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A crise de 2008 (a crise do “subprime”) exlicada de forma simples

A crise de 2008 teve origem precisamente no imobiliário e é, por isso, um tema absolutamente incontornável no nosso blog (tanto para quem está a começar a investir em imóveis como para investidores maduros). Neste artigo, mostro-lhe a minha perspectiva da crise de 2018 de uma forma muito simples.

Este artigo é aliás um complemento a um video que eu gravei sobre este assunto:

A crise de 2008 na realidade começou em cerca de 1994, quando o mercado imobiliário começou a valorizar, tendo um ponto central: a sobrevalorização e a sobreconfiança no mercado imobiliário por parte de todos os players - desde o público às entidades privadas envolvidas neste processo.

Essencialmente esta valorização arrastou-se até 2008 quando se deu a crise, e teve vários fenómenos que foram contribuindo para que a bolha fosse ficando cada vez maior - fenómenos impares inclusivamente na história.

A entrada do governo norte americano no imobiliário com o Freddie Mac e Fannie Mae

Tudo começou com a entrada do governo norte americano, que queria ter uma palavra muito concreta a dizer no mercado imobiliário do país. O governo norte americano criou dois “semi-bancos” - podemos chamar-lhe assim (chamados de “lenders” nos Estados Unidos) - o Freddie Mac e o Fannie Mae.

Esses dois lenders são essencialmente entidades semi-estatais e semi-privadas. Portanto, eram financiados diretamente pelo governo norte americano através de uma linha de crédito para garantir a sustentabilidade e liquidez do mercado imobiliário. Porém, eram geridos por privados e portanto visavam o lucro. Esta era uma forma do governo americano estar presente no mercado imobiliário e no financiamento do mercado imobiliário. Mas eram, ao mesmo tempo, duas entidades que visavam claramente o lucro.

Estas duas entidades garantiram então a liquidez do mercado imobiliário e a sua sustentabilidade. Além disso, toda a gente poderia continuar a recorrer a bancos para financiar hipotecas. Essencialmente, toda a gente poderia comprar uma casa própria - era esse, de resto, o objectivo. De facto, alargou-se bastante o leque de potencialidade das pessoas comprarem uma casa própria e as financiarem.

Aliás, um dos motivos pelos quais o governo norte americano fez isto foi porque na altura existiam minorias como hispânicos, negros e outras populações de um estrato social baixo, que não tinham grandes condições para ter uma hipoteca e uma casa própria, sendo que o governo queria permitir essa casa própria a toda a gente. Houve, na altura, também uma grande pressão social para que isso acontecesse. Essencialmente, os lenders - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos normais.

Nota: quando a crise rebentou, devido ao risco de colapso total, o governo assumiu o controlo do Freddie Mac e do Fennie Mae.

O Freddie Mac e Fannie Mae compravam as hipotecas aos bancos

Os bancos normais concediam as hipotecas a estas minorias que citei acima e a toda a gente em geral. Estes dois lenders compravam as hipotecas aos bancos. As pessoas que tinham contraido essas hipotecas passavam a dever o dinheiro a hipoteca aos lenders ao Freddie Mac e Fennie Mae. Note-se que estas minorias tinham um histórico muito mau de crédito e tinham rendimentos baixos.

No entanto, esta abertura de liquidez no mercado fez inclusivamente as pessoas pensarem que se os bancos lhes emprestavam dinheiro, era porque elas tinham condições para pagar esse empréstimo.


O Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender essas hipotecas

Houve, se quiser, um “turning point” – uma altura em que tudo mudou. Neste processo em que os bancos constituíam hipotecas para emprestar dinheiro às pessoas e às duas entidades no meio - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos. Este processo mudou quando o Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender estas hipotecas a investidores e bancos em todo o mundo - e outro tipo de investidores - perfeitamente normais.

Aliás, nesta altura houve até a composição em “bundles” de todas estas várias hipotecas. Assim, era constituído um produto financeiro que continha várias hipotecas lá dentro. Depois, estes produtos financeiros - estes bundles - eram vendidos a bancos em todo o mundo, como bancos de investimento, e investidores creditados para o efeito.

Repare que neste modelo os lenders não tinham risco; essencialmente compravam as hipotecas dos bancos para as vender logo de seguida. Os bancos também não tinham risco porque faziam as hipotecas e as vendiam. Repare que estas hipotecas eram feitas muitas vezes a minorias - pessoas que não tinham efectivamente condição para pagar as respetivas hipotecas.

Isto só por si não seria um grande problema, porque estamos a falar de um conjunto bastante reduzido de pessoas e não era uma percentagem reduzida do mercado que iria originar uma bolha de tamanho que gerou.

