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Os REITs e os mercados (Maio 2020)

O COVID19 veio mudar muita coisa no mundo, e como não podia deixar de ser os mercados financeiros têm vindo a experienciar volatilidade acrescida desde essa chegada.

As mudanças no mundo pós-COVID serão reflectidas no mercados, como sempre acontece na história, por mais ou menos tempo que demorem.

Na última semana trouxe ao podcast da ArrowPlus o meu amigo Tiago Cardoso, analista de mercados financeiros, para falarmos daquilo que será o futuro dos mercados financeiros (no pós-COVID19).

Pode ver o podcast aqui:

Em particular, estou, como sempre, interessado em REITs – Real Estate Investment Trusts - que em termos grosseiros são fundos imobiliários cotados em bolsa.

Os REITs serão o espelho da combinação do imobiliário e os vários sectores de negócio no mundo, no fundo.

É curioso que escrevo este artigo nesta semana, em que iniciámos a abertura dos mercados com alguma pujança (alimentada pelo anúncio de uma vacina com sinais promissores, nem tanto pelo plano franco-alemão), contrariando as quedas acentuadas da última semana. Isto quando eu e o Tiago dissemos que o mercado poderia e deveria continuar a cair e pensei mesmo que poderia ser o “empurrão” que faltava para a queda.

Parece-me que teremos ainda que esperar e parece-me que ainda podemos fazer muitos mínimos (e máximos) locais antes do mercado começar a reflectir o estado real da economia.

Refiro-me por exemplo:

  • À taxa de desemprego nos Estados Unidos, que está hoje oficialmente já em 14,7% mas que toda a gente sabe que na verdade deverá ser bem mais alta;
  • Às quebras brutais de produção e consumo que se deram nos últimos meses. Mesmo com a retoma, em Portugal, notam-se quebras de 70% nos setores dos automóveis e restauração;
  • Com alguns setores em quebra “permanente”, como o da aviação comercial, do qual Warren Buffet – um investidor de longo termo – quis inclusivamente saltar fora.

A isto há a adicionar algumas coisas:

  • O índice Buffet, já que falámos nele, chegou aos 170%! Entre muitos outros indíces, é fácil perceber uma sobrevalorização desmedida do mercado.
  • Os REITs estavam até aqui a acompanhar os valores do imobiliário, de uma forma geral. Como sabe se me lê há algum tempo, sabe que considero o imobiliário sobrevalorizado à escala mundial há algum tempo.

E o que acontecerá aos mercados, nesse caso?

Empiricamente – e pelo que lhe disse até aqui (não quero fazer disto um artigo muito técnico) – acredito que vão continuar a baixar. É a minha opinião, não tenho uma bola de cristal.

Existem diversas condicionantes, para separar os REITs “bons” dos “maus”. Alguns aspectos são relaccionados com:

  • A queda dos mercados em si;
  • O sector onde estão;
  • Naturalmente, a sua condição atual e potencial de crescimento.

É por isso que investir em REITs requer muita análise e cuidado. Há REITs que podem ter um crescimento desmedido nos próximos anos enquanto outros podem literalmente abruptamente em valor e colapsar.

Por exemplo, houveram REITs com quedas de 60% no início da pandemia, porque estavam alocados ao turismo e alojamento de curta estada. Comentei isso num video para o Facebook, onde apresentei índices concretos e mostrei alguns REITs.

Esses REITs sofreram com o COVID19 no momento em que ele chegou.

Há um caso paradigmático de um REIT que eu gosto e que é um excelente exemplo para mostrar aqui. Trata-se do Service Properties Trust (ticker NASDAQ: SVC). É um REIT que investe em hoteis mas não os gere. Arrenda-os para exploração. Eis o que aconteceu a este REIT:

Este REIT caiu entre 22 de Fevereiro e os 30 dias seguintes, nada mais nada menos que 80%. Trata—se de um REIT que não explora os próprios hoteis. Tudo dito?

E se há REITs que sofreram com o virus quando ele se instalou, há outros que só reflectirão essa perda daqui a algum tempo e outros ainda não que não terão perdas.

A partir de agora, irei mostrar as análises como analista externo da XTB integralmente no canal de Youtube da ArrowPlus, a começar este mês. E acredito que estão aí a aparecer excelentes oportunidades, porque os mercados vão ter (na minha opinião) que cair mais.

Se até agora apoios, fundos, declarações, têm sido suficientes para controlar as quedas, duvido que isso aconteça daqui para a frente.

