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O que é uma bolha imobiliária e temos ou não afinal numa bolha imobiliária em Portugal?

Portugal sofreu em 2008-2009 com a existência de uma bolha imobiliária, o que parece ser sido totalmente esquecido desde a franca recuperação do sector.

Porém, hoje podemos colocar a pergunta se estamos ou não numa bolha imobiliária.

E além disso, se essa possível bolha nos pode levar a uma crise imobiliária como aquela que aconteceu há alguns anos atrás.

O mercado imobiliário está ao rubro em Portugal. A crise do imobiliário que o país viveu há uns anos atrás parece estar totalmente esquecida. Essa crise teve na altura um impacto enorme na vida de muitas pessoas… porém, com a quantidade de pessoas que hoje compram casa própria, a crise parece estar esquecida!

Isto leva-me a pensar se os portugueses entendem de facto a real vantagem de arrendar casa ao invés de comprar. Comprar casa própria nem sempre é uma jogada muito inteligente – depende do caso de cada um. Mas a altíssima taxa de habitação própria em Portugal leva-me a querer que muita gente não toma esta questão em verdadeira consideração.

Aliás, o tema “comprar ou arrendar casa” é tão debatido lá fora por algum motivo. E eu vou debatê-lo neste blog em breve.

Porém, hoje vamos falar de bolhas imobiliárias.

O que é uma bolha imobiliária

Em primeiro lugar, tenho que lhe dizer uma coisa muito importante. O conceito de bolha imobiliária não agrega consenso geral por parte de todos os especialistas; muitos até definem este conceito de forma idêntica, mas discordam na forma como elas são originadas, criadas e mantidas.

bolhas imobiliárias o que são e bolhas imobiliárias em Portugal

Eu defino uma bolha imobiliária como uma procura alta de imóveis, que faz naturalmente aumentar o preço quando a oferta se mantém ou não sobe ao mesmo nível, causando uma desproporcionalidade na sustentabilidade real do mercado.

Complicado?

Trocado por miúdos, a procura sobe mais que a oferta (quer por motivos de fácil crédito, rendimentos folgados ou especulação de valorização de preços) e em particular “acima do que devia”, se olharmos para aquilo que é a sustentabilidade do mercado. Faz sentido? Eu também gravei um video sobre este mesmo tema, irá ser lançado nos próximos dias – subscreva o nosso canal para ficar a par!

Causas de bolhas imobiliárias

Como lhe disse antes, as causas de bolhas imobiliárias não são exactas e os especialistas não estão sequer em consenso quanto às causas reais de bolhas imobiliárias, por isso lembre-se que o que lhe escrevo aqui são meras opiniões pessoais e não factos inegáveis.

E para falar deste ponto, vou dar-lhe uma causa de bolhas imobiliárias…

Para avaliar esta questão temos que ter em conta que o imobiliário e o investimento em imobiliário (ou seja a compra de imóveis – não necessariamente a compra de imóveis para investimento) funciona por períodos.

Quando a banca “abre a torneira”, então os níveis de aquisição de imóveis disparam, isto porque o sector imobiliário é extremamente alavancado por crédito. A maior parte das pessoas que compra casa não tem os recursos necessários para adquirir o imóvel sem recurso à banca.

Ao mesmo tempo, nós seres humanos tendemos a funcionar uníssono. Ou seja, se nós virmos um conjunto de pessoas a fazer algo, tendemos a fazer o mesmo. Conhece aquele caso em que é feito um teste numa sala, onde é colocada uma pessoa no meio de um grupo que se levanta sempre que toca uma campaínha? Após três vezes a pessoa levanta-se instintivamente, com o resto do grupo.

Assim, se muita gente compra, é levado a crer que “é boa altura para comprar”, e mais gente compra. Pode parecer estranho, mas é isto que acontece na prática.

Ora depois funciona a lei da procura e da oferta. Quando existe muita procura… os preços sobem.

Procura e oferta e casa própria – tudo conta na criação da bolha

Mas n’algum ponto a procura diminui, certo? Ou os bancos fecham/abrandam o caudal da torneira do crédito, ou passam a existir naturalmente menos pessoas que querem comprar casa.

Veja então que mesmo a compra de casa própria afeta a criação de bolhas imobiliárias!

Ora isto leva-nos a outra questão muito importante. Num curto espaço de tempo, a valorização destes imóveis não é garantida – muito pelo contrário. Assim, se os preços começam a cair (ou seja, a bolha rebenta), muitos proprietários deixam de conseguir vender os seus imóveis porque eles não valem sequer o montante em dívida perante o banco.

Isto provoca um efeito em catadupa – as casas são devolvidas aos bancos, o que gera um problema enorme e faz com que “a bolha rebente”…

Vê agora o problema de ter casa própria e ter todas as fichas nessa casa, nesse “investimento”? Uma casa própria não é um investimento, e mesmo que alguém o considere, então trata-se de um portfólio horrivelmente desbalanceado o que pode levar “à morte do artista”.

Imagine que investia o seu dinheiro em acções… alguma vez iria colocar as fichas todas na mesma acção? Provavelmente nunca o faria, certo? Mas se alocar a maior parte do seu capital (ou dívida!) à sua casa própria é precisamente esse erro que está a cometer! Este argumento é muitas vezes usado (eu próprio falo dele nos meus vídeos e no meu livro) pró-arrendamento e contra-compra de casa própria…

É possível tirar partido de bolhas imobiliárias?

OK, a longo prazo, a valorização do imobiliário tem sido um dado constante desde sempre, na vasta maioria dos mercados mundiais.

Essa valorização tende a acompanhar e em vários casos ultrapassar mesmo a inflacção.

Porém, em vários momentos (se olharmos para um período muito curto no tempo) na realidade pode existir uma queda brutal do valor do imobiliário, especialmente se olharmos para o período “pós-bolha”.

Ao mesmo tempo, isto também se traduz numa excelente oportunidade para lucrar com imobiliário. Muitas vezes, após uma queda grande dos preços, existe uma forte recuperação do sector, e por isso, muitos investidores compram após essas quedas ou “correcções”, como eu prefiro chamar-lhes (por achar que faz mais sentido).

Isto origina muitas vezes valorizações muito grandes… aliás, é até nestes períodos que as maiores fortunas são feitas! Como eu gosto de dizer, quando os outros compram, você senta-se. Quando os outros se sentam, você compra!

Naturalmente que os ganhos de uma bolha são apenas visíveis depois dessa bolha passar. E terá que liquidar o seu portfólio, caso contrário não terá rendimentos da valorização dos seus imóveis. Esta (comprar para arrendar ou vender) é de resto uma decisão que terá que tomar quando começar a investir em imóveis.

Para tirar partido de uma bolha, a lógica é muito simples: comprar baixo e vender alto. Ou seja, identificar quando os preços atingem o mínimo, e vender quando dificilmente subirão mais (ou já se está confortável com o retorno).

bolhas imobiliárias o que são e como tirar partido de bolhas imobiliárias em Portugal

Mas é assim tão óbvio que seja possível tirar partido de bolhas imobiliárias? Bom, eu conheço o caso de um amigo que atingiu a independência financeira em Portugal através do imobiliário após a crise de 2008.

Aliás, o preço do imobiliário em Portugal continuou barato (ou seja, abaixo do valor de mercado) até mais ou menos 2014, quando acabou o programa de assistência económica e financeira. A partir daí a economia portuguesa (e o imobiliário em particular) tem vindo a recuperar e crescer a olhos vistos… Basta reparar nas manchetes recentes:

(fonte: Jornal de Negócios)

(fonte: Diário de Notícias)

Sendo que também podemos observar que a taxa de desemprego tem vindo a descer, até aos 7.8%, o que é menos de metade da Espanha e da Grécia, como podemos observar no gráfico abaixo:

É um facto – hoje a economia portuguesa está numa fase muito boa, tal como de resto a economia mundial.

É possível tirar partido de uma bolha imobiliária? Continua a sê-lo, apenas não da forma que descrevi acima. Agora a chance terá que passar por comprar e revender enquanto a cruva continua a subir…

Bolhas imobiliária em Portugal hoje?

