Imobiliário na era pós-COVID19, parte 1

Se me tem lido, sabe que tenho dito que “o rei do imobiliário vai nu”, uma expressão para dizer que não compreendo algumas notícias que têm vindo a público.

Essas notícias apontam para “o imobiliário em Português continuar bem e saudável apesar do COVID19” ou até mesmo “que os preços em Lisboa iam subir no pós-COVID19”.

Eis uma notícia neste sentido, do portal "Dinheiro Vivo":

As minhas observações de que "o rei ia nu" ficaram sumarizadas neste artigo que escrevi para o Vida Económica, no caderno de imobiliário:

Inicialmente critiquei este tipo de "notícias" e apontei várias razões para a minha fundamentação. Afinal de contas, cada consultora diz o que acha com base nos seus dados.

E os dados são, de facto, um problema...

Os dados e os índices...

O problema dos dados é que podem ser vistos do ângulo que mais convém.

É assim até em ciência, campo que conheço bem, quanto mais em artigos para a imprensa.

Depois, há quem tenha interesse em que o mercado continue dinâmico. E como tal conta a história da forma que quer.

Exemplo: são transaccionados 500 milhões de euros num dado mercado europeu em Maio, quando em Abril do mesmo ano foram 750 milhões e em Maio do ano anterior foram 400 milhões.

Houve uma queda de 250 milhões em relação ao mês anterior, uma queda de um terço ou até uma subida de 20% em relação ao período homólogo?

Acresce  a isso que vivemos na era da informação e como tal tende a haver mais informação disponível do que aquela que conseguimos (ter tempo para) filtrar.

No meu caso, ocupo pelo menos 16 horas semanais com análises de mercados, por isso forço-me a olhar para dados dia sim dia sim.

Estudos e factos recentes...

Ao ler hoje um estudo da Bain & Consulting pensei "afinal há quem diga as coisas como elas são", pode ser que em breve "se caia na real", como dizem os nossos irmãos brasileiros.

Eis as coisas mais importantes que saltam à vista no estudo: 

- Os NPLs vão disparar pela Europa. Não é preciso ser bruxo, na verdade, bruxos são quem diz que o imobiliário vai continuar a subir de valor.

- Em particular, os NPLs vão superar a crise do sub-prime. Significa isto que vamos superar a crise financeira alavancada de 2008, que foi precisamente originada no imobiliário. Percebe o alcance?

Haverão por certo mais estudos a sair nos próximos meses, cá estarei para os comentar.

Mas não ficamos por aqui...

• A Latam Airlines, uma companhia enorme (pelo menos 4 vezes maior que a TAP), pediu esta semana proteção ao abrigo do capítulo 11 da lei das falências nos Estados Unidos, o printício de uma insolvência. O maior accionista é a Qatar Airways, que até prova em contrário é, na minha opinião, uma companhia com uma posição forte para aguentar a era COVID19.
• O AL em Portugal afundou. Este indicador é específico do imobiliário. E quando digo "afundou" não falo apenas dos dados do Registo Nacional de Turismo (RNAL) para este mês, que basicamente voltou a níveis de 2014. Isso era expectável. Liste por exemplo a primeira página da "The Porto Concierge" e encontra todo o tipo de imóveis a 20€/noite.
• Também em Portugal foi criado uma rede de emergência alimentar porque as pessoas que antes ajudavam o banco alimentar estão hoje a pedir a ajuda!
• Não que sirva de muito, porque o INE trabalha com dados agregados, mas segundo os dados recentes do INE, a venda de casas em Portugal sofreu uma queda de 2% em Março (últimos 3 meses), em termos homólogos (veja por favor a figura abaixo, retirada daqui), quando meio mês foi em estado de emergência e ainda se aproveitaram as escrituras que vinham de trás...
• O INE diz também que em Março de 2020 se registaram 2,2 novos contratos de arrendamento por cada mil alojamentos familiares clássicos, o que é menos que os 3,36 de Março de 2019, porém aqui acho que se deve mais ao fator confinamento que outra coisa.
• A EDP reportou que mais de 15.000 pediram ajuda para pagar as suas contas de eletricidade, um bem essencial nos tempos modernos. Se as pessoas não conseguem pagar um bem essencial, alimentarão a economia de que forma?
• A comissão europeia propôs hoje mesmo um fundo de recuperação de 750 mil milhões de euros, quase 3.5 vezes o PIB de Portugal. Isto supera a proposta franco-alemã (de 500 mil milhões). Alguém acredita que esta bazuca foi criada por acaso? A comissão europeia sabe o que aí vem...

Acha que estes indicadores são pequenos ou relevadores de que o mercado pode subir?

Eu não.

Este artigo é gratuito. 

Naturalmente que nos relatórios de análise da ArrowPlus levo tudo a um nível diferente. No próximo relatório explico o que estes ingredientes combinados (NPLs, dificuldades das famílias, estado da banca, mudança de setor, etc) na minha opinião realmente farão ao imobiliário na era pós-COVID.

Aqui, deixo só uma mensagem que me parece que deve ser gratuita: lamento que infelizmente, fazer barulho não signifique ser ouvido... o mercado tem feito muito, a maior parte das pessoas e até alguns analistas parecem não querer saber.

Um abraço,
Artur Mariano