Artur Mariano
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Investir na bolsa ou investir em imobiliário?

investir na bolsa ou imobiliário

A grande questão.

Ao longo dos últimos anos, tenho-me deparado com clientes, leitores e seguidores que me fazem esta pergunta repetidamente.

Por isso, decidi escrever um mega artigo sobre ela, para a minha posição ficar totalmente clara e poder dizer às pessoas que me façam esta pergunta "leiam o artigo no blog". 

Ora bem, eu sou investidor imobiliário e aloco aí a enormíssima parte do meu portfólio. A minha carteira de investimentos vai além do imobiliário, como de resto expliquei em detalhe no primeiro episódio da nossa rubrica no Youtube "Conversas no Sofá":

E depois deste video várias pessoas me perguntaram "mas não é muito arriscado ter uma grande parte do portfólio alocada a uma só classe de activos"?

Esta pergunta respondi com muito detalhe neste outro video:

Então vamos lá dissecar esta questão com pormenor.

A falácia de "um é melhor que o outro"

O imobiliário tem um desempenho melhor, de uma forma genérica, que a bolsa de valores. Para 2019, o imobiliário aparece super bem cotado, como tem vindo a ser hábito, apesar dos perigos de bolha nos grandes centros, para os quais eu já chamei várias vezes à atenção (o Banco de Portugal também fez referência e alguns já consideram que pode haver uma retracção em 2019).

Mas calma... existem imensas variáveis nesta comparação!

Também encontramos períodos em que a bolsa de valores ultrapassou largamente o imobiliário.

Mas a que bolsa de valores nos referimos? A um índice nos Estados Unidos, ou ao nosso PSI20, o índice português?

E que períodos consideramos?

Está a ver como esta questão é altamente falaciosa? Eu consigo defender o imobiliário, da mesma forma que um fanático por acções (sim, eu sou fanático por imobiliário...) consegue defender as acções. É quase como em ciência: há estudos para defender X e estudos para defender o oposto de X... tudo depende da seriedade, imparcialidade e transparência do analista.

Em jeito de remate (e deixa para o resto do artigo): não há um claramente melhor que o outro... isto porque...

Um até é melhor que o outro... dependendo do investidor

Até parece um contrasenso, mas não é.

O imobiliário para mim é vastamente superior a qualquer classe de activos. E queria sublinhar o vastamente.

Mas um amigo meu alemão ficou multi-milionário, quase sem saber, através de criptomoedas. Para ele, as criptomoedas foram melhores que o imobiliário.

Já percebeu a ideia: o melhor depende do perfil de cada investidor. Quer investir a partir de casa, sem conhecer ninguém? Quer colocar dinheiro e só se lembrar dele no dia do "cash out"? Ou prefere colocar algum do seu tempo e trabalho, interagir com pessoas (inquilinos, etc) e conseguir uma rentabilidade espectavelmente melhor?

Agora vou explicar-lhe características das acções e do imobiliário que o vão ajudar a escolher o "seu melhor" activo.

Características fortes do imobiliário

Para decidir qual o activo onde colocar as fichas, devemos estar bem cientes das características do imobiliário e acções.

O imobiliário tem, para mim, 4 pontos fortes (que tanto se podem encaixar ou não no seu perfil - você é que terá que avaliar):

  1. Necessário gastar tempo e recursos para gerir os investimentos (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, delegando a um gestor de propriedade, a alguém que arrende os imóveis, etc). Isto não se aplica a acções, porque nas acções não existe mais nada além do investimento em si, grosso modo;
  2. É necessário ter "know how" para remodelar e manter os seus imóveis (ou trocar por uma rentabilidade mais baixa, contratando empreiteiros e gestores de propriedade);
  3. O imobiliário está fortemente apoiado pelo código fiscal (ou seja, é vantajoso fiscalmente, como activo), mesmo que investimentos em habitações secundárias tenham vindo a perder benefícios nos últimos anos. Falar com um fiscalista e o meu livro são as melhores formas de começar a estudar o assunto.
  4. O grande benefício do imobiliário: o "deep value"; Isto é aquilo que eu chamo comprar imóveis muito abaixo do seu real valor (note que não pode fazer isso com acções - que são cotadas em tempo real). A rentabilidade do imobiliário, por causa disto, é genericamente superior aos dividendos das acções.

Agora vamos avaliar este prisma nas acções...

Características fortes das acções

As acções são um veículo de investimento muito (mas mesmo muito) diferentes do imobiliário.

Assim, é expectável que haja pessoas que naturalmente tenham uma conexão com o investimento imobiliário enquanto outras pensem imediatamente em como investir na bolsa.

Mas vamos às características das acções:

  1. Têm possivelmente valorizações "explosivas" comparativamente com imobiliário (que também pode valorizar tremendamente, mas com menor probabilidade), mas na realidade muita gente foge das acções que têm um potencial de valorização altíssimo pela necessidade de "know how" muito forte; É que as acções que podem valorizar tremendamente são muito particulares, e por isso exigem muito conhecimento técnico (muitas vezes da própria área das respectivas empresas).
  2. Além do conhecimento relativo a investimento genérico em acções e eventualmente as áreas subjacentes aos negócios das empresas, não é preciso muito mais; pelo contrário, o imobiliário necessita de um "jogo de cintura" e um conhecimento de certas áreas, como a avaliação técnica dos imóveis, obras, lidar com inquilinos, etc. Desta forma, e sabendo que estou a generalizar muito, considero o investimento em acções mais "simples".
  3. Pode ser totalmente feito a partir de casa, e muito passivo. Pelo contrário, o imobiliário é muito activo. Ou seja, as acções não têm sanitas que partem, canalização que entope e telhados que se danificam. Além de uma monitorização superficial (isto para quem não investe só a longo prazo) e rebalanceamento esporadiamente, não é preciso fazer mais nada.
  4. Os dividendos são "sólidos e controlados" nas acções ditas mais "seguras". Como em todos os investimentos, existe um claro trade-off entre rentabilidade e risco. Nas acções de empresas com mais de 50 anos no mercado, a história mostra que têm sido muito sólidos e certos, mas controlados (ou seja, não dão propriamente 10%...).

Diferenças entre investir na bolsa e em imóveis

Ditas as características de cada classe de activos, importa agora dizer algumas coisas que ajudem alguém a decidir o que é mais adequado para si, com base nas principais diferenças entre investir na bolsa e em imobiliário:

  1. Um é passivo, o outro nem por isso (a não ser que opte por investir em fundos imobiliários).
  2. Um permite recurso à alavancagem (crédito) de forma natural, o outro não.
  3. Um é tangível, o outro nada.
  4. Um é monetizável como quiser ou souber. O outro é fixo.
  5. Num tem um negócio, noutro tem uma parte de um negócio.

Saber qual o melhor para si vai depender do quão confortável está com cada um destes pontos, e o quão eles se adaptam ao seu perfil de investidor.

Por exemplo, no meu caso pessoal, seria ridículo para mim não ter o grosso do meu portfólio "à vista", ou seja não poder ver e tocar no grosso do meu portfólio. Não tem a ver com show off no imobiliário - tem a ver com o factor de conforto, que é objectivamente pessoal.

Como começar a investir em imobiliário?

O imobiliário tem, na minha opinião, 4 vectores essenciais, que cubro com detalhe (mas de forma prática) no meu livro:

capa investimento imobiliário
Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” foi escrito por Artur Mariano, PhD, com vista a ser a referência dos livros em Portugal para investimento imobiliário. O livro cobre vários aspectos do investimento imobiliário, incluindo modelos de investimento, questões relativas a financiamento e procura de imóveis, entre muitos outros. Este livro é direccionado para todos os investidores, desde os iniciantes aos experientes, e para pequenos e médios senhorios/investidores imobiliários."

e que aqui deixo resumidamente:

  1. Procura de imóveis (abaixo do valor de mercado). Um assunto já discutido aqui, mas esgrimido com detalhe no meu livro. 
  2. Obras e remodelações. Se a maior parte dos imóveis bons no mercado necessitam de obras, dominar este vector (do ponto de vista técnico e comercial) é essencial. 
  3. Aquisição e interacção com clientes (inquilinos). Os imóveis não dão dinheiro! Quem dá dinheiro são os inquilinos...
  4. Financiamento. Ao contrário das acções, que não são naturalmente "alavancáveis", o imobiliário está muito ligado ao financiamento.

Comprar ações de imobiliário... o quê?

Como analista externo da XTB, analiso REITs.

REITs são "Real Estate Investment Trusts" ou veículos de investimento imobiliário cuja distribuição é cotada em bolsa.

Ou seja, pode adquirir parte de um REIT na bolsa de valores. Esse REIT depois investe em imobiliário, em parte com o capital dos accionistas.

Na prática é como se investisse em imobiliário... pela bolsa (comprando acções como quaisquer outras).

Aqui fica o primeiro webinar que produzi como analista externo da XTB, sobre REITs, que lhe vai ensinar muita coisa (nota: os direitos deste video pertencem à XTB):

Como investir na bolsa / em acções?

OK, o tema "REITs" não é o que procura e apenas quer saber como investir na bolsa?

Começar a investir na bolsa é simples:

  1. Abrir conta numa corretora e transferir um valor;
  2. Procurar acções (stocks) e comprar participações (shares) - ou outro ativo negociado na bolsa, como ETFs.

Ora, desta forma, é mais ou menos óbvio que quase toda a ciência destes investimentos estão na procura de acções interessantes, correcto?

Se concordar, a minha recomendação é que antes de começar a investir na bolsa, nesse caso, aprenda a analisar acções ou subscreva um produto de recomendações (faça questão de escolher uma empresa registada na CMVM).

Bons investimentos!

Melhores livros sobre investimento imobiliário e economia – para investidores imobiliários

livros investimento imobiliário economia

Ao longo da minha formação como investidor imobiliário eu li centenas de livros sobre investimento imobiliário. A minha formação de base não está relaccionada com o investimento imobiliário, por isso refugiei-me nos livros para aprender sobre investimento imobiliário (também fiz 2 cursos, um online e um presencial, nos Estados Unidos).

Depois de cerca de 143 livros lidos sobre o tema (dos que gostei ou tomei nota), achei que mesmo assim faltava um livro em Portugal sobre o investimento imobiliário, porque toda a literatura que existia era aplicável apenas a outros países. E foi aí que decidi escrever o meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão":

O imobiliário tem várias especificidades dependendo de que país falamos. Por exemplo, ao ler um livro norte-americano sobre investimento imobiliário é necessário saber filtrar aquilo que é aplicável e aquilo que não é. Há muito para saber na hora de investir em imobiliário: primeiro existem várias formas de investir em imóveis, e vários modelos diferentes que os investidores podem seguir. Saber qual a forma que melhor se adapta a si, como investidor, é complicado se não se conhecerem as várias formas de investir.

Mas mais que isso. Na hora de investir, eu olho para um livro como uma forma barata, que custa dezenas, de poupar erros que custam milhares. E o contrário: investir em imóveis que valorizem milhares ao ler essa informação de um livro que custe dezenas. E logo a seguir a ter um mentor, alguém que lhe ensine tudo sobre o "jogo" do imobiliário, a melhor forma de entrar no mercado imobiliário e investir em imóveis é mesmo lendo muito...​

Este artigo compila aqueles que são, na minha opinião, os melhores livros sobre investimento imobiliário, economia e investimento em geral (nota: este artigo será actualizado constantemente).

Livros co-editados pela ArrowPlus

"Investir em Imobiliário: do 0 ao milhão"

Não considerar o meu próprio livro seria desonesto, porque eu acredito que é o melhor livro sobre investimento imobiliário disponível em Portugal e lá fora. Literalmente do 0 ao milhão, eu cubro todos os passos do investimento imobiliário, desde a procura de imóveis a um valor abaixo do valor de mercado (já que é na compra que se ganha dinheiro) passando por todos os pontos chave, como o financiamento, encontrar inquilinos e escalar um portfólio até à escala do milhão. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link, que lhe ficará mais caro porque tem que pagar as taxas, mas pagará menos portes dependendo do seu país de residência.

"Do 0 ao milhão": desde o lançamento até hoje

O meu livro está a ser um sucesso, desde o lançamento (Janeiro de 2018) até hoje.

Em primeiro lugar, é o único manual prático que existe no mercado. É o resultado de mais de 10 anos de experiência em investimento imobiliário, mais de 300 livros lidos no tema, contacto com clientes, sócios, proprietários, inquilinos, e uma grande vontade de criar valor.

Quando lancei o livro tive o apoio da Empiricus Research Portugal, para onde prestava consultoria à data do lançamento. A equipa da Empiricus motivou-me a colocar no papel aquilo que tinha na cabeça e a rever as mais de 200.000 palavras(!) que tinha escrito sobre o assunto ao longo dos anos.

Hoje o livro tem uma cotação fantástica no Goodreads e Amazon (onde também está disponível em formato Kindle). Também está traduzido para Inglês, pode ver aqui, e actualmente a ser traduzido para Espanhol, Italiano e Alemão.

"Domine a lei imobiliária"

Este é outro livro co-editado pela ArrowPlus, e tendo eu estado desde o início "em cima" do que o livro continha, a sua mensagem, comunicação e conteúdo, também seria desonesto não considerar este livro neste ranking dos melhores livros de investimento imobiliário, investimento e economia. Este livro toca em todos pontos legais de maior interesse para o investidor imobiliário e senhorios, acompanhados de exemplos, alguns deles vividos na primeira pessoa no escritório do autor. Inclui sugestões e alertas que evitam situações que possam comprometer um investimento, através de uma linguagem simples e objectiva, acompanhada de várias minutas dos documentos mais utilizados. Pode adquirir o livro aqui mesmo, no nosso site ou então na Amazon, através deste link.

domine a lei imobiliária


"Domine a lei imobiliária": desde o lançamento até hoje

Lançámos este livro em Janeiro de 2019, depois de um processo longo de escrita e edição. Na altura, gravámos um podcast de pré-lançamento do livro, que pode ver aqui:

Também tivémos uma apresentação estrondosa, na cidade da Guarda, que reuniu mais de 300 pessoas e que documentámos aqui. Se não esteve presente pode ver o video da apresentação do evento:

Outros livros 

"Millionaire Real Estate Investor"

É um livro na linha daquele que eu escrevi, tem várias estratégias de como investir em imobiliário e fez algo que ainda me passa pela cabeça fazer (noutro ângulo): intrevistou 120 investidores imobiliários milionários. A quantidade de informação presente permite desenvolver o "mind-set" que eu considero essencial para ser um investor milionário de sucesso, ao mesmo tempo que toca nas estratégias. É o livro que recomendo, juntamente com o meu, aos iniciantes e aos investidores médios. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

"Gestão de Activos Imobiliários"

Este é um livro técnico sobre a gestão de activos imobiliários. Fala de algo importante, como é manter a receita regular ao longo do tempo, e a performance económica do activo. Não é o primeiro livro que eu recomendo a investidores iniciantes (nem avançados), mas é, na minha opinião, um excelente complemento a outros livros. Gostei de o ler e gostei da visão que é dada na história/tradição, além do olhar à legislação que criou uma tendência favorável ao investimento imobiliário. Escrito por João António Carvalho, docente do ISEG. Pode comprar o livro aqui (link afiliado).

