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Investir em REITs

Como já deve ter percebido, não há apenas uma forma de investir em imobiliário. Certamente terá a sua forma de investir preferida, aquela que se adequa melhor aos seus objectivos e ao capital disponível. No entanto é necessário conhecer muito bem o mercado. Por exemplo, se quiser jogar futebol não vai apenas preocupar-se em saber chutar uma bola. Vai certamente preocupar-se em saber as regras de funcionamento do jogo, vai treinar para ser melhor, vai querer estudar os melhores jogadores e as melhores equipas. No investimento imobiliário precisa de fazer o mesmo: saber as regras, conhecer os investimentos e tentar ser o melhor. Uma das formas de investimento que pode atraí-lo são os REITs, de que já lhe falámos anteriormente.

Para compreender, de forma prática, aquilo de que lhe falamos pode ver o webinar que o nosso analista Artur Mariano fez sobre o investir em imobiliário através de REITs.

O que são e como surgiram os REITs?

Os Real Estate Investment Trust (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. Surgiram nos Estados Unidos durante a década de 1960, durante o Governo de Dwight D. Eisenhower. O objectivo era permitir a todos os investidores, principalmente aos mais pequenos, investir em imóveis que gerassem rendimento.

Os REITs são, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objectivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

A saber: Invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Como funcionam?

Através destes fundos, um investidor privado (seja grande ou pequeno) pode comprar pequenas partes de várias carteiras de imóveis. Assim, obtém lucros com estes arrendamentos, posteriormente distribuídos como dividendos, anualmente. Os imóveis nesta carteira podem ser dos mais variados tipos: de escritórios a centros comerciais, passando por apartamentos ou mesmo hotéis.

O valor dos títulos é definido diariamente em bolsa e depende não só da procura e da oferta, mas também da expectativa dos investidores sobre a valorização dos imóveis e dos rendimentos gerados por estes.

Vantagens e Desvantagens do investimento em REITs

Tal como todas as formas de investimento, os Real Estate Investment Trust têm vantagens e desvantagens. É, por isso, necessário conhecer bem a sua forma de funcionamento para poder decidir claramente se é um tipo de investimento que vale a pena para aquilo que pretende.

Vantagens de investir em REITs

  • O investidor não precisa de adquirir um imóvel para ser proprietário dele;
  • Também não precisa de se preocupar com a gestão do imóvel;
  • Os dividendos são atractivos, apesar da fiscalidade que racai sobre eles;
  • Os REITs têm um elevado nível de liquidez, visto que são vendidos e comprados como acções.
  • Permitem ter um portefólio de investimentos diversificados;
  • Porque estão cotados em bolsa, os REITs são regulados e auditados com mais frequência. Portanto há, neste tipo de investimento, mais transparência.

Desvantagens de investir em REITs

  • Comissões de gestão que são cobradas aos investidores;
  • Existe um elevado risco de mercado. Ou seja, o valor investido está sujeito às flutuações das cotações nos mercados.

Investir em REITs vs. Investir em Imóveis Físicos

Existem várias diferenças entre investir em fundos de investimento, como os REITs, ou investir directamente num imóvel físico. A maior diferença que pode notar e que certamente faz toda a diferença está no sentido de propriedade e gestão.

Quando compra uma casa, por exemplo, com o objectivo de a arrendar é legalmente o proprietário da casa. Tem de passar por todo o processo de escolha e compra de casa e conhece bem o espaço que vai arrendar. Por isso, qualquer questão que exista sobre o funcionamento do imóvel é da sua responsabilidade, desde manutenção a problemas legais. O que tiver de receber do arrendatário é exclusivamente para si, não terá de dividir a parcela com outros investidores. No entanto, é necessário estar disponível para ajudar a solucionar possíveis problemas que surjam com os inquilinos.

O mesmo não acontece se o seu investimento for feito através de REITs. Tal como lhe dissemos, não precisa de comprar realmente um imóvel para ser o seu proprietário nem precisa de se preocupar com a manutenção daquele imóvel. No entanto, aquilo que recebe de lucro desse investimento depende muito das flutuações das cotações de mercado. Há, por isso, que perceber qual das opções melhor se adequa àquilo que pretende do investimento.

REITs nos Estados Unidos

Os Real Estate Investment Trust surgiram no ano de 1960, nos Estados Unidos. O então presidente norte-americano Dwight D. Eisenhower assinou a legislação que criou uma nova forma de investimento imobiliário. Com os real estate investment trusts, o investimento em imóveis tornou-se acessível a mais pessoas. Acima de tudo, tornou estes investimentos mais acessíveis para os pequenos investidores.

Por já existirem há tantas décadas, nos Estados Unidos é um tipo de investimento muito desenvolvido e ao qual muitos investidores recorrem no seu portefólio.

REITs em Portugal

Ao contrário do que acontece nos Estados Unidos, em Portugal os REITs só chegaram no início de 2019. Só em Janeiro é que o Governo aprovou o decreto-lei sobre as sociedades de investimento, permitindo assim uma nova forma de investimento imobiliário. A chegada dos REITs a Portugal era há muito esperada e traz um novo cenário de investimento que permitirá a mais pessoas poder investir.

Em Portugal, os REITs são considerados SIGI, ou seja, Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária. Apesar desta diferença de tratamento, as SIGI são, na sua essência, REITs.

Legislação e regulação de REITs em Portugal

Em Portugal, os REITs vão ser regulados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). É a CMVM a responsável por garantir transparência e por proteger os pequenos investidores. Com a criação de um regime jurídico, há um certo nível de profissionalização do sector imobiliário, aumentando assim a sua transparência. É, por isso, importante conhecer bem o decreto-lei do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário. Pode consultar este decreto-lei através do site da CMVM.

Há alguns detalhes sobre o regime jurídicos destes fundos que talvez lhe interessem.

  • Estas sociedades têm de ser anónimas, ter um Conselho Fiscal e um Revisor Oficial de Contas (ROC);
  • O objectivo principal é adquirir direitos sobre imóveis;
  • As acções são admitidas à negociação em bolsa ou selecionadas para a negociação em sistema de negociação multilateral (por exemplo: Euronext Access ou Alternext, em Portugal);
  • A empresa de REIT tem de deter os activos que adquire por, pelo menos, três anos. Isto impede alguma especulação;
  • Os REITs são obrigados a distribuir os seus dividendos em pelo menos 75%.

Investir em REITs

Para poder investir em REITs precisa de compreender como é que funcionam e que tipo de REITs existem. Como tal, talvez lhe interesse recordar um vídeo que o nosso analista Artur Mariano fez para o nosso canal de Youtube sobre o assunto.

Tal como já explicámos, os REITs são os donos e os gestores dos imóveis. Estes imóveis podem, por exemplo, apartamentos, escritórios, centros comerciais, hotéis, entre outros. Cada REIT pode especializar-se em apenas um tipo de imóvel ou num tipo de área. Isto permite-lhe, por isso, investir numa grande variedade de tipos de imóveis e, com isso, ter um portefólio variado, com rendimentos diferentes e atractivos.

Como investir em REITs

Para investir numa destas sociedades só precisa de ir a uma correctora online e comprar acções para o REIT que preferir.

Uma mudança no paradigma do investimento imobiliário

Com a chegada dos REITs a Portugal assistimos a uma mudança no investimento imobiliário. Esta mudança dá uma nova vida ao imobiliário no nosso país. Isto acontece maioritariamente porque:

  • Pela forma de funcionar dos REITs. Não especulam a curto prazo e, em vez disso, focam-se no investimento a longo prazo. E porque têm obrigatoriamente de distribuir os seus dividendos.
  • Captam investimento externo. Por ser algo que já existe e é bem conhecido no exterior, os REITs vão atrair certamente investidores estrangeiros que já conhecem bem a legislação e forma de funcionar destes fundos. 

