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Os REITs e os mercados (Maio 2020)

O COVID19 veio mudar muita coisa no mundo, e como não podia deixar de ser os mercados financeiros têm vindo a experienciar volatilidade acrescida desde essa chegada.

As mudanças no mundo pós-COVID serão reflectidas no mercados, como sempre acontece na história, por mais ou menos tempo que demorem.

Na última semana trouxe ao podcast da ArrowPlus o meu amigo Tiago Cardoso, analista de mercados financeiros, para falarmos daquilo que será o futuro dos mercados financeiros (no pós-COVID19).

Pode ver o podcast aqui:

Em particular, estou, como sempre, interessado em REITs – Real Estate Investment Trusts - que em termos grosseiros são fundos imobiliários cotados em bolsa.

Os REITs serão o espelho da combinação do imobiliário e os vários sectores de negócio no mundo, no fundo.

É curioso que escrevo este artigo nesta semana, em que iniciámos a abertura dos mercados com alguma pujança (alimentada pelo anúncio de uma vacina com sinais promissores, nem tanto pelo plano franco-alemão), contrariando as quedas acentuadas da última semana. Isto quando eu e o Tiago dissemos que o mercado poderia e deveria continuar a cair e pensei mesmo que poderia ser o “empurrão” que faltava para a queda.

Parece-me que teremos ainda que esperar e parece-me que ainda podemos fazer muitos mínimos (e máximos) locais antes do mercado começar a reflectir o estado real da economia.

Refiro-me por exemplo:

  • À taxa de desemprego nos Estados Unidos, que está hoje oficialmente já em 14,7% mas que toda a gente sabe que na verdade deverá ser bem mais alta;
  • Às quebras brutais de produção e consumo que se deram nos últimos meses. Mesmo com a retoma, em Portugal, notam-se quebras de 70% nos setores dos automóveis e restauração;
  • Com alguns setores em quebra “permanente”, como o da aviação comercial, do qual Warren Buffet – um investidor de longo termo – quis inclusivamente saltar fora.

A isto há a adicionar algumas coisas:

  • O índice Buffet, já que falámos nele, chegou aos 170%! Entre muitos outros indíces, é fácil perceber uma sobrevalorização desmedida do mercado.
  • Os REITs estavam até aqui a acompanhar os valores do imobiliário, de uma forma geral. Como sabe se me lê há algum tempo, sabe que considero o imobiliário sobrevalorizado à escala mundial há algum tempo.

E o que acontecerá aos mercados, nesse caso?

Empiricamente – e pelo que lhe disse até aqui (não quero fazer disto um artigo muito técnico) – acredito que vão continuar a baixar. É a minha opinião, não tenho uma bola de cristal.

Existem diversas condicionantes, para separar os REITs “bons” dos “maus”. Alguns aspectos são relaccionados com:

  • A queda dos mercados em si;
  • O sector onde estão;
  • Naturalmente, a sua condição atual e potencial de crescimento.

É por isso que investir em REITs requer muita análise e cuidado. Há REITs que podem ter um crescimento desmedido nos próximos anos enquanto outros podem literalmente abruptamente em valor e colapsar.

Por exemplo, houveram REITs com quedas de 60% no início da pandemia, porque estavam alocados ao turismo e alojamento de curta estada. Comentei isso num video para o Facebook, onde apresentei índices concretos e mostrei alguns REITs.

Esses REITs sofreram com o COVID19 no momento em que ele chegou.

Há um caso paradigmático de um REIT que eu gosto e que é um excelente exemplo para mostrar aqui. Trata-se do Service Properties Trust (ticker NASDAQ: SVC). É um REIT que investe em hoteis mas não os gere. Arrenda-os para exploração. Eis o que aconteceu a este REIT:

Este REIT caiu entre 22 de Fevereiro e os 30 dias seguintes, nada mais nada menos que 80%. Trata—se de um REIT que não explora os próprios hoteis. Tudo dito?

E se há REITs que sofreram com o virus quando ele se instalou, há outros que só reflectirão essa perda daqui a algum tempo e outros ainda não que não terão perdas.

A partir de agora, irei mostrar as análises como analista externo da XTB integralmente no canal de Youtube da ArrowPlus, a começar este mês. E acredito que estão aí a aparecer excelentes oportunidades, porque os mercados vão ter (na minha opinião) que cair mais.

Se até agora apoios, fundos, declarações, têm sido suficientes para controlar as quedas, duvido que isso aconteça daqui para a frente.

Quando estamos demasiado em baixo no remoinho, pode ser demasiado tarde para sair dele.

Acredito que estamos demasiado em baixo no remoinho.

Nota legal/disclaimer: Os investimentos em ações e REITs contêm risco e não são apropriados para todos os perfis de investidor. Este espaço não é regulado pela CMVM. O artigo não pode ser usado como aconselhamento financeiro nem pretende dar qualquer recomendação de compra de qualquer ativo.

Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!