida, a sua prestação diminuiria, certo? Com a taxa fixa não, por isso pode haver períodos em que paga mais.

Mas, se a EURIBOR subir, também tem vantagens, visto que a sua prestação não irá aumentar e dar-lhe dores de cabeça.

A taxa de juro fixa é estabelecida pelo banco, de acordo com cada contrato. Consideram sempre o risco do crédito, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, o custo de financiamento e o período de fixação da taxa.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável é assim porque resulta da soma de outras duas taxas: a EURIBOR e o spread. Neste caso, a escolha do prazo da EURIBOR é totalmente sua, mas normalmente, em crédito habitação, utiliza-se três a seis meses.

Dependendo do prazo pelo qual optar, o valor da EURIBOR é revisto após esse prazo. Mais uma vez, se a revisão da taxa é em agosto e é feita a cada meio ano, o valor para os seis meses seguintes é calculado pela média do mês anterior, neste caso julho.

Em suma, a taxa de juro do empréstimo e, por conseguinte, a sua prestação, pode aumentar ou diminuir. Isto pode ser particularmente vantajoso, como é óbvio, quando a EURIBOR desce porque a sua prestação diminui também. Mas se a EURIBOR subir pode ver-se em dificuldades se a prestação subir muito.

Taxa de juro mista

Já falámos da taxa fixa e da variável, mas falta ainda uma terceira modalidade: a taxa de juro mista. Nestes casos, os contratos funcionam sempre com um período de taxa de juro fixa seguido de outro de taxa de juro variável. Esses períodos de tempo são negociados entre si e a instituição bancária que escolher. Se o crédito habitação tiver duração de vinte anos pode, por exemplo, ter quinze anos de taxa fixa e cinco anos de taxa variável.

Taxa Fixa ou Variável?

Ora aí está uma pergunta difícil! Vamos analisar as hipóteses de taxas.

Se escolher taxa variável...

Por um lado, se escolher uma taxa variável, está dependente das flutuações dos juros. A taxa variável vai mudando de acordo com o período que escolher na EURIBOR por isso, a cada período, o valor da prestação muda e não sabe exactamente com o que contar.

Se a EURIBOR desce e a sua prestação desde, é uma agradável surpresa. Mas, se sobe e não tenta precaver-se para essas mudanças, pode vir a ter uma surpresa… desagradável.

Se escolher taxa fixa...

Por outro lado, se escolher a taxa fixa, é essa taxa que terá de pagar durante todo o empréstimo. Sabe sempre o que esperar, não terá quaisquer surpresas, no entanto, talvez comece a pensar no quanto era bom ter optado pela variável quando vir a EURIBOR descer.

A taxa fixa é a melhor forma de se proteger contra a incerteza e de conseguir organizar o seu orçamento a longo prazo. Mas, por esta proteção, não se esqueça de que paga sempre um pouco mais de prestação. Se, ao longo do empréstimo, pretender amortizar a dívida então também deve saber que, no caso da taxa fixa, também pagará mais.

Como decidir entre taxa fixa e taxa variável

Voltamos à mesma conversa: pesquise e informe-se em casa banco. Depois, faça simulações dentro de cada taxa. Com a taxa fixa veja quanto pagaria por mês e, ao fim do tempo de préstimo, quanto teria gasto. Com a taxa variável, calcule quanto gastaria na conjetura atual. Tente também informar-se sobre o mínimo e máximo mais recentes ou mais notáveis e calcule também isso. No final, compare para compreender qual a que será mais vantajosa para si. 

A terceira opção

Pode, claro, optar pela taxa mista e primeiro pagar a taxa fixa e depois passar para a taxa variável. Neste caso, pode ajudá-lo a gerir o seu orçamento nos primeiros anos de empréstimo. A curto prazo sabe que vai pagar sempre o mesmo. Isso pode ajudá-lo a, nesse tempo, não ter surpresas na hora de pagar a prestação. No entanto, com a taxa mista, não é possível prever se a taxa variável terá um aumento na sua prestação, por isso tenha isso em conta.

Tudo isto vale, claro, para qualquer tipo de crédito em que possa optar por taxas fixas ou variáveis.

Como alterar taxa fixa para variável

Fez o seu empréstimo com taxa fixa. Depois apercebeu-se de que era mais vantajoso para si se tivesse taxa variável. E agora? Lamenta-se até ao fim do empréstimo ou arregaça as mangas e vai negociar uma alteração da taxa?

Esperamos que esteja a pensar na segunda opção, porque é exatamente sobre ela que vamos falar.

Para negociar o seu crédito habitação tem de ter presente a boa e velha taxa de esforço. Está demasiado alta? No limite?

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do seu agregado familiar que se destina a pagar prestações de créditos. Ou seja, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás, mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel.

O que precisa de considerar antes de renegociar

  • check
    Primeiro precisa de fazer as contas.
    Já analisou a sua taxa de esforço e percebeu que está dentro das percentagens recomendadas? Ótimo! Também já sabe em quanto pretende reduzir a sua prestação? É importante que analise muito bem as suas despesas e créditos e perceba onde e como poupar.
  • check
    Depois, fale com o banco.
    Se pretende manter o crédito no mesmo banco, precisa de falar com ele para que compreenda quais as ofertas que têm para si. Se quer transferir o crédito deverá também apresentar a situação e analisar as propostas que lhe são feitas nas outras instituições bancárias. Por fim, analise todas as propostas com cuidado e não hesite em esclarecer todas e quaisquer dúvidas que surjam ao ler os documentos propostos.

A importância de renegociar

Renegociar o crédito habitação pode ser o ponto de partida para pagar menos na sua prestação e, assim, conseguir poupar algum dinheiro.

No entanto, muitas vezes, pensar em ter de passar novamente pelo processo de pesquisa e de conversações com os bancos deixa as pessoas de pé atrás. O processo pode ser complicado e envolver muitos termos e opções que precisa de compreender. Mas, se resultar numa poupança, será que não vale a pena todo o trabalho?

Pense sempre naquele ditado: quem tem boca vai a Roma. Neste caso, quem renegoceia créditos consegue poupanças. Certamente, no fim do mês, irá agradecer ter gasto algum do seu tempo a diminuir a prestação do seu crédito habitação.


Se quer dar os primeiros passos no mundo do investimento imobiliário, temos o livro ideal para si:

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Investimento imobiliário: o imobiliário como activo financeiro

investimento imobiliário

Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.

Importância do imobiliário como activo financeiro

A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.

A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:

  • A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
  • A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
  • A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
  • A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
  • O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
  • A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.

Tendências dos investidores em imobiliário

Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.

A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.

Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.