Espanha: Um Caso de Sucesso

Apesar de ainda não ser possível perceber como é que Portugal está a lidar com os REITs, aqui ao lado, em Espanha, o os REITs representam, sem dúvida, um verdadeiro caso de sucesso.

Durante os primeiros quatro anos após a aprovação de legislação para criação de REITs, em Espanha não houve nenhuma sociedade a formar-se nestes termos. No entanto, após esse tempo, começaram a surgir vários REITs e os espanhóis aderiram a esta nova forma de investimento entusiasticamente. Com os REITs um grande problema de Espanha com os créditos mal parados acabou por diminuir e é um bom exemplo para algo que pode vir a acontecer em Portugal.

Em conclusão

Os REITs vêm, sem dúvida, mudar a forma de investir em imobiliário em Portugal. Acima de tudo, a garantia de que os REITs são obrigados a distribuir dividendos cria um regime muito atractivo, principalmente comparado com outros tipos de fundos imobiliários. Por ser algo ainda muito recente no país, ainda não é possível avaliar o desempenho dos REITs no mercado português. No entanto, tal como fez nos Estados Unidos há cinquenta anos, estas sociedades de investimento vão abrir novas possibilidades a novos investidores, seja de que dimensão forem.

Investimento Imobiliário Online

Quantas vezes não ouviu ou não disse: está tudo na internet, dá para fazer tudo na internetHoje em dia, em poucos segundos temos, aliás, acesso a milhares de páginas com a informação que procuramos. Seja o que for o que procuramos, é muito difícil que não consigamos encontrar na internet. Receitas de bacalhau? Dicas sobre animais de estimação? Marcar consultas? Facilmente encontramos aquilo de que precisamos. Mas e se quisermos investir? Sim, também é possível. É sobre investimento imobiliário online que vamos falar hoje.

Investimento online

É impossível negar que a internet mudou a nossa vida. Além disso, tornou muitas coisas mais acessíveis a qualquer um de nós. Uma dessas coisas foi o investimento. Investir tem-se tornado mais acessível para mais pessoas por causa das muitas plataformas que têm surgido para o efeito. Antes de mais nada, deixamos-lhe um vídeo feito pelo nosso analista Artur Mariano sobre plataformas digitais de investimento.

Tipos de plataformas digitais de investimento

Como pôde ver, temos essencialmente dois tipos de plataformas digitais de investimento, com objetivos distintos, que convém compreender.

  • Plataformas para ações.
  • Plataformas para obrigações;

Nestes casos, falamos de empréstimos P2P, ou seja, peer-to-peer, de pessoa para pessoa. Também podemos falar de corretoras online, visto que potenciaram a compra de ações e obrigações.

Plataformas P2P

As plataformas P2P vieram mudar o panorama financeiro porque o tornaram muito mais acessível a qualquer pessoa. Antes, quem se queria financiar tinha de recorrer à banca para que o pudesse fazer. Atualmente, há uma proliferação de plataformas digitais com o mesmo intuito.

As plataformas P2P têm vindo a evoluir e transformar-se rapidamente. São plataformas que potenciam o autoinvestimento em novos empréstimos visto que têm opções que permitem que, assim que recebe dinheiro de volta, invista novamente noutro projeto. São plataformas passivas e muito fáceis de utilizar.

Algumas vantagens das plataformas P2P

  • Nestas plataformas P2P deixa de existir a intermediação da banca visto que são as pessoas a emprestar dinheiro a quem requer o capital.
  • Normalmente, estas plataformas cobram uma comissão sobre transações bancárias mais reduzidas do que as cobradas pela banca. Desta forma, há menos margem de ganho para o sistema financeiro.
  • Além disso, permite a quem investe saber em que está a investir, especialmente nas P2P dedicadas a negócios pequenos.
  • As plataformas P2P permitem uma grande diversidade de investimento, uma vez que permitem emprestar pequenas quantias de dinheiro.

Plataformas P2P onde pode investir

Buyback garantee - muitas plataformas, incluindo o Twino, têm este compromisso. Ou seja, imagine que empresta dinheiro a uma entidade que não consegue pagar de volta. Neste caso, a plataforma vai assegurar-se de que não perde, no mínimo, o capital que investiu. Algumas plataformas podem assegurar também os juros.

E se a empresa detentora da plataforma falir?

Esta pode, certamente, ser uma pergunta a passar-lhe pela cabeça e com razão. Por exemplo, quando um banco declara falência, por norma, os estados não permitem que cessem totalmente a atividade. No caso das plataformas de investimento, por não fazerem parte do sistema bancário, haverá sempre essa preocupação.

Corretoras online

Existem há mais tempo do que as plataformas P2P, mas estão também em franco processo de desenvolvimento. Destacam-se particularmente porque as comissões são, normalmente, muito mais baixas. Além disso, as corretoras online oferecem serviços muito personalizados. Por serem especializadas em mercados de ações e obrigações, têm analistas que conhecem o mercado de uma forma mais profunda.

Investimento imobiliário online

Agora que já viu como consegue facilmente investir online talvez se questione: será possível investir em imobiliário online? A resposta é sim, claro. Parece mesmo que é possível fazer tudo na internet. No caso do investimento imobiliário online há também várias plataformas que o ajudam a investir. Estas plataformas funcionam mais ou menos como aquelas de que já lhe falámos. Além disso, são plataformas que permitem outras formas de investimento imobiliário.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

O nome não lhe é estranho? É normal. Já lhe falámos na hipótese dos fundos de investimento imobiliário num outro artigo e, aliás, temos um artigo unicamente dedicado a estes fundos. Vamos, no entanto, fazer uma revisão da matéria dada.

O que são e como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são um bocadinho como quando se junta ao seu grupo de amigos para comprar a prenda de aniversário de outra pessoa. Ou seja, um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Crowdfunding imobiliário

É bem possível que já tenha ouvido falar de crowdfunding. É uma alternativa de financiamento que tem estado muito em voga, nas mais variadas áreas. Se tem um projecto que quer desenvolver, mas não tem capital, o crowdfunding pode solucionar o seu problema. Em primeiro lugar, através das mais variadas plataformas para o efeito, anuncia o seu projecto e o montante de que precisa para o concretizar. Depois, os interessados contribuem com a quantia que querem, normalmente obtendo algo em troca de acordo com o montante investido.

No imobiliário, o crowdfunding ainda está numa fase pouco desenvolvida em Portugal. Terá sempre de avaliar muito bem o investimento que está a fazer e certificar-se de que vale a pena.

Investir em REITs

Os Real Estate Investment Funds (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. São relativamente recentes em Portugal, pelo que nem todos estão ainda familiarizados com o conceito.

O que são REITs?

São, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objetivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

Dica: invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Investimento imobiliário online vs. Investimento em imóveis físicos

Ora aqui está a pergunta do milhão de dólares. Não literalmente, mas neste caso o montante ganho pode ser uma das grandes diferenças. Vamos por partes.

Vantagens das plataformas de investimento imobiliário online

  • Investimento acessível a qualquer um. Uma vez que é possível começar a investir com quantias baixas, é uma forma de investimento acessível a mais pessoas;
  • Investimento sem sair de casa. A facilidade com que consegue investir, através de poucos cliques, é um grande factor de atratividade.
  • Diversificação do investimento. Este investimento online, por ser de baixo custo, também lhe permite investir em mais imóveis, de vários tipos e em várias localizações.

