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Contrato promessa de arrendamento

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O que deve fazer um investidor quando tem potenciais inquilinos para arrendar um imóvel seu, mas o imóvel não tem ainda condições de lhe arrendar o imóvel (por exemplo, por estar em obras e não estar ainda totalmente pronto para ser habitado)? Esta é uma situação complicada, que eu próprio encaro com regularidade. Do meu ponto de vista, a melhor solução é celebrar um contrato promessa de arrendamento.

A maior parte das pessoas pensa que apenas é possível celebrar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Porém é possível celebrar qualquer tipo de contrato promessa, e um contrato promessa de arrendamento vem cobrir esta lacuna.

O que é um contrato promessa de arrendamento

É um contrato promessa, com valor legal, onde o dono de um imóvel promete arrendar um imóvel a um inquilino e um inquilino promete arrendar o imóvel ao investidor. Pense num outro contrato promessa – será semelhante. No entanto, o contrato promessa de arrendamento tem vantagens específicas.

Este contrato é útil no caso que eu referi em cima, mas em muitos outros, tais como:

  • Uma empresa querer mudar de instalações mas ainda tem contrato nas instalações actuais. Para as abandonar tem que avisar o proprietário com 90 dias de antecedência;
  • A mesma situação mas com arrendatários individuais;
  • Resolver o facto de que imóveis ainda se encontram em preparação para serem arrendados;
  • Resolver o facto de que os arrendatários ainda estão a reunir as condições para se tornarem inquilinos e se mudarem, incluíndo estarem à espera de programas que incentivam o arrendamento como o programa Porta 65-jovem (ver este guia passo a passo para se qualificar para o porta 65).
  • etc.

Note que um contrato promessa de arrendamento tem sempre que ser celebrado por escrito e um contrato promessa de arrendamento não é um arrendamento.

As vantagens de um contrato promessa de arrendamento

A lei permite a liberdade contratual, incluindo no que diz respeito aos contratos promessa. Como em qualquer contrato, eu aconselho-o a que seja acompanhado por um jurista (advogado ou solicitador) neste processo. Pode tanto redigir o contrato e pedir-lhe para rever, como ser ele(a) a redigir o contrato. Isto torna-se ainda mais relevante quando é a outra parte a redigir o referido contrato.

Como qualquer contrato promessa, este contrato é uma promessa feita entre duas pessoas ou entidades. Logo, apenas será válido enquanto as condições que neste estão escritas se cumprirem. Ao mesmo tempo que é possível ocupar um imóvel antes do contrato de arrendamento ser celebrado (se assim estiver previsto no contrato promessa), também é possível que o proprietário não venha a celebrar um contrato de arrendamento com o inquilino quando o contrato promessa expirar ou o inquilino desistir de arrendar o imóvel no fim desse referido período.

Neste caso, porém, existirão penalizações previstas no contrato que deverão ser cumpridas.

Assim, este contrato permite uma condição muito mais vantajosa do que a ausência de qualquer contrato. Isto, claro está, admitindo que ambas as partes estão interessadas em arrendar o imóvel. No entanto, também é verdade que é possível quebrar este contrato promessa. Como em qualquer contrato promessa, existem penalizações previstas para tal. Ao elaborar o contrato, tenha essas penalizações devidamente em conta – não assine de ânimo leve!

Minuta de um contrato promessa de arrendamento

Mostro-lhe agora uma possível minuta de um contrato promessa de arrendamento. Note, no entanto, que deve sempre ter os seus contratos revistos por um jurista, e que esta minuta não tem qualquer valor legal. Não é minha intenção substituir um jurista ao mostra-lhe esta minuta, mas sim dar-lhe apenas um guia para os dados que um contrato promessa de arrendamento deve ter.

No meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão” poderá ver vários aspectos muito relevantes destes contratos e minutas.

CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO

ENTRE:

O PRIMEIRO OUTORGANTE: ______________(nome), _________(estado civil), com o número de contribuinte _________, portador do cartão de cidadão número _____________, emitido em _____________, pelos Serviços de Identificação Civil de _________, natural da freguesia de __________, concelho de _____________, residente em _____________, adiante designado por Promitente Senhorio;

e

O SEGUNDO OUTORGANTE: ______________(nome), _________(estado civil), com o número de contribuinte _________, portador do cartão de cidadão número _____________, emitido em _____________, pelos Serviços de Identificação Civil de _________, natural da freguesia de __________, concelho de _____________, residente em _____________, adiante designado por Promitente Arrendatário;

é aqui celebrado e o presente contrato promessa de arrendamento, que determina os termos e condições das seguintes cláusulas:

PRIMEIRA CLÁUSULA

UM- O Promitente Senhorio é proprietário e legítimo dono do imóvel designado pela letra/n.º _______, correspondente ao _____________, constituído em regime de propriedade ______________, sito em __________, freguesia de _________, concelho de ___________, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo _______, e descrito na ____ª Conservatória do Registo Predial de ________ sob o n.º _________.