Quando estamos demasiado em baixo no remoinho, pode ser demasiado tarde para sair dele.

Acredito que estamos demasiado em baixo no remoinho.

Nota legal/disclaimer: Os investimentos em ações e REITs contêm risco e não são apropriados para todos os perfis de investidor. Este espaço não é regulado pela CMVM. O artigo não pode ser usado como aconselhamento financeiro nem pretende dar qualquer recomendação de compra de qualquer ativo.

Investir em REITs

Como já deve ter percebido, não há apenas uma forma de investir em imobiliário. Certamente terá a sua forma de investir preferida, aquela que se adequa melhor aos seus objectivos e ao capital disponível. No entanto é necessário conhecer muito bem o mercado. Por exemplo, se quiser jogar futebol não vai apenas preocupar-se em saber chutar uma bola. Vai certamente preocupar-se em saber as regras de funcionamento do jogo, vai treinar para ser melhor, vai querer estudar os melhores jogadores e as melhores equipas. No investimento imobiliário precisa de fazer o mesmo: saber as regras, conhecer os investimentos e tentar ser o melhor. Uma das formas de investimento que pode atraí-lo são os REITs, de que já lhe falámos anteriormente.

Para compreender, de forma prática, aquilo de que lhe falamos pode ver o webinar que o nosso analista Artur Mariano fez sobre o investir em imobiliário através de REITs.

O que são e como surgiram os REITs?

Os Real Estate Investment Trust (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. Surgiram nos Estados Unidos durante a década de 1960, durante o Governo de Dwight D. Eisenhower. O objectivo era permitir a todos os investidores, principalmente aos mais pequenos, investir em imóveis que gerassem rendimento.

Os REITs são, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objectivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

A saber: Invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Como funcionam?

Através destes fundos, um investidor privado (seja grande ou pequeno) pode comprar pequenas partes de várias carteiras de imóveis. Assim, obtém lucros com estes arrendamentos, posteriormente distribuídos como dividendos, anualmente. Os imóveis nesta carteira podem ser dos mais variados tipos: de escritórios a centros comerciais, passando por apartamentos ou mesmo hotéis.

O valor dos títulos é definido diariamente em bolsa e depende não só da procura e da oferta, mas também da expectativa dos investidores sobre a valorização dos imóveis e dos rendimentos gerados por estes.

Vantagens e Desvantagens do investimento em REITs

Tal como todas as formas de investimento, os Real Estate Investment Trust têm vantagens e desvantagens. É, por isso, necessário conhecer bem a sua forma de funcionamento para poder decidir claramente se é um tipo de investimento que vale a pena para aquilo que pretende.

Vantagens de investir em REITs

  • O investidor não precisa de adquirir um imóvel para ser proprietário dele;
  • Também não precisa de se preocupar com a gestão do imóvel;
  • Os dividendos são atractivos, apesar da fiscalidade que racai sobre eles;
  • Os REITs têm um elevado nível de liquidez, visto que são vendidos e comprados como acções.
  • Permitem ter um portefólio de investimentos diversificados;
  • Porque estão cotados em bolsa, os REITs são regulados e auditados com mais frequência. Portanto há, neste tipo de investimento, mais transparência.

Desvantagens de investir em REITs

  • Comissões de gestão que são cobradas aos investidores;
  • Existe um elevado risco de mercado. Ou seja, o valor investido está sujeito às flutuações das cotações nos mercados.

Investir em REITs vs. Investir em Imóveis Físicos

Existem várias diferenças entre investir em fundos de investimento, como os REITs, ou investir directamente num imóvel físico. A maior diferença que pode notar e que certamente faz toda a diferença está no sentido de propriedade e gestão.

Quando compra uma casa, por exemplo, com o objectivo de a arrendar é legalmente o proprietário da casa. Tem de passar por todo o processo de escolha e compra de casa e conhece bem o espaço que vai arrendar. Por isso, qualquer questão que exista sobre o funcionamento do imóvel é da sua responsabilidade, desde manutenção a problemas legais. O que tiver de receber do arrendatário é exclusivamente para si, não terá de dividir a parcela com outros investidores. No entanto, é necessário estar disponível para ajudar a solucionar possíveis problemas que surjam com os inquilinos.

O mesmo não acontece se o seu investimento for feito através de REITs. Tal como lhe dissemos, não precisa de comprar realmente um imóvel para ser o seu proprietário nem precisa de se preocupar com a manutenção daquele imóvel. No entanto, aquilo que recebe de lucro desse investimento depende muito das flutuações das cotações de mercado. Há, por isso, que perceber qual das opções melhor se adequa àquilo que pretende do investimento.