Alguns aspectos a ter em conta quando opta por investimento imobiliário online

  • Não tem o mesmo controlo sobre os imóveis.
  • Tem de pagar uma comissão de subscrição. Os preços variam, mas normalmente as melhores plataformas de investimento podem também ser as que exigem comissões mais elevadas.
  • Algumas plataformas exigem também uma comissão de gestão.
  • Convém, sempre, conhecer o mercado em que investe. Mesmo que esteja a investir online, se conhecer a fundo o mercado conseguirá investir melhor e estar atentos a potenciais investimentos.
  • Não investe sozinho. Normalmente, haverá mais pessoas a investir no mesmo, completando as restantes fatias do bolo.
  • É um investimento passivo. Isto é, não precisa de fazer muito mais além de investir.
  • A rentabilidade pode ser mais baixa do que se investir em imóveis físicos.
  • Não controla realmente o seu investimento. Ou seja, ao investir num fundo, por exemplo, é esse fundo que vai decidir onde gasta o seu dinheiro.

Em suma

Como começámos por lhe dizer, é realmente possível, hoje em dia, fazer praticamente tudo na internet. Isto inclui, claro, investimento imobiliário. Considerando todas as vantagens e preocupações que deve ter, investir online pode ser uma boa solução para começar ou para diversificar o seu portefólio.

Grandes Investidores Imobiliários

Certamente, quando tem interesse em determinada área, procura sempre saber quem são as personalidades que se destacam no meio. Se gosta de futebol irá procurar saber mais sobre o Cristiano Ronaldo e o Lionel Messi. Se gosta de música clássica não há como escapar a Chopin ou Mozart. Se o seu interesse está no imobiliário então tem de conhecer os grandes investidores imobiliários. Saber quem são, como pensam e como investem é uma boa opção para que consiga também ter exemplos de sucesso para se guiar nos seus próprios investimentos. No canal de Youtube, o nosso analista Artur Mariano aproveitou um dos episódios da rubrica "Conversas no Sofá" para falar exatamente dos grandes investidores e de como eles agem.

Os Grandes Investidores Imobiliários

Conhecer as grandes figuras que se destacam em determinada área tem dois grandes princípios associados. Em primeiro lugar, fica a conhecer mais sobre a área em questão, sobre quem está nessa área e como operam. Em segundo lugar, ganha novas perspetivas e até pode ter um certo efeito aspiracional.

No caso do investimento e, mais especificamente, do investimento imobiliário, há várias personalidades que se destacam. Todas elas com as quais terá, certamente, muito a aprender.

Pequenos investidores vs. Grandes investidores

Antes de mais nada, convém compreender de que falamos quando dizemos grandes investidores. Normalmente, terá a ver com a quantidade de capital que investem ou têm para investir. Neste caso, vamos considerar que um investidor é grande a partir dos dez milhões de euros.

A diferença entre um pequeno investidor e um grande investidor está não só no capital, mas também no que faz com esse capital.

Maiores diferenças entre pequenos e grandes investidores

Há várias coisas que diferenciam um pequeno de um grande investidor. Vamos focar-nos em três delas, visto que lhe permitirão perceber melhor o que muda em ambos os tipos de investidores.

- Investimento de escala

Por um lado, um grande investidor irá pensar num investimento que ou resolva um problema mais complexo ou atinja um vasto número de pessoas. Por outro lado, o pequeno investidor focar-se-á em problemas mais pequenos, que exijam soluções mais pequenas.

Por exemplo: um pequeno investidor investe numa casa, que solucionará o problema de habitação para um pequeno número de inquilinos. Um grande investidor irá tentar algo que tenha um impacto maior, como, por exemplo, investir numa empresa de eletricidade.

- Criação de sinergias entre os investimentos

Algo que os médios e grandes investidores optam por fazer é investir em vários negócios diferentes e, por vezes, complementares. Isto permite que, ao investirem em várias empresas, essas empresas possam crescer em simultâneo.

Seguindo o exemplo dado pelo analista Artur Mariano no vídeo acima, criar sinergias entre investimentos seria algo como, por exemplo: se tiver uma empresa de organização de casamentos e investir em setores como o das flores ou do catering. Desta forma, está a criar sinergias com a empresa inicial e todas elas poderão ajudar-se simultaneamente a crescer e evoluir.

Nestes casos podemos até referir-nos aos investidores como multiplicadores, uma vez que de um negócio inicial tentam alavancar ou mesmo criar novos negócios.

- Criação de valor acrescentado.

Que valor é que o serviço vai trazer além daquele que já oferece por si só? Quando falamos de criar valor acrescentado podemos estar a referir-nos a várias coisas. Tomemos um exemplo. Se duas empresas têm o mesmo produto e o apresentam da mesma forma como é que uma delas o pode diferenciar? O valor acrescentado será o extra, aquilo que ajudará a diferenciar aquele produto, aquela empresa.

Por exemplo: no setor imobiliário criar valor acrescentado pode ser remodelação ou no restauro de imóveis, sem que se cobre mais por isso aos inquilinos. É algo em que os grandes investidores imobiliários pensam sempre. Isto permite ter um serviço melhor e mais completo, cujo valor acrescentado se irá certamente destacar.

Em conclusão

Há, claro, diferenças entre pequenos e grandes investidores. Estas diferenças assentam sobretudo na forma como cada um dos tipos olha para os investimentos que faz. No entanto, há exceções e mesmo que se enquadre no grupo dos pequenos investidores pode (e até deve) pensar como um grande investidor e perceber como valorizar os seus investimentos. O valor acrescentado é, inegavelmente, um ponto fundamental que deve ter em conta quando investe.

Os grandes investidores e o que podemos aprender com eles

Seja qual for o nível de investimento em que se enquadra, todos temos pessoas cujo trabalho admiramos. Essas pessoas servem de modelo para as áreas em que operam e têm certamente muito a ensinar-nos sobre as mesmas. Vamos, por isso, apresentar-lhe alguns exemplos de grandes investidores. Além disso, vamos analisar algumas das lições mais valiosas que pode aprender com estes investidores.

Como poderá ver estes investidores não são apenas grandes investidores imobiliários, mas sim grandes investidores, com uma carteira de investimentos alargada.

Será que deve investir em bolsa ou investir em imobiliário?
A questão pode surgir-lhe muitas vezes enquanto analisa os percursos de vários investidores, pelo que deve ponderar ambas as opções. Para o ajudar, temos um artigo no nosso blogue exatamente sobre o tema. Leia sobre investir em bolsa ou investir em imobiliário.

Warren Buffet

Quem é?

Warren Buffet nasceu em agosto de 1930 em Omaha, no estado do Nebraska, nos Estados Unidos da América. Começou desde cedo a ter contacto com o mundo do investimento através do pai, que era corretor da bolsa norte-americana. Desde pequeno sempre teve várias ideias para ganhar e, acima de tudo, poupar dinheiro. Começou por trabalhar na empresa do pai, mas rapidamente trilhou um caminho a solo. Hoje em dia é CEO da Berskshire-Hathaway. Tem fortuna avaliada em cerca de 86 mil milhões de dólares.

Warren Buffet é um dos nomes com mais impacto quando se fala em investimento. Apesar de ser maioritariamente conhecido pelas empresas em que tem ações, como o caso da Coca-Cola, Buffet não se fica pelo investimento em ações. Muitos tentam guiar-se pelas suas regras e seguir os seus passos. Se Buffet comprou é porque é bom, é porque vale a pena.

