Neste módulo, pretendemos explicar-lhe o ABC da reabilitação de imóveis e os pontos mais relevantes a ter em conta em remodelações.

• Aula 0 (4 minutos) - aula de boas vindas ao curso.
  
  
• Aula 1 (40 minutos) - "O ABC da reabilitação de imóveis". Nesta aula, cubro tópicos como o porquê de atingir o "deep value" através de imóveis que requeiram reabilitações de imóveis, com base no rácio procura-oferta, e das particularidades das reabilitações em Portugal - coisas como os licenciamentos, a lei da reabilitação de imóveis, etc. Cubro ainda o tópico "estrutura própria de obra vs empreitada externa", explicando pós e contras e qual o melhor modelo para cada caso, nomeadamente abordando o hiato tempo-dinheiro. Introduzo o resto do curso, bem como as várias aulas para cada tópico que vêm a seguir.

Neste módulo, apresento ainda a minha experiência como investidor imobiliário com obras.

• Aula 1 (54 minutos) - "Introdução à reabilitação de um imóvel residencial [imóvel A]" - Esta é a aula introdutória de um imóvel residencial, para introduzir o imóvel (em estado de obra inicial, inciada há cerca de 6 semanas) e explicar a obra que vai ser feita. Esta aula é gravada analisando as gravações dentro de um imóvel [imóvel A], um multi-fração de 2 unidades, com estrutura de madeira, ainda em plena obra. Analiso preliminarmente aspectos como o soalho, uso de OSB, vigas estruturais novas, isolamento (cortiça, OSB, esponja, e lã de rocha), aplicação de soalho (réguas de pinho, flutuante, etc) e até iluminação. Também  explico (com produtos), como podemos tratar vigas de madeira e aumentar a sua durabilidade. Explico uma técnica - a [técnica #1] - muito importante para soalhos: o lintel de betão e ferro em anel, que permite criar uma estrutura muito mais sólida para um imóvel com estrutura de madeira (quando previsto em projecto ou permitido pelo município). Explico várias questões a aplicar em frações pequenas em multi-frações (usando gravações da minha equipa na fração RCh, uma fração pequena deste imóvel - não gravei lá a aula por o mesmo estar cheio, mas o editor de video gravou em bruto - na aula 3 deste módulo gravei dentro deste imóvel), especialmente do ponto de vista de luminosidade/claridade e exaustão. São dados números do negócio, incluindo valores de aquisição e mão de obra/rentabilidade estimada (que serão ~20% brutos).
  
  
• Aula 2 (45 minutos) - "Cálculo de budget e cálculo de materiais [imóvel A]" - Nesta aula mostro as plantas do imóvel anterior (plantas no pré-obra, que neste momento são feitas muitas vezes à mão pela nossa equipa de obra, sem recurso a autocad) como estimamos os cálculos desta obra bem como os cálculos do material a aplicar na mesma. Para tal, uso uma calculadora que estima valores de obra em multi-fração, com base no número de frações e suas composições (neste caso considero 2.25 frações). É também coberta a questão do IVA e ARU durante o processo de estimar cálculos de obra para o imóvel (que cobre custos de canalização e eletricidade). Esta aula foi pensada para explicar como a nossa própria calculadora em Drive funciona, para lhe permitir criar a sua própria calculadora (tenha estrutura de obra própria ou não) que inclui regras condicionais. Ao longo deste processo, mostro-lhe os preços de todos os materiais e produtos usados na obra, incluindo cozinhas (e respectivas pedras) até eletrodomésticos.
  
  
• Aula 3 (21 minutos) - "Evolução da obra e nuances em obra [imóvel A]" - Nesta aula volto ao imóvel para gravar dentro do mesmo. Começo esta aula no RCh do imóvel, a fração que apresentei na aula 1 deste módulo mas onde eu não tinha gravado dado que o imóvel estava muito cheio de materiais de obra. Mostro os acabamentos que aplicámos e as várias nuances de obra. Como mostro com um erro cometido no resguardo de duche, conferir todo o material comprado é fulcral. Mostro as portas acentes neste imóvel e explico as várias desvantagens das portas pré-feitas. Explico nuances das frações pequenas, como esta (tem apenas 26m2) e os tons/tonalidades - desde o rodapé e flutuante até à pedra da cozinha. Problemas de ventilação em frações pequenas e introdução de ar condicionado. Durante a aula, subo ao piso de cima do imóvel (T2 duplex) para explicar várias nuances de obra. Gesso cartonado anti-fogo vs hidrofugado. Bordas em tetos falsos e colocação de ar condicionado. Pinho atlântico para escadarias. Distância de calhas em pladur/gesso cartonado. Fachada e portas/janelas de exterior (freixo, castanho ou cedro).
  