Riscos do investimento em imobiliário

No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:

  • Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
  • Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
  • Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
  • Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.

Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.

Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.

Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.

Veículos de investimento imobiliário

Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:

  • Fundos de investimento imobiliário (FII);
  • Real Estate Investment Trusts (REIT);
  • Acções de empresas activas no sector imobiliário.

Fundos de investimento imobiliário e REIT

Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.

Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).

Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.

A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.

Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:

  • Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
  • Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
  • Terrenos, nomeadamente minas e florestas.

Investir em empresas no sector imobiliário

Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.

Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.

Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.

Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.

Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.

vanovia

Fonte: plataforma BiGlobal Trade

Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.

Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.

Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.

Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.

merlin

O imobiliário e a economia global

Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.

Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.

Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.

Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).

fred

Fonte: FRED

Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.

Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.

Reforma antecipada/Independência financeira em Portugal: possibilidade ou utopia?

independencia financeira

Se lhe dissessem que a reforma antes dos 30 anos fosse possível, diria possivelmente que seria piada.
Mas será mesmo? O conceito de independência financeira – não ter que trabalhar mais por dinheiro – já
apareceu nos Estados Unidos há algum tempo, mas só agora chega, timidamente, a Portugal.

Sabe o que é ser financeiramente independente, ou atingir a independência financeira ou reforma antecipada?  Neste artigo mostro-lhe tudo, e como auxiliámos investidores em imobiliário a alacançar este patamar financeiro, o último da escalada financeira.

Já pensou ou já ouviu dizer como seria viver sem ter que trabalhar, por ter rendimentos passivos suficientes para cobrir o seu estilo de vida, as suas contas. Esta lógica é simples se pensar em depósitos a prazo e juros: imagine que lhe caiam na conta juros suficientes para atingir a sua independência financeira… o que faria da sua vida se assim fosse?

Apensar deste conceito ser conhecido lá fora, e amplamente usado nos Estados Unidos (foi popularizado em parte pelo Robert Kiyosaki), em Portugal é muito pouco vulgar ler-se sobre o tema. Felizmente, depois de ter eu próprio entrado na rota da independência financeira através do imobiliário, a ArrowPlus captou vários clientes investidores imobiliários com o mesmo objectivo.

Eu defino “independência financeira” como o estatuto em que os rendimentos passivos de alguma pessoa chegam para cobrir as suas despesas fixas, e por isso a pessoa não ter que trabalhar mais por dinheiro. Ou seja, mesmo sem um salário, não teria problemas em pagar as suas despesas. Mas rendimentos passivos… o que é isso?

Rendimentos Passivos

Os rendimentos passivos são aqueles que são gerados sem necessidade da sua intervenção. Por exemplo, quando os inquilinos me pagam a renda, não houve necessidade da minha intervenção. É claro que durante o mês é necessário fazer tudo para que esteja tudo bem com a casa, resolver eventuais problemas que surjam, etc. Porém, os rendimentos prediais (vulgo rendas) são geralmente considerados passivos, porque não implicam que se levante da cama religiosamente da cama todos os dias “para ir trabalhar”.

Por pensar em rendimentos passivos como aqueles que não requerem o seu tempo ou competência e uma troca destes por dinheiro. É claro que, dito isto, necessita de ter competência para investir capital, e para montar um plano que lhe permita atingir a independência financeira. Porém essa competência é “apenas” necessária para poder organizar a sua vida financeira por forma a atingir a independência financeira – não para gerar rendimento.

Exemplos de rendimentos passivos incluem rendas de imóveis, royalties (por exemplo de livros e patentes), rendimentos de capital (como acções, obrigações e negócios), etc. No meu caso pessoal, os meus rendimentos passivos são gerados através do imobiliário (rendas), rendimentos de capital e royalties do meu livro.

Para ter uma carteira de rendimendos passivos (se ainda não tem ou começou) deve começar hoje. Eu demorei cerca de 11 anos a montar a minha própria carteira de investimentos, por isso é algo que é moroso e tem que ser bem estruturado desde o início. Também deve considerar que é necessário tirar partido da composição do dinheiro e da valorização dos activos. Por isso é que é importante começar (seja investir em imóveis ou outros activos) cedo.

Receita base para atingir a independência financeira

Na minha opinião, existem 4 vectores essenciais para atingir a independência financeira:

1 – Poupança. Sabe quanto gasta por mês? O primeiro passo é conhecer os números. O segundo é
cortar naquilo que não o faz feliz – há muita coisa onde o comum cidadão gasta dinheiro sem que se
aperceba ou tire valor efectivo. Adaptar um estilo de vida mais frugal (desde o minimalismo ou a
poupança apenas nas despesas maiores) é o primeiro passo para se tornar financeiramente
independente.

2 – Diminuição de impostos. Como acontece com qualqual acto ilegal, sou manifestamente contra a
evasão fiscal. No entanto, a diminuição de impostos que pagamos não tem que ser ilícita, dado que o
próprio código fiscal prevê várias formas de diminuição de impostos. Por exemplo, ao contribuir para
um PPR tem direito a um benefício fiscal. O meu conselho é simples: procure um contabilista
experiente e discuta o seu plano com ele. Os benefícios fiscais do código fiscal são um excelente ponto
de partida.

3 – Aumento da receita. O aumento da receita pode ser feito de várias formas. Muitos dos meus
clientes tiveram sucesso em negociar os seus salários, tando negociando com a entide patronal como
mudando para outra empresa. Outros, e talvez aqueles que obtiveram os melhores resultados em geral,
iniciaram uma actividade em part-time. É interessante que a maior parte dos meus clientes tenha
nalgum ponto evocado falta de tempo para iniciar tal actividade. A falta de tempo depende da
perspectiva. Eu aprendi a mostrar outras perspectivas a esses clientes, dizendo-lhes que se precisam de
uma hora para se deslocarem para o trabalho e outra para voltar a casa, então perdem quase 1 ano de
tempo útil a cada 10 anos!

4 – Investimento. Tecnicamente investimento é parte do aumento da receita, mas por ser tão
importante e peculiar ao mesmo tempo, considera-se por norma este ponto à parte do aumento da
receita. O tipo de investimento e retorno que deverá ter dependerá da sua estratégia. Ferramentas de
investmento incluem imobiliário, acções e obrigações, entre outras. Há vários graus de risco e
passividade. Se calhar nunca investiu na bolsa – afinal cerca de 90% dos portugueses nunca investiram
na bolsa. No entanto, sabia que o retorno do S&P500 é, historicamente, de mais de 9%? Discuta o seu
portfolio com um consultor especializado, certificando-se que está confortável com o risco ao qual está
exposto.