Além das ações, o investimento imobiliário tem sido uma das apostas de Warren Buffet. Se o norte-americano investe em imobiliário é por algum motivo, não concorda?

First rule in investment is don't lose. And the second rule in investment is don't forget the first rule.

Aquela que é, certamente, a regra de investimento mais conhecida de Warren Buffet é a que diz que a primeira regra em qualquer investimento é não perder dinheiro. A segunda regra? Não esquecer a primeira. As suas regras de ouro, no entanto, não se ficam por aqui.

As regras de ouro de Warren Buffet

  • Pensar a longo prazo nos investimentos;
  • Prefere investir em excelentes empresas a preços razoáveis a investir em empresas razoáveis a preços excelentes;
  • Conhecer o mercado em que se investe.

Américo Amorim

Quem é?
Américo Amorim nasceu em Mozelos, Vila Nova de Gaia, a 21 de julho de 1934. Começou desde cedo a trabalhar na empresa de cortiça da família, a Amorim & Irmãos. Com os irmãos, Américo Amorim criou a Corticeira Amorim, derivada da empresa da família. Mas não se ficou por lá. Posteriormente criaram a Ipocork e a Champcork, empresas para atuarem no setor dos derivados da cortiça. Ambas mostrando já os olhos postos na exportação. Através da holding Amorim - Investimentos e Participações investiu em empresas de energia, turismo e finanças. Morreu em 2017.

Américo Amorim é, em Portugal, um excelente exemplo de um investidor de grande escala com um portefólio de investimentos variado. O Grupo Amorim começou por ter apenas a Corticeira Amorim mas rapidamente evoluiu para outros negócios. Já sem Américo, o grupo continua a seguir o mesmo modelo.

Áreas de atuação do Grupo Amorim

  • Cortiça - o negócio que deu origem a tudo o resto;
  • Energia - através de participação na Galp Energia, adquirida em 2005;
  • Investimentos Sinérgicos - em quintas no Douro tem um Hotel Rural e investimento em atividade vitivinícula e agrícola.
  • Floresta - além de uma vasta área florestal, o Grupo Amorim tem também participação em agricultura em Moçambique e no Brasil;
  • Financeira - Américo Amorim esteve na fundação do BPI e do BCP. Hoje em dia, tem participação em várias instituições bancárias. Em Moçambique criou o Banco Único e é acionista do Banco Luso Brasileiro; 
  • Imobiliária - além dos vários projetos em Portugal, o Grupo expandiu também a atuação imobiliária para o Brasil; 
  • Luxo - o Grupo Amorim associou-se, em 2007, à marca de luxo Tom Ford. 

Olhos no futuro

Tal como já foi referido, um grande investidor, seja em que área for, faz os seus investimentos com foco a longo prazo. Américo Amorim é, nesse sentido, um excelente exemplo. O investidor referia, de facto, que muitos dos seus investimentos eram a longo prazo, para que um dia os seus herdeiros pudessem colher os frutos daquilo que ele plantara.

Outros grandes investidores

Existem ainda outros exemplos de investidores de grande escala que podem servir de exemplo.

  • Eike Batista. Apesar de tudo, o brasileiro foi um grande investidor, com um portefólio vasto e investimentos sinérgicos, desde exploração de carvão, petróleo e gás, até à indústria naval e logística. No entanto, nem todos os seus investimentos correram da melhor forma. 
  • Jeff Bezos. O CEO da Amazon é outro exemplo de um grande investidor. Além da Amazon, investiu numa empresa de voos espaciais e comprou o jornal The Washington Post. Além disso, já investiu em empresas das mais variadas áreas ao longo do seu tempo de atividade. Considerado o homem mais rico do mundo, Bezos tem investimentos imobiliários um pouco por todo o território dos Estados Unidos.
  • Joseph Safra. De acordo com a Forbes, é o mais rico do Brasil. Fundou o Banco Safra, no entanto não se ficou por aí. Em 2014, adquiriu uma parte da Chiquita Brands International, conhecida no mercado das bananas. Além disso, Safra dedica-se também ao investimento imobiliário e é dono de várias propriedades.
  • Yang Huiyan. É a mulher mais rica da China. No ano passado foi notícia ao ter feito cerca de 2 mil milhões de dólares em apenas 4 dias, visto que investiu na Country Garden Holdings Co., a maior empresa do setor imobiliário na China. Além disso, Huiyan tem também investimentos em holdings que operam no ensino.

O que nos ensinam, em conclusão, os grandes investidores

Os grandes investidores imobiliários (e não só) têm, como percebeu, vários pontos em comum na forma como investem. Em suma, há algumas regras essenciais dos grandes investidores que poderão ser útil a qualquer tipo de investidor.

  • Fazer investimentos a pensar a longo prazo;
  • Conhecer bem o mercado em que investe;
  • Diversificar o portefólio de investimentos;
  • Criar valor acrescentado nos seus investimentos;
  • Aproveitar as oportunidades;
  • Estar consciente dos riscos, mas sem ter medo de arriscar.

Em conclusão...

Mesmo que seja um pequeno investidor, pensar como um grande investidor dar-lhe-á certamente uma maior perspetiva de negócio. Além disso, poderá dar-lhe oportunidades de crescimento nos seus investimentos. Estude o mercado e os investidores. Terá sempre muito a aprender, quer no que deve quer no que não deve fazer quando investe. Acima de tudo, lembre-se de que os grandes investidores também começaram por ser pequenos investidores e arriscaram. Só assim conseguiram chegar onde estão. Já dizia o ditado: quem não arrisca não petisca.

Fontes de imóveis para investimento

Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.

Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.

Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.

Fontes de imóveis para investimento

Leilões

As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.

Como comprar casas em leilão

Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:

  • As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.

  • Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
  • A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
  • Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
  • Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Antes do leilão

Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.

Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blogdedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.

Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.

Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.

Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.

Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:

  • Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
  • Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
  • Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão

  • Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
  • Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
  • Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.

O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.

Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado

  • verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
  • tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
  • verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
  • considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
  • além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.

Recorrer a uma agência imobiliária

Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.

Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.

Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.

Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:

  • Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
  • Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
  • Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
  • Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.

Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.

Comprar diretamente ao proprietário

Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.

Documentos que precisa a analisar

  • Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
  • Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
  • Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Além disso, precisa ainda de analisar...

  • Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
  • Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
domine a lei imobiliária


Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro “Domine a Lei Imobiliária”, do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo,  uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.

Negociação

Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.

  • Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
  • Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
  • Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
  • Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
  • Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.


Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, “Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão”, é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.

Financiamento

Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.

A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.

100% Financiamento

Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.

  • Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.  
  • Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
  • Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
  • Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
  • Plataformas específicas de imóveis penhorados.

Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.

Vantagens de ter financiamento 100%

  • Não é obrigado a pagar entrada inicial;
  • O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
  • O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.

Desvantagens de ter financiamento 100%

  • Há um maior risco de incumprimento;
  • O processo de seleção pode ser mais criterioso;
  • A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
  • A oferta disponibilizada é menor.

Fazer a escritura

Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.

Passos necessários para fazer a escritura do imóvel

  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
  • Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
  • Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.

Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel

  • Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
  • Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
  • Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
  • Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
  • Certidão Toponímica (se existir);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
  • Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
  • Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
  • Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis. 

Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador

Em conclusão

Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.

Crédito habitação em Portugal: quer investir com alavancagem?

