Imobiliário na era pos-Covid

Imobiliário na Era Pós-COVID - Parte II

Caro(a) leitor(a),

Vou voltar a falar do impacto do COVID19 no imobiliário, desta vez lá fora.

Houve várias lições tiradas das da última crise financeira – a crise de 2008 ou crise do sub-prime.

Caso não conheça a crise em detalhe e como foi originada, deixo-lhe aqui um video que gravei sobre a mesma:

E um artigo aqui neste blog.

Podemos culpar a banca.

Podemos culpar as financeiras.

Podemos culpar as agências de rating.

Podemos até culpar as seguradoras.

Na minha opinião, podemos culpar todos os “players”. Todos.

E aqui, se me permite, incluímos as pessoas...

Aliás, este excerto do filme “The margin call” espelha bem o que eu acho:

As pessoas.

As pessoas que adquiriam casas que não podiam pagar.

Que as refinanciavam para obter dinheiro fresco e o gastar em bens de consumo.

Mesmo sem emprego, sabendo que a probabilidade de os pagar seria remota.

Um video do mítico investidor Warren Buffet deixa também isso claro, na minha opinião:

E porque falo da última crise, quando até acho que não tem nada a ver com a atual, como deixei neste video:

Bom, alguns sintomas de loucura são visíveis.

E podemos fazer uma pergunta clara... veio o COVID19 revelar que, na verdade, estamos – economicamente - expostos a vários perigos?

A mim mostrou-me que sim.

Mas falemos de dados, antes de mais.

- Os dados mostram parecenças com 2008, não ao nível de hipotecas e créditos sub-prime (pelo menos que eu consiga saber), mas ao nível dos mercados:

O índice do Nasdaq simplesmente ignorou o efeito COVID e continua na tendência positiva dos últimos anos.

Mesmo no setor de tecnologia, não será uma sobreconfiança cega?

Porque se assim não for – porque caiu o mercado em Março, com a chegada do COVID?

- O imobiliário representa uma fatia muito elevada da economia dos Estados Unidos; Só os REITs representam 3 triliões de dollars em ativos, cerca de 15% do PIB dos Estados Unidos;

DADOS

- Os mercados caíram em regime “free falling” devido ao COVID19, mas recuperaram tremendamente desde aí, mesmo apontando tudo no sentido contrário.

Está o mercado a ignorar o COVID?

Estão os investidores completamente resilientes ao efeito, pelo mesmo motivo da crise do sub-prime (“o mercado não crasha, subirá sempre”)?

Ou estará o mercado a funcionar mas a precificar mal o efeito COVID?

- O imobiliário já há muito que deixou para trás os níveis de 2006-2008:

Fonte: https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA

Tendo já superado o mercado em 18% praticamente o mesmo da inflação:

Ou seja, em valores reais estamos hoje ao nível de 2008...

- Como parece intuitivo, vários REITs suspenderam os dividendos que pagariam aos accionistas:

E até aqui tudo bem, mas porque raio cancelariam REITs que foram virtualmente pouco afetados os dividendos?

Claro que no caso dos REITs de hoteis...

Faz sentido haver uma suspensão de dividendos, nem poderia ser de outra forma.

Mas em setores como o da saúde, em REITs que se dedicam ao arrendamento de lares, que continuaram a operar normalmente?

Pista: alguém está sobreavalancado e precisa aumentar os rácios de capitais próprios (além de outros) e têm, por isso, que preservar liquidez, ou o problema é ainda pior?

O perigo

Quais os perigos em concreto, afinal?

Eu não tenho a certeza que o mercado poderá crashar por completo.

Nem eu nem ninguém.

Mas não consigo, como o mercado faz, ignorar o que está a acontecer.

Como o desemprego nos Estados Unidos ser o maior de sempre, tendo estado perto dos 16%:

Como ter tido o maior apoio financeiro de sempre:

No valor de 2,2 triliões de dollars, ou seja, 10 vezes a riqueza que Portugal produz num ano (ou 10 anos de riqueza portuguesa – como quiser).

Temos que ter noção que o que está a acontecer não só não tem precedentes como alcança uma escala inimaginável...

E o mercado é precificado como se nada estivesse a acontecer!

E os REITs mostram sinais de fraqueza ao nível da liquidez.

...

É como se o ruído estivesse lá e todos fossem surdos.

Ou melhor, não quisessem ouvir!

E pior que tudo... está tudo a chegar ao fim e as perspectivas a ficar pior.

Repare:

  1. Uma segunda onda do vírus não é algo possível, é hoje algo provável;
  2. Os $260 milhões do programa CARES (o pacote de ajuda monstruoso) no sentido do desemprego chegará ao fim este mês, a 31 de Julho.
  3. Nos Estados Unidos, estima-se uma queda do PIB de cerca de 45%.
  4. Os dividendos e a recompra de ações, por muitas empresas, estão suspensos. Novamente: o mercado está a ignorar isto.

E por fim, um dado incontornável sobre o imobiliário nos Estados Unidos: os empréstimos hipotecários nos estados unidos subiram 50 pontos base no primeiro trimestre do ano (o que equivale a 2.67%).

Nunca nos últimos 30 anos – nem em 2007 – houve um aumento tão grande em apenas um trimestre (apenas em 1979).

Mas no segundo trimestre a coisa parece ainda pior: houve um inquérito que avisa que pelo menos 30% dos Americanos falharam o pagamento dos seus empréstimos em Junho.

Duvido que – sem intervenção soberana (leia-se estatal) – se consigam tapar estes buracos.

E por fim, REITs que não são claramente afetados pelo COVID19, com padrões comportamentais estranhos.

O mais evidente, na minha opinião, é mostrarem uma clara deficiência de liquidez, ao sacrificarem o valor das suas ações por suspenderem dividendos.

É como se se aproveitassem do efeito COVID para corrigir as suas “balance sheets” ou então tentar remendar/esconder buracos.

No relatório de subscrição de 1 de Agosto de 2020 falo com pormenor sobre este aspecto.

Relembro que os REITs têm 3 triliões de dollars de ativos imobiliários, o que representa 15% do PIB dos Estados Unidos.

E sabe o que me fez lembrar esta operação?

Aquilo que um banco em Portugal fez para ir buscar capital ao privado, fazendo contratos com os particulares com promessas de pagamentos de juros elevados.

Aí ninguém estranhou, ou pelo menos ninguém falou.

Eu próprio liquidei posições em REITs que não vão pagar dividendos. Mais do que não receber o dividendo, preocupa-me a falta de transparência e, pior que isso, a bolha no hiato dívida-cash que pode estar criada...

Até ao próximo artigo,

Um abraço,

Artur Mariano

Barbara Baptista

Barbara Baptista

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