Na altura havia uma grande pressão social e faria sentido que toda a gente tivesse acesso - em termos igualitários - à compra de uma casa própria e uma hipoteca. Aliás, como era um modelo com pouquíssimo risco - os bancos vendiam as hipotecas para o Freddie Mac e o Fannie Mae e estes revendiam novamente para investidores em todo o mundo - essencialmente quanto mais hipotecas fizessem, mas os bancos lucravam.

Isto criou essencialmente uma bola de neve em que quanto mais melhor e naturalmente iríamos atingir um pico. Esse pico viria a seria devastador inclusive para a economia mundial porque a certa altura não era só o Freddie Mac e o Fannie Mae a terem estas hipotecas - elas estavam a ser vendidas para literalmente todo o mundo.

A sobre-crença no imobiliário nos Estados Unidos

Esta é a terceira componente da crise: os investidores em todo o mundo acreditavam, como sempre, no mercado imobiliário, porque o mercado imobiliário tende sempre a crescer. O mercado imobiliário nos Estados Unidos sempre teve um potencial de crescimento muito grande e sempre foi visto como um ativo muito sólido, mas agora estávamos a introduzir novas variáveis e variáveis muito perigosas, em que extratos sociais mais baixos também estavam a ter acesso a hipotecas e portanto a dever dinheiro aos bancos.

Além disso, nós estávamos num modelo altamente perigoso em que quanto mais hipotecas se concedessem, mais dinheiro se geraria e mais vendas se faziam. Inclusivamente os bancos começaram a perceber que quanto mais melhor; não havia risco nenhum porque rapidamente se passava a batata quente para a entidade seguinte: os bancos para os lenders e os lenders para o resto do mundo. Assim, começaram a conceder crédito desenfreadamente com vista a obter mais e mais lucro.

Muitas dessas pessoas que inclusive contraiam o crédito, não tinham condições para pagar o crédito. Mas isso não interessava porque para os bancos isto era um modelo sem risco uma vez que iam vender essas hipotecas e portanto não havia problema.

O crash da bolha “dot.com” e o 11 de Setembro

Houve outra mudança muito grande - o “crash” da bolsa o colapso do “Dot.com” ou empresas de internet, este naturalmente antes dos factos que referi no imobiliário. Por esse crash e pelos acontecimentos de 11 de Setembro, o governo norte americano ficou com medo de que se poderia gerar uma crise muito grande em todos os mercados. Assim, o Banco Central baixou drasticamente as taxas de juro (altamente reflectidas nos créditos habitação), aumentando assim a liquidez e o acesso a crédito ainda mais.

Isto gerou essencialmente dois problemas: além de aumentar a confiança das pessoas e o acesso a crédito, porque agora qualquer pessoa poderia financiar uma hipoteca com taxas de juro muito baixas, levou ao problema do refinanciamento de hipotecas.

Refinanciamento de hipotecas e o banco central ter baixado as taxas de juro

Nos Estados Unidos é possível refinanciar uma hipoteca. Por exemplo, tendo uma hipoteca já constituída, é possível vender uma parte da hipoteca que já foi paga e constituir uma nova (segunda) hipoteca, para pagar inclusivamente a anterior.

Aliás, este modelo é bastante intuitivo e bastante apelativo para quem tem uma casa sempre valorizar – porque a casa cada vez vale mais e é possível constituir uma nova hipoteca mais alta, que paga a anterior. Nós vivemos inclusive num período - entre 1994 e 2008 - de franco crescimento e isso estava sempre a acontecer; as casas valorizavam cada vez mais e mais.

Aliás, este grande problema do refinanciamento constante levou também ao aumento brutal do consumo, porque as pessoas estavam a refinanciar as hipotecas das próprias casas para utilizar esse dinheiro para consumo como carros, roupa, artigos de consumo, etc. Isto levou também naturalmente a um crescimento muito significativo na própria economia de uma forma genérica, mas tudo isto estava baseado na premissa de que o imobiliário iria sempre valorizar. Aliás, tomemos o exemplo de pessoas que tinham uma hipoteca de 100 mil dólares. Passados dois anos, a casa já valia 200 mil. Essas pessoas constituíam uma hipoteca de 200 mil, pagavam a anterior com os 100 mil e utilizavam parte do dinheiro para bens de consumo, como carros e roupa.

O segundo momento crucial deu-se quando o governo central baixou as taxas de juro. Houve cada vez mais e mais pessoas a recorrerem ao crédito à habitação. Aqui começou a formar-se realmente uma bolha bastante (bastante!) maior.

2006: aumento das taxas de juro e queda dos preços do imobilário

Tudo isto mudou em 2006. Em 2006, o banco central federal norte-americano percebeu que a economia já não precisava de ser mais estimulada e havia um crescimento brutal muito potenciado pelo pelo imobiliário e pelo refinanciamento das hipotecas (que levou ao consumo e um desenvolvimento económico muito maior). Portanto, em 2006 as taxas de juro subiram.

