Sofia Costa Lima
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Author Archives: Sofia Costa Lima

Investimento Imobiliário Online

investimento imobiliário online

Quantas vezes não ouviu ou não disse: está tudo na internet, dá para fazer tudo na internetHoje em dia, em poucos segundos temos, aliás, acesso a milhares de páginas com a informação que procuramos. Seja o que for o que procuramos, é muito difícil que não consigamos encontrar na internet. Receitas de bacalhau? Dicas sobre animais de estimação? Marcar consultas? Facilmente encontramos aquilo de que precisamos. Mas e se quisermos investir? Sim, também é possível. É sobre investimento imobiliário online que vamos falar hoje.

Investimento online

É impossível negar que a internet mudou a nossa vida. Além disso, tornou muitas coisas mais acessíveis a qualquer um de nós. Uma dessas coisas foi o investimento. Investir tem-se tornado mais acessível para mais pessoas por causa das muitas plataformas que têm surgido para o efeito. Antes de mais nada, deixamos-lhe um vídeo feito pelo nosso analista Artur Mariano sobre plataformas digitais de investimento.

Tipos de plataformas digitais de investimento

Como pôde ver, temos essencialmente dois tipos de plataformas digitais de investimento, com objetivos distintos, que convém compreender.

  • Plataformas para ações.
  • Plataformas para obrigações;

Nestes casos, falamos de empréstimos P2P, ou seja, peer-to-peer, de pessoa para pessoa. Também podemos falar de corretoras online, visto que potenciaram a compra de ações e obrigações.

Plataformas P2P

As plataformas P2P vieram mudar o panorama financeiro porque o tornaram muito mais acessível a qualquer pessoa. Antes, quem se queria financiar tinha de recorrer à banca para que o pudesse fazer. Atualmente, há uma proliferação de plataformas digitais com o mesmo intuito.

As plataformas P2P têm vindo a evoluir e transformar-se rapidamente. São plataformas que potenciam o autoinvestimento em novos empréstimos visto que têm opções que permitem que, assim que recebe dinheiro de volta, invista novamente noutro projeto. São plataformas passivas e muito fáceis de utilizar.

Algumas vantagens das plataformas P2P

  • Nestas plataformas P2P deixa de existir a intermediação da banca visto que são as pessoas a emprestar dinheiro a quem requer o capital.
  • Normalmente, estas plataformas cobram uma comissão sobre transações bancárias mais reduzidas do que as cobradas pela banca. Desta forma, há menos margem de ganho para o sistema financeiro.
  • Além disso, permite a quem investe saber em que está a investir, especialmente nas P2P dedicadas a negócios pequenos.
  • As plataformas P2P permitem uma grande diversidade de investimento, uma vez que permitem emprestar pequenas quantias de dinheiro.

Plataformas P2P onde pode investir

Buyback garantee - muitas plataformas, incluindo o Twino, têm este compromisso. Ou seja, imagine que empresta dinheiro a uma entidade que não consegue pagar de volta. Neste caso, a plataforma vai assegurar-se de que não perde, no mínimo, o capital que investiu. Algumas plataformas podem assegurar também os juros.

E se a empresa detentora da plataforma falir?

Esta pode, certamente, ser uma pergunta a passar-lhe pela cabeça e com razão. Por exemplo, quando um banco declara falência, por norma, os estados não permitem que cessem totalmente a atividade. No caso das plataformas de investimento, por não fazerem parte do sistema bancário, haverá sempre essa preocupação.

Corretoras online

Existem há mais tempo do que as plataformas P2P, mas estão também em franco processo de desenvolvimento. Destacam-se particularmente porque as comissões são, normalmente, muito mais baixas. Além disso, as corretoras online oferecem serviços muito personalizados. Por serem especializadas em mercados de ações e obrigações, têm analistas que conhecem o mercado de uma forma mais profunda.

Investimento imobiliário online

Agora que já viu como consegue facilmente investir online talvez se questione: será possível investir em imobiliário online? A resposta é sim, claro. Parece mesmo que é possível fazer tudo na internet. No caso do investimento imobiliário online há também várias plataformas que o ajudam a investir. Estas plataformas funcionam mais ou menos como aquelas de que já lhe falámos. Além disso, são plataformas que permitem outras formas de investimento imobiliário.

Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)

O nome não lhe é estranho? É normal. Já lhe falámos na hipótese dos fundos de investimento imobiliário num outro artigo e, aliás, temos um artigo unicamente dedicado a estes fundos. Vamos, no entanto, fazer uma revisão da matéria dada.

O que são e como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário?

Os fundos de investimento imobiliário são um bocadinho como quando se junta ao seu grupo de amigos para comprar a prenda de aniversário de outra pessoa. Ou seja, um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Crowdfunding imobiliário

É bem possível que já tenha ouvido falar de crowdfunding. É uma alternativa de financiamento que tem estado muito em voga, nas mais variadas áreas. Se tem um projecto que quer desenvolver, mas não tem capital, o crowdfunding pode solucionar o seu problema. Em primeiro lugar, através das mais variadas plataformas para o efeito, anuncia o seu projecto e o montante de que precisa para o concretizar. Depois, os interessados contribuem com a quantia que querem, normalmente obtendo algo em troca de acordo com o montante investido.

No imobiliário, o crowdfunding ainda está numa fase pouco desenvolvida em Portugal. Terá sempre de avaliar muito bem o investimento que está a fazer e certificar-se de que vale a pena.

Investir em REITs

Os Real Estate Investment Funds (REITs), conhecidos em Portugal como Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI), podem certamente ser uma forma de investimento. São relativamente recentes em Portugal, pelo que nem todos estão ainda familiarizados com o conceito.

O que são REITs?

São, em suma, sociedades anónimas cotadas em bolsa. O principal objetivo é, por isso, a aquisição de direitos reais sobre imóveis. Em Portugal estas sociedades só podem deter imóveis dedicados ao arrendamento. Além disso, têm de ser investimentos de longa duração.

Dica: invista apenas em sociedades aprovadas pela CMVM.

Investimento imobiliário online vs. Investimento em imóveis físicos

Ora aqui está a pergunta do milhão de dólares. Não literalmente, mas neste caso o montante ganho pode ser uma das grandes diferenças. Vamos por partes.

Vantagens das plataformas de investimento imobiliário online

  • Investimento acessível a qualquer um. Uma vez que é possível começar a investir com quantias baixas, é uma forma de investimento acessível a mais pessoas;
  • Investimento sem sair de casa. A facilidade com que consegue investir, através de poucos cliques, é um grande factor de atratividade.
  • Diversificação do investimento. Este investimento online, por ser de baixo custo, também lhe permite investir em mais imóveis, de vários tipos e em várias localizações.

Alguns aspectos a ter em conta quando opta por investimento imobiliário online

  • Não tem o mesmo controlo sobre os imóveis.
  • Tem de pagar uma comissão de subscrição. Os preços variam, mas normalmente as melhores plataformas de investimento podem também ser as que exigem comissões mais elevadas.
  • Algumas plataformas exigem também uma comissão de gestão.
  • Convém, sempre, conhecer o mercado em que investe. Mesmo que esteja a investir online, se conhecer a fundo o mercado conseguirá investir melhor e estar atentos a potenciais investimentos.
  • Não investe sozinho. Normalmente, haverá mais pessoas a investir no mesmo, completando as restantes fatias do bolo.
  • É um investimento passivo. Isto é, não precisa de fazer muito mais além de investir.
  • A rentabilidade pode ser mais baixa do que se investir em imóveis físicos.
  • Não controla realmente o seu investimento. Ou seja, ao investir num fundo, por exemplo, é esse fundo que vai decidir onde gasta o seu dinheiro.

Em suma

Como começámos por lhe dizer, é realmente possível, hoje em dia, fazer praticamente tudo na internet. Isto inclui, claro, investimento imobiliário. Considerando todas as vantagens e preocupações que deve ter, investir online pode ser uma boa solução para começar ou para diversificar o seu portefólio.

Grandes Investidores Imobiliários

grandes investidores imobiliários

Certamente, quando tem interesse em determinada área, procura sempre saber quem são as personalidades que se destacam no meio. Se gosta de futebol irá procurar saber mais sobre o Cristiano Ronaldo e o Lionel Messi. Se gosta de música clássica não há como escapar a Chopin ou Mozart. Se o seu interesse está no imobiliário então tem de conhecer os grandes investidores imobiliários. Saber quem são, como pensam e como investem é uma boa opção para que consiga também ter exemplos de sucesso para se guiar nos seus próprios investimentos. No canal de Youtube, o nosso analista Artur Mariano aproveitou um dos episódios da rubrica "Conversas no Sofá" para falar exatamente dos grandes investidores e de como eles agem.

Os Grandes Investidores Imobiliários

Conhecer as grandes figuras que se destacam em determinada área tem dois grandes princípios associados. Em primeiro lugar, fica a conhecer mais sobre a área em questão, sobre quem está nessa área e como operam. Em segundo lugar, ganha novas perspetivas e até pode ter um certo efeito aspiracional.

No caso do investimento e, mais especificamente, do investimento imobiliário, há várias personalidades que se destacam. Todas elas com as quais terá, certamente, muito a aprender.

Pequenos investidores vs. Grandes investidores

Antes de mais nada, convém compreender de que falamos quando dizemos grandes investidores. Normalmente, terá a ver com a quantidade de capital que investem ou têm para investir. Neste caso, vamos considerar que um investidor é grande a partir dos dez milhões de euros.

A diferença entre um pequeno investidor e um grande investidor está não só no capital, mas também no que faz com esse capital.

Maiores diferenças entre pequenos e grandes investidores

Há várias coisas que diferenciam um pequeno de um grande investidor. Vamos focar-nos em três delas, visto que lhe permitirão perceber melhor o que muda em ambos os tipos de investidores.

- Investimento de escala

Por um lado, um grande investidor irá pensar num investimento que ou resolva um problema mais complexo ou atinja um vasto número de pessoas. Por outro lado, o pequeno investidor focar-se-á em problemas mais pequenos, que exijam soluções mais pequenas.

Por exemplo: um pequeno investidor investe numa casa, que solucionará o problema de habitação para um pequeno número de inquilinos. Um grande investidor irá tentar algo que tenha um impacto maior, como, por exemplo, investir numa empresa de eletricidade.

- Criação de sinergias entre os investimentos

Algo que os médios e grandes investidores optam por fazer é investir em vários negócios diferentes e, por vezes, complementares. Isto permite que, ao investirem em várias empresas, essas empresas possam crescer em simultâneo.

Seguindo o exemplo dado pelo analista Artur Mariano no vídeo acima, criar sinergias entre investimentos seria algo como, por exemplo: se tiver uma empresa de organização de casamentos e investir em setores como o das flores ou do catering. Desta forma, está a criar sinergias com a empresa inicial e todas elas poderão ajudar-se simultaneamente a crescer e evoluir.

Nestes casos podemos até referir-nos aos investidores como multiplicadores, uma vez que de um negócio inicial tentam alavancar ou mesmo criar novos negócios.

- Criação de valor acrescentado.

Que valor é que o serviço vai trazer além daquele que já oferece por si só? Quando falamos de criar valor acrescentado podemos estar a referir-nos a várias coisas. Tomemos um exemplo. Se duas empresas têm o mesmo produto e o apresentam da mesma forma como é que uma delas o pode diferenciar? O valor acrescentado será o extra, aquilo que ajudará a diferenciar aquele produto, aquela empresa.