REITs nos Estados Unidos

Os Real Estate Investment Trust surgiram no ano de 1960, nos Estados Unidos. O então presidente norte-americano Dwight D. Eisenhower assinou a legislação que criou uma nova forma de investimento imobiliário. Com os real estate investment trusts, o investimento em imóveis tornou-se acessível a mais pessoas. Acima de tudo, tornou estes investimentos mais acessíveis para os pequenos investidores.

Por já existirem há tantas décadas, nos Estados Unidos é um tipo de investimento muito desenvolvido e ao qual muitos investidores recorrem no seu portefólio.

REITs em Portugal

Ao contrário do que acontece nos Estados Unidos, em Portugal os REITs só chegaram no início de 2019. Só em Janeiro é que o Governo aprovou o decreto-lei sobre as sociedades de investimento, permitindo assim uma nova forma de investimento imobiliário. A chegada dos REITs a Portugal era há muito esperada e traz um novo cenário de investimento que permitirá a mais pessoas poder investir.

Em Portugal, os REITs são considerados SIGI, ou seja, Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária. Apesar desta diferença de tratamento, as SIGI são, na sua essência, REITs.

Legislação e regulação de REITs em Portugal

Em Portugal, os REITs vão ser regulados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). É a CMVM a responsável por garantir transparência e por proteger os pequenos investidores. Com a criação de um regime jurídico, há um certo nível de profissionalização do sector imobiliário, aumentando assim a sua transparência. É, por isso, importante conhecer bem o decreto-lei do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário. Pode consultar este decreto-lei através do site da CMVM.

Há alguns detalhes sobre o regime jurídicos destes fundos que talvez lhe interessem.

  • Estas sociedades têm de ser anónimas, ter um Conselho Fiscal e um Revisor Oficial de Contas (ROC);
  • O objectivo principal é adquirir direitos sobre imóveis;
  • As acções são admitidas à negociação em bolsa ou selecionadas para a negociação em sistema de negociação multilateral (por exemplo: Euronext Access ou Alternext, em Portugal);
  • A empresa de REIT tem de deter os activos que adquire por, pelo menos, três anos. Isto impede alguma especulação;
  • Os REITs são obrigados a distribuir os seus dividendos em pelo menos 75%.

Investir em REITs

Para poder investir em REITs precisa de compreender como é que funcionam e que tipo de REITs existem. Como tal, talvez lhe interesse recordar um vídeo que o nosso analista Artur Mariano fez para o nosso canal de Youtube sobre o assunto.

Tal como já explicámos, os REITs são os donos e os gestores dos imóveis. Estes imóveis podem, por exemplo, apartamentos, escritórios, centros comerciais, hotéis, entre outros. Cada REIT pode especializar-se em apenas um tipo de imóvel ou num tipo de área. Isto permite-lhe, por isso, investir numa grande variedade de tipos de imóveis e, com isso, ter um portefólio variado, com rendimentos diferentes e atractivos.

Como investir em REITs

Para investir numa destas sociedades só precisa de ir a uma correctora online e comprar acções para o REIT que preferir.

Uma mudança no paradigma do investimento imobiliário

Com a chegada dos REITs a Portugal assistimos a uma mudança no investimento imobiliário. Esta mudança dá uma nova vida ao imobiliário no nosso país. Isto acontece maioritariamente porque:

  • Pela forma de funcionar dos REITs. Não especulam a curto prazo e, em vez disso, focam-se no investimento a longo prazo. E porque têm obrigatoriamente de distribuir os seus dividendos.
  • Captam investimento externo. Por ser algo que já existe e é bem conhecido no exterior, os REITs vão atrair certamente investidores estrangeiros que já conhecem bem a legislação e forma de funcionar destes fundos. 

Espanha: Um Caso de Sucesso

Apesar de ainda não ser possível perceber como é que Portugal está a lidar com os REITs, aqui ao lado, em Espanha, o os REITs representam, sem dúvida, um verdadeiro caso de sucesso.

Durante os primeiros quatro anos após a aprovação de legislação para criação de REITs, em Espanha não houve nenhuma sociedade a formar-se nestes termos. No entanto, após esse tempo, começaram a surgir vários REITs e os espanhóis aderiram a esta nova forma de investimento entusiasticamente. Com os REITs um grande problema de Espanha com os créditos mal parados acabou por diminuir e é um bom exemplo para algo que pode vir a acontecer em Portugal.