Eu acredito (é meramente uma opinião) que o mercado do Porto e Lisboa estão hoje sobrevalorizados (e certos sub-mercados de Lisboa e Porto estão mesmo numa bolha imobiliária), como pude dizê-lo aqui:

então eu não quero comprar nada nestes mercados para já.

Assim que houver uma correcção, a história mudará de figura, exactamente na linha do que lhe disse acima.

Isto porque eu não tenho um gosto ou desgosto particular por mercados. Apenas há mercados que são bons em determinadas alturas e maus noutras…

E hoje – é a minha opinião – os grandes mercados imobiliários em Portugal – como Lisboa e Porto – estão numa bolha. Até o FMI lançou o alerta de bolha imobiliária em Portugal, porque o preço das casas subiu mais que o dobro da média na Europa e o Banco de Portugal desenvolveu 3 medidas para moldar o acesso ao crédito habitação

Na minha opinião estes mercados tiveram uma valorização repentina (especialmente no que concerne aos centros) por alguns motivos, tais como:

  • As taxas Euribor negativas e a abertura da torneira de crédito;
  • Os vistos Gold, “que puxaram os preços” de imóveis de 350.000€ para 500.000€…
  • O aumento brutal do turismo em Portugal (Lisboa e Porto à cabeça) e a revolução do alojamento local;
  • A evolução natural da economia e a criação de rendimento excedente;

Os centros ficaram tão caros que toda a gente optou pelas periferias de Lisboa e Porto – que valorizaram tremendamente nos últimos anos… aliás, muita gente não consegue comprar casa porque o preço aumenta de dia para dia (outro indicador de bolha?).

E não será este o padrão de 2007-2009? Não estará a banca a cometer os mesmos erros que levaram ao colapso da economia?

Bom, sem falar de muitas questões, podemos fazer uma pergunta: Significa isso que todos os negócios são maus hoje nessas cidades? Não necessariamente… mas é muito menos provável que se consigam obter excelentes negócios.

E boas notícias, há?

Claro que sim. A verdade é que Portugal tem à data de hoje, e na minha opinião, mercados altamente lucrativos e saudáveis… embora tenha que continuar a procurar imóveis com critério como eu faço e mostro no meu livro como fazer.

A verdade é que se tiver muito critério na selecção de imóveis para investimento poderá fazer excelentes negócios, até porque eu sei que o mercado imobiliário não está – no geral – numa bolha imobiliária!

E mesmo que compra num mercado em bolha – se utilizar métodos rigorosos e eficazes que lhe permitam comprar imóveis muito abaixo do valor de mercado… então compra numa bolha mas compra por valores normais ou abaixo do valor de referência! Tudo isto apenas se tiver conhecimento desses métodos e os aplicar com eficácia, naturalmente…

Mas os preços estão assim tão altos? E quer isso dizer que estamos numa bolha?

A economia portuguesa está “imparável” à data de hoje. E o Banco de Portugal até diz que o investimento na habitação vai continuar até 2020, representando um total de 2.8% do PIB.

A consultora IP Global até diz que Lisboa será uma das principais cidades a investir em imobiliário nos próximos anos, com uma importância semelhante a Londres, afiançando mesmo que o mercado imobiliário em Lisboa ainda vai valorizar, podendo crescer quase 20% até 2022.

Esta estimativa, a estar correcta, pode tanto indiciar que a capital portuguesa está verdadeiramente numa bolha, ou não – depende da análise.

Mas o investimento em imobiliário não fez baixar o valor das rendas. Num estudo recentíssimo do INE, que apresentou um índice de arrendamento residencial, o RHAB, podemos ver que Lisboa é a cidade do País com as rendas mais altas e atinge um valor mediano de 9,62€ por metro quadrado, por mês!

Isto quer dizer que um apartamento com 100 metros quadrados tem uma renda de 962€ por mês…

E a IP Global atira uma previsão de subida do nível das rendas de mais de 27% nos próximos 4 anos. Ora isso dá quase 7% ao ano…

A agência Fitch já alertava para a existência de uma bolha em Espanha (Madrid e Barcelona) em finais do ano passado… isto quando mencionou que os preços subiram até 35% no ano!

O que esperar daqui para a frente?

Não é com certeza o maior período de “vacas gordas” a que já assistiu, mas não ouve ninguém falar em crise, acertei? Pelo menos, muito longe vão os tempos da Troika. A economia está saudável – nem sequer ouvimos notícias preocupantes sobre a taxa de desemprego! O modelo da economia em que vivemos não permite as “desventuras” de outrora, mas ninguém pensa em crise.

A partir de finais de 2013 – altura em que o imobiliário em Portugal bateu no fundo – o sector iniciou uma recuperação fantástica. Nessa altura ainda não se ouvia falar de estrangeiros que queriam comprar imóveis para arrendar em alojamento local. Hoje Lisboa é chamada por muitos de “cidade refúgio” para investidores.

Várias fontes apontam para um contínuo investimento (e procura) no imobiliário – incluindo o Banco de Portugal. Eu diria que já estamos num ponto onde qualquer previsão de uma correcção é muito arriscada. A verdade é que nos centros de Lisboa e Porto existe ainda muita procura enquanto a oferta (especialmente de casas novas) é muito muito baixa. Porém, eu consigo “cheirar” uma correcção ao virar da esquina!

Saber analisar mercados, em função do nosso próprio perfil de risco, é verdadeiramente fundamental para investir em imobiliário. Ainda para mais quando possam existir tantos indicadores de uma bolha imobiliária no contexto actual do sector imobiliário em Portugal.

A boa notícia é que existem métodos, como eu mostro no meu livro e em vídeos/relatórios, que qualquer investidor pode aprender.

E eu acredito que estes métodos podem ajudar muito a definir o tipo de mercado em que nos encontramos. E,com base nisso, (e na situação pessoal de cada um) se nos sentimos verdadeiramente confiantes para investir.

Repare, usando um método que eu desenvolvi, que basicamente tem em conta a rentabilidade do negócio, a valorização dos últimos anos nesse mercado e alguns outros factores, permite chegar à conclusão que Lisboa e Porto estão muito valorizados em relação a outros mercados em Portugal.

Na ArrowPlus nós usamos uma métrica própria, chamada de “valor relacional de mercado”, como pode ver no gráfico abaixo:

Esta métrica, calculada com base num método próprio, faz-nos crer que Porto e Lisboa estão actualmente muito abaixo de outros mercados nacionais. Mas quer dizer que isto é necessariamente assim? Claro que não, não tem que acreditar piamente nas nossas opiniões.

Mas por vários motivos que já lhe mostrei, este é apenas mais um indicador daquilo que me parece a mim.

Uma nota importante: esta métrica não separa alojamento local de arrendamento dito “comum”. Em alojamento local, esta figura seria bem diferente… Porém esse é um sub-mercado e como tal tem que ter uma análise própria e separada.

Detectar bolhas imobiliárias “no meu mercado”…

Quer determinar se o seu mercado está numa bolha?

Bom, em primeiro lugar eu devo dizer que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas de mercado em geral. Isto porque nem os mais reputados economistas conseguem, por isso pensarmos que qualquer pessoa conseguiria seria ilusório… Especialmente se pensarmos “de forma sistemática”…

Dito isto, eu estou convicto que consigo determinar se um mercado está muito sobrevalorizado ou não. E também estou convicto que consigo saber se ele está perigosamente sobrevalorizado, o que poderá constituir uma bolha.

Mas o comum investidor não precisa de determinar a existência inequívoca de bolhas para (não) investir. Basta que encontre o mercado (periogosamente) sobrevalorizado para não investir. E basta que consiga prever se a situação vai durar ou não muito tempo. Isto porque assim pode decidir entrar e sair do mercado fazendo dinheiro. É que até no meio de bolhas é possível lucrar muito com imóveis

Mas então, “como é que eu sei se estou numa bolha”, pergunta. Novamente, digo-lhe que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas…

No entanto existem factores que são normalmente usados para fazer soar as campaínhas, tais como:

  • O mercado estar louco. Muita gente a comprar e os preços a subir rapidamente (às vezes ao dia).
  • Os preços não são sustentáveis na economia local. Quando Lisboa começa a ter imóveis a 10.000€ por metro quadrado… Ou seja, um apartamento de 100 metros quadrados custa 1 milhão de euros, apercebemo-nos que isso não é sustentável na economia nacional!
  • A rentabilidade passa para valores baixíssimos. Ora se as rendas não subiram, os preços dos imóveis aumentaram… a rentabilidade desce. E se a rentabilidade é muito baixa, adivinhe: estamos em zona perigosa.
  • As taxas de juro estão muito baixas e a banca concede mais e mais crédito. Veja o que aconteceu à Euribor a 12m nos últimos anos:(Fonte: Pordata)
  • Etc, etc, etc.

O meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” pode ajudar a esclarecer mais dúvidas e permitir desenvolver o seu método para saber quando e onde investir.

Bolhas imobiliárias no mundo

Se olharmos para a história recente, encontramos uma bolha imobiliária de relevo entre 1997 e 2008. Já agora, o termo “sub prime” diz-lhe alguma coisa?

Segundo a revista “The Economist”, os preços do imobiliário foram especialmente acentuados neste período.

Quando a bolha rebentou entrámos na maior crise global desde há muito tempo…

Neste período o mercado na Nova Zelândia cresceu mais de 300%. Pense um pouco nesse número… dá mais de 30% ao ano! E o mercado inglês e o brasileiro cresceram também mais do que 300%! Surreal, diria…

Quanto ao Brasil, existem hoje várias fontes a apontar para bolhas imobiliárias no Brasil. Curiosamente, quando houve uma bolha enorme nos Estados Unidos (e logo a seguir o mercado imobiliário crashou também em Portugal), o mercado imobiliário no Brasil teve um aumento brutal.

Houve valorizações de quase 80% em apenas 4/5 anos. Essencialmente, o crédito fácil e outros factores impulsionaram muito o mercado… porém foi atingida uma situação de limite em 2015, quando o Brasil começou com uma crise relativamente forte. Vários especialistas apontam para uma bolha nessa altura, mas outros dizem que não houve.

Hoje o Brasil vive ainda uma situação pós-“bolha” ou similar; Essencialmente, existem ainda vários imóveis construidos durante a época de impulsão que ainda se encontram desocupados. Tenho seguido o mercado brasileiro com alguma atenção porque me parece que vai estar em contra-peso com o mercado português. Isto, naturalmente, pode criar várias oportunidades interessantes.

Até ao próximo artigo,

Bons negócios imobiliários!

Como começar a investir em imóveis

renovar remodelar casa

A maior dúvida que investidores imobiliários nos apresentam é na realidade como começar a investir. O nosso artigo “investir em imóveis em Portugal” toca em vários aspectos interessantes deste problema, porém hoje quero-lhe apresentar uma história, com a qual vários investidores podem aprender.

Hoje quero contar-vos a história de um cliente (e amigo) que começou a investir há mais ou menos 8 anos, e recorreu a mim para o ajudar. O Pedro queria começar a investir em imóveis, e tinha lido umas coisas na internet e uns livros (na altura, antes do meu livro, só havia livros estrangeiros…) e “tinha umas luzes”, segundo ele próprio, porém não sabia como dar o primeiro passo. Hoje o Pedro tem 14 imóveis.

Começar a investir em imóveis

A realidade é que existe pouquíssima informação na internet sobre como começar a investir em imóveis em Portugal. Foi por isso que nós na ArrowPlus criámos este blog; achamos que existe muita gente que estaria interessada em aprender coisas sobre investimento imobiliário, porém não existem recursos de fácil acesso.

O começo é, por isso, bastante mais complicado. Entre empreiteiros, spreads e outros termos esquisitos, registos de contratos ou legalidade, existem muitas dúvidas.

Em primeiro lugar, apelo ao bom senso. Investir é algo que quer tempo e dinheiro, e deverá fazer parte de uma vida balanceada. Investir em imobiliário requerá por ventura mais tempo que investir em outros activos, porque será necessário gerir o imóvel, o arrendamento, etc. Poderá sempre delegar esta tarefa a uma empresa, porém as margens ficarão, em muitos casos, muito estreitas.

Cenário típico: começar com 50.000€

Agora admitamos que tem 50.000€ para investir, como o Pedro tinha no dia em que me procurou.

Tem várias opções para investir esse capital em imobiliário; pode recorrer a fundos de investimento imobiliário em Portugal ou fora, ou pode comprar um imóvel físico. Porém, tem variadíssimas opções no que diz respeito ao tipo de imóvel a comprar: desde apartamentos, moradias, fracções de moradias, escritórios, lojas ou armazéns tem de tudo um pouco!

A questão é saber quais são os tipos de imóveis mais rentáveis, mais acessíveis, com mais valorização e com mais perspectivas de futuro. Mas se quer começar a investir terá que se restringir a um tipo de imóvel, provavelmente, e a um tipo de imóvel barato. Isto limita as opções, mas tenho boas notícias para si: normalmente os melhores tipos de imóveis são também aqueles que são mais acessíveis e com os quais pode (deve?) começar.

A questão do tipo de imóvel perfeito para o seu caso é que já tem mais que se lhe diga…

Eu não lhe consigo dizer qual o tipo de imóvel perfeito para o seu caso com um blog post, como calcula. Teria que cuidadosamente estudar o seu perfil e recolher todos os dados inerentes a essa análise. No entanto, posso-lhe dar uma ideia da forma como eu próprio chego a essa conclusão…

1 – Tolerância ao risco / desejo de retornos

Em primeiro lugar, é necessário perceber que qualquer investimento é um hiato entre risco e potencial de retorno. Ou seja, quanto mais risco mais potencial de retorno, mas também maior potencial de perda.

Isto é, genericamente, a regra. Como em tudo há excepções.

Mas o leitor tem uma tolerância alta ou baixa ao risco? É isso que se deve perguntar antes de decidir investir, porque essa pergunta define quase tudo.

O tipo de imóvel (residencial tem, genericamente, menos risco associado), se pede dinheiro emprestado para comprar uma casa para arrendar, etc. Tudo é definido com base nesta pergunta.

O Pedro disse-me que teria pouca tolerância a risco, e que queria investimentos seguros, mesmo com rentabilidades mais baixas. E isso levou-me à segunda pergunta.

2 – Tempo para o investimento

Um imóvel para investimento necessita de algum tempo da sua parte, ponto. Primeiro, pode ter que fazer você mesmo a gestão do mesmo, ou pelo menos estar em contacto com o gestor da sua propriedade.

Se optar por entregar o imóvel a uma empresa de gestão, as margens serão mais pequenas. Ao mesmo tempo, isso permite-lhe investir menos tempo e migrar para mercados mais rentáveis. Por exemplo, na ArrowPlus, temos imóveis de rentabilidade garantida, em mercados altamente rentáveis em que nós fazemos toda a gestão para o investidor. Se compensa fazê-lo? Com a nossa empresa, sempre foi melhor. Se o fizer por si, terá que analisar por si mesmo.

Importante mesmo é definir o tempo que tem para o investimento e se considera gerir os seus imóveis ou entregá-los a uma empresa que o faça por si. A segunda opção retirará margem ao negócio, mas é necessária se quiser investir em mercados bons que sejam longe do seu local de residência.

Neste caso o Pedro foi claro: “não quero ter que gerir nada, não tenho tempo!”.

3 – Perspectiva de futuro

A perspectiva de futuro para o investimento importa também para a escolha do investimento, do mercado, do tipo do imóvel, etc.

O Pedro também me disse que não estava à procura de um investimento que valorizasse tremendamente (até porque esses imóveis estão geralmente em mercados mais arriscados).