A cultura da leitura em Portugal

Apesar da cultura em Portugal ser pouco favorável à leitura de livros, foram vendidos em 2017 quase 12 milhões de livros em Portugal. Isto na sequência de uma série de anos vertiginosos para os livros físicos, que têm vindo a cair a pique desde 2012 - tal como livrarias e editoras.

Na ArrowPlus facilitamos o desenvolvimento de livros no nicho do investimento imobiliário, co-editando esses livros com a Darkpurple - editora financeira, para incentivar a cultura financeira e a cultura do imobiliário em Portugal. É do nosso entender que um livro traduz não só uma produção valiosa de conhecimento, mas também oferece um retorno fantástico a quem os compra, por serem baratos (comparativamente a cursos, por exemplo).

Leia. Não roube direitos de autor. Cresça. E devolva à sociedade.

Boas leituras.

Qual a rentabilidade do investimento imobiliário?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

Investir em imobiliário é, comprovadamente pela história, uma forma fantástica de construir riqueza.

Embora o imobiliário tenha muitas particularidades quando comparado com outros ativos, há uma métrica que é imediatamente comparável: a rentabilidade.

Há várias formas de investimos em imobiliário e a forma que escolhemos para investir depende do objectivo que temos. Por exemplo, há quem prefira investir para "equidade" e quem prefira investir para "cash flow". No meu livro "Investir em imobiliário: do 0 ao milhão" explico as diferenças e respectivos modelos:

capa investimento imobiliário

Mas hoje vamos falar de rentabilidade.

Se investe para cash flow, então quer ter uma rentabilidade alta. O grande truque está, contudo, em atingir rentabilidades muito altas e para isso é necessário traçar uma estratégia clara, que o leve até esse objectivo. É claro que se leu o meu livro sabe tudo sobre esse capítulo, mas a questão da rentabilidade em imobiliário merece ser comentada de um ponto de vista diferente, daí eu escrever este post. Aliás, isto até assume mais importância porque a imprensa espalha com facilidade a notícia de que arrendar dá 5% ou dá X vezes mais que outros activos*.  Mas falamos de que tipos de imóveis? Que tipo de investidor? Quais os outros activos e qual o conhecimento do investidor desses activos? Como em tudo na vida, alguma formação optimiza largamente a execução...

Em primeiro lugar, o investidor deve saber posicionar-se num mercado que conhece muito bem. Essa é a primeira coisa a fazer. Por exemplo, pode investir em terrenos / arrendamento agrícola, arrendamento para fim comercial  ou arrendamento habitacional; O que eu lhe posso desde já dizer é que ou investe em algo que conhece, ou então rentabilidades altas não serão atingíveis.

Se ainda não é "expert" em nenhum desdes tipos de arrendamento, então opte pelo grosso do mercado (e mais simples): o arrendamento tradicional. É claro que não o deve fazer porque o Artur Mariano disse no blog da ArrowPlus; 1)estude bem todos os sectores, 2) conheça a relação do risco e retorno dos vários sectores, 3) perceba qual o sector onde já tem mais "know how" hoje e 4) faça aquilo que o deixa mais confortável. Lembre-se...

"O melhor investimento é aquele com o qual está confortável", Artur Mariano

*PS: A não ser que falemos de fundos imobiliários, não vejo comparação direta a ser feita...

Passo 1: Meta na rentabilidade do investimento imobiliário

Sempre sou confrontado por pessoas que pensam que atingir 10% ou mais de rentabilidade num investimento imobiliário é quase impossível (e quando eu digo que o meu portfólio tem imóveis a 25% ficam nada mais nada menos que incrédulos). 

Nos nossos workshops falamos sobre isto e abrimos a mente aos investidores; esta é a minha parte favorita... é poder abrir horizontes...

Mas vamos lá, então. Acredite na minha palavra: 10% de rentabilidade é alcançável. Agora... é necessário fazer (e muito) por isso. O primeiro passo é educar-se sobre métodos, como mostro no meu livro, no nosso canal de Youtube e neste blog...

E depois disso... é necessário procurar imóveis abaixo do valor de mercado. Dou-lhe já uma "garantia": se comprar imóveis ao valor de mercado, obviamente que não vai encontrar negócios com rentabilidades 10% (ou pelo menos não vai ser fácil). Especialmente se está a começar a investir, este assunto é inacreditavelmente importante!

Procurar oportunidades no imobiliário abaixo do valor de mercado é efectivamente uma "ciência". Não é complicado, mas eu demorei 10 anos a desenvolver métodos que mo permitam fazer. E passo essa mensagem no meu livro...

Passo 2: Saber calcular a rentabilidade rapida e facilmente

Quando eu procuro negócios, tenho uma carta na manga: sei avaliar a rentabilidade muito facilmente mas acima de tudo na hora, rapidamente.

Porquê?

Porque os bons negócios - os tais abaixo do valor de mercado - desaparecem à velocidade da luz! Nunca consegui encontrar um negócio verdadeiramente bom que me desse uns dias para pensar...

Faz sentido, certo?

Assim, eu já sei qual é a renda de um imóvel como as características do imóvel que vou visitar naquele dia. Normalmente foco-me em prédios, por isso determino o número de apartamentos e o valor da renda de cada um deles...

Depois, pessoalmente, uso o método ADORA (Apenas Dez/Oito Rendas por Ano). Isto permite-me excluir tempos mortos (ou vagas, como lhe queira chamar), até porque me foco em arrendamentos para estudantes que têm naturalmente períodos no ano onde dificilmente se arrendam imóveis. Relativamente a custos de manutenção e impostos considero mais 2 meses de renda excluída. Regra geral, o método ADORA é conservador e funciona bem...

Agora alguns exemplos.

Para ter uma rentabilidade de 10% num investimento de 50.000€, necessita de faturar 5.000€ em rendas por ano.

Ora, pelo método ADORA, necessito que efectivamente o imóvel tenha uma renda anual de 7.500€ (lembre-se, o método ADORA excluí 4 rendas por ano...). Assim, apenas investiria 50.000€ num imóvel com uma renda de 7.500€ por ano. Se o investimento fosse de 75.000€, então teria que ter rendas de 11.250€ e se investisse 100.000€ teria que ter rendas de 15.000€.

Esta parte é fácil... mas como tornar isso possível?

Agora vem o truque e a parte difícil ao mesmo tempo (lembre-se que nada de realmente bom na vida vem - pelo menos com consistência - sem muito trabalho): a procura de imóveis.

Passo 3: a acção (como efectivamente conseguir 10% de rentabilidade num investimento imobiliário?)

Procurar imóveis abaixo do valor de mercado é o ponto chave.

Faça boas relações com agentes imobiliários (preferêncialmente vários) e seja honesto e frontal no que pretende: imóveis abaixo do valor de mercado com 10% de rentabilidade pelo método ADORA.

Mas não poderá ficar à sombra da bananeira... procure paralelamente vários negócios!

Considere leilões e insolvências, mas acima de tudo o tipo de imóvel que pouca gente quer e valoriza (mas onde há muito valor). Leia o meu livro, está lá tudo. Até o ler, pode ver este video:

Agora deixo-lhe algumas dicas:

  • Se recorrer a financiamento, se calhar a métrica RCOC (rentabilidade Cash On Cash) é melhor para avaliar os seus investimentos. Leia este artigo para perceber melhor. Em todo o caso, seja conservador na dívida (a menos que seja um investidor profissional) e alavanque no máximo até 50% do seu património, ou o risco crescerá muito. Considere financiar uma parte do imóvel ou apenas alguns dos imóveis dos seus investimentos imobiliários.
  • Tente garantir ao máximo o seu investimento imobiliário. Seguros são essenciais e agora até já começam a existir seguros de rendas em Portugal. Use-os a seu favor. Não só seguros mas também cauções (leia o meu livro para ver o melhor método para cauções em contratos de arrendamento).
  • Tenha fundos de emergência. Os investimentos imobiliários têm alguns problemas que os outros não têm: problemas nas canalizações, no telhado, problemas com infiltrações, etc. Fundos de emergência são fantásticos e permitem aumentar a segurança do seu investimento. Aloque 10% das rendas anuais a esse "fundo". É claro que este fundo não melhorará ou piorará a rentabilidade do investimento imobiliário, mas aumentará a segurança!
  • Seja sempre prudente e use o bom senso (além do seu instinto). O imobiliário não é uma forma de ricar rico do dia para a noite, simplesmente não acredite nisso!

Mas é possível ter rentabilidades mais altas no imobiliário?

A resposta mais curta é sim.

A resposta mais longa é: depende, se está disposto a investir o tempo, os recursos e a paixão necessárias no seu investimento imobiliário para dessa forma aumentar a rentabilidade do seu investimento!

Por exemplo, eis outras coisas que pode fazer:

  1. Se o seu imóvel tem boa exposição, pode vender outdoors de publicidade;
  2. Boa exposição solar? Que tal paineis solares, outro rendimento?
  3. Antenas e ar (aumento do edifício) são outras possibilidades...

No entanto, convido-o a avaliar outras métricas no seu investimento. Se investir 100.000€ para um rendimento anual de 5.000€ dá uma taxa de 5% de rentabilidade. OK, mas e se só colocar 20.000€ desses 100.000€ (20%)? Nesse caso, a rentabilidade no seu dinheiro são 25%!

Isto remete-me para a métrica "rentabilidade em cash on cash" (RCOC), que lhe falei acima. Nós temos um simulador para calcular a rentabilidade do seu negócio imobiliário, que inclui uma avaliação RCOC também, veja-o aqui.

Essencialmente esta métrica mede a rentabilidade apenas do dinheiro que sai do seu bolso. Esta métrica é muito usada em investidores que recorrem sobejamente a alavancagem, por forma a verificarem quanto é que efectivamente geram com o seu próprio capital. Por exemplo, se comprando imóveis sem empréstimo bancário não consegue mais de 10% de retorno sobre o seu capital, dividindo esse capital por vários negócios pode aumentar a rentabilidade do seu capital, para 20% ou até 30%. É claro que o risco aumenta com a alavancagem, e deve estar sempre ciente desse risco, porém se usada corretamente, esta técnica pode efectivamente gerar rentabilidades altas no seu capital.

Workshop Investimento Imobiliário ArrowPlus Dez 2018

No último dia 15 de Dezembro a ArrowPlus organizou o workshop anual "Investimento Imobiliário" de 2018. O workshop começou às 9h30 e terminou já depois das 18h.

O evento decorreu na cidade da Guarda, no hotel Lusitânia Parque, e contou com 27 participantes (embora alguns não puderam comparecer). Contámos com particiantes de todo o país, desde Évora a Guimarães.

O ambiente e networking foram soberbos e o evento foi, para a ArrowPlus, um enorme sucesso!

Os oradores

O workshop foi ministrado pelo doutor Artur Mariano (técnicas investimento imobiliário) e pelo Dr. Sérgio Vaz (parte legal).

artur mariano

O doutor Artur Mariano, autor do livro "Investir em imobiliário: do 0 ao Milhão" ministrou dois módulos sobre investimento imobiliário.

Investidor imobiliário há mais de 10 anos, o doutor Mariano passou a sua experiência, explicando técnicas de investimento imobiliário, modelos de investimento, modelos de financiamento, relação com alavancagem, procura de negócios imobiliários, etc.


Foi comparado o imobiliário com o investimento em outros veículos e foram dadas noções não só do investimento a ser feito no terreno (procura de negócios, negociação, obras e inquilinos) bem como modelos de investimento e composição matemática para atingir investimentos adequados ao perfil de cada investidor.

O Dr. Sérgio Vaz foi convidado para ser responsável pelo módulo correspondente à parte legal. Solicitador dedicado ao imobiliário, com quase duas décadas de experiência em solicitadoria e projectos de imobiliário, é um player atento aos meadros legais do imobiliário e 

O Dr. Sérgio Vaz abordou vârios ângulos da parte legal do imobiliário e investimento imobiliário, nomeadamente a documentação de um imóvel, legislação aplicável a arrendamentos, contratos de vários tipos - CPCV, mediação imobiliária, etc - bem como relação com empreiteiros e inquilinos. Abordou ainda questões relativas a impostos e optimização de carga fiscal.

sergio vaz

Durante as respostas, o Dr. Sérgio Vaz fez várias vezes referência ao lançamento do seu livro, para ter a certeza que todos os participantes irão adquirir o mesmo. 😉

A parte legal recolheu as dúvidas praticamente todas na parte final, não apenas porque os módulos de técnicas de investimento foram bastante dinâmicos, com intervenções várias dos vários participantes, mas porque foram abordados determinados pormenores específicos da lei imobiliária com extrema relevância, que o Dr. Sérgio Vaz tem vindo a estudar e que materializou recentemente no seu livro "Domine a lei imobiliária".

Testemunhos

Perguntámos a alguns participantes o que acharam do evento. Estas foram as respostas...

2019 - Mastercourse no verão e Workshop 2019

Em 2019 temos dois eventos já garantidos:

  • Mastercourse Investimento Imobiliário, no verão (programa a definir em Janeiro);
  • Workshop anual ArrowPlus, em Dezembro (similar ao workshop do último sábado);

Ainda assim, é possível que a ArrowPlus organize um workshop intermédio também em Abril ou Maio. É ainda possível que seja organizado um workshop apenas relativo à parte legal e fiscal, caso exista essa necessidade por parte dos nossos clientes.

Mastercourse Investimento imobiliário Portugal 

O Mastercourse Investimento Imobiliário é um evento pensado para os investidores imobiliários mais sérios sobre a sua aprendizagem, que tenham frequentado um dos nossos workshops. Este evento está desenhado para ser o último curso que qualquer investidor necessite para obter o sucesso que busca.

O mastercourse será um evento de dois dias, organizado igualmente na Guarda, e contará com vários oradores por forma a que se abranjam todos os temas do investimento imobiliário em Portugal - com enfoque em técnicas de investimento, parte legal, parte fiscal e recurso a crédito. Subscreva a nossa newsletter para receber informação relativa ao mastercourse quando este for lançado.

Alguns shots do evento

A crise de 2008 (a crise do “subprime”) exlicada de forma simples

a crise de 2008: a crise do subprime

A crise de 2008 teve origem precisamente no imobiliário e é, por isso, um tema absolutamente incontornável no nosso blog (tanto para quem está a começar a investir em imóveis como para investidores maduros). Neste artigo, mostro-lhe a minha perspectiva da crise de 2018 de uma forma muito simples.

