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Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

A última grande crise que vivemos iniciou-se em Agosto de 2007, nos Estados Unidos, embora se tenha só começado a refletir em Portugal em 2010. Esta crise é muitas vezes chamada “crise de 2008” termo que, por isso, eu vou continuar a usar.

Eu já tinha explicado a crise de 2008 em muito detalhe neste post e neste video:

É importante perceber que a crise de 2008 foi uma crise financeira. De uma forma simples, essa crise teve origem no imobiliário. 

Em que consistiu a crise de 2008?

Aquilo que aconteceu foi na realidade um padrão económico bastante simples: as pessoas têm muita confiança no mercado (porque os preços dos ativos aumentam de ano para ano) e com isso as pessoas gastam e endividam-se mais.

No caso da crise de 2008, as pessoas contraíam hipotecas nas suas casas, aproveitando o aumento do preço delas. 

Imagine por exemplo que uma família era dona de uma casa que havia sido comprada por 50.000€ em 2004, mas que já valia 100.000€ em 2005. Como essa família tinha uma hipoteca de apenas 50.000€, aumentava a sua hipoteca para os 100.000€, com base no novo valor da sua casa.

Em muitos casos eram constituídas segundas e terceiras hipotecas nessas casas. No exemplo anterior, admitamos que a mesma casa valia 200.000€ em 2006. A família que era dona da casa poderia agora pedir um novo empréstimo de mais 100.000€ (ignorando para já LTVs abaixo de 100%) hipotecando a sua casa (ou com uma nova hipoteca ou com uma extensão da primeira).

Quando muita a gente faz isto e os valores das casas corrigem (ou seja, baixam para valores mais aceitáveis face ao valor intrínseco da economia), há um problema: e economia gera menos dinheiro, o que faz com que as famílias tenham menos dinheiro para pagar as suas hipotecas e os bancos começam a executar as hipotecas nesses imóveis porque as famílias não as conseguem pagar.

São dois ciclos de “pescadinha de rabo na boca”: um de subida, em que o facto de toda a gente gastar mais dinheiro faz valorizar mais todos os ativos, visto que “se gasta mais dinheiro quando mais dinheiro é gasto” e um de descida, em que o facto de haver menos dinheiro faz com que os ativos valham menos e existam mais defaults, o que faz com que haja menos dinheiro a circular.

Mas já vamos à descida dos preços e da crise.

Antes disso tem possivelmente com uma questão: faz sentido que os preços nos Estados Unidos tenham subido e mereceriam uma correcção, OK. Mas como é que isso se alastrou para o mundo, se vários países nem sequer permitiam estender hipotecas ou contratualizar uma segunda hipoteca?

A questão é que os bancos, ao concederem os empréstimos, ganhavam uma margem mas perdiam liquidez. Ou seja, é verdade que ganhavam um certo juro no seu capital, mas tinham que o emprestar para que tal acontecesse. 

Isto impunha um limite natural de créditos que os bancos poderiam conceder.

Para contornar esta limitação e assim ter lucros maiores, os bancos começaram a vender produtos a investidores que continham estes créditos. 

Imagine que as taxas de juro eram de 10%. Os bancos emprestavam o dinheiro a 10%, desenhavam um produto com um juro de 7%, onde encapsulavam essas hipotecas, e vendiam-nos aos investidores, recuperando o capital para o voltar a emprestar ao mesmo tempo que ganhavam os 3% de diferença.

Esses produtos viriam a ser vendidos para todo o mundo. Europa e Ásia. Para bancos, primeiramente, depois para instituições financeiras de investimento e por fim até diretamente a investidores.

Tudo isto é legítimo e uma boa estratégia de negócio onde todos ganham.

O grande problema começou quando os bancos começaram a emprestar “em demasia”, isto é a pessoas que não tinham condições para pagar os créditos. Os melhores créditos são conhecidos como “prime” (na realidade têm uma letra com base na sua classificação, de A a F) e os menos bons são “sub-prime”. Percebe agora que o problema do “sub-prime” e da crise de 2008 teve que ver com o facto de muitos dos pacotes vendidos aos investidores serem “sub-prime”.