Inclusivamente, as taxas de juro nessa altura passaram os 5% na altura, como podemos ver na imagem abaixo:

crise de 2008 taxas de juro baixaram e depois aumentaram

Fonte: global-rates.com

Foi aí que o imobiliário começou a estagnar. Com os juros mais altos, muito menos pessoas recorreram a novas hipotecas e mesmo as pessoas que estavam a refinanciar as suas hipotecas existentes também começaram a refinanciar muito menos, por dois motivos: 1) porque era mais caro (o juro era muito mais alto) e 2) como menos pessoas compravam menos casas. o valor das casas e do imobiliário começou a baixar, sendo que não fazia muito sentido refinanciar hipotecas porque já não o refinanciamento já não compensava: já não se conseguiria uma hipoteca maior, que daria para pagar a anterior e ainda sobrar dinheiro (até então utilizado para consumo).

O monstro “subprime” (significado do subprime e hipotecas subprime)

Importa aqui introduzir aquele que é o dado mais veiculado sobre a crise de 2008: as hipotecas “subprime”, um termo usado para designar hipotecas “frágeis”, ou seja de pessoas que não tinham condições para verdadeiramente pagar a casa, ou de pessoas que teriam menos possibilidades para pagar as respetivas hipotecas.

Estas hipotecas estavam também encapsuladas nos “bundles” que foram vendidos aos investidores. Aliás, nesta altura, muitas dessas casas que agora já valiam muito menos do que aquilo que tinha sido pago pela hipoteca e pelo refinanciamento das hipotecas.

Agora, as pessoas começavam a abandonar as casas e a entregá-las aos bancos. Os bancos depararam-se com um problema muito grande: é que em primeiro lugar agora essas casas não valiam aquilo que tinha sido concedido em termos de crédito, e em segundo lugar havia muito menos compradores para essas casas.

Note-se que nesta altura a crise já estava por todo lado, porque os investidores por todo o mundo - bancos de investimento, investidores acreditados e investidores particulares - estariam a comprar direta ou indiretamente estes produtos no mundo todo. Estes produtos eram baseados exactamente em hipotecas com um altíssimo risco de “default” - ou seja, não serem pagas - e assim crise já estava por todo o lado.

Agências de rating e o seu papel na crise de 2008

Este, para mim, é o terceiro vector que levou a uma crise tão grande. Apesar de estas hipotecas terem uma baixa probabilidade de ser pagas, uma vez que estavam a ser originadas em “subprime” – ou seja, hipotecas feitas a pessoas que não tinham real condição para ser pagas - elas estavam a ser classificadas como activos financeiros muito seguros.

E este é o ponto central – um ponto que contribuiu também imenso para a bolha.

Esse vector é o das agências de classificação de risco (também chamadas de agências de rating ou agências de classificação de risco de crédito), como a Moody's e a Standard & Poor's.

Essencialmente estas hipotecas que eram fracas – muitas agências as classificariam de “lixo” caso seguissem métodos correctos e honestos - estavam a ser classificadas como ativos muito sólidos (AA e AAA).

Isto aconteceu essencialmente por duas ou três razões.  Pimeiro, porque muitas destas hipotecas eram financiadas pelo Estado - indirectamente - através da Freddie Mac e do Fannie Mae. Logo, as agências não quereriam classificar estes activos como sendo de risco, uma vez que eram financiados directamente pelo Estado.

Em segundo lugar, se estas agências não classificassem estes ativos como muito bons, outras agências no mercado iriam classificá-los como tal, porque essencialmente essas agências de classificação de risco são também empresas e visam o lucro – com a concorrência existente, elas tinham interesse em serem elas a classificar estes produtos e dessa forma faturarem as respectivas comissões.

Todas as agências compactuaram com esta situação.

Filmes sobre a crise de 2008

Esta problemática da avaliação por parte das agências de rating é muito bem descrita num filme que eu aconselho toda a gente a ver sobre a crise 2008: o “Too big to fail”.

Este filme foi lançado em 2011 e aconselho vivamente esse filme. Veja aqui o trailer:

Essencialmente nesta altura a bolha já estava por todo o mundo e quando as coisas começaram a desabar, tudo desabou em dominó e afectou todo o mundo.

O Filme “Inside Job” explica essa parte muito bem. Ver aqui o trailer:

Estes são dois filmes bastante elucidativos sobre toda esta crise. No entanto, tenho a minha própria explicação no video no início do artigo, que prefiro.

Em termos de fontes externas, recomendo um artigo interessante, que pode ser lido aqui.

O quarto vector: bancos seguram a sua posição

Mas atenção aos os bancos! E este é o quarto vetor muito importante para percebermos a dimensão desta crise e o facto de ter atingido todo o mundo.