Este artigo é aliás um complemento a um video que eu gravei sobre este assunto:

A crise de 2008 na realidade começou em cerca de 1994, quando o mercado imobiliário começou a valorizar, tendo um ponto central: a sobrevalorização e a sobreconfiança no mercado imobiliário por parte de todos os players - desde o público às entidades privadas envolvidas neste processo.

Essencialmente esta valorização arrastou-se até 2008 quando se deu a crise, e teve vários fenómenos que foram contribuindo para que a bolha fosse ficando cada vez maior - fenómenos impares inclusivamente na história.

A entrada do governo norte americano no imobiliário com o Freddie Mac e Fannie Mae

Tudo começou com a entrada do governo norte americano, que queria ter uma palavra muito concreta a dizer no mercado imobiliário do país. O governo norte americano criou dois “semi-bancos” - podemos chamar-lhe assim (chamados de “lenders” nos Estados Unidos) - o Freddie Mac e o Fannie Mae.

Esses dois lenders são essencialmente entidades semi-estatais e semi-privadas. Portanto, eram financiados diretamente pelo governo norte americano através de uma linha de crédito para garantir a sustentabilidade e liquidez do mercado imobiliário. Porém, eram geridos por privados e portanto visavam o lucro. Esta era uma forma do governo americano estar presente no mercado imobiliário e no financiamento do mercado imobiliário. Mas eram, ao mesmo tempo, duas entidades que visavam claramente o lucro.

Estas duas entidades garantiram então a liquidez do mercado imobiliário e a sua sustentabilidade. Além disso, toda a gente poderia continuar a recorrer a bancos para financiar hipotecas. Essencialmente, toda a gente poderia comprar uma casa própria - era esse, de resto, o objectivo. De facto, alargou-se bastante o leque de potencialidade das pessoas comprarem uma casa própria e as financiarem.

Aliás, um dos motivos pelos quais o governo norte americano fez isto foi porque na altura existiam minorias como hispânicos, negros e outras populações de um estrato social baixo, que não tinham grandes condições para ter uma hipoteca e uma casa própria, sendo que o governo queria permitir essa casa própria a toda a gente. Houve, na altura, também uma grande pressão social para que isso acontecesse. Essencialmente, os lenders - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos normais.

Nota: quando a crise rebentou, devido ao risco de colapso total, o governo assumiu o controlo do Freddie Mac e do Fennie Mae.

O Freddie Mac e Fannie Mae compravam as hipotecas aos bancos

Os bancos normais concediam as hipotecas a estas minorias que citei acima e a toda a gente em geral. Estes dois lenders compravam as hipotecas aos bancos. As pessoas que tinham contraido essas hipotecas passavam a dever o dinheiro a hipoteca aos lenders ao Freddie Mac e Fennie Mae. Note-se que estas minorias tinham um histórico muito mau de crédito e tinham rendimentos baixos.

No entanto, esta abertura de liquidez no mercado fez inclusivamente as pessoas pensarem que se os bancos lhes emprestavam dinheiro, era porque elas tinham condições para pagar esse empréstimo.


O Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender essas hipotecas

Houve, se quiser, um “turning point” – uma altura em que tudo mudou. Neste processo em que os bancos constituíam hipotecas para emprestar dinheiro às pessoas e às duas entidades no meio - o Freddie Mac e o Fennie Mae - compravam as hipotecas dos bancos. Este processo mudou quando o Freddie Mac e Fannie Mae passaram a vender estas hipotecas a investidores e bancos em todo o mundo - e outro tipo de investidores - perfeitamente normais.

Aliás, nesta altura houve até a composição em “bundles” de todas estas várias hipotecas. Assim, era constituído um produto financeiro que continha várias hipotecas lá dentro. Depois, estes produtos financeiros - estes bundles - eram vendidos a bancos em todo o mundo, como bancos de investimento, e investidores creditados para o efeito.

Repare que neste modelo os lenders não tinham risco; essencialmente compravam as hipotecas dos bancos para as vender logo de seguida. Os bancos também não tinham risco porque faziam as hipotecas e as vendiam. Repare que estas hipotecas eram feitas muitas vezes a minorias - pessoas que não tinham efectivamente condição para pagar as respetivas hipotecas.

Isto só por si não seria um grande problema, porque estamos a falar de um conjunto bastante reduzido de pessoas e não era uma percentagem reduzida do mercado que iria originar uma bolha de tamanho que gerou.

Na altura havia uma grande pressão social e faria sentido que toda a gente tivesse acesso - em termos igualitários - à compra de uma casa própria e uma hipoteca. Aliás, como era um modelo com pouquíssimo risco - os bancos vendiam as hipotecas para o Freddie Mac e o Fannie Mae e estes revendiam novamente para investidores em todo o mundo - essencialmente quanto mais hipotecas fizessem, mas os bancos lucravam.

Isto criou essencialmente uma bola de neve em que quanto mais melhor e naturalmente iríamos atingir um pico. Esse pico viria a seria devastador inclusive para a economia mundial porque a certa altura não era só o Freddie Mac e o Fannie Mae a terem estas hipotecas - elas estavam a ser vendidas para literalmente todo o mundo.

A sobre-crença no imobiliário nos Estados Unidos

Esta é a terceira componente da crise: os investidores em todo o mundo acreditavam, como sempre, no mercado imobiliário, porque o mercado imobiliário tende sempre a crescer. O mercado imobiliário nos Estados Unidos sempre teve um potencial de crescimento muito grande e sempre foi visto como um ativo muito sólido, mas agora estávamos a introduzir novas variáveis e variáveis muito perigosas, em que extratos sociais mais baixos também estavam a ter acesso a hipotecas e portanto a dever dinheiro aos bancos.

Além disso, nós estávamos num modelo altamente perigoso em que quanto mais hipotecas se concedessem, mais dinheiro se geraria e mais vendas se faziam. Inclusivamente os bancos começaram a perceber que quanto mais melhor; não havia risco nenhum porque rapidamente se passava a batata quente para a entidade seguinte: os bancos para os lenders e os lenders para o resto do mundo. Assim, começaram a conceder crédito desenfreadamente com vista a obter mais e mais lucro.

Muitas dessas pessoas que inclusive contraiam o crédito, não tinham condições para pagar o crédito. Mas isso não interessava porque para os bancos isto era um modelo sem risco uma vez que iam vender essas hipotecas e portanto não havia problema.

O crash da bolha “dot.com” e o 11 de Setembro

Houve outra mudança muito grande - o “crash” da bolsa o colapso do “Dot.com” ou empresas de internet, este naturalmente antes dos factos que referi no imobiliário. Por esse crash e pelos acontecimentos de 11 de Setembro, o governo norte americano ficou com medo de que se poderia gerar uma crise muito grande em todos os mercados. Assim, o Banco Central baixou drasticamente as taxas de juro (altamente reflectidas nos créditos habitação), aumentando assim a liquidez e o acesso a crédito ainda mais.

Isto gerou essencialmente dois problemas: além de aumentar a confiança das pessoas e o acesso a crédito, porque agora qualquer pessoa poderia financiar uma hipoteca com taxas de juro muito baixas, levou ao problema do refinanciamento de hipotecas.

Refinanciamento de hipotecas e o banco central ter baixado as taxas de juro

Nos Estados Unidos é possível refinanciar uma hipoteca. Por exemplo, tendo uma hipoteca já constituída, é possível vender uma parte da hipoteca que já foi paga e constituir uma nova (segunda) hipoteca, para pagar inclusivamente a anterior.

Aliás, este modelo é bastante intuitivo e bastante apelativo para quem tem uma casa sempre valorizar – porque a casa cada vez vale mais e é possível constituir uma nova hipoteca mais alta, que paga a anterior. Nós vivemos inclusive num período - entre 1994 e 2008 - de franco crescimento e isso estava sempre a acontecer; as casas valorizavam cada vez mais e mais.

Aliás, este grande problema do refinanciamento constante levou também ao aumento brutal do consumo, porque as pessoas estavam a refinanciar as hipotecas das próprias casas para utilizar esse dinheiro para consumo como carros, roupa, artigos de consumo, etc. Isto levou também naturalmente a um crescimento muito significativo na própria economia de uma forma genérica, mas tudo isto estava baseado na premissa de que o imobiliário iria sempre valorizar. Aliás, tomemos o exemplo de pessoas que tinham uma hipoteca de 100 mil dólares. Passados dois anos, a casa já valia 200 mil. Essas pessoas constituíam uma hipoteca de 200 mil, pagavam a anterior com os 100 mil e utilizavam parte do dinheiro para bens de consumo, como carros e roupa.

O segundo momento crucial deu-se quando o governo central baixou as taxas de juro. Houve cada vez mais e mais pessoas a recorrerem ao crédito à habitação. Aqui começou a formar-se realmente uma bolha bastante (bastante!) maior.

2006: aumento das taxas de juro e queda dos preços do imobilário

Tudo isto mudou em 2006. Em 2006, o banco central federal norte-americano percebeu que a economia já não precisava de ser mais estimulada e havia um crescimento brutal muito potenciado pelo pelo imobiliário e pelo refinanciamento das hipotecas (que levou ao consumo e um desenvolvimento económico muito maior). Portanto, em 2006 as taxas de juro subiram.

Inclusivamente, as taxas de juro nessa altura passaram os 5% na altura, como podemos ver na imagem abaixo:

crise de 2008 taxas de juro baixaram e depois aumentaram

Fonte: global-rates.com

Foi aí que o imobiliário começou a estagnar. Com os juros mais altos, muito menos pessoas recorreram a novas hipotecas e mesmo as pessoas que estavam a refinanciar as suas hipotecas existentes também começaram a refinanciar muito menos, por dois motivos: 1) porque era mais caro (o juro era muito mais alto) e 2) como menos pessoas compravam menos casas. o valor das casas e do imobiliário começou a baixar, sendo que não fazia muito sentido refinanciar hipotecas porque já não o refinanciamento já não compensava: já não se conseguiria uma hipoteca maior, que daria para pagar a anterior e ainda sobrar dinheiro (até então utilizado para consumo).

O monstro “subprime” (significado do subprime e hipotecas subprime)

Importa aqui introduzir aquele que é o dado mais veiculado sobre a crise de 2008: as hipotecas “subprime”, um termo usado para designar hipotecas “frágeis”, ou seja de pessoas que não tinham condições para verdadeiramente pagar a casa, ou de pessoas que teriam menos possibilidades para pagar as respetivas hipotecas.

Estas hipotecas estavam também encapsuladas nos “bundles” que foram vendidos aos investidores. Aliás, nesta altura, muitas dessas casas que agora já valiam muito menos do que aquilo que tinha sido pago pela hipoteca e pelo refinanciamento das hipotecas.

Agora, as pessoas começavam a abandonar as casas e a entregá-las aos bancos. Os bancos depararam-se com um problema muito grande: é que em primeiro lugar agora essas casas não valiam aquilo que tinha sido concedido em termos de crédito, e em segundo lugar havia muito menos compradores para essas casas.

Note-se que nesta altura a crise já estava por todo lado, porque os investidores por todo o mundo - bancos de investimento, investidores acreditados e investidores particulares - estariam a comprar direta ou indiretamente estes produtos no mundo todo. Estes produtos eram baseados exactamente em hipotecas com um altíssimo risco de “default” - ou seja, não serem pagas - e assim crise já estava por todo o lado.

Agências de rating e o seu papel na crise de 2008

Este, para mim, é o terceiro vector que levou a uma crise tão grande. Apesar de estas hipotecas terem uma baixa probabilidade de ser pagas, uma vez que estavam a ser originadas em “subprime” – ou seja, hipotecas feitas a pessoas que não tinham real condição para ser pagas - elas estavam a ser classificadas como activos financeiros muito seguros.

E este é o ponto central – um ponto que contribuiu também imenso para a bolha.

Esse vector é o das agências de classificação de risco (também chamadas de agências de rating ou agências de classificação de risco de crédito), como a Moody's e a Standard & Poor's.

Essencialmente estas hipotecas que eram fracas – muitas agências as classificariam de “lixo” caso seguissem métodos correctos e honestos - estavam a ser classificadas como ativos muito sólidos (AA e AAA).

Isto aconteceu essencialmente por duas ou três razões.  Pimeiro, porque muitas destas hipotecas eram financiadas pelo Estado - indirectamente - através da Freddie Mac e do Fannie Mae. Logo, as agências não quereriam classificar estes activos como sendo de risco, uma vez que eram financiados directamente pelo Estado.

Em segundo lugar, se estas agências não classificassem estes ativos como muito bons, outras agências no mercado iriam classificá-los como tal, porque essencialmente essas agências de classificação de risco são também empresas e visam o lucro – com a concorrência existente, elas tinham interesse em serem elas a classificar estes produtos e dessa forma faturarem as respectivas comissões.

Todas as agências compactuaram com esta situação.

Filmes sobre a crise de 2008

Esta problemática da avaliação por parte das agências de rating é muito bem descrita num filme que eu aconselho toda a gente a ver sobre a crise 2008: o “Too big to fail”.

Este filme foi lançado em 2011 e aconselho vivamente esse filme. Veja aqui o trailer:

Essencialmente nesta altura a bolha já estava por todo o mundo e quando as coisas começaram a desabar, tudo desabou em dominó e afectou todo o mundo.

O Filme “Inside Job” explica essa parte muito bem. Ver aqui o trailer:

Estes são dois filmes bastante elucidativos sobre toda esta crise. No entanto, tenho a minha própria explicação no video no início do artigo, que prefiro.

Em termos de fontes externas, recomendo um artigo interessante, que pode ser lido aqui.

O quarto vector: bancos seguram a sua posição

Mas atenção aos os bancos! E este é o quarto vetor muito importante para percebermos a dimensão desta crise e o facto de ter atingido todo o mundo.

Os bancos perceberam que estariam em risco ao conceder tantas hipotecas, até porque muitas delas não foram vendidas pelo circuito normal - para o Freddie Mac/Fannie Mae e depois para investidores - e então essencialmente “seguraram” essas perdas.

Os bancos fizeram então seguros que reverteriam a seu favor, caso as hipotecas não fossem pagas.

Na altura várias agências de seguros muito grandes nos Estados Unidos fizeram esses seguros. O caso mais famoso foi a da AIG, que de facto concedeu muito crédito porque também foi levada a crer que o mercado imobiliário iria subir para sempre e que seria super seguro (uma análise também influenciada pelas classificações das agências de risco).

Esta operação financeira é chamada “default swap”, porque os bancos ao perceberem que podiam passar o risco de “default” das várias hipotecas que tinham, passaram o risco desse default para as agências de seguros (como a AIG). Esta operação é classificada como “default swap”: essencialmente troca-se o “default” ou o risco de “default” para outra parte.

