Investir em REITs

Como já deve ter percebido, não há apenas uma forma de investir em imobiliário. Certamente terá a sua forma de investir preferida, aquela que se adequa melhor aos seus objectivos e ao capital disponível. No entanto é necessário conhecer muito bem o mercado. Por exemplo, se quiser jogar futebol não vai apenas preocupar-se em saber chutar uma bola. Vai certamente preocupar-se em saber as regras de funcionamento do jogo, vai treinar para ser melhor, vai querer estudar os melhores jogadores e as melhores equipas. No investimento imobiliário precisa de fazer o mesmo: saber as regras, conhecer os investimentos e tentar ser o melhor. Uma das formas de investimento que pode atraí-lo são os REITs, de que já lhe falámos anteriormente.

Para compreender, de forma prática, aquilo de que lhe falamos pode ver o webinar que o nosso analista Artur Mariano fez sobre o investir em imobiliário através de REITs.

O que são e como surgiram os REITs?

Os Real Estate Investment Trust (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. Surgiram nos Estados Unidos durante a década de 1960, durante o Governo de Dwight D. Eisenhower. O objectivo era permitir a todos os investidores, principalmente aos mais pequenos, investir em imóveis que gerassem rendimento.

Os REITs são, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objectivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

A saber: Invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Como funcionam?

Através destes fundos, um investidor privado (seja grande ou pequeno) pode comprar pequenas partes de várias carteiras de imóveis. Assim, obtém lucros com estes arrendamentos, posteriormente distribuídos como dividendos, anualmente. Os imóveis nesta carteira podem ser dos mais variados tipos: de escritórios a centros comerciais, passando por apartamentos ou mesmo hotéis.

O valor dos títulos é definido diariamente em bolsa e depende não só da procura e da oferta, mas também da expectativa dos investidores sobre a valorização dos imóveis e dos rendimentos gerados por estes.

Vantagens e Desvantagens do investimento em REITs

Tal como todas as formas de investimento, os Real Estate Investment Trust têm vantagens e desvantagens. É, por isso, necessário conhecer bem a sua forma de funcionamento para poder decidir claramente se é um tipo de investimento que vale a pena para aquilo que pretende.

Vantagens de investir em REITs

  • O investidor não precisa de adquirir um imóvel para ser proprietário dele;
  • Também não precisa de se preocupar com a gestão do imóvel;
  • Os dividendos são atractivos, apesar da fiscalidade que racai sobre eles;
  • Os REITs têm um elevado nível de liquidez, visto que são vendidos e comprados como acções.
  • Permitem ter um portefólio de investimentos diversificados;
  • Porque estão cotados em bolsa, os REITs são regulados e auditados com mais frequência. Portanto há, neste tipo de investimento, mais transparência.

Desvantagens de investir em REITs

  • Comissões de gestão que são cobradas aos investidores;
  • Existe um elevado risco de mercado. Ou seja, o valor investido está sujeito às flutuações das cotações nos mercados.

Investir em REITs vs. Investir em Imóveis Físicos

Existem várias diferenças entre investir em fundos de investimento, como os REITs, ou investir directamente num imóvel físico. A maior diferença que pode notar e que certamente faz toda a diferença está no sentido de propriedade e gestão.

Quando compra uma casa, por exemplo, com o objectivo de a arrendar é legalmente o proprietário da casa. Tem de passar por todo o processo de escolha e compra de casa e conhece bem o espaço que vai arrendar. Por isso, qualquer questão que exista sobre o funcionamento do imóvel é da sua responsabilidade, desde manutenção a problemas legais. O que tiver de receber do arrendatário é exclusivamente para si, não terá de dividir a parcela com outros investidores. No entanto, é necessário estar disponível para ajudar a solucionar possíveis problemas que surjam com os inquilinos.

O mesmo não acontece se o seu investimento for feito através de REITs. Tal como lhe dissemos, não precisa de comprar realmente um imóvel para ser o seu proprietário nem precisa de se preocupar com a manutenção daquele imóvel. No entanto, aquilo que recebe de lucro desse investimento depende muito das flutuações das cotações de mercado. Há, por isso, que perceber qual das opções melhor se adequa àquilo que pretende do investimento.

REITs nos Estados Unidos

Os Real Estate Investment Trust surgiram no ano de 1960, nos Estados Unidos. O então presidente norte-americano Dwight D. Eisenhower assinou a legislação que criou uma nova forma de investimento imobiliário. Com os real estate investment trusts, o investimento em imóveis tornou-se acessível a mais pessoas. Acima de tudo, tornou estes investimentos mais acessíveis para os pequenos investidores.

Por já existirem há tantas décadas, nos Estados Unidos é um tipo de investimento muito desenvolvido e ao qual muitos investidores recorrem no seu portefólio.

REITs em Portugal

Ao contrário do que acontece nos Estados Unidos, em Portugal os REITs só chegaram no início de 2019. Só em Janeiro é que o Governo aprovou o decreto-lei sobre as sociedades de investimento, permitindo assim uma nova forma de investimento imobiliário. A chegada dos REITs a Portugal era há muito esperada e traz um novo cenário de investimento que permitirá a mais pessoas poder investir.

