Mais valias com venda de imóveis: tudo o que necessita saber

Muitas pessoas hesitam na hora de vender o seu imóvel porque não sabem quanto vão pagar de mais valias. Outras esquecem-se que têm que pagar este imposto e quando chega a conta (que é o mesmo que dizer quando se submete a declaração de IRS do ano fiscal a que corresponde a venda do(s) imóvel(eis)) apercebem-se que o preço de venda não foi particularmente atractivo se tivessem tido em conta este valor, à data da venda.

Antes de mais, vamos começar pelo início: o que são mais valias de imóveis?

As mais valias são um termo fiscal e que corresponde ao lucro que se obtém aquando da alienação (venda) de um dado imóvel. As mais valias têm um cálculo muito específico e que, se não entendido, podem causar dissabores na altura de liquidação do IRS. Quisémos, por isso, escrever um post inteiro sobre o assunto.

A grande confusão no tema “mais valias” surge porque normalmente o vendedor – como não vende muitos imóveis na vida… – tende ou a esquecer-se pura e simplesmente que existem mais valias ou a assumir que as mais valias são a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Na realidade isto é verdade, mas o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel pode não ser o mais intuitivo porque podem não ser o valor efectivamente pago e recebido pelo(s) imóvel(eis)

Continue a ler para perceber porquê…

Cálculo de mais valias em imóveis

A fórmula de cálculo de mais valias é a seguinte:

Mais valias = valor de venda – custo de aquisição – encargos

No entanto, temos que dissecar esta fórmula para perceber exactamente como é que ela nos afecta na altura de venda do imóvel. Existe um dado fundamental para este cálculo que é muitas vezes menosprezado ou esquecido: o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Repare como ele afeta o cálculo das mais valias:

  • Valor de venda: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel;
  • Custo de aquisição: valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor declarado pela venda do imóvel; efectivamente, neste caso, o custo de aquisição é formalmente “aquele sobre o qual incidiu o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – que pode simular aqui), o que é na realidade o valor máximo entre o VPT e o valor efectivamente pago pelo imóvel. Além disto é necessário multiplicar este custo de aquisição pelo coeficiente de desvalorização (ver abaixo).
  • Encargos: aqui aplicam-se os encargos com a compra (impostos e escritura), venda (comissões com imobiliárias) e melhoramento do imóvel (como obras de requalificação, mobiliário estrutural, etc). Note no entanto que nestas faturas o imóvel deve estar completa e inequivocamente identificado. Estes encargos apenas serão considerados desde que realizados nos últimos cinco anos antes da venda. Descriminamos agora esses encargos:
    • Custo da escritura – a escritura é sempre necessária aquando da transferência pública de um imóvel para o seu nome.
    • IMT – ou Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (lembre-se que este – cuja taxa varia entre 2% e 6% para imóveis habitacionais – vai incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
    • Imposto de selo – imposto do estado sobre algumas operações que estão isentas de IVA. O imposto de selo é de 0,8% e vai incidir sobre o valor de venda (não se esqueça, este é o valor máximo entre VPT na altura da venda do imóvel e valor recebido pela venda do imóvel).
    • Imposto de selo sobre o crédito – caso tenha recorrido a crédito bancário para comprar o imóvel, terá que pagar imposto de selo sobre o crédito, que também poderá deduzir aquando da venda do imóvel.
    • Custo de solicitadoria – os bancos por norma cobram várias comissões durante um processo de crédito habitação. Os custos com um solicitador podem ser deduzidos.
    • Certificado energético – caso tenha que ter sido feito, pode deduzir o custo com o mesmo.

Quando a mais valia é negativa, chama-se “menos valia“. As menos-valias são prejuízo que resulta da venda (ou permuta) de um imóvel (ou outro activo) abaixo do seu custo de aquisição. Mais tecnicamente consideramos menos valias as perdas ocorridas com activos, aquando da sua transmissão onorosa. Em sede de IRS, tanto as mais valias como as menos valias ocorrem em vendas de acções e imóveis. Quando se incorre numa menos valia pode declará-la e fazer uso da mesma (descontando em mais valias) nos 5 anos fiscais seguintes à ocorrência dessa menos valia. Veja, conjuntamente com o seu contabilista quando possível, se o englobamento pode ser vantajoso nesse caso.

Impostos sobre as mais valias imóveis

As mais valias (e o mesmo se aplica às menos valias, que vamos ver de seguida) devem sempre ser declaradas através do anexo G da declaração Modelo 3 do IRS. Uma vez que o anexo G é válido para o agregado familiar inteiro, todas as compras e vendas do agregado familiar devem ser incluídas neste anexo.