A pergunta que muita gente faz é: “como é que é possível tantas agências de seguro terem segurado tantas hipotecas e um valor tão grande?”. Essencialmente nós estamos a falar de “fees” (comissões) em larga escala que essas agências de seguro recebiam ao classificarem esses produtos. Novamente, lembro que existia a plena confiança de que o mercado imobiliário era seguro e iria sempre valorizar.

Sobreconfiança: o ponto mais central de todos

Aliás, este é o ponto central.

Houve esta sobreconfiança e confiança excessiva no mobiliário ser sólido e valorizar para sempre.

E isso de certa forma é verdade (e foi verdade até então nos Estados Unidos). Porém, neste caso concreto foi atribuído muito crédito e muito rapidamente a pessoas que não tinham capacidade para pagar essas mesmas hipotecas.

Além disso, existiu uma baixa de juros muito grande na altura (como inclusivamente tenho chamado a atenção para os dias de hoje, em 2018, o que considero ter sido crucial para a formação de uma bolha imobiliária em Portugal), que levou muita gente a constituir hipotecas para financiar a aquisição de imobiliário num curtíssimo lapso temporal.

Isso levou a uma sobreconfiança geral e uma sobrevalorização do mercado, que naturalmente ficou artificialmente inflacionado.

Além disto tudo, o setor não foi regulamentado e a falta de regulamentação deveu-se, essencialmente, a interesse próprio: os bancos não tinham interesse em que este setor fosse regulado simplesmente porque fizeram lucros astronómicos durante este período.

Resumindo essencialmente os vários fatores que levaram a esta crise foram:

  • O governo norte americano colocou demasiado dinheiro no sistema e baixou as taxas de juro, o que levou muita gente a financiar imobiliário num lapso temporal muito curto.
  • A avaliação por parte das agências de risco - errada - dos ativos, tendo sido classificados empréstimos muito maus como sendo altamente seguros.
  • Ausência total de risco para os bancos e para os “lenders”, porque era essencialmente um modelo em que se passava a batata quente para o próximo interveniente.
  • A confiança excessiva na valorização do mercado imobiliário. Eu acredito que o mercado imobiliário regra geral vai sempre aumentar em valor ao longo do tempo, especialmente nos Estados Unidos (nem tanto para países europeus em que a população está a envelhecer muito rápido).

Na crise de 2008, houve uma sobreconfiança nessa valorização porque foi concedido crédito bom e mau e não foi separado aquilo que seria bom e aquilo que seria mau (que teria um potencial de default muito grande).

Na altura não era sequer possível fazer essa distinção; muitos investidores muitos bancos de investimento com grande capacidade de análise por todo o mundo (incluindo Europa e Ásia) caíram também nesse erro porque não havia capacidade de análise suficiente para perceber e identificar que havia crédito bom e mau - e que o mau era tão grande e estava tudo tão sobrevalorizado.

Há um quinto ponto relevante, que não é um fator só por si mas que é bastante relevante para a discussão. Esse ponto foi a pressão social que havia na altura para conceder crédito a pessoas que não tinham condições (como a maior parte das minorias) e que é um aspecto socia; não financeiro. Essas minorias facilmente iriam entrar em default.

Em suma é esta a minha visão sobre a crise de 2008.

Há aqui pontos que naturalmente só cobri muito superficialmente - os filmes que recomendo acima permitem perceber melhor esta crise;

É importante perceber que o sistema financeiro mudou bastante com esta crise, que a maior do nosso século. Houve uma junção de bancos para superar estes problemas e o sistema financeiro alterou bastante.

Esta é essencialmente a minha análise sobre a crise de 2008.

Se quiser análises sobre acontecimentos imobiliários no mundo, deixe um comentário aqui em baixo e se quiser saber mais sobre o imobiliário pode adquirir também o meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão”:

Gostaria de deixar apenas uma ressalva para John Paulson, um gestor que conseguiu antecipar completamente a crise e fazer milhões com a mesma!

Fundos imobiliários em Portugal: valerá mesmo a pena investir em fundos?

fundos imobiliários portugal investir em fundos imobiliários

É recorrente termos na ArrowPlus clientes investidores que encomendam estudos de mercado para saber se é mais vantagoso investir em fundos imobiliários ou em imóveis físicos.

É claro que cada caso é um caso, mas eu encontro problemas tão estruturais (e infelizmente já crónicos) em fundos imobiliários em Portugal, que regra geral a resposta é óbvia.

Ainda assim, vários pequenos investidores procuram, legitimamente, fundos imobiliários para alocar capital.

Afinal, são fáceis de se investir, disponibilizados (e recomendados) pela banca...

Neste artigo vou dar-lhe a minha opinião acerca dos fundos imobiliários em Portugal, por dentro e por fora. E começo já pelo fim: em Portugal, prefiro genericamente manter-me longe de fundos por vários motivos que lhe vou apresentar neste artigo. Já lá fora, vale a pena, com muito critério...

Mas vamos lá dissecar este tópico...

O que são fundos imobiliários (FII)s

Os fundos de investimento imobiliário (FII)s consistem na reunião de capital de vários participantes num "bolo", ficando os participantes com unidades de participação desse "bolo". Depois os FIIs irão comprar activos imobiliários, que rentabilizam, disponibilizando depois os rendimentos pelos donos de unidades de participação (UP)s.

A maior parte dos fundos Europeus e em particular nacionais, dedica-se sobretudo ao arrendamento de activos imobiliários no sector comercial (tais como escritórios, lojas e superficies/armazéns sobretudo as destinadas ao retalho). Qualquer FII pode naturalmente entrar no sector residencial, e inclusivamente adquirir terrenos e optar pela promoção imobiliária, mas essa não tem sido a prática recente em Portugal.

Os fundos imobiliários são geridos ou por uma dada comissão de gestão ou então por uma sociedade gestora (a forma mais comum em Portugal), que compra imóveis para os colocar no mercado de arrendamento (ou revenda, mas como disse antes, esse caso é menos popular em Portugal).

Em teoria, dado que o imobiliário valoriza com o passar do tempo (desde que falemos de um período suficientemente grande), o FII valoriza uma vez que os seus activos também valorizam. Além disso, o FII obtém rendas por via do arrendamento dos imóveis, o que também o valoriza desde que a distribuição de lucros (payout) não seja de 100%.

Os FIIs são acessíveis ao pequeno investidor, porque não exigem muito capital de subscrição e podem ser subscritos junto de um banco ou uma corretora online. Alguns fundos nacionais permitem um investimento inicial de tão pouco como 50 euros. No entanto, os FIIs podem cobrar comissões de subscrição, resgate e gestão.

Como a grande maioria dos investimentos, os fundos imobiliários não são investimentos de capital ou rendimento garantido. Por exemplo, caso exista má gestão do capital ou uma desvalorização do imobiliário, as unidades de participação do fundo desvalorizam e os investidores podem perder capital.

Os fundos mitigam este risco ao terem diversificação de património por mercados e sectores, por isso estudar a carteira de um FII é crucial antes de investir.

Um fundo imobiliário detém activos imobiliários, mas comercializa unidades de participação, que são valores mobiliários. Assim, são regulados pela CMVM. Além disso, os fundos têm uma actividade restrita para que a sua actividade não se torne muito arriscada para os subscritores/investidores.

Diferenças entre investir em fundos imobiliários ou imóveis

Em primeiro lugar, os fundos imobiliários são (estruturalmente falando) uma forma fantástica de se investir em imobiliário. Eu escrevi recentemente um artigo para a Funds People sobre isto mesmo.

Mas investir em fundos imobiliários é muito diferente de investir em imóveis, a todos os níveis.

Diferença 1: num fundo não investe sozinho, investe em grupo

Um fundo imobiliário é por definição alimentado por um grupo de investidores, que têm uma posição no fundo. Como tal, é um investimento colectivo, uma vez que várias pessoas aplicam o seu dinheiro no fundo, conjuntamente.

O fundo, por sua vez, aplica esse capital em imobiliário, por forma a se obterem rendimentos. Esses rendimentos são normalmente obtidos pelo arrendamento dos activos do fundo, embora existam vários fundos que são especializados na compra e venda de imóveis.

A forma mais parecida - a nível individual - de investir como um fundo, é investindo com mais sócios. Porém, uma vez que este modelo não tem escala, não tira vantagem das propriedades de um fundo, como lhe mostro a seguir.

Diferença 2: um fundo "chega" onde um pequeno grupo de pessoas não chega

Um grupo pequeno de pessoas não tem escala, que é uma das maiores vantagens de um fundo. 

Com escala, os fundos podem eventualmente obter melhores oportunidades de negócio, possibilidade de negociação, presença em vários mercados, etc. Aliás, um fundo pode ter, além de uma administração, negociadores e comerciais, assessores fiscais, uma equipa marketing, etc.

Imagine uma empresa, onde existem vários departamentos especializados em vários sectores diferentes - um fundo não será muito diferente dessa visão...

Aliás, é por este conjunto de propriedades que os fundos proporcionam vantagens (ver mais abaixo).

Diferença 3: a sua posição é medida de forma diferente 

Tanto jurídica como fiscalmente.

Por exemplo, imagine que o fundo tem um total de capital (dos vários investidores que nele investem) de 100 milhões de euros e você tem "apenas" 10.000€ aplicados no fundo.

Então, em teoria, terá 0.01% do fundo. Mas lembre-se que na prática a cotação do fundo flutua (com base no valor dos activos do fundo), tal e qual no mercado de acções, e por isso o seu valor em termos de posição também flutua.

Vantagens e desvantagens de investir em fundos imobiliários em comparação com imóveis

Volto a dizer-lhe... Conceptualmente falando, os fundos imobiliários são uma forma fantástica de começar a investir em imobiliário, e apresentam diversas vantagens quando comparados com investimentos em imóveis:

Vantagem 1: em primeiro lugar, por terem mais recursos, conseguem em teoria retornos maiores e muito mais diversificação

Em teoria, o facto dos fundos terem mais recursos nos investimentos imobiliários faz com que tenham maiores retornos.

Em investimentos em geral, existe um “trade-off” entre a rentabilidade e o capital a investir. Por exemplo, quando um cliente nos encomenda estudos de mercado, para que possa investir em imobiliário, na ArrowPlus costumamos dar-lhe uma ideia das rentabilidades que podem ser atingidas.

Mas estas rentabilidades flutuam em função do capital a investir: quanto mais capital se aplica, maior o potencial de retorno... Assim, como os fundos imobiliários têm muito mais recursos do que o pequeno investidor, poderão alcançar retornos maiores.

Ao mesmo tempo, pense da seguinte forma: mais dinheiro faz mais dinheiro e permite maior poder negocial!

Com mais recursos, os fundos podem também encontrar (melhores) negócios de forma mais sistemática e metódica.

Além disso, os fundos conseguem canais previligiados para para material e remodelações, obtenção de inquilinos e métodos de rentabilização dos imóveis que detêm.

No entanto, e de certa forma estranhamente, isso não leva necessariamente a maiores ganhos... Já lhe falo a seguir sobre os ganhos nos fundos imobiliários em pormenor. Mas adianto-lhe já... a principal razão para um pequeno investidor conseguir muitas vezes obter maior rentabilidade investindo por si mesmo em imóveis físicos é que um fundo tem uma estrutura muito grande.

Eu gosto de chamar "monstro" a esta estrutura... um monstro que “come” grande parte dos ganhos.

Esta estrutura é composta por uma comissão de gestão (pequena, grande ou delegada a uma sociedade especializada), tem despesas logísticas (renda, serviços, salários, etc), e ainda tem que fazer investimentos com base em projecções de curto ou médio prazo, além da clara pressão que tem para distribuir dividendos.

Vantagem 2: não tem que fazer nada (muito menos gerir inquilinos): o seu investimento é passivo

Em claro contraste com a menor rentabilidade que os fundos possam gerar, existe logo à cabeça uma grande vantagem: os investimentos em fundos imobiliários são muito mais passivos. 

Pense comigo: 1. não é necessário procurar inquilinos (ou delegar tal tarefa a uma mediadora imobiliária, a troco de comissões - ou seja baixando a rentabilidade do investimento), acompanhar empreitadas e obras caso a elas haja lugar, procurar e identificar imóveis para adquirir (e deslocar-se a notários para fazer escrituras públicas), colocá-los à venda para realizar mais valias, etc.

Os fundos tratam de tudo isto por si – bem ou mal, ou melhor, de acordo com uma estratégia própria que pode ou não ir de encontro à sua e a troco de uma perda (genericamente falando) de rentabilidade. Mas isto é um ganho mensurável caso, como eu, não tenha tempo para gerir os seus próprios investimentos imobiliários.

Vantagem 3: preservar liquidez, que é uma grande vantagem financeira... e não financeira

A vantagem da liquidez é muito mais evidente do que possa parecer...

Embora muitos dos fundos em Portugal tenham comissões de resgate (ou seja, valores a pagar caso pretenda liquidar a sua posição nos respectivos fundos), outros não têm (especialmente se conseguir negociar directamente no mercado primário).

Ora, caso compre um imóvel, a sua liquidez é muito mais baixa, porque é muito mais difícil “sair” do negócio. Regra geral, um imóvel não se vende de um dia para o outro! Já liquidar a sua posição num fundo está a um par de cliques na correctora que usa (ou de uma chamada para o gerente bancário, caso opte por ter a sua carteira num banco, à moda antiga).

Mas então investir em fundos imobiliários parece óptimo... Excepto existirem também desvantagens importantes:

Desvantagem 1: não tem controlo sobre a aplicação do seu capital...

A partir do momento em que aplicar o seu dinheiro num fundo, essencialmente perde o controlo sobre o seu investimento.

Trocado por miúdos, o fundo é que vai decidir como e onde gastar o seu dinheiro. Usei o termo "gastar" para o provocar, claro está - à partida o seu dinheiro é "investido", e não "gasto"...

O mercado - a cidade - a investir. O tipo de imóvel - retalho ou residencial. O tipo de remodelação feita nos activos. E muitos outros ângulos - esqueça... O fundo faz isso por si.

Já se investir em imóveis por iniciativa própria, então terá o controlo total de como aplicar o seu capital. E todas as dores de cabeça que vêm com isso.

Desvantagem 2: rentabilidades geralmente mais baixas

Eu próprio tenho rentabilidades de 17%, 19%, 22% nos meus negócios imobiliários. É claro que esta margem depois de ser líquida é mais baixa, porque uso uma estrutura para ter esses imóveis "a rentabilizar".

Mas mesmo assim... comparativamente a fundos imobiliários, as minhas rentabilidades são muito mais altas!

Investir em imóveis físicos em Portugal, por iniciativa própria, tem geralmente um retorno muito melhor do que investir em fundos imobiliários. Isto, se se souberem quais os melhores mercados, tipos de imóveis, como identificar imóveis, etc.

Mas este ângulo não é a regra. A maior parte dos clientes que pedem estudos de mercado à ArrowPlus rejeitam o investimento em fundos imobiliários porque a rentabilidade é baixa, comparativamente aos mercados que nós estudamos.

