Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.
Importância do imobiliário como activo financeiro
A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.
A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:
- A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
- A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
- A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
- A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
- O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
- A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.
Tendências dos investidores em imobiliário
Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.
A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.
Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.
Riscos do investimento em imobiliário
No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:
- Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
- Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
- Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
- Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.
Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.
Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.
Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.
Veículos de investimento imobiliário
Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:
- Fundos de investimento imobiliário (FII);
- Real Estate Investment Trusts (REIT);
- Acções de empresas activas no sector imobiliário.
Fundos de investimento imobiliário e REIT
Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.
Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).
Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.
A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.
Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:
- Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
- Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
- Terrenos, nomeadamente minas e florestas.
Investir em empresas no sector imobiliário
Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.
Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.
Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.
Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.
Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.
Fonte: plataforma BiGlobal Trade
Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.
Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.
Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.
Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.
Fonte: plataforma BiGlobal Trade
O imobiliário e a economia global
Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.
Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.
Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.
Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).
Fonte: FRED
Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.
Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.