No fundo, o sistema foi abusado.

Enquanto os bancos emprestassem dinheiro a quem poderia efetivamente pagar e isso não levasse a uma sobrevalorização tremenda, tudo estaria bem. O problema foi o exagero na busca, em demasia, do lucro.

E o impacto do COVID-19 imobiliário?

Agora o COVID-19.

Que semelhanças encontra o cenário em que vivemos hoje e o sub-prime?

Certo – nenhum ou praticamente nenhum!

Bom, é verdade que vivemos hoje num mercado imobiliário extremamente sobrevalorizado em determinados mercados, especialmente nos grandes centros urbanos e turísticos do país. Mas isso não se deve – nem um bocadinho – ao COVID19.

Aliás, os principais fatores que levam a uma crise financeira são por norma fatores positivos e não negativos, por mais estranho que isso possa parecer.

Ou seja, a sobreconfiança (algo positivo) é mais propícia a causar uma crise financeira do que uma pandemia (algo negativo), pelo menos de forma direta. 

Não me entenda mal – é claro que fatores negativos podem e levam consistentemente a crises económicas. Por exemplo, o COVID-19 causou já – à data de hoje – uma subida desmedida de desemprego, fecho de empresas, lay-offs e tudo mais.

Porém, o COVID19 ou coronavírus (na realidade eu uso sempre o termo COVID-19 porque há vários coronavirus, este é só mais um) não causou até hoje um problema financeiro da mesma origem/semântica daquele que foi causado na crise de 2008, a famosa crise do sub-prime.

No que concerne ao imobiliário, o mercado hoje em Portugal e o mercado em 2008 não estão em situações nem parecidas! Aliás, em grande parte, eu acredito que ele está bastante mais sobrevalorizado hoje do que estava em 2008!

Ao mesmo tempo, temos que ser realistas - esse dado não tem nada a ver com a pandemia do COVID-19. Aliás, se alguma coisa, esse dado até jogará contra a sobrevalorização.

Este ponto aliás, merece algum destaque. O mercado imobiliário está hoje congelado. O mercado congelou. Isso não significa que caiu a pique. Ou que perdeu valor. Não, significa que está (até prova contrária) no mesmo sítio onde estava quando a quarentena obrigatória iniciou.

Para que fique claro estou a falar do valor do imobiliário (pricing) e não das rendas (interest/dividend). Isto porque naturalmente e como eu previ, as rendas já estão a ser afetadas.

Ou seja, o COVID-19 pode até ter vindo camuflar a sobrevalorização do mercado e prolongar eventualmente, esse ciclo! 

Para sabermos se esta teoria tem validade ou não, não temos outra forma: temos que esperar para ver. Isto porque para aferir tal coisa não “basta” analisar índices e métricas de mercados, como normalmente se pode fazer em crises financeiras comuns. O COVID-19 tem imensas consequências colaterais, que passam ao lado dos índices e métricas de mercado.

O que posso afirmar é que estou seguro que, com grande probabilidade, se o COVID-19 durar um lapso de tempo considerável (coisa que ninguém sabe, porque se fala desde 3 meses até 18 meses!), o mercado imobiliário em Portugal não será igual, mesmo a curto prazo. A que níveis?

  1. Nas rendas de certos mercados (importa dizer que temos hoje em Portugal mercados muito muito distintos).
  2. No preço do imobiliário em certos mercados, a um grau maior ou menor do ponto 1) dependendo do mercado em questão. Para saber quais os mercados mais afetados veja os nossos relatórios de subscrição.
  3. A tipologia do imobiliário que vai ser mais importante depois do COVID-19 vai ser diferente. Eu estou presentemente a re-alocar o meu portfólio, colocando alguns imóveis no mercado e adquirindo outros!

Na nossa página de Facebook, onde de resto lançamos vários videos de muito valor, lançámos um video exclusivamente sobre este tópico, que pode ver gratuitamente aqui:

https://www.facebook.com/ArrowPlusRE/videos/1135664533433529

Espero que tenha gostado deste artigo.

Para mais artigos do género siga-nos neste blog e nas redes sociais.

Um abraço,

A crise de 2008 (a crise do “subprime”) exlicada de forma simples

A crise de 2008 teve origem precisamente no imobiliário e é, por isso, um tema absolutamente incontornável no nosso blog (tanto para quem está a começar a investir em imóveis como para investidores maduros). Neste artigo, mostro-lhe a minha perspectiva da crise de 2018 de uma forma muito simples.

Este artigo é aliás um complemento a um video que eu gravei sobre este assunto:

A crise de 2008 na realidade começou em cerca de 1994, quando o mercado imobiliário começou a valorizar, tendo um ponto central: a sobrevalorização e a sobreconfiança no mercado imobiliário por parte de todos os players - desde o público às entidades privadas envolvidas neste processo.

Essencialmente esta valorização arrastou-se até 2008 quando se deu a crise, e teve vários fenómenos que foram contribuindo para que a bolha fosse ficando cada vez maior - fenómenos impares inclusivamente na história.

A entrada do governo norte americano no imobiliário com o Freddie Mac e Fannie Mae

Tudo começou com a entrada do governo norte americano, que queria ter uma palavra muito concreta a dizer no mercado imobiliário do país. O governo norte americano criou dois “semi-bancos” - podemos chamar-lhe assim (chamados de “lenders” nos Estados Unidos) - o Freddie Mac e o Fannie Mae.

Esses dois lenders são essencialmente entidades semi-estatais e semi-privadas. Portanto, eram financiados diretamente pelo governo norte americano através de uma linha de crédito para garantir a sustentabilidade e liquidez do mercado imobiliário. Porém, eram geridos por privados e portanto visavam o lucro. Esta era uma forma do governo americano estar presente no mercado imobiliário e no financiamento do mercado imobiliário. Mas eram, ao mesmo tempo, duas entidades que visavam claramente o lucro.

Estas duas entidades garantiram então a liquidez do mercado imobiliário e a sua sustentabilidade. Além disso, toda a gente poderia continuar a recorrer a bancos para financiar hipotecas. Essencialmente, toda a gente poderia comprar uma casa própria - era esse, de resto, o objectivo. De facto, alargou-se bastante o leque de potencialidade das pessoas comprarem uma casa própria e as financiarem.

Aliás, um dos motivos pelos quais o governo norte americano fez isto foi porque na altura existiam minorias como hispânicos, negros e outras populações de um estrato social baixo, que não tinham grandes condições para ter uma hipoteca e uma casa própria, sendo que o governo queria permitir essa casa própria a toda a gente. Houve, na altura, também uma grande pressão social para que isso acontecesse. Essencialmente, os lenders - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos normais.

Nota: quando a crise rebentou, devido ao risco de colapso total, o governo assumiu o controlo do Freddie Mac e do Fennie Mae.

O Freddie Mac e Fannie Mae compravam as hipotecas aos bancos

Os bancos normais concediam as hipotecas a estas minorias que citei acima e a toda a gente em geral. Estes dois lenders compravam as hipotecas aos bancos. As pessoas que tinham contraido essas hipotecas passavam a dever o dinheiro a hipoteca aos lenders ao Freddie Mac e Fennie Mae. Note-se que estas minorias tinham um histórico muito mau de crédito e tinham rendimentos baixos.

No entanto, esta abertura de liquidez no mercado fez inclusivamente as pessoas pensarem que se os bancos lhes emprestavam dinheiro, era porque elas tinham condições para pagar esse empréstimo.


O Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender essas hipotecas

Houve, se quiser, um “turning point” – uma altura em que tudo mudou. Neste processo em que os bancos constituíam hipotecas para emprestar dinheiro às pessoas e às duas entidades no meio - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos. Este processo mudou quando o Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender estas hipotecas a investidores e bancos em todo o mundo - e outro tipo de investidores - perfeitamente normais.

Aliás, nesta altura houve até a composição em “bundles” de todas estas várias hipotecas. Assim, era constituído um produto financeiro que continha várias hipotecas lá dentro. Depois, estes produtos financeiros - estes bundles - eram vendidos a bancos em todo o mundo, como bancos de investimento, e investidores creditados para o efeito.

Repare que neste modelo os lenders não tinham risco; essencialmente compravam as hipotecas dos bancos para as vender logo de seguida. Os bancos também não tinham risco porque faziam as hipotecas e as vendiam. Repare que estas hipotecas eram feitas muitas vezes a minorias - pessoas que não tinham efectivamente condição para pagar as respetivas hipotecas.

Isto só por si não seria um grande problema, porque estamos a falar de um conjunto bastante reduzido de pessoas e não era uma percentagem reduzida do mercado que iria originar uma bolha de tamanho que gerou.

Na altura havia uma grande pressão social e faria sentido que toda a gente tivesse acesso - em termos igualitários - à compra de uma casa própria e uma hipoteca. Aliás, como era um modelo com pouquíssimo risco - os bancos vendiam as hipotecas para o Freddie Mac e o Fannie Mae e estes revendiam novamente para investidores em todo o mundo - essencialmente quanto mais hipotecas fizessem, mas os bancos lucravam.

Isto criou essencialmente uma bola de neve em que quanto mais melhor e naturalmente iríamos atingir um pico. Esse pico viria a seria devastador inclusive para a economia mundial porque a certa altura não era só o Freddie Mac e o Fannie Mae a terem estas hipotecas - elas estavam a ser vendidas para literalmente todo o mundo.

A sobre-crença no imobiliário nos Estados Unidos

Esta é a terceira componente da crise: os investidores em todo o mundo acreditavam, como sempre, no mercado imobiliário, porque o mercado imobiliário tende sempre a crescer. O mercado imobiliário nos Estados Unidos sempre teve um potencial de crescimento muito grande e sempre foi visto como um ativo muito sólido, mas agora estávamos a introduzir novas variáveis e variáveis muito perigosas, em que extratos sociais mais baixos também estavam a ter acesso a hipotecas e portanto a dever dinheiro aos bancos.

Além disso, nós estávamos num modelo altamente perigoso em que quanto mais hipotecas se concedessem, mais dinheiro se geraria e mais vendas se faziam. Inclusivamente os bancos começaram a perceber que quanto mais melhor; não havia risco nenhum porque rapidamente se passava a batata quente para a entidade seguinte: os bancos para os lenders e os lenders para o resto do mundo. Assim, começaram a conceder crédito desenfreadamente com vista a obter mais e mais lucro.

Muitas dessas pessoas que inclusive contraiam o crédito, não tinham condições para pagar o crédito. Mas isso não interessava porque para os bancos isto era um modelo sem risco uma vez que iam vender essas hipotecas e portanto não havia problema.

O crash da bolha “dot.com” e o 11 de Setembro

Houve outra mudança muito grande - o “crash” da bolsa o colapso do “Dot.com” ou empresas de internet, este naturalmente antes dos factos que referi no imobiliário. Por esse crash e pelos acontecimentos de 11 de Setembro, o governo norte americano ficou com medo de que se poderia gerar uma crise muito grande em todos os mercados. Assim, o Banco Central baixou drasticamente as taxas de juro (altamente reflectidas nos créditos habitação), aumentando assim a liquidez e o acesso a crédito ainda mais.

Isto gerou essencialmente dois problemas: além de aumentar a confiança das pessoas e o acesso a crédito, porque agora qualquer pessoa poderia financiar uma hipoteca com taxas de juro muito baixas, levou ao problema do refinanciamento de hipotecas.

