O que deve fazer um investidor quando tem potenciais inquilinos para arrendar um imóvel seu, mas o imóvel não tem ainda condições de lhe arrendar o imóvel (por exemplo, por estar em obras e não estar ainda totalmente pronto para ser habitado)? Esta é uma situação complicada, que eu próprio encaro com regularidade. Do meu ponto de vista, a melhor solução é celebrar um contrato promessa de arrendamento.

A maior parte das pessoas pensa que apenas é possível celebrar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Porém é possível celebrar qualquer tipo de contrato promessa, e um contrato promessa de arrendamento vem cobrir esta lacuna.

O que é um contrato promessa de arrendamento

É um contrato promessa, com valor legal, onde o dono de um imóvel promete arrendar um imóvel a um inquilino e um inquilino promete arrendar o imóvel ao investidor. Pense num outro contrato promessa – será semelhante. No entanto, o contrato promessa de arrendamento tem vantagens específicas.

Este contrato é útil no caso que eu referi em cima, mas em muitos outros, tais como:

• Uma empresa querer mudar de instalações mas ainda tem contrato nas instalações actuais. Para as abandonar tem que avisar o proprietário com 90 dias de antecedência;
• A mesma situação mas com arrendatários individuais;
• Resolver o facto de que imóveis ainda se encontram em preparação para serem arrendados;
• Resolver o facto de que os arrendatários ainda estão a reunir as condições para se tornarem inquilinos e se mudarem, incluíndo estarem à espera de programas que incentivam o arrendamento como o programa Porta 65-jovem (ver este guia passo a passo para se qualificar para o porta 65).
• etc.

Note que um contrato promessa de arrendamento tem sempre que ser celebrado por escrito e um contrato promessa de arrendamento não é um arrendamento.

As vantagens de um contrato promessa de arrendamento

A lei permite a liberdade contratual, incluindo no que diz respeito aos contratos promessa. Como em qualquer contrato, eu aconselho-o a que seja acompanhado por um jurista (advogado ou solicitador) neste processo. Pode tanto redigir o contrato e pedir-lhe para rever, como ser ele(a) a redigir o contrato. Isto torna-se ainda mais relevante quando é a outra parte a redigir o referido contrato.

Como qualquer contrato promessa, este contrato é uma promessa feita entre duas pessoas ou entidades. Logo, apenas será válido enquanto as condições que neste estão escritas se cumprirem. Ao mesmo tempo que é possível ocupar um imóvel antes do contrato de arrendamento ser celebrado (se assim estiver previsto no contrato promessa), também é possível que o proprietário não venha a celebrar um contrato de arrendamento com o inquilino quando o contrato promessa expirar ou o inquilino desistir de arrendar o imóvel no fim desse referido período.

Neste caso, porém, existirão penalizações previstas no contrato que deverão ser cumpridas.

Assim, este contrato permite uma condição muito mais vantajosa do que a ausência de qualquer contrato. Isto, claro está, admitindo que ambas as partes estão interessadas em arrendar o imóvel. No entanto, também é verdade que é possível quebrar este contrato promessa. Como em qualquer contrato promessa, existem penalizações previstas para tal. Ao elaborar o contrato, tenha essas penalizações devidamente em conta – não assine de ânimo leve!

Minuta de um contrato promessa de arrendamento

Mostro-lhe agora uma possível minuta de um contrato promessa de arrendamento. Note, no entanto, que deve sempre ter os seus contratos revistos por um jurista, e que esta minuta não tem qualquer valor legal. Não é minha intenção substituir um jurista ao mostra-lhe esta minuta, mas sim dar-lhe apenas um guia para os dados que um contrato promessa de arrendamento deve ter.

No meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão” poderá ver vários aspectos muito relevantes destes contratos e minutas.

CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO

ENTRE:

O PRIMEIRO OUTORGANTE: ______________(nome), _________(estado civil), com o número de contribuinte _________, portador do cartão de cidadão número _____________, emitido em _____________, pelos Serviços de Identificação Civil de _________, natural da freguesia de __________, concelho de _____________, residente em _____________, adiante designado por Promitente Senhorio;

e

O SEGUNDO OUTORGANTE: ______________(nome), _________(estado civil), com o número de contribuinte _________, portador do cartão de cidadão número _____________, emitido em _____________, pelos Serviços de Identificação Civil de _________, natural da freguesia de __________, concelho de _____________, residente em _____________, adiante designado por Promitente Arrendatário;

é aqui celebrado e o presente contrato promessa de arrendamento, que determina os termos e condições das seguintes cláusulas:

PRIMEIRA CLÁUSULA

UM- O Promitente Senhorio é proprietário e legítimo dono do imóvel designado pela letra/n.º _______, correspondente ao _____________, constituído em regime de propriedade ______________, sito em __________, freguesia de _________, concelho de ___________, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo _______, e descrito na ____ª Conservatória do Registo Predial de ________ sob o n.º _________.

DOIS- O imóvel destina-se a habitação, conforme licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de ______ em _________, com o n.º ________ (ou isento da referida licença por ser anterior a 1951).

TRÊS- O imóvel é composto por ___________, tendo uma tipologia ____ e uma área de ______ metros quadrados, além de estar mobilado com __________, incluíndo com material novo, tendo sido reabilitado recentemente.

SEGUNDA CLÁUSULA

Pelo presente contrato, o Promitente Senhorio promete arrendar e o Promitente Arrendatário promete tomar de arrendamento o imóvel identificado na primeira cláusula.

TERCEIRA CLÁUSULA

UM – O imóvel em questão neste contrato promessa de arrendamento destina-se exclusivamente a habitação do Promitente Arrendatário e seu agregado familiar, não podendo ser utilizado para outros fins, nem sendo permitida a utilização por hóspedes, a não ser aqueles de cariz temporário (até 2 noites).

DOIS – O Promitente arrendatário não poderá sublocar ou ceder por qualquer outra forma os direitos do arrendamento prometido.

QUARTA CLÁUSULA

O contrato de arrendamento será celebrado pelo prazo de __________________, iniciando em ___________ e terminando em ___________,

QUINTA CLÁUSULA

UM- Durante o primeiro ano de vigência do prometido contrato de arrendamento, a renda mensal é fixada em _______________ € (________________ euros). Não existe qualquer compensação monetária até ao referido período.

DOIS- A renda é actualizável anualmente nos termos legais.

SEXTA CLÁUSULA

O contrato de arrendamento prometido deve ser celebrado no prazo máximo de dez dias a contar da data de notificação da aprovação pelo IHRU da concessão do apoio financeiro atribuído pelo programa Porta 65-Jovem, ou de outros incentivos ou programas acordados pelos outorgantes.

SÉTIMA CLÁUSULA

(Cláusula opcional)

O presente contrato pode ser resolvido quando o Promitente Arrendatário se candidate ao apoio Porta 65 – Jovem e a sua candidatura não seja aprovada, ou caso o primeiro outrogrante arrende o imóvel a outro inquilino, sendo que as compensações de ambas as partes, no caso da resolução do presente contrato promessa são ______________.

FEITO EM DUPLICADO, EM

ASSINATURAS:

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Comunicações e outros

Desde o Orçamento do Estado de 2015 (OE2015) que passou a ser obrigatória a comunicação dos contratos promessa. A comunicação deve ser feita à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e abrange contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas. As suas alterações e cessação devem igualmente ser comunicadas. Assim sendo, os contratos promessa de arrendamento têm, segundo a lei, que ser comunicados à AT. Neste guia conseguirá ver como registar um contrato de arrendamento passo a passo.

Note que, se desejar fazer um contrato de arrendamento com opção de compra (neste link encontra também uma minuta para um contrato de arrendamento com opção de compra) seguido do contrato promessa, deverá também incluir essa cláusula no contrato promessa, ficando desde logo acordado que o contrato promessa converterá num contrato de arrendamento com a opção de compra.