Erros de principiante no investimento imobiliário

Caro(a) investidor(a) imobiliário(a),

Como deu/dará conta, vou flutuar entre assuntos muito técnicos e outros mais para iniciantes.
Hoje quero voltar à base.
Isto porque, para ser bem honesto, vejo erros em investidores que me são berrantes, e quero escrutiná-los todos neste artigo.
Vamos lá então.

Erro 1: Não perceber que o imobiliário é um mercado relacional

O mercado imobiliário, para mim, é um mercado financeiro.
É dessa forma que eu olho para o imobiliário, porque eu invisto nele. Aliás, nem consigo avaliá-lo de outra forma.
Mesmo fora do país, para mim o imobiliário é um instrumento financeiro.

Daí que seja analista em REITs (por falar nisso, já segue a nossa série gratuita no canal de Youtube? Clique aqui para poder ver o primeiro episódio.).

Sendo isso verdade, também é verdade que o mercado imobiliário não é um mercado puramente transaccional, como o mercado de acções.
Ou seja, no mercado de ações, você não sabe (nem quer saber) quem são os vendedores, os brokers (agentes), etc.
Quer saber a quanto compra, quanto recebe de dividendo e por quanto vende.
Números, portanto.

O imobiliário não é assim.
O imobiliário assenta na relação, é um mercado relacional.
Hoje os meus investimentos são o produto do esforço dos meus últimos 10 anos no mercado: são o produto do esforço a construir relações sólidas com agentes imobiliários, parceiros de negócio, outros investidores, inquilinos, etc.
Repare que eu me foco na relação.
Imagine um estranho pedir para entrar em sua casa, sem razão.
Aceitaria?
É essa a sensação que um agente imobiliário tem quando o aborda e pergunta “tem um grande negócio para mim?”?
Ele pensa “de onde é que este tipo saiu?”.
E “porque é que eu haveria de lhe dar este grande negócio a ele, em vez de outro investidor que conheço há 5, 6 ou 10 anos, e que me deu inúmeras comissões a ganhar”?

Percebe o poder da relação?

Erro 2: Acreditar apenas na sua realidade

A apesar da rentabilidade não ser apenas um número, investidores de média escala, como eu, podem investir a mais de 20% em “buy and hold”.
Isto parece uma enormidade, para algumas pessoas.
“Mais de 20%”.

É claro que isto só é atingível com o conhecimento dos mercados corretos, tento uma estrutura, investindo no tipo de imóvel certo, como os imóveis multi-fração, etc.

Eu explico a minha jornada toda, até uma rentabilidade alta, aqui:

Estou a dizer que um principiante deva atingir estas rentabilidades?
Não.
Mas estou a dizer que um principiante deva aceitar que existe um mundo de possibilidades desta envergadura, isso sim.

Isto porque vejo várias pessoas com a mentalidade de rejeitar imediatamente que certas coisas sejam possíveis.
E isso limita-as profundamente.
Então o que lhe estou a dizer?
Que aceite que é possível ter altas rentabilidades, que é possível fazer dinheiro a sério no imobiliário, prestando um serviço sério e de qualidade.

Mas que se lembre: vale mais um investimento controlado, a uma rentabilidade moderada (então em fundos imobiliários, a rentabilidade é mesmo “moderada”, do que um a uma rentabilidade altíssima mas que não o deixa dormir à noite.

Estar tranquilo com os seus investimentos. Esse é o ponto.

Erro 3: Não ter conhecimento

Como é possível uma pessoa 30 ou até 60 minutos para escolher o supermercado com o arroz 10 cêntimos mais barato?
Como é possível uma pessoa gastar dias para encontrar um aspirador 10€ mais barato?
Como é possível uma pessoa trocar de banco, com quem trabalhou a vida toda, porque lhe cobram agora 2,5€ mensais de comissão?

Bom, isto até é, na verdade, aceitável...
Só não é aceitável é que a mesma pessoa invista 50, 100, 200 ou 300 mil euros num imóvel sem ter - no mínimo - o mesmo cuidado.

Na compra de uma TV online as pessoas literalmente revoltam a Internet à procura do melhor preço, das melhores condições, etc.
E porque não fazem isso quando chega a colocar o seu dinheiro em prática?
Como é que temos um histórico de lesados do Banif que não sabiam em que investiam?
Ou lesados do BES que investiram em obrigações e não sabiam o que é uma obrigação.
E se este erro parece até inocente, a verdade é que isto acontece a toda a hora com imobiliário.

“Investidores” aplicam as poupanças de uma vida, sem estudarem sobre o assunto.
“Compro por X e vendo por Y.”
”Compro por X, arrendo por Y e tenho uma rentabilidade de Z.”

Então porque é que na prática a verdade é que a vasta maioria das pessoas faz investimentos imobiliários líquidos pouco rentáveis, pouco acima da inflação?
A palavra chave é o conhecimento.
Das duas uma, ou se vive e respira imobiliário como eu faço há 10 anos, ou então é necessário constantemente atalhar no conhecimento.
Repare que eu fiz mais de uma dúzia de workshops e seminários, nos Estados Unidos e na Alemanha, sobre investimento imobiliário.
O retorno que tenho nesse investimento é bem maior que os tais 20% do imobiliário, na verdade.

Este é um erro crasso.
Um erro que tantas e tantas vezes vejo em principiantes.
Não é só a falta de conhecimento. É a ausência da tentativa tenaz de o obter.

Espero tê-lo ajudado com este artigo,

Um abraço,
Artur Mariano

Artur Mariano

Artur Mariano

Artur Mariano, PhD é investidor imobiliário há vários anos, tendo um portfolio imobiliário com dezenas de fracções e é o maior accionista da ArrowPlus. Engenheiro de formação base, é doutorado pela Universidade Técnica e Darmstadt, na Alemanha, tendo dezenas de artigos científicos em várias revistas e conferências internacionais.

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