Refinanciamento de hipotecas e o banco central ter baixado as taxas de juro

Nos Estados Unidos é possível refinanciar uma hipoteca. Por exemplo, tendo uma hipoteca já constituída, é possível vender uma parte da hipoteca que já foi paga e constituir uma nova (segunda) hipoteca, para pagar inclusivamente a anterior.

Aliás, este modelo é bastante intuitivo e bastante apelativo para quem tem uma casa sempre valorizar – porque a casa cada vez vale mais e é possível constituir uma nova hipoteca mais alta, que paga a anterior. Nós vivemos inclusive num período - entre 1994 e 2008 - de franco crescimento e isso estava sempre a acontecer; as casas valorizavam cada vez mais e mais.

Aliás, este grande problema do refinanciamento constante levou também ao aumento brutal do consumo, porque as pessoas estavam a refinanciar as hipotecas das próprias casas para utilizar esse dinheiro para consumo como carros, roupa, artigos de consumo, etc. Isto levou também naturalmente a um crescimento muito significativo na própria economia de uma forma genérica, mas tudo isto estava baseado na premissa de que o imobiliário iria sempre valorizar. Aliás, tomemos o exemplo de pessoas que tinham uma hipoteca de 100 mil dólares. Passados dois anos, a casa já valia 200 mil. Essas pessoas constituíam uma hipoteca de 200 mil, pagavam a anterior com os 100 mil e utilizavam parte do dinheiro para bens de consumo, como carros e roupa.

O segundo momento crucial deu-se quando o governo central baixou as taxas de juro. Houve cada vez mais e mais pessoas a recorrerem ao crédito à habitação. Aqui começou a formar-se realmente uma bolha bastante (bastante!) maior.

2006: aumento das taxas de juro e queda dos preços do imobilário

Tudo isto mudou em 2006. Em 2006, o banco central federal norte-americano percebeu que a economia já não precisava de ser mais estimulada e havia um crescimento brutal muito potenciado pelo pelo imobiliário e pelo refinanciamento das hipotecas (que levou ao consumo e um desenvolvimento económico muito maior). Portanto, em 2006 as taxas de juro subiram.

Inclusivamente, as taxas de juro nessa altura passaram os 5% na altura, como podemos ver na imagem abaixo:

crise de 2008 taxas de juro baixaram e depois aumentaram

Fonte: global-rates.com

Foi aí que o imobiliário começou a estagnar. Com os juros mais altos, muito menos pessoas recorreram a novas hipotecas e mesmo as pessoas que estavam a refinanciar as suas hipotecas existentes também começaram a refinanciar muito menos, por dois motivos: 1) porque era mais caro (o juro era muito mais alto) e 2) como menos pessoas compravam menos casas. o valor das casas e do imobiliário começou a baixar, sendo que não fazia muito sentido refinanciar hipotecas porque já não o refinanciamento já não compensava: já não se conseguiria uma hipoteca maior, que daria para pagar a anterior e ainda sobrar dinheiro (até então utilizado para consumo).

O monstro “subprime” (significado do subprime e hipotecas subprime)

Importa aqui introduzir aquele que é o dado mais veiculado sobre a crise de 2008: as hipotecas “subprime”, um termo usado para designar hipotecas “frágeis”, ou seja de pessoas que não tinham condições para verdadeiramente pagar a casa, ou de pessoas que teriam menos possibilidades para pagar as respetivas hipotecas.

Estas hipotecas estavam também encapsuladas nos “bundles” que foram vendidos aos investidores. Aliás, nesta altura, muitas dessas casas que agora já valiam muito menos do que aquilo que tinha sido pago pela hipoteca e pelo refinanciamento das hipotecas.

Agora, as pessoas começavam a abandonar as casas e a entregá-las aos bancos. Os bancos depararam-se com um problema muito grande: é que em primeiro lugar agora essas casas não valiam aquilo que tinha sido concedido em termos de crédito, e em segundo lugar havia muito menos compradores para essas casas.