Por exemplo: no setor imobiliário criar valor acrescentado pode ser remodelação ou no restauro de imóveis, sem que se cobre mais por isso aos inquilinos. É algo em que os grandes investidores imobiliários pensam sempre. Isto permite ter um serviço melhor e mais completo, cujo valor acrescentado se irá certamente destacar.

Em conclusão

Há, claro, diferenças entre pequenos e grandes investidores. Estas diferenças assentam sobretudo na forma como cada um dos tipos olha para os investimentos que faz. No entanto, há exceções e mesmo que se enquadre no grupo dos pequenos investidores pode (e até deve) pensar como um grande investidor e perceber como valorizar os seus investimentos. O valor acrescentado é, inegavelmente, um ponto fundamental que deve ter em conta quando investe.

Os grandes investidores e o que podemos aprender com eles

Seja qual for o nível de investimento em que se enquadra, todos temos pessoas cujo trabalho admiramos. Essas pessoas servem de modelo para as áreas em que operam e têm certamente muito a ensinar-nos sobre as mesmas. Vamos, por isso, apresentar-lhe alguns exemplos de grandes investidores. Além disso, vamos analisar algumas das lições mais valiosas que pode aprender com estes investidores.

Como poderá ver estes investidores não são apenas grandes investidores imobiliários, mas sim grandes investidores, com uma carteira de investimentos alargada.

Será que deve investir em bolsa ou investir em imobiliário?
A questão pode surgir-lhe muitas vezes enquanto analisa os percursos de vários investidores, pelo que deve ponderar ambas as opções. Para o ajudar, temos um artigo no nosso blogue exatamente sobre o tema. Leia sobre investir em bolsa ou investir em imobiliário.

Warren Buffet

Quem é?

Warren Buffet nasceu em agosto de 1930 em Omaha, no estado do Nebraska, nos Estados Unidos da América. Começou desde cedo a ter contacto com o mundo do investimento através do pai, que era corretor da bolsa norte-americana. Desde pequeno sempre teve várias ideias para ganhar e, acima de tudo, poupar dinheiro. Começou por trabalhar na empresa do pai, mas rapidamente trilhou um caminho a solo. Hoje em dia é CEO da Berskshire-Hathaway. Tem fortuna avaliada em cerca de 86 mil milhões de dólares.

Warren Buffet é um dos nomes com mais impacto quando se fala em investimento. Apesar de ser maioritariamente conhecido pelas empresas em que tem ações, como o caso da Coca-Cola, Buffet não se fica pelo investimento em ações. Muitos tentam guiar-se pelas suas regras e seguir os seus passos. Se Buffet comprou é porque é bom, é porque vale a pena.

Além das ações, o investimento imobiliário tem sido uma das apostas de Warren Buffet. Se o norte-americano investe em imobiliário é por algum motivo, não concorda?

First rule in investment is don't lose. And the second rule in investment is don't forget the first rule.

Aquela que é, certamente, a regra de investimento mais conhecida de Warren Buffet é a que diz que a primeira regra em qualquer investimento é não perder dinheiro. A segunda regra? Não esquecer a primeira. As suas regras de ouro, no entanto, não se ficam por aqui.

As regras de ouro de Warren Buffet

  • Pensar a longo prazo nos investimentos;
  • Prefere investir em excelentes empresas a preços razoáveis a investir em empresas razoáveis a preços excelentes;
  • Conhecer o mercado em que se investe.

Américo Amorim

Quem é?
Américo Amorim nasceu em Mozelos, Vila Nova de Gaia, a 21 de julho de 1934. Começou desde cedo a trabalhar na empresa de cortiça da família, a Amorim & Irmãos. Com os irmãos, Américo Amorim criou a Corticeira Amorim, derivada da empresa da família. Mas não se ficou por lá. Posteriormente criaram a Ipocork e a Champcork, empresas para atuarem no setor dos derivados da cortiça. Ambas mostrando já os olhos postos na exportação. Através da holding Amorim - Investimentos e Participações investiu em empresas de energia, turismo e finanças. Morreu em 2017.

Américo Amorim é, em Portugal, um excelente exemplo de um investidor de grande escala com um portefólio de investimentos variado. O Grupo Amorim começou por ter apenas a Corticeira Amorim mas rapidamente evoluiu para outros negócios. Já sem Américo, o grupo continua a seguir o mesmo modelo.

Áreas de atuação do Grupo Amorim

  • Cortiça - o negócio que deu origem a tudo o resto;
  • Energia - através de participação na Galp Energia, adquirida em 2005;
  • Investimentos Sinérgicos - em quintas no Douro tem um Hotel Rural e investimento em atividade vitivinícula e agrícola.
  • Floresta - além de uma vasta área florestal, o Grupo Amorim tem também participação em agricultura em Moçambique e no Brasil;
  • Financeira - Américo Amorim esteve na fundação do BPI e do BCP. Hoje em dia, tem participação em várias instituições bancárias. Em Moçambique criou o Banco Único e é acionista do Banco Luso Brasileiro; 
  • Imobiliária - além dos vários projetos em Portugal, o Grupo expandiu também a atuação imobiliária para o Brasil; 
  • Luxo - o Grupo Amorim associou-se, em 2007, à marca de luxo Tom Ford. 

Olhos no futuro

Tal como já foi referido, um grande investidor, seja em que área for, faz os seus investimentos com foco a longo prazo. Américo Amorim é, nesse sentido, um excelente exemplo. O investidor referia, de facto, que muitos dos seus investimentos eram a longo prazo, para que um dia os seus herdeiros pudessem colher os frutos daquilo que ele plantara.

Outros grandes investidores

Existem ainda outros exemplos de investidores de grande escala que podem servir de exemplo.

  • Eike Batista. Apesar de tudo, o brasileiro foi um grande investidor, com um portefólio vasto e investimentos sinérgicos, desde exploração de carvão, petróleo e gás, até à indústria naval e logística. No entanto, nem todos os seus investimentos correram da melhor forma. 
  • Jeff Bezos. O CEO da Amazon é outro exemplo de um grande investidor. Além da Amazon, investiu numa empresa de voos espaciais e comprou o jornal The Washington Post. Além disso, já investiu em empresas das mais variadas áreas ao longo do seu tempo de atividade. Considerado o homem mais rico do mundo, Bezos tem investimentos imobiliários um pouco por todo o território dos Estados Unidos.
  • Joseph Safra. De acordo com a Forbes, é o mais rico do Brasil. Fundou o Banco Safra, no entanto não se ficou por aí. Em 2014, adquiriu uma parte da Chiquita Brands International, conhecida no mercado das bananas. Além disso, Safra dedica-se também ao investimento imobiliário e é dono de várias propriedades.
  • Yang Huiyan. É a mulher mais rica da China. No ano passado foi notícia ao ter feito cerca de 2 mil milhões de dólares em apenas 4 dias, visto que investiu na Country Garden Holdings Co., a maior empresa do setor imobiliário na China. Além disso, Huiyan tem também investimentos em holdings que operam no ensino.

O que nos ensinam, em conclusão, os grandes investidores

Os grandes investidores imobiliários (e não só) têm, como percebeu, vários pontos em comum na forma como investem. Em suma, há algumas regras essenciais dos grandes investidores que poderão ser útil a qualquer tipo de investidor.

  • Fazer investimentos a pensar a longo prazo;
  • Conhecer bem o mercado em que investe;
  • Diversificar o portefólio de investimentos;
  • Criar valor acrescentado nos seus investimentos;
  • Aproveitar as oportunidades;
  • Estar consciente dos riscos, mas sem ter medo de arriscar.

Em conclusão...

Mesmo que seja um pequeno investidor, pensar como um grande investidor dar-lhe-á certamente uma maior perspetiva de negócio. Além disso, poderá dar-lhe oportunidades de crescimento nos seus investimentos. Estude o mercado e os investidores. Terá sempre muito a aprender, quer no que deve quer no que não deve fazer quando investe. Acima de tudo, lembre-se de que os grandes investidores também começaram por ser pequenos investidores e arriscaram. Só assim conseguiram chegar onde estão. Já dizia o ditado: quem não arrisca não petisca.

Fontes de imóveis para investimento

fontes de imóveis para investimento

Quando se trata de investir em imóveis, existem inegavelmente várias formas de o conseguir fazer. Certamente irá encontrar várias fontes de imóveis para investimento. Em primeiro lugar, antes de decidir qual a que se adequa melhor à sua situação, vamos explicar-lhe como funciona cada uma.

Nesse sentido, talvez seja importante saber os tipos de investimento imobiliário que existem, quer em Portugal quer no estrangeiro. Para tal, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo onde explica, em resumo, os principais tipos de investimento imobiliário em Portugal.

Agora que já sabe quais os tipos de investimento que pode fazer, certamente terá já uma ideia de quais os que melhor se adequam ao que pretende. Portanto, está na altura de pensar em como chegar ao imóvel, caso ainda não o tenha. Está, então, na altura de falarmos sobre fontes de imóveis para investimento.

Fontes de imóveis para investimento

Leilões

As casas são, normalmente, colocadas em leilão porque os antigos proprietários entraram em incumprimento em relação ao pagamento às entidades financeiras e tiveram de o entregar. Por isso, muitas vezes, as casas em leilão são vendidas a um preço de licitação mais baixo do que o valor normal de mercado.

Como comprar casas em leilão

Para comprar casas em leilão tem de saber, primeiramente, onde as pode encontrar. Assim, há várias entidades que podem ter casas para leiloar:

  • As instituições financeiras têm muitos bens penhorados por causa de haver falta de pagamento dos proprietários. Normalmente, tentam vendê-los primeiro, mas, quando tal não é possível, acabam por os colocar em leilão. O preço pode ser mais baixo e, além disso, por vezes os bancos oferecem condições de financiamento muito atrativas, que podem mesmo cobrir o valor total.

  • Também as Finanças têm casas para leilão. Quando os contribuintes não conseguem pagar as dívidas fiscais, as Finanças penhoram os imóveis e, posteriormente, fazem leilões. Neste caso, os leilões podem ser feitos de uma de três formas: online, proposta em carta fechada ou negociação particular, por exemplo.
  • A Segurança Social pode, igualmente, ser outra fonte de imóveis para leilão. Estes leilões acontecem entre duas a três vezes por ano, através de concurso público. Aqui, em suma, define-se o valor base de venda e os interessados apresentam propostas de valor igual ou superior ao valor base.
E também em...
  • Também as Câmaras Municipais têm em sua posse imóveis para que sejam leiloados. Nesse sentido permitem adquirir imóveis a preços muito reduzidos. Estes são realizados em hasta pública.
  • Por fim, existe ainda outra entidade com várias casas para leilão: a Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Estes leilões são feitos online, através da plataforma e-leilões. Dessa forma, os interessados devem fazer a proposta, utilizando, para tal, um certificado digital do Cartão de Cidadão ou de chave móvel digital.

Antes do leilão

Apesar de muitas vezes o preço de uma casa em leilão ser mais reduzido, terá sempre de saber se tem condições para o pagar. Além disso, se ganhar o leilão, terá sempre de pagar um sinal, que pode corresponder a cerca de 10% do valor total do imóvel.