O leitor terá que fazer o mesmo raciocínio. Que tipo de investimento quer fazer? Quer um imóvel que lhe garanta um rendimento estável ou prefere um imóvel num mercado com maior potencial de valorização, para vender assim que ocorra essa valorização? Tudo isso influencia o negócio que procura, o tipo de investimento que vai fazer, etc. E além disso, a não ser que recorra a uma empresa como a ArrowPlus, tem que conhecer bem os mercados onde vai investir.

E já agora… é necessário ver valor!

Qual é a altura certa para investir, no caso de cada um?

Esta pergunta depende de vários factores, mas deixe-me dar-lhe uma dica: quando muita gente compra, pode ser altura de nos sentarmos à espera que o mercado caia. E quando ninguém quer comprar, aí entramos nós e compramos a um preço fantástico.

Mas isto é relativo. Num mercado impulsionado, também se podem fazer fortunas… desde que se veja valor!

Quando apresentei imóveis ao Pedro, ele começou por torcer o nariz. Não eram bonitos nem apelativos. Pareciam-se como este:

renovar remodelar casa

Mas ele não sabia que estas casas podem facilmente ficar assim:

cozinha remodelada

Começar a investir com pouco dinheiro

Grandes remodelações obrigam a grandes orçamentos. E quando se tem pouco dinheiro (como 50.000€) o melhor é pensar em voos mais baixos. Porém, é ainda possível em certos mercados em Portugal adquirir e remodelar um imóvel com 50.000€, se escolher os mercados certos.

Foi isso que o Pedro fez. Com 50.000€ adquiriu um pequeno prédio de 2 fracções que de imediato arrendou à ArrowPlus no regime de rentabilidade garantida.

Esta é uma das nossas vantagens: permitir investir em imobiliário com pouco dinheiro.

Mas pode ir mais longe se for astuto, tiver conhecimento e tiver alguma sorte. Conseguirá se calhar encontrar um imóvel até um pouco mais caro, mas para o qual consiga obter um empréstimo bancário que o financie a 100% nessa aquisição. Na realidade, tudo o que precisa é de algum dinheiro para pagar o IMT, o imposto de Selo (também sobre crédito), escritura e outros valores que tem que pagar ao adquirir o imóvel. E tudo o resto será financiado – porém tenha em mente que contrair um empréstimo aumenta o risco do seu investimento.

Começar a investir em imóveis vs começar a investir na bolsa

A pergunta que o Pedro me colocou quando chegou até mim foi se, dado que tinha pouco capital para investir, deveria antes aplicar o seu capital na bolsa. Eis a grande e velha questão: acções ou imobiliário?

Eu sou um fã incondicional do imobiliário, como deve compreender. No entanto, também acho que outros veículos de investimento podem ter um papel importante na hora de investir, especialmente se está a começar a investir. E quando digo começar, pode ser começar a investir em imóveis ou começar a investir na bolsa.

O caminho que deve seguir tem a ver com o capital que dispõe e o tipo de investimento que deseja. Se tiver “apenas” 5.000€ ou 10.000€ e não desejar contrair um crédito, então é quase impossível investir em imobiliário.

Nesse caso, o mercado de acções pode ser uma excelente alternativa. Apesar do PSI 20 estar no maior ciclo de quedas dos últimos anos, o mercado de acções (mesmo em Portugal) continua a ser uma alternativa. Aliás, a correcção da bolsa abre oportunidades.

O meu livro mostra em detalhe a comparação do imobiliário com a bolsa de valores, e a minha opinião é que a bolsa é um local inapropriado para o longo termo, com alavancagem, mas pode ser útil para “parquear” capital até se reunir o suficiente para se investir em imóveis (físicos).

Mas OK, e como começar a investir em imóveis, Artur?

Eis algumas dicas:

  • Encontre bons mercados.
  • Encontre excelentes negócios.
  • Monetize os imóveis – encontre inquilinos bons e cumpridores.
  • Tenha parceiros, eventualmente.
  • Monte uma estrutura, com uma pessoa que faça a gestão dos seus imóveis.

Em seguida dou-lhe algumas dicas sobre como fazer algumas destas coisas.

Como fazer um contrato de compra e venda

Recentemente, o jornalista Pedro Anderson publicou uma entrevista sobre como poupar em comissões de imobiliárias. Além do serviço público que o Sr. Anderson faz, que desde já agradeço, ficou também explicado como se pode fazer um contrato de compra e venda para vender uma casa. Na entrevista em si, o solicitador que dá a cara aconselha a que o individuo se aconselhe junto de um solicitador para fazer um contrato de compra e venda (chamado contrato promessa compra e venda – ou CPCV para sermos mais curtos) para o seu imóvel em específico.

Também se falou das hipóteses de seguir uma minuta, e na minha opinião esse deve ser o caminho para quem esteja minimamente habituado a ver contratos.

O próprio site do registo predial oferece minutas para um contrato promessa compra e venda. No entanto, se quiser fazer um contrato de compra e venda, pode tanto alterar uma minuta confiável como contactar um solicitador ou advogado. Necessitará de ter todos os dados sobre o imóvel, os compradores e os vendedores, e o resto é muitas vezes standard.

O Pedro fez-me também esta pergunta, à qual lhe respondi da mesma forma (ou minutas confiáveis ou um solicitador). E a verdade é que o Pedro entendeu fazer o primeiro contrato de compra e venda por si mesmo, e hoje fá-los com grande à vontade.

Pode ver a referida entrevista aqui:

Como fazer um contrato de sociedade

Caso os seus negócios comecem a ser grandes (ou diversificados), pode então começar a pensar em sociedades. E neste ponto, é fulcral fazer um contrato de sociedade, para deixar claro quais são as várias responsabilidades, funções e direitos dos sócios. Deve também prever todos os dados necessários à bem dissolução da sociedade ou à saída de um sócio.

Foi isto que aconteceu ao Pedro. Algum tempo depois de começar a investir o Pedro apercebeu-se que era importante diversificar.

Pense comigo. 100.000€ num imóvel 100% seu ou 50.000€ em dois imóveis 50% seus?

Viu como diversificou em imobiliário, de forma fácil?

Para tal, deve fazer um contrato de sociedade. Criá-lo com pouca cautela e sem tomar em atenção detalhes particulares da sociedade e dos sócios é um erro.

Aquilo que muita gente faz é usar uma minuta de contrato feito pré-feita sem adaptá-lo às características da sua própria sociedade e respectivos sócios.

Para evitar erros e proteger-se ao máximo, eis algumas dicas que deve seguir ao fazer um contrato de sociedade:

1. Não copie minutas sem saber o que está a fazer – Uma minuta é sempre útil, mas copiar uma minuta da internet para a sua sociedade sem prestar atenção a mais nada é um erro enorme. Eu próprio reciclo minutas a toda a hora. Mas é necessário levar em conta todas as alterações e adaptações necessárias, que devem ser moldadas em função da característica da sociedade, do imóvel em questão, do capital de cada sócio, etc.

2. Estabeleça o tipo de sociedade e saiba qual melhor se adapta ao que quer fazer – Até podemos apenas falar de uma socidade para adquir um imóvel apenas. Não importa. O importante é definir o tipo de socidade que quer. Limitada é mais comum, mas pode optar por outros tipos jurídicos. Este foi um erro que o Pedro cometeu: quando me falou do contrato, não dizia que tipo de sociedade era nem como cada sócio podia sair da mesma!

3. Seja sempre sempre assessorado por um advogado ou solicitador – Foi aí que recomendei ao Pedro um advogado amigo para lhe rever o contrato. E foram apenas 50€ pelo serviço, o que por certo impediu a criação de problemas mais à frente. A sociedade ainda se mantém, mas o Pedro optou por fazer um contrato de sociedade bem feito, sem margem para erros.

Qualquer contrao de sociedade precisa ter o tipo de sociedade que é formada, o nome da mesma, os sócios e suas participações e o representante legal, entre outros. Além disso, como lhe disse antes, convém que esteja clara a função e dever de cada sócio.

E a seguir…

Como fazer um contrato de prestação de serviços

Como fazer um contrato de arrendamento (aluguel)

Negócios rentáveis em imobiliário

Quer saber mais sobre investimento em imóveis?

