Taxa fixa ou variável no Crédito Habitação?

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Esta pergunta deixa-o sem resposta? É provável que ainda não tenha pensado no assunto. Talvez se tenha focado apenas em obter o seu crédito habitação. Mas com o crédito vêm as taxas. Por isso, convém nunca pensar só no dinheiro que pediu emprestado, mas naquilo que vai pagar por ele. Não se preocupe porque vamos deixá-lo dentro do assunto. Vamos explicar-lhe tudo o que tem de saber sobre optar por taxa fixa ou variável no crédito habitação. Comecemos pelo início...

Quais são as taxas de juro do crédito habitação

Certamente já ouviu falar de juros. São muito comuns em empréstimos. Um banco empresta-lhe X euros e terá de devolver esses X euros ao banco mais os juros, cujo valor varia. Pense nos juros como o preço do empréstimo porque, no fundo, é mesmo isso que eles são. Os juros são essenciais para o banco se financiar e também para ter vantagens quando empresta dinheiro.

Quando pede um crédito habitação e este é aprovado não fique só a pensar no valor que pediu emprestado. Tem de pensar nas taxas de juro aplicadas nesse caso: a EURIBOR, o spread, a taxa anual nominal (TAN) e a taxa anual efetiva global (TAEN). Parecem-lhe muitas? Eventualmente, é normal que não compreenda a que se referem tantos nomes. Vamos explicar-lhe qual o papel de cada uma delas no crédito habitação.

A Euribor

O nome vem de European Interbank Offered Rate e é a taxa referência do Mercado Monetário Interbancário. Ou seja, isto significa que resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Normalmente, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à EURIBOR, o que significa que quanto mais alta for a EURIBOR mais juros terá de pagar e, por conseguinte, a sua prestação será mais elevada.

A EURIBOR depende da procura e oferta do Mercado Monetário Interbancário e da fixação da taxa diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). É esta que define o valor que o BCE está disposto a aplicar quando empresta dinheiro a bancos europeus.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato, de acordo com o prazo escolhido, que varia entre uma semana a doze meses. Normalmente, em Portugal, é uma taxa indexada a 3, 6 ou 12 meses.

Por exemplo: Imagine que, no seu contrato de crédito habitação, tem a EURIBOR a seis meses. Neste exemplo, a sua prestação é revista em agosto. O valor que vai pagar nos seis meses seguintes resulta da média do mês anterior à retificação, neste caso julho.

O Spread

É um dos motivos pelos quais insistimos muito para que pesquise e se informe sobre as condições de vários bancos. O spread é definido pelo banco para cada crédito que concede. Por estar incluída nos juros que cobra, é a taxa que representa o lucro que a instituição bancária irá receber pelo empréstimo que concedeu.

Imagine que empresta dinheiro a alguém. Certamente, espera receber o dinheiro de volta, mas corre o risco de não receber. Com os bancos funciona da mesma forma. Quando emprestam dinheiro, os bancos assumem um risco e, para se salvaguardarem, quanto mais elevado for esse risco mais elevado será o spread praticado.

Além disto, o spread contempla também as garantias do empréstimo, onde podemos incluir a relação entre o montante que é emprestado e o valor do imóvel hipotecado.

O risco que cada cliente representa é diferente. Desta forma, há cinco fatores que podem determinar o risco que representa:

  • No historial de crédito;
  • Nas garantias dadas por quem pede o crédito;
  • Na taxa de esforço;
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    Na situação profissional;
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    Nas poupanças e ativos que possa ter.

Dica: O valor do spread pode diminuir caso tenha adquirido outros produtos ou serviços no banco, como é o caso dos cartões de crédito, Planos Poupança Reforma ou domiciliação do ordenado. Já sabe: informe-se e estude as suas opções!