Comprar casa, quer para habitação própria quer para investimento imobiliário, é uma decisão que implica capital e, por conseguinte, pode significar pedir um crédito habitação em Portugal. Certamente, quando se fala em pedir crédito é comum ter dúvidas e receios. Visto que é um processo demorado e que nem sempre tem os resultados esperados. Por isso é necessário compreender as suas opções e tomar decisões. Então vamos explicar-lhe como pode conseguir crédito habitação mais facilmente.

Crédito habitação: Individual ou Empresa?

Uma das primeiras decisões que deve tomar é se o investimento vai ser feito a nível individual ou se vai optar por usar a sua empresa para o fazer. Ambas têm vantagens e desvantagens, mas, seja qual for a opção, há três modalidades que precisa de avaliar.

Crédito Habitação

O crédito habitação é um produto bancário e exige, desde início, que pesquise e se reuna com várias instituições bancárias. Só assim pode perceber aquilo que cada banco lhe oferece. Por conseguinte, não se limite a pesquisar apenas as condições através do site do banco. Ir presencialmente ao banco e colocar as suas dúvidas é, acima de tudo, a melhor forma de ficar totalmente esclarecido.

Este tipo de crédito tem a particularidade de lhe permitir alargar muito o prazo de pagamento. Isto pode vir a ser vantajoso uma vez que as prestações ficam mais reduzidas, por exemplo.

É também um processo que pode ser demorado e burocrático. Implica o envio de muita documentação, aguardar a pré-aprovação do crédito e depois a avaliação do imóvel. Terá ainda de fazer a escritura de compra e venda e, por fim, será aprovado o crédito para comprar casa.

Dica: Uma forma de agilizar o processo no início é informar-se logo sobre a documentação que precisará de apresentar e organizá-la. Desta forma, não tem de atrasar o processo só porque lhe faltava um ou outro documento.

Leasing para particulares

O leasing é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo e é feito com recurso a contratos de locação financeira. Por outras palavras, o locador (quem financia) disponibiliza um bem ao locatário (o cliente), que paga uma renda. O tempo de contrato vai, normalmente, dos 5 aos 7 anos. Mas pode ir até aos 30 anos, desde que o locatário não complete 75 anos durante esse período.

No final do contrato o locatário tem a possibilidade de comprar o imóvel pelo valor residual deste. Ou seja, todas as rendas que o inquilino paga contribuem para algo que será seu — algo que não acontece no arrendamento. Além disso, a qualquer momento pode cancelar o contrato de leasing sem ter de pagar o valor total. O leasing destina-se apenas a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste caso há ainda que ter em conta algo importante: tenha em atenção o incumprimento no pagamento da renda, visto que, em caso de incumprimento, o processo de penhora é muito mais rápido do que no caso do crédito habitação.

Leasing para empresas

Funciona de forma semelhante ao leasing para particulares. Mas, neste caso, com a diferença de que, normalmente, o contrato tem uma duração de 5 a 15 anos. Como resultado, as empresas podem adquirir ou construir escritórios, lojas, armazéns, entre outros imóveis, desde que sejam passíveis de registo.


Se quer investir em imobiliário comece por investir nos nossos livros sobre o tema.

As regras do Banco de Portugal para crédito habitação

Se optar pelo crédito habitação em Portugal não deve esquecer-se das regras de concessão de créditos aprovadas em 2018. Estas novas regras têm dois propósitos: por um lado, para prevenir que os bancos assumam riscos excessivos nos novos créditos. Por outro lado, para permitir que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

O Banco de Portugal prevê limites ao valor do crédito face ao imóvel dado como garantia. Em suma, o dinheiro emprestado só pode ser, no máximo, de 90% do valor do imóvel dado como garantido. No caso de créditos para aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total do imóvel em garantia.

Esta nova regra foi abordada num vídeo no nosso canal de Youtube:

Também importa ter em atenção o limite à maturidade dos créditos. A recomendação é que a duração do empréstimo para novos contratos seja de, no máximo, 40 anos. 

Como é que está a sua taxa de esforço? É melhor verificar que não está no limite. A recomendação do Banco de Portugal é de que a taxa de esforço seja um critério essencial. Assim sendo, os bancos só devem conceder crédito a quem gaste até 50% do rendimento líquido com prestações dos empréstimos detidos. Pode, claro, haver exceções, mas a ideia é seguir esta recomendação. Além disso, também é pedido que os bancos tenham em conta o aumento das taxas de juro. Este pedido é uma forma de prevenir que, eventualmente, essa subida ponha em risco a capacidade de pagar créditos.

Taxa de esforço e DSTI

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada a pagar prestações de créditos. Ou seja, simplificando, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás. Mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel. Se estiver a pagar uma casa arrendada deve incluir esse valor nas despesas com encargos financeiros.

Pode facilmente calcular a sua taxa de esforço através de uma fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

O valor ideal da taxa de esforço é de 30%, até aos 40%. Acima desse valor já é considerada uma taxa de esforço elevada. Eventualmente, no caso de ter uma taxa de esforço elevada, tem duas opções:

  1. Pode tentar renegociar os créditos e consolidá-los num só.
  2. Pode amortizar alguma parte do crédito recorrendo a uma possível poupança que possua.

Missão Impossível? Crédito habitação para trabalhadores independentes, recibos verdes e contratos a prazo

De todas as vantagens que há em ser trabalhador independente, conseguir créditos não é uma delas. A aprovação de créditos para trabalhadores independentes é 36% mais baixa em relação a trabalhadores por conta de outrem. Há até bancos que nem consideram os rendimentos.

No entanto não desista ainda. Nada está perdido! Não é impossível conseguir crédito habitação ainda que esteja numa destas situações. Até porque há algumas coisas que pode fazer para aumentar as suas possibilidades de ter um crédito habitação aprovado.

Dicas para trabalhadores independentes

  • Deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Como o salário pode ser variável, a melhor forma de o fazer é usando uma média. Isto é, calcule a média dos salários dos últimos 12 meses e não apenas o valor do último salário que recebeu.
  • É boa ideia dar garantias ao banco. Estas garantias podem ser algo tão simples como ter um histórico financeiro credível ou não ter qualquer dívida declarada ao Banco de Portugal. Servem para tranquilizar os bancos em relação ao que os espera se aprovarem aquele crédito.
  • Também convém lembrar-se da poupança. Como os bancos não financiam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, ter em poupança um valor que corresponda a, pelo menos, 10% do valor do imóvel pode ser a garantia de que precisa.

Outras dicas importantes

  • Outra forma de aumentar as suas probabilidades de conceção de empréstimo é apresentar um fiador. Esse fiador deve ser alguém, com contrato de trabalho, que possa responsabilizar-se para cobrir uma eventual falha sua. Assim, dessa forma, é uma excelente garantia de que o banco pode confiar que todas as prestações serão pagas.
  • Pode também adicionar um segundo titular ao pedido de crédito. Os bancos costumam privilegiar os pedidos com dois titulares. Porque, caso um fique desempregado, há outro titular que pode garantir o pagamento da prestação e, assim, diminui o risco de incumprimento. Caso um dos titulares seja trabalhador independente, o facto de o pedido de crédito ter dois titulares é ainda mais valorizado e pode fazer toda a diferença entre ver o seu crédito aprovado ou rejeitado.
  • Tal como no caso dos trabalhadores por conta de outrem, deve consultar várias entidades bancárias e fazer várias simulações antes de escolher uma. Terá de ponderar taxas e condições e comparar opções para saber qual a que melhor se adapta à sua realidade financeira.