DOIS- O imóvel destina-se a habitação, conforme licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de ______ em _________, com o n.º ________ (ou isento da referida licença por ser anterior a 1951).

TRÊS- O imóvel é composto por ___________, tendo uma tipologia ____ e uma área de ______ metros quadrados, além de estar mobilado com __________, incluíndo com material novo, tendo sido reabilitado recentemente.

SEGUNDA CLÁUSULA

Pelo presente contrato, o Promitente Senhorio promete arrendar e o Promitente Arrendatário promete tomar de arrendamento o imóvel identificado na primeira cláusula.

TERCEIRA CLÁUSULA

UM – O imóvel em questão neste contrato promessa de arrendamento destina-se exclusivamente a habitação do Promitente Arrendatário e seu agregado familiar, não podendo ser utilizado para outros fins, nem sendo permitida a utilização por hóspedes, a não ser aqueles de cariz temporário (até 2 noites).

DOIS – O Promitente arrendatário não poderá sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos do arrendamento prometido.

QUARTA CLÁUSULA

O contrato de arrendamento será celebrado pelo prazo de __________________, iniciando em ___________ e terminando em ___________,

QUINTA CLÁUSULA

UM- Durante o primeiro ano de vigência do prometido contrato de arrendamento, a renda mensal é fixada em _______________ € (________________ euros). Não existe qualquer compensação monetária até ao referido período.

DOIS- A renda é actualizável anualmente nos termos legais.

SEXTA CLÁUSULA

O contrato de arrendamento prometido deve ser celebrado no prazo máximo de dez dias a contar da data de notificação da aprovação pelo IHRU da concessão do apoio financeiro atribuído pelo programa Porta 65-Jovem, ou de outros incentivos ou programas acordados pelos outorgantes.

SÉTIMA CLÁUSULA

(Cláusula opcional)

O presente contrato pode ser resolvido quando o Promitente Arrendatário se candidate ao apoio Porta 65 – Jovem e a sua candidatura não seja aprovada, ou caso o primeiro outrogrante arrende o imóvel a outro inquilino, sendo que as compensações de ambas as partes, no caso da resolução do presente contrato promessa são ______________.

FEITO EM DUPLICADO, EM

ASSINATURAS:

_________________

_________________

Comunicações e outros

Desde o Orçamento do Estado de 2015 (OE2015) que passou a ser obrigatória a comunicação dos contratos promessa. A comunicação deve ser feita à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e abrange contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas. As suas alterações e cessação devem igualmente ser comunicadas. Assim sendo, os contratos promessa de arrendamento têm, segundo a lei, que ser comunicados à AT. Neste guia conseguirá ver como registar um contrato de arrendamento passo a passo.

Note que, se desejar fazer um contrato de arrendamento com opção de compra (neste link encontra também uma minuta para um contrato de arrendamento com opção de compra) seguido do contrato promessa, deverá também incluir essa cláusula no contrato promessa, ficando desde logo acordado que o contrato promessa converterá num contrato de arrendamento com a opção de compra.

Mais valias com venda de imóveis: tudo o que necessita saber

Muitas pessoas hesitam na hora de vender o seu imóvel porque não sabem quanto vão pagar de mais valias. Outras esquecem-se que têm que pagar este imposto e quando chega a conta (que é o mesmo que dizer quando se submete a declaração de IRS do ano fiscal a que corresponde a venda do(s) imóvel(eis)) apercebem-se que o preço de venda não foi particularmente atractivo se tivessem tido em conta este valor, à data da venda.

Antes de mais, vamos começar pelo início: o que são mais valias de imóveis?

As mais valias são um termo fiscal e que corresponde ao lucro que se obtém aquando da alienação (venda) de um dado imóvel. As mais valias têm um cálculo muito específico e que, se não entendido, podem causar dissabores na altura de liquidação do IRS. Quisémos, por isso, escrever um post inteiro sobre o assunto.

A grande confusão no tema “mais valias” surge porque normalmente o vendedor – como não vende muitos imóveis na vida… – tende ou a esquecer-se pura e simplesmente que existem mais valias ou a assumir que as mais valias são a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Na realidade isto é verdade, mas o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel pode não ser o mais intuitivo porque podem não ser o valor efectivamente pago e recebido pelo(s) imóvel(eis)

Continue a ler para perceber porquê…

Cálculo de mais valias em imóveis

A fórmula de cálculo de mais valias é a seguinte:

Mais valias = valor de venda – custo de aquisição – encargos

No entanto, temos que dissecar esta fórmula para perceber exactamente como é que ela nos afecta na altura de venda do imóvel. Existe um dado fundamental para este cálculo que é muitas vezes menosprezado ou esquecido: o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Repare como ele afeta o cálculo das mais valias:

  • Valor de venda: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel;
  • Custo de aquisição: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor declarado pela venda do imóvel; efectivamente, neste caso, o custo de aquisição é formalmente “aquele sobre o qual incidiu o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – que pode simular aqui), o que é na realidade o valor máximo entre o VPT e o valor efectivamente pago pelo imóvel. Além disto é necessário multiplicar este custo de aquisição pelo coeficiente de desvalorização (ver abaixo).
  • Encargos: aqui aplicam-se os encargos com a compra (impostos e escritura), venda (comissões com imobiliárias) e melhoramento do imóvel (como obras de requalificação, mobiliário estrutural, etc). Note no entanto que nestas faturas o imóvel deve estar completa e inequivocamente identificado. Estes encargos apenas serão considerados desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda. Descriminamos agora esses encargos:
    • Custo da escritura – a escritura é sempre necessária aquando da transferência pública de um imóvel para o seu nome.
    • IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (lembre-se que este – cuja taxa varia entre 2% e 6% para imóveis habitacionais – vai incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
    • Imposto de selo – imposto do estado sobre algumas operações que estão isentas de IVA. O imposto de selo é de 0,8% e vai incidir sobre o valor de venda (não se esqueça, este é o valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel).
    • Imposto de selo sobre o crédito – caso tenha recorrido a crédito bancário para comprar o imóvel, terá que pagar imposto de selo sobre o crédito, que também poderá deduzir aquando da venda do imóvel.
    • Custo de solicitadoria – os bancos por norma cobram várias comissões durante um processo de crédito habitação. Os custos com um solicitador podem ser deduzidos.
    • Certificado energético – caso tenha que ter sido feito, pode deduzir o custo com o mesmo.

Quando a mais valia é negativa, chama-se “menos valia“. As menos-valias são prejuízo que resulta da venda (ou permuta) de um imóvel (ou outro activo) abaixo do seu custo de aquisição. Mais tecnicamente consideramos menos valias as perdas ocorridas com activos, aquando da sua transmissão onorosa. Em sede de IRS, tanto as mais valias como as menos valias ocorrem em vendas de acções e imóveis. Quando se incorre numa menos valia pode declará-la e fazer uso da mesma (descontando em mais valias) nos 5 anos fiscais seguintes à ocorrência dessa menos valia. Veja, conjuntamente com o seu contabilista quando possível, se o englobamento pode ser vantajoso nesse caso.

Impostos sobre as mais valias imóveis

As mais valias (e o mesmo se aplica às menos valias, que vamos ver de seguida) devem sempre ser declaradas através do anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Uma vez que o anexo G é válido para o agregado familiar inteiro, todas as compras e vendas do agregado familiar devem ser incluídas neste anexo.

Admitindo que não tem isenção do pagamento de mais valias (ver abaixo) então 50% das mais valias que obteve com a venda do imóvel serão englobadas no seu IRS e será tributado(a) de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

Nota: caso tenha vendido ou obtido mais valias ou rendimentos com acções, deve neste anexo optar (ou não) pelo englobamento, caso o queira fazer. No futuro iremos mostrar-lhe informação que o pode ajudar a tomar melhores decisões neste tema. Caso não opte pelo englobamento, estes rendimentos serão taxados à taxa liberatória de 28%. Para mais valias referentes a bens não imóveis considere ver este guia.

Isenção de pagamento de mais valias (em sede de IRS)

Há determinadas situações previstas no código fiscal em que as mais valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS. São elas:

  1. Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (data do Código do IRS) – neste caso a mais valia não será sujeita a IRS
  2. Caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais valia seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em uma nova HPP. Neste caso o reinvestimento terá que ser feito nos 36 meses seguintes à venda do primeiro imóvel. No entanto, para que se possa obter este financiamento, o contribuinte terá que investir a totalidade do valor da venda da primeira HPP. No caso de não o fazer as mais valias obtidas vão serão tributadas (na parte não investida).

Mais valias imobiliárias para não residentes

Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias.

No entanto, aqueles que sejam residentes noutro Estado-Membro da UE ou aqueles do Espaço Económico Europeu e que tenham intercâmbio de informações fiscais podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias às mesmas taxas que estão definidas para os residentes. No entanto, para determinar a taxa de imposto é considerado o rendimento do contribuinte em todo o mundo (nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes).

Simulador

A Deco proteste tem um simulador que lhe permite ver quanto vai pagar em mais valias aquando da venda do imóvel – ver aqui.

Outras situações – mais valias em alojamento local

  • Um proprietário que retire o seu imóvel do regime de alojamento local (AL) terá que pagar mais-valias sobre o imóvel, ainda que não venda o imóvel. Ver esta referência.
  • É possível que os proprietários que coloquem no arrendamento habitacional imóveis antes afectos a uma actividade empresarial deixem de ter que pagar mais valias. Ver esta referência.
  • Consulte este artigo para ver informação sobre mais valias pagas sobre imóveis adquiridos por herança.

Saber mais

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