Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

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Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

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    Artur Mariano

    Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.