Os bancos perceberam que estariam em risco ao conceder tantas hipotecas, até porque muitas delas não foram vendidas pelo circuito normal - para o Freddie Mac/Fannie Mae e depois para investidores - e então essencialmente “seguraram” essas perdas.

Os bancos fizeram então seguros que reverteriam a seu favor, caso as hipotecas não fossem pagas.

Na altura várias agências de seguros muito grandes nos Estados Unidos fizeram esses seguros. O caso mais famoso foi a da AIG, que de facto concedeu muito crédito porque também foi levada a crer que o mercado imobiliário iria subir para sempre e que seria super seguro (uma análise também influenciada pelas classificações das agências de risco).

Esta operação financeira é chamada “default swap”, porque os bancos ao perceberem que podiam passar o risco de “default” das várias hipotecas que tinham, passaram o risco desse default para as agências de seguros (como a AIG). Esta operação é classificada como “default swap”: essencialmente troca-se o “default” ou o risco de “default” para outra parte.

A pergunta que muita gente faz é: “como é que é possível tantas agências de seguro terem segurado tantas hipotecas e um valor tão grande?”. Essencialmente nós estamos a falar de “fees” (comissões) em larga escala que essas agências de seguro recebiam ao classificarem esses produtos. Novamente, lembro que existia a plena confiança de que o mercado imobiliário era seguro e iria sempre valorizar.

Sobreconfiança: o ponto mais central de todos

Aliás, este é o ponto central.

Houve esta sobreconfiança e confiança excessiva no mobiliário ser sólido e valorizar para sempre.

E isso de certa forma é verdade (e foi verdade até então nos Estados Unidos). Porém, neste caso concreto foi atribuído muito crédito e muito rapidamente a pessoas que não tinham capacidade para pagar essas mesmas hipotecas.

Além disso, existiu uma baixa de juros muito grande na altura (como inclusivamente tenho chamado a atenção para os dias de hoje, em 2018, o que considero ter sido crucial para a formação de uma bolha imobiliária em Portugal), que levou muita gente a constituir hipotecas para financiar a aquisição de imobiliário num curtíssimo lapso temporal.

Isso levou a uma sobreconfiança geral e uma sobrevalorização do mercado, que naturalmente ficou artificialmente inflacionado.

Além disto tudo, o setor não foi regulamentado e a falta de regulamentação deveu-se, essencialmente, a interesse próprio: os bancos não tinham interesse em que este setor fosse regulado simplesmente porque fizeram lucros astronómicos durante este período.

Resumindo essencialmente os vários fatores que levaram a esta crise foram:

  • O governo norte americano colocou demasiado dinheiro no sistema e baixou as taxas de juro, o que levou muita gente a financiar imobiliário num lapso temporal muito curto.
  • A avaliação por parte das agências de risco - errada - dos ativos, tendo sido classificados empréstimos muito maus como sendo altamente seguros.
  • Ausência total de risco para os bancos e para os “lenders”, porque era essencialmente um modelo em que se passava a batata quente para o próximo interveniente.
  • A confiança excessiva na valorização do mercado imobiliário. Eu acredito que o mercado imobiliário regra geral vai sempre aumentar em valor ao longo do tempo, especialmente nos Estados Unidos (nem tanto para países europeus em que a população está a envelhecer muito rápido).

Na crise de 2008, houve uma sobreconfiança nessa valorização porque foi concedido crédito bom e mau e não foi separado aquilo que seria bom e aquilo que seria mau (que teria um potencial de default muito grande).

Na altura não era sequer possível fazer essa distinção; muitos investidores muitos bancos de investimento com grande capacidade de análise por todo o mundo (incluindo Europa e Ásia) caíram também nesse erro porque não havia capacidade de análise suficiente para perceber e identificar que havia crédito bom e mau - e que o mau era tão grande e estava tudo tão sobrevalorizado.

Há um quinto ponto relevante, que não é um fator só por si mas que é bastante relevante para a discussão. Esse ponto foi a pressão social que havia na altura para conceder crédito a pessoas que não tinham condições (como a maior parte das minorias) e que é um aspecto socia; não financeiro. Essas minorias facilmente iriam entrar em default.

Em suma é esta a minha visão sobre a crise de 2008.

Há aqui pontos que naturalmente só cobri muito superficialmente - os filmes que recomendo acima permitem perceber melhor esta crise;

É importante perceber que o sistema financeiro mudou bastante com esta crise, que a maior do nosso século. Houve uma junção de bancos para superar estes problemas e o sistema financeiro alterou bastante.

Esta é essencialmente a minha análise sobre a crise de 2008.