Investir em imóveis em Portugal e como ganhar dinheiro com imóveis

O imobiliário em Portugal está em grande. Em 2017, Portugal teve um “ano espetacular”, e o mercado “é sustentável”, disse recentemente a consultora JLL. Investir em imóveis em Portugal passou a ser novamente um tópico quente. Em Lisboa o investimento cresceu 17% apenas no primeiro semestre de 2017. 2017 foi o melhor ano de sempre a nível de operações com escritórios desde 2009. É inegável, o mercado imobiliário em Portugal está bem e recomenda-se.

Nos últimos anos, o número de investidores em imobiliário em Portugal cresceu bastante. Comprar um imóvel para arrendar voltou a ser uma opção para muitos. Na realidade, o sector cresceu bastante, para dar resposta a uma procura enorme que resulta do medo de casa própria originado pela crise de 2008. Um pouco por todo o país, o mercado de arrendamento aumentou tremendamente.

Também regressou uma tendência importante: é cada vez mais frequente pedir empréstimos para comprar casas de investimento. Primeiro, as taxas euribor estão baixíssimas (negativas até) o que resulta em taxas atractivas para crédito habitação. Segundo, a banca voltou a “abrir a torneira”. Terceiro, os depósitos a prazo em Portugal pagam muito abaixo da inflacção, com taxas médias de menos de 0.5%. Quarto, a valorização recente do imobiliário em Portugal leva a que muitos investidores comprem com a esperança que os imóveis valorizem.

Investir em imóveis

Os imóveis têm características únicas, que fazem do imobiliário um dos melhores tipos de investimento se não o melhor. Na realidade, eu falo extensivamente sobre este tópico no meu livro “Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão”. Por isso, vou simplificar esta questão neste post dando-lhe algumas razões para investir em imóveis:

  1. Actualmente, os investimentos mais “seguros” como depósitos a prazo geram rentabilidades minúsculas, abaixo da inflacção;
  2. No entanto, os imóveis são sempre vistos como investimentos seguros, por serem tangíveis;
  3. O valor dos mesmos são menos voláteis;
  4. Permite excelentes possibilidades de diversificação;
  5. Têm inúmeras vantagens fiscais.

1. ArrowPlus – a sua primeira opção para investir em imóveis em Portugal

A ArrowPlus é uma empresa especializada na procura de excelentes negócios imobiliários, com retornos acima da média e/ou com rentabilidade garantida. Neste último modelo (que deve ler com atenção na nossa página) identificamos imóveis para os investidores que têm contratos de longa duração de arrendamento:

rentabilidade garantida em investimentos com imóveis

Devemos sempre ser a primeira opção porque conseguimos identificar excelentes negócios. Excelentes negócios são aqueles onde o investidor ganha muito dinheiro na compra, por comprar significativamente abaixo do valor de mercado. E quer escolha o modelo de gestão completa ou de rentabilidade garantida, encontraremos imóveis de acordo com os seus interesses.

Admitamos no entanto que não quer recorrer a uma empresa especializada como a ArrowPlus. Se estiver interessado, pode enviar-nos um email para geral@arrowplus.pt. Se quiser ter este trabalho por si, descrevo-lhe de seguida uma abordagem genérica para o fazer. Antes de mais tenho que o alertar que isto lhe levará muito tempo e que não será um método “chapa 7″…

Terá que estar bem assessorado e investir muito do seu tempo. Mas terá resultados se de facto se dedicar – como em tudo na vida!

2. O mercado certo para si

Vamos admitir que ainda não tem um conhecimento amplo do mercado imobiliário em Portugal. Ou nunca investiu, ou é estrangeiro ou simplesmente não conhece nada sobre o mercado. Antes de mais é importante ter noção de que, como qualquer investimento, existe risco associado.

E mais que isso, investigue se de facto o imobiliário é o melhor investimento para si. Note por exemplo que este é um investimento passivo, porém não é tão passivo como depósitos a prazo ou acções.

Em comparação com acções ou depósitos a prazo, falamos de diferenças grandes de rentabilidade. Especialmente se nos focarmos no mercado de acções em Portugal e depósitos a prazo… o mercado imobiliário é bastante mais atractivo!

Por exemplo, na ArrowPlus, mesmo em rentabilidade garantida (onde a rentabilidade é muito mais baixa que em gestão activa, porque a manutenção interior do imóvel está coberta e a empresa “assegura” o pagamento da renda todos os meses, reflectindo isso no valor, nós identificamos imóveis com rentabilidades brutas de 8%. Em gestão activa, chegámos a identificar imóveis com rentabilidades brutas de 16% em 2017…

Mas adivinhe…

arrowplus rentabilidades investimentos imóveis portugal

Não eram em Lisboa ou Porto.

Dificilmente o melhor mercado para o investidor é aquele que no qual ele reside. O primeiro passo para identificar mercados bons para investimento é estudá-los. No entanto, isto é uma tarefa árdua que lhe irá consumir muito tempo. Por isso, a ArrowPlus lançou uma linha de estudos de mercado low cost. Capitalizando na experiência e conhecimento da nossa área de consultoria e no facto de fazermos regularmente estudos de mercado para grandes instituições e clientes, lançámos uma linha low cost que permite aos investidores terem acesso à informação que realmente interessa a custo reduzido.

Em alternativa, considere adquirir o nosso relatório “Melhores mercados” onde trimestralmente indicamos quais são os melhores mercados do trimestre com base em recolhas de dados objectivas.

3. Os imóveis

Mas quais são os melhores imóveis? Como os conseguir? Como os negociar?

Identificado o mercado que deseja “atacar”, tem que agora passar para os imóveis.

É aqui que reside outro erro dos investidores iniciantes; alguns procuram imóveis pelo “look”, pelo encanto, e outros pelos bairros que gostam mais. As 3 primeiras regras do imobiliário são 1. localização, 2. localização, 3. localização.

Mas o que é isso da localização? Há boas e más? Escolho as boas?

Sim, mas uma localização boa é aquela que vai apreciar (e não depreciar), ou seja cujo valor vai crescer com o tempo. Um pouco como os mercados, mas numa perspectiva mais micro.

E como escolher as localizações? Bom, considere transportes, serviços, criminalidade, espaços verdes, etc. Considere a zona como se fosse o sítio onde iria viver. Use o senso comum, mas dados concretos também.

Os bons sítios são aqueles onde toda a gente gosta de viver. Faça esta experiência, resulta sempre: convide um grupo de amigos para tomar um café. Pergunte-lhes que zonas da cidade gostariam para viver. E vai rapidamente ver que existe uma percepção generalizada de que algumas zonas são bem cotadas, enquanto outras não.

Mas isso determina os imóveis?

Sim e não. Agora já tem uma base de procura. Mas a localização só por si não determina nada. Aliás, é bem capaz de apenas encontrar maus negócios (a nível de números) nas zonas mais premium. Esse premium paga-se.

Por isso, encontre o “tier-2” das zonas, ou seja, os bairros que são os melhores… a seguir aos melhores!

E quanto aos imóveis, pode usar técnicas de negociação (leia o meu livro, vale a pena!) avançadas. Mas antes de negociar procure os melhores imóveis, faça listas, procure papeis a dizer “vende-se” nos bairros, pergunte a pessoas, etc.

Humm… mas é assim tão fácil?

Parece fácil? Não é. Mas é um começo. Enquanto o meu livro lhe vai dar uma perspectiva muito mais abrangente do que este post, este post é um começo. E no fundo falo-lhe de senso comum, mas sabe quantos investidores iniciantes não o usam?

4. Rentabilidade e outros factores

Como qualquer investimento, a rentabilidade do mesmo acaba por ser o factor mais importante. Sim, a valorização a médio prazo é também muito importante, mas a maior parte dos investidores procura rentabilidades altas no imediato.

A rentabilidade é fácil de calcular: é o dinheiro que recebe do investimento dividido pelo valor total que investiu. No fundo outros investimentos como depósitos a prazo, actualmente não têm rentabilidade. Ou melhor, têm (porque todos os investimentos têm), mas é tão baixinha que não se compara a outros investimentos.

Mas a rentabilidade é tudo?

Não, não é. A rentabilidade e a valorização do imóvel são tudo. Porque juntas estão ligadas a tudo (potencial de renda – embora não de forma linear, procura do tipo de imóvel, retorno, etc).

Mas não consigo calcular a valorização… pois não, mas consegue escolher um mercado que possa vir a tornar-se grande. Ou cujo rácio de imóveis e pessoas penda para o seu lado, independentemente do tamanho do mercado.

OK, então rentabilidade e valorização, OK. Uma consigo calcular e a outra prever, parece fácil. Porém, prever valorizações de mercado é complicado e na minha experiência, pouca gente ganha muito dinheiro dessa forma. Apenas alguns investem o dinheiro e tempo necessários para prever tal coisa. E esse é o truque.

Mas não é o único, o outro é reconhecer valor. Reconhecer valor em patinhos feios, em imóveis que têm um aspecto muito mau mas se podem tornar em imóveis com excelentes condições ao mesmo tempo que o investidor ganha muito dinheiro com isso.

Veja este imóvel:

ruinas imovel para remodelar

Sabia que eu vi um valor enorme neste imóvel? E estava certo, afinal havia de o remodelar e de gerar rentabilidades anuais brutas superiores a 20% com ele. Eis “o durante”, que lhe dá uma ideia do tipo de remodelações que eu faço:

depois obra

No cálculo da rentabilidade, deve englobar tudo o resto, como custos de obras, remodelação, manutenção, juros pagos sobre o capital investido, etc.

5. Investimento e tempo gasto

Agora já sabe conhece a parte do mercado imobiliário, imóveis e até aquilo são boas rentabilidades.

E quanto ao investimento e tempo gasto pelo mesmo? Cada caso é um caso e por isso terá que perceber qual será o melhor caso para si.

Quanto ao investimento, deve pensar nas seguintes questões:

  • Quanto está disposto a investir e se o dinheiro que sobra lhe permite estar desafogado;
  • Qual o tempo que tem para alocar ao seu portfolio (e.g., quer gerir os imóveis/inquilinos?).

Um dos clientes da ArrowPlus chegou um dia até mim e perguntou-me como poderia aumentar o rendimento do portfolio. Com mais de 1.500.000€ aplicados em imóveis, a rentabilidade era muito baixa. Além disso, tinha que investir muito tempo a gerir tudo. O que fizémos? Re-estruturámos o portfolio, aumentando a rentabilidade e passividade.

Estas são duas questões que podem mudar bastante o rumo do seu investimento. Antes de investir, deve ponderar bem sobre aquilo que pretende, medindo os prós e os contras. E quando lhe digo isto, digo-lhe para ser cauteloso, mas não estou a sugerir que nunca invista. Vai arrepender-se daqui a uns anos…

Apenas perceba que a vida é feita de riscos, e as boas decisões são aquelas que são riscos calculados.

A minha história e o meu caminho

A minha história pessoal com o imobiliário começou em novo, quando eu comecei a investir em fundos imobiliários. Investimentos completamente passivos, porém comecei a achar que não tinha a gestão sobre o meu dinheiro que eu queria.

E foi aí que me virei para imóveis. Primeiro um apartamento, depois um prédio, depois um portfolio.

Em todos os momentos os meus investimentos se trataram de riscos calculados. Comecei com pouco e montei um portfolio grande, com várias fracções distribuidas por várias localidades em Portugal.

Durante este período, enfreitei todo o tipo de problemas. Danos em casas por causas extra pessoais, furtos, negócios fantásticos, etc. Mas sabe quais foram as coisas que me marcaram mais: comissões e preocupações.

Gerir imóveis não é simples, mas pagar comissões “mata” as margens em demasia. O melhor método? Ter um “super”, alguém que lhe resolva os problemas todos e lhe gira os imóveis. Porém, isso compensa a partir de um ponto no portfolio e além disso encontrar a pessoa certa pode ser muito complicado.

Em suma, tem que perceber que ser gastar mais tempo ou gastar mais dinheiro em comissões. Não existe caminho certo para todos, mas existe um caminho mais indicado para si.

6. Optimização do seu investimento

Um investimento imobiliário (especialmente se se tornar grande, num portfolio) é algo que pode ter diversos níveis de optimizações. Ainda nem falei em financiamento nem impostos neste post, e já lhe estou a dizer que há muito por onde optimizar.

Primeiro, existe a construção do portfolio, com base em mercados sólidos e com boas rentabiliades. Este passo por si só já tem imenso potencial de optimização.

Depois existe a questão individuo vs empresa (aqui sim, é importante ler o meu livro), onde se optimiza a carga fiscal.

Depois existe o financiamento, e a questão do tipo de taxa que contratualiza com o banco. Quer taxa variável ou fixa? Quer segurança ou proveitos altos para um aumento do risco, o tal risco calculado que lhe falei?

Como lhe disse, as comissões podem tornar-se pesadas com o tempo. Aqui ter um super seria fantástico, mas não é o mais fácil para todos os investidores.

E investir com base em números sólidos, é essa a política da ArrowPlus: fazer com que todos os investidores (do pequeno ao grande) tenham acesso a consultoria de qualidade e estudos de mercado a um preço acessível.

7. Esteja preparado para presentes envenenados

A maior parte das pessoas passam por um problema ingrato, porque só compram até 1 ou 2 casas na vida. Ora dessa forma não vão tornar-se especializadas no tema. Imagine se tivesse que cozinhar apenas uma vez na vida e não pudesse “falhar” porque comprometeria a sua vida financeira para o futuro? Ou arranjar um carro uma vez. Ou dar uma aula. Qualquer coisa, mas apenas uma vez na vida.

Seria especialista? Claro que não.

Então faz-lhe sentido procurar por um investimento se nunca o fez antes, ou se apenas um fez um par de vezes?

Não seria um problema grande, se isso não comprometesse a sua vida financeira para o futuro… é por isso que eu sempre recomendo clientes a procurar uma empresa como a ArrowPlus – e não tem que ser a ArrowPlus, pode ser outra. Mas não o faça sozinho se não achar que está bem assessorado – os resultados podem ser catastróficos.

Por exemplo, sabe o que é a Euribor? E quando pergunto se sabe é: “sabe mesmo”? A Euribor não é só a componente variável de um crédito com taxa variável…

E uma taxa Swap? E a TAER? E o VPT? E o IMT, sabe como funcionam?

Como em tudo na vida há formas óptimas, boas e desastrosas de fazer as coisas. Assumir que vai optar por uma forma boa ao comprar um imóvel pela primeira vez é um erro. Ou lidar com inquilinos quando nunca lidou, ou até activar um seguro!

Existe uma panóplia de assuntos para os quais poderia estar preparado ou ser assessorado. Caso queira fazer as coisas por si, recomendo-lhe o meu livro:

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Comprar Livro

porque terá muito mais conhecimento na área depois de o ler.

Seja prudente – eduque-se. Não acredite que apenas por as taxas de crédito habitação estarem em mínimos esta é a altura perfeita para investir. Sabe porquê? Taxas baixas sobem. E está preparado?

E a questão dos mercados sobrevalorizados? Lisboa e Porto, parecem-lhe atractivos? E se eu lhe disser que esses são actualmente dos piores mercados para investir em Portugal? Falo-lhe de baixas rentabilidades e correcções ao virar da esquina…

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Mas eu vivo em Lisboa!

Sim, mas isso não faz de Lisboa o melhor mercado. OK, pode conhecer melhor o mercado e as pessoas, mas acha que isso compensa a diferença brutal de rentabilidade que pode haver para outros mercados? Falo-lhe de 3x mais!

E as valorizações recentes?

