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Fontes de imóveis para investimento

Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.

Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.

Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.

Fontes de imóveis para investimento

Leilões

As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.

Como comprar casas em leilão

Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:

  • As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.

  • Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
  • A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
  • Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
  • Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Antes do leilão

Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.

Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blogdedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.

Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.

Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.

Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.

Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:

  • Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
  • Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
  • Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão

  • Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
  • Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
  • Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.

O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.

Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado

  • verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
  • tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
  • verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
  • considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
  • além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.

Recorrer a uma agência imobiliária

Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.

Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.

Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.

Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:

  • Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
  • Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
  • Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
  • Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.

Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.

Comprar diretamente ao proprietário

Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.

Documentos que precisa a analisar

  • Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
  • Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
  • Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Além disso, precisa ainda de analisar...

  • Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
  • Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
domine a lei imobiliária


Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro “Domine a Lei Imobiliária”, do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo,  uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.

Negociação

Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.

  • Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
  • Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
  • Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
  • Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
  • Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.


Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, “Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão”, é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.

Financiamento

Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.

A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.

100% Financiamento

Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.

  • Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.  
  • Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
  • Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
  • Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
  • Plataformas específicas de imóveis penhorados.

Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.

Vantagens de ter financiamento 100%

  • Não é obrigado a pagar entrada inicial;
  • O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
  • O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.

Desvantagens de ter financiamento 100%

  • Há um maior risco de incumprimento;
  • O processo de seleção pode ser mais criterioso;
  • A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
  • A oferta disponibilizada é menor.

Fazer a escritura

Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.

Passos necessários para fazer a escritura do imóvel

  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
  • Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
  • Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.

Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel

  • Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
  • Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
  • Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
  • Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
  • Certidão Toponímica (se existir);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
  • Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
  • Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
  • Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis. 

Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador

Em conclusão

Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.

Como começar a investir em imóveis

A maior dúvida que investidores imobiliários nos apresentam é na realidade como começar a investir. O nosso artigo “investir em imóveis em Portugal” toca em vários aspectos interessantes deste problema, porém hoje quero-lhe apresentar uma história, com a qual vários investidores podem aprender.

Hoje quero contar-vos a história de um cliente (e amigo) que começou a investir há mais ou menos 8 anos, e recorreu a mim para o ajudar. O Pedro queria começar a investir em imóveis, e tinha lido umas coisas na internet e uns livros (na altura, antes do meu livro, só havia livros estrangeiros…) e “tinha umas luzes”, segundo ele próprio, porém não sabia como dar o primeiro passo. Hoje o Pedro tem 14 imóveis.

Começar a investir em imóveis

A realidade é que existe pouquíssima informação na internet sobre como começar a investir em imóveis em Portugal. Foi por isso que nós na ArrowPlus criámos este blog; achamos que existe muita gente que estaria interessada em aprender coisas sobre investimento imobiliário, porém não existem recursos de fácil acesso.

O começo é, por isso, bastante mais complicado. Entre empreiteiros, spreads e outros termos esquisitos, registos de contratos ou legalidade, existem muitas dúvidas.

Em primeiro lugar, apelo ao bom senso. Investir é algo que quer tempo e dinheiro, e deverá fazer parte de uma vida balanceada. Investir em imobiliário requerá por ventura mais tempo que investir em outros activos, porque será necessário gerir o imóvel, o arrendamento, etc. Poderá sempre delegar esta tarefa a uma empresa, porém as margens ficarão, em muitos casos, muito estreitas.

Cenário típico: começar com 50.000€

Agora admitamos que tem 50.000€ para investir, como o Pedro tinha no dia em que me procurou.

Tem várias opções para investir esse capital em imobiliário; pode recorrer a fundos de investimento imobiliário em Portugal ou fora, ou pode comprar um imóvel físico. Porém, tem variadíssimas opções no que diz respeito ao tipo de imóvel a comprar: desde apartamentos, moradias, fracções de moradias, escritórios, lojas ou armazéns tem de tudo um pouco!

A questão é saber quais são os tipos de imóveis mais rentáveis, mais acessíveis, com mais valorização e com mais perspectivas de futuro. Mas se quer começar a investir terá que se restringir a um tipo de imóvel, provavelmente, e a um tipo de imóvel barato. Isto limita as opções, mas tenho boas notícias para si: normalmente os melhores tipos de imóveis são também aqueles que são mais acessíveis e com os quais pode (deve?) começar.