O Financiamento no Crédito Habitação

Seja qual for a sua situação laboral, não se esqueça de que há várias coisas a que deve certamente ter atenção quando se trata de se financiar.

Como se financiar

  • Histórico de créditos. Já pediu outros créditos e pagou-os sempre a tempo e horas? Será muito mais fácil conseguir um novo crédito. Mas se, pelo contrário, falhou pagamentos em empréstimos anteriores então é óbvio que os bancos não vão aceder tão facilmente a conceder-lhe um novo crédito.
  • Estabilidade profissional. No caso de ser trabalhador por conta de outrem, o facto de trabalhar há vários anos na mesma empresa, a dimensão da empresa ou ter um contrato sem termo são fatores muito importantes para os bancos na hora de conceder crédito.

Dica: Se for trabalhador independente, mostre um histórico alargado de salários e complemente as suas garantias com outras das nossas dicas. Aliás, junte o maior número de documentação e comprove todos os rendimentos fixos e variáveis do seu agregado familiar: recibos, extratos bancários ou outro tipo de comprovativo sobre os seus rendimentos regulares.

  • Saldo positivo. Não é só em créditos anteriores que a aprovação do seu crédito se define. Se acontecer muitas vezes ter a sua conta bancária com saldo negativo isso dá um sinal muito claro ao banco: não é bom pagador e gasta acima das suas possibilidades.

Nesse sentido, caso ainda não tenha feito, pode ver o nosso vídeo sobre viver abaixo das possibilidades:

Outras coisas a que deve prestar atenção...

  • Peça só depois dos 25. A idade não é um posto, mas pode prejudicá-lo na aquisição de créditos. Por norma, quanto mais novo se é menor é o salário e também menor é estabilidade financeira pelo que se torna muito mais difícil conseguir o empréstimo. Depois dos 25, normalmente receberá mais e começará a ganhar mais estabilidade. Por isso também poderá dar mais garantias ao banco e, assim, conseguir mais facilmente ver o seu crédito habitação aprovado.
  • Entrada inicial - quanto menor for a percentagem de financiamento face ao valor de compra do imóvel, melhores poderão ser as condições financeiras apresentadas pelo banco. Como o financiamento do banco nunca será de 100%, mostrar que pode pagar a percentagem restante sem grandes esforços facilitará todo o processo.
  • As características do imóvel. A localização, a tipologia, o estado de conservação. Além das características urbanísticas, o mercado imobiliário circundante, o valor dos imóveis semelhantes à venda são alguns dos dados que podem condicionar a viabilidade do Crédito Habitação. Isto porque tem uma garantia para o empréstimo e também uma garantia de que um dia pode recuperar o investimento caso queira vender a casa.

A saber: Tente certificar-se de que o imóvel tem um valor de mercado justo, de que o seu preço é competitivo face a outros imóveis semelhantes à venda na mesma zona, e de que a localização é numa zona com potencial imobiliário, além de a casa estar em boas condições.

Em conclusão...

Embora todo o processo ser moroso, comprar casa é um investimento que fará toda a diferença na sua vida. Quer seja a sua casa de sonho, quer seja o seu primeiro investimento imobiliário, agora que já sabe como conseguir o seu crédito habitação só tem de meter mãos à obra e começar a tratar de tudo, sem esquecer as nossas dicas.


Se o investimento imobiliário é um tema que lhe interessa, não se esqueça do livro Investir em imobiliário: do 0 ao milhão, para que o ajude a investir da melhor forma.

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Melhores livros sobre investimento imobiliário e economia – para investidores imobiliários

Ao longo da minha formação como investidor imobiliário eu li centenas de livros sobre investimento imobiliário. A minha formação de base não está relaccionada com o investimento imobiliário, por isso refugiei-me nos livros para aprender sobre investimento imobiliário (também fiz 2 cursos, um online e um presencial, nos Estados Unidos).

Depois de cerca de 143 livros lidos sobre o tema (dos que gostei ou tomei nota), achei que mesmo assim faltava um livro em Portugal sobre o investimento imobiliário, porque toda a literatura que existia era aplicável apenas a outros países. E foi aí que decidi escrever o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão":

O imobiliário tem várias especificidades dependendo de que país falamos. Por exemplo, ao ler um livro norte-americano sobre investimento imobiliário é necessário saber filtrar aquilo que é aplicável e aquilo que não é. Há muito para saber na hora de investir em imobiliário: primeiro existem várias formas de investir em imóveis, e vários modelos diferentes que os investidores podem seguir. Saber qual a forma que melhor se adapta a si, como investidor, é complicado se não se conhecerem as várias formas de investir.

Mas mais que isso. Na hora de investir, eu olho para um livro como uma forma barata, que custa dezenas, de poupar erros que custam milhares. E o contrário: investir em imóveis que valorizem milhares ao ler essa informação de um livro que custe dezenas. E logo a seguir a ter um mentor, alguém que lhe ensine tudo sobre o "jogo" do imobiliário, a melhor forma de entrar no mercado imobiliário e investir em imóveis é mesmo lendo muito...​

Este artigo compila aqueles que são, na minha opinião, os melhores livros sobre investimento imobiliário, economia e investimento em geral (nota: este artigo será actualizado constantemente).

Livros co-editados pela ArrowPlus

"Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão"

Não considerar o meu próprio livro seria desonesto, porque eu acredito que é o melhor livro sobre investimento imobiliário disponível em Portugal e lá fora. Literalmente do 0 ao milhão, eu cubro todos os passos do investimento imobiliário, desde a procura de imóveis a um valor abaixo do valor de mercado (já que é na compra que se ganha dinheiro) passando por todos os pontos chave, como o financiamento, encontrar inquilinos e escalar um portfólio até à escala do milhão. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link, que lhe ficará mais caro porque tem que pagar as taxas, mas pagará menos portes dependendo do seu país de residência.

"Do 0 ao milhão": desde o lançamento até hoje

O meu livro está a ser um sucesso, desde o lançamento (Janeiro de 2018) até hoje.

Em primeiro lugar, é o único manual prático que existe no mercado. É o resultado de mais de 10 anos de experiência em investimento imobiliário, mais de 300 livros lidos no tema, contacto com clientes, sócios, proprietários, inquilinos, e uma grande vontade de criar valor.

Quando lancei o livro tive o apoio da Empiricus Research Portugal, para onde prestava consultoria à data do lançamento. A equipa da Empiricus motivou-me a colocar no papel aquilo que tinha na cabeça e a rever as mais de 200.000 palavras(!) que tinha escrito sobre o assunto ao longo dos anos.

Hoje o livro tem uma cotação fantástica no Goodreads e Amazon (onde também está disponível em formato Kindle). Também está traduzido para Inglês, pode ver aqui, e actualmente a ser traduzido para Espanhol, Italiano e Alemão.