  
• Aula 4 (33 minutos) - "Obra e reabilitação final do piso superior [imóvel A]" (com participação de Engº Civil e encarregado de obra) - Para esta aula, trago um Engº Civil da minha estrutura, que acompanhou a obra, para me auxiliar. Abordo erros de obra, como dentes em ladrilho de cozinha, alterações de disposição nas cozinhas entre lavatórios/placas cozinhar e tomadas elétricas. Comentamos a qualidade do piso flutuante a aplicar em imóveis residenciais e iluminação (tetos falsos com alhetas). Tipos de material de cozinhas e diferenças no caso de danos. Pedras que aplicamos e vários preços de material aplicado na obra. Em conjunto com um dos nossos encarregados de obra, explicamos uma técnica - a [técnica #2] - para isolamento de WCs e cozinhas (importante tanto para estrutura de madeira ou betão). Comentamos brevemente alguns preços como assentamento de portas e fornecimento das mesmas. Explicamos também outra técnica - a [técnica #3] - reforço de paredes de pedra com malha sol e betão projectado. Algumas explicações básicas de aceleração de obra. Explicação de várias nuances relaccionadas com assentamento de escadaria em pinho.
  
  
• Aula 5 (30 minutos) - "Apresentação final da obra do imóvel [imóvel A]" - Nesta aula mostramos a obra final do imóvel, com todos os planos das divisões. Explico o resultado e obra finais, bem como várias decisões tomadas, na obra que implicaram directamente na renda e rentabilidade (questões como a caixilharia, eletrodomésticos, video porteiro ao ar condicionado - pré-instalação ou instalação). Explico também como temos controlamos o efeito garantia nos eletrodomésticos, por forma a optimizar a logística.
  
  
• Aula 6 (1 hora e 15 minutos) - "Registo do imóvel [imóvel A], parte 1" - Nesta aula volto ao registo do imóvel, que já havia mostrado preliminarmente na aula 2 ("Cálculo de budget e cálculo de materiais [imóvel A]"), para confrontar os budgets previstos com os custos finais da reabilitação do imóvel e desenvolver todo o registo. Nesta aula, explico como deve manter um registo de um imóvel, com todas as faturas e dados das mesmas. Isto permite o cálculo dos budgets e aceder rapidamente a toda a informação sobre a obra, quer durante a obra quer no pós-obra. O objectivo desta aula é que tenha a possibilidade de criar, com base no que mostro, o seu próprio processo - claro e optimizado - para fazer a gestão do seu património via registo de obra (que funciona com rubricas) após a conclusão das mesmas e utilização dos imóveis por parte de inquilinos. Explico brevemente questões relaccionadas com o IVA e preços de mão de obra na empreitada (funcionários da obra e especialidades, como canalização e eletricidade).
  
  
• Aula 7 (1 hora e 15 minutos) - "Registo do imóvel [imóvel A], parte 2" - Continuação da aula anterior.
  
  
• Aula 8 (1 hora e 32 minutos) - "Registo do imóvel [imóvel A], parte 3" - Continuação das aulas anteriores.

[imóvel A]: multi-fração residencial de 2 frações, adquirido em 2020, yield final de ~14%.
Participações neste módulo: Engº Civil e Encarregado de obra (estrutura do grupo Arrow).

• Aula 1 (7 minutos) - "Aquisição de imóveis comerciais [imóvel B]" - Uma aula introdutória de aquisição de imóveis comerciais, dentro de um imóvel, onde falo de várias coisas relaccionadas com imóveis comerciais antes de uma reabilitação (canalização, saídas de ar, estrutura e protecção, como grades). Vários aspectos a considerar ao analisar imóveis comerciais na compra.
  
  
• Aula 2 (21 minutos) - "Reabilitação de imóvel comercial [imóvel C], parte 1" (com participação de encarrego de obra da minha estrutura) - Pegando na reabilitação de instalações pertencentes à ArrowPlus [imóvel C], explicamos como a obra em imóveis comerciais deve ser feita (falamos de infiltrações, humidade, acabamentos e mosaico). Falamos de acabamentos genéricos, humidade e infiltração bem como aplicação de material. Na questão da humidade e infiltrações, explico juntamente com um encarregado de obra, uma técnica - a [técnica #4] - para resolver problemas de humidade e infiltrações (que é explicada para prevenir crescimento de bolor).
  