Convém, por isso, estar preparado para o pagamento do sinal. Posteriormente, poderá recorrer a um Crédito Habitação. No nosso blogdedicámos um artigo ao Crédito Habitação e a investir com alavancagem, que certamente poderá dar-lhe informações importantes para esse processo.

Se já tiver em mente o tipo de imóvel que pretende conseguirá, por exemplo, simplificar o processo logo à partida. Ou seja, saber o tipo de imóvel, a localização, a tipologia e até os acessos ou outros pormenores vai tornar a sua procura mais fácil.

Terá, antes de mais nada, de procurar em várias entidades o tipo de casa que prefere. Isto com o intuito de perceber o que cada uma oferece dentro daquele género e qual a que melhor se adapta ao que pretende.

Posteriormente, deve registar-se na plataforma através da qual vai participar em leilão.

Para tal, precisa, normalmente, de três coisas importantes:

  • Cartão do Cidadão (ou, em alternativa, Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte);
  • Fazer o depósito de uma caução. Este valor varia de acordo com a leiloeira. Ou, caso não adquira nenhum dos bens penhorados, é-lhe devolvida. Ou, se adquirir, o montante será deduzido no pagamento do sinal da habitação;
  • Assinar uma declaração de aceitação.

Durante o leilão

  • Licite o valor que considera adequado ao imóvel;
  • Se ganhar a licitação deve fazer o Contrato-Promessa Compra e Venda;
  • Nesta altura deve também fazer o pagamento do sinal, que varia de acordo com o que é estabelecido pelo proprietário.

O Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) é, em suma, um contrato oneroso realizado entre duas partes - o comprador e o vendedor. Este contrato é estabelecido com o intuito de estabelecer um acordo para a compra de um imóvel. Além disso, serve como garantia até ser assinado o contrato definitivo. Não é obrigatório, mas ajuda a salvaguardar os direitos dos envolvidos no negócio até ser feita a escritura.

Algumas coisas a que deve ter atenção quando adquirir um imóvel penhorado

  • verifique se o imóvel, por um lado, não foi arrendado a um inquilino com direito de preferência ou, por outro lado, se alguém ali vive e tem direito de usufruto;
  • tenha atenção ao direito de remição, visto que, se houver herdeiros do proprietário, estes poderão comprar o imóvel pelo preço a que foi vendido em leilão;
  • verifique também se a casa não foi penhorada em virtude de haver dívidas fiscais. Tal como já falámos no artigo sobre comprar casa em Portugal, através da Certidão de Registo Predial pode, em resumo, saber se há encargos associados ao imóvel. Esta certidão pode ser obtida online, em http://www.predialonline.pt/.
  • considere também o valor de mercado do imóvel. Faça-o com o propósito de perceber se o preço é justo e se adquiri-lo em leilão realmente compensa;
  • além disso, lembre-se de que terá de pagar também o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis e o Imposto de Selo.

Recorrer a uma agência imobiliária

Optar por recorrer a uma agência imobiliária para o ajudar a comprar um imóvel é uma solução a ponderar. Acima de tudo é mais segura e tem menos stress associado. Além disso, também lhe permite menos preocupações na hora de procurar o imóvel que pretende. Delegar esta tarefa a um bom agente imobiliário pode, com toda a certeza, ser o ideal para si.

Em primeiro lugar, antes mesmo de decidir qual a agência imobiliária com que pretende trabalhar, decida o tipo de imóvel que pretende adquirir, os objetivos da aquisição e a localização (ou localizações) onde gostava de que o imóvel se situasse.

Posteriormente, faça uma boa pesquisa sobre as agências imobiliárias com que pondera trabalhar.

Para escolher a agência que melhor se adapta a si e ao seu caso deve, por exemplo:

  • Procurar o máximo de informação disponível sobre a agência - A experiência e trajetória da agência podem ajudá-lo visto que são um bom indicador do modo de trabalho e da relação que têm com os clientes;
  • Pedir referências - tem conhecidos que compraram um imóvel com ajuda de uma imobiliária, recentemente? Faça-lhes algumas perguntas sobre a experiência que tiveram bem como as recomendações que têm a partilhar consigo;
  • Pedir informações específicas - quando começar a visitar agências faça logo perguntas específicas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir. Isto irá certamente ajudar a que se sinta dentro do processo e confie realmente no trabalho da agência.
  • Ter atenção às promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista. Além disso, irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

Uma das grandes mais-valias de ter ajuda profissional enquanto procura o seu imóvel é, sem dúvida, manter a objectividade. Assim que souber realmente o que pretende, explique isso ao agente imobiliário. O agente será uma ajuda preciosa em várias fases de todo o processo bem como terá sempre em mente os seus objetivos.

Escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. Além disso, a agência deve ter um preço justo dentro da oferta que tem.

Comprar diretamente ao proprietário

Em vez de ter um intermediário, pode, em contrapartida, optar por comprar o imóvel diretamente ao proprietário. Caso opte por esta opção é provável que passe umas boas horas a pesquisar anúncios de imóveis à venda. Quando tiver um imóvel em vista terá ainda de analisar vários documentos, visto que deve salvaguardar-se. Para que tudo corra pelo melhor, convém informar-se devidamente sobre tudo o que precisa de saber para que o processo se desenrole sem surpresas.

Documentos que precisa a analisar

  • Ficha Técnica do Imóvel - é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação. Tem de estar concluído aquando, por exemplo, o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio. Além disso, só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação. Quem compra apenas recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, quem vende o imóvel é obrigado a disponibilizar cópia do documento, caso já exista, ou uma versão provisória do mesmo;
  • Certidão do Registo Predial (ou Certidão de Teor) - é o documento que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si. É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário;
  • Caderneta Predial - é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir, por exemplo, para estabelecer contratos de água. Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Além disso, precisa ainda de analisar...

  • Certificado Energético - este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior).
  • Historial do Condomínio - se pretende comprar um apartamento incluído num condomínio, é útil ficar a saber o seu historial. Pode, por exemplo, pedir ao vendedor cópias do regulamento e das atas da assembleia de condomínio, com informação pertinente sobre despesas aprovadas para obras a realizar, valor das quotas e do fundo comum de reserva.
domine a lei imobiliária


Para ficar a saber tudo sobre a lei imobiliária, recomendamos o livro “Domine a Lei Imobiliária”, do solicitador Sérgio Vaz. Este livro é, acima de tudo,  uma excelente referência legal na área do investimento imobiliário. É recomendado não só a investidores mas também a senhorios. Será, sem dúvida, uma peça fundamental para realizar todo o processo sozinho.

Negociação

Negociar é uma parte fundamental de qualquer transação, no entanto é necessário ter em conta algumas coisas quando for negociar com o vendedor do imóvel.

  • Estude o mercado - saiba como está o mercado na zona onde se encontra o imóvel bem como os preços praticados. Assim, irá saber qual a margem de manobra para tentar negociar aquilo que terá de pagar.
  • Interesse, sim. Demasiado interesse, não. - demonstre interesse no imóvel e visite-o, mas não demasiado. O vendedor pode tomar isso como um dado adquirido e, como resultado, ser menos flexível na negociação.
  • Tenha um Plano B - caso a negociação não corra como o esperado, é bom ter um plano B. Desta forma garante, com toda a certeza, que se não conseguir um dos imóveis ainda tem outra hipótese em vista.
  • Seja flexível com os termos do contrato - tente compreender as necessidades e objetivos do vendedor. Isto permite-lhe, como resultado, perceber a melhor forma de negociar. Às vezes o proprietário prefere um acordo vantajoso sobre o contrato a fechar negócio a um preço muito superior.
  • Saiba vender o seu peixe - explique bem ao vendedor o porquê de a sua proposta ser a melhor para ele. Se for um bom negócio para ambas as partes será certamente simples mostrar isso ao proprietário.


Para o ajudar em todo o processo, o livro do nosso analista Artur Mariano, “Investir em Imobiliário – do 0 ao milhão”, é um livro precioso. Este livro cobre, sem dúvida, vários aspectos do investimento imobiliário. Já vai na 2.ª edição, por isso pode imaginar o valor que lhe irá trazer.

Financiamento

Além de poder recorrer a Crédito Habitação, há outras formas de se financiar para investir. No caso de optar pelo Crédito Habitação, deve analisar a sua situação financeira e preparar-se para apresentar vários documentos.

A sua situação profissional, o seu histórico de crédito, a taxa de esforço e até mesmo o estado da sua conta bancária, por exemplo, podem determinar logo se o crédito é aprovado. Outra coisa importante a ter em conta é que o financiamento não corresponde ao custo total do imóvel. Contudo, há soluções que podem financiá-lo completamente.

100% Financiamento

Já lhe falámos, anteriormente, de fontes de imóveis para investimento. Essa lista dá-lhe, indiretamente, uma resposta para a pergunta: onde encontrar imóveis com financiamento total? Estas são as suas hipóteses.

  • Instituições bancárias. Se comprar o seu imóvel ao banco pode ter taxas de juro mais atrativas e outras condições mais vantajosas, que podem, com efeito, chegar mesmo a financiar por completo o custo do imóvel. Contudo, neste caso, o imóvel terá de pertencer ao portefólio da instituição à qual pede crédito.  
  • Redes mediadoras de imobiliárias que têm regime de parceria com os bancos.
  • Redes imobiliárias especializadas na compra, venda e arrendamento de imóveis.
  • Sites de imobiliário que pertençam às próprias instituições financeiras.
  • Plataformas específicas de imóveis penhorados.

Apesar de ter financiamento a 100% parecer muito atrativo, deve ter em atenção alguns pormenores.

Vantagens de ter financiamento 100%

  • Não é obrigado a pagar entrada inicial;
  • O prazo de pagamento das prestações pode ser alargado;
  • O preço de compra do imóvel poderá ser mais baixo em relação à média do mercado.

Desvantagens de ter financiamento 100%

  • Há um maior risco de incumprimento;
  • O processo de seleção pode ser mais criterioso;
  • A escolha dos imóveis pode ser limitada, uma vez este terá de pertencer ao portefólio do banco em que pretende financiar-se;
  • A oferta disponibilizada é menor.

Fazer a escritura

Agora que já adquiriu o seu imóvel e já tem toda a documentação necessária, está na hora de o tornar realmente seu. A escritura do imóvel é o passo fundamental para finalizar o processo de compra de um imóvel, visto que, a partir desse momento, passa a ser o proprietário legal.

Passos necessários para fazer a escritura do imóvel

  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis: Poderá estar isento deste imposto, mas deve informar-se no Portal das Finanças ou mesmo numa repartição sobre a sua isenção, se existir. Se não estiver isento, então deve pagá-lo antes da escritura e apresentar o comprovativo no momento de a fazer.
  • Registos de aquisição e hipoteca: As escrituras de compra e venda e mútuo com hipoteca têm, antes de tudo, de ser feitas num Cartório Notarial ou numa Conservatória do Registo Predial. Os registos de aquisição e hipoteca são posteriormente pedidos durante a leitura da escritura.
  • Escritura de compra e venda e de hipoteca: Em primeiro lugar, tem a celebração do contrato de compra e venda. É assim que o comprador passa a ser o proprietário do imóvel. Sem segundo lugar, tem também o contrato de mútuo com hipoteca. Neste é definido tudo o que se relacione com o crédito habitação (o valor, a taxa de juro, os prazos de reembolso, as amortizações, etc). Logo depois de celebrar este contrato, o banco liberta o montante necessário para pagar o imóvel ao seu antigo proprietário.