Admitindo que não tem isenção do pagamento de mais valias (ver abaixo) então 50% das mais valias que obteve com a venda do imóvel serão englobadas no seu IRS e será tributado(a) de acordo com o seu escalão nesse ano fiscal.

Nota: caso tenha vendido ou obtido mais valias ou rendimentos com acções, deve neste anexo optar (ou não) pelo englobamento, caso o queira fazer. No futuro iremos mostrar-lhe informação que o pode ajudar a tomar melhores decisões neste tema. Caso não opte pelo englobamento, estes rendimentos serão taxados à taxa liberatória de 28%. Para mais valias referentes a bens não imóveis considere ver este guia.

Isenção de pagamento de mais valias (em sede de IRS)

Há determinadas situações previstas no código fiscal em que as mais valias pela venda de imóveis estão isentas do pagamento de IRS. São elas:

  1. Caso o imóvel vendido tenha sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (data do Código do IRS) – neste caso a mais valia não será sujeita a IRS
  2. Caso se trate de um imóvel declarado como habitação própria permanente (HPP) e o valor da mais valia seja reinvestido na aquisição, construção ou obras em uma nova HPP. Neste caso o reinvestimento terá que ser feito nos 36 meses seguintes à venda do primeiro imóvel. No entanto, para que se possa obter este financiamento, o contribuinte terá que investir a totalidade do valor da venda da primeira HPP. No caso de não o fazer as mais valias obtidas vão serão tributadas (na parte não investida).

Mais valias imobiliárias para não residentes

Os sujeitos passivos não residentes em território português são tributados a uma taxa especial de 28% sobre mais-valias.

No entanto, aqueles que sejam residentes noutro Estado-Membro da UE ou aqueles do Espaço Económico Europeu e que tenham intercâmbio de informações fiscais podem optar pela tributação das mais-valias imobiliárias às mesmas taxas que estão definidas para os residentes. No entanto, para determinar a taxa de imposto é considerado o rendimento do contribuinte em todo o mundo (nas mesmas condições aplicáveis a sujeitos passivos residentes).

Simulador

A Deco proteste tem um simulador que lhe permite ver quanto vai pagar em mais valias aquando da venda do imóvel – ver aqui.

Outras situações – mais valias em alojamento local

  • Um proprietário que retire o seu imóvel do regime de alojamento local (AL) terá que pagar mais-valias sobre o imóvel, ainda que não venda o imóvel. Ver esta referência.
  • É possível que os proprietários que coloquem no arrendamento habitacional imóveis antes afectos a uma actividade empresarial deixem de ter que pagar mais valias. Ver esta referência.
  • Consulte este artigo para ver informação sobre mais valias pagas sobre imóveis adquiridos por herança.

Saber mais

Passe pela nossa secção “produtos”, onde poderá encontrar vários livros sobre imobiliário que o ajudarão a esclarecer certas dúvidas e melhorar o seu conhecimento sobre esta matéria.

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    Artur Mariano

    Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.

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    Quer poupar no seu crédito habitação? Como fazer? - Poupar dinheiro - Fevereiro 7, 2018 Reply

    […] baixar a taxa de juro, de uma forma honesta, transparente, mas profissional.   Ahh, e cuidado com mais valias ao vender o imóvel. Esta é outra fonte de poupança. Tenha todas as faturas – convenientemente passadas com a […]

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    Contrato de arrendamento com opção de compra imóvel - legal imobiliário - Setembro 1, 2018 Reply

    […] que as rendas (rendimentos prediais) são tributadas de uma dada forma, sendo que as mais valias geradas com a venda do imóvel são tributadas de […]

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    António - Outubro 15, 2018 Reply

    Comprei uma casa velha por 15000 contos em1997.No ano seguinte arranjei-a e ampliei-a o que me custou 20.000 contos.Ti do com licença Camarária.Terminadas as obras a Câmara passou a respectiva licença de utilização e as finanças fizeram a avaliação atribuindo um VPT de 69.000 euros. Vou vender agora a casa por 185.000 euros.como são calculadas as mais valias?
    Obrigado.