Bom, essas dizem, na minha opinião, respeito a factores externos como turismo e vistos Gold. Está tudo inflaccionado. Não é sustentável! Não, diz você? Bom, cada macaco com a sua opinião, mas repare nestes dados. Um, desde 2012 Lisboa subiu 61% e o Porto 72%, em certas zonas. Os preços na Avenida da liberdade atingem os 11.000€ por metro quadrado. Chiado? 10.000€. OK, mas é a Avenida da Liberdade e Chiado…

Não! O preço médio em Portugal por metro quadrado são 900€, números redondos. Estima-se que novos apartamentos em Lisboa saiam por 6.000€ por metro quadrado. Ainda lhe parece tudo bem? OK, façamos as contas:

6.000€ por metro quadrado num apartamento de 90m² (médio, portanto), sai a 540.000€. Se poupar 500€/mês (um número altíssimo para a realidade portuguesa) então só precisa de 1080 meses (ou seja 90 anos) para pagar o apartamento. Isto admitindo que não tem juros, se não adicione uns 30 ou 40 anos a esse número.

A esperança média de vida cresce todos os anos, mas não tanto assim ao ponto de poder pagar a sua casa em 120 ou 130 anos…

A resposta? O mercado está sobrevalorizado… é preciso ter muito muito cuidado com o que está a fazer com o seu dinheiro. Por isso, para investir deve sempre ter em atenção o máximo de dados possíveis.

Bons negócios imobiliários,

Contrato promessa de arrendamento

contrato promessa de arrendamento minuta

O que deve fazer um investidor quando tem potenciais inquilinos para arrendar um imóvel seu, mas o imóvel não tem ainda condições de lhe arrendar o imóvel (por exemplo, por estar em obras e não estar ainda totalmente pronto para ser habitado)? Esta é uma situação complicada, que eu próprio encaro com regularidade. Do meu ponto de vista, a melhor solução é celebrar um contrato promessa de arrendamento.

A maior parte das pessoas pensa que apenas é possível celebrar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Porém é possível celebrar qualquer tipo de contrato promessa, e um contrato promessa de arrendamento vem cobrir esta lacuna.

O que é um contrato promessa de arrendamento

É um contrato promessa, com valor legal, onde o dono de um imóvel promete arrendar um imóvel a um inquilino e um inquilino promete arrendar o imóvel ao investidor. Pense num outro contrato promessa – será semelhante. No entanto, o contrato promessa de arrendamento tem vantagens específicas.

Este contrato é útil no caso que eu referi em cima, mas em muitos outros, tais como:

  • Uma empresa querer mudar de instalações mas ainda tem contrato nas instalações actuais. Para as abandonar tem que avisar o proprietário com 90 dias de antecedência;
  • A mesma situação mas com arrendatários individuais;
  • Resolver o facto de que imóveis ainda se encontram em preparação para serem arrendados;
  • Resolver o facto de que os arrendatários ainda estão a reunir as condições para se tornarem inquilinos e se mudarem, incluíndo estarem à espera de programas que incentivam o arrendamento como o programa Porta 65-jovem (ver este guia passo a passo para se qualificar para o porta 65).
  • etc.

Note que um contrato promessa de arrendamento tem sempre que ser celebrado por escrito e um contrato promessa de arrendamento não é um arrendamento.

As vantagens de um contrato promessa de arrendamento

A lei permite a liberdade contratual, incluindo no que diz respeito aos contratos promessa. Como em qualquer contrato, eu aconselho-o a que seja acompanhado por um jurista (advogado ou solicitador) neste processo. Pode tanto redigir o contrato e pedir-lhe para rever, como ser ele(a) a redigir o contrato. Isto torna-se ainda mais relevante quando é a outra parte a redigir o referido contrato.

Como qualquer contrato promessa, este contrato é uma promessa feita entre duas pessoas ou entidades. Logo, apenas será válido enquanto as condições que neste estão escritas se cumprirem. Ao mesmo tempo que é possível ocupar um imóvel antes do contrato de arrendamento ser celebrado (se assim estiver previsto no contrato promessa), também é possível que o proprietário não venha a celebrar um contrato de arrendamento com o inquilino quando o contrato promessa expirar ou o inquilino desistir de arrendar o imóvel no fim desse referido período.

Neste caso, porém, existirão penalizações previstas no contrato que deverão ser cumpridas.

Assim, este contrato permite uma condição muito mais vantajosa do que a ausência de qualquer contrato. Isto, claro está, admitindo que ambas as partes estão interessadas em arrendar o imóvel. No entanto, também é verdade que é possível quebrar este contrato promessa. Como em qualquer contrato promessa, existem penalizações previstas para tal. Ao elaborar o contrato, tenha essas penalizações devidamente em conta – não assine de ânimo leve!

Minuta de um contrato promessa de arrendamento

Mostro-lhe agora uma possível minuta de um contrato promessa de arrendamento. Note, no entanto, que deve sempre ter os seus contratos revistos por um jurista, e que esta minuta não tem qualquer valor legal. Não é minha intenção substituir um jurista ao mostra-lhe esta minuta, mas sim dar-lhe apenas um guia para os dados que um contrato promessa de arrendamento deve ter.

No meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão” poderá ver vários aspectos muito relevantes destes contratos e minutas.

CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO

ENTRE:

O PRIMEIRO OUTORGANTE: ______________(nome), _________(estado civil), com o número de contribuinte _________, portador do cartão de cidadão número _____________, emitido em _____________, pelos Serviços de Identificação Civil de _________, natural da freguesia de __________, concelho de _____________, residente em _____________, adiante designado por Promitente Senhorio;

e

O SEGUNDO OUTORGANTE: ______________(nome), _________(estado civil), com o número de contribuinte _________, portador do cartão de cidadão número _____________, emitido em _____________, pelos Serviços de Identificação Civil de _________, natural da freguesia de __________, concelho de _____________, residente em _____________, adiante designado por Promitente Arrendatário;

é aqui celebrado e o presente contrato promessa de arrendamento, que determina os termos e condições das seguintes cláusulas:

PRIMEIRA CLÁUSULA

UM- O Promitente Senhorio é proprietário e legítimo dono do imóvel designado pela letra/n.º _______, correspondente ao _____________, constituído em regime de propriedade ______________, sito em __________, freguesia de _________, concelho de ___________, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo _______, e descrito na ____ª Conservatória do Registo Predial de ________ sob o n.º _________.

DOIS- O imóvel destina-se a habitação, conforme licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de ______ em _________, com o n.º ________ (ou isento da referida licença por ser anterior a 1951).

TRÊS- O imóvel é composto por ___________, tendo uma tipologia ____ e uma área de ______ metros quadrados, além de estar mobilado com __________, incluíndo com material novo, tendo sido reabilitado recentemente.

SEGUNDA CLÁUSULA

Pelo presente contrato, o Promitente Senhorio promete arrendar e o Promitente Arrendatário promete tomar de arrendamento o imóvel identificado na primeira cláusula.

TERCEIRA CLÁUSULA

UM – O imóvel em questão neste contrato promessa de arrendamento destina-se exclusivamente a habitação do Promitente Arrendatário e seu agregado familiar, não podendo ser utilizado para outros fins, nem sendo permitida a utilização por hóspedes, a não ser aqueles de cariz temporário (até 2 noites).

DOIS – O Promitente arrendatário não poderá sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos do arrendamento prometido.

QUARTA CLÁUSULA

O contrato de arrendamento será celebrado pelo prazo de __________________, iniciando em ___________ e terminando em ___________,

QUINTA CLÁUSULA

UM- Durante o primeiro ano de vigência do prometido contrato de arrendamento, a renda mensal é fixada em _______________ € (________________ euros). Não existe qualquer compensação monetária até ao referido período.

DOIS- A renda é actualizável anualmente nos termos legais.

SEXTA CLÁUSULA

O contrato de arrendamento prometido deve ser celebrado no prazo máximo de dez dias a contar da data de notificação da aprovação pelo IHRU da concessão do apoio financeiro atribuído pelo programa Porta 65-Jovem, ou de outros incentivos ou programas acordados pelos outorgantes.