  
• Aula 3 (30 minutos) - "Reabilitação de  imóvel comercial [imóvel C], parte 2" - Voltando ao [imóvel C], explicamos a segunda fase da obra, agora que o bruto está terminado (e o tamanho do imóvel parece agora muito superior): o gesso cartonado e sua aplicação. Explicamos também como aplicar as calhas/montantes bem como os reforçar. Dicas genéricas de compras online e aplicação de material num imóvel. Introdução de ténica para aumento de durabilidade de estuque aplicado - a [técnica #5] - que reduz drasticamente problemas de humidade e salitre em paredes de estuque. Dicas genéricas de obra e planeamento de obra.
  
  
• Aula 4 (24 minutos) - "Reabilitação imóvel comercial [imóvel C], parte 3" - Cobrimos nesta aula a reabilitação, já pronta, e aspetos relativos aos acabamentos. Ensino um truque (e um teste) relativo à condensação anterior num imóvel, para testar a mesma e aferir a necessidade de utilização de desumidificação. Cubro a melhor tinta ou os melhor aditivos, e todos os acabementos da obra, desde factores como eletricidade (caixas embutidas, pontos luz, etc) até gesso cartonado, vidro e outros, como circulação de ar.
  
  
• Aula 5 (Em atualização) - "Exemplo de canalização e eletricidade em obra [imóvel B]".

[imóvel B]: loja/escritório do portfólio ArrowPlus, com cerca de 62m2, adquirido em 2021.
[imóvel C]: loja/escritório do portfólio ArrowPlus, com cerca de 120m2, adquirido em 2020.
Participações neste módulo: Engº Civil e Encarregado de obra (estrutura do grupo Arrow).

Este módulo é o módulo em que as aulas são acompanhadas por um recurso em Excel (disponível para download) com todos os dados a ter em conta para fazer a avaliação de imóveis para comprar e vender. No fundo, conseguirá perceber se um imóvel é ou não adequado para Fix and Flip, porque este recurso Excel inclui também os custos aproximados da obra (cobrindo o material), retornos, etc.

• Aula 1 (30 minutos) - Procura e avaliação de negócios para Fix and Flip - Nesta aula mostro como deve procurar imóveis na prática (online, em vários portais como o Imovirtual, Custo Justo, etc)  especificamente para "Fix and Flip" (compra para revenda). Separo ainda o caso "apartamento" do caso "moradia". Explico ainda os detalhes a ter atenção quando procuro imóveis nestes portais e dicas para conseguir mais rapidamente avaliar/filtrar um imóvel online.
  
  
• Aula 2 (48 minutos) - Extrapolação de Flip (exemplos reais) - Parte I.  Nesta aula simulo um dado Fix and Flip (identificado via um portal online, como mostrei na aula anterior*). Ou seja, identifico um imóvel num portal e simulo todo o processo de obra (na vertente logística e financeira) e o preço de venda, bem como o lucro do negócio e todos os detalhes financeiros do mesmo. Neste caso é montado o recurso Excel desde o zero, explicando cada entrada a ter em conta na avaliação do negócio.
  
  
• Aula 3 (40 minutos) - Extrapolação de Flip (exemplos reais) - Parte II. Esta é a continuação da aula anterior.

* note que nem todos os imóveis são adequados para Fix and Flip e eu mostro na prática alguns exemplos de imóveis que o são e outros que não o são, e porquê. 

Este módulo inclui as seguintes aulas:

• Aula 1 (30 minutos) - A primeira aula em imóvel. É gravada dentro de um imóvel com duas frações (pequeno multi-fração), em pleno processo de remodelação, explicando vários fatores que devem ter em conta na reabilitação deste tipo de  imóveis. É uma aula que mostra o "antes" deste imóvel e é focada nos materais.
  
  
• Aula 2 (55 minutos) - Mais uma aula prática, no mesmo imóvel mas agora em fase final da obra. É uma aula que mostra o "depois" deste imóvel e é focada nos detalhes gerais da obra.
  
  
• Aula 3 (120 minutos) - Aula teórico-prática que explora em detalhe os materiais que eu utilizo, os seus preços e quais os fornecedores.
  
  
• Aula 4 (60 min) - Análise prática (com todos os números) de um imóvel recuperado, cujo resultado foi inclusivamente mostrado no Youtube.

• Aula 1 (41 minutos) - Licenciamentos - Nesta aula explico os vários tipos de licenciamentos que existem e quais são adequados em que tipo de obra.
  
  
• Aula 2 (37 minutos) - Planeamento de Obra - Caso Prático. Pegando num caso prático, explico como fazer um planeamento total de obra. Convidei um Engº do nosso fundo de investimento. Cobrimos IVA a 6% e zona ARU, plantas e tudo mais num prédio de 4 frações.

De atualização contínua, este módulo contém várias entrevistas com experts e vídeos "short", ou seja vídeos muito curtos que explicam detalhes em obra.