Além disso, em Portugal, existem muitas comissões de subscrição e resgate, regra geral. Estas também afetam largamente as rentabilidades finais dos fundos.

Hoje, continuo a investir em fundos imobiliários - em parte reduzida, já que os imóveis físicos são a minha prioridade. Porém, prefiro trabalhar com fundos estrangeiros (veja abaixo) e aqueles que têm uma diversificação inter-continental.

Se tivermos que chegar a uma conclusão a este nível, não existe uma resposta genérica, ponto. Cada investidor tem que avaliar as vantagens e desvantagens que eu enumerei, e avaliar como se sente mais confortável.

Lembre-se: o melhor investimento é aquele que conhece bem e com o qual está completamente confortável.

Para avaliar o seu próprio caso, deixo-lhe este video que gravei sobre este tema:

Fundos imobiliários em Portugal

Conhecidas agora as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, vou dar-lhe a minha opinião sobre os fundos imobiliários que estão disponíveis em Portugal (naturalmente, isto não se trata de uma recomendação).

Comissões

Infelizmente, em Portugal, a maioria dos fundos imobiliários cobra uma comissão de subscrição e estamos a falar quase de 1,3% em média, do capital a aplicar pelo investidor. Isto, já para não falar da comissão de resgate, que vai até 5%. Sim, leu bem - cinco porcento!

Curiosamente, há uma panóplia de fundos de investimento (não fundos imobiliários, mas sim de ações e obrigações) que não cobram qualquer comissão - aliás, a maioria não cobra! E muitos destes fundos oferecidos pelos mesmos mediadores que oferecem os fundos imobiliário e, mais que isso, detidos às vezes pelas mesmas entidades! 

Já no estrangeiro, existem imensos fundos imobiliários de altíssima qualidade que não cobram qualquer comissão (nem de subscrição nem de resgate). Então, porque existem quase sempre em Portugal comissões desta natureza? Isso é algo que automaticamente me faz olhar para os fundos imobiliários em Portugal de forma muito menos interessante...

Conheça aqui, actualmente, as comissões de alguns fundos imobiliários portugueses disponíveis no mercado:

Fundo

Subscrição (máximo)

Resgate (máximo)

Encargos 2016

AF Portfólio Imobiliário

2%

5%

1,34%

NB Logística

2%

2%

1,17%

Imofomento

1,5%

2%

0,35%

CA Património Crescente

não cobra

2%

1,56%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM a 19 de Fevereiro de 2018.

Depois da comissão de subscrição e considerando a de resgate se quiser sair... paga ainda a comissão de gestão do fundo, que é normalmente bastante penosa na rentabilidade final do investimento. Em média, voltamos a falar dos mesmos 1,3% - o mesmo custo da média das comissões de subscrição.

Rentabilidade

Agora chegamos à parte crucial. Afinal de contas ninguém se importa de pagar muitas comissões se a rentabilidade dos respectivos fundos for alta, certo?

Bom, agora entramos no conceito de "alta rentabilidade", é certo, mas para mim os fundos imobiliários portugueses têm, para o sector e força do mesmo, rentabilidades baixas. Mas faça você mesmo essa mesma avaliação:

Fundo

Rentabilidade 1 ano

Rentabilidade 3 anos

Rentabilidade 5 anos

AF Portfólio Imobiliário

-3,72%

1,31%

-0,21%

Imofomento

0,37%

0,37%

1,11%

Imopoupança

0,42%

2,53%

3,18%

Valores e Investimentos Prediais

2,07%

2,09%

2,19%

CA Património Crescente

3,07%

3,52%

3,29%

Fundimo

0,38%

0,32%

-0,27%

Novimovest

-4,47%

0,54%

-2,15%

Valor Prime

2,33%

-298%

-2,16%

Imonegócios

3,39%

-2,27%

-3,18%

NB Logística

2,22%

-10,60%

-8,77%

Carteira Imobiliária

-7,97%

-7,70%

NA

CA Imobiliário

-8,46%

-12,17%

-10,77%

NB Património

3,54%

-12,27%

-9,40%

Fontes: sociedades gestoras via CMVM, APFIPP a 31 de janeiro de 2018 e Observador.

É que, a considerar a informação do Banco de Portugal sobre rentabilidades de depósitos a prazo nos últimos 5 anos (cerca de 1,07% por ano), os fundos imobiliários praticamente não rendem mais.

Isto é preocupante, porque os fundos não são tão líquidos como os depósitos a prazo... primeiro, por terem comissões, o que faz o investidor considerar se quer de facto fechar a sua posição.

Segundo porque desde que entraram em vigor novas normas europeias para a indústria da gestão de ativos, o tempo que demorava a resgatar o capital e fechar a posição num fundo aumentou drasticamente, podendo chegar a um 1 ano... recentemente, com novas alterações, espera-se que esse tempo seja reduzido para dois meses.

Mas mais preocupante que isto, no mesmo período, vários fundos imobiliários inclusivamente perderam cotação neste mesmo período. O caso mais evidente é o CA Imobiliário, que perdeu mais de 10% nos últimos 5 anos. Já o mais rentável a 5 anos foi mesmo o CA Patrimínio Crescente, mas ficou-se pela modesta taxa de 3,3%...

É que neste cenário falta uma variável importante... como é que o pequeno investidor "acerta" no fundo mais rentável? E quais são verdadeiramente os riscos que se correm quando olhamos para uma lista de fundos com rentabilidades a 5% que vão dos 3,3% positivos aos quase 11%... negativos?

Isso sim, pode ser considerado por muitos "risco".

Também estamos ainda por saber se os fundos irão tirar vantagem dos novos incentivos fiscais para o sector da habitação, o que pode aumentar as suas margens e por conseguinte as rentabilidades.

Melhores fundos imobiliários

Em função dos dados apresentados acima, actualmente os melhores fundos imobiliários em termos de rentabilidade a 5 anos são o CA Património Crescente e o Imopoupança. Com "melhores fundos imobiliários" naturalmente que me refiro aos "fundos imobiliários mais rentáveis", segundo os dados dos últimos 5 anos, dado que não estou a analisar as carteiras destes fundos neste artigo.

Se estes fundos se adequam ou não ao seu perfil de investidor e objectivos, será você a tomar essa decisão.

Começar a investir em fundos imobiliários

Eu próprio comecei a investir em fundos imobiliários, quando aos 16 anos procurei formas de multiplicar as minhas poupanças. 

Na altura não era conhecedor do mercado e em boa verdade a minha experiência até foi - por sorte! - muito boa. Mais à frente tive o meu primeiro mentor, que me mostrou o potencial exacto de fundos imobiliários e foi aí que a minha vida como investidor mudou.

Mas hoje, mesmo com os problemas que eu enunciei, investir em fundos imobiliários pode ser uma excelente opção (sim, mesmo em fundos portugueses). Porquê?

Essencialmente, pelos fatores passividade, liquidez e diversificação.

Mas quer isso dizer que eu recomendaria a alguém alocar 100% do capital disponível dessa pessoa em fundos imobiliários? Para já, há muito tempo que eu não dou recomendações de investimento a ninguém - nem sequer amigos nem família.

Mas a resposta seria, mesmo que o fizesse... claro que não!

Em suma, este artigo é completo exactamente para o ajudar a tomar uma decisão de investir em fundos imobiliários ou não. Se o quiser fazer, pode falar com o seu gestor de conta no banco ou abrir uma conta online, numa corretora. E pronto, tornou-se senhorio!

Arrendamento com opção de compra

contrato arrendamento opção compra

O mercado imobiliário tem sofrido mudanças brutais ao longo dos últimos anos. Em particular, o mercado de arrendamento tem sofrido alterações e evoluido de forma muito positiva. Existem cada vez mais tipos de contratos, normas, etc.

Quem quer comprar casa tem cada vez mais dificuldade no acesso a créditos habitação. Por exemplo, as últimas directivas do Banco de Portugal impedem o financiamento a 100%, e por isso cada vez mais o mercado de arrendamento se torna mais dinâmico.

É aí que entra uma variável importante: o contrato de arrendamento com opção de compra.

Os contratos de arrendamento com opção de compra tornaram-se cada vez mais populares nos últimos 2 anos. Este contrato é misto, uma vez que tendo em vista a compra do imóvel, contempla o arrendamento durante um certo período inicial, diferindo para mais tarde a decisão de compra.

Juridicamente, o contrato de arrendamento com opção de compra é um contrato de arrendamento normal, mas com uma cláusula essencial extra. Esta cláusula vincula o proprietário a vender o imóvel ao inquilino, durante ou após um dado período de tempo, pelo preço acordado.

Vantagens contrato de arrendamento com opção de compra

Um contrato desta natureza traz vantagens claras, especialmente para o inquilino, mas também para o senhorio.

Quanto ao inquilino, este contrato permite-lhe "segurar" um imóvel até reunir condições para o adquirir. Ou seja, na prática é uma forma de ganhar tempo, segurando o negócio no momento. Ao mesmo tempo, no caso de não conseguir reunir o capital necessário mais tarde, encontrar um negócio melhor ou simplesmente mudar de ideias, não fica vinculado à compra da casa - afinal trata-se de uma opção para o inquilino, mas obrigatoriedade a ceder por parte do senhorio

Embora menos taxativa, existe também uma vantagem para o senhorio: este contrato de certa forma coloca alguma pressão para vender o imóvel no inquilino, especialmente se as rendas pagas durante o arrendamento forem deduzidas ao valor de compra. Além disso, não conseguindo vender o imóvel, obtém rendimento enquanto não vende o imóvel. Uma situação, portanto, favorável.

Além disto, o inquilino poderá pagar menos impostos na compra de um imóvel:

É possível acodar "quaisquer" prazos e montantes

Não existe nenhum "standard" em termos de prazos e montantes num contrato de arrendamento com opção de compra.

Ou seja, pode celebrar um contrato de arrendamento com um período arbitrário (por exemplo 2 anos) para exercer a opção de compra, como pode estabelecer que as rendas pagas até ao fim do período de opção são ou não contabilizadas, conforme o interesse e necessidade tanto do senhorio (e proprietário), como do inquilino (e potencial comprador).

Não existindo de facto nenhum período standard, a norma costuma ser de 1 ou 2 anos de período de arrendamento e validade da opção, mas um contrato pode ir até ao período que as partes bem entenderem. O período de opção também costuma ser só definido com um limite, mas poderá ser um dado período (por exemplo, passado 6 meses de duração de contrato até 24 meses).

Consequências para o senhorio levar em conta

Vários senhorios disponibilizam os seus imóveis na vertente de arrendamento com opção de compra determinando que as rendas pagas até ao exercício da opção são deduzidas. Esta é uma forma atractiva de colocar o imóvel no mercado para o inquilino, uma vez que o montante total para adquir o imóvel baixa.

Esta prática levanta contudo um problema que deve ser considerado: arrendar o imóvel por dois anos e receber um total de 10.000€ de rendas, vendendo-o depois por 140.000€ não é o mesmo em termos líquidos do que vender o imóvel por 150.000€...

É que as rendas (rendimentos prediais) são tributadas de uma dada forma, sendo que as mais valias geradas com a venda do imóvel são tributadas de outra.

Analise esta opção com um contabilista antes de prosseguir...

Além disso, nunca se esqueça de registar o seu contrato de arrendamento no portal da Autoridade Tributária.

Na óptica do investidor imobiliário...

Como eu já mostrei antes em artigos no blog, um investidor imobiliário pode beneficiar muito com um contrato de arrendamento com opção de compra.

A principal vantagem é "trancar" um bom negócio durante um período de baixa liquidez, como de resto mostro com um exemplo no meu livro "Do 0 ao milhão". Ou seja, tendo conhecimento de um bom negócio mas não havendo liquidez no imediato para adquirir o imóvel, é possível segurar esse mesmo negócio com o custo da renda mensal "apenas". E quando digo "apenas" é porque comparativamente à compra, onde existe lugar a escritura, IMT e IS, neste negócio não existe tal coisa.

Assim, esta é uma excelente solução para investidores que desejem segurar negócios quando não têm muita liquidez. Porém, existe um detalhe crucial: se o objectivo é arrendar o imóvel, então o melhor é celebrar um contrato de sub-arrendamento com opção de compra. Isto permite ao investidor sub-arrendar o imóvel enquanto não o detém, e desta forma pagar as rendas ao proprietário até exercer a sua opção. 

Minuta de contrato de arrendamento com opção de compra

Existem várias minutas de contratos ligados ao imobiliário que pode obter na internet. E não o recrimino por o fazer: eu próprio como investidor, durante vários anos, recorri à internet para obter as minutas que ia precisando.

No entanto, essas minutas são demasiado genéricas e muitas vezes desactualizadas. Foi por isso que pedi ao meu colega e amigo Dr. Sérgio Vaz, solicitador com imensa experiência em imobiliário, que escrevesse o livro "Domine a lei imobiliária" e que incluisse nele várias minutas e explicações dessas minutas, para que o público pudesse ter acesso a minutas actualizadas e as moldasse à sua situação.

Para obter o livro, basta adquiri-lo aqui:

Investir em imobiliário através de alojamento local

alojamento local portugal

Com o alojamento local em alta em Portugal, vários investidores imobiliários se têm virado para esse sector. Se calhar está a considerar começar a investir em imóveis e vê o alojamento local, por estar na berra, como uma óptima alternativa.

Pessoalmente, não sou o maior fã deste modelo, porque acarreta um custo logístico muito alto, e para mim trata-se de um investmento muito volátil. A própria DECO proteste fez um estudo sobre o alojamento local, e para mim os dados apontam para um fraco retorno. Mas esta minha opinião é muito genérica, e cada caso é um caso (além de haver casos de alojamento local muito bem enquadrados)...

Eu reconheço que o alojamento local é muito interessante para quem tem um micro alojamento ou um alojamento local com uma estrutura bastante bem montada. Ou seja, eu acredito que é algo interessante para uma unidade, ou uma parte de uma fracção que seja alugada, ou então algo com uma escala considerável, onde seja possível montar uma estrutura forte e os custos dessa estrutura sejam amortizados pelas várias unidades do alojamento local.

Note ainda que as novas regras da tributação no sector da habitação não se aplicam ao alojamento local...

Se calhar já viu um video que fiz sobre este tema? Se não viu, veja aqui:

Mas vamos ao resto do tópico do alojamento local...

Definição

O alojamento local passou em 2014a ter um regime legal próprio, através da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 (alterado posteriormente pelo Decreto-Lei nº 63/2015). O artigo 4º desta lei define inclusivamente aquilo que é a "Prestação de serviços de alojamento":

1 - Para todos os efeitos, a exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

2 - Presume-se existir exploração e intermediação de estabelecimento de alojamento local quando um imóvel ou fração deste:

  1. a) Seja publicitado, disponibilizado ou objeto de intermediação, por qualquer forma, entidade ou meio, nomeadamente em agências de viagens e turismo ou sites da Internet, como alojamento para turistas ou como alojamento temporário; ou
  2. b) Estando mobilado e equipado, neste sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, nomeadamente limpeza ou receção, por períodos inferiores a 30 dias.