A Taxa Anual Nominal (TAN)

Talvez já tenha ouvido falar dela. É uma taxa que se utiliza em todo o tipo de operações que envolvam juros, quer sejam créditos quer sejam aplicações financeiras. Neste caso, no crédito habitação é uma taxa relativamente simples de explicar visto que, no crédito habitação e, especialmente, em regimes de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

É uma das mais importantes que deve ter em conta porque contém todos os encargos associados ao empréstimo: juros, comissões, impostos, seguros, custos de manutenção da conta que precisa de abrir, emolumentos que tem de pagar quando regista a hipoteca, possíveis custos das operações de pagamento e bonificações no spread.

A TAEG varia de acordo com a quantia financiada, mas não se preocupe com surpresas: os bancos são obrigados, por lei, a divulgar a taxa. Já que a TAEG corresponde ao custo total do crédito nunca é demais lembrar que é um valor que deve ter em conta quando comparar as propostas dos vários bancos.

Modalidades de taxa de juro

No crédito habitação em Portugal existem três modalidades de pagamento de juros: fixa, variável ou mista. Todas têm vantagens e desvantagens, mas é preciso compreendê-las antes decidir qual a que melhor se adequa. O nosso analista Artur Mariano cobre sempre esta questão nos workshops da ArrowPlus, como mostramos de seguida:

Quem lhe emprestar dinheiro pode tentar convencê-lo sobre a taxa ideal para si, mas a decisão final é sua.

Taxa de juro fixa

Tal como o nome indica, a taxa de juro fixa mantém-se igual durante todo o período definido no contrato e, assim, a prestação que paga será sempre a mesma.

Não importa se, ao longo do tempo, as taxas de juro sobem ou descem porque a sua prestação vai continuar inalterável.

Ora, saber que o valor da prestação não vai subir pode ser bom, mas há alguns fatores que não são tão bons. Normalmente a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à EURIBOR, ou seja, paga mais por não ter a prestação aumentada.

Os dois lados da moeda:

Imagine que a EURIBOR desce. À partida, a sua prestação diminuiria, certo? Com a taxa fixa não, por isso pode haver períodos em que paga mais.

Mas, se a EURIBOR subir, também tem vantagens, visto que a sua prestação não irá aumentar e dar-lhe dores de cabeça.

A taxa de juro fixa é estabelecida pelo banco, de acordo com cada contrato. Consideram sempre o risco do crédito, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, o custo de financiamento e o período de fixação da taxa.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável é assim porque resulta da soma de outras duas taxas: a EURIBOR e o spread. Neste caso, a escolha do prazo da EURIBOR é totalmente sua, mas normalmente, em crédito habitação, utiliza-se três a seis meses.

Dependendo do prazo pelo qual optar, o valor da EURIBOR é revisto após esse prazo. Mais uma vez, se a revisão da taxa é em agosto e é feita a cada meio ano, o valor para os seis meses seguintes é calculado pela média do mês anterior, neste caso julho.

Em suma, a taxa de juro do empréstimo e, por conseguinte, a sua prestação, pode aumentar ou diminuir. Isto pode ser particularmente vantajoso, como é óbvio, quando a EURIBOR desce porque a sua prestação diminui também. Mas se a EURIBOR subir pode ver-se em dificuldades se a prestação subir muito.

Taxa de juro mista

Já falámos da taxa fixa e da variável, mas falta ainda uma terceira modalidade: a taxa de juro mista. Nestes casos, os contratos funcionam sempre com um período de taxa de juro fixa seguido de outro de taxa de juro variável. Esses períodos de tempo são negociados entre si e a instituição bancária que escolher. Se o crédito habitação tiver duração de vinte anos pode, por exemplo, ter quinze anos de taxa fixa e cinco anos de taxa variável.

Taxa Fixa ou Variável?

Ora aí está uma pergunta difícil! Vamos analisar as hipóteses de taxas.

Se escolher taxa variável...

Por um lado, se escolher uma taxa variável, está dependente das flutuações dos juros. A taxa variável vai mudando de acordo com o período que escolher na EURIBOR por isso, a cada período, o valor da prestação muda e não sabe exactamente com o que contar.

Se a EURIBOR desce e a sua prestação desde, é uma agradável surpresa. Mas, se sobe e não tenta precaver-se para essas mudanças, pode vir a ter uma surpresa… desagradável.