Note-se que nesta altura a crise já estava por todo lado, porque os investidores por todo o mundo - bancos de investimento, investidores acreditados e investidores particulares - estariam a comprar direta ou indiretamente estes produtos no mundo todo. Estes produtos eram baseados exactamente em hipotecas com um altíssimo risco de “default” - ou seja, não serem pagas - e assim crise já estava por todo o lado.

Agências de rating e o seu papel na crise de 2008

Este, para mim, é o terceiro vector que levou a uma crise tão grande. Apesar de estas hipotecas terem uma baixa probabilidade de ser pagas, uma vez que estavam a ser originadas em “subprime” – ou seja, hipotecas feitas a pessoas que não tinham real condição para ser pagas - elas estavam a ser classificadas como activos financeiros muito seguros.

E este é o ponto central – um ponto que contribuiu também imenso para a bolha.

Esse vector é o das agências de classificação de risco (também chamadas de agências de rating ou agências de classificação de risco de crédito), como a Moody's e a Standard & Poor's.

Essencialmente estas hipotecas que eram fracas – muitas agências as classificariam de “lixo” caso seguissem métodos correctos e honestos - estavam a ser classificadas como ativos muito sólidos (AA e AAA).

Isto aconteceu essencialmente por duas ou três razões.  Pimeiro, porque muitas destas hipotecas eram financiadas pelo Estado - indirectamente - através da Freddie Mac e do Fannie Mae. Logo, as agências não quereriam classificar estes activos como sendo de risco, uma vez que eram financiados directamente pelo Estado.

Em segundo lugar, se estas agências não classificassem estes ativos como muito bons, outras agências no mercado iriam classificá-los como tal, porque essencialmente essas agências de classificação de risco são também empresas e visam o lucro – com a concorrência existente, elas tinham interesse em serem elas a classificar estes produtos e dessa forma faturarem as respectivas comissões.

Todas as agências compactuaram com esta situação.

Filmes sobre a crise de 2008

Esta problemática da avaliação por parte das agências de rating é muito bem descrita num filme que eu aconselho toda a gente a ver sobre a crise 2008: o “Too big to fail”.

Este filme foi lançado em 2011 e aconselho vivamente esse filme. Veja aqui o trailer:

Essencialmente nesta altura a bolha já estava por todo o mundo e quando as coisas começaram a desabar, tudo desabou em dominó e afectou todo o mundo.

O Filme “Inside Job” explica essa parte muito bem. Ver aqui o trailer:

Estes são dois filmes bastante elucidativos sobre toda esta crise. No entanto, tenho a minha própria explicação no video no início do artigo, que prefiro.

Em termos de fontes externas, recomendo um artigo interessante, que pode ser lido aqui.

O quarto vector: bancos seguram a sua posição

Mas atenção aos os bancos! E este é o quarto vetor muito importante para percebermos a dimensão desta crise e o facto de ter atingido todo o mundo.

Os bancos perceberam que estariam em risco ao conceder tantas hipotecas, até porque muitas delas não foram vendidas pelo circuito normal - para o Freddie Mac/Fannie Mae e depois para investidores - e então essencialmente “seguraram” essas perdas.

Os bancos fizeram então seguros que reverteriam a seu favor, caso as hipotecas não fossem pagas.

Na altura várias agências de seguros muito grandes nos Estados Unidos fizeram esses seguros. O caso mais famoso foi a da AIG, que de facto concedeu muito crédito porque também foi levada a crer que o mercado imobiliário iria subir para sempre e que seria super seguro (uma análise também influenciada pelas classificações das agências de risco).

Esta operação financeira é chamada “default swap”, porque os bancos ao perceberem que podiam passar o risco de “default” das várias hipotecas que tinham, passaram o risco desse default para as agências de seguros (como a AIG). Esta operação é classificada como “default swap”: essencialmente troca-se o “default” ou o risco de “default” para outra parte.