"Domine a lei imobiliária"

Este é outro livro co-editado pela ArrowPlus, e tendo eu estado desde o início "em cima" do que o livro continha, a sua mensagem, comunicação e conteúdo, também seria desonesto não considerar este livro neste ranking dos melhores livros de investimento imobiliário, investimento e economia. Este livro toca em todos pontos legais de maior interesse para o investidor imobiliário e senhorios, acompanhados de exemplos, alguns deles vividos na primeira pessoa no escritório do autor. Inclui sugestões e alertas que evitam situações que possam comprometer um investimento, através de uma linguagem simples e objectiva, acompanhada de várias minutas dos documentos mais utilizados. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link.

domine a lei imobiliária


"Domine a lei imobiliária": desde o lançamento até hoje

Lançámos este livro em Janeiro de 2019, depois de um processo longo de escrita e edição. Na altura, gravámos um podcast de pré-lançamento do livro, que pode ver aqui:

Também tivémos uma apresentação estrondosa, na cidade da Guarda, que reuniu mais de 300 pessoas e que documentámos aqui. Se não esteve presente pode ver o video da apresentação do evento:

Outros livros 

"Millionaire Real Estate Investor"

É um livro na linha daquele que eu escrevi, tem várias estratégias de como investir em imobiliário e fez algo que ainda me passa pela cabeça fazer (noutro ângulo): entrevistou 120 investidores imobiliários milionários. A quantidade de informação presente permite desenvolver o "mind-set" que eu considero essencial para ser um investidor milionário de sucesso, ao mesmo tempo que toca nas estratégias. É o livro que recomendo, juntamente com o meu, aos iniciantes e aos investidores médios. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

"Gestão de Activos Imobiliários"

Este é um livro técnico sobre a gestão de activos imobiliários. Fala de algo importante, como é manter a receita regular ao longo do tempo, e a performance económica do activo. Não é o primeiro livro que eu recomendo a investidores iniciantes (nem avançados), mas é, na minha opinião, um excelente complemento a outros livros. Gostei de o ler e gostei da visão que é dada na história/tradição, além do olhar à legislação que criou uma tendência favorável ao investimento imobiliário. Escrito por João António Carvalho, docente do ISEG. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

A cultura da leitura em Portugal

Apesar da cultura em Portugal ser pouco favorável à leitura de livros, foram vendidos em 2017 quase 12 milhões de livros em Portugal. Isto na sequência de uma série de anos vertiginosos para os livros físicos, que têm vindo a cair a pique desde 2012 - tal como livrarias e editoras.

Na ArrowPlus facilitamos o desenvolvimento de livros no nicho do investimento imobiliário, co-editando esses livros com a Darkpurple - editora financeira, para incentivar a cultura financeira e a cultura do imobiliário em Portugal. É do nosso entender que um livro traduz não só uma produção valiosa de conhecimento, mas também oferece um retorno fantástico a quem os compra, por serem baratos (comparativamente a cursos, por exemplo).

Leia. Não roube direitos de autor. Cresça. E devolva à sociedade.

Boas leituras.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

Investimento imobiliário: o imobiliário como activo financeiro

Convidámos o Steven Santos, responsável pelas áreas de Corretagem e Plataformas de Trading do BiG, para dar-nos a sua perspectiva sobre o imobiliário como um activo financeiro, em especial quando comparado com outros activos. Sem mais demoras, eis o artigo.

Importância do imobiliário como activo financeiro

A importância do imobiliário como activo financeiro tem crescido, quer como parte integrante do património das famílias, quer como componente da estratégia de alocação de activos seguida por investidores particulares e instituições.

A relevância do imobiliário como classe de activos explica-se por diversos motivos:

  • A possibilidade de gerar rendimento estável e previsível;
  • A baixa correlação histórica com as acções e as obrigações;
  • A melhoria da diversificação, uma vez que, ao adicionar-se imobiliário a uma carteira de investimento composta por acções e obrigações, pode obter-se rentabilidades semelhantes com menos risco ou então rentabilidades superiores com o mesmo nível de risco;
  • A protecção que confere contra a inflação, ou seja, a subida generalizada do preço dos bens e serviços que reduz o nosso poder de compra, na medida em que os contratos de arrendamento estão tipicamente indexados à inflação;
  • O seu carácter físico e tangível, por oposição à generalidade dos activos financeiros;
  • A sua componente utilitária, como habitação ou local de trabalho, garante um determinado nível de procura.

Tendências dos investidores em imobiliário

Um estudo sobre a alocação de activos das famílias ultra-abastadas, elaborado pelo banco UBS e pela consultora Campden Wealth, revelou que o imobiliário é a terceira classe de activos onde mais investem, logo a seguir às acções e às empresas privadas. As famílias ricas europeias são as que mais investem em imobiliário (23% da alocação de activos média), seguidas pelas famílias asiáticas (18%) e norte-americanas (13%). Com as acções dos países desenvolvidos a negociar em máximos históricos e as obrigações a ser pressionadas pelos sinais de subida da inflação e do ajustamento em alta das taxas de juro pelos bancos centrais, considero que é uma decisão inteligente por parte dos investidores ao procurarem uma menor alocação da carteira a activos de risco.

A nível mundial, observam-se novas tendências por parte dos investidores institucionais, que poderão vir a sentir-se em Portugal nos próximos anos: aumento do interesse em imobiliário não-tradicional, nomeadamente em residências de estudantes, centros de dados e instalações médicas. Aliás, o investimento global em residências para estudantes mais do que duplicou, de $3 mil milhões em 2007 para $7 mil milhões em 2015, segundo a consultora de gestão McKinsey.

Outra tendência emergente é a vontade dos investidores em investir directamente em imobiliário, permitindo-lhes acrescentar valor através da melhoria operacional e da valorização das propriedades, bem como aumentar o controlo sobre os activos adquiridos.

Riscos do investimento em imobiliário

No entanto, existem naturalmente riscos associados ao imobiliário, nomeadamente:

  • Carácter cíclico do imobiliário, que foi acentuado pela globalização;
  • Baixa liquidez, isto é, possibilidade de haver dificuldade em vender propriedades, sobretudo em ciclos de menor apetência por este activo, o que poderá forçar a uma redução significativa do preço de venda por parte do proprietário e/ou a um elevado tempo de espera;
  • Falta de transparência, dado que muitas transacções são privadas, não se conhecendo muitas vezes os detalhes nem a avaliação implícita dos imóveis;
  • Custos operacionais, dado que os imóveis requerem gestão e manutenção ao longo do tempo.

Ao contrário das acções das empresas ou de matérias-primas como o ouro ou o cobre, o imobiliário não dispõe da característica de fungibilidade, ou seja, cada imóvel é único, não podendo ser fundido ou trocado com outro imóvel qualquer localizado noutro bairro, cidade ou país.

Não sendo um risco do imobiliário, a ausência de fungibilidade dificulta efectivamente a avaliação objectiva dos imóveis, criando assimetrias e distorções de preço. Esta particularidade pode ser aproveitada por quem conhece bem
o investimento em imobiliário e toma decisões rápidas e assertivas.

Da perspectiva do investidor, o montante necessário para investir em imobiliário é, regra geral, elevado, pelo que muitos investidores, que sejam particulares ou institucionais, optam por recorrer a crédito bancário.

Veículos de investimento imobiliário

Além da compra directa, existem veículos e instrumentos financeiros que permitem ter exposição financeira ao imobiliário, nomeadamente:

  • Fundos de investimento imobiliário (FII);
  • Real Estate Investment Trusts (REIT);
  • Acções de empresas activas no sector imobiliário.

Fundos de investimento imobiliário e REIT

Os FII, que o Artur Mariano analisou num post anterior, apresentam vantagens relevantes, como a passividade – dado que a gestão do fundo é delegada a uma equipa de profissionais –, a liquidez existente para subscrever e resgatar unidades de participação, a diversificação em termos de imóveis e o baixo investimento mínimo.

Os REIT, que consistem em sociedades de investimento imobiliário cotados em bolsa, são um veículo de investimento muito popular nos Estados Unidos e em Espanha (onde têm o nome de SOCIMI), também permitem um baixo investimento mínimo. Em Portugal, tem vindo a ser discutida a introdução de um regime de REIT, cuja principal vantagem de curto prazo seria a atracção de investidores institucionais para o mercado imobiliário nacional. Esta tipologia de investidores é constituída por gestores de investimento profissionais, como, por exemplo, fundos de investimento, seguradoras, fundos soberanos, fundações e empresas de investimento que gerem grandes patrimónios familiares (family offices).