Seguir esta fórmula não é difícil, e na realidade até se torna hábito para muitos – tal como se tornou
para mim. O objectivo deste artigo é dizer que, com uma estratégia, é atingir a reforma mais cedo do
que se espera. Ou pelo menos deixar de trabalhar por ter que ganhar dinheiro, e atingir assim a independência financeira.

Devo também dizer que enquanto para algumas pessoas o foco deve ser distribuido de igual forma pelos quatro componentes, outras pessoas devem focar-se mais em componentes específicos.

O meu caso pessoal para atingir a independência financeira

O meu próprio caso é demasiadamente ligado ao imobiliário para ser usado como exemplo. Simplesmente a minha vida foi um conjunto de excepções para aquilo que é o standard dos portugueses e por isso não vou usar o meu próprio exemplo para ilustar como obter a reforma antecipada ou independência financeira. Porém, posso dar-lhe a minha opinião relativamente a certos aspectos que considero essenciais para atingir a independência financeira.

Instrumentos de investimento

De caras, eu não recomendaria investimento em depósitos a prazo, certificados do tesouro e certificados de aforro. Estes investimentos são bons para preservação de riqueza/capital, mas não mais do que isso. Os Certificados do Tesouro são instrumentos de investimento “sem risco” mas são instrumentos de dívida pública destinados à poupança das famílias e por isso têm um retorno baixo. Os certificados de aforro são também instrumentos de dívida destinados à poupança das famílias.

Para atingir o seu objectivo de se tornar financeiramente independente, deve considerar investimentos com rentabilidades maiores do 6% ou 7%. Investir em imóveis é uma solução, mas tem mais. A bolsa como lhe disse antes tem retornos, historicamente falando, de 9%. Um negócio próprio em Portugal tem retornos na casa dos 15% ou mais. É claro que neste último não terá possibilidade de ver o negócio crescer sem fazer por isso (e não será um rendimento passivo a não ser que contrate alguém para o gerir). Encontrar negócios já “montados” e que se consigam a um preço muito abaixo do valor de mercado (o que faz disparar a rentabilidade) parece ser uma forma muito interessante de construir riqueza.

Pessoalmente vi vários clientes, amigos e conhecidos fazê-lo com sucesso. O meu amigo Rui, por exemplo, que comprou um pequeno hotel de turismo misto que hoje tem uma rentabilidade de cerca de 18%. Ou um cliente, programador informático, que comprou site com uma rentabilidade de quase 50% por ano! Estes negócios estão aí para quem os quiser encontrar, sendo que naturalmente levam tempo a serem encontrados. Mas encontrar os vendedores motivados é o passo mais garantido para o sucesso.

Investimento imobiliário

O meu caminho foi traçado com o imobiliário. Essencialmente, eu comecei a ser bom em identificar imóveis muito abaixo do valor de mercado e a rentabilizá-los arrendando a um preço de mercado justo. Optei por escolher o segmento médio porque havia mais oportunidade e comecei a ter resultados tais que tive que co-fundar a ArrowPlus.

O imobiliário tem enúmeras vantagens perante outros investimentos. A maior, na minha opinião, é ser possível obter um ganho enorme logo na compra. Isto é, é possível comprar activos imobiliários muito abaixo do valor de mercado. Já com acções, pode apenas comprar acções a bom preço, nunca abaixo do valor de mercado. Já tinha pensado nesta diferença?

Porém, existe outro factor que é perfeito para quem quer atingir independência financeira: a possibilidade de alavancar. Ou seja, com o imobiliário tem a possibilidade de pedir empréstimos para investir. Ao contrário dos outros activos, onde quase sempre precisa de capital para arrancar, o imobiliário dá-lhe esta vantagem única. A independência financeira é muitas vezes um projecto que começa de baixo, muito baixo, e por isso faz sentido que necessite de alavancar.

Foi por aqui que eu comecei. Um imóvel, 4 imóveis, 10 imóveis. Quando dei conta se baixasse as minhas despesas o suficiente poderia “reformar-me”. Mas descobri isso quando dei conta que eu consigo criar imenso valor, e por isso quis rapidamente criar a minha reforma para poder trabalhar não por dinheiro, mas sim por outros objectivos. E hoje crio valor de uma forma mais liberta, integra e rápida do que alguma vez poderia fazer se não fosse financeiramente independente.

Exemplos independência financeira

A primeira vez que conheci alguém que se reformara antes dos 35 anos já eu estava a executar o meu próprio plano há algum tempo. O meu maior objectivo em atingir a independência financeira foi aquele de, além do desafio (porque adoro desafios complicados), poder alavancar o meu tempo para criar valor. Na realidade eu sou um pouco obstinado com a criação de valor (e valor de altíssima qualidade). Daí que juntar um mais um foi simples.

Desde então, tenho conhecido várias pessoas e vindo a ajudar clientes a seguirem caminhos idênticos ao meu. Em breve planeio escrever um livro sobre independência financeira, porém só mais lá para a frente é que vou pensar nisso, já que estou ainda na ressaca da escrita do “Do 0 ao Milhão“.

Há no entanto uma mensagem muito importante que quero passar já: desengane-se quem pensa que só os mais bem pagos se podem reformar ou ser financeiramente independentes antes dos 40. Na realidade quanto ganha importa pouco. O mais importante é saber qual a percentagem do seu salário que poupa. Na realidade a matemática é a mesma caso ganhe 20 mil ou 200 mil euros. A figura seguinte indica o número de anos necessários até à reforma em função da percentagem do salário que poupe (mantendo o mesmo nível de vida depois da reforma):

independencia financeira

Viu? Importa pouco o que ganha. Importa mais o que gasta, e o rácio entre o que ganha e o que gasta. Por exemplo, se poupar 70% do seu salário, pode reformar-se dentro de 8 anos e meio, mais ou menos. Quer ganhe 20 mil euros por ano ou 200 mil! Quer tenha 20 anos ou 40!

Contudo, a poupança é apenas uma parte da equação da independência financeira, que contém quatro componentes, como lhe mostrei acima. Além disso, existem vários obstáculos… muitos mesmo!

Obstáculos no caminho para a independência financeira

Falta de conhecimento/literacia financeira

Desde que regressei a Portugal houve uma coisa que me saltou logo à vista: existe uma iliteracia financeira enorme em Portugal. Se calhar já existia quando eu saí do país, porém não dei conta dela na altura. Hoje é muito mais evidente. A quantidade de pessoas que eu vejo que não sabe administrar dinheiro é enorme, e isso deixa-me triste. Triste porque existem muitas pessoas a passar por dificuldades e não tem que ser assim.

