João Gomes
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A Promoção Imobiliária nesta Era em Transformação

investimento imobiliário em portugal

Convidámos o Doutor João Gomes Correia, docente universitário, atualmente docente e responsável pelas unidades curriculares de Promoção Imobiliária e de Análise de Investimentos Imobiliários da Escola Superior de Atividades Imobiliárias (ESAI) e autor do livro "Uma Nova Visão sobre o Imobiliário" para escrever um artigo sobre a óptica da promoção do imobiliário numa era de transformação como a que vivemos hoje. Entendemos que a sua visão, fruto de uma vasta experiência no sector financeiro e em especial no imobiliário era valiosa para o nosso blog e os nossos leitores.

O mundo em mudança

Neste início do século XXI, sentimos já o turbilhão de uma enorme revolução em curso. A mudança está a refletir-se nos âmbitos social e económico, e segue a evolução tecnológica que se iniciou há meio século, sobretudo com as tecnologias de informação e comunicação.

Entrámos numa espécie de era da conetividade. Quase todos presenciamos e usamos a tecnologia em rápida evolução. Porém, a maioria das pessoas ainda não tomou consciência da mudança na sociedade e na economia. A mudança já começou e vai alterar tudo o que conhecemos. Quase todos nós estamos ainda formatados em padrões que derivam da segunda revolução industrial, os quais dominam a nossa vida diária. Esta revolução irá refletir-se nos ambientes edificados onde vivemos e produzimos. Assim, transformam-se os processos, imobiliários e de investimento, que promovem e gerem tais ambientes edificados.

O que está a mudar?

As novas tecnologias em destaque expressam-se através de redes e dos meios de informação e comunicação, na inteligência artificial, na robótica, na Internet das coisas, na biotecnologia, entre muitas outras. O mundo virtual avança ganha terreno em complemento ao mundo tangível que sentimos. A mudança social e económica está a decorrer pela interconexão virtual das pessoas e informação trocada através de bits que fluem no mundo inteiro em tempo real. Em paralelo, acompanha uma evolução (mais lenta) de processos institucionais que estão a mudar a forma como interagimos com os outros, com o Estado, com os Bancos, ou como fazemos negócios.

Outros fenómenos que decorrem da segunda revolução industrial vão obrigar à aceleração da mudança, apesar dos sinais de resistência que se denotam em alguns setores (por exemplo, a eleição de Trump ou de Bolsonaro). Alguns destes fenómenos são por exemplo:

  • A resposta do clima e do ecossistema face às agressões do modelo atual de consumo e de produção;
  • A transformação digital em curso em todas as pessoas e empresas;
  • A mudança dos conceitos de ocupação profissional ou de família;
  • A maior consciência global sobre tudo o que se passa (e os inerentes conflitos que daí estão a emergir).

A contribuição das cidades

Os ambientes edificados, sobretudo as cidades, (quase) sempre se relacionaram com os objetivos e as forças das comunidades a que pertenciam e aos processos de negócio que lhes deram origem. As cidades foram moldadas às necessidades dos cidadãos e das forças que os dominavam. As grandes avenidas e edifícios nas cidades de Paris e Madrid expressavam a afirmação da centralização do poder e o domínio exercido sobre a população. A composição ordenada, mas com expressão individualizada dos edifícios, de Amesterdão, Londres ou Nova Iorque reflete o domínio privado do comércio e industria nessas sociedades. A densidade de edifícios religiosos em Roma ou em Lisboa denota o grande poder que a Igreja Católica tinha nessas sociedades.

A cidade moderna em que ainda vivemos é produto da segunda revolução industrial. Entre outros temas, nessa era estimulou-se a difusão da posse e uso do automóvel com motor de explosão; da rede e de uso de equipamentos em energia elétrica; do emprego estável (dito “para toda a vida”); da emergência da classe média; do crédito hipotecário, etc.

Quase todos, somos filhos desse modelo de sociedade desenvolvido durante o último século. No imobiliário, por este modelo expandiram-se os extensos subúrbios residenciais, quase sempre com grandes centros comerciais. Estes expressam o uso (e a posse) generalizado do automóvel familiar a percorrer as grandes autoestradas e com energia fóssil barata e muito acessível. O modelo de negócio e investimento imobiliário corrente, ainda vigente, tem origem no direito óbvio das famílias à habitação própria, e é conseguido por financiamento bancário hipotecário. O sistema bancário era suportado pelo tradicional aforro das famílias que usufruíam de estabilidade profissional e económica.

Os novos paradigmas na sociedade e na economia

Entretanto, tudo está a mudar. Com as novas tecnologias, procuram-se novas competências, com resultados talvez mais intangíveis, como a criatividade, o conhecimento, ou a atitude disruptiva ou inovadora dos jovens. Está em curso a desmaterialização dos processos de criação de valor, transferindo as atividades físicas para máquinas e robôs, alimentadas por energias renováveis com custo tendencial nulo. Os empregos para toda a vida estão em extinção. As sociedades mais dinâmicas dependem mais de populações que fluem entre ocupações, entre experiências e entre países, com viagens aéreas cada vez mais baratas. Os jovens mais ambiciosos estão a mudar de atitude. Já não querem fixar-se num local ou num emprego “seguro para toda a vida”, provavelmente mal pago.

Em comparação com o passado mais recente, o crédito hipotecário será dificultado. Atropelam-se já as reestruturações dos bancos, o que é um sinal de crise no setor que será transformado. Emerge uma economia de partilha, em que predomina a venda de serviços ou de uso de certas utilidades. Esta está a substituir a economia de posse e do consumo individual em que vivemos e está a esgotar o planeta. Para este efeito, contribui a maior consciência geral sobre as alterações climáticas e a poluição que afetam toda a vida no planeta, inclusive a própria vida humana.

As sociedades que pretendem evoluir de forma positiva, sustentável, com futuro, terão de abandonar os dogmas construídos no passado, sob outras condições. A sociedade, que se quer mais dinâmica, não pode desprezar a força dos jovens, preferindo “exportá-los” para outras sociedades dinâmicas onde são procurados e apreciados e, assim, manter o status quo baseado nos “velhos” experientes, mas conservadores. A economia baseada na produção para venda de bens tem de mudar para uma economia de rendimentos e venda de serviços. O financiamento de negócios deve suportar-se menos no crédito, mas enfocar mais o mercado de capitais que pode ser mais partilhado. Irão expandir mais instrumentos do mercado de capitais como a titularização do ativo imobiliário, o crowdfunding, ou até a tecnologia blockchain.

A mudança em curso reflete-se nos conceitos imobiliários

O âmbito do imobiliário não é construir edifícios (conceito já ultrapassado). Deve ser a disponibilização de ambientes físicos apropriados a diversos usos, sejam humanos ou não. A construção de edifícios passa então a ser um meio para os fins do imobiliário. O edificado apenas configura os limites físicos e técnicos que proporcionam tais ambientes de uso.

Neste contexto, o espaço transformado pode funcionar como uma plataforma para a satisfação de certas funções, a qual pode ser expressa pela venda de serviços aos utentes. A propriedade imobiliária já não precisa de ser possuída pelo seu utilizador. Existem já instrumentos, como as SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliários), que permitem transformar esses direitos de posse na pulverização de títulos que os representam. Este título podem ser transacionados nos mercados secundários, muito mais líquidos e abrangentes.

Neste novo ambiente socioeconómico, as cidades irão crescer imenso. A cidade será o centro criativo e criadora de riqueza que depende do conhecimento e da criatividade, logo exige interação humana. A densidade populacional permite também ganhar maior eficiência energética, e a cidade pode até ter produção própria. As cidades irão competir por atrair e manter os melhores profissionais, sobretudo os jovens, todos aqueles com as melhores competências criativas, técnicas e pessoais. Os novos empreendimentos da cidade terão de ser mais complexos em tecnologia e em usos mistos que facilitam a interação. Os conceitos imobiliários mais comuns serão os destinados ao arrendamento e à venda de serviços nessas plataformas. Assim, tais empreendimentos terão de ser alimentados por capitais com longas maturidades (capital mais paciente). Irão emergir conceitos como, por exemplo, os co-working, co-living, co-housing ou outros complexos residenciais ou multiusos.

A mudança em curso reflete-se nos processos imobiliários

Para conseguir o sucesso, os processos de produção imobiliários têm de mudar. Não servem já os processos tradicionais ainda correntes em Portugal, desde a construção ao financiamento. A construção tradicional resulta em edifícios caros, com muito desperdício de tempo em mão-de-obra e materiais que o mercado não dispõe. É necessário aplicar a tecnologia disponível para reduzir os custos de obra para níveis muito inferiores aos dos processos correntes. Tal objetivo só é possível com a industrialização da construção, em processos a montante do estaleiro, com soluções que integram o fabrico de componentes complexas fáceis de montar em obra. Em fábrica, a eficiência de produção é conseguida pela automação, robótica e energia renovável barata. Para este fim, requer-se grande escala para o empreendimento, assim como modulação de elementos e dimensões para facilitar a produção em série. A grande escala está hoje ao alcance dos empreendimentos imobiliários para rendimento através do financiamento por capitais pelas SIGI.

Para ganhar eficiência na utilização de recursos, na criação de valor e na mitigação de risco, os processos imobiliários serão mais desmaterializados, ficando mais dependentes de modelos virtuais. Só assim será possível minimizar custos de produção, dispor de informação mais rápida, abundante, fiável e útil. No que for possível, interessa adiar os compromissos e os pagamentos das componentes mais tangíveis do imóvel – o terreno e o edificado. Neste âmbito, estão a expandir e a consolidar metodologias baseadas nas novas tecnologias que permitem modelar o empreendimento, antes de proceder à produção do tangível, mais caro e com maior risco. Como exemplo, algumas metodologias a aplicar no processo imobiliário são as seguintes (não traduzidos):

  • Building Information Modeling (BIM);
  • Integrated Project Delivery (IPD);
  • Business Plan (integrando o planeamento financeiro e análise de risco);
  • Project Management;
  • Off-site construction (com uso da automação e energia renovável barata);
  • Facilities Management.

O papel do promotor imobiliário

Para integrar e gerir toda esta complexidade de disciplinas no processo de empreendimento imobiliário é necessária uma abordagem mais holística. Deve ser centralizada num líder que tenha responsabilidade e conhecimento amplo sobre o negócio, desde o conceito à entrega ao cliente final. Este papel deve ser desempenhado pelo promotor imobiliário (não o antigo dono-de-obra ainda referido na legislação portuguesa). Este deve assumir a função principal do processo de empreendimento imobiliário. As restantes funções, como a arquitetura ou a construção, integram e dependem do plano de negócio delineado pelo promotor. Mais do que a estética ou a qualidade da construção, o empreendimento moderno tem de abranger muitas outras competências, também essenciais. São estas, por exemplo, o marketing, o estudo de mercados, o design de interiores, a psicologia, a análise de investimentos, a análise dos riscos, o planeamento e o controlo, a comunicação (com o mercado ou os investidores a cativar).

Além de gestor de projeto, o promotor deve ser um criador de ambientes.

Como gestor de processos na cadeia de valor, o papel do promotor deve ser similar a um maestro que dirige uma orquestra. A gestão do financiamento é essencial, assim como a elaboração e revisão do plano de negócio para comunicar ao investidor.

Conclusão

O imobiliário tem nos próximos anos grandes desafios para vencer.

Os desafios devem-se a mudanças na sociedade e economia que o setor terá de acompanhar. O imobiliário sempre foi uma peça essencial para o desenvolvimento de uma sociedade. Está intimamente ligado esse objetivo. Além disso, representa a maior fatia da riqueza de qualquer economia. As mudanças a empreender pelo setor imobiliário devem ser no âmbito dos conceitos imobiliários e dos processos da atividade.

Quanto aos conceitos, é preciso criar novos produtos e serviços que sejam compatíveis com as futuras necessidades, desde a procura por segmentos que não querem (nem podem) comprar imóveis, ou que atraiam as populações para serem felizes e produtivas.

Quanto aos processos, é preciso aproveitar as novas tecnologias e a instituição de novos instrumentos de investimento para melhorar a sua eficiência. Portanto, pela desmaterialização dos processos e sua modelação virtual é possível avançar (e criar valor) no empreendimento ainda antes da construção do edifício, garantindo maior confiança no financiamento do empreendimento. Este assunto é coberto no livro do Doutor Artur Mariano "Investir em Imobiliário: do 0 ao Milhão" de forma pragmática.

Caso nada mude, então é muito provável que continuemos a ser uma pequena economia apática, que teima em não crescer, e quando deveria ser o oposto dado o nosso atraso relativo na União Europeia. A próxima abordagem deve ser a mudança de atitude geral e a formação dos agentes do mercado para adquirirem novas competências.