Artur Mariano
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A crise de 2008 (a crise do “subprime”) exlicada de forma simples

a crise de 2008: a crise do subprime

A crise de 2008 teve origem precisamente no imobiliário e é por isso um tema absolutamente incontornável no nosso blog (tanto para quem está a começar a investir em imóveis como para investidores maduros). Neste artigo, mostro-lhe a minha perspectiva de uma forma muito simples.

Este artigo é aliás um complemento a um video que eu gravei sobre este assunto:

A crise de 2008 na realidade começou em cerca de 1994, quando o mercado imobiliário começou a valorizar, tendo um ponto central: a sobrevalorização e a sobreconfiança no mercado imobiliário por parte de todos os players - desde o público às entidades privadas envolvidas neste processo.

Essencialmente esta valorização arrastou-se até 2008 quando se deu a crise, e teve vários fenómenos que foram contribuindo para que a bolha fosse ficando cada vez maior. Fenómenos impares inclusivamente na história.

A entrada do governo norte americano no imobiliário com o Freddie Mac e Fannie Mae

Tudo começou com a entrada do governo norte americano que queria ter uma palavra muito concreta a dizer no mercado imobiliário do país. O governo norte americano criou dois “semi-bancos” - podemos chamar-lhe assim (chamados de “lenders” nos Estados Unidos) - o Freddie Mac e o Fannie Mae.

Esses dois lenders são essencialmente entidades semi-estatais e semi-privadas. Portanto, eram financiados diretamente pelo governo norte americano através de uma linha de crédito para garantir a sustentabilidade e liquidez do mercado imobiliário. Porém eram geridos por privados e portanto visavam o lucro. Era uma forma do governo americano estar presente no mercado imobiliário e no financiamento do mercado imobiliário. Mas eram ao mesmo tempo duas entidades que visavam claramente o lucro.

Estas duas entidades garantiram então a liquidez do mercado imobiliário e a sua sustentabilidade. Além disso, toda a gente poderia continuar a recorrer a bancos e a recorrer a linhas para financiar hipotecas do seu mercado imobiliário. Toda a gente essencialmente poderia comprar uma casa própria, era esse o objectivo. E de facto alargou-se bastante o leque de potencialidade das pessoas comprarem uma casa própria e as financiarem.

Aliás, um dos motivos pelos quais o governo norte americano fez isto foi porque na altura existiam minorias como hispânicos, negros, etc de um estrato social baixo que não tinham grandes condições para ter uma hipoteca e uma casa própria, sendo que o governo queria permitir isso. Houve na altura também uma grande pressão social para que isso acontecesse. Os lenders - o Freddie Mac e o Fennie Mae - essencialmente compravam as hipotecas dos bancos normais.

Nota: quando a crise rebentou, devido ao risco de colapso total, o governo assumiu o controlo do Freddie Mac e do Fennie Mae.

O Freddie Mac e Fannie Mae compravam as hipotecas aos bancos

Os bancos normais concediam as hipotecas a estas minorias e a toda a gente. Estes dois lenders compravam as hipotecas aos bancos as pessoas que contraíram essas hipotecas passavam a dever o dinheiro a hipoteca aos lenders ao Freddie Mac e Fennie Mae. Note-se que estas minorias tinham um histórico muito mau de crédito e tinham rendimentos baixos.

No entanto, esta abertura de liquidez no mercado fez inclusivamente as pessoas pensarem que se os bancos lhes emprestavam dinheiro, era porsque elas tinham condições para pagar a sua própria casa.


O Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender essas hipotecas

Houve, se quiser, um “turning point” – uma altura em que tudo mudou. Neste processo em que os bancos constituíam hipotecas para emprestar dinheiro às pessoas e às duas entidades no meio - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos. Este processo mudou quando o Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender estas hipotecas a investidores e bancos em todo o mundo - e outro tipo de investidores - perfeitamente normais.

Aliás, nesta altura houve até a composição em “bundles” de todas estas várias hipotecas. Assim, era constituído um produto financeiro que continha várias hipotecas lá dentro. E depois estes produtos financeiros - estes bundles - eram vendidos a bancos em todo o mundo, como bancos de investimento, e investidores creditados para o efeito.

Repare que neste modelo os lenders não tinham um risco. Essencialmente compravam as hipotecas dos bancos para as vender logo de seguida. Os bancos também não tinham risco porque faziam as hipotecas e as vendiam e repare que estas hipotecas eram feitas muitas vezes a minorias; a pessoas que não tinham efectivamente condição para pagar as respetivas hipotecas.

Isto só por si não seria um grande problema, porque estamos a falar de um conjunto bastante reduzido de pessoas e não era uma percentagem reduzida do mercado que iria originar uma bolha de tamanho que gerou.

Na altura havia uma grande pressão social e faria sentido que toda a gente tivesse acesso - em termos igualitários - à compra de uma casa própria e uma hipoteca. Aliás, como era um modelo com pouquíssimo risco, porque os bancos vendiam as hipotecas para o Freddie Mac e o Fannie Mae, e estes revendiam novamente para investidores em todo o mundo, essencialmente quanto mais fizessem isto mais lucraram.

Isto criou essencialmente uma bola de neve em que quanto mais melhor e naturalmente iríamos atingir um pico. Ele viria a seria devastador inclusive para a economia mundial porque a certa altura não era só o Freddie Mac e o Fannie Mae a terem estas hipotecas - elas estavam a ser vendidas para literalmente todo o mundo.

A sobre-crença no imobiliário nos Estados Unidos

E temos a terceira componente que é: todos os investidores em todo o mundo acreditavam, como sempre, no mercado imobiliário porque o mercado imobiliário tende a crescer. O mercado imobiliário nos Estados Unidos sempre teve um potencial de crescimento muito grande e sempre foi visto como um ativo muito sólido, mas agora estávamos a introduzir novas variáveis e variáveis muito perigosas, em que extratos sociais mais baixos também estavam a ter acesso a hipotecas e portanto o dever dinheiro aos bancos.

Além disso, nós estávamos num modelo altamente perigoso em que quanto mais hipotecas se concedessem, mais dinheiro se geraria e mais vendas se faziam. Inclusivamente os bancos começaram a perceber que quanto mais melhor; não havia risco nenhum porque rapidamente se passava a batata quente para a entidade seguinte: os bancos para os lenders e os lenders para o resto do mundo. Assim, começaram a conceder crédito desenfreadamente com vista a obter mais e mais lucro.

Muitas dessas pessoas que inclusive contraiam o crédito, não tinham condições para pagar o crédito. Mas isso não interessava porque para os bancos isto era um modelo sem risco uma vez que iam vender essas hipotecas e portanto não havia problema.

O crash da bolha “dot.com” e o 11 de Setembro

No entanto, houve outra mudança muito grande - o “crash” da bolsa o colapso do “Dot.com” ou empresas de internet. Juntamente a isso e ao 11 de Setembro, o governo norte americano ficou com muito medo de que se poderia gerar uma crise muito grande em todos os mercados. Assim, o Banco Central baixou drasticamente as taxas de juro (altamente reflectidas nos créditos habitação), aumentando assim a liquidez e o acesso a crédito ainda mais.

Isto gerou essencialmente dois problemas: além de aumentar a confiança das pessoas e o acesso a crédito, porque agora qualquer pessoa poderia financiar uma hipoteca com taxas de juro muito muito baixas, levou ao problema do refinanciamento de hipotecas.

Refinanciamento de hipotecas e o banco central ter baixado as taxas de juro

Nos Estados Unidos é possível refinanciar uma hipoteca. Por exemplo, tendo uma hipoteca já constituída, é possível vender uma parte da hipoteca que já foi paga e constituir uma nova (segunda) hipoteca, para pagar inclusivamente a anterior.

Aliás, este modelo é bastante intuitivo e bastante apelativo para quem tem uma casa sempre valorizar – porque a casa cada vez vale mais e é possível constituir uma nova hipoteca mais alta, que paga a anterior. Nós vivemos inclusive num período - entre 1994 e 2008 - de franco crescimento e isso estava sempre a acontecer; as casas valorizavam cada vez mais e mais e mais.

Aliás, este grande problema do refinanciamento constante levou também ao aumento brutal do consumo, porque as pessoas estavam a refinanciar as hipotecas das próprias casas para utilizar esse dinheiro para consumo como carros, roupa, artigos de consumo, etc. Isto levou também naturalmente a um crescimento muito significativo na própria economia de uma forma genérica, mas tudo isto estava baseado na premissa de que o imobiliário iria sempre valorizar. Aliás, tomemos o exemplo de pessoas que tinham uma hipoteca de 100 mil dólares. Passados dois anos, a casa já valia 200 mil. Essas pessoas constituíam uma hipoteca de 200 mil, pagavam a anterior com os 100 mil e utilizavam parte do dinheiro para bens de consumo, como carros e roupa.

O segundo momento crucial deu-se quando o governo central baixou as taxas de juro. Houve cada vez mais e mais pessoas a recorrerem ao crédito à habitação. Aqui começou a formar-se realmente uma bolha bastante (bastante!) maior.

2006: aumento das taxas de juro e queda dos preços do imobilário

Tudo isto mudou em 2006. Em 2006, o banco central federal norte-americano percebeu que a economia já não precisava de ser mais estimulada e havia um crescimento brutal muito potenciado pelo pelo imobiliário e pelo refinanciamento das hipotecas (que levou ao consumo e um desenvolvimento económico muito maior). Portanto, em 2006 as taxas de juro subiram.

Inclusivamente, as taxas de juro nessa altura passaram os cinco porcento na altura, como podemos ver na imagem abaixo:

crise de 2008 taxas de juro baixaram e depois aumentaram

Fonte: global-rates.com

Foi aí que o imobiliário começou a estagnar. Com os juros mais altos, muito menos pessoas recorreram a novas hipotecas e mesmo as pessoas que estavam a refinanciar as suas hipotecas existentes também começaram a refinanciar muito menos, por dois motivos: 1) porque era mais caro (o juro era muito mais alto) e 2) como menos pessoas compravam menos casas. o valor das casas e do imobiliário começou a baixar, sendo que não fazia muito sentido refinanciar hipotecas porque já não o refinanciamento já não compensava: já não se conseguiria uma hipoteca maior, que daria para pagar a anterior e ainda sobrar dinheiro (até então utilizado para consumo).

O monstro “subprime” (significado do subprime e hipotecas subprime)

Importa aqui introduzir aquele que é o dado mais veiculado sobre a crise de 2008: as hipotecas “subprime”, um termo usado para designar hipotecas “frágeis”, ou seja de pessoas que não tinham condições para verdadeiradeiramente pagar a casa ou de pessoas que teriam menos possibilidades para pagar as respetivas hipotecas.

Estas hipotecas estavam também encapsuladas nos “bundles” que foram vendidos aos investidores. Aliás, nesta altura, muitas dessas casas que agora já valiam muito menos do que aquilo que tinha sido pago pela hipoteca e pelo refinanciamento das hipotecas.

Agora, as pessoas começavam a abandonar as casas e estas foram entregues aos bancos. Os bancos depararam-se com um problema muito grande: é que agora essas casas não valiam em primeiro lugar aquilo que tinha sido concedido em termos de crédito, e em segundo lugar havia muito menos compradores para essas casas.

Note-se que nesta altura a crise já estava por todo lado, porque todos os investidores por todo o mundo - bancos de investimento, investidores acreditados e investidores particulares - estariam a comprar direta ou indiretamente estes produtos no mundo todo. Estes produtos eram baseados exactamente em hipotecas com um altíssimo risco de “default” - um altíssimo risco de não serem pagas - e assim crise já estava por todo o lado.

Agências de rating e o seu papel na crise de 2008

Este, para mim, é o terceiro vector que levou a uma crise tão grande. Apesar de estas hipotecas terem uma baixa probabilidade de ser pagas, uma vez que estavam a ser originadas em “subprime” – ou seja, hipotecas feitas a pessoas que não tinham real condição para ser pagas - elas estavam a ser classificadas como activos financeiros muito seguros.

E este é o ponto central – um ponto que contribuiu também imenso para a bolha.

Esse vector é o das agências de classificação de risco (também chamadas de agências de rating ou agências de classificação de risco de crédito), como a Moody's e Standard Poor's.

Essencialmente estas hipotecas que eram fracas – muitas agências honestamente por certo as classificariam de “lixo” - estavam a ser classificadas como ativos muito, muito sólidos (AA e AAA).

Isto aconteceu essencialmente por duas ou três razões.  Pimeiro, porque muitas destas hipotecas eram financiadas pelo Estado - indirectamente - através da Freddie Mac e do Fannie Mae. Logo, as agências não quereriam classificar estes activos como sendo de risco, uma vez que eram financiados directamente pelo Estado.

Em segundo lugar, se estas agências não classificassem estes ativos como muito bons, outras agências no mercado iriam classificá-los como tal, porque essencialmente essas agências de classificação de risco são também empresas e visam o lucro – com a concorrência existente, elas tinham interesse em serem elas a classificar estes produtos.

Todas as agências compactuaram com esta situação.

Filmes sobre a crise de 2008

Esta problemática da avaliação por parte das agências de rating é muito bem descrita num filme que eu aconselho toda a gente a ver sobre a crise 2008: o “Too big to fail”.

Este filme foi lançado em 2011 e aconselho vivamente esse filme. Veja aqui o trailer:

Essencialmente nesta altura a bolha já estava por todo o mundo e quando as coisas começaram a desabar, tudo desabou em dominó e afectou todo o mundo.

O Filme “Inside Job” explica essa parte muito bem. Ver aqui o trailer:

Estes são dois filmes bastante elucidativos sobre toda esta crise. No entanto, tenho a minha própria explicação no video no início do artigo, que prefiro.

Em termos de fontes externas, recomendo um artigo interessante, que pode ser lido aqui.

O quarto vector: bancos seguram a sua posição

Mas atenção: os bancos e este é o quarto vetor muito importante para percebermos a dimensão desta crise e o facto de ter atingido todo o mundo.

Os bancos perceberam que estariam em risco ao conceder tantas hipotecas, até porque muitas delas não foram vendidas pelo circuito normal - para o Freddie Mac/Fannie Mae e depois para investidores - e então essencialmente “seguraram” essas perdas.

Os bancos fizeram então seguros que reverteriam a seu favor, caso as hipotecas não fossem pagas.

Na altura ou várias agências de seguros muito grandes nos Estados Unidos fazer esses seguros. O caso mais famoso foi a da AIG, que de facto concedeu muito crédito porque também foi levada a crer que o mercado imobiliário iria subir para sempre e que seria super seguro (uma análise também influenciada pelas classificações das agências de risco).

Esta operação financeira é chamada “default swap”, porque os bancos ao perceberem que podiam passar o risco de “default” das várias hipotecas que tinham, passaram o risco desse default para as agências de seguros (como a AIG). Esta operação é classificada como “default swap”: essencialmente troca-se o “default” ou o risco de “default” para outra parte.

A pergunta que muita gente faz é: “como é que é possível tantas agências de seguro terem segurado tantas hipotecas e um valor tão grande?”. Essencialmente nós estamos a falar de “fees” (comissões) em larga escala que essas agências de seguro recebiam ao classificarem esses produtos. Novamente, lembro que existia a plena confiança de que o mercado imobiliário era seguro e iria sempre valorizar.

Sobreconfiança: o ponto mais central de todos

Aliás, este é o ponto central.

Houve esta sobreconfiança e confiança excessiva no mobiliário ser sólido e valorizar para sempre.

E isso de certa forma é verdade (e foi verdade até então nos Estados Unidos). Porém, neste caso concreto foi atribuído muito crédito e muito rapidamente a pessoas que não tinham capacidade para pagar essas mesmas hipotecas.

Além disso, existiu uma baixa de juros muito grande na altura (como inclusivamente tenho chamado a atenção para os dias de hoje, em 2018, o que considero ter sido crucial para a formação de uma bolha imobiliária em Portugal), que levou muita gente a constituir hipotecas para financiar a aquisição de imobiliário num curtíssimo lapso temporal.

Isso levou a uma sobreconfiança geral e uma sobrevalorização do mercado, que naturalmente ficou artificialmente inflacionado.

Além disto tudo, o setor não foi regulamentado e a falta de regulamentação deveu se essencialmente a interesse próprio: os bancos não tinham interesse em que este setor fosse regulado simplesmente porque fizeram lucros astronómicos durante este período.

Resumindo essencialmente os vários fatores que levaram a esta crise foram:

  • O governo norte americano colocou demasiado dinheiro no sistema e baixou as taxas de juro, o que levou muita gente a financiar imobiliário num lapso temporal muito curto.
  • A avaliação por parte das agências de risco - errada - dos ativos, tendo sido classificados empréstimos muito maus como sendo altamente seguros.
  • Ausência total de risco para os bancos e para os “lenders”, porque era essencialmente um modelo em que se passava a batata quente para o próximo interveniente.
  • A confiança excessiva na valorização do mercado imobiliário. Eu acredito que o mercado imobiliário regra geral vai sempre aumentar em valor ao longo do tempo, especialmente nos Estados Unidos (nem tanto para países europeus em que a população está a envelhecer muito rápido).

Na crise de 2008, houve uma sobreconfiança nessa valorização porque foi concedido crédito bom e mau e não foi separado aquilo que seria bom e aquilo que seria mau (que teria um potencial de default muito grande).

Na altura não era sequer possível fazer essa distinção; muitos investidores muitos bancos de investimento com grande capacidade de análise por todo o mundo (incluindo Europa e Ásia) caíram também nesse erro porque não havia capacidade de análise suficiente para perceber e identificar que havia crédito bom e mau - e que o mau era tão grande e estava tudo tão sobrevalorizado.

Há um quinto ponto relevante, que não é um fator só por si mas que é bastante relevante para a discussão. Esse ponto foi a pressão social que havia na altura para conceder crédito a pessoas que não tinham condições (como a maior parte das minorias) e que é um aspecto socia; não financeiro. Essas minorias facilmente iriam entrar em default.

Em suma é esta a minha visão sobre a crise de 2008.

Há aqui pontos que naturalmente só cobri muito superficialmente - os filmes que recomendo acima permitem perceber melhor esta crise;

É importante perceber que no final o sistema financeiro mudou bastante com esta crise – a maior do nosso século. Houve uma junção de bancos para superar estes problemas e o sistema financeiro alterou bastante.

Esta é essencialmente a minha análise sobre a crise de 2008.

Se quiser análises sobre acontecimentos imobiliários no mundo, deixe um comentário aqui em baixo e se quiser saber mais sobre o imobiliário pode adquirir também o meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão”:

Gostaria de deixar apenas uma ressalva para John Paulson, um gestor que conseguiu antecipar completamente a crise e fazer milhões com a mesma!

Relatório início Dezembro

Relatório XXVIII – Tipos de capital, investidores e mercados no investimento

Caro leitor,

O próximo relatório vai-se chamar “o que esperar de 2019” e por isso importa dizer-lhe algumas coisas importantes para que perceba exactamente o conteúdo do próximo relatório e as estratégias e dados que eu vou apresentar para 2019.

2018 foi um ano de franco crescimento no imobiliário português, não há absolutamente ninguém que possa duvidar disso.

Se comprou em mercados altos, pode estar a considerar sair. Eu não faço recomendações nos relatórios que escrevemos, até porque não posso, mas eu próprio saí dos mercados loucos que sobrevalorizaram em Portugal.

Quanto ao Porto, saí no tempo certo dado o risco inerente. Já no Algarve podia ter esperado mais algum tempo. Mas como investidor super disciplinado, mantenho-me fiel aos meus princípios: se o risco passa a ser desconfortável, saio.

Foi o que me aconteceu, e por entender que os mercados ainda não estão sobrevalorizados, recuso-me a sair destes negócios, a não ser que consiga rapidamente capitalizar na liquidez gerada.

Tenha a noção que eu comunico (mesmo através destes relatórios) com milhares de investidores e todos eles estão em situações diferentes. Há quem esteja prestes a fazer o primeiro investimento, e há quem tenha portfólios de milhões.

A minha lógica geral é “investir como se o mercado fosse fechar por 30 anos” (obrigado Warren Buffet), mas por outro lado quando o risco de correcção é substancial ou posso liquidar a minha posição com um ganho alto, saio do investimento vendendo o imóvel. Por um lado estou a dizer-lhe que saio se o risco passa a ser desconfortável por outro digo-lhe que compro com horizonte a 30 anos. Não estou a ser muito coerente, certo?

Bom, digo isto desta forma pois permite-me cobrir aqui alguns pontos importantes:

Há vários “tipos de capital” nos meus investimentos;

Em que ponto está como investidor?

Perspectiva de mercados a longo prazo;

O meu próprio caso é particular. O core do meu portfólio é “buy and hold”, ou seja, compro para arrendar. Adições a esse portfólio são feitas na base de que durante 30 anos não lhe posso tocar. Essas são as compras mais substanciais, onde entram dados como “rentabilidade”, “qualidade do activo” e “perspectiva de mercados”.

Por outro lado, 25% do meu capital (não investido a título pessoal, mas através de empresas próprias) é investido em imóveis que visam a revenda em poucos meses ou anos. Isto permite-nos nessas empresas ter imóveis para disponibilizar a investidores e crescer.

Então façamos agora a ponte para si.

Tipos de capital

Se tiver 50,000€ para investir em imobiliário não tem grande escolha a fazer: basta decidir se quer comprar para revender (fix and flip) ou comprar para arrendar (buy and hold). Dificilmente consegue partir esse capital (a não ser que crie sociedades e/ou invista em fundos imobiliários ou REITs).

Se conseguir recorrer à banca e à alavancagem, então aí fará sentido considerar as várias hipóteses. Eu diria que conseguindo investir 200.000€ no total (com capitais próprios e recurso à banca) então já poderá fazer sentido pensar em diferentes “tipos de capital”. Por exemplo, 100.000€ num imóvel para arrendar e 100.000€ num imóvel para revender.

O que é melhor? Depende dos seus objectivos, perfil de investidor e disponibilidade. Se os seus objectivos são “comprar um salário”, então comprar para arrendar é mais adequado, porque as rendas serão esse tal “salário”. Já se os seus objectivos passam por criar o máximo de capital possível no menor espaço de tempo, estando mesmo aberto a um pouco mais de risco, então comprar e revender é mais indicado. Considere sempre os custos em termos de capital mas acima de tudo de tempo: comprar para arrendar implica gerir os imóveis ou delegar isso a uma empresa a troco de uma rentabilidade menor; comprar para revender implica encontrar empreiteiros, materiais e gerir a obra (ou delegar isso a uma empresa a troco de uma rentabilidade menor).

Em que ponto está como investidor?

Um dos nossos clientes na ArrowPlus tem cerca de 6 milhões de euros investidos em imobiliário. Gere a sua empresa há mais de 45 anos e apesar de ter tido uma quebra muito acentuada de negócio desde 2010, a sua empresa sempre foi muito lucrativa. Com quase 68 anos, é um investidor que não está propriamente interessado em aumentar o seu capital com compras e revendas; quer um retorno no seu capital, no seu património, e por isso compra essencialmente para arrendar. Também compra alguns imóveis com a perspectiva de revender, mas não faz obras activamente: compra boas oportunidades e espera que o tempo valorize esses imóveis automaticamente.

Este caso é com certeza a excepção; alguém que está muito bem na vida, e não precisa de se esforçar mais para ganhar dinheiro (pudera, já leva uma vida de trabalho árduo que o levou até ao ponto de hoje). A regra é mais o pequeno e médio investidor e apesar desta questão ter sempre que ser vista num 1:1, entendo que há dois grupos importantes:

Alguém que quer rapidamente melhorar a sua capacidade financeira e está disposto a tomar algum risco, “colocar todas as fichas” hoje, e gerir activamente (além do trabalho) os seus negócios. Fica satisfeito com 10.000€ de ganho no primeiro ano. Eu comecei exactamente assim.

Alguém que pensa mais no longo prazo e no progresso horizontal (vs vertical), ou seja, junta o factor tempo aos seus negócios e espera estar “bem na vida” daqui a 10, 15 ou 20 anos. Não quer o retorno hoje, prefere a posição amanhã.

Assim, parece-me que quem se enquadra em 1) perferirá sobretudo alocar mais capital a compra e revenda e quem se enquadra em 2) preferirá sobretudo alocar mais capital a comprar para arrendar.

Onde se enquadra você?

Perspectiva de mercados a curto e longo prazo

OK, pode estar no caso 1) ou 2).

Agora, dependendo de onde está, junte a sua perspectiva de mercado a curto e longo prazo. Ou seja, se quer comprar para arrendar, faço-o num mercado que se espera sólido em 5, 10 e até mesmo 30 anos.

Se quer comprar para revendar, basta que o mercado fique quente por 6 ou 12 meses, mesmo que passe a “não valer nada” em 20 anos.

É também isto que vou falar nos próximos relatórios, e dar a minha opinião para os dois vectores, hoje, amanhã e depois de amanhã.

Até ao próximo relatório,

Bons negócios imobiliários.

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Relatório meados Novembro

Relatório XXVII – "A terceira onda/vaga"

Se subscreveu esta assinatura há mais tempo, então lembra-se que ela começou com o indício de uma terceira vaga de valorização, a ideia de que depois da valorização galopante de Lisboa e Porto, mercados mais pequenos no país iriam ser afectados e crescer eles também. Lembra-se deste gráfico?

Quero mostrar-lhe coisas para as quais chamei a atenção ao longo do ano, e o que aconteceu nos últimos 12 meses.

É claro que durante este período vários outros mercados cresceram (incluíndo aqueles que vinham a galopar desde há algum tempo), tal como Lisboa e Porto. Mas focar-me em mercados mais pequenos tinha uma premissa base: a possibilidade de uma correcção e com isso perder muito dinheiro era muito, muito mais baixa.

Durante esta assinatura, que agora finda com este relatório (a próxima será “Ganhar dinheiro com imobiliário de forma sustentada e a longo prazo“ – não se preocupe, receberá sempre os relatórios até perfazer os 12 meses de assinatura...), eu fui apontando para vários mercados que me pareceram interessantes e fundamentando o porquê de achar Lisboa e Porto muito sobrevalorizados, bem como o perigo de uma correcção brutal. Acho que não é necessário voltar a avaliar de forma macro estes mercados antes do final do ano. Mas o problema é tão grave que isso me levou a escrever um artigo convidado para o Jornal Económico chamado “Imobiliário em Portugal: A bomba-relógio que pode rebentar a qualquer momento”. Se quiser ver os indicadores todos, 1 por 1, pode consultar esse artigo.

A cada trimestre que passa, esta realidade faz cada vez mais sentido e fica cada vez mais perigosa.

“Mas Lisboa continuou a valorizar muito! Se em Janeiro tivesse investido em Lisboa hoje teria um ROI interessante no meu dinheiro!”

Sim, em parte isso é verdade. Mas o meu ponto nunca foi esse! O meu ponto sempre foi que investir em Lisboa com o mercado actual é uma decisão a ponderar do ponto de vista risco/benefício. O ponto sempre foi que com o mercado tão quente nunca se sabe quando a panela vai vazar! E, por outro lado, para um investidor que tenha 200.000€ para investir, rapidamente gasta o capital num único imóvel nos grandes centros, o que gera um problema grande de diversificação.

A terceira vaga foi real. Eu apontei mercados nos relatórios deste ano que me pareceram corrigidos. E estavam tão corrigidos que valorizaram tremendamente (como 30% nalguns casos!) e continuam em níveis muito aceitáveis de especulação!

Aliás, alguns desses mercados não só me parecem ainda corrigidos como têm um potencial futuro muito grande. E é aí que eu pessoalmente coloco o meu dinheiro – não tenho desde há algum tempo nenhum imóvel no Porto ou Lisboa.

Então que mercados são esses?

Há 3 ou 4 formas de fazer dinheiro com imobiliário em Portugal:

  • Comprando e revendendo imóveis, visto que a construção teve uma queda muito acentuada nos últimos anos e as pessoas procuram habitações remodeladas. A isto chamamos de fix and flip.
  • Comprando e arrendando imóveis a estudantes universitários. Segundo o Pordata [R], existem em 2018 cerca de 373.000 alunos matriculados no ensino superior. Estamos a falar de quase 4% da população portuguesa em número, mas teremos que considerar alunos estrangeiros nesta análise.
  • Comprando e arrendando imóveis a outras classes da população que sejam móveis. Estas classes baseiam-se em advogados, enfermeiros, médicos, etc.
  • Comprando e arrendando imóveis para o sector comercial, como dependências de bancos; O sector comercial é muito apelativo pela facilidade de elaboração de contratos a longo termo, mas tem algumas desvantagens. Na série de 2019, haverão dados claros sobre este tipo de imóveis.

Deixo assim de fora o arrendamento tradicional a famílias; Esse para mim não é um ângulo por si só para investir em imobiliário – será bem sucedido se se investir muito abaixo do valor de mercado (no meu livro mostro um método para tal), mas isso é verdade para qualquer investimento e público alvo em imobiliário.

Na minha hipótese de 3ª vaga, eu foquei-me em universidades. Podemos olhar para aquilo que são os mercados em Portugal com boas universidades, como eu já referi em relatórios anteriores:

Ora retirando Porto e Lisboa da equação, juntamente com as cidades Algarvias que foram até aquelas que mais apreciaram no último trimestre e meio, ficamos, além das ilhas, com:

Évora, Faro, Covilhã, Coimbra, Aveiro, Braga/Guimarães e Vila Real (a UTAD já teve polos em Chaves e Miranda do Douro, mas concentrou tudo em Vila Real há 3 anos).

No contexto da “terceira vaga”, há a notar que:

- Évora está a passar por um contexto peculiar. É um distrito que caiu em termos de preços no primeiro trimestre deste ano [R] mas é uma cidade que tem subido a olhos vistos. Vários investidores têm na verdade desmobilizado dinheiro de Évora para aplicar noutros mercados, visto que registou subidas de cerca de 32% desde 2016 até Junho de 2018.

- Faro está no contexto do turismo e da sobrevalorização no Algarve, de forma transversal. É uma cidade a ser cuidadosamente estudada durante o próximo ano (alvo de relatório), porém à data de hoje já se consegue perceber que os preços subiram quase 70% em pouco mais de 3 anos, registando subidas incríveis. Esta subida acentuou-se em 2017 e nos últimos 12 meses. Foi alvo claro da segunda vaga, mas por motivos diferentes. À data de hoje o distrito (onde há várias cidades turísticas caras, é certo) passa os dois mil euros em termos de preço médio por metro quadrado.

- Covilhã, um mercado que eu conheço bem por ter vários imóveis naquela cidade, subiu cerca de 20% só desde Janeiro. Mais que isso, os bons negócios quase desapareceram de tão escassos que são. Claramente um dos alvos principais da terceira vaga.

- Coimbra teve um crescimento um pouco mais tardio do que eu pensei, e muito repentino num determinado instante. Ainda é possível obter negócios com alta rentabilidade (na casa dos 7-8%) porém foi alvo de uma apreciação genérica.

- Aveiro valorizou de tal forma que o preço por metro quadrado furou aquilo que eu previa na minha mais generosa avalição. Por outras palavras, foi um alvo enorme da terceira vaga, mas direccionado apenas para fix and flip, preferencialmente rápido. Hoje existem vários imóveis à venda por mais de 750.000€ no centro (por exemplo, ver este duplex de 370m^2). Diz tudo?

- Braga e Guimarães tiveram aumentos consideráveis desde o início do ano. Aliás, os aumentos em Guimarães foram até alvo de um artigo convidado para o jornal Mais Guimarães, veja aqui [R].

Esta foi a terceira vaga de valorização que eu previ quando trabalhei na Empiricus. Foi uma análise extensa, de meses, que me levou a concluir que aquilo que aconteceu em outros países, no passado, se iria reflectir em Portugal. Eu pensei que a escala iria ser maior do que nesses países...

E acertei.

E o futuro? O capital fica em que mercados?

Esta pergunta vai ser completamente escrutinada na próxima série “Ganhar dinheiro com imobiliário de forma sustentada e a longo prazo“. Mas vou já abordá-la:

Eu continuarei obviamente a explorar os mercados corrigidos. Porém, como eu acredito que a hipótese de uma correcção em Lisboa e Porto poderá acontecer, com muita probabilidade, durante 2019, os holofotes estão (também) virados para aí.

Durante o ano, abordarei essencialmente os mercados onde próprio continuarei a investir: Covilhã, Coimbra, Braga e Vila Real, porque me parecem aqueles que têm ainda margem de investimento sem especulação excessiva.

Actualmente, como estas cidades já não têm a mesma abundância de negócios que tinham no início do ano, eu vou abordá-las individualmente, focando nas várias zonas dessas cidades e explicando o porquê de serem boas compras ou não.

Além disso, vou focar a série em como desenvolver um portfólio que pague rendas mensais para cobrir os custos de vida. Ora, nesse sentido, analisarei também REITs (Real Estate Investment Trusts) concretos, e apontarei para os que oferecerão melhores yields/rentabilidades e maior apreciação.

É nestes mercados e tipo de investimentos que eu mesmo continuarei a investir, com o objectivo de aumentar a minha renda passiva mensal.

Quando vou eu mesmo investir em Porto e Lisboa?

Nunca enquanto o mercado continuar assim, mas numa possível correcção durante 2019, passa a fazer todo o sentido colocar capital em Lisboa e Porto. Isto porque, por motivos que eu irei apresentar, certas zonas terão uma expectativa de valorização maior (lembre-se que tudo começou com a valorização do centro, depois da periferia – segunda vaga – e agora falamos essencialmente de zonas mais “micro”). É aí que eu me vou concentrar e apostar o meu próprio dinheiro!

Espero vê-lo na próxima série. Este é o último relatório para muitos leitores, que subscreveram a série com a Empiricus em Novembro de 2017. Para adquirir a nova série (a um preço super promocional por já ser leitor, com oferta dos relatórios até ao final de 2018) clique aqui.

Espero que tenha gostado dos relatórios até aqui.

Envio-lhe um grande abraço,

Artur Mariano


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Relatório Início Novembro

Relatório XXVI – Sinais exteriores (economia geral)... e os próximos 12 meses;

No último artigo concentrei-me na economia nacional. Agora gostaria de falar um pouco sobre a economia mundial, porque me parece um aspecto demasiadamente relevante para não ser olhado com muita atenção e comentado hoje.

Se eu tenho vindo a sugerir que o mercado imobiliário português está numa bolha imobiliária e que qualquer investidor deveria esperar até uma correcção (a não ser que invista em mercados corrigidos – como vou falar no próximo relatório), então temos que considerar o panorama mundial.

Eu estou hoje com um dilema grande. Não tenho 100% de certeza de onde aplicar o meu dinheiro da melhor forma possível. Em primeiro lugar, posso aplicar o meu capital em mercados corrigidos, porém como já tenho uma exposição considerável a esses mercados, estou a pensar que poderei alargar essa exposição além do desejável.

Em segundo lugar, aplicar o dinheiro na bolsa não me parece opção. O relatório de hoje fundamentará, em parte, isso. 

É que estamos hoje numa economia sobrevalorizada e com o risco sério de uma correcção nos próximos 12 meses, na minha opinião...

Não quero mesmo que me chamem de profeta da desgraça! Aliás, eu detesto falar mal da economia e mercados. Mas como analista eu digo o que acontece e pode vir a acontecer, não o que eu quero que aconteça...

Antes de analisar concretamente os mercados, queria chamar a atenção que neste ciclo económico temos uma série de ingredientes perigosos que se revelaram simultaneamente. Primeiro, a inflacção ao nível mundial está baixa e está baixa há muito tempo. Segundo, várias economias (se não “todas”) têm vindo a crescer galopantemente e, pior que isso, em uníssono (ou como diria o FMI, crescimento sincronizado). Terceiro, as taxas de juro estão baixíssimas pelo mundo todo. Quarto, há demasiada liquidez no sistema. Para estancar a crise de 2008, demasiados países (ou bancos centrais) imprimiram demasiado dinheiro demasiadamente rápido. Houve uma palavra que se repetiu 3 vezes, eu sei.

OK, então agora vamos a mais dados reais sobre os sintomas preocupantes que aí estão...

1 - Estamos num ciclo arrastado

Estamos hoje numa super tendência de alta... repare que este é já o maior ciclo económico de sempre...

Fonte: Seeking alpha

Além disso, o “drawdown”, que mede essencialmente a volatilidade do sistema, ou se quiser stress económico-financeiro, está baixíssimo, perto de 0. Só por si, isto não significa muito economicamente falando. Mas a mim em particular, é algo que me preocupa... este é um aspecto da economia que faz esconder os perigos reais de uma correcção. A fraca volatilidade dá muita confiança. Isto faz aumentar a dívida naturalmente, o que em estados prolongados pode ser muito prejudicial.

Fraca volatilidade = confiança no longo termo. E nada de mal com a confiança para crescimento... mas neste cocktail perigoso podemos estar a falar de mais um prego no caixão.

2 – Juros baixos

Nem sequer é necessário ir lá para fora. Na Europa ainda temos juros baixíssimos (Euribor negativa, cof cof) ainda como resultado do estímulo à economia europeia, devido à última crise financeira.

Os gráficos para os Estados Unidos revelam que depois de termos passado por um período de taxa 0, estamos hoje, mesmo assim, num ponto em que ainda jogamos com as taxas mais baixas possíveis.

Os juros baixos levantam um problema enorme: o do sobreendividamento, especialmente quando a banca empresta dinheiro sem grandes travões. A confiança já falei nela quando falei na fraca volatilidade. Estes dois vectores conjugados são verdadeiramente explosivos...

Em Portugal, e por consequência das directrizes europeias, estamos com juros ridículos, de menos de 1%, em grande parte dos casos. Ora estes juros criam a ilusão que o financiamento bancário possa ser ilimitado. E não há grandes problemas que assim seja... enquanto a Euribor não subir. O grande problema está na mais que previsível subida da Euribor. Se as prestações subirem 80% (a maior parte do crédito habitação concedido com Euribor 0 ou negativa vem dos últimos anos e por isso o montante de amortização de capital é baixo e a prestação sobe muito em função do aumento da Euribor), a quantidade de créditos habitação em potencial default será muito grande.

Num cenário mais global, vemos hoje compras massivas à custa de dívida (afinal o mercado cresce substancialmente e contrair dívida para comprar risco parece apetecível – aliás quem o fez nos últimos anos ficou rico).

3 – Inflacção baixa

Não é preciso dizer muito sobre este ponto...

É provável que tenhamos pressões financeiras a curto prazo no que toca à inflacção. Isto é, as taxas de juro não irão continuar assim por muito tempo, até porque na Europa o problema é simples: o BCE deixou as taxas de juro baixas por muito tempo, para estimular o investimento e crescimento económico, mas isso está prestes a acabar e ninguém pode dizer qual é a consequência...

4 – Muito (demasiado) dinheiro no sistema...

Penso que na história nunca houve tanto dinheiro nas economias em função do PIB das mesmas. Ou seja, nos últimos anos houve uma impressão acentuada de dinheiro e uma injecção brutal desse dinheiro nas economias.

Esta injecção teve sobretudo motivação pela crise brutal que vivemos, de forma global, em 2008. Esta injecção de capital nos mercados fez também com que houvesse muito investimento, o que levou a uma “inflacção” (leia-se sobrevalorização) muito alta. E o efeito tem sido superpositivo – ou seja, tem levado a que, em proporção, falemos de um aumento composto no valor de alguns activos.

Aliás, o grande problema é que economicamente e de forma global, temos corrigido crashes economómicos com injecção de dinheiro e a minha grande preocupação é que isso no longo termo não seja sustentável para o sistema financeiro (que aliás esteve mesmo em causa em 2008).

Outras notas

Sabe qual é um dos critérios do melhor investidor do mundo, Warren Buffet? O valor total da bolsa americana a dividir pelo PIB nacional. E sempre que este factor está acima dos 100%, Warren Buffet fica muito cauteloso... e à data de hoje estamos a mais de 120% neste factor...

O desemprego e a inflacção estão ambas em baixos históricos, o que não tem precedentes na economia mundial.

Conclusão

Eu estou a abrandar os meus investimentos naquilo que não seja imobiliário em mercados corrigidos. A razão é simples: mercados não corrigidos irão sofrer muito e caso haja necessidade de vender, o investir ficará muito prejudicado em termos de liquidez, não só pela desvalorização mas porque iremos passar certamente por um período de baixa liquidez global, retracção de concessão de dívida e afins.

Estes dados que tenho levantado e analisado há 21 meses consecutivos só tornam a minha teoria mais forte: se quiser comprar imobiliário que pode (querer) vender em menos de 8 anos, não o faça em mercados inflaccionados.

Até ao próximo relatório,

Bons negócios imobiliários!

Artur Mariano

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Relatório Meados Outubro

Caro colega investidor imobiliário,

O alojamento local em Portugal, na figura de casas AirBnb e alojamentos para aluguer rápido – desde lofts a espaços maiores - cresceu como cogumelos nos últimos anos. Em 2015 havia 23 mil registos de AL, em meados deste ano atingiu os 68 mil. Está hoje no topo, quer em termos de faturação quer em termos de unidades absolutas.

Mas sabe o que é mais curioso? Os hoteis não se queixam. “Há mercado para todos.” E eu não duvido... hoje há de facto mercado para todos. E mais unidades de alojamento houvessem, mas se alugavam.

Em 2017, segundo a Associação de Hotelaria de Portugal (AHP), o número de camas oferecidas em 2017 por alojamento local em Portugal foi 56% do total (ou seja, mais que os hoteis).

Há muito para dizer sobre o alojamento local, mas eu vou-me restringir a um conjunto de notas importantes.

A primeira questão é se faz sentido aumentar um portfólio residencial para incluir uma parte em alojamento local. Eu fi-lo. Montei um conjunto de 3 unidades para alojamento local. Mas escalar ou montar um negócio apenas nesta premissa parece-me irrealista, e já vou dizer o porquê.

Diferenças alojamento local vs arrendamento tradicional

À data de hoje, para começar um negócio de alojamento local é precisa pouca coisa. Tanto é assim que muitos proprietários de alojamento local viram-se no negócio sem saber bem como. Tinham um imóvel vago, que não queriam arrendar pelo método tradicional, mas algum amigo lhes disse que o AL é que dava. E de um momento para o outro tinham um negócio montado. Airbnb ou Booking, clientes em troca de comissões, a senhora que limpa a casa e entrega a chave, o seguro que cobre os danos, etc. Parece um negócio simples... e rentável.

Mas o alojamento local é um negócio complexo, que exige uma logística um pouco complexa. E a logística é apenas uma das várias diferenças. Vamos observar as diferenças entre o AL e o arrendamento tradicional, na óptica do investidor:

Logística

A logística é um ponto central deste tema, porque o aluguer de imóveis simplemente exige muito mais de um negócio imobiliário do que o arrendamento tradicional de imóveis.

A logística de um negócio de alojamento local envolve:

- Limpeza frequente de imóveis, entre estadias;

- Resposta a comunicação de hóspedes (de 3 em 3 dias vai ter hóspedes a ligar e perguntar qual é a porta, como se liga o fogão e como chegam ao centro da cidade);

- Promoção recurrente (vs pontual com imóveis em arrendamento tradicional);

- Manutenção on-the-stop, ou seja uma equipa de manutenção pronta para responder de urgência (se demorar uns dias com um inquilino de arrendamento tradicional, não será um problema brutal, numa estadia de 2 dias, se demorar 3 dias significa que toda a estadia do hóspede foi estragada).

- Restauro regular: nenhum dos seus hóspedes se vai importar com riscar a parede com a mala, afinal estará no imóvel por duas noites...

Eu entendo que essa logística possa ser comprada de várias formas. Por exemplo, é possível montá-la você ou comprar essa logística a uma empresa (que o faça por si). Seja como for, está a comprar essa logística. E a pagar por ela. E, por conseguinte, a baixar a rentabilidade do investimento.

Vulnerabilidade a alterações na lei

A verdade é que este negócio é extremamente vulnerável e sujeito a alterações à lei. Por exemplo, um negócio destes exige uma dada logística (ver abaixo). E montar essa logística é um plano de longo termo, caso contrário não compensa.

Por exemplo, recentemente foi introduzida uma lei que limita novos negócios de alojamento local a 7 unidades. Ora neste ponto pode deixar de compensar montar a sua própria logística (especialmente se os imóveis estiverem muito espaçados entre si).

Para ver as mais recentes modificações à lei do alojamento local, veja este video que eu gravei:

Agora imagine alterações mais substanciais, como inclusivamente já foi recentemente considerado, incluindo o aumento brutal de impostos sobre os rendimentos dos alojamentos locais... simplesmente existe demasiada dúvida sobre o que poderá acontecer.

Desgaste

Dos imóveis e seu.

Quanto ao seu, contratar uma pessoa ou empresa para lidar com hóspedes e assumir que tudo se tornará passivo para si parece-me uma visão demasiado romântica. As coisas não são assim. No limite, essa pessoa tem que reportar a si. E você terá que ter o tempo e disponibilidade para tratar desses assuntos. Considere o seu desgaste.

O dos imóveis é mais âmplo. Enquanto tem que prever alguma coisa nesse sentido na logística, como lhe mostrei no ponto anterior, existem coisas mais estruturais a considerar. Por exemplo, no alojamento local, se o seu imóvel tem fachada própria, então prepare-se para ter que a reparar mais rapidamente. Zonas comuns de prédios (caso sejam todos seus). Caixilharia e portas. E a lista continua. É necessário ter isso em conta.

Particularidades

Pessoalmente, eu tenho 3 unidades em alojamento local, e não vejo grande vantagem em expandir esse negócio. Actualmente mantenho-o porque a promoção dos imóveis é muito fácil, visto que não tenho grande competição no micro mercado em que opero, e a logística é capitalizada em colaboradores da ArrowPlus. Esta é a minha posição mesmo considerando que na grande maior parte do verão e inverno tenho 100% de ocupação...

E porquê?

Primeiro, a verdade é que a passividade nesta vertente é uma ilusão.

Segundo, porque o alojamento local é um investimento extremamente instável em Portugal, para quem comprar imóveis propositadamente para o efeito (quem já tem imóveis para rentabilizar desta forma... aí a coisa muda de figura). Amanhã os impostos podem disparar. O turismo vai decrescer (e falo nos grandes centros, claro está) e o sector está altamente vulnerável a nova legislação.

E tudo isto faz-me pensar que não existe escalabilidade e que podem haver barreiras de crescimento. Eu gosto de pensar que consigo escalar o meu portfólio de 5.000€ mensais para 50.000€ sem qualquer barreira no meio.

Tributação

Até agora, foi possível declarar os rendimentos do alojamento local na categoria F ou na categoria B. Estas duas categorias têm nuances muito específicas. Por exemplo, na categoria F será tributado a 28% enquanto na B será tributado de acordo com um escalão. Além disso, há nuances como afetar os imóveis à actividade e estar no regime simplificado e pagar IVA. No meu caso, devido às deduções que ainda uso por ter feito obras nos imóveis, não pago imposto nenhum no final do ano. Este é apenas mais um caso específico, para lhe dizer que – como sempre – a optimização fiscal no imobiliário é importantíssima e deverá sempre ser vista junto com um contabilista.

Bons negócios imobiliários,

Artur Mariano

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Relatório Início Outubro

Relatório 24 (3 de Outubro)

Relatório XXIV – O mercado ultimamente... sinais, notas soltas e mais sinais.

Caro colega investidor imobiliário,

O mercado imobiliário continua em alta, mas eu pessoalmente noto a “água na fervura” que foram as imposições do banco de Portugal quanto aos créditos (e financiamentos a 100%).

A meu ver, é uma medida altamente acertada. Só não sei se vem na altura certa ou devia ter sido introduzida há mais tempo...

Mas o que importa dizer é que fui dos poucos a chamar a atenção para uma coisa, recentemente... Sabe o que aconteceu na última crise?

Deixe-me mostrar-lhe.

Repare no valor médio dos prédios transaccionados:

Fonte: pordata.

O pico do valor médio dos prédios transaccionados em Portugal desde 1992 foi em... 2006-2007. Depois disso existiu uma correcção de mais de 15%, até 2009. Mas essa correcção não foi devida ao valor intrínseco do imobiliário – foi devida à crise no crédito nesse período!

Estaremos nós hoje a colocar água na fervura, a mesma fervura que vimos em 2008? Só o tempo o dirá, mas eu direi já algumas coisas:

Entre 2010 e 2012, o preço médio dos prédios caiu quase 30%. Falamos de mais de um quarto do valor comercial. Mais de um quarto.

Ao longo do próximo ano, veremos se as medidas do BdP geram uma acalmia no mercado da mesma forma que aconteceu em 2007-2009... Cá estarei eu para analisar isso.

Agora importa falar de alguns pontos:

  • Afinal estão ou não os mercados loucos?
  • Quais são os yields dos vários mercados, e são esses yields bem marcados em termos de preço?
  • Existe motivo para a terceira vaga que anunciei no início desta assinatura?

Afinal estão ou não os mercados loucos?

Eu continuo sem perceber o porquê de tantos investidores investirem tão fortemente em Lisboa e Porto. Nos últimos tempos os preços têm crescido de forma absolutamente irracional. Bem sei que o mercado permanece irracional mais tempo do que nós solventes, o que atrapalha um pouco a análise destes dois mercados. Mas vamos analisar estes mercados pelos indicadores básicos dos mesmos:

  • 1 - Yield

Lisboa tem uma rentabilidade média de 4.7%, se levarmos em conta os preços médios e as rendas médias, dados facultados pelo INE. Quatro-ponto-sete!

Ora rentabilidade de 4.7% é uma rentabilidade mais baixa que algumas acções que os meus colegas aqui na Empiricus recomendam, e que incluem um upside brutal de valorização. No caso de não suscrever essas assinaturas, deixe-me dar-lhe um exemplo: a BMW está actualmente recomendada pelo Diogo, pelo potencial de valorização. No entanto já oferece um yield de 5%!

E não falamos de uma acção que necessite de manutenção, reclamações de inquilinos ou infiltrações de água.

A meu ver, esta problemática é muito clara: o imobiliário não é um investimento tão passivo quanto o resto e por isso não adianta compará-lo com os outros. Mas é por isso que a rentabilidade tem que ter um prémio!

Nunca eu investiria em imobiliário a 4.7%, mesmo num mercado em franca valorização. Assim, considero a yield em Lisboa – o mercado volante de Portugal – muito baixa. E as rendas não estão propriamente baixas. Aliás, as rendas altas em Lisboa têm sido alvo frequente de crítica e análise. Mas se as rendas estão altas e a yield baixa, os preços só podem estar muitíssimo altos!

  • 2 – Dívida, economia e outros números

A rentabilidade baixa não é só por si uma justificativa para um mercado louco, mesmo que as rendas estejam altíssimas (o que nos diz logo que os preços estão muito sobrevalorizados). Há mais além disso...

Dívida

OK, é verdade que a dívida total concedida a famílias com finalidade de habitação tem baixado. Em Dezembro de 2017, havia um total de 98,734 mil milhões de euros de stock. Por exemplo, no início daquele ano passou mesmo os 100 mil milhões.

Mas este é o dado que vários analistas olham e dizem. E na minha opinião deve ser olhado e divulgado, sem dúvida. Mas não é tudo, porque o stock de crédito habitação não diz tudo sobre a economia. É que por exemplo os empréstimos a famílias para consumo e outros fins tem crescido galopantemente. Se somarmos estas duas dívidas, não é verdade que o stock total tenha dimunuido a olhos vistos. Aliás, praticamente não mexeu...

E agora veja este dado que lhe dou: temos que considerar que vários bancos concedem créditos multi-uso com o propósito de financiar aquilo que os créditos habitação não conseguem financiar...


Avaliação imobiliária vs índice de preços da habitação

Os últimos dados oficiais do preço da avaliação imobiliária (IABH), do 1º trimestre do ano (link), mostra que esta tem consistentemente subido desde Março de 2017:

Sendo que tendo subido 0.6% de Fevereiro para Março, subiu mais de 5.4% durante os 12 meses anteriores.

Já os preços da habitação (link) no mesmo período mostra uma galopagem brutal dos preços, sendo que no mesmo período reportado para a avaliação, enquanto a avalição subiu 5.4%, os preços da habitação subiram 12.2%.

Alguma coisa está muito mal quando os preços da habitação sobrem mais do dobro dos preços da avaliação, por metro quadrado?

Quando aos preços da habitação, o “housing index” costuma dizer tudo. E olhe-se bem para o que aconteceu nos últimos anos em Portugal:

Rácio dívida/rendimentos (e solvabilidade)

Curiosamente ou não, a melhora dos rendimentos em Portugal tem sido notória, sendo até que o rendimento disponível das famílias tem crescido acima da média europeia desde 2015. Infelizmente só temos dados oficiais até 2017, ano em que o rendimento em Portugal aumentou quase 2.7%:

E se este dado parece afastar cenários preocupantes... deve notar-se que a dívida tem igualmente galopado, e em particular mais do que o aumento dos rendimentos (e é isso que preocupa).

Do ponto de vista da dívida particular, a dívida não tem aumentado substancialmente. Há menos stock de crédito habitação como já pude dizer num outro relatório. Preocupa mais o tipo de dívida (já que a habitação baixou e aumentou o crédito ao consumo). Note que a dívida total dos particulares aumentou nos últimos 12 meses, considerando o último dado oficial (Maio 2018), e o crédito habitação baixou:

Num julgamento apressado, estamos a ir de encontro ao modelo em que se gasta mais em consumo e menos em activos. Isso é quase essencial para o crescimento da economia, mas estamos globalmente a aumentar o risco de uma correcção...

Não bastando estes dados, temos cada vez mais dados que mostram que o mercado imobiliário nos grandes centros continua muito sobrevalorizado. Em particular, sabemos que durante o 1º trimestre de 2018 os alojamentos residenciais no Porto cresceram 23%, o que está acima do aumento registado em Lisboa. Isto continua a corroborar a minha tese que o Porto em 2018 passou pelo crescimento experimentado por Lisboa durante 2017 (e períodos anteriores).

Mas em Lisboa o mercado está longe de normalizar. No final do último ano o INE mostrou que os alojamentos usados em Lisboa eram mais caros que os novos em Portugal...

Quais são os yields dos vários mercados, e são esses yields bem marcados em termos de preço?

O nosso estudo para o segundo trimestre de 2018 revelou que os yields (rentabilidades) do vários mercados em Portugal se concentram essencialmente em Castelo Branco, Vila Real e Bragança. Lisboa aparece bem cotada mas com um perigo enorme de correcção de valores de rendas, no curto prazo:

rendas e yields investimento imobiliário portugal distritos

Em particular, o único distrito que passou consistentemente o valor de 7% de rentabilidade foi mesmo o distrito de Vila Real. Esta rentabilidade é possível, porque, de forma genérica, o distrito aparenta ter preços muito corrigidos em função do preço de construção e rendimentos, enquanto as rendas em vários mercados são normalizadas com o resto do país.

Existe motivo para a terceira vaga que anunciei no início desta assinatura?

Não sei se se lembra de como esta assinatura começou... falei-lhe da terceira vaga de valorização e potencial que haveria em mercados mais pequenos, depois da segunda vaga de valorização, na periferia das grandes cidades.

Esta valorização já está a acontecer... e tem vindo a acontecer progressivamente desde o início do ano! Os preços em certos mercados mais pequenos (cidades até 50.000 habitantes) têm crescido, sustentadamente, pelo investimento externo, por serem refugos de investidores que fogem dos mercados sobrevalorizados, mantendo yields altíssimas. E melhor que isso, o crescimento sustentado dos preços deixa-nos uma “garantia”: as correcções que acontecerão nestes mercados serão muito mais pequenas (se chegarem a existir...) do que as enormes correcções que serão sentidas nos grandes mercados. Basta percebermos aquilo que eu disse acima.

Mas porque têm estes mercados crescido de forma tão sustentável? Estes mercados não têm sofrido com a maior origem especulatória que Lisboa e Porto têm vivido: uma classe média com demasiado e repentino acesso a crédito combinado com pouquíssima construção nova, elevando assim os preços dramaticamente e a brutal influência do turismo por investimento exterior e as taxas de juro baixíssimas...

Mas de que mercados lhe falo? Mercados como Chaves, Vila Real, Covilhã, Quarteira, Bragança e outros...

Mas temos mercados mais pequenos com sintomas da excitação económica que vivemos. Aveiro (e menos prominentemente Coimbra) é um bom exemplo disso! Construção nova – de segmento médio - em frente às salinas de Aveiro sai a 6.000€ por metro quadrado. Leu bem...

Diz um enorme analista norte-americano que as bolhas especulativas são causadas porque as mulheres convencem os maridos que seria melhor terem uma cozinha maior e mais bonita. Sexismos e exageros à parte, a sede por uma casa maior, que muitas vezes deixa famílias reféns de hipotecas enormes a longuíssimo prazo, é de facto um enorme factor de especulação...

Nos mercados mais pequenos, este tipo de procura não é repentina nem sequer existe em demasia. Podemos dissecar melhor este facto, mas convenhamos que podemos falhar redondamente. Vou-lhe apenas dizer que a minha experiência tem sido esta: a oferta a grandes hubs agregadores de população de fora que vem viver para estes meios tem sido altamente sustentada e em linha com o aumento do fluxo de população.

E a terceira vaga – alvo de um relatório core brevemente – está aí...

Bons negócios imobiliários,

Artur Mariano

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Fundos imobiliários em Portugal: valerá mesmo a pena investir em fundos?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

É recorrente termos na ArrowPlus clientes investidores que encomendam estudos de mercado para saber se é mais vantagoso investir em fundos imobiliários ou em imóveis físicos.

É claro que cada caso é um caso, mas eu encontro problemas tão estruturais (e infelizmente já crónicos) em fundos imobiliários em Portugal, que regra geral a resposta é óbvia.

Ainda assim, vários pequenos investidores procuram, legitimamente, fundos imobiliários para alocar capital.

Afinal, são fáceis de se investir, disponibilizados (e recomendados) pela banca...

Neste artigo vou dar-lhe a minha opinião acerca dos fundos imobiliários em Portugal, por dentro e por fora. E começo já pelo fim: em Portugal, prefiro genericamente manter-me longe de fundos por vários motivos que lhe vou apresentar neste artigo. Já lá fora, vale a pena, com muito critério...

Mas vamos lá dissecar este tópico...

O que são fundos imobiliários (FII)s

Os fundos de investimento imobiliário (FII)s consistem na reunião de capital de vários participantes num "bolo", ficando os participantes com unidades de participação desse "bolo". Depois os FIIs irão comprar activos imobiliários, que rentabilizam, disponibilizando depois os rendimentos pelos donos de unidades de participação (UP)s.

A maior parte dos fundos Europeus e em particular nacionais, dedica-se sobretudo ao arrendamento de activos imobiliários no sector comercial (tais como escritórios, lojas e superficies/armazéns sobretudo as destinadas ao retalho). Qualquer FII pode naturalmente entrar no sector residencial, e inclusivamente adquirir terrenos e optar pela promoção imobiliária, mas essa não tem sido a prática recente em Portugal.

Os fundos imobiliários são geridos ou por uma dada comissão de gestão ou então por uma sociedade gestora (a forma mais comum em Portugal), que compra imóveis para os colocar no mercado de arrendamento (ou revenda, mas como disse antes, esse caso é menos popular em Portugal).

Em teoria, dado que o imobiliário valoriza com o passar do tempo (desde que falemos de um período suficientemente grande), o FII valoriza uma vez que os seus activos também valorizam. Além disso, o FII obtém rendas por via do arrendamento dos imóveis, o que também o valoriza desde que a distribuição de lucros (payout) não seja de 100%.

Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, porque não exigem muito capital de subscrição e podem ser subscritos junto de um banco ou uma corretora online. Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial de tão pouco como 50 euros. No entanto, os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão.

Como a grande maioria dos investimentos, os fundos imobiliários não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Por exemplo, caso exista má gestão do capital ou uma desvalorização do imobiliário, as unidades de participação do fundo desvalorizam e os investidores podem perder capital.

Os fundos mitigam este risco ao terem diversificação de património por mercados e sectores, por isso estudar a carteira de um FII é crucial antes de investir.

Um fundo imobiliário detém activos imobiliários, mas comercializa unidades de participação, que são valores mobiliários. Assim, são regulados pela CMVM. Além disso, os fundos têm uma actividade restrita para que a sua actividade não se torne muito arriscada para os subscritores/investidores.

Diferenças entre investir em fundos imobiliários ou imóveis

Em primeiro lugar, os fundos imobiliários são (estruturalmente falando) uma forma fantástica de se investir em imobiliário. Eu escrevi recentemente um artigo para a Funds People sobre isto mesmo.

Mas investir em fundos imobiliários é muito diferente de investir em imóveis, a todos os níveis.

Diferença 1: num fundo não investe sozinho, investe em grupo

Um fundo imobiliário é por definição alimentado por um grupo de investidores, que têm uma posição no fundo. Como tal, é um investimento colectivo, uma vez que várias pessoas aplicam o seu dinheiro no fundo, conjuntamente.

O fundo, por sua vez, aplica esse capital em imobiliário, por forma a se obterem rendimentos. Esses rendimentos são normalmente obtidos pelo arrendamento dos activos do fundo, embora existam vários fundos que são especializados na compra e venda de imóveis.

A forma mais parecida - a nível individual - de investir como um fundo, é investindo com mais sócios. Porém, uma vez que este modelo não tem escala, não tira vantagem das propriedades de um fundo, como lhe mostro a seguir.

Diferença 2: um fundo "chega" onde um pequeno grupo de pessoas não chega

Um grupo pequeno de pessoas não tem escala, que é uma das maiores vantagens de um fundo. 

Com escala, os fundos podem eventualmente obter melhores oportunidades de negócio, possibilidade de negociação, presença em vários mercados, etc. Aliás, um fundo pode ter, além de uma administração, negociadores e comerciais, assessores fiscais, uma equipa marketing, etc.

Imagine uma empresa, onde existem vários departamentos especializados em vários sectores diferentes - um fundo não será muito diferente dessa visão...

Aliás, é por este conjunto de propriedades que os fundos proporcionam vantagens (ver mais abaixo).

Diferença 3: a sua posição é medida de forma diferente 

Tanto jurídica como fiscalmente.

Por exemplo, imagine que o fundo tem um total de capital (dos vários investidores que nele investem) de 100 milhões de euros e você tem "apenas" 10.000€ aplicados no fundo.

Então, em teoria, terá 0.01% do fundo. Mas lembre-se que na prática a cotação do fundo flutua (com base no valor dos activos do fundo), tal e qual no mercado de acções, e por isso o seu valor em termos de posição também flutua.

Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários em comparação com imóveis

Volto a dizer-lhe... Conceptualmente falando, os fundos imobiliários são uma forma fantástica de começar a investir em imobiliário, e apresentam diversas vantagens quando comparados com investimentos em imóveis:

Vantagem 1: em primeiro lugar, por terem mais recursos, conseguem em teoria retornos maiores e muito mais diversificação

Em teoria, o facto dos fundos terem mais recursos nos investimentos imobiliários faz com que tenham maiores retornos.

Em investimentos em geral, existe um “trade-off” entre a rentabilidade e o capital a investir. Por exemplo, quando um cliente nos encomenda estudos de mercado, para que possa investir em imobiliário, na ArrowPlus costumamos dar-lhe uma ideia das rentabilidades que podem ser atingidas.

Mas estas rentabilidades flutuam em função do capital a investir: quanto mais capital se aplica, maior o potencial de retorno... Assim, como os fundos imobiliários têm muito mais recursos do que o pequeno investidor, poderão alcançar retornos maiores.

Ao mesmo tempo, pense da seguinte forma: mais dinheiro faz mais dinheiro e permite maior poder negocial!

Com mais recursos, os fundos podem também encontrar (melhores) negócios de forma mais sistemática e metódica.

Além disso, os fundos conseguem canais previligiados para para material e remodelações, obtenção de inquilinos e métodos de rentabilização dos imóveis que detêm.

No entanto, e de certa forma estranhamente, isso não leva necessariamente a maiores ganhos... Já lhe falo a seguir sobre os ganhos nos fundos imobiliários em pormenor. Mas adianto-lhe já... a principal razão para um pequeno investidor conseguir muitas vezes obter maior rentabilidade investindo por si mesmo em imóveis físicos é que um fundo tem uma estrutura muito grande.

Eu gosto de chamar "monstro" a esta estrutura... um monstro que “come” grande parte dos ganhos.

Esta estrutura é composta por uma comissão de gestão (pequena, grande ou delegada a uma sociedade especializada), tem despesas logísticas (renda, serviços, salários, etc), e ainda tem que fazer investimentos com base em projecções de curto ou médio prazo, além da clara pressão que tem para distribuir dividendos.

Vantagem 2: não tem que fazer nada (muito menos gerir inquilinos): o seu investimento é passivo

Em claro contraste com a menor rentabilidade que os fundos possam gerar, existe logo à cabeça uma grande vantagem: os investimentos em fundos imobiliários são muito mais passivos. 

Pense comigo: 1. não é necessário procurar inquilinos (ou delegar tal tarefa a uma mediadora imobiliária, a troco de comissões - ou seja baixando a rentabilidade do investimento), acompanhar empreitadas e obras caso a elas haja lugar, procurar e identificar imóveis para adquirir (e deslocar-se a notários para fazer escrituras públicas), colocá-los à venda para realizar mais valias, etc.

Os fundos tratam de tudo isto por si – bem ou mal, ou melhor, de acordo com uma estratégia própria que pode ou não ir de encontro à sua e a troco de uma perda (genericamente falando) de rentabilidade. Mas isto é um ganho mensurável caso, como eu, não tenha tempo para gerir os seus próprios investimentos imobiliários.

Vantagem 3: preservar liquidez, que é uma grande vantagem financeira... e não financeira

A vantagem da liquidez é muito mais evidente do que possa parecer...

Embora muitos dos fundos em Portugal tenham comissões de resgate (ou seja, valores a pagar caso pretenda liquidar a sua posição nos respectivos fundos), outros não têm (especialmente se conseguir negociar directamente no mercado primário).

Ora, caso compre um imóvel, a sua liquidez é muito mais baixa, porque é muito mais difícil “sair” do negócio. Regra geral, um imóvel não se vende de um dia para o outro! Já liquidar a sua posição num fundo está a um par de cliques na correctora que usa (ou de uma chamada para o gerente bancário, caso opte por ter a sua carteira num banco, à moda antiga).

Mas então investir em fundos imobiliários parece óptimo... Excepto existirem também desvantagens importantes:

Desvantagem 1: não tem controlo sobre a aplicação do seu capital...

A partir do momento em que aplicar o seu dinheiro num fundo, essencialmente perde o controlo sobre o seu investimento.

Trocado por miúdos, o fundo é que vai decidir como e onde gastar o seu dinheiro. Usei o termo "gastar" para o provocar, claro está - à partida o seu dinheiro é "investido", e não "gasto"...

O mercado - a cidade - a investir. O tipo de imóvel - retalho ou residencial. O tipo de remodelação feita nos activos. E muitos outros ângulos - esqueça... O fundo faz isso por si.

Já se investir em imóveis por iniciativa própria, então terá o controlo total de como aplicar o seu capital. E todas as dores de cabeça que vêm com isso.

Desvantagem 2: rentabilidades geralmente mais baixas

Eu próprio tenho rentabilidades de 17%, 19%, 22% nos meus negócios imobiliários. É claro que esta margem depois de ser líquida é mais baixa, porque uso uma estrutura para ter esses imóveis "a rentabilizar".

Mas mesmo assim... comparativamente a fundos imobiliários, as minhas rentabilidades são muito mais altas!

Investir em imóveis físicos em Portugal, por iniciativa própria, tem geralmente um retorno muito melhor do que investir em fundos imobiliários. Isto, se se souberem quais os melhores mercados, tipos de imóveis, como identificar imóveis, etc.

Mas este ângulo não é a regra. A maior parte dos clientes que pedem estudos de mercado à ArrowPlus rejeitam o investimento em fundos imobiliários porque a rentabilidade é baixa, comparativamente aos mercados que nós estudamos.

Além disso, em Portugal, existem muitas comissões de subscrição e resgate, regra geral. Estas também afetam largamente as rentabilidades finais dos fundos.

Hoje, continuo a investir em fundos imobiliários - em parte reduzida, já que os imóveis físicos são a minha prioridade. Porém, prefiro trabalhar com fundos estrangeiros (veja abaixo) e aqueles que têm uma diversificação inter-continental.

Se tivermos que chegar a uma conclusão a este nível, não existe uma resposta genérica, ponto. Cada investidor tem que avaliar as vantagens e desvantagens que eu enumerei, e avaliar como se sente mais confortável.

Lembre-se: o melhor investimento é aquele que conhece bem e com o qual está completamente confortável.

Para avaliar o seu próprio caso, deixo-lhe este video que gravei sobre este tema:

Fundos imobiliários em Portugal

Conhecidas agora as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, vou dar-lhe a minha opinião sobre os fundos imobiliários que estão disponíveis em Portugal (naturalmente, isto não se trata de uma recomendação).

Comissões

Infelizmente, em Portugal, a maioria dos fundos imobiliários cobra uma comissão de subscrição e estamos a falar quase de 1,3% em média, do capital a aplicar pelo investidor. Isto, já para não falar da comissão de resgate, que vai até 5%. Sim, leu bem - cinco porcento!

Curiosamente, há uma panóplia de fundos de investimento (não fundos imobiliários, mas sim de ações e obrigações) que não cobram qualquer comissão - aliás, a maioria não cobra! E muitos destes fundos oferecidos pelos mesmos mediadores que oferecem os fundos imobiliário e, mais que isso, detidos às vezes pelas mesmas entidades! 

Já no estrangeiro, existem imensos fundos imobiliários de altíssima qualidade que não cobram qualquer comissão (nem de subscrição nem de resgate). Então, porque existem quase sempre em Portugal comissões desta natureza? Isso é algo que automaticamente me faz olhar para os fundos imobiliários em Portugal de forma muito menos interessante...

Conheça aqui, actualmente, as comissões de alguns fundos imobiliários portugueses disponíveis no mercado:

Fundo

Subscrição (máximo)

Resgate (máximo)

Encargos 2016

AF Portfólio Imobiliário

2%

5%

1,34%

NB Logística

2%

2%

1,17%

Imofomento

1,5%

2%

0,35%

CA Património Crescente

não cobra

2%

1,56%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM a 19 de Fevereiro de 2018.

Depois da comissão de subscrição e considerando a de resgate se quiser sair... paga ainda a comissão de gestão do fundo, que é normalmente bastante penosa na rentabilidade final do investimento. Em média, voltamos a falar dos mesmos 1,3% - o mesmo custo da média das comissões de subscrição.

Rentabilidade

Agora chegamos à parte crucial. Afinal de contas ninguém se importa de pagar muitas comissões se a rentabilidade dos respectivos fundos for alta, certo?

Bom, agora entramos no conceito de "alta rentabilidade", é certo, mas para mim os fundos imobiliários portugueses têm, para o sector e força do mesmo, rentabilidades baixas. Mas faça você mesmo essa mesma avaliação:

Fundo

Rentabilidade 1 ano

Rentabilidade 3 anos

Rentabilidade 5 anos

AF Portfólio Imobiliário

-3,72%

1,31%

-0,21%

Imofomento

0,37%

0,37%

1,11%

Imopoupança

0,42%

2,53%

3,18%

Valores e Investimentos Prediais

2,07%

2,09%

2,19%

CA Património Crescente

3,07%

3,52%

3,29%

Fundimo

0,38%

0,32%

-0,27%

Novimovest

-4,47%

0,54%

-2,15%

Valor Prime

2,33%

-298%

-2,16%

Imonegócios

3,39%

-2,27%

-3,18%

NB Logística

2,22%

-10,60%

-8,77%

Carteira Imobiliária

-7,97%

-7,70%

NA

CA Imobiliário

-8,46%

-12,17%

-10,77%

NB Património

3,54%

-12,27%

-9,40%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM, APFIPP a 31 de janeiro de 2018 e Observador.

É que, a considerar a informação do Banco de Portugal sobre rentabilidades de depósitos a prazo nos últimos 5 anos (cerca de 1,07% por ano), os fundos imobiliários praticamente não rendem mais.

Isto é preocupante, porque os fundos não são tão líquidos como os depósitos a prazo... primeiro, por terem comissões, o que faz o investidor considerar se quer de facto fechar a sua posição.

Segundo porque desde que entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demorava a resgatar o capital e fechar a posição num fundo aumentou drasticamente, podendo chegar a um 1 ano... recentemente, com novas alterações, espera-se que esse tempo seja reduzido para dois meses.

Mas mais preocupante que isto, no mesmo período, vários fundos imobiliários inclusivamente perderam cotação neste mesmo período. O caso mais evidente é o CA Imobiliário, que perdeu mais de 10% nos últimos 5 anos. Já o mais rentável a 5 anos foi mesmo o CA Patrimínio Crescente, mas ficou-se pela modesta taxa de 3,3%...

É que neste cenário falta uma variável importante... como é que o pequeno investidor "acerta" no fundo mais rentável? E quais são verdadeiramente os riscos que se correm quando olhamos para uma lista de fundos com rentabilidades a 5% que vão dos 3,3% positivos aos quase 11%... negativos?

Isso sim, pode ser considerado por muitos "risco".

Também estamos ainda por saber se os fundos irão tirar vantagem dos novos incentivos fiscais para o sector da habitação, o que pode aumentar as suas margens e por conseguinte as rentabilidades.

Melhores fundos imobiliários

Em função dos dados apresentados acima, actualmente os melhores fundos imobiliários em termos de rentabilidade a 5 anos são o CA Património Crescente e o Imopoupança. Com "melhores fundos imobiliários" naturalmente que me refiro aos "fundos imobiliários mais rentáveis", segundo os dados dos últimos 5 anos, dado que não estou a analisar as carteiras destes fundos neste artigo.

Se estes fundos se adequam ou não ao seu perfil de investidor e objectivos, será você a tomar essa decisão.

Começar a investir em fundos imobiliários

Eu próprio comecei a investir em fundos imobiliários, quando aos 16 anos procurei formas de multiplicar as minhas poupanças. 

Na altura não era conhecedor do mercado e em boa verdade a minha experiência até foi - por sorte! - muito boa. Mais à frente tive o meu primeiro mentor, que me mostrou o potencial exacto de fundos imobiliários e foi aí que a minha vida como investidor mudou.

Mas hoje, mesmo com os problemas que eu enunciei, investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente opção (sim, mesmo em fundos portugueses). Porquê?

Essencialmente, pelos fatores passividade, liquidez e diversificação.

Mas quer isso dizer que eu recomendaria a alguém alocar 100% do capital disponível dessa pessoa em fundos imobiliários? Para já, há muito tempo que eu não dou recomendações de investimento a ninguém - nem sequer amigos nem família.

Mas a resposta seria, mesmo que o fizesse... claro que não!

Em suma, este artigo é completo exactamente para o ajudar a tomar uma decisão de investir em fundos imobiliários ou não. Se o quiser fazer, pode falar com o seu gestor de conta no banco ou abrir uma conta online, numa corretora. E pronto, tornou-se senhorio!