Uma parte significativa das grandes transacções imobiliárias realizadas nos últimos anos em Portugal foram protagonizadas por fundos de private equity, ou seja, fundos que compram activos não-cotados em bolsa, tais como empresas privadas e imóveis. Estes fundos prometem retornos atractivos aos seus investidores, que são exclusivamente profissionais, através de uma estratégia de longo prazo – geralmente de 7 a 10 anos – e assente na iliquidez, o que significa que a possibilidade de resgate é muito espaçada no tempo.

A introdução dos REIT em Portugal iria certamente ampliar o espectro de investidores potenciais no imobiliário nacional, ao mesmo tempo que dinamizaria a bolsa nacional, cujo volume negociado tem diminuído visivelmente devido à saída de pesos-pesados como o BES, a PT, a Cimpor e o Banif.

Estes veículos de investimento imobiliário focam-se nos seguintes tipos de propriedade:

  • Imobiliário residencial, nomeadamente apartamentos e vivendas;
  • Imobiliário comercial, nomeadamente centros comerciais, escritórios, armazéns, hotéis e hospitais;
  • Terrenos, nomeadamente minas e florestas.

Investir em empresas no sector imobiliário

Finalmente, pode obter-se exposição ao imobiliário através da compra de acções de empresas intervenientes no sector. Estas acções são predominantemente de empresas que detêm e gerem infra-estruturas, como habitações, centros comerciais, aeroportos e centros de congressos.

Na Europa, a maior gestora imobiliária é a Unibail-Rodamco-Westfield, cotada na bolsa de Amesterdão. Em Junho de 2018, a Unibail-Rodamco comprou a multinacional australiana de centros comerciais Westfield Corporation e está a absorver e integrar esta grande aquisição, pelo que prefiro não analisar esta acção. Destaco, ainda assim, a elevada rentabilidade do dividendo, que ascende a 5,8% e que consiste no peso do valor bruto do dividendo sobre o preço actual de cada título.

Outra acção em destaque é a Vonovia, empresa que detém 353 mil casas espalhadas por todas as regiões da Alemanha e tem cerca de 1 milhão de inquilinos. Tem actualmente uma capitalização bolsista – que resulta da multiplicação do preço de cada acção pelo número total de acções emitidas – de €20,3 mil milhões, praticamente o dobro da EDP. A empresa beneficia de uma reduzida taxa de desocupação (2,4%), sendo que 70% das receitas provêm do arrendamento e o restante da venda de casas. Quanto a vectores de crescimento, a mais recente aquisição – da austríaca Conwert – abre perspectivas interessantes de internacionalização fora da Alemanha.

Apesar de ser uma empresa constituinte do volátil índice bolsista DAX 30, a acção da Vonovia é estável, por se tratar de uma empresa madura num sector defensivo. A Vonovia gera resultados estáveis e previsíveis, como seria de esperar de um operador imobiliário, e é particularmente generosa para os accionistas, ao comprometer-se a pagar 70% dos resultados operacionais anuais em dividendos. À cotação actual, a empresa apresenta 3,4% de rentabilidade bruta do dividendo.

Dado que cresceu com uma estratégia de aquisições que triplicou o seu valor de mercado até aos €14 mil milhões na altura, a Vonovia assumiu muito endividamento, pelo que o actual contexto de subida das taxas de juro implícitas nas obrigações norte-americanas e de incerteza orçamental em torno da Itália prejudicam este tipo de empresas. Depois de uma desvalorização de 10% desde os máximos deste ano, destaco, na óptica da análise técnica, a linha de tendência ascendente de longo prazo, cujo rompimento foi iniciado. Caso se confirme o rompimento em baixa, a Vonovia poderá descer até ao nível de suporte nos €36,74.

vanovia

Fonte: plataforma BiGlobal Trade

Outra acção relevante na Europa é a Merlin Properties, que compra, gere activamente, arrenda e vende selectivamente activos imobiliários no segmento comercial, em Espanha e Portugal. Tem actualmente uma capitalização bolsista de €5,9 mil milhões, mais do dobro da Navigator, a maior produtora portuguesa de pasta e papel. Curiosamente, a Merlin é uma SOCIMI, isto é, pertence à categoria das REIT de que falámos anteriormente, e, quando entrou em bolsa em 2014, foi mesmo a maior entrada em bolsa de sempre de uma REIT em toda a Europa. À cotação actual, apresenta uma rentabilidade do dividendo de 3,9%.

Em Portugal, a Merlin Properties detém e gere vários activos, como o centro comercial Almada Forum, o edifício Monumental no centro de Lisboa, a Torre A das Torres de Lisboa – onde está sediada a Galp – e um edifício de escritórios no Parque das Nações. Ainda assim, o grosso da carteira de imóveis da Merlin, nomeadamente escritórios, centros comerciais, hotéis, lojas de rua e centros logísticos, situa-se em Espanha.

Para um investidor que pretenda ter exposição a uma carteira diversificada de imóveis utilizados para fins empresariais na Península Ibérica, incluindo infra-estruturas premium em Portugal, comprar acções da Merlin Properties na bolsa de Madrid é uma opção a considerar e o investimento mínimo é baixo. Os grandes investidores George Soros e John Paulson já foram accionistas da Merlin.

Do ponto de vista técnico, sublinho a recente quebra em baixa de uma linha de tendência ascendente, o que sugere uma continuação da fragilidade no sentimento a curto prazo. Como próximo nível relevante para travar a pressão vendedora, identifico o suporte horizontal nos €10,65.

merlin

O imobiliário e a economia global

Além da sua importância como activo financeiro, o imobiliário é também visto como um barómetro para aferir a saúde da economia global e perspectivar eventuais impactos no preço dos instrumentos financeiros que os traders e investidores querem negociar ou que já têm em carteira. Por estes motivos, o imobiliário é acompanhado por investidores em outros activos financeiros, quer sejam acções, ETF, Forex ou obrigações.

Dois dos indicadores macroeconómicos monitorizados de perto relacionam-se com o imobiliário nos EUA, a maior economia do mundo. O interesse por estes indicadores foi ainda maior no rescaldo da crise financeira de 2008-2009, dado que foi desencadeada pelo investimento altamente endividado em activos imobiliários por pessoas inexperientes e com baixos rendimentos que suportavam juros altos.

Os indicadores em questão são o índice de S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price, que reflecte o valor do imobiliário residencial a nível nacional e em 20 áreas metropolitanas nos EUA, e as vendas de casas novas.

Como podemos observar no gráfico, o índice de S&P/Case-Shiller registou uma recuperação acentuada desde a recessão motivada pela crise financeira (os períodos de recessão estão sombreados no gráfico).

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Fonte: FRED

Inclusivamente, este índice imobiliário negoceia agora em máximos históricos, tendo superado os níveis alcançados no auge das hipotecas subprime nos EUA. O contexto actual de taxas de juro em mínimos de sempre em praticamente todos os países desenvolvidos e a fraca rentabilidade associada aos depósitos a prazo incentivaram os investidores a procurar outros destinos de investimento, incluindo activos reais como o imobiliário.

Outro indicador relevante mas menos conhecido é o índice Moody’s/REAL, que se baseia nas vendas de imobiliário comercial avaliadas em mais de $2,5 milhões.