Se quiser análises sobre acontecimentos imobiliários no mundo, deixe um comentário aqui em baixo e se quiser saber mais sobre o imobiliário pode adquirir também o meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão”:

Gostaria de deixar apenas uma ressalva para John Paulson, um gestor que conseguiu antecipar completamente a crise e fazer milhões com a mesma!

O que é uma bolha imobiliária e temos ou não afinal numa bolha imobiliária em Portugal?

Portugal sofreu em 2008-2009 com a existência de uma bolha imobiliária, o que parece ser sido totalmente esquecido desde a franca recuperação do sector.

Porém, hoje podemos colocar a pergunta se estamos ou não numa bolha imobiliária.

E além disso, se essa possível bolha nos pode levar a uma crise imobiliária como aquela que aconteceu há alguns anos atrás.

O mercado imobiliário está ao rubro em Portugal. A crise do imobiliário que o país viveu há uns anos atrás parece estar totalmente esquecida. Essa crise teve na altura um impacto enorme na vida de muitas pessoas… porém, com a quantidade de pessoas que hoje compram casa própria, a crise parece estar esquecida!

Isto leva-me a pensar se os portugueses entendem de facto a real vantagem de arrendar casa ao invés de comprar. Comprar casa própria nem sempre é uma jogada muito inteligente – depende do caso de cada um. Mas a altíssima taxa de habitação própria em Portugal leva-me a querer que muita gente não toma esta questão em verdadeira consideração.

Aliás, o tema “comprar ou arrendar casa” é tão debatido lá fora por algum motivo. E eu vou debatê-lo neste blog em breve.

Porém, hoje vamos falar de bolhas imobiliárias.

O que é uma bolha imobiliária

Em primeiro lugar, tenho que lhe dizer uma coisa muito importante. O conceito de bolha imobiliária não agrega consenso geral por parte de todos os especialistas; muitos até definem este conceito de forma idêntica, mas discordam na forma como elas são originadas, criadas e mantidas.

bolhas imobiliárias o que são e bolhas imobiliárias em Portugal

Eu defino uma bolha imobiliária como uma procura alta de imóveis, que faz naturalmente aumentar o preço quando a oferta se mantém ou não sobe ao mesmo nível, causando uma desproporcionalidade na sustentabilidade real do mercado.

Complicado?

Trocado por miúdos, a procura sobe mais que a oferta (quer por motivos de fácil crédito, rendimentos folgados ou especulação de valorização de preços) e em particular “acima do que devia”, se olharmos para aquilo que é a sustentabilidade do mercado. Faz sentido? Eu também gravei um video sobre este mesmo tema, irá ser lançado nos próximos dias – subscreva o nosso canal para ficar a par!

Causas de bolhas imobiliárias

Como lhe disse antes, as causas de bolhas imobiliárias não são exactas e os especialistas não estão sequer em consenso quanto às causas reais de bolhas imobiliárias, por isso lembre-se que o que lhe escrevo aqui são meras opiniões pessoais e não factos inegáveis.

E para falar deste ponto, vou dar-lhe uma causa de bolhas imobiliárias…

Para avaliar esta questão temos que ter em conta que o imobiliário e o investimento em imobiliário (ou seja a compra de imóveis – não necessariamente a compra de imóveis para investimento) funciona por períodos.

Quando a banca “abre a torneira”, então os níveis de aquisição de imóveis disparam, isto porque o sector imobiliário é extremamente alavancado por crédito. A maior parte das pessoas que compra casa não tem os recursos necessários para adquirir o imóvel sem recurso à banca.

Ao mesmo tempo, nós seres humanos tendemos a funcionar uníssono. Ou seja, se nós virmos um conjunto de pessoas a fazer algo, tendemos a fazer o mesmo. Conhece aquele caso em que é feito um teste numa sala, onde é colocada uma pessoa no meio de um grupo que se levanta sempre que toca uma campaínha? Após três vezes a pessoa levanta-se instintivamente, com o resto do grupo.

Assim, se muita gente compra, é levado a crer que “é boa altura para comprar”, e mais gente compra. Pode parecer estranho, mas é isto que acontece na prática.

Ora depois funciona a lei da procura e da oferta. Quando existe muita procura… os preços sobem.

Procura e oferta e casa própria – tudo conta na criação da bolha

Mas n’algum ponto a procura diminui, certo? Ou os bancos fecham/abrandam o caudal da torneira do crédito, ou passam a existir naturalmente menos pessoas que querem comprar casa.

Veja então que mesmo a compra de casa própria afeta a criação de bolhas imobiliárias!

Ora isto leva-nos a outra questão muito importante. Num curto espaço de tempo, a valorização destes imóveis não é garantida – muito pelo contrário. Assim, se os preços começam a cair (ou seja, a bolha rebenta), muitos proprietários deixam de conseguir vender os seus imóveis porque eles não valem sequer o montante em dívida perante o banco.