A pergunta que muita gente faz é: “como é que é possível tantas agências de seguro terem segurado tantas hipotecas e um valor tão grande?”. Essencialmente nós estamos a falar de “fees” (comissões) em larga escala que essas agências de seguro recebiam ao classificarem esses produtos. Novamente, lembro que existia a plena confiança de que o mercado imobiliário era seguro e iria sempre valorizar.

Sobreconfiança: o ponto mais central de todos

Aliás, este é o ponto central.

Houve esta sobreconfiança e confiança excessiva no mobiliário ser sólido e valorizar para sempre.

E isso de certa forma é verdade (e foi verdade até então nos Estados Unidos). Porém, neste caso concreto foi atribuído muito crédito e muito rapidamente a pessoas que não tinham capacidade para pagar essas mesmas hipotecas.

Além disso, existiu uma baixa de juros muito grande na altura (como inclusivamente tenho chamado a atenção para os dias de hoje, em 2018, o que considero ter sido crucial para a formação de uma bolha imobiliária em Portugal), que levou muita gente a constituir hipotecas para financiar a aquisição de imobiliário num curtíssimo lapso temporal.

Isso levou a uma sobreconfiança geral e uma sobrevalorização do mercado, que naturalmente ficou artificialmente inflacionado.

Além disto tudo, o setor não foi regulamentado e a falta de regulamentação deveu-se, essencialmente, a interesse próprio: os bancos não tinham interesse em que este setor fosse regulado simplesmente porque fizeram lucros astronómicos durante este período.

Resumindo essencialmente os vários fatores que levaram a esta crise foram:

  • O governo norte americano colocou demasiado dinheiro no sistema e baixou as taxas de juro, o que levou muita gente a financiar imobiliário num lapso temporal muito curto.
  • A avaliação por parte das agências de risco - errada - dos ativos, tendo sido classificados empréstimos muito maus como sendo altamente seguros.
  • Ausência total de risco para os bancos e para os “lenders”, porque era essencialmente um modelo em que se passava a batata quente para o próximo interveniente.
  • A confiança excessiva na valorização do mercado imobiliário. Eu acredito que o mercado imobiliário regra geral vai sempre aumentar em valor ao longo do tempo, especialmente nos Estados Unidos (nem tanto para países europeus em que a população está a envelhecer muito rápido).

Na crise de 2008, houve uma sobreconfiança nessa valorização porque foi concedido crédito bom e mau e não foi separado aquilo que seria bom e aquilo que seria mau (que teria um potencial de default muito grande).

Na altura não era sequer possível fazer essa distinção; muitos investidores muitos bancos de investimento com grande capacidade de análise por todo o mundo (incluindo Europa e Ásia) caíram também nesse erro porque não havia capacidade de análise suficiente para perceber e identificar que havia crédito bom e mau - e que o mau era tão grande e estava tudo tão sobrevalorizado.

Há um quinto ponto relevante, que não é um fator só por si mas que é bastante relevante para a discussão. Esse ponto foi a pressão social que havia na altura para conceder crédito a pessoas que não tinham condições (como a maior parte das minorias) e que é um aspecto socia; não financeiro. Essas minorias facilmente iriam entrar em default.

Em suma é esta a minha visão sobre a crise de 2008.

Há aqui pontos que naturalmente só cobri muito superficialmente - os filmes que recomendo acima permitem perceber melhor esta crise;

É importante perceber que o sistema financeiro mudou bastante com esta crise, que a maior do nosso século. Houve uma junção de bancos para superar estes problemas e o sistema financeiro alterou bastante.

Esta é essencialmente a minha análise sobre a crise de 2008.

Se quiser análises sobre acontecimentos imobiliários no mundo, deixe um comentário aqui em baixo e se quiser saber mais sobre o imobiliário pode adquirir também o meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão”:

Gostaria de deixar apenas uma ressalva para John Paulson, um gestor que conseguiu antecipar completamente a crise e fazer milhões com a mesma!