Em conclusão

Os REITs vêm, sem dúvida, mudar a forma de investir em imobiliário em Portugal. Acima de tudo, a garantia de que os REITs são obrigados a distribuir dividendos cria um regime muito atractivo, principalmente comparado com outros tipos de fundos imobiliários. Por ser algo ainda muito recente no país, ainda não é possível avaliar o desempenho dos REITs no mercado português. No entanto, tal como fez nos Estados Unidos há cinquenta anos, estas sociedades de investimento vão abrir novas possibilidades a novos investidores, seja de que dimensão forem.

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

A Promoção Imobiliária nesta Era em Transformação

Convidámos o Doutor João Gomes Correia, docente universitário, atualmente docente e responsável pelas unidades curriculares de Promoção Imobiliária e de Análise de Investimentos Imobiliários da Escola Superior de Atividades Imobiliárias (ESAI) e autor do livro "Uma Nova Visão sobre o Imobiliário" para escrever um artigo sobre a óptica da promoção do imobiliário numa era de transformação como a que vivemos hoje. Entendemos que a sua visão, fruto de uma vasta experiência no sector financeiro e em especial no imobiliário era valiosa para o nosso blog e os nossos leitores.

O mundo em mudança

Neste início do século XXI, sentimos já o turbilhão de uma enorme revolução em curso. A mudança está a refletir-se nos âmbitos social e económico, e segue a evolução tecnológica que se iniciou há meio século, sobretudo com as tecnologias de informação e comunicação.

Entrámos numa espécie de era da conetividade. Quase todos presenciamos e usamos a tecnologia em rápida evolução. Porém, a maioria das pessoas ainda não tomou consciência da mudança na sociedade e na economia. A mudança já começou e vai alterar tudo o que conhecemos. Quase todos nós estamos ainda formatados em padrões que derivam da segunda revolução industrial, os quais dominam a nossa vida diária. Esta revolução irá refletir-se nos ambientes edificados onde vivemos e produzimos. Assim, transformam-se os processos, imobiliários e de investimento, que promovem e gerem tais ambientes edificados.

O que está a mudar?

As novas tecnologias em destaque expressam-se através de redes e dos meios de informação e comunicação, na inteligência artificial, na robótica, na Internet das coisas, na biotecnologia, entre muitas outras. O mundo virtual avança ganha terreno em complemento ao mundo tangível que sentimos. A mudança social e económica está a decorrer pela interconexão virtual das pessoas e informação trocada através de bits que fluem no mundo inteiro em tempo real. Em paralelo, acompanha uma evolução (mais lenta) de processos institucionais que estão a mudar a forma como interagimos com os outros, com o Estado, com os Bancos, ou como fazemos negócios.

Outros fenómenos que decorrem da segunda revolução industrial vão obrigar à aceleração da mudança, apesar dos sinais de resistência que se denotam em alguns setores (por exemplo, a eleição de Trump ou de Bolsonaro). Alguns destes fenómenos são por exemplo:

  • A resposta do clima e do ecossistema face às agressões do modelo atual de consumo e de produção;
  • A transformação digital em curso em todas as pessoas e empresas;
  • A mudança dos conceitos de ocupação profissional ou de família;
  • A maior consciência global sobre tudo o que se passa (e os inerentes conflitos que daí estão a emergir).

A contribuição das cidades

Os ambientes edificados, sobretudo as cidades, (quase) sempre se relacionaram com os objetivos e as forças das comunidades a que pertenciam e aos processos de negócio que lhes deram origem. As cidades foram moldadas às necessidades dos cidadãos e das forças que os dominavam. As grandes avenidas e edifícios nas cidades de Paris e Madrid expressavam a afirmação da centralização do poder e o domínio exercido sobre a população. A composição ordenada, mas com expressão individualizada dos edifícios, de Amesterdão, Londres ou Nova Iorque reflete o domínio privado do comércio e industria nessas sociedades. A densidade de edifícios religiosos em Roma ou em Lisboa denota o grande poder que a Igreja Católica tinha nessas sociedades.

A cidade moderna em que ainda vivemos é produto da segunda revolução industrial. Entre outros temas, nessa era estimulou-se a difusão da posse e uso do automóvel com motor de explosão; da rede e de uso de equipamentos em energia elétrica; do emprego estável (dito “para toda a vida”); da emergência da classe média; do crédito hipotecário, etc.