Isto provoca um efeito em catadupa – as casas são devolvidas aos bancos, o que gera um problema enorme e faz com que “a bolha rebente”…

Vê agora o problema de ter casa própria e ter todas as fichas nessa casa, nesse “investimento”? Uma casa própria não é um investimento, e mesmo que alguém o considere, então trata-se de um portfólio horrivelmente desbalanceado o que pode levar “à morte do artista”.

Imagine que investia o seu dinheiro em acções… alguma vez iria colocar as fichas todas na mesma acção? Provavelmente nunca o faria, certo? Mas se alocar a maior parte do seu capital (ou dívida!) à sua casa própria é precisamente esse erro que está a cometer! Este argumento é muitas vezes usado (eu próprio falo dele nos meus vídeos e no meu livro) pró-arrendamento e contra-compra de casa própria…

É possível tirar partido de bolhas imobiliárias?

OK, a longo prazo, a valorização do imobiliário tem sido um dado constante desde sempre, na vasta maioria dos mercados mundiais.

Essa valorização tende a acompanhar e em vários casos ultrapassar mesmo a inflacção.

Porém, em vários momentos (se olharmos para um período muito curto no tempo) na realidade pode existir uma queda brutal do valor do imobiliário, especialmente se olharmos para o período “pós-bolha”.

Ao mesmo tempo, isto também se traduz numa excelente oportunidade para lucrar com imobiliário. Muitas vezes, após uma queda grande dos preços, existe uma forte recuperação do sector, e por isso, muitos investidores compram após essas quedas ou “correcções”, como eu prefiro chamar-lhes (por achar que faz mais sentido).

Isto origina muitas vezes valorizações muito grandes… aliás, é até nestes períodos que as maiores fortunas são feitas! Como eu gosto de dizer, quando os outros compram, você senta-se. Quando os outros se sentam, você compra!

Naturalmente que os ganhos de uma bolha são apenas visíveis depois dessa bolha passar. E terá que liquidar o seu portfólio, caso contrário não terá rendimentos da valorização dos seus imóveis. Esta (comprar para arrendar ou vender) é de resto uma decisão que terá que tomar quando começar a investir em imóveis.

Para tirar partido de uma bolha, a lógica é muito simples: comprar baixo e vender alto. Ou seja, identificar quando os preços atingem o mínimo, e vender quando dificilmente subirão mais (ou já se está confortável com o retorno).

bolhas imobiliárias o que são e como tirar partido de bolhas imobiliárias em Portugal

Mas é assim tão óbvio que seja possível tirar partido de bolhas imobiliárias? Bom, eu conheço o caso de um amigo que atingiu a independência financeira em Portugal através do imobiliário após a crise de 2008.

Aliás, o preço do imobiliário em Portugal continuou barato (ou seja, abaixo do valor de mercado) até mais ou menos 2014, quando acabou o programa de assistência económica e financeira. A partir daí a economia portuguesa (e o imobiliário em particular) tem vindo a recuperar e crescer a olhos vistos… Basta reparar nas manchetes recentes:

(fonte: Jornal de Negócios)

(fonte: Diário de Notícias)

Sendo que também podemos observar que a taxa de desemprego tem vindo a descer, até aos 7.8%, o que é menos de metade da Espanha e da Grécia, como podemos observar no gráfico abaixo:

É um facto – hoje a economia portuguesa está numa fase muito boa, tal como de resto a economia mundial.

É possível tirar partido de uma bolha imobiliária? Continua a sê-lo, apenas não da forma que descrevi acima. Agora a chance terá que passar por comprar e revender enquanto a cruva continua a subir…

Bolhas imobiliária em Portugal hoje?

Eu acredito (é meramente uma opinião) que o mercado do Porto e Lisboa estão hoje sobrevalorizados (e certos sub-mercados de Lisboa e Porto estão mesmo numa bolha imobiliária), como pude dizê-lo aqui:

então eu não quero comprar nada nestes mercados para já.

Assim que houver uma correcção, a história mudará de figura, exactamente na linha do que lhe disse acima.

Isto porque eu não tenho um gosto ou desgosto particular por mercados. Apenas há mercados que são bons em determinadas alturas e maus noutras…

E hoje – é a minha opinião – os grandes mercados imobiliários em Portugal – como Lisboa e Porto – estão numa bolha. Até o FMI lançou o alerta de bolha imobiliária em Portugal, porque o preço das casas subiu mais que o dobro da média na Europa e o Banco de Portugal desenvolveu 3 medidas para moldar o acesso ao crédito habitação

Na minha opinião estes mercados tiveram uma valorização repentina (especialmente no que concerne aos centros) por alguns motivos, tais como:

  • As taxas Euribor negativas e a abertura da torneira de crédito;
  • Os vistos Gold, “que puxaram os preços” de imóveis de 350.000€ para 500.000€…
  • O aumento brutal do turismo em Portugal (Lisboa e Porto à cabeça) e a revolução do alojamento local;
  • A evolução natural da economia e a criação de rendimento excedente;

Os centros ficaram tão caros que toda a gente optou pelas periferias de Lisboa e Porto – que valorizaram tremendamente nos últimos anos… aliás, muita gente não consegue comprar casa porque o preço aumenta de dia para dia (outro indicador de bolha?).