A ArrowPlus está empenhada a trazer conhecimento sobre a parte financeira do imobiliário, de forma frontal, fácil e gratuita. Esse é um dos nossos comprometimentos e será assim por muito tempo. Porém, o nosso contributo não chega. É necessário haverem mais canais como este, e além disso é necessário que quem está em busca da independência financeira que saiba tirar partido de outras fontes, como livros.

Gestão activa

Vamos ser sinceros: se estiver a pensar que conseguirá aumentar o seu rendimento estando em todo o lado, desengane-se. Para fazer crescer o seu rendimento é necessário que não faça uma gestão activa dos seus negócios e/ou investimentos. Caso contrário não terá tempo para tudo, acredite em mim. Por isso tem que pensar “passivo”, ou seja, tem que elaborar uma forma de fazer crescer os seus investimentos sem que gaste mais tempo com eles.

Esta é provavelmente uma das maiores barreiras que existem para muitos pequenos investidores que ambicionam ser financeiramente independentes. Na realidade esta costuma ser a parte mais difícil de “dominar” por aqueles que querem atingir a independência financeira. Daí que muitos dos nossos clientes recorram ao nosso produto “rentabilidade garantida”, que é totalmente passivo.

Controlo de despesa

Quando digo que a maior parte das pessoas não sabem gerir dinheiro quero na realidade dizer que a maior parte das pessoas não sabe… gerir a despesa. Além dos elementos essenciais que precisamos para viver, como alimentação, roupa, etc, eu penso em todas as compras como o valor que me trarão depois da compra. Por exemplo, um bom livro vai-me trazer imenso valor a nível de desenvolvimento pessoal (e até financeiro). Uma televisão cara (eu não vejo televisão, contudo), não.

E há várias formas de controlar a despesa. Eu pessoalmente recomendo que se faça um controle exaustivo nos primeiros tempos, para se saber ao certo para onde o dinheiro está a ir e porquê. Pode utilizar várias técnicas, desde software até escrever num bloco de notas sempre que gasta dinheiro (como eu fiz no primeiro ano do meu plano). O importante é saber para onde o seu dinheiro está a ir, como, e se é realmente necessário fazê-lo.

Aumento de rendimentos

O outro maior problema: a maior parte das pessoas não sabe como aumentar os rendimentos que tem, e está presa à ideia de que o seu salário lhe traz todo o rendimento. Claramente são pessoas que têm que pensar na beleza do investimento e mais do que pensar nela, ter os seus horizontes abertos para que possa entender as vantagens de investir. E não tenha a mentalidade que investir em Portugal não é possível ou rentável… até os alemães aconselham tal coisa!

Por isso, aprenda a investir. Seja em imobiliário, acções, obrigações ou outros veículos, invista (sempre de uma forma controlada e calculada!). O aumento de rendimentos é um obstáculo para muitos simplesmente porque não fazem ideia das melhores formas de ganhar mais dinheiro (inclusivamente já vi pessoas sujeitarem-se para ganhar 20€ por dia, trabalhando 8 horas).

Jogo de cintura

Ainda um outro problema: há pessoas que simplesmente não têm atitude para procurar e/ou negociar investimentos e negócios. Naturalmente que um plano arrojado como o de alcançar a independência financeira requer um “jogo de cintura”.

Seja para negociar, ser criativo no aumento de rendimentos, ou outra coisa, é necessário ter uma atitude de “fazer acontecer” e ser muito flexível. Esta sinto que foi uma das qualidades que melhor consegui rentabilizar na minha própria história até à independência financeira. Pode não ser óbvio, mas muita gente falha neste ponto sem se aperceber.

A recompensa

A sério, 48 anos de descontos? Sejam 47 ou 48, é igual – é muito muito tempo. Poder-se reformar antes dos 40 (já nem digo 30) devia ser um objectivo de todos. A partir daí as pessoas trabalhariam por puro prazer, com uma integridade superior. O mundo seria muito melhor.

Mas a recompensa é enorme, e inclui outras coisas:

  1. Trabalho com integridade, apenas por gosto;
  2. Segurança em fazer o que quer;
  3. Tirar o dia, a semana, o mês ou o ano “off” porque lhe apetece;
  4. Dedicar-se a causas, voluntariado, etc;
  5. Dar mais à sociedade;
  6. Dar tempo à sua comunidade;
  7. Poder dizer o que quer – acabaram-se os “sapos” que tem que engolir;
  8. Passar mais tempo com filhos e família;
  9. Viver os seus sonhos;

Conclusões

Eu falei-lhe de vários aspectos da independência financeira neste artigo. Quero agora fazer-lhe um resumo daquilo que na minha opinião faz sentido fazer para alcançar essa mesma independência financeira:

1. Começar cedo

2. Ter plano muito bem estruturado

3. Saber em que vértice se concentrar

4. Pensar “passivo”

5. Investir bem

6. Ser frugal

Investir em imóveis em Portugal e como ganhar dinheiro com imóveis

O imobiliário em Portugal está em grande. Em 2017, Portugal teve um “ano espetacular”, e o mercado “é sustentável”, disse recentemente a consultora JLL. Investir em imóveis em Portugal passou a ser novamente um tópico quente. Em Lisboa o investimento cresceu 17% apenas no primeiro semestre de 2017. 2017 foi o melhor ano de sempre a nível de operações com escritórios desde 2009. É inegável, o mercado imobiliário em Portugal está bem e recomenda-se.

Nos últimos anos, o número de investidores em imobiliário em Portugal cresceu bastante. Comprar um imóvel para arrendar voltou a ser uma opção para muitos. Na realidade, o sector cresceu bastante, para dar resposta a uma procura enorme que resulta do medo de casa própria originado pela crise de 2008. Um pouco por todo o país, o mercado de arrendamento aumentou tremendamente.

Também regressou uma tendência importante: é cada vez mais frequente pedir empréstimos para comprar casas de investimento. Primeiro, as taxas euribor estão baixíssimas (negativas até) o que resulta em taxas atractivas para crédito habitação. Segundo, a banca voltou a “abrir a torneira”. Terceiro, os depósitos a prazo em Portugal pagam muito abaixo da inflacção, com taxas médias de menos de 0.5%. Quarto, a valorização recente do imobiliário em Portugal leva a que muitos investidores comprem com a esperança que os imóveis valorizem.

Investir em imóveis

Os imóveis têm características únicas, que fazem do imobiliário um dos melhores tipos de investimento se não o melhor. Na realidade, eu falo extensivamente sobre este tópico no meu livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão”. Por isso, vou simplificar esta questão neste post dando-lhe algumas razões para investir em imóveis:

  1. Actualmente, os investimentos mais “seguros” como depósitos a prazo geram rentabilidades minúsculas, abaixo da inflacção;
  2. No entanto, os imóveis são sempre vistos como investimentos seguros, por serem tangíveis;
  3. O valor dos mesmos são menos voláteis;
  4. Permite excelentes possibilidades de diversificação;
  5. Têm inúmeras vantagens fiscais.