3 - A presunção referida no número anterior pode ser ilidida nos termos gerais de direito, designadamente mediante apresentação de contrato de arrendamento urbano devidamente registado nos serviços de finanças.

A definição é por isso muito clara, porém vários investidores têm problemas ao considerar começar um negócio, investimento ou actividade em alojamento local. Neste post, contamos-lhe tudo sobre isso.

Registo: o que é necessário para registar um alojamento local

Para poder começar a prestar serviços de Alojamento local e começar assim a alugar o(s) seu(s) imóvel(eis) a turistas ou público passageiro,é necessário registar o seu estabelecimento através de comunicação prévia, o que pode ser feito no Balcão do Empreendedor.

Aqui começam logo a surgir as primeiras dúvidas, contudo. Em primeiro lugar, é necessário registar um estabelecimento mesmo que seja habitação própria (e se alugue apenas uma parte da casa)? Mesmo nesse âmbito, o registo é necessário, por mais pequeno que seja o espaço a alugar. Em segundo lugar, que informação necessita para registar o alojamento local? Eis a lista aqui:

a) Autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel (se o imóvel for anterior a 1951, deve pedir uma declaração que ateste isso);
b) Identificação do titular da exploração do estabelecimento, sempre com nome e número de
identificação fiscal;
c) Endereço do titular na alínea b);
d) Nome adotado pelo estabelecimento e respectivo endereço;
e) Capacidade em unidades descriminadas (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
f) Data para abertura ao público;
g) Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.

Em termos de documentação necessária, falamos de:

a) Cópia do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento ou código de acesso à certidão permanente no caso de falarmos de uma empresa;
b) Termo de responsabilidade subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, que assegura a idoneidade do imóvel onde serão prestados os serviços de alojamento local, além de atestar que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
c) Cópia da caderneta predial do imóvel, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel ou cópia do contrato de arrendamento no caso do imóvel não ser próprio.

Nota: se o imóvel não for próprio, necessita que o contrato de arrendamento tenha uma cláusula que autorize previamente a prestação de serviços de alojamento local ou subarrendamento. Se o contrato não tiver esta informação, então necessita de um documento autenticado, passado pelo senhorio, que dê autorização para tal.

d) Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Lembre-se ainda que qualquer alteração dos dados precisa ser comunicada num prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência.

Depois do registo no balcão do empreendedor, que atribui um número de registo de AL ao estabelecimento (e emite o título de abertura ao público), pode proceder ao aluguer do espaço, mas nunca sem antes abrir actividade nas finanças (o que está na alínea d acima).

Para abrir atividade de prestação de serviços de alojamento num balcão, pode tanto dirigir-se a um balcão de finanças como fazer tudo directamente pelo Portal das Finanças. Abaixo mostro-lhe dados sobre a tributação do serviço de alojamento local, visto que este pode ser prestado como pessoa singular ou coletiva. De qualquer modo, note que tem que abrir atividade com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) e/ou o CAE55204 (outros locais de alojamento de curta duração).

Deve ainda activar a opção de aquisições intracomunitárias, caso publicite e alugue o(s) seu(s) imóvel(eis) através de sites não nacionais, como o Airbnb ou Booking.

A cesassão da actividade necessita também de ser comunicada, desta feita num prazo máximo de 60 dias após o término da actividade.

Requisitos: quem pode abrir um alojamento local?

Os requisitos para ter um alojamento local dividem-se em requisitos do estabelecimento em si e das várias unidades que esse estabelecimento. Relativamente ao estabelecimento, ele tem que:

1) Apresentar condições adequadas tanto de conservação como de funcionamento das instalações em si e dos equipamentos integrantes;
2) Estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou então estar dotado de um sistema privativo de abastecimento de água (como por exemplo um furo no terreno, se for rústico) com origem devidamente controlada;
3) Estar ligado à rede pública de esgotos ou então estar dotado de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
4) Estar dotado de água corrente quente e fria;
5) Ter instalações sanitárias com um sistema de segurança que garanta privacidade;
6) Ter condições de higiene e limpeza;
7) Cumprir com todas as regras de segurança contra riscos de incêndio, de acordo com os termos do disposto no Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro, e do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro (para estabelecimentos com capacidade superior a 10 utentes);
8) Afixaçada, no exterior, junto à entrada principal, uma placa identificativa (ver modelo no anexo do Decreto-Lei 128/2014);
9) Dispôr de Livro de Reclamações.

Já quanto às unidades do estabelecimentos de alojamento local, elas têm que:

1) Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento;
2) Estar dotadas de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
3) Dispôr de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior (normalmente chamados de "veda-luz");
4) Dispôr de portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.

Os estabelecimentos que tenham capacidade inferior a 10 utentes em simultâneo, aplicam-se as seguintes normas:

a) Ter extintor(es) e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
b) Ter equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
c) Ter indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Obrigações

Abrir um alojamento local vem com responsabilidades acrescidas. Uma delas tem a ver com hóspedes estrageiros.

É necessário inscrever-se no Serviço de Estabelecimento e Fronteiras (SEF), o que pode fazer através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento, o SIBA

Sempre que tiver um hóspede estrangeiro (não português, seja europeu ou não), tem que comunicar ao SEF a sua entrada e a sua saída. O artigo 14.º da Lei de Estrangeiros determina que o hóspede tem 3 dias úteis para comunicar essa mesma entrada ao SEF, contados a partir da entrada do hóspede.

A declaração é feita através do preenchimento do boletim de alojamento no site do SEF e é totalmente digital.

Até meados de 2018, os detentores de imóveis em alojamento local não eram obrigados a possuir seguros multirriscos ou de responsabilidade civil, embora fosse já bastante aconselhável fazê-lo. Por exemplo, no caso de furtos de bens de hóspedes ou danos causados a hóspedes ou terceiros podem ser facilmente cobertos por seguros. Em termos de segurança, aquilo que a lei preceitua como obrigatório inclui extintores, um kit de primeiros socorros, mantas antifogos e janelas com comunicação direta para o exterior (ver mais em requisitos).

Tributação do alojamento local

A actividade de alojamento local é regulada pelo Decreto lei nº 128/2014 29 de Agosto, posteriormente alterado pelo Decreto lei nº 63/2015 de 23 de abril, e prevê que os detentores de alojamento local possam ser tributados em diferentes modalidades, no que diz respeito ao exercício da atividade.

Existem duas opções na tributação com rendimentos provenientes de uma actividade de alojamento local: ou regime simplificado ou contabilidade organizada

Como em todos os casos onde o método de tributação é opcional, é necessário determinar o melhor para cada caso específico.

No regime simplificado, a tributação incide sobre 35% da faturação, porque a Autoridade Tributária assume que os 65% restantes são despesas.

No regime de contabilidade organizada, podem ser deduzidos todos os custos com o exercício da actividade; Porém, esta escolha não é simples, e é necessário fazer algumas contas. Por exemplo, este regime obriga a contratação de um técnico oficial de contas.

Com o orçamento do Estado de 2017, foi também criada a opção do alojamento local ser tributado de acordo com as regras da Categoria F (rendimentos prediais), que tem uma taxa especial de imposto de 28%.

Ao mesmo tempo, para uma faturação de até 10 mil euros anuais, é possível pedir isenção de IVA. Quando a faturação anual é superior à marca dos 10 mil euros, então aplica-se uma taxa de 6% (embora a Madeira e os Açores gozem de taxas especiais de 5% e 4%, respectivamente) sobre o valor da estada e pequeno almoço (caso este seja incluído e seja faturado em conjunto). 

Pedir a isenção de IVA pode ser uma decisão pouco inteligente... é que embora tenha que liquidar IVA a 6%, se continuar no regime do IVA pode deduzir o IVA pago (pense em mobiliário, comissões a plataformas, serviços de manutenção e artigos de manutenção necessária para o imóvel, etc), que será maioritariamente a 23%...

Importa dizer que a questão da isenção do IVA é totalmente independente de se optar por ser tributado no regime simplificado (onde a Autoridade Tributária considera que 65% da atividade são custos) ou na contabilidade organizada.

A análise do seu caso, opção por regime de IVA e regime simplificado ou contabilidade organizada deve ser feita juntamente com um contabilista certificado.

Mais valias com alojamento local

Eventualmente está a ler isto e a pensar "mas as mais-valias não existem apenas quando vendo um imóvel? O que têm elas a ver com o alojamento local?".

Eis a ligação: se decidir ser tributado quanto aos rendimentos provenientes do alojamento local na categoria B (por exemplo como empresário em nome individual), e afete o(s) imóvel(eis) onde opera o seu AL à categoria B, então poderão haver mais valias caso venha a desafectar o imóvel dessa categoria e o "retorne" à sua esfera pessoal...

Note que, no cálculo de mais valias, o valor considerado como preço de venda poderá ser o VPT do imóvel, mesmo que o venda (ou exista outro valor a ser usado caso desafecte o imóvel da categoria B) por um valor muito abaixo deste. Ou seja, o VPT é essencial neste ponto. Porém, como é um caso dificilmente generalizável, a minha recomendação é analisar esta questão com um contabilista licenciado.

Descontar para a segurança social em alojamento local

Caso decida ser tributado na categoria B, terá que seguir as regras da mesma e pagar os descontos para a Segurança Social.

Existe uma isenção de 12 meses que é concedida, caso ainda não a tenha usado. E se já descontar para a Segurança Social por outra via, pode estar isento. Passe num balcão da Segurança Social para ser esclarecido.

Se tiver que contribuir, a taxa para a atividade de alojamento local é de 29,6%.

Actualmente estas regras podem alterar a qualquer momento, visto que o governo já anunciou a intenção de rever estas regras;

Novas regras para o alojamento local (Julho 2018)

Por falar em novas regras, ainda na última quarta feira (Julho de 2018) foi aprovada uma nova lei do alojamento local. Esta lei vem restringir o sector (e não estou com isso a dizer que seja uma coisa má), e acima de tudo proteger os condomínios de habitação que integram ALs, com as seguintes medidas:

  • As câmaras podem definir "zonas de contenção". Até agora as regras aplicavam-se a nível nacional, porém as autarquias têm agora uma palavra a dizer sobre a situação; Em particular, podem limitar o número de ALs em função do número de habitações disponíveis.
  • Não é possível ter mais que 7 alojamentos locais. A meu ver, o grande ganho dos ALs - na óptica do investimento - está em criar uma estrutura e aproveitá-la em escala. Hoje isso irá acabar. Quem já tem mais que 7 alojamentos locais poderá mantê-los, mas não poderá adicionar mais ao seu portfolio.
  • Os vizinhos podem impedir um AL num prédio. Ora esta medida parece-me importantíssima, necessária e acima de tudo congruente com o resto da legislação. Para alterarmos a afetação de uma fracção de habitação para serviços, precisamos da aceitação de uma parte muito grande de um condomínio - porque não o mesmo para o alojamento local? Ainda assim, a decisão final pertence à autarquia, um erro na minha opinião...
  • Os ALs podem pagar mais de condomínio. Caso o regulamento interno assim o decida, podemos falar de 30% mais de cota anual. Outra medida meritória, na minha opinião...
  • Seguros, placas e coimas. Passa agora a ser obrigatório ter um seguro que cubra danos a hóspedes e terceiros decorrentes do exercício da actividade. Para ser sincero, nem sequer percebo porque é que esta medida não está já em vigor há mais tempo... Também é necessário agora ter placas para serem devidamente identificados e livros de reclamações em várias línguas. Por último, sugiram-se os níveis das coimas para alojamentos locais ilegais (não registados como tal) e com registo desactualizado).

Novos incentivos fiscais imobiliário – as medidas que estão a ser propostas

O governo quer introduzir um conjunto de medidas no sector habitação em Portugal, sendo que o partido socialista apresentou até um novo projecto de lei para criar uma nova política de habitação no país. Esta matéria será com certeza alvo de muito escrutínio e discussão nos próximos tempos, até porque parece ir em sentidos opostos, do ponto de vista de orientação política. Contudo, é já possível fazer uma breve análise destas medidas, uma vez que elas terão, na minha opinião, algum impacto no sector da habitação em Portugal.

Eu olho para estas medidas essencialmente do ponto de vista dos benefícios fiscais inerentes às mesmas. Este artigo tem também o objectivo de esclarecer os leitores da ArrowPlus que têm enviado mensagens sobre esta temática, e investidores imobiliários em geral.

Estas medidas têm como base, de acordo com o documento, procurar dar resposta aqueles que não têm acesso a uma habitação por via normal do mercado, bem como potenciar a reabilitação de imobiliário em Portugal. Convém lembrar que estas medidas já haviam sido apresentadas há algum tempo atrás numa resolução do conselho de ministros.

Estas medidas têm naturalmente um sentido político muito acentuado para a esquerda, e nem poderíamos esperar outra coisa. A protecção daqueles que são desfavorecidos e a inclusão social daqueles que têm por vezes dificuldade em se integrar na sociedade são dois vectores muito claros destas medidas. Já a reabilitação imobiliária é uma medida que vem acompanhando a onda (que boa que ela é) da reabilitação do imobiliário em Portugal, em especial nos centros das cidades.

Dado o volume de perguntas que tenho recebido sobre este tópico, escrevo este artigo para tentar tirar algumas dúvidas e dar a minha opinião sobre estas medidas, que considero já meritórias, com sentido e com direcção. Não é a minha intenção fazer um julgamento político das mesmas, mas sim abstrair-me e considerar as medidas apenas do ponto de vista disso mesmo... medidas para o sector da habitação.

Das várias medidas propostas (e diferenciadas por sectores), surgem algumas de particular relevância para o contexto do investimento imobiliário.

Um sector de medidas prevê apoios financeiros a entidades distritais por forma a que estas consigam oferecer habitação acessíveis a famílias mais carenciadas. Além desta medida ser altamente meritória (embora de resto seja apenas um dever do estado), ela irá contribuir, na minha opinião, para uma economia e sociedade melhores. Mas esta medida poderá afectar o mercado imobiliário, ao introduzir várias habitações "sociais", ou seja, de baixo valor, para famílias. Esta medida irá acima de tudo afectar os investidores que operam nas classes mais baixas do imobiliário, ou seja, os imóveis que têm rendas mais baixas. Na prática, terá uma concorrência das entidades que ofereçam habitações com rendas muito acessíveis. Nada preocupante, na minha opinião, primeiro porque esta é uma medida de cariz social e em segundo lugar poderá sempre fazer um "upgrade" das suas fracções neste sector, por forma a entrarem na faixa média do mercado.