E não será este o padrão de 2007-2009? Não estará a banca a cometer os mesmos erros que levaram ao colapso da economia?

Bom, sem falar de muitas questões, podemos fazer uma pergunta: Significa isso que todos os negócios são maus hoje nessas cidades? Não necessariamente… mas é muito menos provável que se consigam obter excelentes negócios.

E boas notícias, há?

Claro que sim. A verdade é que Portugal tem à data de hoje, e na minha opinião, mercados altamente lucrativos e saudáveis… embora tenha que continuar a procurar imóveis com critério como eu faço e mostro no meu livro como fazer.

A verdade é que se tiver muito critério na selecção de imóveis para investimento poderá fazer excelentes negócios, até porque eu sei que o mercado imobiliário não está – no geral – numa bolha imobiliária!

E mesmo que compra num mercado em bolha – se utilizar métodos rigorosos e eficazes que lhe permitam comprar imóveis muito abaixo do valor de mercado… então compra numa bolha mas compra por valores normais ou abaixo do valor de referência! Tudo isto apenas se tiver conhecimento desses métodos e os aplicar com eficácia, naturalmente…

Mas os preços estão assim tão altos? E quer isso dizer que estamos numa bolha?

A economia portuguesa está “imparável” à data de hoje. E o Banco de Portugal até diz que o investimento na habitação vai continuar até 2020, representando um total de 2.8% do PIB.

A consultora IP Global até diz que Lisboa será uma das principais cidades a investir em imobiliário nos próximos anos, com uma importância semelhante a Londres, afiançando mesmo que o mercado imobiliário em Lisboa ainda vai valorizar, podendo crescer quase 20% até 2022.

Esta estimativa, a estar correcta, pode tanto indiciar que a capital portuguesa está verdadeiramente numa bolha, ou não – depende da análise.

Mas o investimento em imobiliário não fez baixar o valor das rendas. Num estudo recentíssimo do INE, que apresentou um índice de arrendamento residencial, o RHAB, podemos ver que Lisboa é a cidade do País com as rendas mais altas e atinge um valor mediano de 9,62€ por metro quadrado, por mês!

Isto quer dizer que um apartamento com 100 metros quadrados tem uma renda de 962€ por mês…

E a IP Global atira uma previsão de subida do nível das rendas de mais de 27% nos próximos 4 anos. Ora isso dá quase 7% ao ano…

A agência Fitch já alertava para a existência de uma bolha em Espanha (Madrid e Barcelona) em finais do ano passado… isto quando mencionou que os preços subiram até 35% no ano!

O que esperar daqui para a frente?

Não é com certeza o maior período de “vacas gordas” a que já assistiu, mas não ouve ninguém falar em crise, acertei? Pelo menos, muito longe vão os tempos da Troika. A economia está saudável – nem sequer ouvimos notícias preocupantes sobre a taxa de desemprego! O modelo da economia em que vivemos não permite as “desventuras” de outrora, mas ninguém pensa em crise.

A partir de finais de 2013 – altura em que o imobiliário em Portugal bateu no fundo – o sector iniciou uma recuperação fantástica. Nessa altura ainda não se ouvia falar de estrangeiros que queriam comprar imóveis para arrendar em alojamento local. Hoje Lisboa é chamada por muitos de “cidade refúgio” para investidores.

Várias fontes apontam para um contínuo investimento (e procura) no imobiliário – incluindo o Banco de Portugal. Eu diria que já estamos num ponto onde qualquer previsão de uma correcção é muito arriscada. A verdade é que nos centros de Lisboa e Porto existe ainda muita procura enquanto a oferta (especialmente de casas novas) é muito muito baixa. Porém, eu consigo “cheirar” uma correcção ao virar da esquina!

Saber analisar mercados, em função do nosso próprio perfil de risco, é verdadeiramente fundamental para investir em imobiliário. Ainda para mais quando possam existir tantos indicadores de uma bolha imobiliária no contexto actual do sector imobiliário em Portugal.

A boa notícia é que existem métodos, como eu mostro no meu livro e em vídeos/relatórios, que qualquer investidor pode aprender.

E eu acredito que estes métodos podem ajudar muito a definir o tipo de mercado em que nos encontramos. E,com base nisso, (e na situação pessoal de cada um) se nos sentimos verdadeiramente confiantes para investir.