A questão do tipo de imóvel perfeito para o seu caso é que já tem mais que se lhe diga…

Eu não lhe consigo dizer qual o tipo de imóvel perfeito para o seu caso com um blog post, como calcula. Teria que cuidadosamente estudar o seu perfil e recolher todos os dados inerentes a essa análise. No entanto, posso-lhe dar uma ideia da forma como eu próprio chego a essa conclusão…

1 – Tolerância ao risco / desejo de retornos

Em primeiro lugar, é necessário perceber que qualquer investimento é um hiato entre risco e potencial de retorno. Ou seja, quanto mais risco mais potencial de retorno, mas também maior potencial de perda.

Isto é, genericamente, a regra. Como em tudo há excepções.

Mas o leitor tem uma tolerância alta ou baixa ao risco? É isso que se deve perguntar antes de decidir investir, porque essa pergunta define quase tudo.

O tipo de imóvel (residencial tem, genericamente, menos risco associado), se pede dinheiro emprestado para comprar uma casa para arrendar, etc. Tudo é definido com base nesta pergunta.

O Pedro disse-me que teria pouca tolerância a risco, e que queria investimentos seguros, mesmo com rentabilidades mais baixas. E isso levou-me à segunda pergunta.

2 – Tempo para o investimento

Um imóvel para investimento necessita de algum tempo da sua parte, ponto. Primeiro, pode ter que fazer você mesmo a gestão do mesmo, ou pelo menos estar em contacto com o gestor da sua propriedade.

Se optar por entregar o imóvel a uma empresa de gestão, as margens serão mais pequenas. Ao mesmo tempo, isso permite-lhe investir menos tempo e migrar para mercados mais rentáveis. Por exemplo, na ArrowPlus, temos imóveis de rentabilidade garantida, em mercados altamente rentáveis em que nós fazemos toda a gestão para o investidor. Se compensa fazê-lo? Com a nossa empresa, sempre foi melhor. Se o fizer por si, terá que analisar por si mesmo.

Importante mesmo é definir o tempo que tem para o investimento e se considera gerir os seus imóveis ou entregá-los a uma empresa que o faça por si. A segunda opção retirará margem ao negócio, mas é necessária se quiser investir em mercados bons que sejam longe do seu local de residência.

Neste caso o Pedro foi claro: “não quero ter que gerir nada, não tenho tempo!”.

3 – Perspectiva de futuro

A perspectiva de futuro para o investimento importa também para a escolha do investimento, do mercado, do tipo do imóvel, etc.

O Pedro também me disse que não estava à procura de um investimento que valorizasse tremendamente (até porque esses imóveis estão geralmente em mercados mais arriscados).

O leitor terá que fazer o mesmo raciocínio. Que tipo de investimento quer fazer? Quer um imóvel que lhe garanta um rendimento estável ou prefere um imóvel num mercado com maior potencial de valorização, para vender assim que ocorra essa valorização? Tudo isso influencia o negócio que procura, o tipo de investimento que vai fazer, etc. E além disso, a não ser que recorra a uma empresa como a ArrowPlus, tem que conhecer bem os mercados onde vai investir.

E já agora… é necessário ver valor!

Qual é a altura certa para investir, no caso de cada um?

Esta pergunta depende de vários factores, mas deixe-me dar-lhe uma dica: quando muita gente compra, pode ser altura de nos sentarmos à espera que o mercado caia. E quando ninguém quer comprar, aí entramos nós e compramos a um preço fantástico.

Mas isto é relativo. Num mercado impulsionado, também se podem fazer fortunas… desde que se veja valor!

Quando apresentei imóveis ao Pedro, ele começou por torcer o nariz. Não eram bonitos nem apelativos. Pareciam-se como este:

renovar remodelar casa

Mas ele não sabia que estas casas podem facilmente ficar assim:

cozinha remodelada

Começar a investir com pouco dinheiro

Grandes remodelações obrigam a grandes orçamentos. E quando se tem pouco dinheiro (como 50.000€) o melhor é pensar em voos mais baixos. Porém, é ainda possível em certos mercados em Portugal adquirir e remodelar um imóvel com 50.000€, se escolher os mercados certos.

Foi isso que o Pedro fez. Com 50.000€ adquiriu um pequeno prédio de 2 fracções que de imediato arrendou à ArrowPlus no regime de rentabilidade garantida.

Esta é uma das nossas vantagens: permitir investir em imobiliário com pouco dinheiro.

Mas pode ir mais longe se for astuto, tiver conhecimento e tiver alguma sorte. Conseguirá se calhar encontrar um imóvel até um pouco mais caro, mas para o qual consiga obter um empréstimo bancário que o financie a 100% nessa aquisição. Na realidade, tudo o que precisa é de algum dinheiro para pagar o IMT, o imposto de Selo (também sobre crédito), escritura e outros valores que tem que pagar ao adquirir o imóvel. E tudo o resto será financiado – porém tenha em mente que contrair um empréstimo aumenta o risco do seu investimento.

Começar a investir em imóveis vs começar a investir na bolsa

A pergunta que o Pedro me colocou quando chegou até mim foi se, dado que tinha pouco capital para investir, deveria antes aplicar o seu capital na bolsa. Eis a grande e velha questão: acções ou imobiliário?

Eu sou um fã incondicional do imobiliário, como deve compreender. No entanto, também acho que outros veículos de investimento podem ter um papel importante na hora de investir, especialmente se está a começar a investir. E quando digo começar, pode ser começar a investir em imóveis ou começar a investir na bolsa.

O caminho que deve seguir tem a ver com o capital que dispõe e o tipo de investimento que deseja. Se tiver “apenas” 5.000€ ou 10.000€ e não desejar contrair um crédito, então é quase impossível investir em imobiliário.

Nesse caso, o mercado de acções pode ser uma excelente alternativa. Apesar do PSI 20 estar no maior ciclo de quedas dos últimos anos, o mercado de acções (mesmo em Portugal) continua a ser uma alternativa. Aliás, a correcção da bolsa abre oportunidades.

O meu livro mostra em detalhe a comparação do imobiliário com a bolsa de valores, e a minha opinião é que a bolsa é um local inapropriado para o longo termo, com alavancagem, mas pode ser útil para “parquear” capital até se reunir o suficiente para se investir em imóveis (físicos).

Mas OK, e como começar a investir em imóveis, Artur?

Eis algumas dicas:

  • Encontre bons mercados.
  • Encontre excelentes negócios.
  • Monetize os imóveis – encontre inquilinos bons e cumpridores.
  • Tenha parceiros, eventualmente.
  • Monte uma estrutura, com uma pessoa que faça a gestão dos seus imóveis.

Em seguida dou-lhe algumas dicas sobre como fazer algumas destas coisas.

Como fazer um contrato de compra e venda

Recentemente, o jornalista Pedro Anderson publicou uma entrevista sobre como poupar em comissões de imobiliárias. Além do serviço público que o Sr. Anderson faz, que desde já agradeço, ficou também explicado como se pode fazer um contrato de compra e venda para vender uma casa. Na entrevista em si, o solicitador que dá a cara aconselha a que o individuo se aconselhe junto de um solicitador para fazer um contrato de compra e venda (chamado contrato promessa compra e venda – ou CPCV para sermos mais curtos) para o seu imóvel em específico.

Também se falou das hipóteses de seguir uma minuta, e na minha opinião esse deve ser o caminho para quem esteja minimamente habituado a ver contratos.

O próprio site do registo predial oferece minutas para um contrato promessa compra e venda. No entanto, se quiser fazer um contrato de compra e venda, pode tanto alterar uma minuta confiável como contactar um solicitador ou advogado. Necessitará de ter todos os dados sobre o imóvel, os compradores e os vendedores, e o resto é muitas vezes standard.

O Pedro fez-me também esta pergunta, à qual lhe respondi da mesma forma (ou minutas confiáveis ou um solicitador). E a verdade é que o Pedro entendeu fazer o primeiro contrato de compra e venda por si mesmo, e hoje fá-los com grande à vontade.

Pode ver a referida entrevista aqui:

Como fazer um contrato de sociedade

Caso os seus negócios comecem a ser grandes (ou diversificados), pode então começar a pensar em sociedades. E neste ponto, é fulcral fazer um contrato de sociedade, para deixar claro quais são as várias responsabilidades, funções e direitos dos sócios. Deve também prever todos os dados necessários à bem dissolução da sociedade ou à saída de um sócio.

Foi isto que aconteceu ao Pedro. Algum tempo depois de começar a investir o Pedro apercebeu-se que era importante diversificar.

Pense comigo. 100.000€ num imóvel 100% seu ou 50.000€ em dois imóveis 50% seus?

Viu como diversificou em imobiliário, de forma fácil?

Para tal, deve fazer um contrato de sociedade. Criá-lo com pouca cautela e sem tomar em atenção detalhes particulares da sociedade e dos sócios é um erro.

Aquilo que muita gente faz é usar uma minuta de contrato feito pré-feita sem adaptá-lo às características da sua própria sociedade e respectivos sócios.

Para evitar erros e proteger-se ao máximo, eis algumas dicas que deve seguir ao fazer um contrato de sociedade:

1. Não copie minutas sem saber o que está a fazer – Uma minuta é sempre útil, mas copiar uma minuta da internet para a sua sociedade sem prestar atenção a mais nada é um erro enorme. Eu próprio reciclo minutas a toda a hora. Mas é necessário levar em conta todas as alterações e adaptações necessárias, que devem ser moldadas em função da característica da sociedade, do imóvel em questão, do capital de cada sócio, etc.

2. Estabeleça o tipo de sociedade e saiba qual melhor se adapta ao que quer fazer – Até podemos apenas falar de uma socidade para adquir um imóvel apenas. Não importa. O importante é definir o tipo de socidade que quer. Limitada é mais comum, mas pode optar por outros tipos jurídicos. Este foi um erro que o Pedro cometeu: quando me falou do contrato, não dizia que tipo de sociedade era nem como cada sócio podia sair da mesma!

3. Seja sempre sempre assessorado por um advogado ou solicitador – Foi aí que recomendei ao Pedro um advogado amigo para lhe rever o contrato. E foram apenas 50€ pelo serviço, o que por certo impediu a criação de problemas mais à frente. A sociedade ainda se mantém, mas o Pedro optou por fazer um contrato de sociedade bem feito, sem margem para erros.

Qualquer contrao de sociedade precisa ter o tipo de sociedade que é formada, o nome da mesma, os sócios e suas participações e o representante legal, entre outros. Além disso, como lhe disse antes, convém que esteja clara a função e dever de cada sócio.

E a seguir…

Como fazer um contrato de prestação de serviços

Como fazer um contrato de arrendamento (aluguel)

Negócios rentáveis em imobiliário

Quer saber mais sobre investimento em imóveis?

Mais valias com venda de imóveis: tudo o que necessita saber

Muitas pessoas hesitam na hora de vender o seu imóvel porque não sabem quanto vão pagar de mais valias. Outras esquecem-se que têm que pagar este imposto e quando chega a conta (que é o mesmo que dizer quando se submete a declaração de IRS do ano fiscal a que corresponde a venda do(s) imóvel(eis)) apercebem-se que o preço de venda não foi particularmente atractivo se tivessem tido em conta este valor, à data da venda.

Antes de mais, vamos começar pelo início: o que são mais valias de imóveis?

As mais valias são um termo fiscal e que corresponde ao lucro que se obtém aquando da alienação (venda) de um dado imóvel. As mais valias têm um cálculo muito específico e que, se não entendido, podem causar dissabores na altura de liquidação do IRS. Quisémos, por isso, escrever um post inteiro sobre o assunto.

A grande confusão no tema “mais valias” surge porque normalmente o vendedor – como não vende muitos imóveis na vida… – tende ou a esquecer-se pura e simplesmente que existem mais valias ou a assumir que as mais valias são a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Na realidade isto é verdade, mas o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel pode não ser o mais intuitivo porque podem não ser o valor efectivamente pago e recebido pelo(s) imóvel(eis)

Continue a ler para perceber porquê…

Cálculo de mais valias em imóveis

A fórmula de cálculo de mais valias é a seguinte:

Mais valias = valor de venda – custo de aquisição – encargos

No entanto, temos que dissecar esta fórmula para perceber exactamente como é que ela nos afecta na altura de venda do imóvel. Existe um dado fundamental para este cálculo que é muitas vezes menosprezado ou esquecido: o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Repare como ele afeta o cálculo das mais valias:

  • Valor de venda: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel;
  • Custo de aquisição: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor declarado pela venda do imóvel; efectivamente, neste caso, o custo de aquisição é formalmente “aquele sobre o qual incidiu o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – que pode simular aqui), o que é na realidade o valor máximo entre o VPT e o valor efectivamente pago pelo imóvel. Além disto é necessário multiplicar este custo de aquisição pelo coeficiente de desvalorização (ver abaixo).
  • Encargos: aqui aplicam-se os encargos com a compra (impostos e escritura), venda (comissões com imobiliárias) e melhoramento do imóvel (como obras de requalificação, mobiliário estrutural, etc). Note no entanto que nestas faturas o imóvel deve estar completa e inequivocamente identificado. Estes encargos apenas serão considerados desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda. Descriminamos agora esses encargos:
    • Custo da escritura – a escritura é sempre necessária aquando da transferência pública de um imóvel para o seu nome.
    • IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (lembre-se que este – cuja taxa varia entre 2% e 6% para imóveis habitacionais – vai incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
    • Imposto de selo – imposto do estado sobre algumas operações que estão isentas de IVA. O imposto de selo é de 0,8% e vai incidir sobre o valor de venda (não se esqueça, este é o valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel).
    • Imposto de selo sobre o crédito – caso tenha recorrido a crédito bancário para comprar o imóvel, terá que pagar imposto de selo sobre o crédito, que também poderá deduzir aquando da venda do imóvel.
    • Custo de solicitadoria – os bancos por norma cobram várias comissões durante um processo de crédito habitação. Os custos com um solicitador podem ser deduzidos.
    • Certificado energético – caso tenha que ter sido feito, pode deduzir o custo com o mesmo.

Quando a mais valia é negativa, chama-se “menos valia“. As menos-valias são prejuízo que resulta da venda (ou permuta) de um imóvel (ou outro activo) abaixo do seu custo de aquisição. Mais tecnicamente consideramos menos valias as perdas ocorridas com activos, aquando da sua transmissão onorosa. Em sede de IRS, tanto as mais valias como as menos valias ocorrem em vendas de acções e imóveis. Quando se incorre numa menos valia pode declará-la e fazer uso da mesma (descontando em mais valias) nos 5 anos fiscais seguintes à ocorrência dessa menos valia. Veja, conjuntamente com o seu contabilista quando possível, se o englobamento pode ser vantajoso nesse caso.

Impostos sobre as mais valias imóveis

As mais valias (e o mesmo se aplica às menos valias, que vamos ver de seguida) devem sempre ser declaradas através do anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Uma vez que o anexo G é válido para o agregado familiar inteiro, todas as compras e vendas do agregado familiar devem ser incluídas neste anexo.

Admitindo que não tem isenção do pagamento de mais valias (ver abaixo) então 50% das mais valias que obteve com a venda do imóvel serão englobadas no seu IRS e será tributado(a) de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

Nota: caso tenha vendido ou obtido mais valias ou rendimentos com acções, deve neste anexo optar (ou não) pelo englobamento, caso o queira fazer. No futuro iremos mostrar-lhe informação que o pode ajudar a tomar melhores decisões neste tema. Caso não opte pelo englobamento, estes rendimentos serão taxados à taxa liberatória de 28%. Para mais valias referentes a bens não imóveis considere ver este guia.

Isenção de pagamento de mais valias (em sede de IRS)

Há determinadas situações previstas no código fiscal em que as mais valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS. São elas:

  1. Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (data do Código do IRS) – neste caso a mais valia não será sujeita a IRS
  2. Caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais valia seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em uma nova HPP. Neste caso o reinvestimento terá que ser feito nos 36 meses seguintes à venda do primeiro imóvel. No entanto, para que se possa obter este financiamento, o contribuinte terá que investir a totalidade do valor da venda da primeira HPP. No caso de não o fazer as mais valias obtidas vão serão tributadas (na parte não investida).

Mais valias imobiliárias para não residentes

Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias.

No entanto, aqueles que sejam residentes noutro Estado-Membro da UE ou aqueles do Espaço Económico Europeu e que tenham intercâmbio de informações fiscais podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias às mesmas taxas que estão definidas para os residentes. No entanto, para determinar a taxa de imposto é considerado o rendimento do contribuinte em todo o mundo (nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes).

Simulador

A Deco proteste tem um simulador que lhe permite ver quanto vai pagar em mais valias aquando da venda do imóvel – ver aqui.

Outras situações – mais valias em alojamento local

  • Um proprietário que retire o seu imóvel do regime de alojamento local (AL) terá que pagar mais-valias sobre o imóvel, ainda que não venda o imóvel. Ver esta referência.
  • É possível que os proprietários que coloquem no arrendamento habitacional imóveis antes afectos a uma actividade empresarial deixem de ter que pagar mais valias. Ver esta referência.
  • Consulte este artigo para ver informação sobre mais valias pagas sobre imóveis adquiridos por herança.

Saber mais

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