Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

A última grande crise que vivemos iniciou-se em Agosto de 2007, nos Estados Unidos, embora se tenha só começado a refletir em Portugal em 2010. Esta crise é muitas vezes chamada “crise de 2008” termo que, por isso, eu vou continuar a usar.

Eu já tinha explicado a crise de 2008 em muito detalhe neste post e neste video:

É importante perceber que a crise de 2008 foi uma crise financeira. De uma forma simples, essa crise teve origem no imobiliário. 

Em que consistiu a crise de 2008?

Aquilo que aconteceu foi na realidade um padrão económico bastante simples: as pessoas têm muita confiança no mercado (porque os preços dos ativos aumentam de ano para ano) e com isso as pessoas gastam e endividam-se mais.

No caso da crise de 2008, as pessoas contraíam hipotecas nas suas casas, aproveitando o aumento do preço delas. 

Imagine por exemplo que uma família era dona de uma casa que havia sido comprada por 50.000€ em 2004, mas que já valia 100.000€ em 2005. Como essa família tinha uma hipoteca de apenas 50.000€, aumentava a sua hipoteca para os 100.000€, com base no novo valor da sua casa.

Em muitos casos eram constituídas segundas e terceiras hipotecas nessas casas. No exemplo anterior, admitamos que a mesma casa valia 200.000€ em 2006. A família que era dona da casa poderia agora pedir um novo empréstimo de mais 100.000€ (ignorando para já LTVs abaixo de 100%) hipotecando a sua casa (ou com uma nova hipoteca ou com uma extensão da primeira).

Quando muita a gente faz isto e os valores das casas corrigem (ou seja, baixam para valores mais aceitáveis face ao valor intrínseco da economia), há um problema: e economia gera menos dinheiro, o que faz com que as famílias tenham menos dinheiro para pagar as suas hipotecas e os bancos começam a executar as hipotecas nesses imóveis porque as famílias não as conseguem pagar.

São dois ciclos de “pescadinha de rabo na boca”: um de subida, em que o facto de toda a gente gastar mais dinheiro faz valorizar mais todos os ativos, visto que “se gasta mais dinheiro quando mais dinheiro é gasto” e um de descida, em que o facto de haver menos dinheiro faz com que os ativos valham menos e existam mais defaults, o que faz com que haja menos dinheiro a circular.

Mas já vamos à descida dos preços e da crise.

Antes disso tem possivelmente com uma questão: faz sentido que os preços nos Estados Unidos tenham subido e mereceriam uma correcção, OK. Mas como é que isso se alastrou para o mundo, se vários países nem sequer permitiam estender hipotecas ou contratualizar uma segunda hipoteca?

A questão é que os bancos, ao concederem os empréstimos, ganhavam uma margem mas perdiam liquidez. Ou seja, é verdade que ganhavam um certo juro no seu capital, mas tinham que o emprestar para que tal acontecesse. 

Isto impunha um limite natural de créditos que os bancos poderiam conceder.

Para contornar esta limitação e assim ter lucros maiores, os bancos começaram a vender produtos a investidores que continham estes créditos. 

Imagine que as taxas de juro eram de 10%. Os bancos emprestavam o dinheiro a 10%, desenhavam um produto com um juro de 7%, onde encapsulavam essas hipotecas, e vendiam-nos aos investidores, recuperando o capital para o voltar a emprestar ao mesmo tempo que ganhavam os 3% de diferença.

Esses produtos viriam a ser vendidos para todo o mundo. Europa e Ásia. Para bancos, primeiramente, depois para instituições financeiras de investimento e por fim até diretamente a investidores.

Tudo isto é legítimo e uma boa estratégia de negócio onde todos ganham.

O grande problema começou quando os bancos começaram a emprestar “em demasia”, isto é a pessoas que não tinham condições para pagar os créditos. Os melhores créditos são conhecidos como “prime” (na realidade têm uma letra com base na sua classificação, de A a F) e os menos bons são “sub-prime”. Percebe agora que o problema do “sub-prime” e da crise de 2008 teve que ver com o facto de muitos dos pacotes vendidos aos investidores serem “sub-prime”.