Documentos necessários para fazer a escritura de um imóvel

  • Cartão do Cidadão ou Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte dos Intervenientes;
  • Certidão de teor de todas as inscrições e descrições em vigor;
  • Caderneta Predial Urbana ou pedido de inscrição do imóvel na matriz (Modelo I do IMI), emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira;
  • Licença de utilização (no caso de imóveis construídos depois de agosto de 1951);
  • Ficha Técnica de Habitação (se a licença de utilização tiver sido emitida depois de 30.03.2004);
  • Certidão de Infraestruturas (se tiver Alvará de Loteamento registado desde de 1992, sem prestação de caução e tratando-se da primeira transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nos Edifícios;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto de Selo;
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (se existirem);
  • Certidão Toponímica (se existir);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo para efeitos de liquidação do mesmo (se existir);
  • Contrato promessa de compra e venda do imóvel;
  • Liquidar o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).

Custos da escritura

Os custos da escritura dependem de vários fatores, entre eles, por exemplo, o valor do imóvel e se se trata da primeira ou segunda habitação. O maior custo está, aliás, nos impostos.

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%;
  • Imposto do selo sobre o crédito (acima de 5 mil euros): 0,6%;
  • Registo da escritura;
  • Pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis. 

Pode simular quando irá pagar de Imposto Municipal sobre Transmissões de Imóveis e de Imposto de Selo através do nosso simulador

Em conclusão

Em suma, há várias fontes de imóveis para investimento às quais pode recorrer. Certamente, uma delas conseguirá adequar-se às suas necessidades e aos seus objetivos. Deve, portanto, avaliar as suas opções e perceber qual a que responde àquilo de que precisa.

Comprar casa em Portugal

Comprar casa em Portugal

Quer comprar casa em Portugal, mas sente-se perdido, sem saber por onde começar? Então está no sítio certo! Este artigo explica-lhe tudo o que decerto precisa de saber sobre o processo de compra de casa.

Certamente, a primeira coisa em que tem de pensar é se compensa mais, para si, comprar ou arrendar casa. Nesse tema, o nosso analista Artur Mariano fez um vídeo a fim de confrontar as duas opções.

Comprar casa em Portugal - antes de começar

Em primeiro lugar, o processo de compra de casa começa bem antes das burocracias. Assim que começa a ponderar comprar casa em Portugal tem logo decisões para tomar. Por isso há algumas coisas que deve ter em conta ainda antes do processo de procura.

A Altura de Comprar

Os preços das casas sobem quando a EURIBOR sobe e, por isso, numa altura em que as taxas estejam muito elevadas poderá não ser a melhor altura para comprar casa. Não só deve pensar os fatores económicos, mas também convém pensar nos fatores pessoais e profissionais. Se está, por exemplo, num momento de alguma instabilidade profissional pode não ser o momento ideal para um investimento imobiliário.

Pensar a Longo Prazo

Em princípio, quem compra uma casa pela primeira vez planeia viver nela. Por isso pense sempre a longo prazo. Se tiver em mente vender a casa mais tarde, veja se a localização poderá, posteriormente, valorizar o preço da casa. Além disso, boas acessibilidades, proximidade de escolas, comércio, serviços públicos, transportes e construção em zonas de elevado valor de mercado também poderão valorizar o imóvel no futuro.

Tenha uma Poupança

Para se precaver de algum imprevisto, construa um pé-de-meia para que possa ter algum dinheiro extra para garantir que não falha prestações da casa ou que consegue pagar caso tenha algum gasto fora do normal. Além disso, garante também que tem dinheiro para custos adicionais que possam surgir com a compra de uma casa.

Comparar, comparar, comparar

No que a comprar casa diz respeito compare o máximo possível: compare casas, compare preços, compare as ofertas das instituições de crédito. Compare tudo, a fim de conseguir fazer uma escolha mais consciente e que preencha os seus requisitos da melhor forma.

Começar a preparar a documentação

A princípio, a melhor forma de agilizar o processo burocrático de compra de casa é organizar e preparar toda a documentação que será necessária. Assim, na hora de usar os documentos é só entregar e não tem de ter a preocupação de procurar ou fazer requerimentos.

A documentação necessária para comprar casa em Portugal

  • Certidão do Registo Predial;
  • Caderneta Predial;
  • Última declaração do IRS;
  • check
    Mapa de Responsabilidades de Crédito actualizado;
  • check
    Declaração da entidade patronal (com o vínculo laboral, data de termo do contrato e o vencimento mensal);
  • check
    Cartão do Cidadão;
  • check
    Comprovativo de morada;
  • check
    Comprovativo do NIB;

Além disso, poderão pedir-lhe ainda:

  • Extrato bancário dos últimos três meses;
  • Os três últimos recibos de ordenado, caso seja trabalhador por conta de outrém, ou os seis últimos, se for trabalhador independente.

A saber: se não tiver nacionalidade portuguesa vão pedir-lhe o passaporte e a autorização de residência. Assim sendo, certifique-se de que está tudo em dia.

Em seguida vamos falar-lhe com mais pormenor sobre alguns dos documentos de que precisa para que possa comprar casa em Portugal.

A Caderneta Predial

Em resumo, podemos dizer que se trata do bilhete de identidade do imóvel. É emitida pela Autoridade Tributária com o intuito de comprovar a situação fiscal e a inscrição matricial do imóvel. Tem de ser emitida pela repartição de finanças a que o imóvel pertence. A validade do documento é de 12 meses.

Informações incluídas na Caderneta Predial

  • Identificação do prédio (distrito, concelho, freguesia e artigo matricial);
  • Localização (a morada);
  • Orientação (norte, sul, nascente, poente);
  • check
    Descrição do prédio, ou seja, tipo de prédio e tipo de regime de propriedade;
  • check
    Áreas do prédio;
  • check
    Fração autónoma, indicando o andar e letra correspondente;
  • check
    Localização da fração;
  • check
    Elementos da fração (ou seja, o fim a que se destina, tipologia ou número de divisões, permilagem e número de andares da fração);
  • check
    Áreas da fração (área bruta privativa e área bruta dependente);
  • check
    Dados de avaliação do imóvel (ano de inscrição na matriz, Valor Patrimonial Tributário, isto é, VPT atual da fração e a respetiva data de atribuição e fórmula de cálculo do VPT);
  • check
    Titulares (identificação fiscal, nome e morada).

Para que serve e como obter a Caderneta Predial?

Tal como foi referido, a Caderneta Predial é como o bilhete de identidade do imóvel. Serve, portanto, para comprovar todas as características do prédio e a situação regularizada. Além disso, consegue dar-lhe informação sobre o prédio e os seus proprietários. No caso da Caderneta Predial Urbana pode ainda servir para estabelecer contratos de água.

Em suma, a Caderneta Predial dá-lhe também acesso ao historial do imóvel. Dessa forma, tem informações que vão desde o terreno e a construção, hipotecas, penhoras e até o número de vezes que foi vendido.

Normalmente, os proprietários têm a Caderneta. Caso seja necessário adquiri-la pode ir a um dos balcões da autoridade tributária ou da Conservatória Predial. Neste caso terá sempre de pagar algo pela emissão. Se preferir fazer em casa é gratuito e só tem de ir ao Portal das Finanças. A Caderneta Predial tem a mesma validade de 12 meses e o mesmo valor jurídico, pelo que é uma forma muito vantajosa de a obter.

É com a informação da Caderneta que será calculado o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), ou seja, terá logo, de antemão, uma ideia de quanto virá a pagar.

O Registo Predial

A Certidão do Registo Predial é aquilo que conta toda a história do imóvel. Isto é, conta tudo sobre o terreno, a construção, as vendas que possam ter ocorrido, sucessões hereditárias, hipotecas, penhoras ou arrestos. Em suma, tudo o que se passou com o imóvel desde que o terreno foi adquirido até que chegou a si.

É um documento importante visto que serve como garantia de segurança para todos os intervenientes no mercado imobiliário.

Nesse sentido, é, normalmente, constituída por dois documentos:

  • a certidão genérica, que se refere ao prédio;
  • a fração, que diz respeito ao apartamento.

Como Obter a Certidão de Registo Predial

A Certidão pode ser obtida ou num balcão da Conservatória do Registo Predial ou online, através do www.predialonline.pt. Obtida online será, claro, mais barata. Nesse caso, ser-lhe-á entregue um código com o intuito de, durante o prazo de validade, lhe permitir acompanhar a informação. O acompanhamento pode ser importante por causa de possíveis actualizações no registo.

Em contrapartida, o prazo de validade da Certidão de Registo Predial é menor do que o da Caderneta Predial, durando apenas seis meses.

De que precisa para pedir a Certidão de Registo Predial

  • Número do registo da conservatória;
  • Distrito, concelho e freguesia;
  • Letra referente à fração, caso se aplique.

Qualquer pessoa pode pedir informações sobre um prédio inscrito na conservatória e comprovar, por exemplo, se o proprietário do imóvel é a mesma pessoa que o quer vender ou se há ónus ou encargos sobre o edifício. Desta forma, evita situações de burla.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito

O Mapa de Responsabilidades de Crédito é um documento que reúne todos os seus créditos em todos os bancos. Além de mostrar os seus créditos servirá também para, por exemplo, as instituições decidirem se lhe concedem outro crédito.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito é também conhecido por mapa CRC, de Central de Responsabilidade de Crédito.

O que aparece no mapa CRC

O mapa de responsabilidades inclui, em suma, todos os créditos que tem a decorrer, os valores em dívida e as prestações que paga. Para que o consiga interpretar, deixamos-lhe alguns conceitos importantes.

Alguns conceitos importantes para interpretar o seu mapa de responsabilidades de crédito

  • Nível de responsabilidades - tipologia do produto de crédito e o número de titulares associados;
  • Produto financeiro - tipologia do crédito (isto é: pessoal, habitação, automóvel, etc.);
  • Prazo original - indica o prazo inicial para o pagamento total do crédito;
  • Prazo residual - indica o período, em anos e meses, que falta para que o valor seja liquidado;
  • Simulação de crédito - estado do crédito e potencial valor disponível para utilizar. Aqui poderá ter um de cinco resultados: Potencial – valor que está autorizado a utilizar; Regular – o montante que está a ser utilizado; Vencido – valor que se encontra em dívida, ou seja, que não pagou a tempo, e o respetivo tempo de atraso; Renegociado – quando os valores se encontram vencidos, é comum que a pessoa opte por renegociar a divida com a entidade financiadora (por exemplo, aumento do prazo de pagamento); Abatido ao Ativo – já houve renegociação do valor e a pessoa não tem como pagar os valores em aberto.
  • Duração do incumprimento - período a partir do qual o crédito está vencido;
  • Prestação - valor mensal que paga pelo crédito contratado. Aqui não se incluem possíveis amortizações antecipadas. Os cartões de crédito, por exemplo, não apresentam prestações devido às diversas modalidades de pagamento existentes.
  • Garantias - associadas aos produtos contratados. Normalmente são valores mobiliários ou imobiliários (por exemplo: uma casa ou um depósito a prazo).