1. ArrowPlus – a sua primeira opção para investir em imóveis em Portugal

A ArrowPlus é uma empresa especializada na procura de excelentes negócios imobiliários, com retornos acima da média e/ou com rentabilidade garantida. Neste último modelo (que deve ler com atenção na nossa página) identificamos imóveis para os investidores que têm contratos de longa duração de arrendamento:

rentabilidade garantida em investimentos com imóveis

Devemos sempre ser a primeira opção porque conseguimos identificar excelentes negócios. Excelentes negócios são aqueles onde o investidor ganha muito dinheiro na compra, por comprar significativamente abaixo do valor de mercado. E quer escolha o modelo de gestão completa ou de rentabilidade garantida, encontraremos imóveis de acordo com os seus interesses.

Admitamos no entanto que não quer recorrer a uma empresa especializada como a ArrowPlus. Se estiver interessado, pode enviar-nos um email para geral@arrowplus.pt. Se quiser ter este trabalho por si, descrevo-lhe de seguida uma abordagem genérica para o fazer. Antes de mais tenho que o alertar que isto lhe levará muito tempo e que não será um método “chapa 7″…

Terá que estar bem assessorado e investir muito do seu tempo. Mas terá resultados se de facto se dedicar – como em tudo na vida!

2. O mercado certo para si

Vamos admitir que ainda não tem um conhecimento amplo do mercado imobiliário em Portugal. Ou nunca investiu, ou é estrangeiro ou simplesmente não conhece nada sobre o mercado. Antes de mais é importante ter noção de que, como qualquer investimento, existe risco associado.

E mais que isso, investigue se de facto o imobiliário é o melhor investimento para si. Note por exemplo que este é um investimento passivo, porém não é tão passivo como depósitos a prazo ou acções.

Em comparação com acções ou depósitos a prazo, falamos de diferenças grandes de rentabilidade. Especialmente se nos focarmos no mercado de acções em Portugal e depósitos a prazo… o mercado imobiliário é bastante mais atractivo!

Por exemplo, na ArrowPlus, mesmo em rentabilidade garantida (onde a rentabilidade é muito mais baixa que em gestão activa, porque a manutenção interior do imóvel está coberta e a empresa “assegura” o pagamento da renda todos os meses, reflectindo isso no valor, nós identificamos imóveis com rentabilidades brutas de 8%. Em gestão activa, chegámos a identificar imóveis com rentabilidades brutas de 16% em 2017…

Mas adivinhe…

arrowplus rentabilidades investimentos imóveis portugal

Não eram em Lisboa ou Porto.

Dificilmente o melhor mercado para o investidor é aquele que no qual ele reside. O primeiro passo para identificar mercados bons para investimento é estudá-los. No entanto, isto é uma tarefa árdua que lhe irá consumir muito tempo. Por isso, a ArrowPlus lançou uma linha de estudos de mercado low cost. Capitalizando na experiência e conhecimento da nossa área de consultoria e no facto de fazermos regularmente estudos de mercado para grandes instituições e clientes, lançámos uma linha low cost que permite aos investidores terem acesso à informação que realmente interessa a custo reduzido.

Em alternativa, considere adquirir o nosso relatório “Melhores mercados” onde trimestralmente indicamos quais são os melhores mercados do trimestre com base em recolhas de dados objectivas.

3. Os imóveis

Mas quais são os melhores imóveis? Como os conseguir? Como os negociar?

Identificado o mercado que deseja “atacar”, tem que agora passar para os imóveis.

É aqui que reside outro erro dos investidores iniciantes; alguns procuram imóveis pelo “look”, pelo encanto, e outros pelos bairros que gostam mais. As 3 primeiras regras do imobiliário são 1. localização, 2. localização, 3. localização.

Mas o que é isso da localização? Há boas e más? Escolho as boas?

Sim, mas uma localização boa é aquela que vai apreciar (e não depreciar), ou seja cujo valor vai crescer com o tempo. Um pouco como os mercados, mas numa perspectiva mais micro.

E como escolher as localizações? Bom, considere transportes, serviços, criminalidade, espaços verdes, etc. Considere a zona como se fosse o sítio onde iria viver. Use o senso comum, mas dados concretos também.

Os bons sítios são aqueles onde toda a gente gosta de viver. Faça esta experiência, resulta sempre: convide um grupo de amigos para tomar um café. Pergunte-lhes que zonas da cidade gostariam para viver. E vai rapidamente ver que existe uma percepção generalizada de que algumas zonas são bem cotadas, enquanto outras não.

Mas isso determina os imóveis?

Sim e não. Agora já tem uma base de procura. Mas a localização só por si não determina nada. Aliás, é bem capaz de apenas encontrar maus negócios (a nível de números) nas zonas mais premium. Esse premium paga-se.

Por isso, encontre o “tier-2” das zonas, ou seja, os bairros que são os melhores… a seguir aos melhores!

E quanto aos imóveis, pode usar técnicas de negociação (leia o meu livro, vale a pena!) avançadas. Mas antes de negociar procure os melhores imóveis, faça listas, procure papeis a dizer “vende-se” nos bairros, pergunte a pessoas, etc.

Humm… mas é assim tão fácil?

Parece fácil? Não é. Mas é um começo. Enquanto o meu livro lhe vai dar uma perspectiva muito mais abrangente do que este post, este post é um começo. E no fundo falo-lhe de senso comum, mas sabe quantos investidores iniciantes não o usam?

4. Rentabilidade e outros factores

Como qualquer investimento, a rentabilidade do mesmo acaba por ser o factor mais importante. Sim, a valorização a médio prazo é também muito importante, mas a maior parte dos investidores procura rentabilidades altas no imediato.

A rentabilidade é fácil de calcular: é o dinheiro que recebe do investimento dividido pelo valor total que investiu. No fundo outros investimentos como depósitos a prazo, actualmente não têm rentabilidade. Ou melhor, têm (porque todos os investimentos têm), mas é tão baixinha que não se compara a outros investimentos.

Mas a rentabilidade é tudo?

Não, não é. A rentabilidade e a valorização do imóvel são tudo. Porque juntas estão ligadas a tudo (potencial de renda – embora não de forma linear, procura do tipo de imóvel, retorno, etc).

Mas não consigo calcular a valorização… pois não, mas consegue escolher um mercado que possa vir a tornar-se grande. Ou cujo rácio de imóveis e pessoas penda para o seu lado, independentemente do tamanho do mercado.