Em Portugal, os REITs são considerados SIGI, ou seja, Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária. Apesar desta diferença de tratamento, as SIGI são, na sua essência, REITs.

Legislação e regulação de REITs em Portugal

Em Portugal, os REITs vão ser regulados pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). É a CMVM a responsável por garantir transparência e por proteger os pequenos investidores. Com a criação de um regime jurídico, há um certo nível de profissionalização do sector imobiliário, aumentando assim a sua transparência. É, por isso, importante conhecer bem o decreto-lei do Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário. Pode consultar este decreto-lei através do site da CMVM.

Há alguns detalhes sobre o regime jurídicos destes fundos que talvez lhe interessem.

  • Estas sociedades têm de ser anónimas, ter um Conselho Fiscal e um Revisor Oficial de Contas (ROC);
  • O objectivo principal é adquirir direitos sobre imóveis;
  • As acções são admitidas à negociação em bolsa ou selecionadas para a negociação em sistema de negociação multilateral (por exemplo: Euronext Access ou Alternext, em Portugal);
  • A empresa de REIT tem de deter os activos que adquire por, pelo menos, três anos. Isto impede alguma especulação;
  • Os REITs são obrigados a distribuir os seus dividendos em pelo menos 75%.

Investir em REITs

Para poder investir em REITs precisa de compreender como é que funcionam e que tipo de REITs existem. Como tal, talvez lhe interesse recordar um vídeo que o nosso analista Artur Mariano fez para o nosso canal de Youtube sobre o assunto.

Tal como já explicámos, os REITs são os donos e os gestores dos imóveis. Estes imóveis podem, por exemplo, apartamentos, escritórios, centros comerciais, hotéis, entre outros. Cada REIT pode especializar-se em apenas um tipo de imóvel ou num tipo de área. Isto permite-lhe, por isso, investir numa grande variedade de tipos de imóveis e, com isso, ter um portefólio variado, com rendimentos diferentes e atractivos.

Como investir em REITs

Para investir numa destas sociedades só precisa de ir a uma correctora online e comprar acções para o REIT que preferir.

Uma mudança no paradigma do investimento imobiliário

Com a chegada dos REITs a Portugal assistimos a uma mudança no investimento imobiliário. Esta mudança dá uma nova vida ao imobiliário no nosso país. Isto acontece maioritariamente porque:

  • Pela forma de funcionar dos REITs. Não especulam a curto prazo e, em vez disso, focam-se no investimento a longo prazo. E porque têm obrigatoriamente de distribuir os seus dividendos.
  • Captam investimento externo. Por ser algo que já existe e é bem conhecido no exterior, os REITs vão atrair certamente investidores estrangeiros que já conhecem bem a legislação e forma de funcionar destes fundos. 

Espanha: Um Caso de Sucesso

Apesar de ainda não ser possível perceber como é que Portugal está a lidar com os REITs, aqui ao lado, em Espanha, o os REITs representam, sem dúvida, um verdadeiro caso de sucesso.

Durante os primeiros quatro anos após a aprovação de legislação para criação de REITs, em Espanha não houve nenhuma sociedade a formar-se nestes termos. No entanto, após esse tempo, começaram a surgir vários REITs e os espanhóis aderiram a esta nova forma de investimento entusiasticamente. Com os REITs um grande problema de Espanha com os créditos mal parados acabou por diminuir e é um bom exemplo para algo que pode vir a acontecer em Portugal.

Em conclusão

Os REITs vêm, sem dúvida, mudar a forma de investir em imobiliário em Portugal. Acima de tudo, a garantia de que os REITs são obrigados a distribuir dividendos cria um regime muito atractivo, principalmente comparado com outros tipos de fundos imobiliários. Por ser algo ainda muito recente no país, ainda não é possível avaliar o desempenho dos REITs no mercado português. No entanto, tal como fez nos Estados Unidos há cinquenta anos, estas sociedades de investimento vão abrir novas possibilidades a novos investidores, seja de que dimensão forem.

Sofia Costa Lima

Sofia Costa Lima

Click Here to Leave a Comment Below
Avatar
Luis barata - Junho 2, 2020 Reply

Gostaria de saber mais sobre REITs, nomeadamente como posso começar a investir nos mesmos.
Obrigado.

Avatar
Santiago Rodrigues-Manica - Junho 12, 2020 Reply

Gostei muito do vosso artigo!!
Em termos de fiscalidade qual a % total de imposto a abater sobre os dividendos dos REITs americanos para um investidor português (por exemplo REIT VNQ da Vanguard)?
28%(Pt)+15%(EUA) como nos dividendos? Ou existe algum beneficio fiscal?

Avatar
É possível replicar os meus investimentos? - ArrowPlus - Julho 28, 2020 Reply

[…] Investimentos nos mercados financeiros, via REITs. […]

Avatar
Sónia Diniz - Setembro 1, 2020 Reply

Olá boa tarde, as empresas de Reit, de um modo geral, esperam rentabilidade de que ordem? Já existe algum REIT criado em Portugal?

Leave a Comment: