Caro(a) leitor(a),

Esta pergunta tem sido recorrente, até porque recentemente expliquei como pode pensar em fazer um plano de investimento imobiliário.

Este é o primeiro passo para começar a investir: traçar um plano.

Da mesma forma que traça um plano para tudo na vida (espero eu), tem que traçar um para investir.

O que me tem recentemente sido perguntado é como perceber o nosso perfil como investidores.

Neste artigo, queria explorar um pouco esta questão.

Passividade

Quase todo o investimento goza da mesma propriedade: quanto mais passivo, menos rentável.

A questão é que há muita gente que é extremamente realizada com o seu emprego ou atividade e não a quer largar, mas quer investir.

Seja qual for o motivo, desde querer aumentar a sua riqueza, a querer investir pelo “jogo” (bioquimicamente é fácil perceber porquê, mas talvez explore isso num artigo futuro) ou querer por exemplo ajudar alguém, dar melhores condições à sua família, elevar o seu nível de vida e por aí vai, como dizem os nossos irmãos brasileiros.

O investimento imobiliário é outro caso clássico de que, quanto mais passivo, menos rentável.

Por exemplo, a Arrow tem um programa ao qual chamamos de “Arrendamento Garantido”, que basicamente é estruturado em cima da ideia do sub-arrendamento: o investidor compra um imóvel, arrenda-o à Arrow ou a uma empresa parceira para ser sub-arrendado ao inquilino final não havendo qualquer gestão com o imóvel, um ónus que passa para a empresa (além de outras vantagens, mas que aqui não interessam salientar).

Outro exemplo é a contratação de um super ou de mais membros para uma estrutura. Como sabe, para mim, estrutura + processo = sucesso no investimento imobiliário.

Ainda um outro exemplo é a contratação de uma empresa que faça a gestão do seu património.

Mas os exemplos continuam:

• O arrendamento dos seus imóveis a empresas que depois os sub-arrendam (ou sub-alugam), i.e. os exploram de alguma forma;
• A contratação de equipas de empreitada próprias;
• A negociação de material em volume;
• Investir em imobiliário online, como por exemplo via REITs.

Uma das primeiras perguntas que o investidor tem que colocar é o quão passivo ele quer tornar o seu investimento, porque no limite, isso vai definir muita coisa sobre o caminho a seguir.

Por exemplo, está preparado para procurar e visitar imóveis, durante dias e dias?

Está eventualmente preparado para ajudar a remodelar (ou remodelar por si) os seus imóveis?

Está disposto a estudar os mercados ou a entregar o assunto a um analista profissional?

E se calhar uma pergunta menos óbvia, mas igualmente pertinente: prefere investir para arrendar, alugar ou revender?

Tolerância a risco (financiamento)

Não é à toa que lhe chamo a questão mais pessoal do investimento imobiliário…

Conheço investidores que têm uma aversão completa ao financiamento e mesmo assim têm muito sucesso.

Conheço outros que têm rentabilidades igualmente incríveis porém elas decorrem essencialmente da alavancagem que usam no seu portfólio.

Dito por outras palavras, se não alavancassem, seria impossível para esses investidores obter as mesmas rentabilidades.

Na minha opinião, uma das grandes vantagens do imobiliário é poder-se alavancar.

É parte da razão do meu sucesso.

E se eu comecei com uma ligeira aversão à alavancagem, em pouco tempo passei para o oposto: medo de não alavancar o suficiente.

A alavancagem é um conceito bonito, mas que tem que ser usado com muito cuidado.

É um excelente negócio para ambos os lados, quando corre bem (a maioria das vezes).

Usado com ponderão e dentro dos limites com os quais se pode efectivamente funcionar, todos ganham: o banco ou entidade que financia e o investidor que recorre ao crédito.

Mas não adianta alavancar e fazer grandes negócios se depois não se dorme à noite!

Como eu digo...

Daqui se percebe que esta questão é muito pessoal.

Mas falemos de rácios.

Na minha opinião, deve genericamente ser confortável e seguro (note que isto não é consultoria para o seu caso - eu não o conheço - estou sim a falar genericamente) alavancar até um quarto do valor líquido do portfólio.