OK, então rentabilidade e valorização, OK. Uma consigo calcular e a outra prever, parece fácil. Porém, prever valorizações de mercado é complicado e na minha experiência, pouca gente ganha muito dinheiro dessa forma. Apenas alguns investem o dinheiro e tempo necessários para prever tal coisa. E esse é o truque.

Mas não é o único, o outro é reconhecer valor. Reconhecer valor em patinhos feios, em imóveis que têm um aspecto muito mau mas se podem tornar em imóveis com excelentes condições ao mesmo tempo que o investidor ganha muito dinheiro com isso.

Veja este imóvel:

ruinas imovel para remodelar

Sabia que eu vi um valor enorme neste imóvel? E estava certo, afinal havia de o remodelar e de gerar rentabilidades anuais brutas superiores a 20% com ele. Eis “o durante”, que lhe dá uma ideia do tipo de remodelações que eu faço:

depois obra

No cálculo da rentabilidade, deve englobar tudo o resto, como custos de obras, remodelação, manutenção, juros pagos sobre o capital investido, etc.

5. Investimento e tempo gasto

Agora já sabe conhece a parte do mercado imobiliário, imóveis e até aquilo são boas rentabilidades.

E quanto ao investimento e tempo gasto pelo mesmo? Cada caso é um caso e por isso terá que perceber qual será o melhor caso para si.

Quanto ao investimento, deve pensar nas seguintes questões:

  • Quanto está disposto a investir e se o dinheiro que sobra lhe permite estar desafogado;
  • Qual o tempo que tem para alocar ao seu portfolio (e.g., quer gerir os imóveis/inquilinos?).

Um dos clientes da ArrowPlus chegou um dia até mim e perguntou-me como poderia aumentar o rendimento do portfolio. Com mais de 1.500.000€ aplicados em imóveis, a rentabilidade era muito baixa. Além disso, tinha que investir muito tempo a gerir tudo. O que fizémos? Re-estruturámos o portfolio, aumentando a rentabilidade e passividade.

Estas são duas questões que podem mudar bastante o rumo do seu investimento. Antes de investir, deve ponderar bem sobre aquilo que pretende, medindo os prós e os contras. E quando lhe digo isto, digo-lhe para ser cauteloso, mas não estou a sugerir que nunca invista. Vai arrepender-se daqui a uns anos…

Apenas perceba que a vida é feita de riscos, e as boas decisões são aquelas que são riscos calculados.

A minha história e o meu caminho

A minha história pessoal com o imobiliário começou em novo, quando eu comecei a investir em fundos imobiliários. Investimentos completamente passivos, porém comecei a achar que não tinha a gestão sobre o meu dinheiro que eu queria.

E foi aí que me virei para imóveis. Primeiro um apartamento, depois um prédio, depois um portfolio.

Em todos os momentos os meus investimentos se trataram de riscos calculados. Comecei com pouco e montei um portfolio grande, com várias fracções distribuidas por várias localidades em Portugal.

Durante este período, enfreitei todo o tipo de problemas. Danos em casas por causas extra pessoais, furtos, negócios fantásticos, etc. Mas sabe quais foram as coisas que me marcaram mais: comissões e preocupações.

Gerir imóveis não é simples, mas pagar comissões “mata” as margens em demasia. O melhor método? Ter um “super”, alguém que lhe resolva os problemas todos e lhe gira os imóveis. Porém, isso compensa a partir de um ponto no portfolio e além disso encontrar a pessoa certa pode ser muito complicado.

Em suma, tem que perceber que ser gastar mais tempo ou gastar mais dinheiro em comissões. Não existe caminho certo para todos, mas existe um caminho mais indicado para si.

6. Optimização do seu investimento

Um investimento imobiliário (especialmente se se tornar grande, num portfolio) é algo que pode ter diversos níveis de optimizações. Ainda nem falei em financiamento nem impostos neste post, e já lhe estou a dizer que há muito por onde optimizar.

Primeiro, existe a construção do portfolio, com base em mercados sólidos e com boas rentabiliades. Este passo por si só já tem imenso potencial de optimização.

Depois existe a questão individuo vs empresa (aqui sim, é importante ler o meu livro), onde se optimiza a carga fiscal.

Depois existe o financiamento, e a questão do tipo de taxa que contratualiza com o banco. Quer taxa variável ou fixa? Quer segurança ou proveitos altos para um aumento do risco, o tal risco calculado que lhe falei?

Como lhe disse, as comissões podem tornar-se pesadas com o tempo. Aqui ter um super seria fantástico, mas não é o mais fácil para todos os investidores.

E investir com base em números sólidos, é essa a política da ArrowPlus: fazer com que todos os investidores (do pequeno ao grande) tenham acesso a consultoria de qualidade e estudos de mercado a um preço acessível.

7. Esteja preparado para presentes envenenados

A maior parte das pessoas passam por um problema ingrato, porque só compram até 1 ou 2 casas na vida. Ora dessa forma não vão tornar-se especializadas no tema. Imagine se tivesse que cozinhar apenas uma vez na vida e não pudesse “falhar” porque comprometeria a sua vida financeira para o futuro? Ou arranjar um carro uma vez. Ou dar uma aula. Qualquer coisa, mas apenas uma vez na vida.

Seria especialista? Claro que não.

Então faz-lhe sentido procurar por um investimento se nunca o fez antes, ou se apenas um fez um par de vezes?

Não seria um problema grande, se isso não comprometesse a sua vida financeira para o futuro… é por isso que eu sempre recomendo clientes a procurar uma empresa como a ArrowPlus – e não tem que ser a ArrowPlus, pode ser outra. Mas não o faça sozinho se não achar que está bem assessorado – os resultados podem ser catastróficos.

Por exemplo, sabe o que é a Euribor? E quando pergunto se sabe é: “sabe mesmo”? A Euribor não é só a componente variável de um crédito com taxa variável…

E uma taxa Swap? E a TAER? E o VPT? E o IMT, sabe como funcionam?

Como em tudo na vida há formas óptimas, boas e desastrosas de fazer as coisas. Assumir que vai optar por uma forma boa ao comprar um imóvel pela primeira vez é um erro. Ou lidar com inquilinos quando nunca lidou, ou até activar um seguro!

Existe uma panóplia de assuntos para os quais poderia estar preparado ou ser assessorado. Caso queira fazer as coisas por si, recomendo-lhe o meu livro:

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Comprar Livro

porque terá muito mais conhecimento na área depois de o ler.

Seja prudente – eduque-se. Não acredite que apenas por as taxas de crédito habitação estarem em mínimos esta é a altura perfeita para investir. Sabe porquê? Taxas baixas sobem. E está preparado?

E a questão dos mercados sobrevalorizados? Lisboa e Porto, parecem-lhe atractivos? E se eu lhe disser que esses são actualmente dos piores mercados para investir em Portugal? Falo-lhe de baixas rentabilidades e correcções ao virar da esquina…

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Mas eu vivo em Lisboa!

Sim, mas isso não faz de Lisboa o melhor mercado. OK, pode conhecer melhor o mercado e as pessoas, mas acha que isso compensa a diferença brutal de rentabilidade que pode haver para outros mercados? Falo-lhe de 3x mais!

E as valorizações recentes?

Bom, essas dizem, na minha opinião, respeito a factores externos como turismo e vistos Gold. Está tudo inflaccionado. Não é sustentável! Não, diz você? Bom, cada macaco com a sua opinião, mas repare nestes dados. Um, desde 2012 Lisboa subiu 61% e o Porto 72%, em certas zonas. Os preços na Avenida da liberdade atingem os 11.000€ por metro quadrado. Chiado? 10.000€. OK, mas é a Avenida da Liberdade e Chiado…

Não! O preço médio em Portugal por metro quadrado são 900€, números redondos. Estima-se que novos apartamentos em Lisboa saiam por 6.000€ por metro quadrado. Ainda lhe parece tudo bem? OK, façamos as contas:

6.000€ por metro quadrado num apartamento de 90m² (médio, portanto), sai a 540.000€. Se poupar 500€/mês (um número altíssimo para a realidade portuguesa) então só precisa de 1080 meses (ou seja 90 anos) para pagar o apartamento. Isto admitindo que não tem juros, se não adicione uns 30 ou 40 anos a esse número.

A esperança média de vida cresce todos os anos, mas não tanto assim ao ponto de poder pagar a sua casa em 120 ou 130 anos…

A resposta? O mercado está sobrevalorizado… é preciso ter muito muito cuidado com o que está a fazer com o seu dinheiro. Por isso, para investir deve sempre ter em atenção o máximo de dados possíveis.

Bons negócios imobiliários,

Como realizar negócios rentáveis em imobiliário (e além dele…)

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Encontrar negócios rentáveis em imobiliário (mesmo que seja ao nível de serviços) pode ser algo muito complicado... se procurar nos sítios errados!

Já agora, se está à procura de outro tipo de negócios rentáveis, isto é, além de imobiliário, tem várias opções para tal no fim deste artigo; garanto-lhe que vai valer a pena lê-lo.

Mas o que quero afinal dizer com procurar nos sítios errados?

Já pensou que se a média dos mercados onde procura, a nível de rentabilidades, for apenas 5%, será muito mais complicado encontrar negócios rentáveis do que se procurar esses negócios noutros mercados, onde a rentabilidade é muito maior?

OK, parece óbvio. Mas seja honesto consigo próprio: será que está a procurar imóveis nos mercados mais rentáveis, (que são provavelmente longe do seu local de residência)?


Provavelmente não!

Mas se eu disse uma coisa óbvia, então porque é que não está a cumprir? É a mesma história de comer fast food “ocasionalmente”: se comer fast food hoje, e se se pesar logo a seguir, não ficará mais gordo ou pesado logo a seguir. Mas será que pode assumir que se comer fast food todos os dias não ficará mais gordo?

A única diferença entre fast food e o imobiliário, é que o imobiliário torna-se gordura localizada... com a fast food poderá corrigir indo ao ginásio. Com o imobiliário só mesmo gastando dinheiro e “ficando a arder” financeiramente...

Bom, provavelmente já se questionou quanto à problemática de comprar imóveis para arrendar e isso valer a pena, correcto? Se não o fez, deixo-lhe este video que eu fiz e aborda esta mesma questão:

Especialmente no caso de estar a começar a investir em imóveis, deve evitar cometer erros. Eles podem facilmente “matar” as suas hipóteses de se tornar um investidor de sucesso.

Mas vamos aos vários ângulos dos negócios em imobiliário, porque nem tudo se resume a investimento em portfólio...

Imobiliárias e consultoras: são mesmo negócios rentáveis?

A minha opinião é que é possível transformar qualquer negócio num negócio rentável e até num negócio muito rentável. Até um restaurante num sítio onde a maior parte dos restaurantes não têm clientes suficientes para se manter no activo.

A realidade é que aquilo que faz diferença é ser um excelente empreendedor e lutar selvaticamente (sem nunca pisar a linha da ética, legalidade, etc) para tornar o seu negócio num negócio próspero.

Dito isto, existem vários pontos importantes a considerar no caso de se querer montar uma consultora no ramo imobiliário ou uma imobiliária.

Antes de mais, note que dependendo da sua actividade, pode necessitar de licenciamento próprio para o efeito. No caso de querer abrir uma imobiliária, necessitará de uma licença AMI, atribuída pelo INCI. Poderá ver neste portal aquilo que é necessário para obter uma licença AMI.

E quanto ao negócio?

Uma imobiliária ou uma consultora para assuntos imobiliários são empresas muito específicas, que requerem um conjunto de pessoas com formação e capacidades muito específicas.

Uma imobiliária pode perfeitamente ser um negócio muito rentável, especialmente quando os mercados estão muito quentes. As comissões de venda de imóveis são geralmente muito altas, e se trabalhar sozinho ou com uma micro pequena equipa, basta muitas vezes que venda duas ou três casas por mês para faturar acima da média.

No entanto, as imobiliárias estão altamente expostas ao quão bem os mercados estão. Os mercados imobiliários flutuam muito em função dos ciclos económicos, e manter uma imobiliária quando o mercado está em baixo, pode ser muito complicado se a mesma não for bem gerida...

Uma consultora não tem esse problema, mas é um modelo de negócio bastante menos escalável. Enquanto numa imobiliária pode continuar a contratar agentes que trabalham à comissão, numa consultora isso é muito mais difícil fazer, porque a formação de um analista é ainda mais específica e é algo irrealista um analista trabalhar à comissão.

Porém, note que só em 2018, algumas imobiliárias sozinhas facturaram dezenas de milhões de euros. Sim, estes podem ser excelentes negócios!

Neste artigo vamos analisar estas questões de uma forma profunda, o que permitirá ajudá-lo a determinar que negócios são mesmo rentáveis e que negócios poderá montar, com base na sua análise.

Rentabilidade para negócios rentáveis com imóveis

O imobiliário em Portugal está a viver um período absolutamente louco... 80% das casas são vendidas em menos de 6 meses!