Se escolher taxa fixa...

Por outro lado, se escolher a taxa fixa, é essa taxa que terá de pagar durante todo o empréstimo. Sabe sempre o que esperar, não terá quaisquer surpresas, no entanto, talvez comece a pensar no quanto era bom ter optado pela variável quando vir a EURIBOR descer.

A taxa fixa é a melhor forma de se proteger contra a incerteza e de conseguir organizar o seu orçamento a longo prazo. Mas, por esta proteção, não se esqueça de que paga sempre um pouco mais de prestação. Se, ao longo do empréstimo, pretender amortizar a dívida então também deve saber que, no caso da taxa fixa, também pagará mais.

Como decidir entre taxa fixa e taxa variável

Voltamos à mesma conversa: pesquise e informe-se em casa banco. Depois, faça simulações dentro de cada taxa. Com a taxa fixa veja quanto pagaria por mês e, ao fim do tempo de préstimo, quanto teria gasto. Com a taxa variável, calcule quanto gastaria na conjetura atual. Tente também informar-se sobre o mínimo e máximo mais recentes ou mais notáveis e calcule também isso. No final, compare para compreender qual a que será mais vantajosa para si. 

A terceira opção

Pode, claro, optar pela taxa mista e primeiro pagar a taxa fixa e depois passar para a taxa variável. Neste caso, pode ajudá-lo a gerir o seu orçamento nos primeiros anos de empréstimo. A curto prazo sabe que vai pagar sempre o mesmo. Isso pode ajudá-lo a, nesse tempo, não ter surpresas na hora de pagar a prestação. No entanto, com a taxa mista, não é possível prever se a taxa variável terá um aumento na sua prestação, por isso tenha isso em conta.

Tudo isto vale, claro, para qualquer tipo de crédito em que possa optar por taxas fixas ou variáveis.

Como alterar taxa fixa para variável

Fez o seu empréstimo com taxa fixa. Depois apercebeu-se de que era mais vantajoso para si se tivesse taxa variável. E agora? Lamenta-se até ao fim do empréstimo ou arregaça as mangas e vai negociar uma alteração da taxa?

Esperamos que esteja a pensar na segunda opção, porque é exatamente sobre ela que vamos falar.

Para negociar o seu crédito habitação tem de ter presente a boa e velha taxa de esforço. Está demasiado alta? No limite?

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do seu agregado familiar que se destina a pagar prestações de créditos. Ou seja, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás, mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel.

O que precisa de considerar antes de renegociar

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    Primeiro precisa de fazer as contas.
    Já analisou a sua taxa de esforço e percebeu que está dentro das percentagens recomendadas? Ótimo! Também já sabe em quanto pretende reduzir a sua prestação? É importante que analise muito bem as suas despesas e créditos e perceba onde e como poupar.
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    Depois, fale com o banco.
    Se pretende manter o crédito no mesmo banco, precisa de falar com ele para que compreenda quais as ofertas que têm para si. Se quer transferir o crédito deverá também apresentar a situação e analisar as propostas que lhe são feitas nas outras instituições bancárias. Por fim, analise todas as propostas com cuidado e não hesite em esclarecer todas e quaisquer dúvidas que surjam ao ler os documentos propostos.

A importância de renegociar

Renegociar o crédito habitação pode ser o ponto de partida para pagar menos na sua prestação e, assim, conseguir poupar algum dinheiro.

No entanto, muitas vezes, pensar em ter de passar novamente pelo processo de pesquisa e de conversações com os bancos deixa as pessoas de pé atrás. O processo pode ser complicado e envolver muitos termos e opções que precisa de compreender. Mas, se resultar numa poupança, será que não vale a pena todo o trabalho?

Pense sempre naquele ditado: quem tem boca vai a Roma. Neste caso, quem renegoceia créditos consegue poupanças. Certamente, no fim do mês, irá agradecer ter gasto algum do seu tempo a diminuir a prestação do seu crédito habitação.


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Sofia Costa Lima

    Sofia Costa Lima

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