SÉTIMA CLÁUSULA

(Cláusula opcional)

O presente contrato pode ser resolvido quando o Promitente Arrendatário se candidate ao apoio Porta 65 – Jovem e a sua candidatura não seja aprovada, ou caso o primeiro outrogrante arrende o imóvel a outro inquilino, sendo que as compensações de ambas as partes, no caso da resolução do presente contrato promessa são ______________.

FEITO EM DUPLICADO, EM

ASSINATURAS:

_________________

_________________

Comunicações e outros

Desde o Orçamento do Estado de 2015 (OE2015) que passou a ser obrigatória a comunicação dos contratos promessa. A comunicação deve ser feita à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e abrange contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas. As suas alterações e cessação devem igualmente ser comunicadas. Assim sendo, os contratos promessa de arrendamento têm, segundo a lei, que ser comunicados à AT. Neste guia conseguirá ver como registar um contrato de arrendamento passo a passo.

Note que, se desejar fazer um contrato de arrendamento com opção de compra (neste link encontra também uma minuta para um contrato de arrendamento com opção de compra) seguido do contrato promessa, deverá também incluir essa cláusula no contrato promessa, ficando desde logo acordado que o contrato promessa converterá num contrato de arrendamento com a opção de compra.

Mais valias com venda de imóveis: tudo o que necessita saber

Muitas pessoas hesitam na hora de vender o seu imóvel porque não sabem quanto vão pagar de mais valias. Outras esquecem-se que têm que pagar este imposto e quando chega a conta (que é o mesmo que dizer quando se submete a declaração de IRS do ano fiscal a que corresponde a venda do(s) imóvel(eis)) apercebem-se que o preço de venda não foi particularmente atractivo se tivessem tido em conta este valor, à data da venda.

Antes de mais, vamos começar pelo início: o que são mais valias de imóveis?

As mais valias são um termo fiscal e que corresponde ao lucro que se obtém aquando da alienação (venda) de um dado imóvel. As mais valias têm um cálculo muito específico e que, se não entendido, podem causar dissabores na altura de liquidação do IRS. Quisémos, por isso, escrever um post inteiro sobre o assunto.

A grande confusão no tema “mais valias” surge porque normalmente o vendedor – como não vende muitos imóveis na vida… – tende ou a esquecer-se pura e simplesmente que existem mais valias ou a assumir que as mais valias são a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Na realidade isto é verdade, mas o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel pode não ser o mais intuitivo porque podem não ser o valor efectivamente pago e recebido pelo(s) imóvel(eis)

Continue a ler para perceber porquê…

Cálculo de mais valias em imóveis

A fórmula de cálculo de mais valias é a seguinte:

Mais valias = valor de venda – custo de aquisição – encargos

No entanto, temos que dissecar esta fórmula para perceber exactamente como é que ela nos afecta na altura de venda do imóvel. Existe um dado fundamental para este cálculo que é muitas vezes menosprezado ou esquecido: o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Repare como ele afeta o cálculo das mais valias:

  • Valor de venda: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel;
  • Custo de aquisição: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor declarado pela venda do imóvel; efectivamente, neste caso, o custo de aquisição é formalmente “aquele sobre o qual incidiu o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – que pode simular aqui), o que é na realidade o valor máximo entre o VPT e o valor efectivamente pago pelo imóvel. Além disto é necessário multiplicar este custo de aquisição pelo coeficiente de desvalorização (ver abaixo).
  • Encargos: aqui aplicam-se os encargos com a compra (impostos e escritura), venda (comissões com imobiliárias) e melhoramento do imóvel (como obras de requalificação, mobiliário estrutural, etc). Note no entanto que nestas faturas o imóvel deve estar completa e inequivocamente identificado. Estes encargos apenas serão considerados desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda. Descriminamos agora esses encargos:
    • Custo da escritura – a escritura é sempre necessária aquando da transferência pública de um imóvel para o seu nome.
    • IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (lembre-se que este – cuja taxa varia entre 2% e 6% para imóveis habitacionais – vai incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
    • Imposto de selo – imposto do estado sobre algumas operações que estão isentas de IVA. O imposto de selo é de 0,8% e vai incidir sobre o valor de venda (não se esqueça, este é o valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel).
    • Imposto de selo sobre o crédito – caso tenha recorrido a crédito bancário para comprar o imóvel, terá que pagar imposto de selo sobre o crédito, que também poderá deduzir aquando da venda do imóvel.
    • Custo de solicitadoria – os bancos por norma cobram várias comissões durante um processo de crédito habitação. Os custos com um solicitador podem ser deduzidos.
    • Certificado energético – caso tenha que ter sido feito, pode deduzir o custo com o mesmo.

Quando a mais valia é negativa, chama-se “menos valia“. As menos-valias são prejuízo que resulta da venda (ou permuta) de um imóvel (ou outro activo) abaixo do seu custo de aquisição. Mais tecnicamente consideramos menos valias as perdas ocorridas com activos, aquando da sua transmissão onorosa. Em sede de IRS, tanto as mais valias como as menos valias ocorrem em vendas de acções e imóveis. Quando se incorre numa menos valia pode declará-la e fazer uso da mesma (descontando em mais valias) nos 5 anos fiscais seguintes à ocorrência dessa menos valia. Veja, conjuntamente com o seu contabilista quando possível, se o englobamento pode ser vantajoso nesse caso.

Impostos sobre as mais valias imóveis

As mais valias (e o mesmo se aplica às menos valias, que vamos ver de seguida) devem sempre ser declaradas através do anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Uma vez que o anexo G é válido para o agregado familiar inteiro, todas as compras e vendas do agregado familiar devem ser incluídas neste anexo.

Admitindo que não tem isenção do pagamento de mais valias (ver abaixo) então 50% das mais valias que obteve com a venda do imóvel serão englobadas no seu IRS e será tributado(a) de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

Nota: caso tenha vendido ou obtido mais valias ou rendimentos com acções, deve neste anexo optar (ou não) pelo englobamento, caso o queira fazer. No futuro iremos mostrar-lhe informação que o pode ajudar a tomar melhores decisões neste tema. Caso não opte pelo englobamento, estes rendimentos serão taxados à taxa liberatória de 28%. Para mais valias referentes a bens não imóveis considere ver este guia.

Isenção de pagamento de mais valias (em sede de IRS)

Há determinadas situações previstas no código fiscal em que as mais valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS. São elas:

  1. Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (data do Código do IRS) – neste caso a mais valia não será sujeita a IRS
  2. Caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais valia seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em uma nova HPP. Neste caso o reinvestimento terá que ser feito nos 36 meses seguintes à venda do primeiro imóvel. No entanto, para que se possa obter este financiamento, o contribuinte terá que investir a totalidade do valor da venda da primeira HPP. No caso de não o fazer as mais valias obtidas vão serão tributadas (na parte não investida).

Mais valias imobiliárias para não residentes

Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias.

No entanto, aqueles que sejam residentes noutro Estado-Membro da UE ou aqueles do Espaço Económico Europeu e que tenham intercâmbio de informações fiscais podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias às mesmas taxas que estão definidas para os residentes. No entanto, para determinar a taxa de imposto é considerado o rendimento do contribuinte em todo o mundo (nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes).

Simulador

A Deco proteste tem um simulador que lhe permite ver quanto vai pagar em mais valias aquando da venda do imóvel – ver aqui.

Outras situações – mais valias em alojamento local

  • Um proprietário que retire o seu imóvel do regime de alojamento local (AL) terá que pagar mais-valias sobre o imóvel, ainda que não venda o imóvel. Ver esta referência.
  • É possível que os proprietários que coloquem no arrendamento habitacional imóveis antes afectos a uma actividade empresarial deixem de ter que pagar mais valias. Ver esta referência.
  • Consulte este artigo para ver informação sobre mais valias pagas sobre imóveis adquiridos por herança.

Saber mais

Passe pela nossa secção “produtos”, onde poderá encontrar vários livros sobre imobiliário que o ajudarão a esclarecer certas dúvidas e melhorar o seu conhecimento sobre esta matéria.