Repare, usando um método que eu desenvolvi, que basicamente tem em conta a rentabilidade do negócio, a valorização dos últimos anos nesse mercado e alguns outros factores, permite chegar à conclusão que Lisboa e Porto estão muito valorizados em relação a outros mercados em Portugal.

Na ArrowPlus nós usamos uma métrica própria, chamada de “valor relacional de mercado”, como pode ver no gráfico abaixo:

Esta métrica, calculada com base num método próprio, faz-nos crer que Porto e Lisboa estão actualmente muito abaixo de outros mercados nacionais. Mas quer dizer que isto é necessariamente assim? Claro que não, não tem que acreditar piamente nas nossas opiniões.

Mas por vários motivos que já lhe mostrei, este é apenas mais um indicador daquilo que me parece a mim.

Uma nota importante: esta métrica não separa alojamento local de arrendamento dito “comum”. Em alojamento local, esta figura seria bem diferente… Porém esse é um sub-mercado e como tal tem que ter uma análise própria e separada.

Detectar bolhas imobiliárias “no meu mercado”…

Quer determinar se o seu mercado está numa bolha?

Bom, em primeiro lugar eu devo dizer que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas de mercado em geral. Isto porque nem os mais reputados economistas conseguem, por isso pensarmos que qualquer pessoa conseguiria seria ilusório… Especialmente se pensarmos “de forma sistemática”…

Dito isto, eu estou convicto que consigo determinar se um mercado está muito sobrevalorizado ou não. E também estou convicto que consigo saber se ele está perigosamente sobrevalorizado, o que poderá constituir uma bolha.

Mas o comum investidor não precisa de determinar a existência inequívoca de bolhas para (não) investir. Basta que encontre o mercado (periogosamente) sobrevalorizado para não investir. E basta que consiga prever se a situação vai durar ou não muito tempo. Isto porque assim pode decidir entrar e sair do mercado fazendo dinheiro. É que até no meio de bolhas é possível lucrar muito com imóveis

Mas então, “como é que eu sei se estou numa bolha”, pergunta. Novamente, digo-lhe que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas…

No entanto existem factores que são normalmente usados para fazer soar as campaínhas, tais como:

  • O mercado estar louco. Muita gente a comprar e os preços a subir rapidamente (às vezes ao dia).
  • Os preços não são sustentáveis na economia local. Quando Lisboa começa a ter imóveis a 10.000€ por metro quadrado… Ou seja, um apartamento de 100 metros quadrados custa 1 milhão de euros, apercebemo-nos que isso não é sustentável na economia nacional!
  • A rentabilidade passa para valores baixíssimos. Ora se as rendas não subiram, os preços dos imóveis aumentaram… a rentabilidade desce. E se a rentabilidade é muito baixa, adivinhe: estamos em zona perigosa.
  • As taxas de juro estão muito baixas e a banca concede mais e mais crédito. Veja o que aconteceu à Euribor a 12m nos últimos anos:(Fonte: Pordata)
  • Etc, etc, etc.

O meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” pode ajudar a esclarecer mais dúvidas e permitir desenvolver o seu método para saber quando e onde investir.

Bolhas imobiliárias no mundo

Se olharmos para a história recente, encontramos uma bolha imobiliária de relevo entre 1997 e 2008. Já agora, o termo “sub prime” diz-lhe alguma coisa?

Segundo a revista “The Economist”, os preços do imobiliário foram especialmente acentuados neste período.

Quando a bolha rebentou entrámos na maior crise global desde há muito tempo…

Neste período o mercado na Nova Zelândia cresceu mais de 300%. Pense um pouco nesse número… dá mais de 30% ao ano! E o mercado inglês e o brasileiro cresceram também mais do que 300%! Surreal, diria…

Quanto ao Brasil, existem hoje várias fontes a apontar para bolhas imobiliárias no Brasil. Curiosamente, quando houve uma bolha enorme nos Estados Unidos (e logo a seguir o mercado imobiliário crashou também em Portugal), o mercado imobiliário no Brasil teve um aumento brutal.

Houve valorizações de quase 80% em apenas 4/5 anos. Essencialmente, o crédito fácil e outros factores impulsionaram muito o mercado… porém foi atingida uma situação de limite em 2015, quando o Brasil começou com uma crise relativamente forte. Vários especialistas apontam para uma bolha nessa altura, mas outros dizem que não houve.

Hoje o Brasil vive ainda uma situação pós-“bolha” ou similar; Essencialmente, existem ainda vários imóveis construidos durante a época de impulsão que ainda se encontram desocupados. Tenho seguido o mercado brasileiro com alguma atenção porque me parece que vai estar em contra-peso com o mercado português. Isto, naturalmente, pode criar várias oportunidades interessantes.

Até ao próximo artigo,

Bons negócios imobiliários!