Artur Mariano
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Imobiliário na era pós-COVID19, parte 1

Se me tem lido, sabe que tenho dito que “o rei do imobiliário vai nu”, uma expressão para dizer que não compreendo algumas notícias que têm vindo a público.

Essas notícias apontam para “o imobiliário em Português continuar bem e saudável apesar do COVID19” ou até mesmo “que os preços em Lisboa iam subir no pós-COVID19”.

Eis uma notícia neste sentido, do portal "Dinheiro Vivo":

Inicialmente critiquei este tipo de "notícias" e apontei várias razões para a minha fundamentação. Afinal de contas, cada consultora diz o que acha com base nos seus dados.

E os dados são, de facto, um problema...

Os dados e os índices...

O problema dos dados é que podem ser vistos do ângulo que mais convém.

É assim até em ciência, campo que conheço bem, quanto mais em artigos para a imprensa.

Depois, há quem tenha interesse em que o mercado continue dinâmico. E como tal conta a história da forma que quer.

Exemplo: são transaccionados 500 milhões de euros num dado mercado europeu em Maio, quando em Abril do mesmo ano foram 750 milhões e em Maio do ano anterior foram 400 milhões.

Houve uma queda de 250 milhões em relação ao mês anterior, uma queda de um terço ou até uma subida de 20% em relação ao período homólogo?

Acresce  a isso que vivemos na era da informação e como tal tende a haver mais informação disponível do que aquela que conseguimos (ter tempo para) filtrar.

No meu caso, ocupo pelo menos 16 horas semanais com análises de mercados, por isso forço-me a olhar para dados dia sim dia sim.

Estudos e factos recentes...

Ao ler hoje um estudo da Bain & Consulting pensei "afinal há quem diga as coisas como elas são", pode ser que em breve "se caia na real", como dizem os nossos irmãos brasileiros.

Eis as coisas mais importantes que saltam à vista no estudo: 

- Os NPLs vão disparar pela Europa. Não é preciso ser bruxo, na verdade, bruxos são quem diz que o imobiliário vai continuar a subir de valor.

- Em particular, os NPLs vão superar a crise do sub-prime. Significa isto que vamos superar a crise financeira alavancada de 2008, que foi precisamente originada no imobiliário. Percebe o alcance?

Haverão por certo mais estudos a sair nos próximos meses, cá estarei para os comentar.

Mas não ficamos por aqui...

  • A Latam Airlines, uma companhia enorme (pelo menos 4 vezes maior que a TAP), pediu esta semana proteção ao abrigo do capítulo 11 da lei das falências nos Estados Unidos, o printício de uma insolvência. O maior accionista é a Qatar Airways, que até prova em contrário é, na minha opinião, uma companhia com uma posição forte para aguentar a era COVID19.
  • O AL em Portugal afundou. Este indicador é específico do imobiliário. E quando digo "afundou" não falo apenas dos dados do Registo Nacional de Turismo (RNAL) para este mês, que basicamente voltou a níveis de 2014. Isso era expectável. Liste por exemplo a primeira página da "The Porto Concierge" e encontra todo o tipo de imóveis a 20€/noite.
  • Também em Portugal foi criado uma rede de emergência alimentar porque as pessoas que antes ajudavam o banco alimentar estão hoje a pedir a ajuda!
  • Não que sirva de muito, porque o INE trabalha com dados agregados, mas segundo os dados recentes do INE, a venda de casas em Portugal sofreu uma queda de 2% em Março (últimos 3 meses), em termos homólogos (veja por favor a figura abaixo, retirada daqui), quando meio mês foi em estado de emergência e ainda se aproveitaram as escrituras que vinham de trás...
  • O INE diz também que em Março de 2020 se registaram 2,2 novos contratos de arrendamento por cada mil alojamentos familiares clássicos, o que é menos que os 3,36 de Março de 2019, porém aqui acho que se deve mais ao fator confinamento que outra coisa.
  • A EDP reportou que mais de 15.000 pediram ajuda para pagar as suas contas de eletricidade, um bem essencial nos tempos modernos. Se as pessoas não conseguem pagar um bem essencial, alimentarão a economia de que forma?
  • A comissão europeia propôs hoje mesmo um fundo de recuperação de 750 mil milhões de euros, quase 3.5 vezes o PIB de Portugal. Isto supera a proposta franco-alemã (de 500 mil milhões). Alguém acredita que esta bazuca foi criada por acaso? A comissão europeia sabe o que aí vem...

Acha que estes indicadores são pequenos ou relevadores de que o mercado pode subir?

Eu não.

Este artigo é gratuito. 

Naturalmente que nos relatórios de análise da ArrowPlus levo tudo a um nível diferente. No próximo relatório explico o que estes ingredientes combinados (NPLs, dificuldades das famílias, estado da banca, mudança de setor, etc) na minha opinião realmente farão ao imobiliário na era pós-COVID.

Aqui, deixo só uma mensagem que me parece que deve ser gratuita: lamento que infelizmente, fazer barulho não signifique ser ouvido... o mercado tem feito muito, a maior parte das pessoas e até alguns analistas parecem não querer saber.

Um abraço,
Artur Mariano

Os REITs e os mercados (Maio 2020)

investir em REITs

O COVID19 veio mudar muita coisa no mundo, e como não podia deixar de ser os mercados financeiros têm vindo a experienciar volatilidade acrescida desde essa chegada.

As mudanças no mundo pós-COVID serão reflectidas no mercados, como sempre acontece na história, por mais ou menos tempo que demorem.

Na última semana trouxe ao podcast da ArrowPlus o meu amigo Tiago Cardoso, analista de mercados financeiros, para falarmos daquilo que será o futuro dos mercados financeiros (no pós-COVID19).

Pode ver o podcast aqui:

Em particular, estou, como sempre, interessado em REITs – Real Estate Investment Trusts - que em termos grosseiros são fundos imobiliários cotados em bolsa.

Os REITs serão o espelho da combinação do imobiliário e os vários sectores de negócio no mundo, no fundo.

É curioso que escrevo este artigo nesta semana, em que iniciámos a abertura dos mercados com alguma pujança (alimentada pelo anúncio de uma vacina com sinais promissores, nem tanto pelo plano franco-alemão), contrariando as quedas acentuadas da última semana. Isto quando eu e o Tiago dissemos que o mercado poderia e deveria continuar a cair e pensei mesmo que poderia ser o “empurrão” que faltava para a queda.

Parece-me que teremos ainda que esperar e parece-me que ainda podemos fazer muitos mínimos (e máximos) locais antes do mercado começar a reflectir o estado real da economia.

Refiro-me por exemplo:

  • À taxa de desemprego nos Estados Unidos, que está hoje oficialmente já em 14,7% mas que toda a gente sabe que na verdade deverá ser bem mais alta;
  • Às quebras brutais de produção e consumo que se deram nos últimos meses. Mesmo com a retoma, em Portugal, notam-se quebras de 70% nos setores dos automóveis e restauração;
  • Com alguns setores em quebra “permanente”, como o da aviação comercial, do qual Warren Buffet – um investidor de longo termo – quis inclusivamente saltar fora.

A isto há a adicionar algumas coisas:

  • O índice Buffet, já que falámos nele, chegou aos 170%! Entre muitos outros indíces, é fácil perceber uma sobrevalorização desmedida do mercado.
  • Os REITs estavam até aqui a acompanhar os valores do imobiliário, de uma forma geral. Como sabe se me lê há algum tempo, sabe que considero o imobiliário sobrevalorizado à escala mundial há algum tempo.

E o que acontecerá aos mercados, nesse caso?

Empiricamente – e pelo que lhe disse até aqui (não quero fazer disto um artigo muito técnico) – acredito que vão continuar a baixar. É a minha opinião, não tenho uma bola de cristal.

Existem diversas condicionantes, para separar os REITs “bons” dos “maus”. Alguns aspectos são relaccionados com:

  • A queda dos mercados em si;
  • O sector onde estão;
  • Naturalmente, a sua condição atual e potencial de crescimento.

É por isso que investir em REITs requer muita análise e cuidado. Há REITs que podem ter um crescimento desmedido nos próximos anos enquanto outros podem literalmente abruptamente em valor e colapsar.

Por exemplo, houveram REITs com quedas de 60% no início da pandemia, porque estavam alocados ao turismo e alojamento de curta estada. Comentei isso num video para o Facebook, onde apresentei índices concretos e mostrei alguns REITs.

Esses REITs sofreram com o COVID19 no momento em que ele chegou.

Há um caso paradigmático de um REIT que eu gosto e que é um excelente exemplo para mostrar aqui. Trata-se do Service Properties Trust (ticker NASDAQ: SVC). É um REIT que investe em hoteis mas não os gere. Arrenda-os para exploração. Eis o que aconteceu a este REIT:

Este REIT caiu entre 22 de Fevereiro e os 30 dias seguintes, nada mais nada menos que 80%. Trata—se de um REIT que não explora os próprios hoteis. Tudo dito?

E se há REITs que sofreram com o virus quando ele se instalou, há outros que só reflectirão essa perda daqui a algum tempo e outros ainda não que não terão perdas.

A partir de agora, irei mostrar as análises como analista externo da XTB integralmente no canal de Youtube da ArrowPlus, a começar este mês. E acredito que estão aí a aparecer excelentes oportunidades, porque os mercados vão ter (na minha opinião) que cair mais.

Se até agora apoios, fundos, declarações, têm sido suficientes para controlar as quedas, duvido que isso aconteça daqui para a frente.

Quando estamos demasiado em baixo no remoinho, pode ser demasiado tarde para sair dele.

Acredito que estamos demasiado em baixo no remoinho.

Nota legal/disclaimer: Os investimentos em ações e REITs contêm risco e não são apropriados para todos os perfis de investidor. Este espaço não é regulado pela CMVM. O artigo não pode ser usado como aconselhamento financeiro nem pretende dar qualquer recomendação de compra de qualquer ativo.

Taxas de IMI agravadas

Taxas de IMI agravadas

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) não costumam representar uma despesa grande para investidores imobiliários em Portugal.

O IMI varia de município para município, visto que há um coeficiente aplicado ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) diferente de município para minicípio (sendo hoje, no mínimo de 0.2% e no máximo de 0.5%).

No entanto, o governo anunciou, no último orçamento de estado, uma taxa extraordinária (ou melhor, um agravamento da taxa de IMI) tanto para terrenos para construção com aptidão para uso habitacional em zona de pressão urbanística e devolutos há mais de dois anos. Neste caso a taxa de IMI será “elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10%”, sendo que o imposto “tem como limite máximo o valor de 12 vezes” da taxa atualmente prevista.

Lembra-se de eu ser crítico relativamente a esta matéria, num video que gravei a 14 de Janeiro de 2020:

Os media falaram desta medida como "uma batalha contra a degradação das cidades, principalmente no que tem a ver com as zonas consideradas de forte pressão urbanística", como o Jornal Económico.

Depende da perspectiva. Se para uns é uma batalha neste sentido, para outros é uma forma de ir buscar mais dinheiro à fonte que nunca seca: o imobiliário.

Fará isto com que os proprietários vendam? Ou fará isto com que os investidores não comprem? Já volto a esta questão...

Antes de mais, como funciona?

É importante dizer que há 3 situações pelas quais a taxa de IMI pode ser agravada:

  • 1 - Para imóveis que se encontrem devolutos há mais de um ano ou em ruínas, independentemente da sua localização. Neste caso o IMI pode ser triplicado (ou seja ter um majorante de 200%). Esta medida foi criada pelo XXI Governo constitucional, liderado por António Costa, o ano passado.
  • 2 - Para imóveis degradados sendo que “os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até 30% a taxa aplicável a prédios urbanos degradados, considerando-se como tais os que, face ao seu estado de conservação, não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens”.
  • 3 - Para prédios que se encontrem devolutos há mais de dois anos e (no meu entender tem que ser comulativo) estejam localizados em zonas de pressão urbanísticas (desde 2019, com aplicação este ano). Esta é a medida que eu citei no video acima;

As autarquias comunicam todos os anos à Autoridade Tributária (AT) qual a taxa de IMI que pretendem ver aplicada no seu concelho, informando ainda se pretendem fazer uso da taxa de IMI agravada para imóveis em ruínas ou nos casos dos imóveis devolutos.

Autarquias com taxa de IMI agravada

Para a primeira forma (devolutos há mais de um ano ou em ruínas) de agravamento de taxa, os dados do Ministério das Finanças indicam que existem 58 autarquias (ou seja, 18% do total de autarquias do país) que comunicaram à AT a intenção de aplicar a taxa agravada do IMI para 2020. Ei-los:

Abrantes, Águeda, Alandroal, Alcochete, Almada, Angra do Heroísmo, Avis, Barreiro, Cadaval, Chaves, Coimbra, Constância, Covilhã, Faro, Figueira da Foz, Funchal, Fundão, Gavião, Gondomar, Horta, Lagoa (Açores), Lagos, Leiria, Lisboa, Loures, Mafra, Mesão Frio, Montijo, Moita, Murtosa, Nelas, Nordeste, Odivelas, Oliveira do Bairro, Ourém, Pombal, Ponte de Sôr, Portel, Porto de Mós, Palmela, Peso da Régua, Portalegre, Povoa de Varzim, Santarém, Setúbal, Silves, Sintra, Tondela, Torres Novas, Torres Vedras, Valença, Velas, Vila Nova da Barquinha, Vila Praia Da Vitoria, Vila Real, Vila Velha de Ródão, Vila do Porto e Vila Nova de Famalicão.

Agora é aquei que as coisas ficam complicadas. Neste grupo temos municípios que pretendem penalizar apenas os imóveis que se encontram vagos há mais de um ano, outros que penalizam os que estão em ruínas, e ainda outos que aplicam a taxa agravada às que visam ambas as situações.

Mais, alguns municípios ainda combinam majoração com a majoração majoração aplicável aos prédios degradados.

Portanto, há municípios, como Lisboa, que penalizam as casas que se encontram devolutas há mais de um ano, outros como Almada que só penaliza as ruínas e outros como Nelas, que penalizam uns e outros.

Embora haja excepções, a lei é bem apertada. Ou os imóveis estão emboras (certificadas pela Câmara) ou para revenda (e para tal é preciso estarem, pelo menos em teoria, numa empresa com CAE para o efeito e terem sido declarados como tal, passando assim para inventário). 

Para a segunda forma (para casas degradadas), foram 45 os municípios que optaram por aplicar a majoração da taxa.  Aqui estão o Porto ou a Guarda.

Quando vou pagar?

A partir de hoje devem começar a chegar as cartas da AT em sua casa; a primeira prestação do IMI é paga já durante o próximo mês de Maio (no caso de só ter que pagar menos de 100 euros só receberá esta prestação). Se tiver mais que 100€ a pagar, terá duas ou três prestações, consoante o valor total seja inferior ou superior a 500 euros). Assim, poderá pagar o IMI todo em Maio, em Maio e Novembro ou em  a serem pagas em Maio e Novembro ou em Maio, Agosto e Novembro.

Mas atenção... saber ao certo se o seu imóvel é penalizado é complicado, porque a informação não é de fácil acesso. Pode sempre esperar pela nota de liquidação...

Espero que tenha gostado deste artigo.

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Um abraço,

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

Trará o COVID19 (vulgo Coronavírus) uma crise como a crise de 2008, a famosa crise do subprime?

A última grande crise que vivemos iniciou-se em Agosto de 2007, nos Estados Unidos, embora se tenha só começado a refletir em Portugal em 2010. Esta crise é muitas vezes chamada “crise de 2008” termo que, por isso, eu vou continuar a usar.

Eu já tinha explicado a crise de 2008 em muito detalhe neste post e neste video:

É importante perceber que a crise de 2008 foi uma crise financeira. De uma forma simples, essa crise teve origem no imobiliário. 

Em que consistiu a crise de 2008?

Aquilo que aconteceu foi na realidade um padrão económico bastante simples: as pessoas têm muita confiança no mercado (porque os preços dos ativos aumentam de ano para ano) e com isso as pessoas gastam e endividam-se mais.

No caso da crise de 2008, as pessoas contraíam hipotecas nas suas casas, aproveitando o aumento do preço delas. 

Imagine por exemplo que uma família era dona de uma casa que havia sido comprada por 50.000€ em 2004, mas que já valia 100.000€ em 2005. Como essa família tinha uma hipoteca de apenas 50.000€, aumentava a sua hipoteca para os 100.000€, com base no novo valor da sua casa.

Em muitos casos eram constituídas segundas e terceiras hipotecas nessas casas. No exemplo anterior, admitamos que a mesma casa valia 200.000€ em 2006. A família que era dona da casa poderia agora pedir um novo empréstimo de mais 100.000€ (ignorando para já LTVs abaixo de 100%) hipotecando a sua casa (ou com uma nova hipoteca ou com uma extensão da primeira).

Quando muita a gente faz isto e os valores das casas corrigem (ou seja, baixam para valores mais aceitáveis face ao valor intrínseco da economia), há um problema: e economia gera menos dinheiro, o que faz com que as famílias tenham menos dinheiro para pagar as suas hipotecas e os bancos começam a executar as hipotecas nesses imóveis porque as famílias não as conseguem pagar.

São dois ciclos de “pescadinha de rabo na boca”: um de subida, em que o facto de toda a gente gastar mais dinheiro faz valorizar mais todos os ativos, visto que “se gasta mais dinheiro quando mais dinheiro é gasto” e um de descida, em que o facto de haver menos dinheiro faz com que os ativos valham menos e existam mais defaults, o que faz com que haja menos dinheiro a circular.

Mas já vamos à descida dos preços e da crise.

Antes disso tem possivelmente com uma questão: faz sentido que os preços nos Estados Unidos tenham subido e mereceriam uma correcção, OK. Mas como é que isso se alastrou para o mundo, se vários países nem sequer permitiam estender hipotecas ou contratualizar uma segunda hipoteca?

A questão é que os bancos, ao concederem os empréstimos, ganhavam uma margem mas perdiam liquidez. Ou seja, é verdade que ganhavam um certo juro no seu capital, mas tinham que o emprestar para que tal acontecesse. 

Isto impunha um limite natural de créditos que os bancos poderiam conceder.

Para contornar esta limitação e assim ter lucros maiores, os bancos começaram a vender produtos a investidores que continham estes créditos. 

Imagine que as taxas de juro eram de 10%. Os bancos emprestavam o dinheiro a 10%, desenhavam um produto com um juro de 7%, onde encapsulavam essas hipotecas, e vendiam-nos aos investidores, recuperando o capital para o voltar a emprestar ao mesmo tempo que ganhavam os 3% de diferença.

Esses produtos viriam a ser vendidos para todo o mundo. Europa e Ásia. Para bancos, primeiramente, depois para instituições financeiras de investimento e por fim até diretamente a investidores.

Tudo isto é legítimo e uma boa estratégia de negócio onde todos ganham.

O grande problema começou quando os bancos começaram a emprestar “em demasia”, isto é a pessoas que não tinham condições para pagar os créditos. Os melhores créditos são conhecidos como “prime” (na realidade têm uma letra com base na sua classificação, de A a F) e os menos bons são “sub-prime”. Percebe agora que o problema do “sub-prime” e da crise de 2008 teve que ver com o facto de muitos dos pacotes vendidos aos investidores serem “sub-prime”.

No fundo, o sistema foi abusado.

Enquanto os bancos emprestassem dinheiro a quem poderia efetivamente pagar e isso não levasse a uma sobrevalorização tremenda, tudo estaria bem. O problema foi o exagero na busca, em demasia, do lucro.

E o impacto do COVID-19 imobiliário?

Agora o COVID-19.

Que semelhanças encontra o cenário em que vivemos hoje e o sub-prime?

Certo – nenhum ou praticamente nenhum!

Bom, é verdade que vivemos hoje num mercado imobiliário extremamente sobrevalorizado em determinados mercados, especialmente nos grandes centros urbanos e turísticos do país. Mas isso não se deve – nem um bocadinho – ao COVID19.

Aliás, os principais fatores que levam a uma crise financeira são por norma fatores positivos e não negativos, por mais estranho que isso possa parecer.

Ou seja, a sobreconfiança (algo positivo) é mais propícia a causar uma crise financeira do que uma pandemia (algo negativo), pelo menos de forma direta. 

Não me entenda mal – é claro que fatores negativos podem e levam consistentemente a crises económicas. Por exemplo, o COVID-19 causou já – à data de hoje – uma subida desmedida de desemprego, fecho de empresas, lay-offs e tudo mais.

Porém, o COVID19 ou coronavírus (na realidade eu uso sempre o termo COVID-19 porque há vários coronavirus, este é só mais um) não causou até hoje um problema financeiro da mesma origem/semântica daquele que foi causado na crise de 2008, a famosa crise do sub-prime.

No que concerne ao imobiliário, o mercado hoje em Portugal e o mercado em 2008 não estão em situações nem parecidas! Aliás, em grande parte, eu acredito que ele está bastante mais sobrevalorizado hoje do que estava em 2008!

Ao mesmo tempo, temos que ser realistas - esse dado não tem nada a ver com a pandemia do COVID-19. Aliás, se alguma coisa, esse dado até jogará contra a sobrevalorização.

Este ponto aliás, merece algum destaque. O mercado imobiliário está hoje congelado. O mercado congelou. Isso não significa que caiu a pique. Ou que perdeu valor. Não, significa que está (até prova contrária) no mesmo sítio onde estava quando a quarentena obrigatória iniciou.

Para que fique claro estou a falar do valor do imobiliário (pricing) e não das rendas (interest/dividend). Isto porque naturalmente e como eu previ, as rendas já estão a ser afetadas.

Ou seja, o COVID-19 pode até ter vindo camuflar a sobrevalorização do mercado e prolongar eventualmente, esse ciclo! 

Para sabermos se esta teoria tem validade ou não, não temos outra forma: temos que esperar para ver. Isto porque para aferir tal coisa não “basta” analisar índices e métricas de mercados, como normalmente se pode fazer em crises financeiras comuns. O COVID-19 tem imensas consequências colaterais, que passam ao lado dos índices e métricas de mercado.

O que posso afirmar é que estou seguro que, com grande probabilidade, se o COVID-19 durar um lapso de tempo considerável (coisa que ninguém sabe, porque se fala desde 3 meses até 18 meses!), o mercado imobiliário em Portugal não será igual, mesmo a curto prazo. A que níveis?

  1. Nas rendas de certos mercados (importa dizer que temos hoje em Portugal mercados muito muito distintos).
  2. No preço do imobiliário em certos mercados, a um grau maior ou menor do ponto 1) dependendo do mercado em questão. Para saber quais os mercados mais afetados veja os nossos relatórios de subscrição.
  3. A tipologia do imobiliário que vai ser mais importante depois do COVID-19 vai ser diferente. Eu estou presentemente a re-alocar o meu portfólio, colocando alguns imóveis no mercado e adquirindo outros!

Na nossa página de Facebook, onde de resto lançamos vários videos de muito valor, lançámos um video exclusivamente sobre este tópico, que pode ver gratuitamente aqui:

https://www.facebook.com/ArrowPlusRE/videos/1135664533433529

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Um abraço,

Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

investir na bolsa ou imobiliário

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!

Melhores livros sobre investimento imobiliário e economia – para investidores imobiliários

livros investimento imobiliário economia

Ao longo da minha formação como investidor imobiliário eu li centenas de livros sobre investimento imobiliário. A minha formação de base não está relaccionada com o investimento imobiliário, por isso refugiei-me nos livros para aprender sobre investimento imobiliário (também fiz 2 cursos, um online e um presencial, nos Estados Unidos).

Depois de cerca de 143 livros lidos sobre o tema (dos que gostei ou tomei nota), achei que mesmo assim faltava um livro em Portugal sobre o investimento imobiliário, porque toda a literatura que existia era aplicável apenas a outros países. E foi aí que decidi escrever o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão":

O imobiliário tem várias especificidades dependendo de que país falamos. Por exemplo, ao ler um livro norte-americano sobre investimento imobiliário é necessário saber filtrar aquilo que é aplicável e aquilo que não é. Há muito para saber na hora de investir em imobiliário: primeiro existem várias formas de investir em imóveis, e vários modelos diferentes que os investidores podem seguir. Saber qual a forma que melhor se adapta a si, como investidor, é complicado se não se conhecerem as várias formas de investir.

Mas mais que isso. Na hora de investir, eu olho para um livro como uma forma barata, que custa dezenas, de poupar erros que custam milhares. E o contrário: investir em imóveis que valorizem milhares ao ler essa informação de um livro que custe dezenas. E logo a seguir a ter um mentor, alguém que lhe ensine tudo sobre o "jogo" do imobiliário, a melhor forma de entrar no mercado imobiliário e investir em imóveis é mesmo lendo muito...​

Este artigo compila aqueles que são, na minha opinião, os melhores livros sobre investimento imobiliário, economia e investimento em geral (nota: este artigo será actualizado constantemente).

Livros co-editados pela ArrowPlus

"Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão"

Não considerar o meu próprio livro seria desonesto, porque eu acredito que é o melhor livro sobre investimento imobiliário disponível em Portugal e lá fora. Literalmente do 0 ao milhão, eu cubro todos os passos do investimento imobiliário, desde a procura de imóveis a um valor abaixo do valor de mercado (já que é na compra que se ganha dinheiro) passando por todos os pontos chave, como o financiamento, encontrar inquilinos e escalar um portfólio até à escala do milhão. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link, que lhe ficará mais caro porque tem que pagar as taxas, mas pagará menos portes dependendo do seu país de residência.

"Do 0 ao milhão": desde o lançamento até hoje

O meu livro está a ser um sucesso, desde o lançamento (Janeiro de 2018) até hoje.

Em primeiro lugar, é o único manual prático que existe no mercado. É o resultado de mais de 10 anos de experiência em investimento imobiliário, mais de 300 livros lidos no tema, contacto com clientes, sócios, proprietários, inquilinos, e uma grande vontade de criar valor.

Quando lancei o livro tive o apoio da Empiricus Research Portugal, para onde prestava consultoria à data do lançamento. A equipa da Empiricus motivou-me a colocar no papel aquilo que tinha na cabeça e a rever as mais de 200.000 palavras(!) que tinha escrito sobre o assunto ao longo dos anos.

Hoje o livro tem uma cotação fantástica no Goodreads e Amazon (onde também está disponível em formato Kindle). Também está traduzido para Inglês, pode ver aqui, e actualmente a ser traduzido para Espanhol, Italiano e Alemão.

"Domine a lei imobiliária"

Este é outro livro co-editado pela ArrowPlus, e tendo eu estado desde o início "em cima" do que o livro continha, a sua mensagem, comunicação e conteúdo, também seria desonesto não considerar este livro neste ranking dos melhores livros de investimento imobiliário, investimento e economia. Este livro toca em todos pontos legais de maior interesse para o investidor imobiliário e senhorios, acompanhados de exemplos, alguns deles vividos na primeira pessoa no escritório do autor. Inclui sugestões e alertas que evitam situações que possam comprometer um investimento, através de uma linguagem simples e objectiva, acompanhada de várias minutas dos documentos mais utilizados. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link.

domine a lei imobiliária


"Domine a lei imobiliária": desde o lançamento até hoje

Lançámos este livro em Janeiro de 2019, depois de um processo longo de escrita e edição. Na altura, gravámos um podcast de pré-lançamento do livro, que pode ver aqui:

Também tivémos uma apresentação estrondosa, na cidade da Guarda, que reuniu mais de 300 pessoas e que documentámos aqui. Se não esteve presente pode ver o video da apresentação do evento:

Outros livros 

"Millionaire Real Estate Investor"

É um livro na linha daquele que eu escrevi, tem várias estratégias de como investir em imobiliário e fez algo que ainda me passa pela cabeça fazer (noutro ângulo): intrevistou 120 investidores imobiliários milionários. A quantidade de informação presente permite desenvolver o "mind-set" que eu considero essencial para ser um investor milionário de sucesso, ao mesmo tempo que toca nas estratégias. É o livro que recomendo, juntamente com o meu, aos iniciantes e aos investidores médios. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

"Gestão de Activos Imobiliários"

Este é um livro técnico sobre a gestão de activos imobiliários. Fala de algo importante, como é manter a receita regular ao longo do tempo, e a performance económica do activo. Não é o primeiro livro que eu recomendo a investidores iniciantes (nem avançados), mas é, na minha opinião, um excelente complemento a outros livros. Gostei de o ler e gostei da visão que é dada na história/tradição, além do olhar à legislação que criou uma tendência favorável ao investimento imobiliário. Escrito por João António Carvalho, docente do ISEG. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

A cultura da leitura em Portugal

Apesar da cultura em Portugal ser pouco favorável à leitura de livros, foram vendidos em 2017 quase 12 milhões de livros em Portugal. Isto na sequência de uma série de anos vertiginosos para os livros físicos, que têm vindo a cair a pique desde 2012 - tal como livrarias e editoras.

Na ArrowPlus facilitamos o desenvolvimento de livros no nicho do investimento imobiliário, co-editando esses livros com a Darkpurple - editora financeira, para incentivar a cultura financeira e a cultura do imobiliário em Portugal. É do nosso entender que um livro traduz não só uma produção valiosa de conhecimento, mas também oferece um retorno fantástico a quem os compra, por serem baratos (comparativamente a cursos, por exemplo).

Leia. Não roube direitos de autor. Cresça. E devolva à sociedade.

Boas leituras.

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

A crise de 2008 (a crise do “subprime”) exlicada de forma simples

a crise de 2008: a crise do subprime

A crise de 2008 teve origem precisamente no imobiliário e é, por isso, um tema absolutamente incontornável no nosso blog (tanto para quem está a começar a investir em imóveis como para investidores maduros). Neste artigo, mostro-lhe a minha perspectiva da crise de 2018 de uma forma muito simples.

Este artigo é aliás um complemento a um video que eu gravei sobre este assunto:

A crise de 2008 na realidade começou em cerca de 1994, quando o mercado imobiliário começou a valorizar, tendo um ponto central: a sobrevalorização e a sobreconfiança no mercado imobiliário por parte de todos os players - desde o público às entidades privadas envolvidas neste processo.

Essencialmente esta valorização arrastou-se até 2008 quando se deu a crise, e teve vários fenómenos que foram contribuindo para que a bolha fosse ficando cada vez maior - fenómenos impares inclusivamente na história.

A entrada do governo norte americano no imobiliário com o Freddie Mac e Fannie Mae

Tudo começou com a entrada do governo norte americano, que queria ter uma palavra muito concreta a dizer no mercado imobiliário do país. O governo norte americano criou dois “semi-bancos” - podemos chamar-lhe assim (chamados de “lenders” nos Estados Unidos) - o Freddie Mac e o Fannie Mae.

Esses dois lenders são essencialmente entidades semi-estatais e semi-privadas. Portanto, eram financiados diretamente pelo governo norte americano através de uma linha de crédito para garantir a sustentabilidade e liquidez do mercado imobiliário. Porém, eram geridos por privados e portanto visavam o lucro. Esta era uma forma do governo americano estar presente no mercado imobiliário e no financiamento do mercado imobiliário. Mas eram, ao mesmo tempo, duas entidades que visavam claramente o lucro.

Estas duas entidades garantiram então a liquidez do mercado imobiliário e a sua sustentabilidade. Além disso, toda a gente poderia continuar a recorrer a bancos para financiar hipotecas. Essencialmente, toda a gente poderia comprar uma casa própria - era esse, de resto, o objectivo. De facto, alargou-se bastante o leque de potencialidade das pessoas comprarem uma casa própria e as financiarem.

Aliás, um dos motivos pelos quais o governo norte americano fez isto foi porque na altura existiam minorias como hispânicos, negros e outras populações de um estrato social baixo, que não tinham grandes condições para ter uma hipoteca e uma casa própria, sendo que o governo queria permitir essa casa própria a toda a gente. Houve, na altura, também uma grande pressão social para que isso acontecesse. Essencialmente, os lenders - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos normais.

Nota: quando a crise rebentou, devido ao risco de colapso total, o governo assumiu o controlo do Freddie Mac e do Fennie Mae.

O Freddie Mac e Fannie Mae compravam as hipotecas aos bancos

Os bancos normais concediam as hipotecas a estas minorias que citei acima e a toda a gente em geral. Estes dois lenders compravam as hipotecas aos bancos. As pessoas que tinham contraido essas hipotecas passavam a dever o dinheiro a hipoteca aos lenders ao Freddie Mac e Fennie Mae. Note-se que estas minorias tinham um histórico muito mau de crédito e tinham rendimentos baixos.

No entanto, esta abertura de liquidez no mercado fez inclusivamente as pessoas pensarem que se os bancos lhes emprestavam dinheiro, era porque elas tinham condições para pagar esse empréstimo.


O Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender essas hipotecas

Houve, se quiser, um “turning point” – uma altura em que tudo mudou. Neste processo em que os bancos constituíam hipotecas para emprestar dinheiro às pessoas e às duas entidades no meio - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos. Este processo mudou quando o Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender estas hipotecas a investidores e bancos em todo o mundo - e outro tipo de investidores - perfeitamente normais.

Aliás, nesta altura houve até a composição em “bundles” de todas estas várias hipotecas. Assim, era constituído um produto financeiro que continha várias hipotecas lá dentro. Depois, estes produtos financeiros - estes bundles - eram vendidos a bancos em todo o mundo, como bancos de investimento, e investidores creditados para o efeito.

Repare que neste modelo os lenders não tinham risco; essencialmente compravam as hipotecas dos bancos para as vender logo de seguida. Os bancos também não tinham risco porque faziam as hipotecas e as vendiam. Repare que estas hipotecas eram feitas muitas vezes a minorias - pessoas que não tinham efectivamente condição para pagar as respetivas hipotecas.

Isto só por si não seria um grande problema, porque estamos a falar de um conjunto bastante reduzido de pessoas e não era uma percentagem reduzida do mercado que iria originar uma bolha de tamanho que gerou.

Na altura havia uma grande pressão social e faria sentido que toda a gente tivesse acesso - em termos igualitários - à compra de uma casa própria e uma hipoteca. Aliás, como era um modelo com pouquíssimo risco - os bancos vendiam as hipotecas para o Freddie Mac e o Fannie Mae e estes revendiam novamente para investidores em todo o mundo - essencialmente quanto mais hipotecas fizessem, mas os bancos lucravam.

Isto criou essencialmente uma bola de neve em que quanto mais melhor e naturalmente iríamos atingir um pico. Esse pico viria a seria devastador inclusive para a economia mundial porque a certa altura não era só o Freddie Mac e o Fannie Mae a terem estas hipotecas - elas estavam a ser vendidas para literalmente todo o mundo.

A sobre-crença no imobiliário nos Estados Unidos

Esta é a terceira componente da crise: os investidores em todo o mundo acreditavam, como sempre, no mercado imobiliário, porque o mercado imobiliário tende sempre a crescer. O mercado imobiliário nos Estados Unidos sempre teve um potencial de crescimento muito grande e sempre foi visto como um ativo muito sólido, mas agora estávamos a introduzir novas variáveis e variáveis muito perigosas, em que extratos sociais mais baixos também estavam a ter acesso a hipotecas e portanto a dever dinheiro aos bancos.

Além disso, nós estávamos num modelo altamente perigoso em que quanto mais hipotecas se concedessem, mais dinheiro se geraria e mais vendas se faziam. Inclusivamente os bancos começaram a perceber que quanto mais melhor; não havia risco nenhum porque rapidamente se passava a batata quente para a entidade seguinte: os bancos para os lenders e os lenders para o resto do mundo. Assim, começaram a conceder crédito desenfreadamente com vista a obter mais e mais lucro.

Muitas dessas pessoas que inclusive contraiam o crédito, não tinham condições para pagar o crédito. Mas isso não interessava porque para os bancos isto era um modelo sem risco uma vez que iam vender essas hipotecas e portanto não havia problema.

O crash da bolha “dot.com” e o 11 de Setembro

Houve outra mudança muito grande - o “crash” da bolsa o colapso do “Dot.com” ou empresas de internet, este naturalmente antes dos factos que referi no imobiliário. Por esse crash e pelos acontecimentos de 11 de Setembro, o governo norte americano ficou com medo de que se poderia gerar uma crise muito grande em todos os mercados. Assim, o Banco Central baixou drasticamente as taxas de juro (altamente reflectidas nos créditos habitação), aumentando assim a liquidez e o acesso a crédito ainda mais.

Isto gerou essencialmente dois problemas: além de aumentar a confiança das pessoas e o acesso a crédito, porque agora qualquer pessoa poderia financiar uma hipoteca com taxas de juro muito baixas, levou ao problema do refinanciamento de hipotecas.

Refinanciamento de hipotecas e o banco central ter baixado as taxas de juro

Nos Estados Unidos é possível refinanciar uma hipoteca. Por exemplo, tendo uma hipoteca já constituída, é possível vender uma parte da hipoteca que já foi paga e constituir uma nova (segunda) hipoteca, para pagar inclusivamente a anterior.

Aliás, este modelo é bastante intuitivo e bastante apelativo para quem tem uma casa sempre valorizar – porque a casa cada vez vale mais e é possível constituir uma nova hipoteca mais alta, que paga a anterior. Nós vivemos inclusive num período - entre 1994 e 2008 - de franco crescimento e isso estava sempre a acontecer; as casas valorizavam cada vez mais e mais.

Aliás, este grande problema do refinanciamento constante levou também ao aumento brutal do consumo, porque as pessoas estavam a refinanciar as hipotecas das próprias casas para utilizar esse dinheiro para consumo como carros, roupa, artigos de consumo, etc. Isto levou também naturalmente a um crescimento muito significativo na própria economia de uma forma genérica, mas tudo isto estava baseado na premissa de que o imobiliário iria sempre valorizar. Aliás, tomemos o exemplo de pessoas que tinham uma hipoteca de 100 mil dólares. Passados dois anos, a casa já valia 200 mil. Essas pessoas constituíam uma hipoteca de 200 mil, pagavam a anterior com os 100 mil e utilizavam parte do dinheiro para bens de consumo, como carros e roupa.

O segundo momento crucial deu-se quando o governo central baixou as taxas de juro. Houve cada vez mais e mais pessoas a recorrerem ao crédito à habitação. Aqui começou a formar-se realmente uma bolha bastante (bastante!) maior.

2006: aumento das taxas de juro e queda dos preços do imobilário

Tudo isto mudou em 2006. Em 2006, o banco central federal norte-americano percebeu que a economia já não precisava de ser mais estimulada e havia um crescimento brutal muito potenciado pelo pelo imobiliário e pelo refinanciamento das hipotecas (que levou ao consumo e um desenvolvimento económico muito maior). Portanto, em 2006 as taxas de juro subiram.

Inclusivamente, as taxas de juro nessa altura passaram os 5% na altura, como podemos ver na imagem abaixo:

crise de 2008 taxas de juro baixaram e depois aumentaram

Fonte: global-rates.com

Foi aí que o imobiliário começou a estagnar. Com os juros mais altos, muito menos pessoas recorreram a novas hipotecas e mesmo as pessoas que estavam a refinanciar as suas hipotecas existentes também começaram a refinanciar muito menos, por dois motivos: 1) porque era mais caro (o juro era muito mais alto) e 2) como menos pessoas compravam menos casas. o valor das casas e do imobiliário começou a baixar, sendo que não fazia muito sentido refinanciar hipotecas porque já não o refinanciamento já não compensava: já não se conseguiria uma hipoteca maior, que daria para pagar a anterior e ainda sobrar dinheiro (até então utilizado para consumo).

O monstro “subprime” (significado do subprime e hipotecas subprime)

Importa aqui introduzir aquele que é o dado mais veiculado sobre a crise de 2008: as hipotecas “subprime”, um termo usado para designar hipotecas “frágeis”, ou seja de pessoas que não tinham condições para verdadeiramente pagar a casa, ou de pessoas que teriam menos possibilidades para pagar as respetivas hipotecas.

Estas hipotecas estavam também encapsuladas nos “bundles” que foram vendidos aos investidores. Aliás, nesta altura, muitas dessas casas que agora já valiam muito menos do que aquilo que tinha sido pago pela hipoteca e pelo refinanciamento das hipotecas.

Agora, as pessoas começavam a abandonar as casas e a entregá-las aos bancos. Os bancos depararam-se com um problema muito grande: é que em primeiro lugar agora essas casas não valiam aquilo que tinha sido concedido em termos de crédito, e em segundo lugar havia muito menos compradores para essas casas.

Note-se que nesta altura a crise já estava por todo lado, porque os investidores por todo o mundo - bancos de investimento, investidores acreditados e investidores particulares - estariam a comprar direta ou indiretamente estes produtos no mundo todo. Estes produtos eram baseados exactamente em hipotecas com um altíssimo risco de “default” - ou seja, não serem pagas - e assim crise já estava por todo o lado.

Agências de rating e o seu papel na crise de 2008

Este, para mim, é o terceiro vector que levou a uma crise tão grande. Apesar de estas hipotecas terem uma baixa probabilidade de ser pagas, uma vez que estavam a ser originadas em “subprime” – ou seja, hipotecas feitas a pessoas que não tinham real condição para ser pagas - elas estavam a ser classificadas como activos financeiros muito seguros.

E este é o ponto central – um ponto que contribuiu também imenso para a bolha.

Esse vector é o das agências de classificação de risco (também chamadas de agências de rating ou agências de classificação de risco de crédito), como a Moody's e a Standard & Poor's.

Essencialmente estas hipotecas que eram fracas – muitas agências as classificariam de “lixo” caso seguissem métodos correctos e honestos - estavam a ser classificadas como ativos muito sólidos (AA e AAA).

Isto aconteceu essencialmente por duas ou três razões.  Pimeiro, porque muitas destas hipotecas eram financiadas pelo Estado - indirectamente - através da Freddie Mac e do Fannie Mae. Logo, as agências não quereriam classificar estes activos como sendo de risco, uma vez que eram financiados directamente pelo Estado.

Em segundo lugar, se estas agências não classificassem estes ativos como muito bons, outras agências no mercado iriam classificá-los como tal, porque essencialmente essas agências de classificação de risco são também empresas e visam o lucro – com a concorrência existente, elas tinham interesse em serem elas a classificar estes produtos e dessa forma faturarem as respectivas comissões.

Todas as agências compactuaram com esta situação.

Filmes sobre a crise de 2008

Esta problemática da avaliação por parte das agências de rating é muito bem descrita num filme que eu aconselho toda a gente a ver sobre a crise 2008: o “Too big to fail”.

Este filme foi lançado em 2011 e aconselho vivamente esse filme. Veja aqui o trailer:

Essencialmente nesta altura a bolha já estava por todo o mundo e quando as coisas começaram a desabar, tudo desabou em dominó e afectou todo o mundo.

O Filme “Inside Job” explica essa parte muito bem. Ver aqui o trailer:

Estes são dois filmes bastante elucidativos sobre toda esta crise. No entanto, tenho a minha própria explicação no video no início do artigo, que prefiro.

Em termos de fontes externas, recomendo um artigo interessante, que pode ser lido aqui.

O quarto vector: bancos seguram a sua posição

Mas atenção aos os bancos! E este é o quarto vetor muito importante para percebermos a dimensão desta crise e o facto de ter atingido todo o mundo.

Os bancos perceberam que estariam em risco ao conceder tantas hipotecas, até porque muitas delas não foram vendidas pelo circuito normal - para o Freddie Mac/Fannie Mae e depois para investidores - e então essencialmente “seguraram” essas perdas.

Os bancos fizeram então seguros que reverteriam a seu favor, caso as hipotecas não fossem pagas.

Na altura várias agências de seguros muito grandes nos Estados Unidos fizeram esses seguros. O caso mais famoso foi a da AIG, que de facto concedeu muito crédito porque também foi levada a crer que o mercado imobiliário iria subir para sempre e que seria super seguro (uma análise também influenciada pelas classificações das agências de risco).

Esta operação financeira é chamada “default swap”, porque os bancos ao perceberem que podiam passar o risco de “default” das várias hipotecas que tinham, passaram o risco desse default para as agências de seguros (como a AIG). Esta operação é classificada como “default swap”: essencialmente troca-se o “default” ou o risco de “default” para outra parte.

A pergunta que muita gente faz é: “como é que é possível tantas agências de seguro terem segurado tantas hipotecas e um valor tão grande?”. Essencialmente nós estamos a falar de “fees” (comissões) em larga escala que essas agências de seguro recebiam ao classificarem esses produtos. Novamente, lembro que existia a plena confiança de que o mercado imobiliário era seguro e iria sempre valorizar.

Sobreconfiança: o ponto mais central de todos

Aliás, este é o ponto central.

Houve esta sobreconfiança e confiança excessiva no mobiliário ser sólido e valorizar para sempre.

E isso de certa forma é verdade (e foi verdade até então nos Estados Unidos). Porém, neste caso concreto foi atribuído muito crédito e muito rapidamente a pessoas que não tinham capacidade para pagar essas mesmas hipotecas.

Além disso, existiu uma baixa de juros muito grande na altura (como inclusivamente tenho chamado a atenção para os dias de hoje, em 2018, o que considero ter sido crucial para a formação de uma bolha imobiliária em Portugal), que levou muita gente a constituir hipotecas para financiar a aquisição de imobiliário num curtíssimo lapso temporal.

Isso levou a uma sobreconfiança geral e uma sobrevalorização do mercado, que naturalmente ficou artificialmente inflacionado.

Além disto tudo, o setor não foi regulamentado e a falta de regulamentação deveu-se, essencialmente, a interesse próprio: os bancos não tinham interesse em que este setor fosse regulado simplesmente porque fizeram lucros astronómicos durante este período.

Resumindo essencialmente os vários fatores que levaram a esta crise foram:

  • O governo norte americano colocou demasiado dinheiro no sistema e baixou as taxas de juro, o que levou muita gente a financiar imobiliário num lapso temporal muito curto.
  • A avaliação por parte das agências de risco - errada - dos ativos, tendo sido classificados empréstimos muito maus como sendo altamente seguros.
  • Ausência total de risco para os bancos e para os “lenders”, porque era essencialmente um modelo em que se passava a batata quente para o próximo interveniente.
  • A confiança excessiva na valorização do mercado imobiliário. Eu acredito que o mercado imobiliário regra geral vai sempre aumentar em valor ao longo do tempo, especialmente nos Estados Unidos (nem tanto para países europeus em que a população está a envelhecer muito rápido).

Na crise de 2008, houve uma sobreconfiança nessa valorização porque foi concedido crédito bom e mau e não foi separado aquilo que seria bom e aquilo que seria mau (que teria um potencial de default muito grande).

Na altura não era sequer possível fazer essa distinção; muitos investidores muitos bancos de investimento com grande capacidade de análise por todo o mundo (incluindo Europa e Ásia) caíram também nesse erro porque não havia capacidade de análise suficiente para perceber e identificar que havia crédito bom e mau - e que o mau era tão grande e estava tudo tão sobrevalorizado.

Há um quinto ponto relevante, que não é um fator só por si mas que é bastante relevante para a discussão. Esse ponto foi a pressão social que havia na altura para conceder crédito a pessoas que não tinham condições (como a maior parte das minorias) e que é um aspecto socia; não financeiro. Essas minorias facilmente iriam entrar em default.

Em suma é esta a minha visão sobre a crise de 2008.

Há aqui pontos que naturalmente só cobri muito superficialmente - os filmes que recomendo acima permitem perceber melhor esta crise;

É importante perceber que o sistema financeiro mudou bastante com esta crise, que a maior do nosso século. Houve uma junção de bancos para superar estes problemas e o sistema financeiro alterou bastante.

Esta é essencialmente a minha análise sobre a crise de 2008.

Se quiser análises sobre acontecimentos imobiliários no mundo, deixe um comentário aqui em baixo e se quiser saber mais sobre o imobiliário pode adquirir também o meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão”:

Gostaria de deixar apenas uma ressalva para John Paulson, um gestor que conseguiu antecipar completamente a crise e fazer milhões com a mesma!

Fundos imobiliários em Portugal: valerá mesmo a pena investir em fundos?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

É recorrente termos na ArrowPlus clientes investidores que encomendam estudos de mercado para saber se é mais vantagoso investir em fundos imobiliários ou em imóveis físicos.

É claro que cada caso é um caso, mas eu encontro problemas tão estruturais (e infelizmente já crónicos) em fundos imobiliários em Portugal, que regra geral a resposta é óbvia.

Ainda assim, vários pequenos investidores procuram, legitimamente, fundos imobiliários para alocar capital.

Afinal, são fáceis de se investir, disponibilizados (e recomendados) pela banca...

Neste artigo vou dar-lhe a minha opinião acerca dos fundos imobiliários em Portugal, por dentro e por fora. E começo já pelo fim: em Portugal, prefiro genericamente manter-me longe de fundos por vários motivos que lhe vou apresentar neste artigo. Já lá fora, vale a pena, com muito critério...

Mas vamos lá dissecar este tópico...

O que são fundos imobiliários (FII)s

Os fundos de investimento imobiliário (FII)s consistem na reunião de capital de vários participantes num "bolo", ficando os participantes com unidades de participação desse "bolo". Depois os FIIs irão comprar activos imobiliários, que rentabilizam, disponibilizando depois os rendimentos pelos donos de unidades de participação (UP)s.

A maior parte dos fundos Europeus e em particular nacionais, dedica-se sobretudo ao arrendamento de activos imobiliários no sector comercial (tais como escritórios, lojas e superficies/armazéns sobretudo as destinadas ao retalho). Qualquer FII pode naturalmente entrar no sector residencial, e inclusivamente adquirir terrenos e optar pela promoção imobiliária, mas essa não tem sido a prática recente em Portugal.

Os fundos imobiliários são geridos ou por uma dada comissão de gestão ou então por uma sociedade gestora (a forma mais comum em Portugal), que compra imóveis para os colocar no mercado de arrendamento (ou revenda, mas como disse antes, esse caso é menos popular em Portugal).

Em teoria, dado que o imobiliário valoriza com o passar do tempo (desde que falemos de um período suficientemente grande), o FII valoriza uma vez que os seus activos também valorizam. Além disso, o FII obtém rendas por via do arrendamento dos imóveis, o que também o valoriza desde que a distribuição de lucros (payout) não seja de 100%.

Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, porque não exigem muito capital de subscrição e podem ser subscritos junto de um banco ou uma corretora online. Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial de tão pouco como 50 euros. No entanto, os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão.

Como a grande maioria dos investimentos, os fundos imobiliários não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Por exemplo, caso exista má gestão do capital ou uma desvalorização do imobiliário, as unidades de participação do fundo desvalorizam e os investidores podem perder capital.

Os fundos mitigam este risco ao terem diversificação de património por mercados e sectores, por isso estudar a carteira de um FII é crucial antes de investir.

Um fundo imobiliário detém activos imobiliários, mas comercializa unidades de participação, que são valores mobiliários. Assim, são regulados pela CMVM. Além disso, os fundos têm uma actividade restrita para que a sua actividade não se torne muito arriscada para os subscritores/investidores.

Diferenças entre investir em fundos imobiliários ou imóveis

Em primeiro lugar, os fundos imobiliários são (estruturalmente falando) uma forma fantástica de se investir em imobiliário. Eu escrevi recentemente um artigo para a Funds People sobre isto mesmo.

Mas investir em fundos imobiliários é muito diferente de investir em imóveis, a todos os níveis.

Diferença 1: num fundo não investe sozinho, investe em grupo

Um fundo imobiliário é por definição alimentado por um grupo de investidores, que têm uma posição no fundo. Como tal, é um investimento colectivo, uma vez que várias pessoas aplicam o seu dinheiro no fundo, conjuntamente.

O fundo, por sua vez, aplica esse capital em imobiliário, por forma a se obterem rendimentos. Esses rendimentos são normalmente obtidos pelo arrendamento dos activos do fundo, embora existam vários fundos que são especializados na compra e venda de imóveis.

A forma mais parecida - a nível individual - de investir como um fundo, é investindo com mais sócios. Porém, uma vez que este modelo não tem escala, não tira vantagem das propriedades de um fundo, como lhe mostro a seguir.

Diferença 2: um fundo "chega" onde um pequeno grupo de pessoas não chega

Um grupo pequeno de pessoas não tem escala, que é uma das maiores vantagens de um fundo. 

Com escala, os fundos podem eventualmente obter melhores oportunidades de negócio, possibilidade de negociação, presença em vários mercados, etc. Aliás, um fundo pode ter, além de uma administração, negociadores e comerciais, assessores fiscais, uma equipa marketing, etc.

Imagine uma empresa, onde existem vários departamentos especializados em vários sectores diferentes - um fundo não será muito diferente dessa visão...

Aliás, é por este conjunto de propriedades que os fundos proporcionam vantagens (ver mais abaixo).

Diferença 3: a sua posição é medida de forma diferente 

Tanto jurídica como fiscalmente.

Por exemplo, imagine que o fundo tem um total de capital (dos vários investidores que nele investem) de 100 milhões de euros e você tem "apenas" 10.000€ aplicados no fundo.

Então, em teoria, terá 0.01% do fundo. Mas lembre-se que na prática a cotação do fundo flutua (com base no valor dos activos do fundo), tal e qual no mercado de acções, e por isso o seu valor em termos de posição também flutua.

Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários em comparação com imóveis

Volto a dizer-lhe... Conceptualmente falando, os fundos imobiliários são uma forma fantástica de começar a investir em imobiliário, e apresentam diversas vantagens quando comparados com investimentos em imóveis:

Vantagem 1: em primeiro lugar, por terem mais recursos, conseguem em teoria retornos maiores e muito mais diversificação

Em teoria, o facto dos fundos terem mais recursos nos investimentos imobiliários faz com que tenham maiores retornos.

Em investimentos em geral, existe um “trade-off” entre a rentabilidade e o capital a investir. Por exemplo, quando um cliente nos encomenda estudos de mercado, para que possa investir em imobiliário, na ArrowPlus costumamos dar-lhe uma ideia das rentabilidades que podem ser atingidas.

Mas estas rentabilidades flutuam em função do capital a investir: quanto mais capital se aplica, maior o potencial de retorno... Assim, como os fundos imobiliários têm muito mais recursos do que o pequeno investidor, poderão alcançar retornos maiores.

Ao mesmo tempo, pense da seguinte forma: mais dinheiro faz mais dinheiro e permite maior poder negocial!

Com mais recursos, os fundos podem também encontrar (melhores) negócios de forma mais sistemática e metódica.

Além disso, os fundos conseguem canais previligiados para para material e remodelações, obtenção de inquilinos e métodos de rentabilização dos imóveis que detêm.

No entanto, e de certa forma estranhamente, isso não leva necessariamente a maiores ganhos... Já lhe falo a seguir sobre os ganhos nos fundos imobiliários em pormenor. Mas adianto-lhe já... a principal razão para um pequeno investidor conseguir muitas vezes obter maior rentabilidade investindo por si mesmo em imóveis físicos é que um fundo tem uma estrutura muito grande.

Eu gosto de chamar "monstro" a esta estrutura... um monstro que “come” grande parte dos ganhos.

Esta estrutura é composta por uma comissão de gestão (pequena, grande ou delegada a uma sociedade especializada), tem despesas logísticas (renda, serviços, salários, etc), e ainda tem que fazer investimentos com base em projecções de curto ou médio prazo, além da clara pressão que tem para distribuir dividendos.

Vantagem 2: não tem que fazer nada (muito menos gerir inquilinos): o seu investimento é passivo

Em claro contraste com a menor rentabilidade que os fundos possam gerar, existe logo à cabeça uma grande vantagem: os investimentos em fundos imobiliários são muito mais passivos. 

Pense comigo: 1. não é necessário procurar inquilinos (ou delegar tal tarefa a uma mediadora imobiliária, a troco de comissões - ou seja baixando a rentabilidade do investimento), acompanhar empreitadas e obras caso a elas haja lugar, procurar e identificar imóveis para adquirir (e deslocar-se a notários para fazer escrituras públicas), colocá-los à venda para realizar mais valias, etc.

Os fundos tratam de tudo isto por si – bem ou mal, ou melhor, de acordo com uma estratégia própria que pode ou não ir de encontro à sua e a troco de uma perda (genericamente falando) de rentabilidade. Mas isto é um ganho mensurável caso, como eu, não tenha tempo para gerir os seus próprios investimentos imobiliários.

Vantagem 3: preservar liquidez, que é uma grande vantagem financeira... e não financeira

A vantagem da liquidez é muito mais evidente do que possa parecer...

Embora muitos dos fundos em Portugal tenham comissões de resgate (ou seja, valores a pagar caso pretenda liquidar a sua posição nos respectivos fundos), outros não têm (especialmente se conseguir negociar directamente no mercado primário).

Ora, caso compre um imóvel, a sua liquidez é muito mais baixa, porque é muito mais difícil “sair” do negócio. Regra geral, um imóvel não se vende de um dia para o outro! Já liquidar a sua posição num fundo está a um par de cliques na correctora que usa (ou de uma chamada para o gerente bancário, caso opte por ter a sua carteira num banco, à moda antiga).

Mas então investir em fundos imobiliários parece óptimo... Excepto existirem também desvantagens importantes:

Desvantagem 1: não tem controlo sobre a aplicação do seu capital...

A partir do momento em que aplicar o seu dinheiro num fundo, essencialmente perde o controlo sobre o seu investimento.

Trocado por miúdos, o fundo é que vai decidir como e onde gastar o seu dinheiro. Usei o termo "gastar" para o provocar, claro está - à partida o seu dinheiro é "investido", e não "gasto"...

O mercado - a cidade - a investir. O tipo de imóvel - retalho ou residencial. O tipo de remodelação feita nos activos. E muitos outros ângulos - esqueça... O fundo faz isso por si.

Já se investir em imóveis por iniciativa própria, então terá o controlo total de como aplicar o seu capital. E todas as dores de cabeça que vêm com isso.

Desvantagem 2: rentabilidades geralmente mais baixas

Eu próprio tenho rentabilidades de 17%, 19%, 22% nos meus negócios imobiliários. É claro que esta margem depois de ser líquida é mais baixa, porque uso uma estrutura para ter esses imóveis "a rentabilizar".

Mas mesmo assim... comparativamente a fundos imobiliários, as minhas rentabilidades são muito mais altas!

Investir em imóveis físicos em Portugal, por iniciativa própria, tem geralmente um retorno muito melhor do que investir em fundos imobiliários. Isto, se se souberem quais os melhores mercados, tipos de imóveis, como identificar imóveis, etc.

Mas este ângulo não é a regra. A maior parte dos clientes que pedem estudos de mercado à ArrowPlus rejeitam o investimento em fundos imobiliários porque a rentabilidade é baixa, comparativamente aos mercados que nós estudamos.

Além disso, em Portugal, existem muitas comissões de subscrição e resgate, regra geral. Estas também afetam largamente as rentabilidades finais dos fundos.

Hoje, continuo a investir em fundos imobiliários - em parte reduzida, já que os imóveis físicos são a minha prioridade. Porém, prefiro trabalhar com fundos estrangeiros (veja abaixo) e aqueles que têm uma diversificação inter-continental.

Se tivermos que chegar a uma conclusão a este nível, não existe uma resposta genérica, ponto. Cada investidor tem que avaliar as vantagens e desvantagens que eu enumerei, e avaliar como se sente mais confortável.

Lembre-se: o melhor investimento é aquele que conhece bem e com o qual está completamente confortável.

Para avaliar o seu próprio caso, deixo-lhe este video que gravei sobre este tema:

Fundos imobiliários em Portugal

Conhecidas agora as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, vou dar-lhe a minha opinião sobre os fundos imobiliários que estão disponíveis em Portugal (naturalmente, isto não se trata de uma recomendação).

Comissões

Infelizmente, em Portugal, a maioria dos fundos imobiliários cobra uma comissão de subscrição e estamos a falar quase de 1,3% em média, do capital a aplicar pelo investidor. Isto, já para não falar da comissão de resgate, que vai até 5%. Sim, leu bem - cinco porcento!

Curiosamente, há uma panóplia de fundos de investimento (não fundos imobiliários, mas sim de ações e obrigações) que não cobram qualquer comissão - aliás, a maioria não cobra! E muitos destes fundos oferecidos pelos mesmos mediadores que oferecem os fundos imobiliário e, mais que isso, detidos às vezes pelas mesmas entidades! 

Já no estrangeiro, existem imensos fundos imobiliários de altíssima qualidade que não cobram qualquer comissão (nem de subscrição nem de resgate). Então, porque existem quase sempre em Portugal comissões desta natureza? Isso é algo que automaticamente me faz olhar para os fundos imobiliários em Portugal de forma muito menos interessante...

Conheça aqui, actualmente, as comissões de alguns fundos imobiliários portugueses disponíveis no mercado:

Fundo

Subscrição (máximo)

Resgate (máximo)

Encargos 2016

AF Portfólio Imobiliário

2%

5%

1,34%

NB Logística

2%

2%

1,17%

Imofomento

1,5%

2%

0,35%

CA Património Crescente

não cobra

2%

1,56%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM a 19 de Fevereiro de 2018.

Depois da comissão de subscrição e considerando a de resgate se quiser sair... paga ainda a comissão de gestão do fundo, que é normalmente bastante penosa na rentabilidade final do investimento. Em média, voltamos a falar dos mesmos 1,3% - o mesmo custo da média das comissões de subscrição.

Rentabilidade

Agora chegamos à parte crucial. Afinal de contas ninguém se importa de pagar muitas comissões se a rentabilidade dos respectivos fundos for alta, certo?

Bom, agora entramos no conceito de "alta rentabilidade", é certo, mas para mim os fundos imobiliários portugueses têm, para o sector e força do mesmo, rentabilidades baixas. Mas faça você mesmo essa mesma avaliação:

Fundo

Rentabilidade 1 ano

Rentabilidade 3 anos

Rentabilidade 5 anos

AF Portfólio Imobiliário

-3,72%

1,31%

-0,21%

Imofomento

0,37%

0,37%

1,11%

Imopoupança

0,42%

2,53%

3,18%

Valores e Investimentos Prediais

2,07%

2,09%

2,19%

CA Património Crescente

3,07%

3,52%

3,29%

Fundimo

0,38%

0,32%

-0,27%

Novimovest

-4,47%

0,54%

-2,15%

Valor Prime

2,33%

-298%

-2,16%

Imonegócios

3,39%

-2,27%

-3,18%

NB Logística

2,22%

-10,60%

-8,77%

Carteira Imobiliária

-7,97%

-7,70%

NA

CA Imobiliário

-8,46%

-12,17%

-10,77%

NB Património

3,54%

-12,27%

-9,40%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM, APFIPP a 31 de janeiro de 2018 e Observador.

É que, a considerar a informação do Banco de Portugal sobre rentabilidades de depósitos a prazo nos últimos 5 anos (cerca de 1,07% por ano), os fundos imobiliários praticamente não rendem mais.

Isto é preocupante, porque os fundos não são tão líquidos como os depósitos a prazo... primeiro, por terem comissões, o que faz o investidor considerar se quer de facto fechar a sua posição.

Segundo porque desde que entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demorava a resgatar o capital e fechar a posição num fundo aumentou drasticamente, podendo chegar a um 1 ano... recentemente, com novas alterações, espera-se que esse tempo seja reduzido para dois meses.

Mas mais preocupante que isto, no mesmo período, vários fundos imobiliários inclusivamente perderam cotação neste mesmo período. O caso mais evidente é o CA Imobiliário, que perdeu mais de 10% nos últimos 5 anos. Já o mais rentável a 5 anos foi mesmo o CA Patrimínio Crescente, mas ficou-se pela modesta taxa de 3,3%...

É que neste cenário falta uma variável importante... como é que o pequeno investidor "acerta" no fundo mais rentável? E quais são verdadeiramente os riscos que se correm quando olhamos para uma lista de fundos com rentabilidades a 5% que vão dos 3,3% positivos aos quase 11%... negativos?

Isso sim, pode ser considerado por muitos "risco".

Também estamos ainda por saber se os fundos irão tirar vantagem dos novos incentivos fiscais para o sector da habitação, o que pode aumentar as suas margens e por conseguinte as rentabilidades.

Melhores fundos imobiliários

Em função dos dados apresentados acima, actualmente os melhores fundos imobiliários em termos de rentabilidade a 5 anos são o CA Património Crescente e o Imopoupança. Com "melhores fundos imobiliários" naturalmente que me refiro aos "fundos imobiliários mais rentáveis", segundo os dados dos últimos 5 anos, dado que não estou a analisar as carteiras destes fundos neste artigo.

Se estes fundos se adequam ou não ao seu perfil de investidor e objectivos, será você a tomar essa decisão.

Começar a investir em fundos imobiliários

Eu próprio comecei a investir em fundos imobiliários, quando aos 16 anos procurei formas de multiplicar as minhas poupanças. 

Na altura não era conhecedor do mercado e em boa verdade a minha experiência até foi - por sorte! - muito boa. Mais à frente tive o meu primeiro mentor, que me mostrou o potencial exacto de fundos imobiliários e foi aí que a minha vida como investidor mudou.

Mas hoje, mesmo com os problemas que eu enunciei, investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente opção (sim, mesmo em fundos portugueses). Porquê?

Essencialmente, pelos fatores passividade, liquidez e diversificação.

Mas quer isso dizer que eu recomendaria a alguém alocar 100% do capital disponível dessa pessoa em fundos imobiliários? Para já, há muito tempo que eu não dou recomendações de investimento a ninguém - nem sequer amigos nem família.

Mas a resposta seria, mesmo que o fizesse... claro que não!

Em suma, este artigo é completo exactamente para o ajudar a tomar uma decisão de investir em fundos imobiliários ou não. Se o quiser fazer, pode falar com o seu gestor de conta no banco ou abrir uma conta online, numa corretora. E pronto, tornou-se senhorio!