Quase todos, somos filhos desse modelo de sociedade desenvolvido durante o último século. No imobiliário, por este modelo expandiram-se os extensos subúrbios residenciais, quase sempre com grandes centros comerciais. Estes expressam o uso (e a posse) generalizado do automóvel familiar a percorrer as grandes autoestradas e com energia fóssil barata e muito acessível. O modelo de negócio e investimento imobiliário corrente, ainda vigente, tem origem no direito óbvio das famílias à habitação própria, e é conseguido por financiamento bancário hipotecário. O sistema bancário era suportado pelo tradicional aforro das famílias que usufruíam de estabilidade profissional e económica.

Os novos paradigmas na sociedade e na economia

Entretanto, tudo está a mudar. Com as novas tecnologias, procuram-se novas competências, com resultados talvez mais intangíveis, como a criatividade, o conhecimento, ou a atitude disruptiva ou inovadora dos jovens. Está em curso a desmaterialização dos processos de criação de valor, transferindo as atividades físicas para máquinas e robôs, alimentadas por energias renováveis com custo tendencial nulo. Os empregos para toda a vida estão em extinção. As sociedades mais dinâmicas dependem mais de populações que fluem entre ocupações, entre experiências e entre países, com viagens aéreas cada vez mais baratas. Os jovens mais ambiciosos estão a mudar de atitude. Já não querem fixar-se num local ou num emprego “seguro para toda a vida”, provavelmente mal pago.

Em comparação com o passado mais recente, o crédito hipotecário será dificultado. Atropelam-se já as reestruturações dos bancos, o que é um sinal de crise no setor que será transformado. Emerge uma economia de partilha, em que predomina a venda de serviços ou de uso de certas utilidades. Esta está a substituir a economia de posse e do consumo individual em que vivemos e está a esgotar o planeta. Para este efeito, contribui a maior consciência geral sobre as alterações climáticas e a poluição que afetam toda a vida no planeta, inclusive a própria vida humana.

As sociedades que pretendem evoluir de forma positiva, sustentável, com futuro, terão de abandonar os dogmas construídos no passado, sob outras condições. A sociedade, que se quer mais dinâmica, não pode desprezar a força dos jovens, preferindo “exportá-los” para outras sociedades dinâmicas onde são procurados e apreciados e, assim, manter o status quo baseado nos “velhos” experientes, mas conservadores. A economia baseada na produção para venda de bens tem de mudar para uma economia de rendimentos e venda de serviços. O financiamento de negócios deve suportar-se menos no crédito, mas enfocar mais o mercado de capitais que pode ser mais partilhado. Irão expandir mais instrumentos do mercado de capitais como a titularização do ativo imobiliário, o crowdfunding, ou até a tecnologia blockchain.

A mudança em curso reflete-se nos conceitos imobiliários

O âmbito do imobiliário não é construir edifícios (conceito já ultrapassado). Deve ser a disponibilização de ambientes físicos apropriados a diversos usos, sejam humanos ou não. A construção de edifícios passa então a ser um meio para os fins do imobiliário. O edificado apenas configura os limites físicos e técnicos que proporcionam tais ambientes de uso.

Neste contexto, o espaço transformado pode funcionar como uma plataforma para a satisfação de certas funções, a qual pode ser expressa pela venda de serviços aos utentes. A propriedade imobiliária já não precisa de ser possuída pelo seu utilizador. Existem já instrumentos, como as SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliários), que permitem transformar esses direitos de posse na pulverização de títulos que os representam. Este título podem ser transacionados nos mercados secundários, muito mais líquidos e abrangentes.

Neste novo ambiente socioeconómico, as cidades irão crescer imenso. A cidade será o centro criativo e criadora de riqueza que depende do conhecimento e da criatividade, logo exige interação humana. A densidade populacional permite também ganhar maior eficiência energética, e a cidade pode até ter produção própria. As cidades irão competir por atrair e manter os melhores profissionais, sobretudo os jovens, todos aqueles com as melhores competências criativas, técnicas e pessoais. Os novos empreendimentos da cidade terão de ser mais complexos em tecnologia e em usos mistos que facilitam a interação. Os conceitos imobiliários mais comuns serão os destinados ao arrendamento e à venda de serviços nessas plataformas. Assim, tais empreendimentos terão de ser alimentados por capitais com longas maturidades (capital mais paciente). Irão emergir conceitos como, por exemplo, os co-working, co-living, co-housing ou outros complexos residenciais ou multiusos.