Pessoalmente até preferia viver num mercado menos agitado. Um mercado agitado leva muita gente a investir pura e simplesmente por causa da febre do momento, comentendo erros. Aliás, eu publiquei recentemente um artigo de opinião no Diário Imobiliário, onde alertei para a sobrevalorização dos grandes mercados, como Lisboa e Porto - e quase que fui fulminado por pessoas que trabalham nesses mercados... As próprias tendências para o mercado imobiliário em 2018 são verdadeiramente diferentes...

Mas o que é afinal um negócio rentável com imóveis? Como se mantém? E como se foge a febres e mercados em bolha? Na minha opinião, um negócio rentável em imobiliário, isto é, um investimento que seja rentável, é simplesmente um investimento com boa rentabilidade e que não tenha perspectivas de correcção agressivas. Já a valorização é um factor muito importante, mas também mais difícil de prever...

O grande truque, na minha opinião, do imobiliário, é encontrar imóveis a um preço muito abaixo do valor de mercado...

Aliás, já viu os meus videos sobre este tema?

Encontrar imóveis abaixo do valor de mercado permite tanto o lucro na liquidação como a subida da rentabilidade durante o negócio. E para mim um negócio rentável em imobiliário é aquele que tem um retorno de pelo menos 10% ao ano...

10%? Não é um valor muito alto?

A minha resposta em particular: nem por isso...

Negócios rentáveis... portfólios rentáveis

Não podemos dizer que um imóvel de investimento é propriamente um negócio montado, a não ser que seja um imóvel tão grande (ou tão caro) que retorna só por si uma renda que permita referir-se a esse investimento como um negócio.

E o que é uma renda considerável? Isso já depende dos seus objectivos, naturalmente. Eu diria que deve apontar para os milhares de euros mensais. Mesmo que no seu caso em concreto seja impossível atingir esta meta, como diria o Dr. Lair Ribeiro... “aponte para o céu, mesmo se errar estará entre as estrelas”.

Um cliente meu, o Peter, dos Estados Unidos, procurou-me e disse-me que queria começar um portfólio imobiliário em Portugal, e ter uma casa perto do mar, para poder fazer surf. Este foi um dos processos mais marcantes com que lidei, por vários motivos...

Primeiro, foi necessário explicar ao Peter o mercado imobiliário em Portugal e a forma como funciona. E mais que isso, que a rentabilização de imóveis nestas zonas pode ser particularmente especifico.

Segundo, o tipo de imóvel a encontrar é extremamente relevante. O Peter acabou, com base num estudo feito por nós, por comprar um pequeno prédio de 3 apartamentos, utilizando um para uso próprio e arrendando os outros muitas vezes a amigos norte-americanos. O negócio revelou-se muito mais rentável (e benéfico para uso pessoal) do que aquilo que seria a ideia original que o Peter tinha... 

Negócios rentáveis fora do imobiliário

Aqui, enumeramos vários negócios rentáveis fora do imobiliário...

Negócios rentáveis online

Recentemente dei uma entrevista onde partilhei a minha visão sobre empreendedorismo digital. 

De forma simplificada, eu disse e fundamentei o porquê de acreditar que Portugal irá passar por uma explosão do mercado online, que este irá crescer de forma muito acentuada e como isso será benéfico.

Estou muito confiante que essa é a minha visão e acredito que quem apanhar agora o barco vai ter um upside muito grande...

Basicamente estamos a migrar para o digital muito rapidamente. Aquilo que demorava 10 anos a chegar a Portugal (seja uma moda, um padrão de consumo, etc) hoje demora 2 ou 3. E quer queiramos quer não, vamos migrar para o digital também em Portugal.

Quem começar agora, vai ter imenso upside no longo termo. “Mas o contexto não é bom.”; “E começar um negócio (especialmente online) em Portugal é extremamente complicado...”

Eu percebo, o contexto em Portugal não é bom. Simplesmente o português demora muito a ter a confiança – o tal factor necessário em qualquer venda - necessária para comprar e os métodos usados actualmente são demasiadamente tradicionais. E o público não está preparado para comprar maioritariamente online. Eu sinto a sua dor.

Mas o resto não é verdade...

  • Os empreendedores não estão cheios de “dívida académica”, como acontece nos Estados Unidos. A maioria está livre para arriscar.
  • Estamos cheios de benefícios para migrar para o online – nem falo apenas do upside. Se hoje em dia criar uma empresa na “Empresa na Hora” tem 1 ano de alojamento e domínio gratuitos! E criar uma loja online é gratuito em Portugal!
  • A falta de capital não é argumento; eu também tive que trabalhar o dobro ou o triplo para singrar.

E que negócios rentáveis online poderia eu começar hoje, se não tivesse um projecto?

  • Venda de roupa a baixo custo. Marca própria. Qualidade. Preço baixo.
  • Venda de café e acessórios. Qualidade, variedade. Estamos num país que consome quatro vezes mais café que a Alemanha, sendo que a Alemanha tem 8(!) vezes mais população que nós.
  • Venda de produtos próprios, como livros (por falar nisso, já leu os nossos?). É escritor? Acha que tem particular aptidão para criar conteúdo de qualidade e uma mensagem importante para passar? Crie a sua marca, venda-se a si próprio.

Venda de serviços próprios. Novamente, crie a sua marca, venda-se a si próprio.

Negócios rentáveis low cost e baixo investimento

Em actualização...

Negócios rentáveis em Portugal em 2018

2018 está a ser um ano espectacular. A economia portuguesa está no melhor período dos últimos anos. No imobiliário, estamos a tocar em marcas “loucas”, como lhe mostrei em cima. Mas o resto da economia respira saúde...

O outro lado da moeda é que podemos estar perante um crash a qualquer altura. Por isso, na altura de pensar em negócios rentáveis, deve também pensar na possibilidade da economia derreter nos próximos tempos...

Mas OK, com isso em mente, o que seriam negócios rentáveis? É claro que eu apenas lhe posso dar ideias daquilo que seriam negócios rentáveis, não lhe posso indicar exactamente que negócios deve começar.

Mas aqui vão as minhas ideias:

  1. Empresas de serviços com procura crescente devido à evolução da sociedade comercial. Estes são os verdadeiros negócios em expansão. Ontem eram empresas de trabalho temporário, que mudaram o panorama comercial do país, hoje são plataformas de freelancing para trabalhadores independentes venderem os seus serviços.
  2. Produtos de consumo. Com a economia em alta, o consumo está em alta. Hoje é fácil importar de fora barato e vender no mercado caro. A logística cresce, mas para quem está disposto a cobrir essa logística, tem várias oportunidades de negócio...
  3. Produção própria e única. Na alimentação, os biológicos estão na moda. A produção de alimentos biológicos disparou nos últimos anos. Consegue identificar um novo nicho de mercado semelhante, para outras áreas de negócio?