Como obter o Mapa CRC

Consegue aceder facilmente ao CRC através do site do Banco de Portugal. Para tal, só precisa de ou iniciar sessão com os seus dados de acesso do Portal das Finanças ou, em alternativa, usando o Cartão de Cidadão, caso tenha leitor óptico.

É importante saber como extrair o seu mapa da CRC, porque no caso de ter diversos créditos, pode optar pela consolidação dos mesmos. No entanto, neste caso, a CRC tem de estar limpa, e não pode haver qualquer tipo de atraso nos pagamentos dos créditos que tem em vigor.

Dica: reúna o máximo de documentação possível logo que começar a tratar do processo de compra. Nesse sentido, ajudará muito quando tiver de apresentar os documentos e já os tiver consigo, sem necessidade de precisar ainda de os pedir, algo que atrasará todo o restante processo.

Imobiliárias

Trabalhar com uma empresa de mediação imobiliária pode ser uma boa solução visto que é mais segura e com menos stress. Uma boa agência, com bons agentes, consegue apoiá-lo e aconselhá-lo da melhor forma, tendo em conta o seu objectivo e necessidades. Não só poupa tempo, mas também pode poupar dinheiro.

No entanto, escolher a agência imobiliária com que vai trabalhar pode não ser tão simples quanto parece. É importante fazer uma boa pesquisa e ter em mente tudo o que pretende.

Escolher uma agência e um agente imobiliário

  • Pesquisar - procure o máximo de informação possível sobre a agência com que está a pensar trabalhar e as suas concorrentes. A experiência e trajectória da agência podem ajudá-lo visto que fica a saber o que esperar da relação da agência com os clientes.
  • Referências - conhece alguém que comprou casa recentemente? Pergunte-lhe como foi a experiência, com que agência e com que agente trabalharam, o que correu bem e mal. 
  • A importância da ajuda profissional - certamente terá amigos ou familiares que irão querer ajudá-lo e dizer-lhe que não precisa de um agente para encontrar casa. A intenção pode ser boa, mas um agente conseguirá mantê-lo com os pés no chão. Essa objectividade será crucial nas várias fases do processo.
  • Peça informações concretas - quando começar a visitar agências faça perguntas concrectas. Pergunte como é que vão ajudá-lo a encontrar a sua casa, quais os passos que vão seguir, para que se sinta dentro do processo e confiante no trabalho da agência.
  • Cuidado com as promessas - se um agente lhe prometer muitas coisas, incluindo uma casa a um preço muito mais baixo do que o preço de mercado... desconfie. Um bom agente será realista e irá conseguir dar-lhe exemplos claros e concretos dentro da zona em que quer comprar a sua casa.

No final do processo de escolha, escolha o agente que lhe parecer mais informado e honesto. A agência deve apresentar um preço justo dentro do serviço que oferece e deve ter em conta os seus objetivos, aquilo que pretende numa casa.

Abordar Agências e Agentes Imobiliários

No momento em que for abordar um agente ou uma agência, tenha já em mente o tipo de casa que pretende, o dinheiro que está disposto a gastar, a zona e todas as características que considera cruciais para a casa que pretende comprar. Ter várias ideias do que pretende é importante uma vez que lhe dá oportunidade de fazer perguntas específicas ao agente. Ao mesmo tempo, o agente pode dar-lhe logo várias sugestões e ideias dentro daquilo que poderá conseguir para o seu caso.

Tipos de Imóveis

Quando se trata de comprar casa convém, sem dúvida, ter uma ideia de que tipo de imóvel quer comprar: uma moradia? Um apartamento? E com quantas assoalhadas? Precisa de muitos quartos? Quer um estúdio? T0, T1, T2, T... tudo?

O que significam os Ts?

Em primeiro lugar tem de compreender é a designação t seguida de um número, de 0 a praticamente infinito. Esta é a designação que lhe diz quantos quartos tem aquele imóvel. Assim, tendo isto em mente:

  • T0 - não ter quarto ou este confunde-se com a sala. Normalmente designa-se por estúdio;
  • T1 - tem um quarto;
  • T2 - tem dois quartos;
  • Tx - tem x quartos disponíveis;
  • Tx+1 - também pode acontecer ter um "+1" à frente da designação normal. Neste caso, significa que além dos quartos normais tem mais uma divisão, mas sem janela para o exterior. 

Comprar uma moradia

Viver numa moradia é o sonho de muita gente. Ter espaço, ter jardim, não ter de se preocupar tanto com os vizinhos. Normalmente, as moradias situam-se em zonas mais periféricas e mais calmas, por isso tornam-se apelativas para quem quer uma casa num local mais sossegado. Mas quais são, afinal, as grandes vantagens e desvantagens de comprar uma moradia?

Vantagens de comprar uma moradia

  • Evita problemas com vizinhos;
  • Não paga condomínio nem obras que ocorram no prédio, mesmo que não seja na sua casa;
  • Tem mais espaço;
  • É provável que não tenha problemas com ruído de vizinhos nem o seu ruído dará problemas;
  • Os seus animais de estimação têm mais espaço e liberdade;
  • Tem a possibilidade de ter uma garagem maior;
  • Possíveis obras ocorrem à medida que pode ou que quer pagá-las.

Desvantagens em comprar uma moradia

  • Pode precisar de contratar algum serviço de segurança;
  • As despesas de manutenção e obras são todas suportadas apenas por si;
  • O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) pode ser mais caro;
  • O preço de compra é, em princípio, mais caro.

Comprar um apartamento

Seja de apenas um andar ou duplex (dois andares reunidos por escada ou ligação interior), um apartamento pode ser a casa que procura. Muitas vezes, situam-se em zonas mais centrais, mais perto de uma série de infraestruturas e serviços.

Vantagens de comprar um apartamento

  • Normalmente, a manutenção é mais simples;
  • Os preços costumam ser mais baixos do que os das moradias;
  • A segurança é, em princípio, maior;
  • Muitos condomínios incluem vários serviços, como ginásio, piscina, entre outros, já incluídos na mensalidade.

Desvantagens de comprar um apartamento

  • Tem de pagar o condomínio e, eventualmente, obras que ocorram lá, mesmo que não sejam na sua casa;
  • Está mais susceptível a problemas com os vizinhos;
  • Menor privacidade;
  • Se quiser um apartamento com área exterior pode ser difícil encontrá-lo;
  • Geralmente, tem menos área útil.

Apartamento ou Moradia?

A sua escolha deverá sempre ter em conta os seus objectivos futuros, o orçamento disponível, a localização e até a disponibilidade para obras de manutenção.

Caso pretenda comprar uma moradia mais antiga, avalie os custos que terá a remodelá-la. Às vezes, esta pode ser uma boa opção para gastar um pouco menos na compra da casa.

Custos de comprar casa em Portugal

Já sabe que terá de ter orçamento para comprar casa. Da mesma forma, já deve ter tudo tratado para o seu Crédito Habitação, caso seja a sua resposta para se financiar. No entanto, os custos não se ficam por aqui. Prepare-se para outros gastos inerentes à compra.

Custos com Registos

Para facilitar todo o processo, o Estado Português criou o Casa Pronta, com o propósito de centralizar todas as burocracias inerentes à compra de casa num só sítio. Neste caso, o custo da escritura varia entre os 375€ (a maioria dos casos sem financiamento bancário ou em que se procede à transferência do empréstimo para compra de casa de um banco para outro) e os 700€ (com financiamento bancário, em que são feitos vários registos).

Caso opte por fazer a escritura num cartório, por exemplo, os preços variam e podem ser superiores.

Custos com Impostos

Sempre que há uma transacção de compra e venda de um imóvel tem de pagar o Imposto Municipal sobre Transacções onerosas de Imóveis (IMT) bem como o imposto de selo.

IMT

O valor do IMT varia de acordo com:

  • O tipo de imóvel: imóvel urbano ou rústico;
  • A localização: em Portugal Continental ou nas regiões autónomas;
  • A finalidade: para habitação própria e permanente ou para habitação secundária/investimento.

Isenção do pagamento do IMT: está isento de pagar o IMT caso o imóvel comprado tenha custado menos de 92 407€ (em Portugal Continental) ou de 115 508,75€ (nas ilhas).

Imposto de Selo

Este é um imposto onde o Estado consegue uma colecta. Ao comprar casa com capitais próprios, terá de suportar uma taxa de 0.8% sobre o valor do imóvel.

Para que possa ter já uma ideia destes custos, temos um simulador disponível para que saiba quanto irá gastar em impostos depois de comprar casa em Portugal:

Custos pós-escritura

No futuro terá, igualmente, outros custos:

  • Condomínio, caso compre um apartamento;
  • Seguro;
  • IMI (posteriormente ao período de isenção);
  • Comissões bancárias, caso recorra a Crédito Habitação.

Certificado energético: caso planeie vender ou arrendar a sua casa precisa de obter um certificado energético. Este certificado é emitido a fim de comprovar a eficiência energética do imóvel. Custa entre 28€ (T0 e T1) e 65€ (T6 ou superior). 


Em conclusão, se planeia comprar casa em Portugal prepare-se para um processo que pode ser algo moroso. Acima de tudo, planeie o seu orçamento. Junte a documentação necessária, sobretudo se for recorrer a Crédito Habitação. Uma vez que comprar casa não é um processo simples, faça tudo para que decorra com o mínimo de problemas e imprevistos.

Investir em imóveis com pouco dinheiro

investir em imobiliário com pouco dinheiro

Quantas vezes já pensou no que faria se tivesse mais dinheiro? As coisas que comprava, as experiências que teria, os investimentos que faria. Talvez um desses investimentos fosse imobiliário não é? No entanto, como tem pouco dinheiro disponível, pensa que estes investimentos estão fora do seu alcance. Mas será que é mesmo assim? Será mesmo impossível investir em imóveis com pouco dinheiro?

O nosso analista Artur Mariano já foi questionado sobre o assunto e abordou-o num vídeo:

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Será possível?

Quando se tem pouco dinheiro cada investimento tem de ser ponderado e estudado. É provável que muitas vezes até pense que não consegue investir por não ter dinheiro. Se não tem dinheiro então precisa de pensar em como o conseguir. Por outras palavras, precisa de se financiar. Como viu no vídeo acima, financiar-se é algo menos complicado do que poderia pensar. Desde que saiba quais os seus objetivos, encontrará certamente formas de conseguir rendimento extra.

Há várias formas de conseguir financiar-se e fazer o seu investimento.

  • 1
    Recorrer ao crédito habitação;
  • 2
    Investir em ações;
  • 3
    Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego.

Recorrer ao crédito habitação

Esta é, talvez, a solução mais óbvia para quem quer investir em imobiliário. Se precisa de se financiar é provável que esta seja, até, a primeira hipótese de que se recorda. Terá apenas de recorrer a instituição de crédito para tentar conseguir o capital de que precisa para o investimento. Ao se preparar para recorrer a crédito habitação terá de pesquisar muito sobre as opções disponíveis e reunir-se com vários bancos. Mas tenha atenção! Apesar de esta ser a solução mais óbvia pode não ser uma boa ajuda para si.

Quando os bancos analisarem o seu caso, vão ter em conta a taxa de esforçoA taxa de esforço calcula o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais (créditos). Este valor não deve ser superior a 40%. Contudo, se tem pouco dinheiro disponível e se o seu vencimento mensal é baixo, a sua taxa de esforço pode ser superior a 40%. Nesse caso, tornar-se-á mais difícil ter o crédito aprovado. Tenha sempre isto em conta quando estiver a estudar as suas hipóteses de crédito.