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    Paulo - Novembro 7, 2018 Reply

    Bom dia,
    Sou não résidente fiscal portugûes, e tenho uma loja preste a ser vendida. Comprei a loja em 2014 pelo valor de 70 000 euros. Vou vendê-la por 120 000 euros en 2019. O valor patrimonial dela é de 180 000 euros determinado en 2016 (finanças AT).
    Como não percebi 100% do seu artigo, pode indicarme sff qual serà a minha mais valia tributavel sff ?
    Muito Obrigado pela ajuda

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    Teresa Ramalho - Novembro 20, 2018 Reply

    Gostaria que esclarecesse se as mais valias para não residentes em Pt mas residentes na UE que escolheram ser tributados a 28%, os 28% são sobre os 100% do valor das mais valias?

    Não existe a hipótese de de serem tributados em 50% do valor das mais valias sem fazerem IRS em Pt ou estarem a ser tributados adicionalmente no pais onde residem.

    Muito obrigado e cumprimentos.

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    milton Neves - Janeiro 21, 2019 Reply

    Gostaria de saber quias serão as minhas mais valias ou menos valias pla venda do meu imóvel
    o mesmo foi adquirido em 2005 por 86,500€ e vai ser vendido em escritura por 65,000€
    obrigado

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    Custódio - Fevereiro 1, 2019 Reply

    Gostaria de saber como se calcula a mais valia no caso da cedência de posição contratual (habitação)
    Obrigado
    Custódio

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      Artur Mariano - Fevereiro 1, 2019 Reply

      Estimado Custódio,

      Estamos no último estágio do lançamento de um livro que explica essas questões em pormenor.

      Por favor fique atento.

      Obrigado.

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    Manuel pepw - Fevereiro 2, 2019 Reply

    Comprei por €40000em 2006 fiz escritura em 2008 pelo valor patrimonial €26500 investi €10000 vendi por €55000 com calcular mais valias

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      Artur Mariano - Fevereiro 2, 2019 Reply

      Estimado Manuel,

      Estamos no último estágio do lançamento de um livro que explica essas questões em pormenor.

      Por favor fique atento.

      Obrigado.

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    Carlos Trindade - Março 22, 2019 Reply

    Boa tarde

    a minha mulher e cunhada herdaram uma casa dos pais.
    eu e a minha mulher vivemos nessa casa durante 27 anos e vendemos em 2018
    a casa estava avaliada nas finanças (IMI) em 267000 € e foi vendida por 400000 €.
    esse valor foi dividido em partes iguais, 200000 €
    dos 200000 € compramos nova casa HPP no valor de 133.000 €
    temos que pagar mais valias ?

    obrigado

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    Carlos Morais - Março 23, 2019 Reply

    Vendi uma casa que recebi de herança com a minha irmã tem o valor patrimonial de 20540 euros em 2018 com respeito às mais valias tenho que declarar no IRS metade deste valor qual o modelo na declaração de irs e qual o campo a preencher na mesma cumprimentos Carlos Morais

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    Narcisa COSTA - Abril 3, 2019 Reply

    Boa tarde

    Os pais do meu marido em 1986 fizeram-lhe uma doação do R/C de uma fracção de um prédio ubano em propriédade horizontal. Em 2000 ele faz uma permuta com a irmã dessa mesma fracção, o R/C pelo 1 Andar , por valor patrimoniais identicos sem terem de dar tornas, por cerca de 5000,00 euros.
    Em 2000 fizemos obras no valor de 40.000,00€ tendo pedimos um crédito desse montante para as obras , restando 10.000, 00€ à pagar. (tenho algumas facturas do material – as obras foram feitas por pessoas conhecidas)
    Nos vivemos no 1° andar dessa mesma casa desde 2000 até 2012 /2013 , data em que emigramos para França, onde hoje continuamos a residir.
    O 1° andar da casa esta avaliada nas finanças (IMI) em cerca de 70.000,00 € ( 69.800,00 e qualquer coisa)
    Hoje pretendemos vende-la por cerca de 200.000,euros e comprar uma outra casa mais pequena por valores identicos .
    temos que pagar mais valias ?

    Desde jà muito obrigada , ficando a aguardar por uma resposta

    Com os melhores cumprimentos

    Narcisa Costa

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    Luis Domingos - Abril 3, 2019 Reply

    Boa tarde, aproveito para pôr a minha dúvida.
    Comprei uma loja em 2002 por 50.000€, vendi-a em 2018 por 55.000€.
    Não vejo onde declarar este tipo de imóveis na declaração de IRS de 2019, além de que o ano de construção é de 1975 se não estou em erro. Obrigado

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    Rita - Abril 6, 2019 Reply

    O meu marido (filho único) vendeu este ano a casa que heredou por morte dos pais. O dinheiro da venda da casa vamos pagar o empréstimo da nossa casa. Vamos ter que pagar imposto ou ficamos isentos visto termos revestido o dinheiro a casa onde moramos.
    Muito obrigada.
    Rita C.

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    CR - Abril 18, 2019 Reply

    Bom dia, quero vender pelo valor de 5.000 €, um barco pequeno que recebi de herança direta. Tenho de declarar em sede de IRS, para pagamento de mais valias? Obrigada

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    Isabel Carvalho - Abril 26, 2019 Reply

    Boa tarde,
    Agradeço a vossa ajuda sobre mais valias. Em 2004 comprei uma hpp por 250.000 mas a escritura só tem 140.000 (o resto foi empréstimo para obras). Em 2018 vendi por 350.000 e comprei ao mesmo tempo uma nova por 260.000. Como preencho as mais valias?

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    Ruy Ferreira - Maio 2, 2019 Reply

    É possível às mais valias imobiliarias aplicar o não englobamento?
    Obr.

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    Fausto Jorge Cruz Torres - Maio 12, 2019 Reply

    Boa tarde
    Tenho uma moradia desde Outubro de 2005 com valor de compra de 205000 Euros. O objectivo é vender por um valor de 230000 Euros ainda este ano.
    Gostaria de saber qual o valor de mais valias que vou ter que pagar para este processo tendo ainda encargos com a imobiliária de 4 a 4,5%
    A acrescentar que o meu domicilio fiscal é na Suíça desde Janeiro 2015.
    Obrg,

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    José - Maio 28, 2019 Reply

    Em 1981 meu pai fez doação das propriedades,ficou com usofruto, faleceu em 1993, quero vender um terreno rustico dessa doação, estou isento ou tenho de pagar maisvalias?
    Desde já , obrigado.

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    Acácio Silva - Junho 14, 2019 Reply

    Boa tarde.
    Comprei um apartamento em 2008 por 30.000,00 e pretendo vende-lo este ano 2019 por 55.000,00 gostaria de saber quanto vou pagar de imposto de mais valias ?
    Obrigado
    Acácio Silva

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    vania - Junho 14, 2019 Reply

    Boa tarde,
    Tenho duas habitações 1 em HPP e outra em HS. Pretendo vender a HPP que foi comprada em 2016 com recurso a credito habitação por o valor de 90.000€, sendo o financiamento deste montante. No entanto o VPT é de 104.000€, tendo sido pagos os impostos por este valor.
    Pretendo vender este ano por 195.000€.
    Se comprar outra HPP por 105.000€ vou pagar mais valias, dentro do prazo dos 36 meses? Ou seja estou a reinvestir toda a mais valia da venda do imóvel.

    Cumprimentos, Grata por o tempo despendido
    Vania M

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    Isabel Farinha - Junho 16, 2019 Reply

    Boa tarde,
    Sou representante fiscal de um irmão residente no Brasil à anos. Com o falecimento da minha mãe vendemos uma casa por 50.000€, sendo que esta tinha sido comprada em 2008 por 60.000€. Fui informada que devemos todos fazer a declaração de venda/herança (?). O meu irmão é casado e reside no Brasil. Tem nif português, mas a sua familia não. O anexo G pede-me o estado civil dele e, o nif do conjuge….que não temos! e não consigo avançar, mesmo com a intenção de declaração individual. Pode ajudar-me com esta situação? Agradeço encarecidamente. IF

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    Elsa - Junho 21, 2019 Reply

    Resido em UK desde este ano e tenho a minha casa em Portugal (que era HPP) e que pretendo vender. O valor patrimonial e de 110.000€ e pretendo vender por 180.000€, o que pelos comentarios que vi faz com que seja tributada em 28% de 70.000€. Sei que tenho 36 meses para declarer a mais valia e estou a considerer seriamente adquirir uma casa em UK. Assumindo que UK nao sai da UE (ou que saindo se mantem com regras similares) poderei investor as mais valias numa HPP aqui?

    Muito obrigada pela atencao

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    Beatriz - Junho 24, 2019 Reply

    Vendi um sexto de uma casa cujo usufrutuario era minha mãe agora falecida.Qual o valor para calculo de mais valias,data da doação ou data da morte da mãe?

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    Ricardo - Julho 7, 2019 Reply

    Bom dia, se adquirir uma HPP e pretender vender de seguida seja com obras ou não, quanto tempo tenho de esperar antes de vender para não pagar mais valias de imediato? 6meses ou 2anos? Já ouvi as duas versões.
    Obrigado e parabéns pela página e youtube
    Cumps

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