No fundo, o sistema foi abusado.

Enquanto os bancos emprestassem dinheiro a quem poderia efetivamente pagar e isso não levasse a uma sobrevalorização tremenda, tudo estaria bem. O problema foi o exagero na busca, em demasia, do lucro.

E o impacto do COVID-19 imobiliário?

Agora o COVID-19.

Que semelhanças encontra o cenário em que vivemos hoje e o sub-prime?

Certo – nenhum ou praticamente nenhum!

Bom, é verdade que vivemos hoje num mercado imobiliário extremamente sobrevalorizado em determinados mercados, especialmente nos grandes centros urbanos e turísticos do país. Mas isso não se deve – nem um bocadinho – ao COVID19.

Aliás, os principais fatores que levam a uma crise financeira são por norma fatores positivos e não negativos, por mais estranho que isso possa parecer.

Ou seja, a sobreconfiança (algo positivo) é mais propícia a causar uma crise financeira do que uma pandemia (algo negativo), pelo menos de forma direta. 

Não me entenda mal – é claro que fatores negativos podem e levam consistentemente a crises económicas. Por exemplo, o COVID-19 causou já – à data de hoje – uma subida desmedida de desemprego, fecho de empresas, lay-offs e tudo mais.

Porém, o COVID19 ou coronavírus (na realidade eu uso sempre o termo COVID-19 porque há vários coronavirus, este é só mais um) não causou até hoje um problema financeiro da mesma origem/semântica daquele que foi causado na crise de 2008, a famosa crise do sub-prime.

No que concerne ao imobiliário, o mercado hoje em Portugal e o mercado em 2008 não estão em situações nem parecidas! Aliás, em grande parte, eu acredito que ele está bastante mais sobrevalorizado hoje do que estava em 2008!

Ao mesmo tempo, temos que ser realistas - esse dado não tem nada a ver com a pandemia do COVID-19. Aliás, se alguma coisa, esse dado até jogará contra a sobrevalorização.

Este ponto aliás, merece algum destaque. O mercado imobiliário está hoje congelado. O mercado congelou. Isso não significa que caiu a pique. Ou que perdeu valor. Não, significa que está (até prova contrária) no mesmo sítio onde estava quando a quarentena obrigatória iniciou.

Para que fique claro estou a falar do valor do imobiliário (pricing) e não das rendas (interest/dividend). Isto porque naturalmente e como eu previ, as rendas já estão a ser afetadas.

Ou seja, o COVID-19 pode até ter vindo camuflar a sobrevalorização do mercado e prolongar eventualmente, esse ciclo! 

Para sabermos se esta teoria tem validade ou não, não temos outra forma: temos que esperar para ver. Isto porque para aferir tal coisa não “basta” analisar índices e métricas de mercados, como normalmente se pode fazer em crises financeiras comuns. O COVID-19 tem imensas consequências colaterais, que passam ao lado dos índices e métricas de mercado.

O que posso afirmar é que estou seguro que, com grande probabilidade, se o COVID-19 durar um lapso de tempo considerável (coisa que ninguém sabe, porque se fala desde 3 meses até 18 meses!), o mercado imobiliário em Portugal não será igual, mesmo a curto prazo. A que níveis?

1. Nas rendas de certos mercados (importa dizer que temos hoje em Portugal mercados muito muito distintos).
2. No preço do imobiliário em certos mercados, a um grau maior ou menor do ponto 1) dependendo do mercado em questão. Para saber quais os mercados mais afetados veja os nossos relatórios de subscrição.
3. A tipologia do imobiliário que vai ser mais importante depois do COVID-19 vai ser diferente. Eu estou presentemente a re-alocar o meu portfólio, colocando alguns imóveis no mercado e adquirindo outros!

Na nossa página de Facebook, onde de resto lançamos vários videos de muito valor, lançámos um video exclusivamente sobre este tópico, que pode ver gratuitamente aqui:

https://www.facebook.com/ArrowPlusRE/videos/1135664533433529

Espero que tenha gostado deste artigo.

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Um abraço,