Incentivos e benefícios fiscais para o arrendamento

Das outras medidas destaco as 3 seguintes, que me parecem as mais importantes para o contexto do investimento imobiliário:

  • Programa de arrendamento acessível onde existe isenção de tributação em sede de IRS, além de isenção de 50% do IMI - Este programa visa com que existam arrendamentos de custo acessível, o que é essencialmente comprovado com um contrato de duração mínima de 3 anos. Ou seja, aplica-se a contratos de arrendamendo tanto de públicos como de privados, em que a renda seja até 20% abaixo do "valor de mercado". Ao mesmo tempo, os contratos têm uma duração mínima de 3 anos, e só podem representar uma taxa de esforço de até 35% para o inquilino/família. Pergunta-se o leitor qual é o valor de mercado aplicável. Ora este valor é apresentado pelo INE, como veremos abaixo. 
  • Proteção a idosos e deficientes, que confere o direito à renovação do contrato - Esta aplica-se a todos os contratos celebrados com idosos com mais de 65 anos e, simultaneamente, com pessoas com mais 60% de grau de incapacidade. Enquanto a idade do inquilino deve ser observada com facilidade, porque normalmente os cartões de cidadão são anexados aos contratos de arrendamento. No entanto, o grau de incapacidade do inquilino normalmente não é reportado - já algum inquilino lho disse? E este facto é muito muito importante. Imagine que assina um contrato que não prevê actualizações de renda. Caso o inquilino renove sucessivamente o contrato poderá ficar com uma "batata quente" na mão...
  • Programa de estabilidade no arrendamento, que confere uma redução na taxa liberatória - Neste programa, se públicos e privados celebrarem um contrato de arrendamento com inquilinos a 10 anos, existe uma redução na taxa liberatória na tributação na categoria F, de 28% para 14%, sendo que caso o contrato celebrado seja a 20 anos, então existe uma redução na tributação na categoria F, de 28% para 10%; Isto irá fazer com que existam senhorios interessados em celebrar contratos de longa duração, porém isso pode não ser necessariamente a pretenção dos inquilinos...

Vamos por partes. Em muitos mercados, é perfeitamente possível que continue a ser bastante razoável baixar a renda em 20% do valor de mercado para obter uma isenção de tributação em IRS. Existem vários mercados que estão sobrevalorizados no que diz respeito às rendas. E depois existem outros mercados em que, dado a diversidade de habitações existentes, não é muito difícil ter certas casas 20% abaixo do valor de mercado. Eu próprio tenho habitações arrendadas nesse contexto! São habitações em localizações menos "prime" e que por natureza têm rendas 20% (ou mais) abaixo do valor referência.

Se quiser consultar os valores de mercado apresentados pelo INE, veja este link. No entanto, nós na ArrowPlus publicámos recentemente um resumo dos valores trimestrais de rendas e yields, a nível nacional, que vêm do estudo de mercado global que fazemos trimestralmente:

rendas e yields investimento imobiliário portugal distritos

Para vários mercados, os preços apresentados pelo INE estão bastante coerentes com o valor de mercado do nosso estudo. Porém, certos mercados, tais como Lisboa, Porto e certas regiões do Algarve parecem ser consideravelmente mais caros do que os dados que o INE apresenta.

Assim, é difícil que os investidores baixem propositadamente as rendas, para que estevam 20% abaixo das baselines dadas pelo INE, quando as baselines já estão baixas face à realidade. Mas é isso que eu recentemente disse num artigo que escrevi para a Vida Económica:

artigo imobiliário vida económica portugal 2020 benefícios fiscais

Depois de ler uns 4 ou 5 artigos a dizer que "isto não ia dar em nada" porque os preços em Lisboa são muito mais altos do que as baselines do INE, pensei para mim "mas existem tantos mercados além de Lisboa..." e depois verifiquei (na realidade já sabia...) que as baselines do INE estão ajustadas à realidade em muitos outros mercados.

OK, ponto seguinte: idosos e deficientes. Muito honestamente custa-me até avaliar este ponto de uma perspectiva de investimento, porque ela tem um cariz social muito forte e na minha opinião é mais do que ajustada. Conhecendo eu inválidos que são obrigados a sair da casa que arrendam "porque o senhorio quer vender ou arrendar a uma renda mais alta" sei perfeitamente que esta medida faz todo o sentido.

Porém, há o lado de investimento a considerar, e o que é importante é estar-se ciente (dos dois lados - inquilino e senhorio) da realidade. E a realidade é que deve perguntar (e deixar redigido no contrato celebrado) aos inquilinos. E não estou de forma nenhuma a sugerir que descrimine os potenciais inquilinos; estou apenas a dizer que deve ter consciência que determinados inquilinos poderão ter regalias como o direito à renovação contratual; E aquilo que qualquer pessoa e investidor quer é saber "com que linhas se coze". Um inquilino deve ser honesto e declarar isso de imediato ao senhorio; caso não o faça com vista a tirar vantagem da situação, renovando um contrato em situações favoráveis, é muito provável que a situação como um todo venha a dar problemas: nenhum senhorio vai querer fazer obras e cobrir a manutenção de uma habitação cujo contrato foi renovado sem que ele o quisesse. E entramos aqui no campo jurídico do que se deve e tem que fazer. Mas continua a ser um problema evitável... Para rematar esta parte: tenha sempre compreensão pelos mais desfavorecidos e incapacitados, independentemente do contexto.

Ponto último - benefícios fiscais com a estabilidade no arrendamento. Fantástica medida, e com sentido, na minha opinião. Palavra de atenção para investidores: comprometerem-se com um contrato de 10 anos é um acto muito projeccionista; A palavra de ordem é "precaução". Precaução com as actualizações do valor do contrato. Dos termos, etc. O fantasma do congelamento das rendas em Portugal vai sempre estar presente... e ainda bem, convém que aprendamos todos com o passado.

Ao mesmo tempo, considero que vários investidores - clarificado que estaria este ponto - avançariam para contratos a 10 anos com inquilinos; Em teoria um contrato destes não impede necessariamente que o mesmo seja revogado (dentro daquilo que diz a lei além do que é acordado) e muito menos que o imóvel seja vendido. Assim, muitos investidores (eu incluído) não teriam grandes problemas em celebrar um contrato desta natureza - i.e. com um período tão grande - caso os pontos anteriores referidos estivessem totalmente salvaguardados (incluíndo o aumento de rendas anual de acordo com o coeficiente legal em vigor).

Dúvidas sobre estes benefícios fiscais

Dito isto, há algumas dúvidas que temos que colocar, e que ainda não foram esclarecidas. Por exemplo, no contexto da celebração de contratos a 10 anos, caso o investidor venda o imóvel, perde rectrocativamente o benefício de isenção de tributação em IRC ou é levado em conta no cálculo das mais valias? É que se sim, então a salvaguarda para o investidor é muito pequena e dessa forma não entendo que algum queira de facto correr o risco.

A mesma pergunta se coloca para o lado do inquilino - mas aí parece-me mais "seguro" assumir que o benefício se manteria para o passado, visto que o proprietário/senhorio/investidor não tem qualquer controlo sobre essa situação.

Relativamente à redução da taxa liberatória, para contratos em que a renda seja até 20% abaixo do "valor de mercado", com uma duração mínima de 3 anos, levanta-se a questão se a taxa de esforço é meramente comprovada pelo rácio entre a folha de vencimento do IRS do inquilino e a renda do imóvel. Caso as despesas fixas do inquilino não sejam levadas em conta (e por quem seriam levadas em conta?), então isto significaria que um casal, mesmo com filhos, estaria muito melhor posicionado para ter uma taxa de esforço mais baixa...

Benefícios fiscais para a reabilitação

Actualmente já existem vários benefícios fiscais para a reabilitação, nomeadamente em prédios na ARU que sejam objecto de reabilitação urbanística. Mas esse tópico é por si só um artigo, que deverei escrever para este blog no futuro. Queria apenas comentar brevemente sobre os programas do mesmo tipo nestas medidas, que se dividem no programa "Reabilitar para arrendar", que oferece financiamento para reabilitação de imóveis com vista ao arrendamento e no "Fundo nacional para a reabilitação do edificado". Quanto a este segundo, haveria muitas questões a dissecar, e portanto queria apenas tecer alguns comentários quanto ao primeiro.

O programa "Reabilitar para arrendar" tem de facto um fundamento muito lógico e claro. O mercado do arrendamento em Portugal peca, claramente, pela pouca oferta. Vivemos tempos em que o mercado do arrendamento está muito alto, em virtude da crescente globalização interna o que leva as pessoas a pensar em mobilidade (vs estabilidade numa localidade), além de fatores como o histórico relativo a crédito malparado e devolução de habitações à banca...

Já o programa em si tem, a meu ver a seguinte lacuna: a maioria dos investidores não quer recorrer a apoios desta natureza simplesmente porque eles obrigam a uma logistica muito grande! Primeiro necessitam de um projecto de requalificação (o que não seria muitas vezes necessário caso se investissem apenas capitais próprios, assumindo entre outras coisas que não se alteraria a estrutura do edifício). Segundo, o dinheiro é libertado a conta gotas. Ora isto cria uma série de camadas adicionais de logística, impede a negociação em volume (de material, electrodomésticos, etc) e na minha opinião, ter sucesso ao investir em imóveis tem tudo a ver com boa negociação: tanto na compra de imóveis como na negociação dos preços de remodelação, material, etc.

E voltamos ao encontro dos mesmos problemas que temos sempre, no que concerne ao investimento imobiliário em Portugal, que não são uma consequência desta medida, mas continuam por resolver. Algumas destas medidas são standard no sistema alemão, tais como:

  • Devolução da caução apenas no fim do contrato, depois de ser realizada uma vistoria ao imóvel. Já teve algum inquilino a danificar o seu imóvel no último mês de contrato e a não querer assumir a responsabilidade? É claro que se o valor de caução for usado com a finalidade de pagar o último mês de renda, deixa de existir protecção, e mais do que isso, é desvirtuado o conceito.
  • Existência de seguros de renda, tal como existem na Alemanha. Não falo da imposição à contratação, falo apenas da existência: é algo que em Portugal não existe e deveria haver "pressão" por parte do governo junto das seguradoras para a criação destes seguros, tão comuns lá fora.
  • Existência de outros mecanismos de protecção. Poderia enumerar muitos, mas vamos começar por um simples: e que tal os municípios requerem o registo dos habitantes desse município, e exigirem o contrato de arrendamento (ou prova de habitação própria permanente) para o registo? E sem esse registo, os contratos de trabalho não seriam válidos, nem seria possível contratar serviços de luz e água (tal como acontece na Alemanha). O número de contratos de arrendamento registados dispararia, sendo que o mercado corrigiria a nível de preços (deixaria de haver concorrência desleal por parte daqueles que não registam os contratos e podem cobrar rendas diferentes por não pagarem impostos).

Em altura oportuna dissecarei as dúvidas que apresento neste artigo - assim que consiga responder às mesmas - e falarei sobre o projecto de lei apresentado pelo partido socialista acerca da Nova Lei de Bases na Habitação.

Bons negócios imobiliários!

O que é uma bolha imobiliária e temos ou não afinal numa bolha imobiliária em Portugal?

Portugal sofreu em 2008-2009 com a existência de uma bolha imobiliária, o que parece ser sido totalmente esquecido desde a franca recuperação do sector.

Porém, hoje podemos colocar a pergunta se estamos ou não numa bolha imobiliária.

E além disso, se essa possível bolha nos pode levar a uma crise imobiliária como aquela que aconteceu há alguns anos atrás.

O mercado imobiliário está ao rubro em Portugal. A crise do imobiliário que o país viveu há uns anos atrás parece estar totalmente esquecida. Essa crise teve na altura um impacto enorme na vida de muitas pessoas… porém, com a quantidade de pessoas que hoje compram casa própria, a crise parece estar esquecida!

Isto leva-me a pensar se os portugueses entendem de facto a real vantagem de arrendar casa ao invés de comprar. Comprar casa própria nem sempre é uma jogada muito inteligente – depende do caso de cada um. Mas a altíssima taxa de habitação própria em Portugal leva-me a querer que muita gente não toma esta questão em verdadeira consideração.

Aliás, o tema “comprar ou arrendar casa” é tão debatido lá fora por algum motivo. E eu vou debatê-lo neste blog em breve.

Porém, hoje vamos falar de bolhas imobiliárias.

O que é uma bolha imobiliária

Em primeiro lugar, tenho que lhe dizer uma coisa muito importante. O conceito de bolha imobiliária não agrega consenso geral por parte de todos os especialistas; muitos até definem este conceito de forma idêntica, mas discordam na forma como elas são originadas, criadas e mantidas.

bolhas imobiliárias o que são e bolhas imobiliárias em Portugal

Eu defino uma bolha imobiliária como uma procura alta de imóveis, que faz naturalmente aumentar o preço quando a oferta se mantém ou não sobe ao mesmo nível, causando uma desproporcionalidade na sustentabilidade real do mercado.

Complicado?

Trocado por miúdos, a procura sobe mais que a oferta (quer por motivos de fácil crédito, rendimentos folgados ou especulação de valorização de preços) e em particular “acima do que devia”, se olharmos para aquilo que é a sustentabilidade do mercado. Faz sentido? Eu também gravei um video sobre este mesmo tema, irá ser lançado nos próximos dias – subscreva o nosso canal para ficar a par!

Causas de bolhas imobiliárias

Como lhe disse antes, as causas de bolhas imobiliárias não são exactas e os especialistas não estão sequer em consenso quanto às causas reais de bolhas imobiliárias, por isso lembre-se que o que lhe escrevo aqui são meras opiniões pessoais e não factos inegáveis.

E para falar deste ponto, vou dar-lhe uma causa de bolhas imobiliárias…

Para avaliar esta questão temos que ter em conta que o imobiliário e o investimento em imobiliário (ou seja a compra de imóveis – não necessariamente a compra de imóveis para investimento) funciona por períodos.

Quando a banca “abre a torneira”, então os níveis de aquisição de imóveis disparam, isto porque o sector imobiliário é extremamente alavancado por crédito. A maior parte das pessoas que compra casa não tem os recursos necessários para adquirir o imóvel sem recurso à banca.

Ao mesmo tempo, nós seres humanos tendemos a funcionar uníssono. Ou seja, se nós virmos um conjunto de pessoas a fazer algo, tendemos a fazer o mesmo. Conhece aquele caso em que é feito um teste numa sala, onde é colocada uma pessoa no meio de um grupo que se levanta sempre que toca uma campaínha? Após três vezes a pessoa levanta-se instintivamente, com o resto do grupo.

Assim, se muita gente compra, é levado a crer que “é boa altura para comprar”, e mais gente compra. Pode parecer estranho, mas é isto que acontece na prática.

Ora depois funciona a lei da procura e da oferta. Quando existe muita procura… os preços sobem.