A mudança em curso reflete-se nos processos imobiliários

Para conseguir o sucesso, os processos de produção imobiliários têm de mudar. Não servem já os processos tradicionais ainda correntes em Portugal, desde a construção ao financiamento. A construção tradicional resulta em edifícios caros, com muito desperdício de tempo em mão-de-obra e materiais que o mercado não dispõe. É necessário aplicar a tecnologia disponível para reduzir os custos de obra para níveis muito inferiores aos dos processos correntes. Tal objetivo só é possível com a industrialização da construção, em processos a montante do estaleiro, com soluções que integram o fabrico de componentes complexas fáceis de montar em obra. Em fábrica, a eficiência de produção é conseguida pela automação, robótica e energia renovável barata. Para este fim, requer-se grande escala para o empreendimento, assim como modulação de elementos e dimensões para facilitar a produção em série. A grande escala está hoje ao alcance dos empreendimentos imobiliários para rendimento através do financiamento por capitais pelas SIGI.

Para ganhar eficiência na utilização de recursos, na criação de valor e na mitigação de risco, os processos imobiliários serão mais desmaterializados, ficando mais dependentes de modelos virtuais. Só assim será possível minimizar custos de produção, dispor de informação mais rápida, abundante, fiável e útil. No que for possível, interessa adiar os compromissos e os pagamentos das componentes mais tangíveis do imóvel – o terreno e o edificado. Neste âmbito, estão a expandir e a consolidar metodologias baseadas nas novas tecnologias que permitem modelar o empreendimento, antes de proceder à produção do tangível, mais caro e com maior risco. Como exemplo, algumas metodologias a aplicar no processo imobiliário são as seguintes (não traduzidos):

  • Building Information Modeling (BIM);
  • Integrated Project Delivery (IPD);
  • Business Plan (integrando o planeamento financeiro e análise de risco);
  • Project Management;
  • Off-site construction (com uso da automação e energia renovável barata);
  • Facilities Management.

O papel do promotor imobiliário

Para integrar e gerir toda esta complexidade de disciplinas no processo de empreendimento imobiliário é necessária uma abordagem mais holística. Deve ser centralizada num líder que tenha responsabilidade e conhecimento amplo sobre o negócio, desde o conceito à entrega ao cliente final. Este papel deve ser desempenhado pelo promotor imobiliário (não o antigo dono-de-obra ainda referido na legislação portuguesa). Este deve assumir a função principal do processo de empreendimento imobiliário. As restantes funções, como a arquitetura ou a construção, integram e dependem do plano de negócio delineado pelo promotor. Mais do que a estética ou a qualidade da construção, o empreendimento moderno tem de abranger muitas outras competências, também essenciais. São estas, por exemplo, o marketing, o estudo de mercados, o design de interiores, a psicologia, a análise de investimentos, a análise dos riscos, o planeamento e o controlo, a comunicação (com o mercado ou os investidores a cativar).

Além de gestor de projeto, o promotor deve ser um criador de ambientes.

Como gestor de processos na cadeia de valor, o papel do promotor deve ser similar a um maestro que dirige uma orquestra. A gestão do financiamento é essencial, assim como a elaboração e revisão do plano de negócio para comunicar ao investidor.

Conclusão

O imobiliário tem nos próximos anos grandes desafios para vencer.

Os desafios devem-se a mudanças na sociedade e economia que o setor terá de acompanhar. O imobiliário sempre foi uma peça essencial para o desenvolvimento de uma sociedade. Está intimamente ligado esse objetivo. Além disso, representa a maior fatia da riqueza de qualquer economia. As mudanças a empreender pelo setor imobiliário devem ser no âmbito dos conceitos imobiliários e dos processos da atividade.

Quanto aos conceitos, é preciso criar novos produtos e serviços que sejam compatíveis com as futuras necessidades, desde a procura por segmentos que não querem (nem podem) comprar imóveis, ou que atraiam as populações para serem felizes e produtivas.

Quanto aos processos, é preciso aproveitar as novas tecnologias e a instituição de novos instrumentos de investimento para melhorar a sua eficiência. Portanto, pela desmaterialização dos processos e sua modelação virtual é possível avançar (e criar valor) no empreendimento ainda antes da construção do edifício, garantindo maior confiança no financiamento do empreendimento. Este assunto é coberto no livro do Doutor Artur Mariano "Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão" de forma pragmática.

Caso nada mude, então é muito provável que continuemos a ser uma pequena economia apática, que teima em não crescer, e quando deveria ser o oposto dado o nosso atraso relativo na União Europeia. A próxima abordagem deve ser a mudança de atitude geral e a formação dos agentes do mercado para adquirirem novas competências.