Por exemplo, imagine que tem um conjunto de imóveis que valem atualmente 600.000,00€ (600 mil euros).

Caso tenha uma dívida já de 100.000,00€, então a sua riqueza líquida é 500.000,00€.

Pode intuitivamente pensar “OK, posso então fazer mais uma alavancagem de 125.000,00€”, visto que 125.000,00€ são 25% da sua riqueza líquida.

Porém, isto não funciona assim - temos que fazer as contas ao contrário.

O valor final da alavancagem não pode passar os 25% da sua riqueza líquida.

Se neste cenário alavancasse 125.000,00€, então só isso daria um total de dívida de 225.000,00€ e um portfólio de 725.000,00€ admitindo que o imóvel vale aquilo que paga por ele (ou seja não vai atrás do “deep value”).

Ora 725.000,00€ - 225.000,00€ = 500.000,00€ de riqueza líquida e 225/500 = 45%, bem acima dos 25% de majorante.

Repare que no ponto de partida (portfólio = 600.000,00€, dívida = 100.000,00€, riqueza líquida = 500.000,00€) a dívida (100 mil euros) já é 20% da riqueza líquida (500.000€).

Intuitivamente, fazendo as contas assim, pode então concluir que poderia adicionar mais 5% no máximo, a esse valor, o que corresponde a 25.000€.

Mas também não é assim (felizmente).

Na verdade, pode alavancar a diferença entre a percentagem de dívida atual (20%, no caso) e o majorante de 25% (logo, 5%), somados somados a 25% da equidade (ou seja, capital líquido) do imóvel a adquirir.

Parece complicado, mas não é.

Deixe-me explicar isto de forma prática...

Repare, no cenário atual, para cumprir o rácio de 25%, pode alavancar mais 25.000,00€.

Vamos dizer que quer fazer um negócio de 100.000,00€ e quer financiar mais do que 25.000,00€.

É possível?

É. E qual o valor máximo?

Admitindo novamente que o imóvel vale os mesmos 100.000,00€ que paga por ele (novamente, não está a fazer uso do deep value) poderia alavancar 25.000,00€ somados de outros 25.000€, que é 25% dos 100.000,00€ que vai adicionar ao seu portfólio.

Isto totaliza 50.000€.

Está a cumprir este rácio nos seus investimentos?

Curto, médio ou longo prazo?

Quando comecei a investir dizia para mim mesmo: “depois de comprar nunca vou vender”.

Uma ideia romântica, bonita mas quiçá um pouco utópica ou até irrealista porque nunca sabemos as voltas que a vida dá.

Mas essa ideia estava bem presente em mim, sendo que eu só pensava a longo prazo.

Ainda hoje detenho as primeiras 10 frações que adquiri, por exemplo. 

E provavelmente nunca as vou vender.

Com o passar dos anos fui investindo de várias formas.

Comecei a perceber que a minha aptidão para ver o “deep value” (falo nisto com detalhe na próxima semana) era tal que poderia rapidamente comprar e vender imóveis, e explorei isso.

Nos últimos anos tenho-me concentrado mais na compra e venda, algo que decorre de vários fatores, e por isso o meu foco está no curso prazo, em termos de cada negócio imobiliário que faço.

Expliquei esse ponto neste video:

Em termos de portfólio continuo a pensar no longo prazo, tendo metas muito concretas daquilo que planeio atingir, a 10, 20 e 30 anos.

No caso de alguém que quer definir o seu perfil de investidor, é preciso pensar se quer ter o foco no curto, no médio ou no longo prazo.

E isso ajudará a determinar como investir.

Algo inerentemente ligado ao plano de investimento é a forma como vai monetizar os seus imóveis (arrendando, alugando ou revendendo).

E na verdade, isso está ligado a este ponto, em que pensa no curto, médio ou longo prazo.

Por isso, aconselho-o a pensar em ambos os pontos como se de uma só questão se tratasse.

Espero que tenha gostado deste artigo,

Até para a semana,
Artur Mariano.