Procura e oferta e casa própria – tudo conta na criação da bolha

Mas n’algum ponto a procura diminui, certo? Ou os bancos fecham/abrandam o caudal da torneira do crédito, ou passam a existir naturalmente menos pessoas que querem comprar casa.

Veja então que mesmo a compra de casa própria afeta a criação de bolhas imobiliárias!

Ora isto leva-nos a outra questão muito importante. Num curto espaço de tempo, a valorização destes imóveis não é garantida – muito pelo contrário. Assim, se os preços começam a cair (ou seja, a bolha rebenta), muitos proprietários deixam de conseguir vender os seus imóveis porque eles não valem sequer o montante em dívida perante o banco.

Isto provoca um efeito em catadupa – as casas são devolvidas aos bancos, o que gera um problema enorme e faz com que “a bolha rebente”…

Vê agora o problema de ter casa própria e ter todas as fichas nessa casa, nesse “investimento”? Uma casa própria não é um investimento, e mesmo que alguém o considere, então trata-se de um portfólio horrivelmente desbalanceado o que pode levar “à morte do artista”.

Imagine que investia o seu dinheiro em acções… alguma vez iria colocar as fichas todas na mesma acção? Provavelmente nunca o faria, certo? Mas se alocar a maior parte do seu capital (ou dívida!) à sua casa própria é precisamente esse erro que está a cometer! Este argumento é muitas vezes usado (eu próprio falo dele nos meus vídeos e no meu livro) pró-arrendamento e contra-compra de casa própria…

É possível tirar partido de bolhas imobiliárias?

OK, a longo prazo, a valorização do imobiliário tem sido um dado constante desde sempre, na vasta maioria dos mercados mundiais.

Essa valorização tende a acompanhar e em vários casos ultrapassar mesmo a inflacção.

Porém, em vários momentos (se olharmos para um período muito curto no tempo) na realidade pode existir uma queda brutal do valor do imobiliário, especialmente se olharmos para o período “pós-bolha”.

Ao mesmo tempo, isto também se traduz numa excelente oportunidade para lucrar com imobiliário. Muitas vezes, após uma queda grande dos preços, existe uma forte recuperação do sector, e por isso, muitos investidores compram após essas quedas ou “correcções”, como eu prefiro chamar-lhes (por achar que faz mais sentido).

Isto origina muitas vezes valorizações muito grandes… aliás, é até nestes períodos que as maiores fortunas são feitas! Como eu gosto de dizer, quando os outros compram, você senta-se. Quando os outros se sentam, você compra!

Naturalmente que os ganhos de uma bolha são apenas visíveis depois dessa bolha passar. E terá que liquidar o seu portfólio, caso contrário não terá rendimentos da valorização dos seus imóveis. Esta (comprar para arrendar ou vender) é de resto uma decisão que terá que tomar quando começar a investir em imóveis.

Para tirar partido de uma bolha, a lógica é muito simples: comprar baixo e vender alto. Ou seja, identificar quando os preços atingem o mínimo, e vender quando dificilmente subirão mais (ou já se está confortável com o retorno).

bolhas imobiliárias o que são e como tirar partido de bolhas imobiliárias em Portugal

Mas é assim tão óbvio que seja possível tirar partido de bolhas imobiliárias? Bom, eu conheço o caso de um amigo que atingiu a independência financeira em Portugal através do imobiliário após a crise de 2008.

Aliás, o preço do imobiliário em Portugal continuou barato (ou seja, abaixo do valor de mercado) até mais ou menos 2014, quando acabou o programa de assistência económica e financeira. A partir daí a economia portuguesa (e o imobiliário em particular) tem vindo a recuperar e crescer a olhos vistos… Basta reparar nas manchetes recentes:

(fonte: Jornal de Negócios)

(fonte: Diário de Notícias)

Sendo que também podemos observar que a taxa de desemprego tem vindo a descer, até aos 7.8%, o que é menos de metade da Espanha e da Grécia, como podemos observar no gráfico abaixo:

É um facto – hoje a economia portuguesa está numa fase muito boa, tal como de resto a economia mundial.

É possível tirar partido de uma bolha imobiliária? Continua a sê-lo, apenas não da forma que descrevi acima. Agora a chance terá que passar por comprar e revender enquanto a cruva continua a subir…

Bolhas imobiliária em Portugal hoje?

Eu acredito (é meramente uma opinião) que o mercado do Porto e Lisboa estão hoje sobrevalorizados (e certos sub-mercados de Lisboa e Porto estão mesmo numa bolha imobiliária), como pude dizê-lo aqui:

então eu não quero comprar nada nestes mercados para já.

Assim que houver uma correcção, a história mudará de figura, exactamente na linha do que lhe disse acima.

Isto porque eu não tenho um gosto ou desgosto particular por mercados. Apenas há mercados que são bons em determinadas alturas e maus noutras…

E hoje – é a minha opinião – os grandes mercados imobiliários em Portugal – como Lisboa e Porto – estão numa bolha. Até o FMI lançou o alerta de bolha imobiliária em Portugal, porque o preço das casas subiu mais que o dobro da média na Europa e o Banco de Portugal desenvolveu 3 medidas para moldar o acesso ao crédito habitação

Na minha opinião estes mercados tiveram uma valorização repentina (especialmente no que concerne aos centros) por alguns motivos, tais como:

  • As taxas Euribor negativas e a abertura da torneira de crédito;
  • Os vistos Gold, “que puxaram os preços” de imóveis de 350.000€ para 500.000€…
  • O aumento brutal do turismo em Portugal (Lisboa e Porto à cabeça) e a revolução do alojamento local;
  • A evolução natural da economia e a criação de rendimento excedente;

Os centros ficaram tão caros que toda a gente optou pelas periferias de Lisboa e Porto – que valorizaram tremendamente nos últimos anos… aliás, muita gente não consegue comprar casa porque o preço aumenta de dia para dia (outro indicador de bolha?).

E não será este o padrão de 2007-2009? Não estará a banca a cometer os mesmos erros que levaram ao colapso da economia?

Bom, sem falar de muitas questões, podemos fazer uma pergunta: Significa isso que todos os negócios são maus hoje nessas cidades? Não necessariamente… mas é muito menos provável que se consigam obter excelentes negócios.

E boas notícias, há?

Claro que sim. A verdade é que Portugal tem à data de hoje, e na minha opinião, mercados altamente lucrativos e saudáveis… embora tenha que continuar a procurar imóveis com critério como eu faço e mostro no meu livro como fazer.

A verdade é que se tiver muito critério na selecção de imóveis para investimento poderá fazer excelentes negócios, até porque eu sei que o mercado imobiliário não está – no geral – numa bolha imobiliária!

E mesmo que compra num mercado em bolha – se utilizar métodos rigorosos e eficazes que lhe permitam comprar imóveis muito abaixo do valor de mercado… então compra numa bolha mas compra por valores normais ou abaixo do valor de referência! Tudo isto apenas se tiver conhecimento desses métodos e os aplicar com eficácia, naturalmente…

Mas os preços estão assim tão altos? E quer isso dizer que estamos numa bolha?

A economia portuguesa está “imparável” à data de hoje. E o Banco de Portugal até diz que o investimento na habitação vai continuar até 2020, representando um total de 2.8% do PIB.

A consultora IP Global até diz que Lisboa será uma das principais cidades a investir em imobiliário nos próximos anos, com uma importância semelhante a Londres, afiançando mesmo que o mercado imobiliário em Lisboa ainda vai valorizar, podendo crescer quase 20% até 2022.

Esta estimativa, a estar correcta, pode tanto indiciar que a capital portuguesa está verdadeiramente numa bolha, ou não – depende da análise.

Mas o investimento em imobiliário não fez baixar o valor das rendas. Num estudo recentíssimo do INE, que apresentou um índice de arrendamento residencial, o RHAB, podemos ver que Lisboa é a cidade do País com as rendas mais altas e atinge um valor mediano de 9,62€ por metro quadrado, por mês!

Isto quer dizer que um apartamento com 100 metros quadrados tem uma renda de 962€ por mês…

E a IP Global atira uma previsão de subida do nível das rendas de mais de 27% nos próximos 4 anos. Ora isso dá quase 7% ao ano…

A agência Fitch já alertava para a existência de uma bolha em Espanha (Madrid e Barcelona) em finais do ano passado… isto quando mencionou que os preços subiram até 35% no ano!

O que esperar daqui para a frente?

Não é com certeza o maior período de “vacas gordas” a que já assistiu, mas não ouve ninguém falar em crise, acertei? Pelo menos, muito longe vão os tempos da Troika. A economia está saudável – nem sequer ouvimos notícias preocupantes sobre a taxa de desemprego! O modelo da economia em que vivemos não permite as “desventuras” de outrora, mas ninguém pensa em crise.

A partir de finais de 2013 – altura em que o imobiliário em Portugal bateu no fundo – o sector iniciou uma recuperação fantástica. Nessa altura ainda não se ouvia falar de estrangeiros que queriam comprar imóveis para arrendar em alojamento local. Hoje Lisboa é chamada por muitos de “cidade refúgio” para investidores.

Várias fontes apontam para um contínuo investimento (e procura) no imobiliário – incluindo o Banco de Portugal. Eu diria que já estamos num ponto onde qualquer previsão de uma correcção é muito arriscada. A verdade é que nos centros de Lisboa e Porto existe ainda muita procura enquanto a oferta (especialmente de casas novas) é muito muito baixa. Porém, eu consigo “cheirar” uma correcção ao virar da esquina!

Saber analisar mercados, em função do nosso próprio perfil de risco, é verdadeiramente fundamental para investir em imobiliário. Ainda para mais quando possam existir tantos indicadores de uma bolha imobiliária no contexto actual do sector imobiliário em Portugal.

A boa notícia é que existem métodos, como eu mostro no meu livro e em vídeos/relatórios, que qualquer investidor pode aprender.

E eu acredito que estes métodos podem ajudar muito a definir o tipo de mercado em que nos encontramos. E,com base nisso, (e na situação pessoal de cada um) se nos sentimos verdadeiramente confiantes para investir.

Repare, usando um método que eu desenvolvi, que basicamente tem em conta a rentabilidade do negócio, a valorização dos últimos anos nesse mercado e alguns outros factores, permite chegar à conclusão que Lisboa e Porto estão muito valorizados em relação a outros mercados em Portugal.

Na ArrowPlus nós usamos uma métrica própria, chamada de “valor relacional de mercado”, como pode ver no gráfico abaixo:

Esta métrica, calculada com base num método próprio, faz-nos crer que Porto e Lisboa estão actualmente muito abaixo de outros mercados nacionais. Mas quer dizer que isto é necessariamente assim? Claro que não, não tem que acreditar piamente nas nossas opiniões.

Mas por vários motivos que já lhe mostrei, este é apenas mais um indicador daquilo que me parece a mim.

Uma nota importante: esta métrica não separa alojamento local de arrendamento dito “comum”. Em alojamento local, esta figura seria bem diferente… Porém esse é um sub-mercado e como tal tem que ter uma análise própria e separada.

Detectar bolhas imobiliárias “no meu mercado”…

Quer determinar se o seu mercado está numa bolha?

Bom, em primeiro lugar eu devo dizer que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas de mercado em geral. Isto porque nem os mais reputados economistas conseguem, por isso pensarmos que qualquer pessoa conseguiria seria ilusório… Especialmente se pensarmos “de forma sistemática”…

Dito isto, eu estou convicto que consigo determinar se um mercado está muito sobrevalorizado ou não. E também estou convicto que consigo saber se ele está perigosamente sobrevalorizado, o que poderá constituir uma bolha.

Mas o comum investidor não precisa de determinar a existência inequívoca de bolhas para (não) investir. Basta que encontre o mercado (periogosamente) sobrevalorizado para não investir. E basta que consiga prever se a situação vai durar ou não muito tempo. Isto porque assim pode decidir entrar e sair do mercado fazendo dinheiro. É que até no meio de bolhas é possível lucrar muito com imóveis

Mas então, “como é que eu sei se estou numa bolha”, pergunta. Novamente, digo-lhe que é virtualmente impossível ensiná-lo a detectar bolhas…

No entanto existem factores que são normalmente usados para fazer soar as campaínhas, tais como:

  • O mercado estar louco. Muita gente a comprar e os preços a subir rapidamente (às vezes ao dia).
  • Os preços não são sustentáveis na economia local. Quando Lisboa começa a ter imóveis a 10.000€ por metro quadrado… Ou seja, um apartamento de 100 metros quadrados custa 1 milhão de euros, apercebemo-nos que isso não é sustentável na economia nacional!
  • A rentabilidade passa para valores baixíssimos. Ora se as rendas não subiram, os preços dos imóveis aumentaram… a rentabilidade desce. E se a rentabilidade é muito baixa, adivinhe: estamos em zona perigosa.
  • As taxas de juro estão muito baixas e a banca concede mais e mais crédito. Veja o que aconteceu à Euribor a 12m nos últimos anos:(Fonte: Pordata)
  • Etc, etc, etc.

O meu livro “Investir em imobiliário: do 0 ao milhão” pode ajudar a esclarecer mais dúvidas e permitir desenvolver o seu método para saber quando e onde investir.

Bolhas imobiliárias no mundo

Se olharmos para a história recente, encontramos uma bolha imobiliária de relevo entre 1997 e 2008. Já agora, o termo “sub prime” diz-lhe alguma coisa?

Segundo a revista “The Economist”, os preços do imobiliário foram especialmente acentuados neste período.

Quando a bolha rebentou entrámos na maior crise global desde há muito tempo…

Neste período o mercado na Nova Zelândia cresceu mais de 300%. Pense um pouco nesse número… dá mais de 30% ao ano! E o mercado inglês e o brasileiro cresceram também mais do que 300%! Surreal, diria…

Quanto ao Brasil, existem hoje várias fontes a apontar para bolhas imobiliárias no Brasil. Curiosamente, quando houve uma bolha enorme nos Estados Unidos (e logo a seguir o mercado imobiliário crashou também em Portugal), o mercado imobiliário no Brasil teve um aumento brutal.

Houve valorizações de quase 80% em apenas 4/5 anos. Essencialmente, o crédito fácil e outros factores impulsionaram muito o mercado… porém foi atingida uma situação de limite em 2015, quando o Brasil começou com uma crise relativamente forte. Vários especialistas apontam para uma bolha nessa altura, mas outros dizem que não houve.

Hoje o Brasil vive ainda uma situação pós-“bolha” ou similar; Essencialmente, existem ainda vários imóveis construidos durante a época de impulsão que ainda se encontram desocupados. Tenho seguido o mercado brasileiro com alguma atenção porque me parece que vai estar em contra-peso com o mercado português. Isto, naturalmente, pode criar várias oportunidades interessantes.

Até ao próximo artigo,

Bons negócios imobiliários!