Será uma boa opção?

Mesmo que consiga que o seu crédito seja aprovado, será boa ideia optar pelo crédito habitação? Considere sempre o valor do empréstimo e das taxas para compreender o custo total. Avalie se consegue suportá-lo e qual o retorno que espera receber no futuro. Pense também na possibilidade de ter de realizar algumas obras no imóvel, para as quais também precisará de dinheiro.

Tem a certeza do caminho que vai seguir? Então vamos em frente!

Tente usar o dinheiro que efetivamente tem disponível para dar entrada no imóvel que pretende. Se conseguir usar o dinheiro que já tem para cobrir uma parte, mesmo que mínima, será mais fácil ver o seu crédito aprovado. Desta forma o financiamento não será totalmente suportado pelo banco. Isso será uma boa garantia para o banco.

Leia também o nosso artigo sobre investir em imóveis com alavancagem para perceber como pode agilizar o processo de obtenção de crédito.

Investir em ações

Investir na bolsa pode ser uma forma de se financiar para investir em imóveis ou pode mesmo ser a sua opção de investimento. Vamos por partes.

Se quiser comprar títulos para depois usar possíveis lucros como investimento imobiliário, lembre-se de que terá de esperar pelo que irá receber e só depois investir. O retorno não é, obviamente, imediato.

Além disso, convém amealhar algum dinheiro primeiro para depois investir de forma mais desafogada. Por isso, investir em bolsa acaba por ser uma boa maneira de começar. Por um lado, para conseguir construir o seu pé-de-meia para novos investimentos. Por outro, para alargar o seu portefólio de investimentos. Como o retorno não é imediato, só terá lucros a médio ou longo prazo.

Ainda assim, levanta-se outra questão...

Qual é melhor: investir em bolsa ou investir em imóveis?

Investir em bolsa pode ser uma boa forma de se financiar para outros investimentos. Mas também pode ser o seu foco de investimento. Tudo depende, claro, dos seus objetivos e propósitos. A bolsa pode até tornar-se uma parte do seu portefólio de investimentos, mesmo que o seu primeiro objetivo seja financiar-se para investir em imobiliário.

No entanto, normalmente, investir em imobiliário é mais rentável do que investir na bolsa. Mas também pode acontecer o contrário. A verdade é que a rentabilidade é variável e certamente as opiniões sobre a melhor opção também o são. Tudo dependerá também das suas características e do estado atual do mercado. 2018, por exemplo, foi o ano em que mais casas se venderam em Portugal e 2019 estará a ir pelo mesmo caminho. Neste momento, talvez possa ser melhor investir em imóveis. Daqui a uns meses pode já não o ser. Precisa sempre de avaliar todas as hipóteses disponíveis e estudar ambos os mercados.

Começar o seu próprio negócio ou arranjar um segundo emprego

Esta talvez seja a forma de se financiar que exige mais de si. Quer queira começar um negócio quer considere ter um segundo emprego é garantido que vai ter de trabalhar muito. Está preparado para o fazer?

Segundo emprego

Pode ser um part-time ou até, quem sabe, o início da sua carreira de freelancer. Arranjar um segundo emprego, um side job, é uma opção excelente para conseguir rendimento extra. Este extra é capital que poderá usar, a posteriori, para investimento ou mesmo para criar o seu negócio.

Começa a ser muito comum encontrar quem tenha outro trabalho além do principal. No entanto, é uma decisão que pode ser complicada de gerir. Para ter dois empregos precisa de conseguir conjugar os horários de ambos e de se organizar. Se tiver responsabilidades familiares também tem de avaliar o impacto que o facto de ter menos tempo disponível poderá ter.

Contudo, se tiver dois empregos, vai conseguir mais capital disponível ao fim do mês. Assim, vai ser mais fácil juntar dinheiro para poder investir.

Se planeia começar um negócio...

O tal segundo emprego pode ser o pontapé de saída para se tornar empreendedor e ter o seu próprio negócio. Como sabe, criar um negócio também tem custos e o rendimento extra pode muito bem ter como destino esses custos. Se já estudou o mercado, já tem o seu produto pronto a comercializar e a estratégia bem definida para começar... então está na hora de começar.

No entanto, não lance a sua empresa, o seu negócio, se não tiver certezas em relação ao que pretende vender ou como vai fazê-lo. Os passos em falso e investimentos falhados podem colocá-lo numa situação financeira muito complicada e deitar todo o esforço por terra.

Atenção aos créditos!

Se tem pouco dinheiro, não importa qual é o investimento que pretende fazer, terá sempre de se financiar. No entanto, evite recorrer ao crédito para tudo em que quer investir ou para tudo o que quer comprar. Não só poderá ver-se com uma taxa de esforço demasiado elevada mas também poderá acabar por não conseguir financiar-se para investimentos porque tem muitos empréstimos a pagar.

Se precisa de recorrer a crédito para investir tente sempre ter disponível uma parte do dinheiro para dar entrada e não depender exclusivamente do montante que lhe vai ser emprestado.

Ajuda das poupanças

As poupanças são sempre excelentes apostas. Se, mesmo com pouco dinheiro, está habituado a colocar dinheiro de lado ou mesmo aplicá-lo numa conta poupança, pode usar uma parte para ajudar a financiar-se. Tanto pode usá-las como garantia para apresentar ao banco quando pede um crédito habitação, como para investir uma parte na bolsa e, assim, começar a investir em algo. Também pode, claro, usar a poupança para começar o seu negócio.

Como vê, tem aqui também uma boa ajuda para começar a financiar-se para realizar o seu investimento.

A melhor forma de saber como investir em imobiliário é aprendendo com os especialistas, por isso o primeiro investimento que pode fazer é comprar o livro Investir em Imobiliário do 0 ao MilhãoO livro escrito pelo nosso analista Artur Mariano já está na segunda edição e pode ser a ajuda de que precisa para saber como investir melhor em imobiliário.

Investir em imóveis com pouco dinheiro. Mas como?

Além destas três formas de investir ou criar capital para o fazer, certamente há mais ideias para investir em imóveis com pouco dinheiro. Uma delas pode ainda nem lhe ter ocorrido: os fundos de investimento imobiliário (FIIs). 

Os fundos de investimento imobiliário

O que são fundos de investimento imobiliário (FII)?

Os FII funcionam de uma forma simples: um grupo de investidores junta-se para investir num ou mais imóveis. Depois de aplicar o valor que pretende recebe uma quota, de acordo com o que investiu.

Os FIIs podem investir não só em apartamentos, mas também noutro tipo de imóveis, tais como supermercados ou hospitais. Aliás, a maior parte dos fundos europeus e nacionais dedicam-se a activos do sector comercial. O retorno financeiro acontece quando estes imóveis estão arrendados ou valorizados.

Antes de decidir se os FIIs são uma boa opção para si, considere sempre as vantagens e desvantagens associadas.

Por um lado...

  • Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, uma vez que não exigem muito capital de subscrição;
  • Pode até subscrevê-los no banco ou numa corretora online;
  • Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial acessível, de tanto como 50 euros.

Por outro...

  • Os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão;
  • Não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Caso haja má gestão de capital ou desvalorização do imobiliário, quem investe pode perder dinheiro.

Além disso, há várias diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e em imobiliário. Este foi, aliás, um tema abordado num vídeo do nosso analista Artur Mariano.

Em suma, os fundos de investimento imobiliário são, claro, uma alternativa mais em conta em relação a investir em imóveis propriamente ditos. Se tem pouco dinheiro pode ter aqui a solução ideal para si.

No entanto, os fundos de investimento imobiliário têm características diferentes do típico investimento imobiliário, o que pode acabar por se tornar determinante na hora de tomar uma decisão.

Fundos de Investimento Imobiliário: uma forma de se financiar?

Neste momento poderá estar a pensar que se os fundos de investimento imobiliário são acessíveis a quem tem pouco dinheiro então talvez tenha aí a resposta para começar a investir em imóveis.

No entanto, se pensar mais além, poderá ver aqui a oportunidade de sim, começar a investr, mas também de tentar começar a financiar-se para, mais tarde, investir em imóveis físicos. É uma questão de perspetiva.

Fundos de Investimento Imobiliário vs. Imóveis físicos

Aquilo que mais pode pesar no momento de decidir investir ou não num fundo de investimento imobiliário são as grandes diferenças que surgem quando comparamos os fundos de investimento imobiliário aos imóveis físicos. Tal como viu no vídeo acima, quando opta pelos FIIs tem de se lembrar de que aquilo em que está a investir nunca será realmente seu.

Ao contrário do que acontece quando é dono de um imóvel, se tem uma quota num fundo de investimento imobiliário, apesar de aquele imóvel ser parcialmente seu, não tem realmente poder de decisão sobre ele.

Num imóvel físico pode, por exemplo, fazer intervenções do seu jeito, pode escolher os inquilinos que se enquadrem com o que pretende e tem um controlo mais direto em relação ao que recebe e à manutenção do imóvel.

Se o seu investimento for através de FIIs esse controlo estará, normalmente, nas mãos de alguém exterior. Por um lado não tem de lidar diretamente com problemas do imóvel, mas por outro lado aquele imóvel nunca vai ser realmente seu.

Isto pode pesar na sua decisão, claro. Terá sempre a ver com aquilo que pretende do seu investimento.

Concluindo...

Se tem pouco dinheiro e quer investi-lo, pondere onde e como fazer esse investimento. Tente sempre encontrar formas de aumentar o seu capital para poder investir mais e melhor. É possível investir em imóveis com pouco dinheiro, mas terá sempre de arranjar formas de conseguir capital para poder investir.

Tente perceber quais as hipóteses possíveis para se financiar para investimentos maiores ou opte por investimentos mais pequenos, dentro daquilo que pode investir no imediato. Acima de tudo, lembre-se de que até com pouco dinheiro consegue investir. Só precisa de medir bem a forma como investe.

Taxa fixa ou variável no Crédito Habitação?

crédito habitação - taxa fixa ou variável

Esta pergunta deixa-o sem resposta? É provável que ainda não tenha pensado no assunto. Talvez se tenha focado apenas em obter o seu crédito habitação. Mas com o crédito vêm as taxas. Por isso, convém nunca pensar só no dinheiro que pediu emprestado, mas naquilo que vai pagar por ele. Não se preocupe porque vamos deixá-lo dentro do assunto. Vamos explicar-lhe tudo o que tem de saber sobre optar por taxa fixa ou variável no crédito habitação. Comecemos pelo início...

Quais são as taxas de juro do crédito habitação

Certamente já ouviu falar de juros. São muito comuns em empréstimos. Um banco empresta-lhe X euros e terá de devolver esses X euros ao banco mais os juros, cujo valor varia. Pense nos juros como o preço do empréstimo porque, no fundo, é mesmo isso que eles são. Os juros são essenciais para o banco se financiar e também para ter vantagens quando empresta dinheiro.

Quando pede um crédito habitação e este é aprovado não fique só a pensar no valor que pediu emprestado. Tem de pensar nas taxas de juro aplicadas nesse caso: a EURIBOR, o spread, a taxa anual nominal (TAN) e a taxa anual efetiva global (TAEN). Parecem-lhe muitas? Eventualmente, é normal que não compreenda a que se referem tantos nomes. Vamos explicar-lhe qual o papel de cada uma delas no crédito habitação.

A Euribor

O nome vem de European Interbank Offered Rate e é a taxa referência do Mercado Monetário Interbancário. Ou seja, isto significa que resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

Normalmente, as taxas de juro no crédito habitação são indexadas à EURIBOR, o que significa que quanto mais alta for a EURIBOR mais juros terá de pagar e, por conseguinte, a sua prestação será mais elevada.

A EURIBOR depende da procura e oferta do Mercado Monetário Interbancário e da fixação da taxa diretora por parte do Banco Central Europeu (BCE). É esta que define o valor que o BCE está disposto a aplicar quando empresta dinheiro a bancos europeus.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato, de acordo com o prazo escolhido, que varia entre uma semana a doze meses. Normalmente, em Portugal, é uma taxa indexada a 3, 6 ou 12 meses.

Por exemplo: Imagine que, no seu contrato de crédito habitação, tem a EURIBOR a seis meses. Neste exemplo, a sua prestação é revista em agosto. O valor que vai pagar nos seis meses seguintes resulta da média do mês anterior à retificação, neste caso julho.

O Spread

É um dos motivos pelos quais insistimos muito para que pesquise e se informe sobre as condições de vários bancos. O spread é definido pelo banco para cada crédito que concede. Por estar incluída nos juros que cobra, é a taxa que representa o lucro que a instituição bancária irá receber pelo empréstimo que concedeu.

Imagine que empresta dinheiro a alguém. Certamente, espera receber o dinheiro de volta, mas corre o risco de não receber. Com os bancos funciona da mesma forma. Quando emprestam dinheiro, os bancos assumem um risco e, para se salvaguardarem, quanto mais elevado for esse risco mais elevado será o spread praticado.

Além disto, o spread contempla também as garantias do empréstimo, onde podemos incluir a relação entre o montante que é emprestado e o valor do imóvel hipotecado.

O risco que cada cliente representa é diferente. Desta forma, há cinco fatores que podem determinar o risco que representa:

  • No historial de crédito;
  • Nas garantias dadas por quem pede o crédito;
  • Na taxa de esforço;
  • check
    Na situação profissional;
  • check
    Nas poupanças e ativos que possa ter.

Dica: O valor do spread pode diminuir caso tenha adquirido outros produtos ou serviços no banco, como é o caso dos cartões de crédito, Planos Poupança Reforma ou domiciliação do ordenado. Já sabe: informe-se e estude as suas opções!

A Taxa Anual Nominal (TAN)

Talvez já tenha ouvido falar dela. É uma taxa que se utiliza em todo o tipo de operações que envolvam juros, quer sejam créditos quer sejam aplicações financeiras. Neste caso, no crédito habitação é uma taxa relativamente simples de explicar visto que, no crédito habitação e, especialmente, em regimes de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

É uma das mais importantes que deve ter em conta porque contém todos os encargos associados ao empréstimo: juros, comissões, impostos, seguros, custos de manutenção da conta que precisa de abrir, emolumentos que tem de pagar quando regista a hipoteca, possíveis custos das operações de pagamento e bonificações no spread.

A TAEG varia de acordo com a quantia financiada, mas não se preocupe com surpresas: os bancos são obrigados, por lei, a divulgar a taxa. Já que a TAEG corresponde ao custo total do crédito nunca é demais lembrar que é um valor que deve ter em conta quando comparar as propostas dos vários bancos.

Modalidades de taxa de juro

No crédito habitação em Portugal existem três modalidades de pagamento de juros: fixa, variável ou mista. Todas têm vantagens e desvantagens, mas é preciso compreendê-las antes decidir qual a que melhor se adequa. O nosso analista Artur Mariano cobre sempre esta questão nos workshops da ArrowPlus, como mostramos de seguida:

Quem lhe emprestar dinheiro pode tentar convencê-lo sobre a taxa ideal para si, mas a decisão final é sua.

Taxa de juro fixa

Tal como o nome indica, a taxa de juro fixa mantém-se igual durante todo o período definido no contrato e, assim, a prestação que paga será sempre a mesma.

Não importa se, ao longo do tempo, as taxas de juro sobem ou descem porque a sua prestação vai continuar inalterável.

Ora, saber que o valor da prestação não vai subir pode ser bom, mas há alguns fatores que não são tão bons. Normalmente a taxa de juro fixa é mais elevada do que a prestação indexada à EURIBOR, ou seja, paga mais por não ter a prestação aumentada.

Os dois lados da moeda:

Imagine que a EURIBOR desce. À partida, a sua prestação diminuiria, certo? Com a taxa fixa não, por isso pode haver períodos em que paga mais.

Mas, se a EURIBOR subir, também tem vantagens, visto que a sua prestação não irá aumentar e dar-lhe dores de cabeça.

A taxa de juro fixa é estabelecida pelo banco, de acordo com cada contrato. Consideram sempre o risco do crédito, o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel, o custo de financiamento e o período de fixação da taxa.

Taxa de juro variável

A taxa de juro variável é assim porque resulta da soma de outras duas taxas: a EURIBOR e o spread. Neste caso, a escolha do prazo da EURIBOR é totalmente sua, mas normalmente, em crédito habitação, utiliza-se três a seis meses.

Dependendo do prazo pelo qual optar, o valor da EURIBOR é revisto após esse prazo. Mais uma vez, se a revisão da taxa é em agosto e é feita a cada meio ano, o valor para os seis meses seguintes é calculado pela média do mês anterior, neste caso julho.

Em suma, a taxa de juro do empréstimo e, por conseguinte, a sua prestação, pode aumentar ou diminuir. Isto pode ser particularmente vantajoso, como é óbvio, quando a EURIBOR desce porque a sua prestação diminui também. Mas se a EURIBOR subir pode ver-se em dificuldades se a prestação subir muito.

Taxa de juro mista

Já falámos da taxa fixa e da variável, mas falta ainda uma terceira modalidade: a taxa de juro mista. Nestes casos, os contratos funcionam sempre com um período de taxa de juro fixa seguido de outro de taxa de juro variável. Esses períodos de tempo são negociados entre si e a instituição bancária que escolher. Se o crédito habitação tiver duração de vinte anos pode, por exemplo, ter quinze anos de taxa fixa e cinco anos de taxa variável.

Taxa Fixa ou Variável?

Ora aí está uma pergunta difícil! Vamos analisar as hipóteses de taxas.

Se escolher taxa variável...

Por um lado, se escolher uma taxa variável, está dependente das flutuações dos juros. A taxa variável vai mudando de acordo com o período que escolher na EURIBOR por isso, a cada período, o valor da prestação muda e não sabe exactamente com o que contar.

Se a EURIBOR desce e a sua prestação desde, é uma agradável surpresa. Mas, se sobe e não tenta precaver-se para essas mudanças, pode vir a ter uma surpresa… desagradável.

Se escolher taxa fixa...

Por outro lado, se escolher a taxa fixa, é essa taxa que terá de pagar durante todo o empréstimo. Sabe sempre o que esperar, não terá quaisquer surpresas, no entanto, talvez comece a pensar no quanto era bom ter optado pela variável quando vir a EURIBOR descer.

A taxa fixa é a melhor forma de se proteger contra a incerteza e de conseguir organizar o seu orçamento a longo prazo. Mas, por esta proteção, não se esqueça de que paga sempre um pouco mais de prestação. Se, ao longo do empréstimo, pretender amortizar a dívida então também deve saber que, no caso da taxa fixa, também pagará mais.

Como decidir entre taxa fixa e taxa variável

Voltamos à mesma conversa: pesquise e informe-se em casa banco. Depois, faça simulações dentro de cada taxa. Com a taxa fixa veja quanto pagaria por mês e, ao fim do tempo de préstimo, quanto teria gasto. Com a taxa variável, calcule quanto gastaria na conjetura atual. Tente também informar-se sobre o mínimo e máximo mais recentes ou mais notáveis e calcule também isso. No final, compare para compreender qual a que será mais vantajosa para si. 

A terceira opção

Pode, claro, optar pela taxa mista e primeiro pagar a taxa fixa e depois passar para a taxa variável. Neste caso, pode ajudá-lo a gerir o seu orçamento nos primeiros anos de empréstimo. A curto prazo sabe que vai pagar sempre o mesmo. Isso pode ajudá-lo a, nesse tempo, não ter surpresas na hora de pagar a prestação. No entanto, com a taxa mista, não é possível prever se a taxa variável terá um aumento na sua prestação, por isso tenha isso em conta.

Tudo isto vale, claro, para qualquer tipo de crédito em que possa optar por taxas fixas ou variáveis.

Como alterar taxa fixa para variável

Fez o seu empréstimo com taxa fixa. Depois apercebeu-se de que era mais vantajoso para si se tivesse taxa variável. E agora? Lamenta-se até ao fim do empréstimo ou arregaça as mangas e vai negociar uma alteração da taxa?

Esperamos que esteja a pensar na segunda opção, porque é exatamente sobre ela que vamos falar.

Para negociar o seu crédito habitação tem de ter presente a boa e velha taxa de esforço. Está demasiado alta? No limite?

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do seu agregado familiar que se destina a pagar prestações de créditos. Ou seja, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás, mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel.

O que precisa de considerar antes de renegociar

  • check
    Primeiro precisa de fazer as contas.
    Já analisou a sua taxa de esforço e percebeu que está dentro das percentagens recomendadas? Ótimo! Também já sabe em quanto pretende reduzir a sua prestação? É importante que analise muito bem as suas despesas e créditos e perceba onde e como poupar.
  • check
    Depois, fale com o banco.
    Se pretende manter o crédito no mesmo banco, precisa de falar com ele para que compreenda quais as ofertas que têm para si. Se quer transferir o crédito deverá também apresentar a situação e analisar as propostas que lhe são feitas nas outras instituições bancárias. Por fim, analise todas as propostas com cuidado e não hesite em esclarecer todas e quaisquer dúvidas que surjam ao ler os documentos propostos.

A importância de renegociar

Renegociar o crédito habitação pode ser o ponto de partida para pagar menos na sua prestação e, assim, conseguir poupar algum dinheiro.

No entanto, muitas vezes, pensar em ter de passar novamente pelo processo de pesquisa e de conversações com os bancos deixa as pessoas de pé atrás. O processo pode ser complicado e envolver muitos termos e opções que precisa de compreender. Mas, se resultar numa poupança, será que não vale a pena todo o trabalho?

Pense sempre naquele ditado: quem tem boca vai a Roma. Neste caso, quem renegoceia créditos consegue poupanças. Certamente, no fim do mês, irá agradecer ter gasto algum do seu tempo a diminuir a prestação do seu crédito habitação.


Se quer dar os primeiros passos no mundo do investimento imobiliário, temos o livro ideal para si:

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.

Crédito habitação em Portugal: quer investir com alavancagem?

investimento imobiliário em portugal

Comprar casa, quer para habitação própria quer para investimento imobiliário, é uma decisão que implica capital e, por conseguinte, pode significar pedir um crédito habitação em Portugal. Certamente, quando se fala em pedir crédito é comum ter dúvidas e receios. Visto que é um processo demorado e que nem sempre tem os resultados esperados. Por isso é necessário compreender as suas opções e tomar decisões. Então vamos explicar-lhe como pode conseguir crédito habitação mais facilmente.

Crédito habitação: Individual ou Empresa?

Uma das primeiras decisões que deve tomar é se o investimento vai ser feito a nível individual ou se vai optar por usar a sua empresa para o fazer. Ambas têm vantagens e desvantagens, mas, seja qual for a opção, há três modalidades que precisa de avaliar.

Crédito Habitação

O crédito habitação é um produto bancário e exige, desde início, que pesquise e se reuna com várias instituições bancárias. Só assim pode perceber aquilo que cada banco lhe oferece. Por conseguinte, não se limite a pesquisar apenas as condições através do site do banco. Ir presencialmente ao banco e colocar as suas dúvidas é, acima de tudo, a melhor forma de ficar totalmente esclarecido.

Este tipo de crédito tem a particularidade de lhe permitir alargar muito o prazo de pagamento. Isto pode vir a ser vantajoso uma vez que as prestações ficam mais reduzidas, por exemplo.

É também um processo que pode ser demorado e burocrático. Implica o envio de muita documentação, aguardar a pré-aprovação do crédito e depois a avaliação do imóvel. Terá ainda de fazer a escritura de compra e venda e, por fim, será aprovado o crédito para comprar casa.

Dica: Uma forma de agilizar o processo no início é informar-se logo sobre a documentação que precisará de apresentar e organizá-la. Desta forma, não tem de atrasar o processo só porque lhe faltava um ou outro documento.

Leasing para particulares

O leasing é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo e é feito com recurso a contratos de locação financeira. Por outras palavras, o locador (quem financia) disponibiliza um bem ao locatário (o cliente), que paga uma renda. O tempo de contrato vai, normalmente, dos 5 aos 7 anos. Mas pode ir até aos 30 anos, desde que o locatário não complete 75 anos durante esse período.

No final do contrato o locatário tem a possibilidade de comprar o imóvel pelo valor residual deste. Ou seja, todas as rendas que o inquilino paga contribuem para algo que será seu — algo que não acontece no arrendamento. Além disso, a qualquer momento pode cancelar o contrato de leasing sem ter de pagar o valor total. O leasing destina-se apenas a habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento.

Neste caso há ainda que ter em conta algo importante: tenha em atenção o incumprimento no pagamento da renda, visto que, em caso de incumprimento, o processo de penhora é muito mais rápido do que no caso do crédito habitação.

Leasing para empresas

Funciona de forma semelhante ao leasing para particulares. Mas, neste caso, com a diferença de que, normalmente, o contrato tem uma duração de 5 a 15 anos. Como resultado, as empresas podem adquirir ou construir escritórios, lojas, armazéns, entre outros imóveis, desde que sejam passíveis de registo.


Se quer investir em imobiliário comece por investir nos nossos livros sobre o tema.

As regras do Banco de Portugal para crédito habitação

Se optar pelo crédito habitação em Portugal não deve esquecer-se das regras de concessão de créditos aprovadas em 2018. Estas novas regras têm dois propósitos: por um lado, para prevenir que os bancos assumam riscos excessivos nos novos créditos. Por outro lado, para permitir que os clientes tenham capacidade de pagar as dívidas.

O Banco de Portugal prevê limites ao valor do crédito face ao imóvel dado como garantia. Em suma, o dinheiro emprestado só pode ser, no máximo, de 90% do valor do imóvel dado como garantido. No caso de créditos para aquisição de imóveis detidos pelos próprios bancos e para contratos de locação financeira imobiliária pode ser emprestado o valor total do imóvel em garantia.

Esta nova regra foi abordada num vídeo no nosso canal de Youtube:

Também importa ter em atenção o limite à maturidade dos créditos. A recomendação é que a duração do empréstimo para novos contratos seja de, no máximo, 40 anos. 

Como é que está a sua taxa de esforço? É melhor verificar que não está no limite. A recomendação do Banco de Portugal é de que a taxa de esforço seja um critério essencial. Assim sendo, os bancos só devem conceder crédito a quem gaste até 50% do rendimento líquido com prestações dos empréstimos detidos. Pode, claro, haver exceções, mas a ideia é seguir esta recomendação. Além disso, também é pedido que os bancos tenham em conta o aumento das taxas de juro. Este pedido é uma forma de prevenir que, eventualmente, essa subida ponha em risco a capacidade de pagar créditos.

Taxa de esforço e DSTI

A taxa de esforço traduz a percentagem do rendimento total do agregado familiar destinada a pagar prestações de créditos. Ou seja, simplificando, determina o dinheiro que sobra para as despesas diárias após o pagamento das obrigações mensais. Nestas obrigações não entram as despesas com água, eletricidade, telecomunicações e gás. Mas deverá contar com as prestações mensais de crédito, de cartões de crédito, créditos pessoais ou crédito automóvel. Se estiver a pagar uma casa arrendada deve incluir esse valor nas despesas com encargos financeiros.

Pode facilmente calcular a sua taxa de esforço através de uma fórmula:

Taxa de esforço = (Encargos financeiros / Rendimento Líquido Total do Agregado) x 100

O valor ideal da taxa de esforço é de 30%, até aos 40%. Acima desse valor já é considerada uma taxa de esforço elevada. Eventualmente, no caso de ter uma taxa de esforço elevada, tem duas opções:

  1. Pode tentar renegociar os créditos e consolidá-los num só.
  2. Pode amortizar alguma parte do crédito recorrendo a uma possível poupança que possua.

Missão Impossível? Crédito habitação para trabalhadores independentes, recibos verdes e contratos a prazo

De todas as vantagens que há em ser trabalhador independente, conseguir créditos não é uma delas. A aprovação de créditos para trabalhadores independentes é 36% mais baixa em relação a trabalhadores por conta de outrem. Há até bancos que nem consideram os rendimentos.

No entanto não desista ainda. Nada está perdido! Não é impossível conseguir crédito habitação ainda que esteja numa destas situações. Até porque há algumas coisas que pode fazer para aumentar as suas possibilidades de ter um crédito habitação aprovado.

Dicas para trabalhadores independentes

  • Deve sempre calcular a sua taxa de esforço. Como o salário pode ser variável, a melhor forma de o fazer é usando uma média. Isto é, calcule a média dos salários dos últimos 12 meses e não apenas o valor do último salário que recebeu.
  • É boa ideia dar garantias ao banco. Estas garantias podem ser algo tão simples como ter um histórico financeiro credível ou não ter qualquer dívida declarada ao Banco de Portugal. Servem para tranquilizar os bancos em relação ao que os espera se aprovarem aquele crédito.
  • Também convém lembrar-se da poupança. Como os bancos não financiam a totalidade do valor da avaliação do imóvel, ter em poupança um valor que corresponda a, pelo menos, 10% do valor do imóvel pode ser a garantia de que precisa.

Outras dicas importantes

  • Outra forma de aumentar as suas probabilidades de conceção de empréstimo é apresentar um fiador. Esse fiador deve ser alguém, com contrato de trabalho, que possa responsabilizar-se para cobrir uma eventual falha sua. Assim, dessa forma, é uma excelente garantia de que o banco pode confiar que todas as prestações serão pagas.
  • Pode também adicionar um segundo titular ao pedido de crédito. Os bancos costumam privilegiar os pedidos com dois titulares. Porque, caso um fique desempregado, há outro titular que pode garantir o pagamento da prestação e, assim, diminui o risco de incumprimento. Caso um dos titulares seja trabalhador independente, o facto de o pedido de crédito ter dois titulares é ainda mais valorizado e pode fazer toda a diferença entre ver o seu crédito aprovado ou rejeitado.
  • Tal como no caso dos trabalhadores por conta de outrem, deve consultar várias entidades bancárias e fazer várias simulações antes de escolher uma. Terá de ponderar taxas e condições e comparar opções para saber qual a que melhor se adapta à sua realidade financeira.

O Financiamento no Crédito Habitação

Seja qual for a sua situação laboral, não se esqueça de que há várias coisas a que deve certamente ter atenção quando se trata de se financiar.

Como se financiar

  • Histórico de créditos. Já pediu outros créditos e pagou-os sempre a tempo e horas? Será muito mais fácil conseguir um novo crédito. Mas se, pelo contrário, falhou pagamentos em empréstimos anteriores então é óbvio que os bancos não vão aceder tão facilmente a conceder-lhe um novo crédito.
  • Estabilidade profissional. No caso de ser trabalhador por conta de outrem, o facto de trabalhar há vários anos na mesma empresa, a dimensão da empresa ou ter um contrato sem termo são fatores muito importantes para os bancos na hora de conceder crédito.

Dica: Se for trabalhador independente, mostre um histórico alargado de salários e complemente as suas garantias com outras das nossas dicas. Aliás, junte o maior número de documentação e comprove todos os rendimentos fixos e variáveis do seu agregado familiar: recibos, extratos bancários ou outro tipo de comprovativo sobre os seus rendimentos regulares.

  • Saldo positivo. Não é só em créditos anteriores que a aprovação do seu crédito se define. Se acontecer muitas vezes ter a sua conta bancária com saldo negativo isso dá um sinal muito claro ao banco: não é bom pagador e gasta acima das suas possibilidades.

Nesse sentido, caso ainda não tenha feito, pode ver o nosso vídeo sobre viver abaixo das possibilidades:

Outras coisas a que deve prestar atenção...

  • Peça só depois dos 25. A idade não é um posto, mas pode prejudicá-lo na aquisição de créditos. Por norma, quanto mais novo se é menor é o salário e também menor é estabilidade financeira pelo que se torna muito mais difícil conseguir o empréstimo. Depois dos 25, normalmente receberá mais e começará a ganhar mais estabilidade. Por isso também poderá dar mais garantias ao banco e, assim, conseguir mais facilmente ver o seu crédito habitação aprovado.
  • Entrada inicial - quanto menor for a percentagem de financiamento face ao valor de compra do imóvel, melhores poderão ser as condições financeiras apresentadas pelo banco. Como o financiamento do banco nunca será de 100%, mostrar que pode pagar a percentagem restante sem grandes esforços facilitará todo o processo.
  • As características do imóvel. A localização, a tipologia, o estado de conservação. Além das características urbanísticas, o mercado imobiliário circundante, o valor dos imóveis semelhantes à venda são alguns dos dados que podem condicionar a viabilidade do Crédito Habitação. Isto porque tem uma garantia para o empréstimo e também uma garantia de que um dia pode recuperar o investimento caso queira vender a casa.

A saber: Tente certificar-se de que o imóvel tem um valor de mercado justo, de que o seu preço é competitivo face a outros imóveis semelhantes à venda na mesma zona, e de que a localização é numa zona com potencial imobiliário, além de a casa estar em boas condições.

Em conclusão...

Embora todo o processo ser moroso, comprar casa é um investimento que fará toda a diferença na sua vida. Quer seja a sua casa de sonho, quer seja o seu primeiro investimento imobiliário, agora que já sabe como conseguir o seu crédito habitação só tem de meter mãos à obra e começar a tratar de tudo, sem esquecer as nossas dicas.


Se o investimento imobiliário é um tema que lhe interessa, não se esqueça do livro Investir em imobiliário: do 0 ao milhão, para que o ajude a investir da melhor forma.

Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários.